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Sentenza 7 febbraio 2025
Sentenza 7 febbraio 2025
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Sul provvedimento
| Citazione : | Corte d'Appello Genova, sentenza 07/02/2025, n. 153 |
|---|---|
| Giurisdizione : | Corte d'Appello Genova |
| Numero : | 153 |
| Data del deposito : | 7 febbraio 2025 |
Testo completo
RG. n. 98/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI GENOVA
SEZIONE SECONDA nelle persone dei magistrati: dott. Marcello BRUNO, Presidente dott.ssa Valeria ALBINO, Consigliere relatore dott. Lorenzo Pietro FABRIS, Consigliere riuniti in camera di consiglio, ha pronunciato la seguente:
SENTENZA nella causa d'appello contro la sentenza n. 416/2023 del 16/06/2023 del Tribunale di
Imperia, promossa da:
(C.F.: ), in persona del legale rappresentante pro tempore Parte_1 P.IVA_1
rappresentata e difesa dall'Avv. Barbara Marchiol, in forza di procura Parte_2 allegata all'atto di appello, presso la quale è elettivamente domiciliata in Camporosso, corso
Vittorio Emanuele II, n. 29
APPELLANTE contro
C.F.: ), in persona del legale rappresentane pro tempore Controparte_1 P.IVA_2 rappresentata e difesa dall'Avv. Giovanni Pisoni, presso il quale è Controparte_2 elettivamente domiciliata in Genova, salita S. Barbara, n. 30, e dall'Avv. Giacomo Kadjar, in forza di procura allegata alla comparsa di costituzione e risposta
APPELLATA
CONCLUSIONI DELLE PARTI
PER L'APPELLANTE
“Voglia l'Ecc.ma Corte di Appello di Genova contrariis reiectis, previe le declaratorie meglio viste,
IN VIA PRELIMINARE E PREGIUDIZIALE ritenuto che il GI di prime cure ha dichiarato in sentenza di aver integralmente aderito alle risultanze della CTU statuendo in maniera difforme e privo di argomentazione e motivazioni in fatto ed in diritto, accertare e dichiarare la nullità ex art 132 n.4 cpc della sentenza civile n. 416/2023 pubblicata il 16/06/2023 Repert.
n. 630/2023 nella causa civile Rg 371/2021, emessa dal Tribunale monocratico di Imperia
1
n 72, oggetto di giudizio, sono in violazione dell'art 1102 C.c. e/o ogni altra norma giuridica ritenuta di giustizia, e per l'effetto condannare la Convenuta alla riduzione in pristino dello stato quo ante all'apertura dei due varchi che dalle proprietà della Convenuta si affacciano ed accedono all'androne del Palazzo Riviera C.so Imperatrice n 72 e, dunque, la chiusura dei due nuovi passaggi;
In via subordinata Voglia l'On. Tribunale adito, emettere i provvedimenti meglio ritenuti di giustizia al fine di tutelare il destino e la funzione dell'ingresso del Palazzo Riviera in
Sanremo C.so Imperatrice n 72 e il rispetto del decoro architettonico del Palazzo;
Voglia, altresì, l'On. Tribunale adito condannare la Convenuta a favore della Società attrice, al risarcimento del danno in ragione del deprezzamento economico subito dagli immobili di proprietà della , da quantificarsi, anche, in via equitativa. Con vittoria di Controparte_5
spese e di competenze legali del presente giudizio.
IN VIA PRINCIPALE E DI MERITO, nella denegata ipotesi in cui la questione preliminare non dovesse essere accolta, accogliere per i motivi tutti dedotti in narrativa il proposto appello e, per l'effetto, in riforma della sentenza civile n. 416/2023 pubblicata il 16/06/2023
Repert. n. 630/2023 nella causa civile Rg 371/2021, emessa dal Tribunale monocratico di
Imperia nella persona del Dott. Pasquale Longarini, accogliere tutte le conclusioni avanzate nel giudizio di primo grado da intendersi qui riportate e trascritte e conseguentemente disattendere tutte le eccezioni e le istanze sollevate dall'appellata dinanzi il Tribunale per tutti i motivi meglio esposti nel presente atto.
Con vittoria di spese, competenze legali e di Ctu di entrambi i gradi del giudizio.”
In via istruttoria si insiste, qualora l'Ecc.ma Corte di Appello lo ritenga, licenziare Ctu Voglia disporre la rinnovazione della Ctu al fine di rispondere al quesito ammesso in primo grado:
“Esaminati gli atti e i documenti di causa, esperite le indagini tecniche ritenute necessarie, sentite le parti e i loro consulenti tecnici descriva l'ingresso del Palazzo in Sanremo C.so
Imperatrice n 72-70 - C.so Nuvoloni n 1, e valuti se le opere eseguite dalla Convenuta oggetto del presente giudizio comportino una modificazione del destino dell'androne condominiale;
valutare se le due porte installate sono in armonia estetica- architettonica con lo Stabile;
valuti se la via di evacuazione, progettata dalla Convenuta in caso di incendio sia
2 conforme alla normativa vigente e non determini danno per lo Stabile;
quantifichi il deprezzamento del valore commerciale dei due appartamenti di proprietà della Società
Attrice; valuti la possibilità di accesso per la reception dell' all'androne del Palazzo Pt_3
Riviera C.so Imperatrice n 72 con il passaggio dalla porta già esistente nella parte posteriore del vano ascensore e già passaggio per l'ex proprietà Regione Liguria” (cfr Cass. Civ. n 742 del 12.01.2023)”.
PER L'APPELLATA
“Piaccia all'Ill.ma Corte di Appello di Genova, contrariis reiects, per quanto indicato nella sovrastante narrativa, previa ogni meglio ritenuta pronuncia o declara,
° in via principale: respingere l'appello proposto da nei confronti della Parte_1
sentenza del Tribunale di Imperia, G.U. Dott. LONGARINI, n. 416/2023, pubblicata il
16.06.2023, n. rep. 630/2023, resa nel procedimento ivi contrassegnato dal n. R.G.
371/2021, in quanto inammissibile e/o improcedibile e/o comunque infondato in fatto e/o in diritto, con ogni consequenziale determinazione;
- in subordine, nel denegato caso in cui dovesse essere dichiarata, in tutto od in parte, la nullità della sentenza appellata per i motivi dedotti dall'appellante principale, procedendosi ad una nuova valutazione nel merito: previa eventuale dichiarazione di nullità parziale dell'atto di citazione in primo grado ai sensi dell'art. 164, comma 4°, c.p.c., e previa ogni altra meglio ritenuta pronuncia o declara, respingere tutte le domande avanzate da
[...]
in quanto inammissibili e/o irrituali e/o infondate in fatto e/o in diritto;
Parte_1
- in via incidentale: in accoglimento dell'appello incidentale tardivo ex art. 334 c.p.c. svolto nella presente sede da e per i motivi sopra esposti, previo eventuale Controparte_1
accertamento e dichiarazione della irritualità e/o erroneità e/o non conformità a diritto di quanto stabilito nel capo di decisione n. 2.3.2) ed eventualmente, per quanto d'occorrenza, anche nel capo n. 2.3.1) che ne costituisce presupposto, della già richiamata sentenza del
Tribunale di Imperia n. 416/2023, e di quanto stabilito in via consequenziale al capo 1, punto
II, del suo dispositivo, disporre la riforma dei succitati capi e punti della sentenza impugnata al fine di revocare e/o annullare e/o comunque caducare, nelle forme meglio ritenute e previa ogni opportuna pronuncia e declara, ciò che in essi è stato deciso e quindi la condanna della a procedere “ … alla realizzazione di una modifica al Controparte_1 portone d'ingresso, arretrando di circa 1 mt. rispetto all'attuale posizione in maniera tale che le ante, munite di un sistema a norma per la spinta nel rispetto della via di fuga, si possano aprire verso l'esterno restando a filo del palazzo”, risultante dal punto II del capo 1 del dispositivo;
3 Con vittoria di spese e compensi di patrocinio di entrambi i gradi di giudizio, o, in subordine, del presente grado di appello”.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione regolarmente notificato, citava in giudizio dinnanzi al Parte_1
Tribunale di Imperia al fine di sentir accertare che le modifiche realizzate dalla Controparte_1 convenuta all'interno dell'androne del palazzo di Corso Imperatrice, n. 72, in Sanremo erano state realizzate in violazione dell'art. 1102 c.c., per sentire condannare la convenuta alla riduzione in pristino stato dei luoghi mediante eliminazione e/o chiusura dei due varchi che dalla proprietà della convenuta si affacciano ed accedono al summenzionato androne, nonché al risarcimento dei danni conseguenti a tali illegittime opere. L'attrice esponeva di essere proprietaria di due appartamenti residenziali posti all'interno di detto palazzo stile
Liberty dei primi anni del Novecento, sottoposto a vincolo storico-artistico, sito nella zona centrale della città, e che la convenuta era parimenti proprietaria di unità immobiliari alberghiere. Lamentava che la convenuta, dopo aver acquistato il 17/4/2029 una porzione dell'immobile, in precedenza di proprietà della Regione Liguria, aveva alterato l'originaria funzione e destinazione dell'ingresso condominiale realizzando, in assenza di autorizzazione assembleare, due varchi per mettere in comunicazione le due unità immobiliari alberghiere di sua proprietà con il predetto ingresso. Prima del citato acquisto gli ospiti dell'albergo avevano ingresso dal civico n. 70, mentre i condomini dal civico n. 72 di
Corso Imperatrice. La creazione dei due varchi aveva determinato una importante trasformazione a discapito degli altri condomini, sia in termini di violazione del decoro architettonico ed estetico per l'ingresso del civico 72 di , sia in ordine alla Controparte_6 sicurezza, sia in ordine alla destinazione dell'ingresso che in tal modo era divenuto un ampliamento della struttura alberghiera. La realizzazione di tali varchi rendeva l'androne condominiale un bene di servizio dell'attività imprenditoriale, con grave pregiudizio economico per gli appartamenti siti nell'immobile.
Si costituiva preliminarmente eccependo la nullità della citazione in giudizio Controparte_1 per difetto dell'editio actionis e contestandone, nel merito, la fondatezza. In particolare, contestava, in primo luogo, che i clienti dell'albergo avessero accesso unicamente dal civico n. 70 di Corso Imperatrice, posto che nel passato e per lunghissimo tempo l'unico ingresso dall'istituzione alberghiera di cui si tratta, risalente ai primi del 900, era il civico n. 72, cui era stato aggiunto l'ingresso dal civ. 70 successivamente, a seguito dell'acquisizione da parte della società di ulteriori locali al piano seminterrato. Negava, poi, che i nuovi varchi avessero comportato una radicale trasformazione dello stato dei luoghi, un deficit di sicurezza, o un
4 mutamento della destinazione del bene. La convenuta contestava, altresì, la ricostruzione effettuata dall'attrice relativa al deprezzamento degli immobili siti nel condominio in ragione delle modifiche effettuate e instava per il rigetto di tutte le domande attoree.
Licenziata CTU diretta ad accertare le opere realizzate dalla convenuta, la modifica del destino dell'androne condominiale, le caratteristiche estetiche delle due nuove porte, la conformità alla linea architettonica dello stabile, Il Tribunale così provvedeva: “1) in parziale accoglimento delle domande attoree, condanna la società Controparte_7
, in persona del legale rappresentante pro-tempore: (i) quanto alla porta
[...]
di sinistra, al posizionamento di una pannellatura a rivestimento della porta di sicurezza, un tendaggio oscurante, con decorazioni e cornici a contorno del vano stesso o una diversa colorazione della parte rientrante e, quanto alla porta di destra, alla sovrapposizione di una pannellatura decorativa sulla porta, di decorazioni e cornici a contorno;
(ii) alla realizzazione di una modifica al portone d'ingresso, arretrando di circa 1 mt. rispetto all'attuale posizione in maniera tale che le ante, munite di un sistema a norma per la spinta nel rispetto della via di fuga, si possano aprire verso l'esterno restando a filo del palazzo
2) rigetta nel resto
3) compensa le spese di giudizio tra le parti
4) pone definitivamente a carico delle parti, nella misura del 50% ciascuna, le spese della
CTU”. Il Tribunale affermava nella parte motiva della sentenza che dirimente fosse “la CTU alla quale questo giudice, non avendo le cognizioni tecnico-scientifiche necessarie ed idonee a ricostruire e comprendere la fattispecie concreta in esame nella sua meccanicistica determinazione ed evoluzione, pur essendo peritus peritorum, ha fatto ricorso e dalle cui risultanze, soddisfacenti ed idonee al raggiungimento dello scopo per cui era stata ordinata
l'indagine del CTU, non intende discostarsi in quanto la CTU”. Conseguentemente, aderendo alle conclusioni del CTU, il Tribunale affermava che le modifiche all'androne non avevano comportato un mutamento della destinazione dello stesso, avevano determinato un miglioramento per la sicurezza dello stabile e non erano tali da determinare un danno, ma non erano in armonia estetico-architettonica con lo stabile, pertanto, imponeva alla convenuta di posizionare “una pannellatura a rivestimento della porta di sicurezza, un tendaggio oscurante, con decorazioni e cornici a contorno del vano stesso o una diversa colorazione della parte rientrante” alla porta di sinistra e ordinava la “sovrapposizione di una pannellatura decorativa sulla porta, di decorazioni e cornici a contorno” alla porta di destra
(sentenza, pag. 3). Inoltre, aderendo alla affermazione del CTU per il quale, al fine del rispetto del progetto antincendio, vi era la necessità che le porte di ingresso dello stabile
5 (C.so Imperatrice n. 70) siano sempre aperte, imponeva a carico di “la Controparte_1 realizzazione di una modifica al portone d'ingresso, arretrando di circa 1 mt. rispetto all'attuale posizione in maniera tale che le ante munite di un sistema a norma per la spinta nel rispetto della via di fuga, si possono aprire verso l'esterno restando a filo del palazzo”
(sentenza, pag. 4). Il primo giudice escludeva, infine, che le modifiche apportate all'androne dello stabile avessero determinato un deprezzamento degli immobili in esso situati e, in ultimo, escludeva il carattere temerario della lite.
Avverso la predetta sentenza ha interposto appello instando per la sua Parte_1 riforma, e chiedendo l'accoglimento dell'originaria domanda, formulando le conclusioni in epigrafe trascritte.
Si è costituita nel giudizio affermando la correttezza e la completezza del Controparte_1
decisum del giudice di primo grado e contestando la fondatezza dei due motivi di appello proposti dalla controparte. Ha proposto appello incidentale tardivo ex art. 334 c.p.c., formulando le conclusioni in epigrafe trascritte.
Con ordinanza del 20/05/2024, il consigliere istruttore ha fissato udienza di rimessione della causa in decisione ex art. 352 c.p.c. per il 21/01/2025, all'esito della quale la causa è stata trattenuta in decisione collegiale.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1. Con il primo motivo parte appellante lamenta la nullità della sentenza per assenza di motivazione e di alcuna argomentazione in diritto. Il Tribunale – afferma - si sarebbe limitato a riprendere neppure in modo aderente le valutazioni del CTU, senza dare un'adeguata argomentazione in diritto rispetto alle istanze proposte dalla parte attrice. La sentenza sarebbe priva di autonomo processo deliberativo, necessario a fondare le motivazioni di diritto cardine della decisione, considerato oltretutto che il Tribunale nell'aderire alle conclusioni del CTU non ha replicato alle osservazioni delle parti.
2. Con il secondo motivo lamenta la omessa e/o errata valutazione delle Parte_1
risultanze istruttorie. Il primo giudice non avrebbe tenuto in considerazione le osservazioni alla CTU, limitandosi ad un mero richiamo per relationem all'elaborato tecnico, tanto più che il CTU non aveva motivato il suo dissenso dalle osservazioni dei CTP se non in modo generico e superficiale. Inoltre, lamenta che la sentenza sarebbe incorsa in un'errata descrizione dello stato dei luoghi, non rispondente alla realtà, posto che non era stato considerato che i varchi aperti da erano due, e non uno, come affermato nella Controparte_1
CTU e nella sentenza impugnata. A differenza, poi, di quanto affermato dal CTU, una delle due porte di cui si lamenta l'apertura non era preesistente. I due varchi sono volti a mettere
6 in comunicazione gli spazi della struttura alberghiera, conglobando così l'androne condominiale e mutandone indebitamente la destinazione d'uso. Dallo stato dei luoghi creato dalla appellata emerge come la struttura alberghiera al piano terra abbia assunto la forma di ferro di cavallo e la zona condominiale ne è la parte integrante per consentire l'accesso e il transito da una zona (reception-bar) all'altra (salottino-palestra-toilette). Inoltre,
l'appellante afferma che le opere individuate dal CTU sarebbero irrealizzabili, in particolare i tendaggi, in quanto contrarie alla sicurezza e comunque non esteticamente in linea con il resto dello stabile. Il CTU non avrebbe quantificato il danno cagionato ai condomini, tanto più che le porte antincendio sarebbero destinate a rimanere sempre aperte e il Tribunale avrebbe errato nel non liquidare tale danno. Invoca l'applicazione dell'art. 1102 c.c. di cui afferma la violazione.
2.1 Lamenta, poi, parte appellante come la statuizione del giudicante di modifica del portone di C.so Imperatrice n. 70 sia ultronea rispetto alle domande proposte in giudizio tenuto conto che la società appellante nelle sue istanze conclusive non ha avanzato nessuna domanda specifica in ordine ad eventuali rimedi per l'ipotesi di irregolarità rispetto alla normativa antincendio, con vizio di ultrapetizione ex art. 112 c.p.c..
I motivi di cui sopra possono essere esaminati congiuntamente fra loro in quanto strettamente connessi, e sono solo in limitatissima parte fondati.
In primo luogo, va respinto il motivo con cui si assume la nullità della sentenza per difetto di motivazione. Seppure sia vero che la sentenza appaia assai sintetica in punto di diritto, ciò nondimeno occorre evidenziare che mediante il richiamo alle valutazioni del CTU, che ha sostanzialmente escluso che le modifiche apportate dalla società appellata abbiano determinato una modificazione della destinazione dell'androne condominiale, suggerendo delle modifiche parziali al fine di adeguare le due porte alle caratteristiche estetiche dell'androne e dell'edificio, il Tribunale ha sostanzialmente negato la sussistenza della violazione da parte della società appellata dell'art. 1102 c.c., aderendo all'indicazione del
CTU consistita nell'indicazione di accortezze estetiche dirette a consentire il mantenimento della modifiche, evidentemente non ritenute di gravità tali da alterare la destinazione del bene comune ed il decoro architettonico dell'edificio. Si richiama altresì la giurisprudenza della Corte Suprema per cui “Qualora il giudice del merito aderisca al parere del consulente tecnico d'ufficio, non è tenuto ad esporne in modo specifico le ragioni poiché l'accettazione del parere, delineando il percorso logico della decisione, ne costituisce adeguata motivazione, non suscettibile di censure in sede di legittimità, ben potendo il richiamo, anche
"per relationem" dell'elaborato, implicare una compiuta positiva valutazione del percorso
7 argomentativo e dei principi e metodi scientifici seguiti dal consulente;
diversa è l'ipotesi in cui alle risultanze della consulenza tecnica d'ufficio siano state avanzate critiche specifiche
e circostanziate, sia dai consulenti di parte che dai difensori: in tal caso il giudice del merito, per non incorrere nel vizio ex art. 360 n. 5 c.p.c., è tenuto a spiegare in maniera puntuale e dettagliata le ragioni della propria adesione all'una o all'altra conclusione.” (ex plurimis Cass.
n. 11917/2021).
Neppure è fondato l'assunto dell'appellante relativo alla errata valutazione da parte del primo giudice delle emergenze istruttorie sotto il profilo della inesatta descrizione del luoghi per aver prima il CTU, e poi il Tribunale, erroneamente affermato che le opere eseguite siano consistite nell'apertura di una nuova porta, anzichè di due, per consentire il collegamento diretto della reception, posta al piano terra, con l'androne condominiale.
Al riguardo, in primo luogo, va affermata l'infondatezza dell'eccezione di inammissibilità dell'appello ex art. 342 c.p.c. sul punto affermata da parte appellata, posto che le argomentazioni svolte nell'atto d'appello consentono di individuare i capi della pronunzia impugnata oggetto di censura, di percepire con sufficiente chiarezza il contenuto delle censure, di enucleare le ragioni secondo le quali il Giudice sarebbe caduto in errori di fatto e di diritto, di comprendere la diversa soluzione pretesa.
In secondo luogo, osserva la Corte che seppure sia vero che il CTU ed il Giudice si siano espressi nei suddetti termini (pag. 7 della sentenza), tale valutazione – evidentemente affermata sulla base della ritenuta preesistenza nel passato di un varco laddove in oggi è stata creata la porta a sinistra entrando dall'atrio (pag. 6 e 14 CTU), - tuttavia non è stata posta a base della sentenza impugnata, posto che dall'intera lettura della CTU e della sentenza emerge che sono state prese in considerazione, ai fini dell'esame della domanda attorea, entrambe le porte realizzate incontestatamente dalla società convenuta, e non solo una.
Nel merito, la Corte ricorda, in primo luogo, i consolidati principi della Corte di Cassazione in materia di art. 1102 c.c. per i quali “La nozione di pari uso della cosa comune, cui fa riferimento l'art. 1102 c.c., seppur non vada intesa nel senso di uso identico e contemporaneo [dovendo ritenersi conferita dalla legge a ciascun partecipante alla comunione la facoltà di trarre dalla cosa comune la più intensa utilizzazione], implica, tuttavia, la condizione che questa sia compatibile con i diritti degli altri, essendo i rapporti condominiali informati al principio di solidarietà, il quale richiede un costante equilibrio fra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione. Rientra, infatti, nella facoltà di ciascun condomino di utilizzare la cosa comune per il miglior godimento della stessa, anche
8 apportandovi opportune modificazioni, sempre che non ne risulti alterata la destinazione e ne sia impedito agli altri condomini di farne parimenti uso secondo il loro diritto (Cass. n.
13685 del 2021; Cass. n. 26703 del 2020; conf. Cass. n 1708 del 1998; Cass. n. 10704 del
1994; Cass. n. 1899 del 1962). L'accertamento del superamento dei limiti imposti dall'art.
1102 c.c. al condomino, che si assuma abbia alterato, nell'uso della cosa comune, la destinazione della stessa, ricollegandosi all'entità e alla qualità dell'incidenza del nuovo uso,
è comunque riservato al giudice di merito e, come tale, non è censurabile in sede di legittimità (Cass. n. 26703 del 2020, cit.).”.
Il pari uso è un concetto che va interpretato con una ragionevole visione degli interessi che in una situazione di concatenazione di interessi esclusivi e interessi comuni deve necessariamente essere volta a mediarli fra loro, escludendo la rigida applicazione dei principi astrattamente considerati. È proprio nella logica della vita condominiale che va affermato il principio solidaristico che richiede un costante equilibrio fra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione. La nozione di pari uso della cosa comune, cui fa riferimento la norma, deve essere intesa non nel senso di “uso identico e contemporaneo”, ma in quello di uso compatibile con i diritti degli altri condomini, entro il cui limite ciascun di essi ha facoltà di trarre dalla cosa comune la più intensa utilizzazione, posto che nei rapporti condominiali si richiede un costante equilibrio tra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti (per tutte, Cass. civ. 29.10.2021, n.30778).
Occorre, poi, ricordare, sempre in punto di diritto che secondo la giurisprudenza di legittimità
“Negli edifici in condominio i proprietari esclusivi delle singole unità immobiliari possono utilizzare i muri comuni, nelle parti ad esse corrispondenti, sempre che l'esercizio di tale facoltà, disciplinata dagli artt. 1102 e 1122 cod. civ., non pregiudichi la stabilità ed il decoro architettonico del fabbricato” (Cass. n. 4314/2002); nonché, quello per cui “L'apertura nell'androne condominiale di un nuovo ingresso a favore dell'immobile di un condomino è legittima, ai sensi dell'art. 1102 cod. civ., in quanto, pur realizzando un utilizzo più intenso del bene comune da parte di quel condomino, non esclude il diritto degli altri di farne parimenti uso e non altera la destinazione del bene stesso” (Cass. n. 24295/2014).
Nel caso in esame, la comparazione dei diversi interessi, da effettuarsi alla luce del principio di solidarietà, non può che condurre all'affermazione della legittimità dell'intervento innovativo, nei termini infra delineati, posto che l'albergo gestito, all'interno del Condominio di cui è causa, dalla società convenuta si sviluppa ai vari piani, cui sono funzionali le scale condominiali e l'ascensore che terminano nell'androne di cui è causa, di tal chè essi nonché
l'androne condominiale sono pacificamente anche al servizio dell'albergo. Neppure è mai
9 stato precluso, prima del 2019, ai clienti dell'albergo l'accesso all'androne tramite l'ingresso di cui si servono tutti i condomini, ossia il civico 72, che nel passato costituiva peraltro l'unico accesso all'edificio e, quindi, anche dell'albergo risalente ai primi del 1900 e frazionatasi in
Condominio negli anni 1950, unico accesso rimasto fino a che la società appellata non ha ritenuto di creare ed aggiungere un diverso accesso ( il civ. 70). A seguito dell'ampliamento dell'albergo occorso con l'acquisto da parte della società appellata dei locali della Regione
Liguria posti al piano terra, con nuovo accesso da C.so Nuvoloni e redistribuzione dei locali interni, la predetta società appellata ha aperto i due varchi in contestazione, realizzando le aperture, una a destra ed una a sinistra, del portone di ingresso principale civ. 72, ben descritte nelle fotografie prodotte e allegate alla CTU, nonché nella CTU stessa, aperture ritenute dalla società funzionali ad una migliore gestione dell'attività alberghiera. Ne consegue che, di per sé ed astrattamente, non può ritenersi illegittima l'apertura nell'androne condominiale di un nuovo ingresso a favore dell'immobile di un condomino, quale è la società appellata, ai sensi dell'art. 1102 cod. civ., in quanto, come affermato nella sopra menzionata sentenza della Corte Suprema, pur realizzando un utilizzo più intenso del bene comune da parte di quel condomino, non esclude, sempre astrattamente, il diritto degli altri di farne parimenti uso e non altera la destinazione del bene stesso, posto che è pacifico che dette aperture non incidono sul diritto e sull'uso dei restanti condomini di ingresso, accesso e transito nell'androne condominiale, con la conseguenza che, come sul punto rilevato anche dal CTU, non vi è stato un cambio di destinazione dell'androne, che questo non è stato inglobato nella struttura alberghiera, e che anche nel passato era asservito a transito dei clienti dell'albergo (pag. 7 CTU). Parte appellante lamenta che l'apertura delle due porte determina un inglobamento dell'androne nell'albergo, e quindi della zona condominiale nell'albergo. La Corte rileva che, sotto tale profilo, al fine di evitare indebite commistioni e consentire che la proprietà esclusiva dell'albergo e la proprietà comune costituita dall'androne rimangano, come deve essere, separate, è sufficiente disporre che le suddette porte di collegamento rimangano chiuse ed apribili solo per il loro utilizzo, come anche sul punto suggerito dal CTU (pag. 7 CTU), soluzione che appare idonea a contemperare la migliore funzionalità dell'albergo di avere due nuovi accessi sull'androne dall'unità immobiliare acquistata nel 2019 con esso confinante, e il legittimo diritto dei restanti condomini all'uso, accesso e transito all'androne senza che questi siano costretti a visionare i locali aperti al pubblico della società convenuta. In tal senso la sentenza impugnata deve essere parzialmente riformata. Osserva la Corte che tale statuizione di condanna della società a tenere le due nuove porte Controparte_7
10 di collegamento di cui è causa chiuse ed apribili solo per il loro utilizzo, in parziale riforma della sentenza, è pronunciata sul rilievo della parte appellante contenuta nell'atto di gravame per cui lo stesso CTU ha affermato che le porte debbano rimanere chiuse, e non determina alcun vizio di ultrapetizione, come prefigurato dalla Difesa della parte appellata, costituendo la pronuncia un minus rispetto alla domanda della parte appellante di riduzione in pristino e quindi in sostanza di eliminazione o chiusura in via definitiva delle due porte.
Con riferimento alle doglianze della parte appellante riferite al decoro architettonico e all'estetica, ricordato che è giurisprudenza costante che per decoro architettonico del fabbricato debba intendersi l'estetica data dall'insieme delle linee e delle strutture che ne costituiscono la nota dominante ed imprimono alle varie parti dell'edificio, nonché all'edificio stesso nel suo insieme, una sua determinata, armonica fisionomia, senza che occorra che si tratti di edificio di particolare pregio artistico e che l'indagine volta a stabilire se, in concreto, un'innovazione determini o meno alterazione del decoro architettonico, è demandata al giudice del merito, il cui apprezzamento sfugge al sindacato di legittimità, se congruamente motivato, la Corte ritiene che gli accorgimenti suggeriti dal CTU, cui ha aderito il Tribunale - con esclusione di quello inerente il posizionamento di un tendaggio oscurante, ritenuto dalla Corte non confacente alle linee liberty dell'androne e alle norme in materia di sicurezza, - siano da confermarsi. Trattasi di accorgimenti determinati dalla necessità di raccordare le porte, di tipologia moderna (oltre che osservanti la disciplina e normativa in materia di presidi antincendio) allo stile e alle linee architettoniche dell'androne e del palazzo. L'adozione degli accorgimenti tecnici già stabiliti dal Tribunale consente di evitare altresì che le modifiche siano suscettibili di arrecare un danno alle unità abitative dei restanti condomini, ed un loro deprezzamento, escluso dal CTU. Parimenti, secondo il CTU, le modifiche non hanno comportato alcun pericolo per la sicurezza, avendo per contro determinato un miglioramento della stessa (pag. 11 CTU).
La sentenza va quindi parzialmente riformata nel senso di eliminare la condanna della società convenuta a posizionare, quanto alla porta di sinistra, un tendaggio oscurante, ferme le restanti statuizioni del Tribunale.
Venendo, ora all'appello incidentale osserva la Corte che, pur essendo tardivo (laddove invece la società appellata aveva un interesse autonomo all'impugnazione derivante dalla statuizione di condanna della sentenza), la domanda diretta a “ revocare e/o annullare e/o comunque caducare, nelle forme meglio ritenute e previa ogni opportuna pronuncia e declara, ciò che in essi è stato deciso e quindi la condanna della a Controparte_1 procedere “ … alla realizzazione di una modifica al portone d'ingresso, arretrando di circa 1
11 mt. rispetto all'attuale posizione in maniera tale che le ante, munite di un sistema a norma per la spinta nel rispetto della via di fuga, si possano aprire verso l'esterno restando a filo del palazzo”, risultante dal punto II del capo 1 del dispositivo” può trovare accoglimento, trovando piena adesione nelle considerazioni svolte dalla stessa parte appellante a pag. 17 dell'appello, che ne lamenta anch'essa la violazione dell'art. 112 c.p.c..
Ne consegue che, in parziale accoglimento dell'appello, ed in parziale riforma della sentenza impugnata, la società appellata va condannata ad un “facere” ossia, al fine di tenere gli ambienti condominiali e di sua proprietà esclusiva separati, a tenere le due nuove porte di collegamento di cui è causa chiuse ed apribili solo per il loro utilizzo, come indicato dal CTU
(pag. 7).
Va, poi, eliminata la condanna della società convenuta a posizionare, quanto alla porta di sinistra, un tendaggio oscurante, ferme le restanti statuizioni del Tribunale.
Infine va eliminata la statuizione di condanna della società appellata “ … alla realizzazione di una modifica al portone d'ingresso, arretrando di circa 1 mt. rispetto all'attuale posizione in maniera tale che le ante, munite di un sistema a norma per la spinta nel rispetto della via di fuga, si possano aprire verso l'esterno restando a filo del palazzo.”.
In ultimi la Corte non ritiene di accogliere l'istanza di rinnovo della CTU richiesta dalla parte appellante, ritenendo la stessa ampiamente descrittiva dello stato dei luoghi, esaustiva e congruamente motivata.
Tenuto conto del solo parziale accoglimento dell'appello e dell'accoglimento dell'appello incidentale nei termini di cui sopra la Corte ravvisa le ragioni per l'integrale compensazione delle spese di lite del grado.
P.Q.M.
definitivamente pronunciando nella causa d'appello contro la sentenza n. 416/2023, del
16/06/2023, del Tribunale di Imperia, così provvede:
-in parziale accoglimento dell'appello ed in accoglimento dell'appello incidentale, ed in parziale riforma della sentenza impugnata:
- condanna la società appellata a tenere le due Controparte_7
nuove porte di collegamento di cui è causa chiuse, ed apribili solo per il loro utilizzo;
-elimina la condanna contenuta nella sentenza impugnata della società appellata
[...]
posizionare, quanto alla porta di sinistra, un tendaggio Controparte_8
oscurante, ferme le restanti statuizioni del Tribunale;
-elimina la statuizione di condanna contenuta nella sentenza impugnata della società appellata “ … alla realizzazione di una modifica al Controparte_7
12 portone d'ingresso, arretrando di circa 1 mt. rispetto all'attuale posizione in maniera tale che le ante, munite di un sistema a norma per la spinta nel rispetto della via di fuga, si possano aprire verso l'esterno restando a filo del palazzo.”
-conferma nel resto la sentenza;
-compensa integralmente fra le parti le spese di giudizio del grado.
Genova, 23/01/2025
IL CONSIGLIERE ESTENSORE IL PRESIDENTE
Dott.ssa Valeria Albino Dott. Marcello Bruno
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