REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Corte D'Appello di Roma
7° SEZIONE
R.G. 7731/2021
La Corte D'Appello di Roma, 7° SEZIONE, in persona dei magistrati:
Dottor Franco Petrolati              Presidente
Dr.ssa Assunta Marini   Consigliere
Avv. Paolo Caliman        Cons. Ausilario rel. ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di II grado tra
), in persona dell'Amm.re Parte_1 P.IVA_1 Parte_2 con sede in Roma alla Via delle Terme Deciane 10 ed
[...] elettivamente domiciliata in Roma al Viale G. Mazzini 119 presso lo studio dell'Avv. Maria Grazia Battaglia ) che la C.F._1 rappresenta e difende in virtù di procura alle liti per Notaio Per_1 del 3.10.2014, rep.2332, racc.1494, Pec;
Email_1
Ricorrente-appellante principale
[...]
e
(C.F. ), con sede in Roma, Controparte_1 P.IVA_2 viale Giulio Cesare n. 2, in persona dell'Amm.re U.co dott.
[...]
rappresentata e difesa, anche disgiuntamente dagli avv.ti CP_2
IA GG, ) e RC BA, C.F._2 [...]
), nonché elettivamente domiciliata presso il primo, in C.F._3
Roma, via Marianna Dionigi n. 43, giusta procura alle liti, su file separato, p.e.c. ; Email_2
Resistente-Appellante Incidentale CONCLUSIONI: per parte appellante quelle formulante nel ricorso d'appello e per parte appellata-appellante incidentale quelle della memoria di costituzione nonché per entrambe quelle formulate all'udienza del 05.11.25 ai sensi dell'art.127 ter c.p.c..
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con sentenza n. 12956/2021il Tribunale di Roma nel procedimento,
Rg. 7372/017, rito locativo, avente ad oggetto opposizione a d.i ., risoluzione contrattuale, risarcimento danni per inadempimento, ha emesso il seguente dispositivo: “ Il Tribunale di Roma, sezione VI civile, in persona del giudice dott.ssa Roberta Nardone, definitiva- mente pronunciando nei giudizi in epigrafe riuniti tra
[...]
e , così provvede, reietta ogni altra Controparte_1 Parte_1 domanda:- rigetta l'opposizione avverso il decreto ingiuntivo n.
28714/2016 proposta da;
-dichiara Controparte_1
l'avvenuto scioglimento del contratto di locazione inter partes del
18.12.2003 (reg. al n.21721 serie 3 Ufficio Roma 1), a far tempo dal
31 dicembre 2016; - -dichiara legittimo il rifiuto di a Parte_1 prendere in consegna l'immobile alla data del 31.12.2016 ex art.15 del contratto stante le condizioni dello stesso;
-
[...]
al pagamento in favore di del canone di Controparte_3 Parte_1 dicembre 2016 pari a euro 23.747,20 oltre penale contrattuale del
10% per ritardato pagamento ex art. 7 del contratto, IVA e interessi ex d.lgs. 231/2002 ex art. 7 del contratto;

[...]
al pagamento in favore di della penale Controparte_3 Parte_1 ex art.15 co.V nella misura di € 71.241,60 oltre interessi dalla presente sentenza al saldo;
condanna al Controparte_1 pagamento in favore di della penale ex art.15 co.IV Parte_1 nella misura di € 71.241,60 oltre interessi dalla presente sentenza al pag. 2/19 saldo;
al pagamento in favore di Controparte_3
della somma necessaria alla esecuzione dei lavori di Parte_1 ripristino quantificata in euro di € 114.674,14 oltre IVA e interessi legali dalla presente sentenza al saldo effettivo;

[...]
al pagamento in favore di della somma Controparte_3 Parte_1 di € 142.483,2 per indennità giornaliera di occupazione (pari a €
1.187,36/giorno) per il tempo necessario alla esecuzione dei lavori di rispristino dell'immobile (gg.120) oltre interessi legali dalla presente sentenza al saldo;
- dichiara il debito di Controparte_1 parzialmente compensato giudizialmente con il controcredito relativo al deposito cauzionale pari ad € 71.241,60; - dichiara inammissibili le nuove domande proposte in corso di causa da Controparte_1
(risoluzione contratto e domande risarcitorie connesse); rigetta
[...] ogni altra domanda delle parti. - Condanna Controparte_1 alla refusione delle spese dei giudizi contenziosi e fase di mediazione in favore di e che liquida in € 1.950,00 per esborsi, € Parte_1
30.000,00 per onorari, oltre accessori di legge e rimborso forfettario
(15%) e alle spese di CTU. Fissa in giorni novanta il termine per il deposito della motivazione Roma 20 luglio 2021 .F.to Il Giudice”
Il giudizio di primo grado è stato così narrato dal Tribunale: “ La presente controversia trae origine da due procedimenti riuniti. Il primo Procedimento RG. 7372/2017 col quale Controparte_1 con atto notificato in data 30.1.2017 proponeva opposizione
[...] avverso il decreto ingiuntivo n. 28714/ 2016 del Tribunale di Roma, ottenuto nei suoi confronti da per il pagamento della Parte_3 somma di euro 52.243,84 oltre interessi e spese della procedura monitoria, a tiolo di pagamento dei canoni e delle penali contrattuali maturati in forza del contratto del 18.2.2003 (reg. il 30.12.2003 al n.21721) con il quale aveva concesso in locazione ad Parte_1
pag. 3/19 Antica Erboristeria s.r.l. (ora il capannone Controparte_1 industriale con annessa palazzina per uffici sito in Roma, Via Tiburtina
n.1325 Km.13,300. Il decreto monitorio precisamente ineriva: a.
“Canone ottobre 2016 (esente IVA) 23.747,20”; b. “Penale ritardato pagamento (10% ex art. 7 del contratto) 2.374,72”; c. “Canone novembre 2016 (esente IVA) 23.747,20”; d. “Penale ritardato pagamento 2.374,72”. Quale motivo di opposizione deduceva la opponente la estinzione del debito per compensazione con il deposito cauzionale versato, pari, originariamente a € 60.000,00, incre- mentato sino ad € 71.241,60, in data 26 novembre 2015. Precisava
l'opponente che la prima scadenza della locazione era intervenuta il
“31/12/2009” ed il contratto aveva cominciato a rinnovarsi tacitamente “di anno in anno” giusta il disposto del menzionato art. 13; che con raccomandata del 16 dicembre 2015 Controparte_1 aveva comunicato la disdetta del contratto comunicando che il rapporto avrebbe terminato “i propri effetti in data 31 dicembre
2016”; che, a fronte dell'avversa contestazione, datata 4 febbraio
2016, la società conduttrice, con nota del 26 febbraio 2016, aveva affermato, ferma la validità del predetto diniego alla rinnovazione, la sussistenza del “diritto di recesso dal contratto in questione giustificato dalla sopravvenuta inidoneità del capannone industriale con la annessa palazzina uffici alle mutate e sopravvenute esigenze della società, la quale aveva subito nell'ultimo periodo un notevole aumento della produzione”. Precisava che, in vista della “riconsegna” dell'immobile, aveva provveduto all'esecuzione dei “lavori di ripristino di cui alla lettera d) del contratto”, come previsto dal relativo art. 15, nonché documentato dalla “relazione a lavori ultimati del 30 dicembre 2016 a firma del Dott. Arch. , ma Persona_2 Pt_1 aveva rifiutato di “concordare le modalità del rilascio dell'immobile” e pag. 4/19 era stata costretta ad intimare alla locatrice la Controparte_1 restituzione delle chiavi per il 30.12.2016 e poi notificare, in data 11 gennaio 2017, “offerta per intimazione a ricevere in consegna un immobile ex artt. 1216 e 1209 cod. civ.”, commissionando ad un istituto di vigilanza specializzato servizio di custodia a pagamento dell'immobile in attesa della nomina di un sequestratario da parte del
Tribunale di Roma. L'opponente concludeva per la revoca decreto ingiuntivo n. 28714/2016 e, in via riconvenzionale, chiedeva al
Tribunale di “accerta[re] la legittimità della disdetta oppure del recesso, in via gradata, tempestivamente esercitati da
[...]
, dichiara[ndo] l'avvenuto scioglimento del contratto di CP_1 locazione a far dal 31 dicembre 2016”; “condannare a Parte_1 rifondere all'odierno Attore le spese sinora sostenute […] pari alla somma di Euro 19.791,40 […] oppure del diverso importo da determinare in corso di causa, anche in ragione degli oneri che saranno sostenuti sino alla riconsegna dell'immobile”.
Si costituiva in giudizio la opposta che concludeva per il rigetto dell'opposizione e delle domande riconvenzionali. Deduceva: che la comunicazione del 16.12.2015 non poteva valere come disdetta per il
31.12.2016 in quanto il contratto, stipulato per un sessennio, alla scadenza del 31.12.2009, si era rinnovato, in conformità della espressa previsione sia contrattuale che della legge n.392/78 per un ulteriore sessennio (non già di anno in anno) sino al 31.12.2015 e a tale data, in difetto di disdetta, che avrebbe dovuto esser inviata con preavviso di mesi 12, si era rinnovato per altri sei anni e quindi sino al 31.12.2021; che infatti l'art.13 del contratto prevedeva che, alla scadenza del secondo sessennio, il contratto si sarebbe rinnovato, in difetto di disdetta, “di anno in anno, salvo diverso minimo periodo di legge”; che la raccomandata del 16.12.2015, in difetto di previsione pag. 5/19 di recesso ad nutum, poteva valere per la scadenza contrattuale del
31.12.2021; che in ogni caso contestava che il contratto potesse ritenersi cessato al 31.12.2016 per effetto di un recesso per gravi motivi che erano inesistenti. Aggiungeva parte opposta che non sussistevano, quindi, i presupposti per ritenere la locatrice tenuta ad accettare la riconsegna dell'immobile nè il diritto alla restituzione del deposito cauzionale era maturato in quanto il contratto non era cessato. Procedimento RG.8833/17. Con ricorso del 7 febbraio 2017 conveniva in giudizio Parte_1 Controparte_1 chiedendo al Tribunale, in via principale, di accertare e dichiarare l'inefficacia del recesso per gravi motivi esercitato dalla Conduttrice con raccomandata del 26.2.2016 e, quindi, la legittimità del rifiuto della locatrice ad accettare, in data 30.12.2016 ed in Parte_1 data 30.1.2017, la riconsegna dell'immobile, essendo il contratto di locazione stipulato inter partes rinnovatosi tacitamente;
perciò condannare al pagamento dei canoni di locazione Controparte_1 dal mese di dicembre e sino alla cessazione del contratto”, oltre interessi moratori. In via subordinata, la ricorrente chiedeva di accertare e dichiarare che, alla data del 30.12.2016 ed a quella successiva del 30.1.2017, le porzioni immobiliari presentavano danni e necessitavano di lavori di ripristino per una spesa di € 197.708,03
(e/o la diversa spesa accertata in corso di causa) oltre I.V.A..
I due giudizi venivano riuniti all'udienza del 30.6.2017, cui il Giudice riservava la decisione sulle istanze di provvisoria esecuzione del decreto e nomina del sequestratario.
Con ordinanza del 4.10.2017, il Tribunale concedeva la provvisoria esecuzione e dichiarava inammissibile e rigettava nel merito l'istanza di nomina del sequestratario. Il Tribunale con ordinanza del 12.7.
pag. 6/19 2018 respingeva le istanze istruttorie di ed Controparte_1 ammetteva la C.t.u richiesta da . Pt_1
Sulle formulate conclusioni all'udienza del 21 luglio 2021 e richieste delle parti la causa veniva decisa”.
Seguiva sentenza gravata.
Con ricorso in appello notificato il 24.01.2022 la Parte_1 locatrice, impugnava la sentenza indicata contestandola sotto diversi profili e chiedendone la riforma con vittoria di spese.
Si costituiva la conduttrice che impugnava Controparte_1
l'atto d'appello perché inammissibile ed infondato in fatto e diritto, chiedendone il rigetto con vittoria di spese e formulava appello incidentale.
Con decreto del 17.12.2021 veniva fissata l'udienza del 11.05.2022 per la trattazione e successivamente, non concessa la sospensiva, veniva fissata l'udienza di conclusioni e discussione del 05.11.2025, ai sensi degli artt. 437 e 447 bis c.p.c...
Le parti hanno precisato le conclusioni, ex art. 127 ter c.p.c., all'udienza indicata e la Corte si è riservata all'esito per i provvedimenti conseguenziali.
L'appello è stato formulato sui seguenti motivi.
§.

1- L'appellante si duole della motivazione della sentenza del tribunale laddove ha ritenuto la cessazione del contratto alla data del
31.12.2016 per effetto della disdetta intimata dalla conduttrice con raccomandata del 16.12.2015. Erronea interpretazione dell'art. 13 del contratto. Rinnovo sessennale del contratto alla scadenza del
31.12.2015. Non ha valutato la inefficacia della comunicazione di recesso ex art. 27, u.c., L. 392/1978 e per l'effetto non ha emesso le conseguenti statuizioni di condanna.
pag. 7/19 §.2 – Deduce l'appellante la contraddittorietà e/o erroneità e/o illegittimità della motivazione (paragrafo 3, capoverso 12, pag.7) laddove riconosce come dovuta la indennità giornaliera di occupazione dal 1.12.2017 e non dal 1.1.2017 alla riconsegna dell'immobile, nella misura contrattuale di 1/60 dell'ultimo canone trimestrale prevista dall'art. 15, co. IV (cioè € 1187,36/giorno), ma poi quantifica tale indennità nella misura di € 71.241,60, pari alla penale di cui al medesimo art. 15, co. IV, sovrapponendo e/o confondendo l'indennità con la penale. Contraddittorietà tra motivazione e dispositivo e comunque illegittimità ed erroneità della sentenza per omessa statuizione, nella motivazione, di condanna al pagamento della penale ex art. 15, co. IV, ed omessa statuizione nel dispositivo di condanna al pagamento della indennità di occupazione ex art. 15, co. IV, non emettendo le conseguenti statuizioni di condanna.
§3. L'appellante si duole dell'erroneità della sentenza di primo grado nella parte in cui quantificato il costo delle opere di ripristino, tenendo solo parzialmente in considerazione le osservazioni critiche formulate dal consulente di parte e ribadite nelle note conclusive, sono Pt_1 stati analiticamente indicati i costi per gli interventi di ripristino non considerati dal C.t.u. seppur necessari ed addebitabili alla parte locatrice. Conseguenti statuizioni di condanna.
La Corte così ragiona
In ordine alla scadenza del contratto Il Tribunale ha ritenuto di riportarsi all'orientamento della Cassazione, Ordinanza n. 5127/20, che ha ritenuto in tema di locazioni ad uso diverso, “I diritti vantati dal locatore, una volta sorti, sono disponibili dalle parti e possono, quindi, essere oggetto di rinuncia (con o senza un corrispettivo a pag. 8/19 favore del locatore, come di un terzo), non ostandovi il disposto di cui all'art. 79 della legge n. 392/1978, volto ad impedire che i diritti vantati dal conduttore siano oggetto di un'elusione di tipo preventivo, mentre nella specie è pacifico che la predetta rinuncia sia stata successiva e, quindi, non possa essere dichiarata nulla” ed “in quanto il giudice d'appello, con accertamento di fatto adeguatamente motivato, ha ritenuto valida la successiva rinuncia al rinnovo del contratto, poiché, conforme all'originaria volontà delle parti (che avevano già dall'origine previsto la cessazione del rapporto alla prima scadenza dopo il primo sessennio), nonché a seguito dell'accertata rinuncia del conduttore subentrato a fare valere la nullità della detta pattuizione iniziale”.
In fatto il presente contratto di locazione, con decorrenza dal
31.1.2004, sorge in seguito ad un atto transattivo formulato tra le parti all'esito della scadenza di un contratto precedente, avente ad oggetto lo stesso immobile, ed ad una lite giudiziaria definita con la sentenza del Tribunale di Roma del 25.11.2003 con cui le parti stabilivano un prosieguo contrattuale secondo il quale la conduttrice assumeva l'onere dei lavori di ripristino della Controparte_1 struttura locata e, a norma dell'art. 13, il contratto dopo il primo rinnovo di anni sei, si sarebbe rinnovato con scadenza annuale.
In tal senso la Cassazione, con sentenza n. 24221/2019, ha ritenuto che : “ In tema di locazione di immobile ad uso non abitativo, la clausola contenente la rinuncia preventiva, da parte del conduttore, all'indennità di avviamento è nulla, ancorché sia stata pattuita a fronte della riduzione del canone, ai sensi dell'art. 79 della l. n. 392 del 1978, potendo il medesimo conduttore rinunciare alla detta indennità solo successivamente alla conclusione del contratto, quando può escludersi che si trovi in quella posizione di debolezza alla cui pag. 9/19 tutela la richiamata disciplina è preordinata. In tal senso “l'art. 79 "è volto ad evitare la preventiva elusione dei diritti del locatario ma non esclude la possibilità di disporne una volta che essi siano sorti" […]
Dunque, secondo la lettura tradizionale, colui che assume il ruolo di conduttore in un contratto di locazione commerciale quando lo stipula deve essere tutelato perché parte debole […]; peraltro, quando il negozio è stato stipulato […] il conduttore si converte da parte debole in parte "paritaria" rispetto al locatore, proprio per questo potendo disporre di tali diritti, sia nell'ambito di negozi transattivi, sia mediante una mera rinuncia dei diritti stessi” “.
Il motivo d'appello va quindi disatteso è va confermata la scadenza contrattuale alla data del 31.12.2016, integrando la motivazione del
Tribunale in tal senso.
Il secondo motivo d'appello d'inefficacia della disdetta del 26.2.2016 della , in atti, effettuata ex art.27,u.c., Lex Controparte_1
392/978 è assorbito dall'accertamento del capo precedente.
Va esaminato il terzo motivo in ordine alla dichiarata legittimità del rifiuto della dell'Offerta formale, tramite Ufficiale Parte_1
Giudiziario, per la restituzione dell'immobile.
La effettuava il rifiuto per non aver, parte conduttrice, Parte_1 eseguito le opere di ripristino, previste dal contratto, a cui era tenuta per la restituzione del bene in buono stato di conservazione ed al pagamento da parte della conduttrice di tutte le somme dovute fino alla restituzione dell'immobile.
Osserva il Collegio che la legittimità del rifiuto, giustificata dall'obbligo all'esecuzione dei lavori da parte della conduttrice, è venuto meno quando la nell'introdurre il giudizio di Parte_1 primo grado, non ha più richiesto la condanna in forma specifica con le modalità dell'art. 2931 c.c., ma ha richiesto (vedi conclusioni pag. 10/19 riportate nel ricorso introduttivo del giudizio di primo grado) la condanna alternativa al risarcimento del danno delle somme necessarie all'esecuzione dei lavori da lei quantificate e richieste in €
197.000,00, determinate in primo grado dal c.t.u. in € 99.397,16 oltre IVA oltre ad € 4.500,00 per la Direzione dei Lavori e liquidati dal Tribunale in €.114.674,14, oltre l'importo di € 142.483,20 , quale indennità d'occupazione per i 120 gg. necessari alla loro esecuzione.
La , non richiedendo più l'accertamento e la condanna Pt_1 all'obbligo di esecuzione in forma specifica nelle forme di legge, ha dimostrato la carenza d'interesse all'esecuzione dei lavori avendo richiesto il risarcimento del danno.
La legittimità dell'offerta reale di restituzione del bene locato e l'illegittimità del rifiuto deriva dalla natura dei lavori di ripristino di ordinaria manutenzione.
La Corte ritiene inoltre di riportarsi all'orientamento della Cassazione, sentenza n.6856/ 1998, in ordine all'accertamento della legittimità della riconsegna dell'immobile e del relativo rifiuto della , Pt_1 nonché l'accertato, effettuato in sede di giudizio, sulla natura ordinaria o straordinaria dei lavori da effettuarsi per il ripristino: “Il principio desumibile dall'art. 1590 cod. civ. che legittima il locatore a rifiutare la riconsegna dell'immobile ed a pretendere il pagamento del canone
fino alla sua rimessione in pristino, va coordinato con il principio di cui all'art. 1227 comma secondo cod. civ. secondo il quale in base alle regole dell'ordinaria diligenza il creditore ha il dovere di non aggravare con il fatto
proprio il pregiudizio subito, pur senza essere tenuto all'esplicazione di un'attività straordinaria e gravosa e, cioè, ad un "facere" non corrispondente all'"id quod plerumque accidit". Ne deriva che il locatore non può rifiutare la riconsegna ma può soltanto pretendere il risarcimento del danno cagionato
pag. 11/19 all'immobile, costituito dalle spese necessarie per la rimessione in pristino e dalla mancata percezione del reddito nel periodo di tempo occorrente, nel
caso in cui il deterioramento dipenda da inadempimento dell'obbligo di provvedere alle riparazioni di piccola manutenzione ex art. 1576 cod. civ.; il locatore può invece rifiutare la riconsegna dell'immobile locato nel caso in cui il conduttore non abbia adempiuto all'obbligo, impostogli dal contratto, di
provvedere alle riparazioni eccedenti l'ordinaria manutenzione o per avere egli di propria iniziativa apportato trasformazioni o innovazioni, poiché in tale caso la rimessione in pristino richiederebbe l'esplicazione di un'attività
straordinaria e gravosa e, cioè, un "facere" al quale il locatore non è tenuto secondo “ l'id quod plerumque accidit".
In altri termini il locatore può rifiutare la riconsegna della cosa a causa di deterioramento o modificazione della medesima solo se per la rimessione in pristino occorre un'attività che trascende i limiti dell'ordinaria diligenza, mentre nel caso opposto è tenuto ad accettarla.
Ora nella specie la sentenza impugnata ha ritenuto che vi fossero lavori di straordinaria manutenzione come il ripristino dell'impianto elettrico che, funzionante all'atto della restituzione, durante la custodia, da parte della conduttrice, custodia peraltro assicurata tramite servizio di vigilanza con più accessi durante la giornata e la notte, subiva il furto con effrazione dei cavi rame necessari per l'utilizzo dell'impianto elettrico, circostanza provata tramite copia della denuncia ai Carabinieri ed all'assicurazione ed attestata dal c.t.u. in sede di verifica. Fattispecie non imputabile pertanto alla condotta della conduttrice che diligentemente aveva provveduto a stipulare il contratto di vigilanza.
pag. 12/19 Ancora la redazione del c.t.u alla pag. 12 (B.1.9- pag.9) attesta che: “ I fabbricati evidenziano problematiche legate all'obsolescenza quindi all'invecchiamento dell'edificio, come distacchi d'intonaco, cavillature, scrostature, condensa. Presumibil- mente si può dire che parte del degrado delle tinteggiature in facciata possa essere dovuto anche alla qualità dei materiali, nondimeno vista la localizzazione dell'insediamento, a depositi superficiali di smog con accumulo di materiali estranei quali terriccio e polvere. ……. “ . Secondo la c.t.u. quindi tale posta di danno è da ritenersi dovuta all'usura ordinaria, alla vetustà ed al materiale usato dal costruttore.
In ordine ai pannelli in calcestruzzo della recinzione sia la c.t.u a pag. 8 che il tribunale a pagina 5 della sentenza ritengono opere ordinaria manutenzione, come da pag. 32 sempre della c.t.u. ove si legge: “ opera manutenzione straordinaria: ad esempio lo stato di degrado della recinzione in pannelli di calcestruzzo è un intervento non causato da mancanza di manutenzione ordinaria ma presumibilmente dalla compressione di piante e radici della vegetazione a confine, in ragione anche della tipologia dei pannelli in calcestruzzo stessi e non pertanto addebitabile alla parte conduttrice”.
Il c.t.u. dunque nella sua consulenza non ha rilevato opere di manutenzione straordinaria addebitabili alla conduttrice, ma solo opere di manutenzione ordinaria che per contratto erano a carico della parte conduttrice e che sono state parzialmente eseguite.
Lo stesso Tribunale (pag.6 motivazione) : “ va precisato che il consulente ha escluso che parte conduttrice abbia posto in essere le attività di rispristino cui si era impegnata e quanto riportato nella relazione dell'Arch. si riferisce ad Persona_3
interventi di ordinaria manutenzione eseguiti dalla conduttrice in corso di rapporto, nei vari anni di utilizzo dell'immobile, peraltro in adempimento alle obbligazioni contrattuali (art. 10): es. sfalcio di aiuole, potatura di siepi e varie opere di giardinaggio, sostituzione di lampade, anche di emergenza, e di batterie, opere di tinteggiatura all'interno degli uffici, interventi di sostituzione e spostamento prese e cavi telefonici, lavori elettrici ed idraulici vari (sistemazione lavandini ostruiti, sostituzione miscelatori, galleggianti, copri water e quant'altro), riparazioni al cancello elettronico, riparazioni e/o spostamenti impianto citofonico, e così via, vale a dire tutte opere di ordinaria pag. 13/19 manutenzione periodica, di pertinenza del conduttore anche per espressa previsione contrattuale”.
In tal caso la parte locatrice , come da orientamento Parte_1 della prevalente giurisprudenza, non avrebbe dovuto rifiutare la riconsegna ma avrebbe potuto soltanto pretendere il risarcimento del danno cagionato all'immobile, costituito dalle spese necessarie per la rimessione in pristino quantificate dal Tribunale in € 114.674,14 e dalla mancata riscossione del reddito nel periodo di tempo occorrente, quantificata in €.142.438,2 per l'indennità giornaliera di occupazione di gg.120, mentre va esclusa la penale di cui al IV comma dell'art.15 di €. 71.241,60 per gli indicati motivi in virtù dell'offerta reale effettuata.
In ordine al terzo motivo d'appello l'appellante si duole dell'erroneità della sentenza di primo grado per aver tenuto conto solo parzialmente delle osservazioni del c.t.p. che non sarebbero state considerate dal c.t.u.
Ritiene la Corte di riportarsi all'indirizzo prevalente della Corte di
Cassazione, confermata con la sentenza n. 12195 del 6 maggio 2024, secondo cui il giudice di merito quando aderisce alle conclusioni del consulente tecnico che, nella relazione, abbia tenuto conto, replicandovi, dei rilievi dei consulenti di parte, esaurisce l'obbligo della motivazione con l'indicazione delle fonti del suo convincimento,
e non deve necessariamente soffermarsi anche sulle contrarie allegazioni dei consulenti tecnici di parte, che, sebbene non espressamente confutate, restano implicitamente disattese perché incompatibili, senza che possa configurarsi vizio di motivazione, in quanto le critiche di parte, che tendono al riesame degli elementi di giudizio già valutati dal consulente tecnico, si risolvono in mere argomentazioni difensive.
pag. 14/19 In sintesi, nella fattispecie in esame, si rileva che in presenza del corretto svolgimento della CTU nei suoi passaggi procedimentali, bozza-osservazioni-relazione finale, la mera reiterazione delle osservazioni alla CTU, già superate dalla stessa consulenza e condivise dal giudice di primo grado, non integra specificità della contestazione.
Si osserva inoltre che proprio il Tribunale, in considerazione delle osservazioni del c.t.p. della e delle risposte alle osservazioni Pt_1 del c.t.u., da pagina 40 a 44 della relazione, ha provveduto ad integrare l'importo indicato dal c.t.u. da € 103,897,16 ad €
114.674,14 precisandone i motivi ed il riesame sarebbe una sola rivalutazione degli elementi tecnici già oggetto di valutazione e disattesi.
L'appello principale va quindi disatteso.
La Corte va ad esaminare l'appello incidentale.
Il Primo motivo d'appello incidentale si fonda sulla contestazione dell'avversa impugnazione relativa alle “conseguenti statuizioni di condanna” per “i canoni, le penali ritardato pagamento e gli interessi ex art. 7 del contratto”.
L'appellante incidentale richiede la compensazione del deposito cauzionale per € 71.241,60 (doc. 5 giudizio R.G. n. 8833 / 2017), col pagamento degli importi dovuti a titoli di canoni di locazione per i seguenti importi che ha pagato: Controparte_1
- € 58.294,10 in adempimento dell'ordinanza del 4 ottobre
2017, che ha concesso la provvisoria esecuzione all'opposto decreto ingiuntivo n. 28714 / 2016 del Tribunale di Roma (R.G.
n. 81240 / 2016), a valere sui canoni di ottobre e novembre
2016;
- € 35.287,59 per il canone di dicembre 2016.
pag. 15/19 Deduce ancora l'appellante che tali importi per un totale di €
93.581,69 sono rappresentati da sorte capitale € 71.241,0 (tre canoni di locazione), e da € 22.340,09 costituiscono interessi di mora e penali contrattuali, la cui corresponsione è stata indebitamente ordinata per duplicazione della penale prevista dall'art. 7 con quella dell'art. 15 comma V del contratto di locazione.
Osserva il Collegio che l'obbligo di restituzione del deposito cauzionale sorge con la risoluzione della locazione e l'avvenuta restituzione del bene locato, Cassazione n.538/1997: “L'obbligo del locatore di restituire il deposito cauzionale sorge al termine della locazione, ma soltanto se il conduttore abbia integralmente adempiuto alle proprie obbligazioni, giacché, diversamente, assume rilievo la funzione specifica del deposito, che è quella di garantire preventivamente il locatore degli inadempimenti del conduttore. (Nella specie il locatore aveva dedotto che la conduttrice, essendo receduta senza preavviso, gli aveva cagionato un danno di importo corrispondente al cumulo dei canoni scaduti durante tutto il periodo per il quale l'immobile era rimasto sfitto). …….”.
Nella fattispecie in esame, dovendo il deposito cauzionale garantire la preliminarmente dalle condizioni della struttura locata, Parte_3 correttamente il Tribunale ha compensato parzialmente l'importo del deposito cauzionale con gli importi dovuti per il ripristino della stessa;
mentre la penale applicata dall'art. 15 comma V del contratto di locazione, di € 71.241,60, ai sensi dell'art. 1384 c.c., appare eccessiva rispetto alla sorta capitale di pari importo dovuta per gli pag. 16/19 indicati canoni di locazione tardivamente corrisposti, e pertanto va ridotta ad un quinto di quella indicata.
Il motivo è parzialmente fondato e va accolto negli indicati limiti.
Il secondo motivo di appello incidentale circa la contestazione del locatore a rifiutare la presa in consegna dell'immobile locato è già stato oggetto d'esame da parte di questa Corte nell'appello principale ed è pertanto assorbito.
Col terzo motivo l'appellante incidentale si duole dell'errata condanna di al pagamento della indennità giornaliera di Controparte_1 occupazione e della sanzione di cui al IV comma dell'art. 15 del contratto di locazione.
La Corte ritiene che anche questo motivo rimane assorbito
Con l'ultimo motivo d'appello incidentale l'appellante si duole dell'errata attribuzione delle spese di lite ritenute peraltro eccessive.
Il motivo va assorbito in virtù dell'accoglimento dell'appello inciden- tale in quanto osserva la Corte che, in caso di riforma in tutto o in parte della sentenza impugnata, occorre provvedere alla diversa attribuzione delle spese di lite in quanto il relativo onere deve essere attribuito e ripartito in relazione all'esito complessivo della lite e non in base al singolo grado.
Atteso il rigetto dell'appello principale e l'accoglimento dell'appello incidentale ed attesa la maggiore soccombenza della
[...]
in atti, di fatto sempre tenuta al pagamento per Controparte_1 canoni di locazione ed indennità risarcitorie, la Corte ritiene di compensare al 50 % le spese di lite con la condanna della parte appellante incidentale al pagamento del residuo 50% a favore della come in atti. Parte_1
Le spese di questo grado sono liquidate secondo il DM 147/22, il valore della causa superiore a €.520.000,00, gli scritti difensivi, la pag. 17/19 non particolare complessità della questione giuridica trattata, per l'intero in € 18.511,00 (fase studio € 5.706,00, fase introduttiva €.
3.318,00, fase decisionale € 9.487,00) attesa la ridotta attività istruttoria ed oltre € 150,00 per spese ed il 15% per spese generali,
IVA se dovuta e C.P.A.; quelle di primo grado vanno liquidate secondo il 37/2018 per l'intero in € 27.804,00 di cui € 4.388,00 per fase studio, € 2.895,00 per fase introduttiva, € 12.890,00, fase conclusiva € 7.631,00 oltre € 350,00 per spese ed il 15% per spese generali, IVA se dovuta e CPA come per legge. Dichiara la compensazione tra le parti delle spese di c.t.u.
Deve darsi atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dell'appellante principale, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il gravame, se dovuto.

P.Q.M.


La Corte d'Appello, definitivamente pronunciando sull'appello principale proposto dalla nei confronti di Parte_1 [...]
e dell'appello incidentale da questa proposto Controparte_1 avverso la sentenza del Tribunale di Roma n. 12956/2021, così provvede:
1) Rigetta l'appello principale.
2) In parziale accoglimento dell'appello incidentale ed in parziale riforma della sentenza gravata: a) Riduce di un quarto le penali di cui all'art 15, comma V;
b) Non dovuta la penale di cui all'art. 15 comma IV per l'importo di € 71.241,60. Fermo il resto.
3) Compensa al 50% le spese tra le parti.
4) Per l'effetto, come in motivazione, condanna la parte appellata,
in atti, al pagamento del 50% delle Controparte_1 spese del presente grado, in favore della Parte_1
pag. 18/19 appellante principale, liquidate per il presente grado per l'intero in € 18.511,00, oltre € 250,00 per spese ed il 15 % per spese generali, i.v.a. qualora dovuta e c.p.a. come per legge;
nonché
a quelle di primo grado liquidate per l'intero in € 27.804,00 di cui € 4.388,00 per fase studio, € 2.895,00 per fase introduttiva,
€ 12.890,00, fase conclusiva € 7.631,00 oltre € 2.600,00
(comprensiva c.u.) per spese ed il 15% per spese generali, IVA se dovuta e CPA come per legge. Dichiara la compensazione tra le parti delle spese di c.t.u. come liquidate dal Tribunale.
5) Dichiara la quale appellante principale, tenuta al Parte_1 versamento in favore dell'erario di un importo ulteriore, pari a quello del contributo unificato previsto per il gravame, se dovuto.
Così deciso nella camera di consiglio della 7° SEZIONE, in data
07/11/2025.
Il Consigliere Ausiliario Il Presidente relatore/estensore Dottor
Avv. Paolo Caliman Franco Petrolati
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