REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO DI VENEZIA
TERZA SEZIONE CIVILE
La Corte di Appello di Venezia, riunita in camera di consiglio nelle persone dei Magistrati
Dott. Massimo Coltro Presidente
Dott. Luca Boccuni Consigliere
Dott. Raffaella Marzocca Consigliere rel./est.
ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
Nella CAUSA CIVILE in grado di appello iscritta al n. 2352 del Ruolo Generale dell'anno 2022
TRA
( ), Parte_1 C.F._1 Parte_2
( ) e ( con il patrocinio C.F._2 Parte_3 C.F._3
degli avv.ti MARINA ZAMPIERI e GIOVANNA COSTANTINO, elettivamente domiciliati presso lo studio della prima, come da mandato difensivo in atti;
Parte appellante
E
( ), difesa in proprio, nonché con il patrocinio degli CP_1 C.F._4
avv.ti ALESSANDRO TOMMASEO PONZETTA e CLAUDIA BROCCA, elettivamente
1 domiciliata presso il proprio studio, come da mandato difensivo in atti;

Parte appellata
Oggetto: appello avverso la sentenza n. 869/2022 del Tribunale di Venezia pubblicata in data
9.05.2022 e non notificata
CONCLUSIONI
Per parte appellante
“NEL MERITO:
Voglia l'Ecc.ma Corte adita, disattesa ogni contraria istanza, in parziale riforma della sentenza
n. 869/2022 del Tribunale di Venezia, pubblicata il 9.5.2022 e non notificata, resa nel
procedimento n. 4161/2019 R.G., accogliere le conclusioni svolte dai SIg.ri. Parte_1
, e nel citato giudizio di prime cure e
[...] Parte_2 Parte_3
non accolte dal Tribunale di Venezia e, precisamente, le seguenti:
IN VIA PRINCIPALE:
In riforma dell'impugnata sentenza sul relativo capo, accertata e dichiarata, per tutte le
motivazioni suesposte, l'illegittimità del recesso operato dalla SI.ra dal contratto CP_1
sottoscritto in data 22.9.2017, e la conseguente non debenza delle somme dichiararsi nullo e/o
invalido e/o inefficace il decreto ingiuntivo n. 462/2019 - R.G. n. 1875/2019, emesso dal
Tribunale di Venezia, Sezione Prima Civile, in data 23- 25.2.2019.
IN VIA DI ULTERIORE PRINCIPALITA'
Respingersi integralmente, in quanto infondate in fatto ed in diritto, le domande svolte da parte
appellata in via di appello incidentale.
2 IN VIA RICONVENZIONALE
In principalità
Per l'effetto, accertata e dichiarata, per tutte le motivazioni esposte e di cui in narrativa,
l'illegittimità del recesso operato dalla SI.ra dal contratto del 22.9.2017 ed il suo CP_1
inadempimento agli obblighi contrattualmente assunti con il medesimo, disattesa ogni contraria
istanza, dichiarare risolto il contratto concluso inter partes per fatto e colpa della SI.ra CP_1
e, conseguentemente, dichiarare il diritto dei SIg.ri ,
[...] Parte_1 Parte_2
e a trattenere, a titolo di penale, ex art. 1382 c.c., la somma di €
[...] Parte_3
90.000,00=. Per l'effetto, dichiararsi tenuta la SI.ra alla restituzione, in favore CP_1
degli appellanti, dell'importo di € 180.000,00= alla medesima corrisposto, con espressa riserva
di ripetizione, in data 20.05.2022, in esecuzione della sentenza di primo grado oltre che delle
ulteriori somme corrisposte in pari data a titolo di interessi e spese, e ciò sino alla concorrenza
della complessiva somma di € 195.659,86=, nonché della quota di imposte di registro, per €
4.394,75=, oltre agli interessi di legge dal dì dei pagamenti effettuati sino al saldo.
In subordine
Nella denegata e non creduta ipotesi di mancato accoglimento della domanda riconvenzionale
svolta in principalità, accertata e dichiarata, per intervenuto factum principis, l'impossibilità
oggettiva sopravvenuta della prestazione da parte dei SIg.ri , Parte_1 Parte_2
e o l'inefficacia e/o risoluzione del contratto sottoscritto in data
[...] Parte_3
22.09.2017, per mancato avveramento della condizione implicita ravvisata dal Giudice di prime
cure, limitare l'eventuale condanna degli appellanti alla restituzione, in favore della SI.ra
, della sola somma capitale ricevuta, pari ad € 90.000,00=; conseguentemente, CP_1
3 condannarsi l'appellata alla restituzione, in favore degli appellanti, dell'importo di €
90.000,00=, alla stessa corrisposto, con espressa riserva di ripetizione, in data 20.05.2022, in
esecuzione della sentenza di primo grado, oltre che delle ulteriori somme corrisposte in pari
data a titolo di interessi e spese e ciò sino alla concorrenza della complessiva somma di €
195.659,86=, nonché della quota di imposte di registro per € 4.394,75=, oltre agli interessi di
legge dal dì dei pagamenti effettuati sino al saldo.
In via di ulteriore subordine
Nella denegata e non creduta ipotesi di mancato accoglimento delle domande riconvenzionali
sopra svolte in principalità ed in via subordinata, in estremo subordine, accertare e
rideterminare l'esatto ammontare da considerare corrisposto a solo titolo di caparra dalla
SI.ra , anche mediante sua eventuale equa riduzione ex art. 1227 c.c.. e, CP_1
conseguentemente, limitare l'eventuale condanna dei SIg.ri , Parte_1 Parte_2
e al pagamento, in favore della SI.ra , dell'importo che
[...] Parte_3 CP_1
risulterà dovuto;
conseguentemente, dichiararsi tenuta l'appellata alla restituzione, in favore
degli appellanti, della somma che risulterà essere stata pagata in eccedenza da questi ultimi in
data 20.05.2022, e ciò sino alla concorrenza della somma di € 195.659,86=, nonché della quota
di imposte di registro per € 4.394,75=, oltre agli interessi di legge dal dì dei pagamenti effettuati
sino al saldo.
ANCORA IN VIA RICONVENZIONALE
In ulteriore principalità
Accertato che l'occupazione sine titulo da parte della SI.ra dell'appartamento, CP_1
della soffitta e del garage di proprietà dei SIg.ri , e Parte_1 Parte_2
4 , ha avuto termine solo in data 19.6.2019, condannare la SI.ra al Parte_3 CP_1
pagamento, in favore dei SIg.ri , e di Parte_1 Parte_2 Parte_3
un'indennità di occupazione quantificata in € 200,00= mensili, per l'appartamento e la soffitta,
e di € 100,00= mensili per il garage, o in quelle diverse somme che, a tale titolo, dovessero
risultare di giustizia, dalla data della loro occupazione (22.9.2017 per appartamento e soffitta e
Giugno 2018 per il garage) o, quanto meno, dalla data del recesso (2.1.2019) e sino alla data
del rilascio (19.6.2019), oltre interessi e rivalutazione.
IN VIA ISTRUTTORIA
Si insiste per l'ammissione dei capitoli di prova orale dedotti dagli opponenti e non ammessi dal
Giudice di prime cure con l'ordinanza del 28.2.2020 e, precisamente, per quelli capitolati nella
memoria ex art. 183, VI° co., n. 2, c.p.c. depositata in data 25.11.2019 (nn. 2,3,4,6,8,9, da 11 a
31 e nn. 33, 34) nonché per quello articolato a prova contraria sub 35) della memoria ex art.
183, VI° co., n. 3, c.p.c. depositata in data 16.12.2019, con i testi indicati in dette memorie e con
abilitazione a prova contraria con i medesimi testi indicati a prova diretta.
In tutti i casi, con integrale rifusione delle anticipazioni sostenute per l'introduzione del presente
giudizio e per quello di primo grado nonchè dei compensi, determinati ai sensi del D.M. 55/2014
e successive modifiche, e delle spese di lite, del presente giudizio e di quello di primo grado.”
Per parte appellata
“1) Rigettare in toto l'appello proposto dalla signora e dai signori e Parte_1 Pt_3
, in quanto infondato in fatto ed in diritto per tutti i motivi ex ante Parte_2
rappresentati.
2) Previa declaratoria d'ammissibilità della presente impugnazione incidentale, accogliere il
5 proposto Appello incidentale e con ciò, per tutti i motivi esposti in narrativa, riformare
parzialmente la Sentenza n. 869/2022 pronunciata dal Tribunale di Venezia (G.U. dr. Paolo
Filippone) in data 06.05.2022 e pubblicata il 09.05.2022, non notificata (R.G. n. 4161/2019), nei
capi oggi impugnati con una pronuncia che così statuisca:
“- respinge la domanda proposta “ancora in via riconvenzionale- in ulteriore principalità”
dalla signora e dai signori e e per l'effetto riforma Parte_1 Pt_2 Parte_3
la sentenza nella parte in cui condanna l'opposta al pagamento in favore degli opponenti della
somma di € 2928,00 per ripristino di pareti e soffitto e della somma di € 500,00 per il
presumibile costo necessario alla dipintura del basculante per difetto di interesse ad agire e
perchè infondata in fatto e in diritto;

- condanna la signora ed i signori e alla rifusione Parte_1 Pt_2 Parte_3
integrale delle spese di lite di primo grado in favore della signora , oltre rimborso CP_1
forfettario per spese generali nella misura del 15%, I.V.A. e C.P.A. come per legge”.
3) Con integrale rifusione delle spese di lite del presente grado”.
FATTO E DIRITTO
Il primo grado di giudizio
1. Con atto di citazione , e adivano il Parte_1 Parte_2 Parte_3
Tribunale di Venezia proponendo opposizione avverso il decreto n. 462/2019 del 23-25 febbraio
2019 con il quale era stato loro ingiunto, su impulso di , il pagamento di € CP_1
180.000,00, oltre interessi e spese di procedura, a titolo di restituzione del doppio della caparra versata dall'ingiungente, promissaria acquirente, in esecuzione dell'offerta irrevocabile di acquisto del 22 settembre 2017 per un immobile sito in Chioggia (VE), accettata, con
6 conseguente stipula di un contratto preliminare, dal quale quest'ultima aveva receduto per inadempimento degli ingiunti promittenti venditori.
In sintesi, deducevano gli attori opponenti: che con l'offerta irrevocabile di acquisto le parti, pur potendo stipulare subito l'atto definitivo, accettavano che il rogito avvenisse “entro e non oltre il
31.03.2018” in quanto la necessitava di vendere prima l'appartamento di sua esclusiva CP_1
proprietà; che, nelle more, quest'ultima, intendendo dare corso a lavori di ristrutturazione dell'immobile promesso, incaricava il Geom. di effettuare misurazioni e di espletare CP_2
le pratiche edilizie necessarie;
che in seguito ad accesso agli atti del 11 ottobre 2017 effettuato dal tecnico presso il Comune di Chioggia veniva riscontrata la sussistenza di un mero errore materiale di trascrizione nel provvedimento in sanatoria n. 1/99 emesso all'esito dell'istanza di condono presentata nel marzo 1986, essendovi indicata quale superficie utile abitabile condonata la misura di 110,44 mq in luogo dei reali 145,55 mq, come pure risultante da elaborati grafici e planimetrie allegate all'istanza di condono;
che benché tale errore non inficiasse la commerciabilità del bene, il geometra su impulso dei contraenti presentava in data 5 aprile 2018
al Comune di Chioggia istanza di rettifica del condono formalmente sottoscritta da
[...]
; che le parti acconsentivano così di fatto a prorogare il termine per il rogito definitivo, Pt_3
inizialmente fissato al 31 marzo 2018, a data da destinarsi;
che la signora , nel frattempo CP_1
già immessa nel possesso dell'immobile promesso, aveva ivi effettuato rilevazioni tecniche e numerosi carotaggi, danneggiando pareti e soffitti ed aveva inoltre realizzato all'interno del garage un soppalco ancorato al pavimento, sostituendo il basculante di apertura, il tutto senza autorizzazione;
che in data 4 dicembre 2018 il Comune di Chioggia aveva rigettato la richiesta di rettifica;
che la promissaria acquirente in data 2 gennaio 2019, inviava formale lettera di recesso
7 datata 28 dicembre 2018, con richiesta di pagamento per € 180.000,00, oltre a ulteriori somme chieste a vario titolo, per complessivi € 194.245,52; che dopo aver comunicato il recesso, la convocava gli opponenti avanti al Notaio per il giorno 1 febbraio 2019, in loro tesi al fine CP_1
di ottenere parere negativo alla stipula;
che il Notaio comunicava, a loro dire erroneamente,
l'impossibilità di rogitare;
che in data 27 marzo 2019 il Comune di Chioggia emetteva il provvedimento di rettifica della concessione edilizia in sanatoria n. 1/99, così riconoscendo ex
tunc la perfetta regolarità edilizia dell'immobile.
Tanto esposto in punto di fatto, gli attori chiedevano di revocare il decreto ingiuntivo in ragione dell'illegittimità del recesso esercitato dalla Casson ex art. 1385, co. 2, cc, non essendovi alcun inadempimento grave e di non scarsa importanza loro addebitabile, nonché di accertare l'inadempimento della convenuta opposta e il conseguente diritto a trattenere la somma di €
90.000,00 ricevuta a titolo di caparra, anche ex art. 1382 cc. In via subordinata gradata chiedevano: di accertare la riconducibilità dell'eventuale inadempimento a impossibilità
oggettiva sopravvenuta per factum principis e di limitare la condanna alla restituzione all'opposta della sola somma capitale ricevuta;
di accertare l'erroneità dell'importo ingiunto,
atteso che la somma versata dalla promissaria o parte di essa aveva natura di mero acconto e non di caparra;
di ridurre secondo equità la somma pattuita a titolo di caparra;
di applicare il concorso del fatto colposo del creditore ex art. 1227 cc. In via riconvenzionale principale,
domandavano inoltre la condanna dell'opposta al pagamento di un'indennità di occupazione, in quanto la soffitta e il garage dell'immobile promesso erano occupati da beni di proprietà di quest'ultima, richiesta quantificata dagli attori in € 200,00 mensili per l'appartamento e la soffitta e in € 100,00 mensili per il garage, nonché al risarcimento dei costi da sostenere per la
8 riparazione dei danni causati dai carotaggi eseguiti su incarico della promissaria acquirente,
quantificati in € 2.928,00 e al ripristino del basculante del garage, sostituito senza autorizzazione e alla rimozione del soppalco indebitamente realizzato all'interno del garage.
2. Con comparsa di risposta si costituiva la quale insisteva per la conferma del CP_1
decreto ingiuntivo e la concessione della sua provvisoria esecutività, contestando quanto ex
adverso esposto e deducendo la legittimità del recesso siccome comprovato dal fatto che alla data del 31 marzo 2018, termine fissato per il rogito notarile, il bene immobile oggetto dell'offerta irrevocabile d'acquisto era irregolare dal punto di vista edilizio nonché
incommerciabile; che alla data del 04 dicembre 2018 il Comune di Chioggia aveva sancito l'ufficiale e formale irregolarità edilizia unitamente all'incommerciabilità del bene oggetto di offerta irrevocabile d'acquisto e che solo alla data del 27 marzo 2019, a distanza di un anno dalla scadenza del termine fissato per il rogito, il bene era divenuto regolare dal punto di vista edilizio ed anche commerciabile.
Soggiungeva, altresì, di aver deciso di acquistare l'immobile per ivi trasferirsi e abitare con la propria famiglia, ma che l'appartamento era del tutto inidoneo ad assolvere alla propria destinazione d'uso, essendovi necessità di imprescindibili opere di ristrutturazione;
che il geometra si era trovato impossibilitato a eseguire l'incarico in ragione della difformità tra la reale superficie dell'immobile e quanto depositato nel fascicolo del condono edilizio agli atti del
Comune; che l'irregolarità non costituiva mero errore materiale e invero non concerneva solo la superficie dell'appartamento, non essendo nel provvedimento di condono specificato che su mq
60,80 di terrazza, mq 14,70 erano occupati da veranda, che era quindi da intendersi abusiva;
che dall'accoglimento o meno della richiesta di rettifica di condono edilizio protocollata in data 5
9 aprile 2018 dipendeva sia il buon esito della richiesta di ristrutturazione, sia la commerciabilità
del bene, sia il mantenimento e/o realizzabilità della veranda;
che l'inutile decorso del termine previsto per il rogito non era a lei imputabile;
che il bene immobile di sua proprietà era stato alienato a terzi con rogito del 2 agosto 2018 e che i promittenti venditori l'avevano invitata a sistemare i propri beni nel garage/soffitta dell'immobile promesso;
che le somme per un importo pari a € 90.000,00 erano state versate a titolo di caparra confirmatoria. Resisteva inoltre a tutte le domande promosse in via riconvenzionale, di cui chiedeva il rigetto. Chiedeva infine la rifusione delle spese sostenute in via stragiudiziale e la condanna degli opponenti ai sensi dell'art. 96 cpc.
3. Non concessa la provvisoria esecutorietà del decreto ingiuntivo e istruita la causa in via documentale e tramite l'audizione di testi, con la sentenza n. 869 pubblicata il 9 maggio 2022 il
Tribunale di Venezia confermava integralmente il decreto ingiuntivo, rigettando l'opposizione in quanto riteneva accertato l'inadempimento dei promittenti venditori alla data del recesso comunicato dalla promissaria acquirente. L'opposizione veniva rigettata sul rilievo che le parti avevano acconsentito in forma tacita a prorogare la data fissata inizialmente per la compravendita (31 marzo 2018) nell'attesa di ottenere dal Comune di Chioggia la rettifica del condono, rettifica che per l'effetto assurgeva a condizione implicita per addivenire al rogito,
atteso che l'irregolarità edilizia configurava circostanza ostativa alla stipula del definitivo.
Pertanto, il diniego del del 4 dicembre 2018 aveva sancito il definitivo Controparte_3
inadempimento dei promittenti. Accoglieva invece la domanda attorea di condanna dell'opposta al pagamento della somma di € 2.928,00, per il ripristino delle pareti e dei soffitti, nonché della somma di € 500,00, quale costo necessario alla dipintura del basculante e ordinava infine all'opposta di provvedere all'eliminazione del soppalco, a proprie spese, ed al ripristino dello
10 stato dei luoghi. Compensava le spese di lite per 1/3, ponendo il rimanente a carico degli attori opponenti.
Il giudizio di appello
4. Con atto di appello tempestivamente notificato , e Parte_1 Parte_2
impugnavano la predetta sentenza sulla base dei seguenti motivi di appello. Parte_3
4.1 Con il primo motivo, rubricato “Erronea e contraddittoria motivazione su di un punto
decisivo per la controversia”, evidenziavano tre profili di contraddittorietà della sentenza,
deducendo in primo luogo che il Giudice di prime cure aveva erroneamente ritenuto inadempienti i promittenti venditori pur avendo accertato la non incidenza della riscontrata irregolarità sulla commerciabilità del bene. In secondo luogo, che per le stesse argomentazioni addotte dal Giudice in merito all'esistenza di una condizione implicita, essi non avrebbero potuto convocare a rogito l'odierna appellata né prima dell'avverarsi della condizione, né dopo, stante l'avvenuto recesso. Infine, gli appellanti soggiungevano che pur avendo il Giudice correttamente riconosciuto che tutte le parti erano venute a conoscenza dell'errore riscontrato dal tecnico dopo la sottoscrizione del preliminare, aveva erroneamente imputato loro, in via esclusiva,
l'inadempimento.
4.2 Con il secondo motivo, rubricato “Violazione e falsa applicazione di norme di legge”,
sostenevano che il Giudice, qualificato l'esito dell'istanza di rettifica quale condizione implicita consensualmente posta dalle parti per la stipula del definitivo, avrebbe dovuto dichiarare inefficace o risolto il contratto in ragione del mancato avveramento della predetta condizione,
con impossibilità di ravvisare un inadempimento a carico delle parti e con condanna alla sola restituzione di quanto ricevuto a titolo di caparra. Gli appellanti riferivano, inoltre, che le parti
11 non avevano fissato un termine preciso entro il quale avrebbe dovuto verificarsi la condizione;

che il termine ultimo non poteva ravvisarsi tout court nella comunicazione del 4 dicembre 2018;
che l'appellata dopo la predetta comunicazione aveva manifestato il proprio interesse alla prestazione. Avrebbe poi, in tesi degli appellanti, errato il primo Giudice anche nell'applicare i criteri di valutazione della condotta ex art. 1453 e ss. cc, giacché le vicende del caso in esame escludevano la sussistenza di inadempimento colpevole e rilevante. Invocavano nuovamente l'operatività dell'istituto del factum principis e della sopravvenuta impossibilità della prestazione ex art. 1463 e ss. cc, costituendo la comunicazione del 4 dicembre 2018 del evento del CP_3
tutto imprevedibile. Infine, eccepivano l'erroneità della pronuncia nella parte in cui veniva qualificata come caparra l'intera somma versata dall'appellata, reiterando altresì la richiesta di riduzione della stessa in via officiosa ex art. 1384 cc o in applicazione del concorso del fatto colposo del creditore ex art. 1227 cc.
4.3 Con il terzo motivo, “Omessa e/o errata valutazione di elementi di prova su punti decisivi
della controversa”, denunciavano che il Giudice non aveva considerato: che la promissaria acquirente aveva manifestato interesse all'acquisto sia dopo la comunicazione del Comune del 4
dicembre 2018 sia dopo il recesso, avendoli convocati davanti a Notaio per il rogito;
che l'iniziale rigetto dell'istanza di rettifica era riconducibile al fatto del professionista di fiducia di controparte (Geom. , il quale aveva indicato quale superficie utile residenziale mq 160,25 CP_2
-e non mq 145,55- avendovi incluso anche la superficie della veranda;
che con dichiarazione di cui al doc. 10 il Comune dava atto che il rigetto era dipeso dal fatto che “la domanda ricevuta in
data 5 aprile 2018 ha posto in modo ingannevole la questione”; che l'istruttoria assunta aveva dimostrato che i fatti di causa traevano origine da un mero errore materiale di trascrizione e non
12 da irregolarità edilizia.
4.4 Con il quarto motivo, “Omessa motivazione in merito alla mancata ammissione di mezzi
di prova afferenti punti decisivi della controversia”, chiedevano l'ammissione dei capitoli di prova non accolti in primo grado.
4.5 Con il quinto motivo, “Omessa pronuncia su alcune domande riconvenzionali”,
eccepivano l'assenza di indicazioni nella parte dispositiva in merito alla domanda di riduzione ad equità della caparra ricevuta e della sua riduzione per effetto del concorso del fatto colposo del creditore ex art. 1227 cc, nonché di riconoscimento dell'indennità per l'occupazione sine titulo
da parte della promissaria acquirente dei locali oggetto di compravendita, deducendo poi sul punto che era stata dimostrata l'intenzione degli appellanti di mettere a frutto l'immobile, come testimoniato dalla successiva compravendita del luglio 2019, a fronte dello sgombero dell'immobile occorso il 19 giugno 2019.
4.6 Con l'ultimo motivo chiedevano l'integrale condanna dell'appellata al pagamento delle spese di lite.
5. Si costituiva in giudizio la parte appellata , la quale resisteva ad ogni CP_1
motivo di gravame ex adverso formulato, chiedendone il rigetto e reiterando tutto quanto già
dedotto ed eccepito in prime cure. Proponeva altresì appello incidentale affidato a due motivi.
5.1 Con il primo motivo censurava l'“errore del Tribunale nel non considerare (anche
d'ufficio) il difetto di interesse ad agire ex art. 100 cpc (sia originario che sopravvenuto) degli
attori opponenti in ordine alla domanda risarcitoria svolta nella propria riconvenzionale”,
adducendo che era stata prodotta in giudizio la documentazione attestante l'avvenuta compravendita a terzi in data 18 luglio 2019 dell'immobile de quo, sicché il Giudice avrebbe
13 dovuto rilevare il difetto di interesse ad agire degli odierni appellanti in relazione alle domande riconvenzionali proposte;
che il documento posto alla base dell'accoglimento della richiesta risarcitoria di € 2.928,00 era un semplice preventivo di spesa, non essendovi prova di pagamento e/o esborso;
che con comunicazione trasmessa in data 18 maggio 2022, che produceva (all. 1), i sig.ri avevano rinunciato all'esecuzione del capo di sentenza con cui le era Parte_4
stato ordinato di provvedere all'eliminazione del soppalco, a proprie spese, ed al ripristino dello stato dei luoghi.
5.2 Con il secondo motivo chiedeva che fosse riformata la sentenza in punto di compensazione parziale delle spese di lite e per l'effetto chiedeva l'integrale condanna degli appellanti alla rifusione delle spese di lite, essendo gli stessi prevalentemente soccombenti.
6. Depositate da entrambe le parti le note scritte, all'udienza del 4 novembre 2024 la causa veniva trattenuta in decisione sulle conclusioni delle parti come integralmente riportate in epigrafe, con concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c. per il deposito delle comparse conclusionali e delle repliche. Entrambe le parti depositavano gli scritti conclusivi.
Esame dei motivi di impugnazione
7. Così ricostruiti i fatti e le posizioni delle parti, può dunque procedersi all'esame dei motivi di impugnazione.
8. Preliminarmente deve darsi atto della rinuncia espressa dagli appellanti all'esecuzione del capo di sentenza relativo alla condanna alla rimozione del soppalco ed al ripristino dello stato dei luoghi.
9. Nel merito l'appello principale è parzialmente fondato e nei termini di seguito indicati è
meritevole di accoglimento.
14 9.1 Va anzitutto confermato il capo di sentenza relativo all'accertamento della legittimità del recesso esercitato dall'odierna appellata, censurato sotto diversi profili con i primi tre motivi di appello principale che, pertanto, vanno trattati congiuntamente e rigettati in relazione a tali doglianze. Infatti, il riferimento normativo per valutare la sussistenza di un inadempimento a carico dei promittenti venditori risiede, come peraltro già individuato dal Giudice di prime cure,
nell'art. 1489 cc in materia di oneri (e diritti altrui) gravanti sulla cosa medesima, essendo ormai ampiamente consolidato l'orientamento giurisprudenziale che sostiene la sussunzione delle fattispecie di compravendita di immobile non conforme a norme urbanistiche (a prescindere dall'incidenza della non conformità sulla commerciabilità del bene) all'ipotesi di garanzia prevista dalla norma citata (vedasi, da ultimo, Cass. civ. n. 9439/2025, n. 17148/2024; n.
27559/2023). Posto che l'operatività della disposizione è stata estesa in via analogica anche alle fattispecie di contratto preliminare di compravendita (Cass. civ. n. 19812/2004; n. 5336/2019),
per ritenere ricorrente un inadempimento la norma impone il necessario concorso di due condizioni, richiedendosi sia la mancata conoscenza dell'esistenza del vizio da parte del compratore al momento della conclusione del contratto, sia la non apparenza dell'irregolarità e la sua idoneità a portare ad una limitazione del godimento o a una diminuzione del valore del bene.
Ebbene, nel caso di specie da un lato è da reputarsi pacifica la mancata conoscenza da parte della promissaria acquirente della non conformità edilizia al momento della stipula del preliminare,
essendo l'errore della sanatoria emerso solo in seguito all'accesso agli atti eseguito nel mese di ottobre 2017, dall'altro si ritiene pure sussistente la condizione di tipo c.d. oggettivo. Infatti,
ancorché il Collegio sia consapevole che la giurisprudenza di legittimità pare essere incline ad escludere la possibilità di ricorrere alla garanzia ex art. 1489 cc nell'ipotesi di vizi suscettibili di
15 emenda a mezzo di semplice procedura di regolarizzazione (vedasi in questo senso Cass. civ. n.
3464/2012 “L'art. 1489 cod. civ., sulla vendita di cosa gravata da oneri o da diritti di terzi non
trova applicazione con riferimento al pagamento di oneri derivanti da procedimenti di
regolarizzazione urbanistico-edilizia, dei quali il venditore abbia fatto menzione nell'atto di
compravendita, trattandosi di pesi che non limitano il libero godimento del bene venduto” che,
seppur dettata per il diverso caso in cui il venditore abbia assolto al proprio onere di informazione dell'esistenza del vizio, ha comunque il rilievo di mettere in luce l'imprescindibilità di una valutazione nel merito circa l'effettiva portata della limitazione discendente dall'irregolarità) devono valorizzarsi le peculiari vicende che hanno caratterizzato la fattispecie in esame, in quanto concretamente incidenti sul grado di obiettiva gravità della non conformità edilizia, tali da integrare gli estremi di un inadempimento a carico dei promittenti venditori. Infatti, da un lato è stato provato che era intendimento dell'appellata acquistare l'immobile per ivi trasferirsi con la propria famiglia e che il bene promesso in vendita era, allo stato, inabitabile, avendo bisogno di diffuse ristrutturazioni (come anche indicato in seno al preliminare di compravendita), dall'altro, ruolo parimenti determinante ha assunto il rigetto della richiesta di rettifica del condono comunicata dall'amministrazione il 4 dicembre 2018, essendo tale evento decisivo ai fini della valutazione della definitività dell'inadempimento. In questo senso, va condivisa la motivazione di cui alla gravata sentenza nella parte in cui ha accertato che tale provvedimento negativo ha sancito il superamento del normale limite di tollerabilità e ha fatto venir meno l'interesse dell'appellata alla prestazione, stante l'assoluta incertezza circa le tempistiche di rinnovamento dell'immobile ai fini della sua abitabilità e ciò a maggior ragione in considerazione del fatto che la aveva alienato l'immobile ove risiedeva nel mese di luglio CP_1
16 2018, trovandosi in una condizione di precarietà abitativa.
Va, poi, osservato che è irrilevante la circostanza per cui nemmeno gli appellanti fossero a conoscenza dell'errore riportato nel condono, giacché, come chiarito dalla Suprema Corte, ai fini dell'applicazione dell'art. 1489 cc si richiede solamente che l'inadempimento sia imputabile ai promittenti venditori almeno a titolo di colpa ed essendo la sussistenza di tale elemento soggettivo compatibile con una situazione di ignoranza rispetto alla non conformità edilizia, non richiedendosi quindi la ricorrenza della malafede in capo all'alienante (Cass. civ. n.
14595/2020).
Alla luce di siffatti principi, deve tuttavia precisarsi che alcun inadempimento risulta imputabile agli odierni appellanti per l'esistenza della veranda (non ricompresa nel provvedimento di correzione di condono, anzi soggetta all'ordine di demolizione), e ciò in quanto in relazione a questa difformità edilizia deve ritenersi raggiunta la prova del fatto che la fosse a CP_1
conoscenza, al momento della formulazione dell'offerta irrevocabile di acquisto, dell'abusività
della veranda, avendo gli appellanti prodotto in giudizio i doc. 21 e 22 attestanti che prima della sottoscrizione erano state inviate alla promissaria acquirente le planimetrie dell'immobile, ove detta veranda non risulta ed avendo la evidente contezza della presenza di detta opera, CP_1
sicché in ultima analisi in questo caso difetta uno dei fatti costitutivi previsti dall'art. 1489 cc.
In conclusione, comunque, va confermata la legittimità del recesso esercitato dall'odierna appellata, sussistendo un inadempimento imputabile ai promissari acquirenti alla data del 4
dicembre 2018.
9.2 Tuttavia, ritiene il Collegio che sia da accogliere in parte il terzo motivo di gravame, nel quale gli appellanti hanno invocato le ordinanze c.d. gemelle della Corte Costituzionale (n.
17 248/2013 e n. 77/2014), ove è stato riconosciuto al Giudice del merito un sostanziale margine di intervento in funzione correttiva in presenza di evidenti squilibri nel rapporto sinallagmatico,
potendosi rilevare, pure d'ufficio, la nullità, anche parziale, di una clausola negoziale che si ponga in contrasto con il dovere di solidarietà costituzionale, così scongiurando un ingiusto sacrificio del debitore. In particolare, nella prima delle due pronunce citate, i Giudici delle Leggi,
pur dichiarando la manifesta inammissibilità della questione di legittimità costituzionale dell'articolo 1385, secondo comma, del codice civile, nella parte in cui non dispone che il
Giudice possa equamente ridurre la somma da ritenere o il doppio da restituire, in ipotesi di manifesta sproporzione o ove sussistano giustificati motivi, hanno rammentato che: “[…] per
altro verso, [il Tribunale rimettente] non tiene conto dei possibili margini di intervento
riconoscibili al giudice a fronte di una clausola negoziale che rifletta (come, nella specie, egli
prospetta) un regolamento degli opposti interessi non equo e gravemente sbilanciato in danno
di una parte. E ciò in ragione della rilevabilità, ex officio, della nullità (totale o parziale) ex
articolo 1418 cod. civ., della clausola stessa, per contrasto con il precetto dell'articolo 2 Cost.,
(per il profilo dell'adempimento dei doveri inderogabili di solidarietà) che entra direttamente
nel contratto, in combinato contesto con il canone della buona fede, cui attribuisce vis
normativa, «funzionalizzando così il rapporto obbligatorio alla tutela anche dell'interesse del
partner negoziale nella misura in cui non collida con l'interesse proprio dell'obbligato»”.
Nel caso di specie, va rilevato che la clausola con cui le parti in causa hanno disciplinato la dazione degli importi da versare alla stipula e in pendenza del contratto preliminare di compravendita, e prima del contratto definitivo, prevedeva la consegna in tre momenti distinti di somme dal valore di € 30.000,00 per ciascuna consegna a “titolo di caparra e primo [secondo e
18 terzo] acconto sul prezzo”, per un totale di € 90.000,00, richiamando peraltro anche l'art. 1382
cc in relazione alla predetta somma (cfr doc. 1 di parte ). CP_1
Ritiene la Corte che tale importo complessivo si appalesi come manifestamente sproporzionato,
costituendo esso quasi un terzo del prezzo pattuito per la vendita (pari a € 330.000,00). Sul
punto, giova evidenziare che la caparra confirmatoria è un patto di natura reale finalizzato a garantire la serietà dell'impegno assunto e a liquidare convenzionalmente il danno presumibile derivante dall'altrui inadempimento, tutelando così la parte non inadempiente, sollevandola dall'onere di provare l'esistenza e l'ammontare del nocumento patito ed ha quindi una funzione del tutto diversa da quella di acconto sul prezzo, dal quale la Suprema Corte lo tiene distinto anche da punto di vista tributario (cfr Cass. civ. n. 10306/2015; Cass. civ. n. 17868/2021). Fermo
restando che in caso di regolare esecuzione del preliminare, la somma già ricevuta a titolo di caparra viene imputata al pagamento del corrispettivo, deve ritenersi che la caparra confirmatoria, quale strumento volto a garantire la serietà della proposta formulata ed a forfettizzare il danno, assolve la sua funzione laddove il valore della stessa non corrisponda ad una parte rilevante del corrispettivo, posto che, nell'ipotesi in cui subisca un maggior danno, la parte non inadempiente ha comunque la facoltà di rinunciarvi e di agire in giudizio per ottenere il risarcimento integrale del danno patito, senza che in definitiva risulti più vantaggioso l'inadempimento che l'adempimento del contratto. In ragione di quanto precede si ritiene che la previsione di un importo eccedente rispetto ad una percentuale del 10 o 15% del prezzo di vendita, determinerebbe uno snaturamento della funzione propria dell'istituto e porterebbe ad una situazione di disequilibrio sinallagmatico nei termini sopra indicati, configurando quella nullità cui ha fatto riferimento la Corte Costituzionale evocando il potere dovere del Giudice di
19 merito nella valutazione di tale aspetto. Ciò, tanto più, laddove si consideri che nell'offerta irrevocabile di acquisto, poi accettata, è stato richiamato anche l'art. 1382 c.c., evidenziandosi dunque anche la natura di penale della dazione, con conseguente rafforzamento dell'esigenza di valutazione del quantum e legittimità della riduzione dell'importo. Per i motivi esposti deve dichiararsi la nullità parziale della clausola indicata in contratto rispetto all'eccedenza (di cui al secondo e terzo acconto), mentre è da ritenersi valida la caparra come pattuita sino alla concorrenza della somma di € 30.000,00, corrispondente al primo versamento effettuato a titolo di caparra confirmatoria dalla parte promissaria acquirente. In conclusione, posto che la somma di euro 90.000,00 è già stata versata dalla parte promissaria venditrice in esecuzione della sentenza di primo grado, accertata la nullità della clausola che prevede l'ulteriore pagamento del secondo e terzo versamento come caparra confirmatoria e acconto, invece che come solo acconto, va condannata la alla restituzione della somma di € 60.000,00 già percepita, CP_1
ferma la debenza dell'importo di € 90.000,00 (quale restituzione dell'importo versato a titolo di caparra ed acconti) e dell'importo di € 30.000,00 quale somma a titolo di caparra.
9.3 Va, inoltre, accolto parzialmente il quinto motivo di appello nella parte in cui è contestata la sentenza in punto di mancato riconoscimento dell'indennità per l'occupazione dell'immobile.
È infatti pacifico che l'odierna appellata, dopo il recesso comunicato in data 2 gennaio 2019
(doc. 22 di parte ) ha continuato ad occupare con i propri effetti personali il garage e la CP_1
soffitta dell'immobile promesso in vendita, nonostante i solleciti rivoltile dai procuratori degli appellanti, che in data 5 aprile 2019 hanno mandato a mezzo PEC formale diffida per lo sgombero dei locali. La sentenza in effetti, nella parte in cui ha rigettato la domanda dei proprietari sul rilievo dell'assenza di prova circa la sussistenza di un danno, non si conforma ai
20 principi sanciti dalla Corte di Cassazione. Sul punto va evidenziato che, aldilà di alcune pronunce che hanno ammesso espressamente la sussistenza di un danno di occupazione in quanto
in re ipsa (vedasi, ad esempio, Cass. civ. n. 30594/2017, secondo cui “il danno per il
proprietario dell'immobile è in re ipsa, ricollegandosi al semplice fatto della perdita della
disponibilità del bene da parte del proprietario ed all'impossibilità per costui di conseguire
l'utilità normalmente ricavabile dal bene medesimo in relazione alla natura normalmente
fruttifera di esso”), alcune statuizioni più recenti hanno fornito una diversa lettura dogmatica di tale indennità, evidenziando che in tali ipotesi non si tratta propriamente di un danno in re ipsa,
quanto di ammettere che dall'occupazione illegittima di un immobile discende l'impossibilità,
per il legittimo proprietario, di fruire liberamente del proprio immobile in ragione della presenza di beni altrui e costituendo quindi detta mancanza di disponibilità il fatto da cui sorge l'obbligo di corrispondere i frutti, o l'equivalente in denaro, indebitamente percepiti (vedasi in questo senso Cass. civ. n. 10555/2025 “[…]Per altro verso, non si tratta di danno da occupazione in re
ipsa, posto che l'efficacia retroattiva della risoluzione per inadempimento di un contratto
preliminare comporta l'insorgenza, a carico di ciascun contraente, dell'obbligo di restituire le
prestazioni ricevute, rimaste prive di causa, secondo i principi della ripetizione dell'indebito ex
art. 2033 c.c., e, pertanto, implica che il promissario acquirente che abbia ottenuto la consegna
e la detenzione anticipate del bene promesso in vendita debba non solo restituirlo al promittente
alienante, ma altresì corrispondere a quest'ultimo i frutti per l'anticipato godimento dello
stesso. Ne consegue che, nel caso di occupazione di un immobile fondata su un titolo
contrattuale venuto meno per effetto della risoluzione giudiziale del contratto, va esclusa la
funzione risarcitoria degli obblighi restitutori […]. Pertanto, all'obbligo di restituire la
21 prestazione ricevuta si associa, nel caso in cui questa abbia avuto per oggetto una cosa
fruttifera, l'obbligo di restituire i relativi frutti, naturali o civili, ovvero, qualora di essi non sia
possibile la restituzione, di corrispondere l'equivalente in danaro, dal giorno dell'ottenuta
disponibilità. È il godimento in sé del cespite – rivelatosi illegittimo con efficacia retroattiva
all'esito della declaratoria di risoluzione del preliminare di vendita – a giustificare che alla
restituzione del bene si accompagni il riconoscimento dei frutti indebitamente percepiti.”). Alla
luce di tale principio, è evidente che il recesso comunicato il 2 gennaio 2019, del quale nel presente giudizio è stata accertata la legittimità per le ragioni già indicate, ha determinato il venir meno del titolo legittimante l'occupazione dei beni, sicché l'indennità di occupazione deve essere riconosciuta a partire da tale data. Precisamente, la giurisprudenza di legittimità ha sostenuto che “In tema di contratto preliminare di compravendita di bene immobile,
l'occupazione di quest'ultimo, inizialmente legittima in presenza del consenso scritto da parte
del promittente venditore, diventa priva di titolo nel momento in cui il promissario acquirente
propone domanda giudiziale di recesso dal contratto per l'inadempimento del promittente
venditore, sicché da tale data va riconosciuta l'indennità di occupazione dell'immobile, laddove,
nella diversa ipotesi del recesso per inadempimento del promissario acquirente cui il bene sia
stato consegnato alla conclusione del contratto preliminare, la data iniziale del computo
dell'indennità di occupazione va individuata in quella di consegna dell'immobile.” (cfr. Cass.
civ. n. 28218/2021). Applicato il principio di cui sopra al caso in esame, nel quale il recesso esercitato ha fatto venire meno il titolo legittimante l'occupazione, come poi riconosciuto nella presente decisione, poiché è stato accertato l'inadempimento del promittente venditore, è dalla data del recesso del 2 gennaio 2019 che la parte promissaria acquirente è tenuta a versare
22 l'indennità, non avendo provveduto all'immediato rilascio e alla liberazione dell'immobile dai propri beni. In conclusione, da tale data e fino alla data dell'effettivo rilascio dell'immobile libero, occorso in data 19 giugno 2019, va riconosciuta l'indennità di occupazione per un importo pari a € 300,00 mensili (€ 200,00 per appartamento e soffitta ed € 100,00 per garage),
come richiesto dalle parti appellanti, somma da ritenersi congrua e supportata anche da stima redatta da architetto (doc. 35 di parte opponente/appellante), oltre interessi legali. Non determina diversa valutazione l'allegazione della Casson secondo cui la sostituzione delle serrature le avrebbe impedito di accedere all'immobile e di ritirare i propri effetti, perché legittimo era il cambio della serratura, una volta formalizzato il recesso e venuto meno il titolo legittimante ed inoltre l'accesso all'abitazione per lo sgombero doveva in ogni caso essere concordato con i promittenti venditori, non essendo al tempo l'immobile nella disponibilità giuridica della . CP_1
Né risulta provato e prima ancora neppure allegato, che la stessa abbia chiesto di accedere per il ritiro e tale accesso le sia stato negato prima della data del 19 giugno 2019, essendo sul punto del tutto generica la contestazione effettuata con la comparsa del primo grado di giudizio (v. pag. 31
e 32 dell'atto), a fronte di una specifica allegazione relativa ai presupposti dell'indebita occupazione di cui all'atto di citazione in opposizione (v. p. 29 dell'atto introduttivo).
10. Quanto all'appello incidentale, si osserva quanto segue. Il primo motivo è parzialmente fondato nella parte in cui è stata chiesta la riforma della condanna della a corrispondere € CP_1
2.928,00 per il ripristino delle pareti e dei soffitti, non avendo gli appellanti documentato né di aver sostenuto tale spesa, avendo questi dimesso un semplice preventivo, né di aver effettivamente svolto i lavori, vista la compravendita del bene successivamente intervenuta. Da
confermare, invece, la condanna al pagamento di € 500,00 per la dipintura del basculante, vista
23 la diffida inviata dall'amministratore di condominio a uniformare il colore della porta di accesso al garage e il pacifico intervento svolto da parte degli appellanti.
11. Tutti i rimanenti motivi di impugnazione principale e incidentale restano assorbiti dall'accoglimento parziale dei rispettivi gravami interposti e dalla riforma della gravata sentenza.
Conclusioni e spese di lite
12. Vanno dunque accolti, per quanto di ragione e nei termini indicati, sia l'appello principale che l'appello incidentale.
13. L'esito del giudizio di appello, caratterizzato dalla riforma della sentenza impugnata e dall'accoglimento parziale sia dell'appello principale che dell'appello incidentale proposti,
giustifica la compensazione delle spese di lite di entrambi i gradi di giudizio per la reciproca soccombenza in relazione alle domande formulate dalle stesse.


P.Q.M.


La Corte di Appello di Venezia, terza sezione civile, definitivamente pronunciando nella causa in epigrafe indicata, ogni diversa e contraria domanda, istanza ed eccezione disattesa e/o comunque assorbita, così decide:
1) In parziale accoglimento dell'appello principale, ed in parziale riforma dell'impugnata sentenza:
a) Revoca il decreto ingiuntivo n. 462/2019 del 23-25.2.2019;
b) Accerta l'inadempimento di , e e Parte_1 Parte_2 Parte_3
per l'effetto la legittimità del recesso esercitato da ex art. 1385 c. 2, cpc;
CP_1
c) Dichiara la nullità parziale della clausola negoziale con cui è stato determinato l'importo della caparra confirmatoria in € 90.000,00, riducendolo a € 30.000,00 – accertandone la
24 debenza a - e condanna per l'effetto alla restituzione della CP_1 CP_1
somma ulteriore di euro 60.000,00 (oltre interessi) percepita dagli attori opponenti,
odierni appellanti, in esecuzione dell'impugnata sentenza, fermi gli interessi legali sulla somma di euro 90.000,00 già restituita con decorrenza degli stessi dalle rispettive dazioni al pagamento effettivo;

d) Condanna al pagamento a favore di , e CP_1 Parte_1 Parte_2
dell'indennità di occupazione dell'immobile de quo, quantificata in € Parte_3
300,00 mensili, per il periodo ricompreso tra il 2 gennaio 2019 e il 19 giugno 2019, oltre interessi legali da tale ultima data al saldo effettivo.
2) In parziale accoglimento dell'appello incidentale, ed in parziale riforma dell'impugnata sentenza, ferma la condanna al pagamento di euro 500,00 a favore degli attori opponenti:
a) Revoca la condanna di all'eliminazione del soppalco, a proprie spese, ed al CP_1
ripristino dello stato dei luoghi, avendo gli appellanti rinunciato alla statuizione;

b) Rigetta la domanda di , e di Parte_1 Parte_2 Parte_3
condanna di al pagamento a loro favore di € 2.928,00 per il ripristino delle CP_1
pareti e dei soffitti.
3) Compensa le spese di lite di entrambi i gradi di giudizio
Così deliberato in Venezia, nella camera di consiglio del 14 aprile 2025
Il Consigliere estensore Il Presidente
Dott.ssa Raffaella Marzocca Dott. Massimo Coltro
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