N. 1045/2025 R.G.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI MILANO
Sezione Terza Civile
Nelle persone dei magistrati:
Dott.ssa Laura Sara Tragni Presidente relatore
Dott.ssa Adriana Cassano Cicuto Consigliere
Dott.ssa Maria Carla Rossi Consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al numero di ruolo sopra riportato, promossa in grado d'Appello con ricorso depositato il 07/04/2025 avverso la sentenza del Tribunale di AN n. 1066/2025, pubblicata il 06/02/2025, da
(C.F. ), con il patrocinio degli Avv.ti Parte_1 C.F._1
Munari Alessandro (C.F. ), Broussard Francesca C.F._2
( ) e Anesi Francesca ( ), presso lo studio dei C.F._3 C.F._4 quali, in AN, Corso Monforte n. 16, è elettivamente domiciliato giusta delega in atti;

-APPELLANTE- contro
C.F. ), in persona del legale rappresentante pro tempore, Controparte_1 P.IVA_1 con il patrocinio degli Avv.ti Fiorelli Gaetano Iorio (C.F. ) e Cusumano C.F._5
Ines (C.F. ), elettivamente domiciliato in AN, Piazza Filippo Meda C.F._6
n. 3 presso lo Studio Professionale Associato a giusta delega in atti;
Controparte_2
-APPELLATA-
CONCLUSIONI:
Per : Parte_1
- in corso di causa
- sospendere, anche inaudita altera parte, la provvisoria esecutorietà della sentenza di primo grado qui impugnata per i motivi tutti di cui in narrativa;

- nel merito e in via principale pagina 1 di 10 - accertare e dichiarare la vigenza e la validità del contratto di comodato ad uso gratuito di cui è causa (doc. 2), con ogni ulteriore e conseguente accertamento e declaratoria anche in merito alla sua durata sino al passaggio di proprietà dell'immobile conseguente al passaggio in giudicato della pubblicanda sentenza a definizione del giudizio inter partes portante il numero di R.G. 29368/2024 pendente innanzi al Tribunale di AN, sezione IV civile, G.U. dott. Marcello Piscopo, o alla diversa data ritenuta di giustizia;

- rigettare ogni avversa domanda, istanza, conclusione ed eccezione, in quanto infondata in fatto e in diritto;

- con rifusione integrale di spese legali, maggiorate del 15% a titolo di rimborso forfettario, I.V.A. e C.P.A.;
- In via istruttoria
- ammettere i seguenti capitoli di prova per interpello del legale rappresentante di CP_1
dott. e per testi:
[...] Testimone_1
1) “Vero che le trattative precedenti alla stipulazione del contratto preliminare di compravendita del 20.05.2021 (doc. 1, che si rammostra) e del contratto di comodato ad uso gratuito del 20.05.2021 (doc. 2, che si rammostra) si sono svolte tra il signor Parte_1 Dott. e in persona del dott. con la sola consulenza dello Pt_1 Controparte_1 Testimone_1 Studio Legale Baker McKenzie di AN, in particolare degli avv.ti Pietro Bernasconi e Rita Marchetti”;
2) “Vero che la predisposizione del contratto preliminare di compravendita del 20.05.2021 (doc. 1, che si rammostra) e del contratto di comodato ad uso gratuito del 20.05.2021 (doc. 2, che si rammostra) è stata curata dallo Studio Legale Baker McKenzie di AN, in particolare dagli avvocati Pietro Bernasconi e Rita Marchetti, su incarico di;
Controparte_1
3) “Vero che per usufruire di benefici fiscali, comunicava di voler fissare la Controparte_1 data della stipulazione del contratto definitivo di compravendita dell'immobile vincolato di cui è causa a far tempo dal 01.01.2024”, come risulta anche dai bilanci d'esercizio prodotti quali documenti nn. n. 17, 18 e 19 che si rammostrano;
Si indica quale testimone su tutti i capitoli di prova articolati il dott. Testimone_2 P.IVA_ domiciliato in AN, Via Carlo Ravizza n. 58 (C.A.P. ). Si chiede sin d'ora di essere ammessi a prova contraria sugli eventuali capitoli di prova ex adverso articolati e ammessi, anche parzialmente, con indicazione del medesimo testimone già indicato a prova diretta”.
Per Controparte_1
In via principale: 1) Rigettare integralmente nel merito l'impugnazione proposta dal Sig. , Parte_1 poiché infondato in fatto e in diritto per i motivi di cui in narrativa e, per l'effetto, confermare la sentenza n. 1066/2024 emessa dal Tribunale di AN (Sez. XIII – R.G. 34519/2024 – Giudice Blandini) pubblicata in data 6 febbraio 2025; In via subordinata, nella (denegata e non creduta) ipotesi in cui la Corte d'Appello accolga, anche solo parzialmente, l'appello proposto dal Sig. , si ripropongono in Parte_1 questa sede le seguenti domande, anche ai sensi dell'art. 346 c.p.c.: In via principale, nel merito: rigettare tutte le domande avversarie, in quanto infondate in fatto e in diritto, per i motivi illustrati in narrativa;
In via riconvenzionale: accertare e dichiarare la risoluzione di diritto del contratto di comodato del 20/05/2021 a far data dal 31/07/2024 e/o in ogni caso la sua cessazione alla data del 31/07/2024 per decorso del suo termine finale, e altresì condannare il Sig.
[...]
al rilascio dell'immobile sito in AN, Via Salvini n. 1, contraddistinto al Parte_1 catasto del Comune di AN al Foglio 353, Mappale 30, Sub. 22, Cat. A/1. In ogni caso, con vittoria di spese e compensi del giudizio. pagina 2 di 10 In via istruttoria: 1) Ammettere la prova per testi sui seguenti capitoli: a) Vero che il Sig. ha dichiarato di non essere in grado di reperire le risorse finanziare Pt_1 da alcun istituto bancario né da società di leasing e che quindi non era in condizione di procedere al saldo del prezzo al rogito notarile relativo all'acquisto del negozio sito in Via Salvini n. 1, AN (identificato al NCEU di AN al foglio 353, particella 30, sub 703); b) Vero che, in occasione del sopralluogo del 7/05/2021, il Sig. era stato già reso Pt_1 edotto dell'esistenza della domanda di condono del 27/02/1995 (prot. n. 51815.400 del 27/02/1995) e che, nella stessa occasione, ha dichiarato che la stessa era irrilevante ai fini dell'acquisto dell'immobile sito in AN, Via Salvini n. 1, contraddistinto al catasto del Comune di AN al Foglio 353, Mappale 30, Sub. 22, Cat. A/1; c) Vero che, in data 24/05/2022, il Sig. ha firmato il documento che mi si rammostra, Pt_1 con il quale conferiva un mandato a vendere l'immobile sito in AN, Via Salvini n. 1, 5° piano, contraddistinto al catasto del Comune di AN al Foglio 353, Mappale 30, Sub. 22, Cat. A/1; d) Vero che, in data 18/12/2023, il Sig. ha firmato il documento che mi si rammostra, Pt_1 con il quale conferiva un mandato a vendere l'immobile sito in AN, Via Salvini n. 1, 5° piano, contraddistinto al catasto del Comune di AN al Foglio 353, Mappale 30, Sub. 22, Cat. A/1; e) Vero che, in occasione della negoziazione dell'acquisto del negozio sito in Via Salvini n. 1, AN (identificato al NCEU di AN al foglio 353, particella 30, sub 703), il Sig. Pt_1 riferiva che non era stato in grado di reperire le risorse finanziare da alcun istituto bancario né da società di leasing e che quindi non era in condizione di procedere al saldo del prezzo al rogito, chiedendo quindi la possibilità di procedere all'acquisto del negozio con pagamenti differiti, da corrispondersi mediante il versamento di quattro rate, l'ultima delle quali scadente il 15/06/2023; f) Vero che alla data del 4/11/2024 sul sito di (Furnishings for private Parte_2 houses and villas - Arnaboldi Interiors) erano presenti 4 foto, che mi si rammostrano, e che raffigurano gli interni dell'immobile sito in AN, Via Salvini n. 1, 5° piano, contraddistinto al catasto del Comune di AN al Foglio 353, Mappale 30, Sub. 22, Cat. A/1. Si indica, quale testimone sui capitoli di prova a), b), c), d), e) il signor broker Testimone_3 immobiliare presso Immobiliare Commerciale S.r.l., (20121) AN, Via San Pietro all'Orto, n. 26. Si indicano, quali testimoni sul capitolo di prova b), gli architetti Testimone_4 Tes_5
e presso (20121) AN, Corso di Porta
[...] Testimone_6 Testimone_7 Nuova n. 46. Si indica, quale testimone sul capitolo di prova f), il dott. Testimone_8 [...] presso Missoni S.p.A., (20121) AN, Via San Controparte_3
Marco n. 29. Si chiede, infine, ai sensi dell'art. 210 c.p.c., che il Giudice ordini all'attrice di esibire le dichiarazioni fiscali presentate al fisco italiano negli anni 2021 e seguenti, ovvero altra documentazione idonea a comprovare la regolarità della posizione fiscale in conformità alle normative vigenti. In via istruttoria, ammettere la prova per testi sui seguenti capitoli: a. Vero che il Sig. ha dichiarato di non essere in grado di reperire le risorse finanziare Pt_1 da alcun istituto bancario né da società di leasing e che quindi non era in condizione di procedere al saldo del prezzo al rogito notarile relativo all'acquisto del negozio sito in Via Salvini n. 1, AN (identificato al NCEU di AN al foglio 353, particella 30, sub 703); b. Vero che, in occasione del sopralluogo del 7/05/2021, il Sig. era stato già reso edotto Pt_1 dell'esistenza della domanda di condono del 27/02/1995 (prot. n. 51815.400 del 27/02/1995) e pagina 3 di 10 che, nella stessa occasione, ha dichiarato che la stessa era irrilevante ai fini dell'acquisto dell'immobile sito in AN, Via Salvini n. 1, contraddistinto al catasto del Comune di AN al Foglio 353, Mappale 30, Sub. 22, Cat. A/1; c. Vero che, in data 24/05/2022, il Sig. ha firmato il documento che mi si rammostra con Pt_1 il quale conferiva un mandato a vendere l'immobile sito in AN, Via Salvini n. 1, 5° piano, contraddistinto al catasto del Comune di AN al Foglio 353, Mappale 30, Sub. 22, Cat. A/1; d. Vero che, in data 18/12/2023, il Sig. ha firmato il documento che mi si rammostra, con Pt_1 il quale conferiva un mandato a vendere l'immobile sito in AN, Via Salvini n. 1, 5° piano, contraddistinto al catasto del Comune di AN al Foglio 353, Mappale 30, Sub. 22, Cat. A/1; e. Vero che, in occasione della negoziazione dell'acquisto del negozio sito in Via Salvini n. 1, AN (identificato al NCEU di AN al foglio 353, particella 30, sub 703), il Sig. Pt_1 riferiva che non era stato in grado di reperire le risorse finanziare da alcun istituto bancario né da società di leasing e che quindi non era in condizione di procedere al saldo del prezzo al rogito, chiedendo quindi la possibilità di procedere all'acquisto del negozio con pagamenti differiti, da corrispondersi mediante il versamento di quattro rate, l'ultima delle quali scadente il 15/06/2023; f. Vero che alla data del 4/11/2024 sul sito di (Furnishings for private Parte_2 houses and villas - Arnaboldi Interiors) erano presenti 4 foto, che mi si rammostrano, e che raffigurano gli interni dell'immobile sito in AN, Via Salvini n. 1, 5° piano, contraddistinto al catasto del Comune di AN al Foglio 353, Mappale 30, Sub. 22, Cat. A/1. Si indica, quale testimone sui capitoli di prova a), b), c), d), e) il signor broker Testimone_3 immobiliare presso Immobiliare Commerciale S.r.l., (20121) AN, Via San Pietro all'Orto, n. 26. Si indicano, quali testimoni sul capitolo di prova b), gli architetti Testimone_4
e presso (20121) AN, Corso di Testimone_5 Testimone_6 Testimone_7
Porta Nuova n. 46. Si indica, quale testimone sul capitolo di prova f), il dott. Testimone_8 [...] presso Missoni S.p.A., (20121) AN, Via San Controparte_3 Marco n. 29. Si chiede, infine, ai sensi dell'art. 210 c.p.c., che il Giudice ordini all'attrice di esibire le dichiarazioni fiscali presentate al fisco italiano negli anni 2021 e seguenti, ovvero altra documentazione idonea a comprovare la regolarità della posizione fiscale in conformità alle normative vigenti. In ogni caso, con vittoria di spese e compensi professionali del presente giudizio come per legge”.
MOTIVI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE

1. Il Tribunale di AN con sentenza n. 1066/2025 pubblicata il 6/2/2025 rigettava la domanda proposta da volta a far accertare e dichiarare la vigenza e la validità del Parte_1 contratto di comodato ad uso gratuito stipulato con la società immobiliare in Controparte_1 data 20/5/2021, avente ad oggetto un immobile sito AN, via Salvini 1, contraddistinto al catasto del Comune di AN al Foglio 353, Mappale 30, Sub. 22, Cat. A/1.

2. Il Tribunale dava atto che le parti avevano stipulato nella medesima data due diversi contratti, redatti su fogli separati: un contratto preliminare di compravendita dell'immobile oggetto di causa, registrato il 17/06/2021 presso l'Agenzia delle Entrate, Direzione Provinciale di Varese, serie 3, n. 1242, il cui definitivo avrebbe dovuto essere stipulato tra l'1/04/2024 e il 30/04/2024, termine quest'ultimo definito “perentorio ed essenziale” (cfr. p. 3 doc. 1 primo grado Lotto); pagina 4 di 10 un contratto di comodato oggetto del presente giudizio, avente durata dal 5/7/2021 (“Data di
Decorrenza”) al 30/4/2024 (doc. 2 primo grado Lotto).
Con atto intitolato “Ipotesi accordo modificativo ”, sottoscritto il 25/5/2022, il Persona_1 termine per la stipula del contratto definitivo di compravendita veniva prorogato al 31/07/2024
(doc. 3 primo grado Lotto). Tale contratto, tuttavia, non veniva sottoscritto entro questo termine poiché, secondo la prospettazione dell'appellante, “l'immobile oggetto dei due contratti (…) era risultato non esser conforme alle leggi urbanistiche, edilizie e catastali”, ragione che aveva spinto a incardinare, con atto di citazione notificato il 29.7.2024, un primo contenzioso Pt_1 innanzi al Tribunale di AN “sezione IV civile, manifestando anche giudizialmente la propria volontà di adempiere al contratto preliminare”. Dal canto suo “a fronte delle CP_1 contestazioni del Sig. sui presunti abusi edilizi e del suo rifiuto di stipulare il contratto Pt_1 definitivo”, all'esito di “una copiosa corrispondenza tra le parti (anche attraverso i rispettivi legali)”, intimava al Lotto, con comunicazione del 12.7.2024, di comparire avanti al notaio per il 30.7.2024 e, stante il rifiuto dello stesso e l'interruzione delle trattative per giungere a una soluzione bonaria, inviava alla controparte due comunicazioni in data 1/08/2024 (docc. 10a e
10b fascicolo primo grado con le quali, stante lo spirare del termine, dava atto - da CP_1 un lato - della risoluzione per fatto e colpa del promissario acquirente del contratto preliminare e - dall'altro lato - comunicava, “ove occorrer possa”, la definitiva cessazione del contratto di comodato, con intimazione alla riconsegna dell'immobile “libero da persone e cose entro e non oltre il 1 Settembre 2024”.
proponeva dunque un secondo giudizio davanti al Tribunale di AN (conclusosi con la Pt_1 sentenza qui impugnata) affinché venisse accertata la perdurante vigenza del contratto di comodato ad uso gratuito in essere tra le parti “sino al passaggio di proprietà dell'immobile conseguente al passaggio in giudicato della pubblicanda sentenza a definizione del giudizio inter partes portante il numero di R.G. 29368/2024 pendente innanzi al Tribunale di AN, sezione IV civile, G.U. dott. Marcello Piscopo, o alla diversa data ritenuta di giustizia”.
Nel motivare il rigetto di tale domanda, il Tribunale evidenziava che dall'inequivoco dato testuale “della scadenza temporale perentoria concordemente fissata in contratto <<e dalle parti scientemente voluta e concordata>> non appare esservi alcun tipo di margine per una ricostruzione che possa in alcun modo legittimare le domande di parte ”. Pt_1
E ciò alla luce della chiara previsione contrattuale che aveva sancito - “con univoche pattuizioni” - non una durata indeterminata del comodato ma una sua durata a tempo determinato, scaduto il quale il contratto avrebbe dovuto ritenersi, come testualmente previsto,
“automaticamente terminato e non produttivo di effetti”.
pagina 5 di 10 Il primo giudice osservava inoltre che, anche a voler accedere alla tesi del collegamento negoziale prospettata dalla difesa , “la definitiva scadenza del termine essenziale previsto Pt_1 per la stipula del definitivo” in ogni caso e comunque avrebbe portato “ineluttabilmente ed ipso facto alla immediata caducazione della efficacia e vigenza del contratto di comodato ritenuto funzionalmente collegato”. D'altro canto, alcuna disposizione pattizia - in nessuno dei due contratti - prevedeva che il comodato sarebbe durato sino al trasferimento del bene da attuarsi con qualunque forma (contratto notarile definitivo o sentenza).

3. Avverso tale sentenza ha proposto appello , articolando tre motivi di censura. Pt_1

3.1. Con il primo motivo, intitolato “violazione e falsa applicazione delle norme di cui al Libro
Quarto (Delle obbligazioni) Titolo II (Dei contratti in generale) Capo IV (dell'Interpretazione del contratto) del codice civile”, censura l'interpretazione meramente letterale data dal Pt_1 giudice di primo grado alle disposizioni del contratto di comodato, senza indagare quale fosse la reale intenzione delle parti “nell'assetto complessivo degli accordi contrattuali” in quanto, dall'unitario programma negoziale ricavabile dalle premesse del contratto di comodato
(“sottoscrizione del definitivo nel 2024 e medio tempore disponibilità dell'Immobile concessa a[l] Dott. sino al trasferimento della proprietà”) e dal comportamento (anche) successivo Pt_1 delle parti, sarebbe apparso evidente che i due contratti risultavano funzionalmente collegati e che le parti avevano inteso considerare caducata l'efficacia del contratto di comodato “al trasferimento definitivo dell'Immobile Vincolato al Dott. , anche se interverrà ex art. 2932 Pt_1
c.c.”.

3.2. Con il secondo motivo, intitolato “violazione e falsa applicazione degli artt. 115 e 116 c.p.c. in tema di valutazione delle risultanze probatorie, del comportamento processuale delle parti e del correlato onere della prova a loro carico”, la difesa lamenta l'omessa valutazione Pt_1 da parte del Tribunale, in applicazione della c.d. ragione più liquida, della diffida ad adempiere inviata dal ad l'1/7/2024 (con cui l'appellante “manifestava la propria volontà Pt_1 CP_1 di procedere alla sottoscrizione del definitivo di compravendita”), della bozza di tale atto allegato alla convocazione innanzi al Notaio per il 30.7.2024 (che “confermava esplicitamente l'esistenza proprio di quelle difformità urbanistiche, edilizie e catastali totalmente sottaciute all'Appellante in sede di Preliminare”) nonché della mancata contestazione, da parte di delle “ragioni di ottimizzazione fiscale della stessa (che avrebbero CP_1 CP_1 determinato il posticipo della data di stipula del definitivo). Tale omessa/errata valutazione avrebbe portato, secondo Lotto, il giudice di primo grado a considerare risolto per spirare del termine di efficacia il comodato e a negare il collegamento funzionale tra tale contratto e il preliminare.
pagina 6 di 10 3.3. Con il terzo motivo, intitolato “violazione e falsa applicazione dell'art. 112 c.p.c. (in tema di corrispondenza tra chiesto e pronunciato) e dell'art. 2909 c.c. (in tema di cosa giudicata) con riguardo all'accertamento incidentale di cui in Sentenza”, l'appellante lamenta infine la violazione di tali articoli nella parte in cui il Tribunale, motivando la propria decisione, ha
“dichiarato e/o incidentalmente accertato che l'intervenuta scadenza del termine al 30.07.2024 previsto per la stipula del definitivo sarebbe 'consacrata' dalla 'convocazione innanzi al
Notaio (…) disertata dal Dott. promissario acquirente', con conseguente inadempimento Pt_1 imputabile a quest'ultimo”.

4. Si è costituita chiedendo il rigetto dell'appello in quanto infondato e riproponendo, CP_1 in via subordinata, la domanda riconvenzionale di accertamento e dichiarazione della risoluzione del contratto di comodato e, in ogni caso, la sua cessazione alla data del 31.7.2024 per decorso del suo termine finale, nonché la condanna dell'appellante al rilascio dell'immobile.

5. All'udienza del 17/09/2025, tentata invano la conciliazione e all'esito della discussione orale, il Collegio ha deciso la causa dando lettura del dispositivo trascritto in calce.

6. L'appello è infondato e va pertanto respinto.
La principale tesi che sorregge l'impugnazione è che e nello stipulare il Pt_1 CP_1 contratto di comodato oggetto di causa, avessero inteso consentire il godimento dell'immobile di Via Salvini 1 in AN a titolo gratuito al Lotto sino al trasferimento definitivo a quest'ultimo della proprietà dell'immobile, in qualunque modo esso si fosse realizzato (per contratto definitivo o in via giudiziaria ex art. 2932 c.c.).
Per sostenere tale tesi la difesa , da un lato, evidenzia lo stretto collegamento funzionale e Pt_1 strutturale tra il preliminare di compravendita e il contratto di comodato stipulati tra le medesime parti, che prevarrebbe anche sul dato letterale degli stessi, dall'altro lato sostiene che la risoluzione del preliminare di compravendita per intervenuta decorrenza del termine essenziale pattuito non influenzerebbe la vigenza del contratto di comodato, titolo che tutt'oggi, in base alla reale volontà delle parti, consentirebbe a di occupare l'immobile sino al Pt_1 passaggio in giudicato della emananda sentenza di trasferimento in suo favore dell'immobile, oggetto di altro giudizio pendente innanzi alla IV sezione civile del Tribunale di AN.
Tale ricostruzione non trova conforto nei fatti così come provati e documentati dalle parti nel corso del giudizio.
Il documento contrattuale che pacificamente regola il rapporto di comodato, infatti, prevedeva espressamente un tempo di durata fissato dal 5/7/2021 al 30/4/2024. L'art. 3 del contratto recita:
“Il Contratto avrà una durata intercorrente dalla Data di Decorrenza fino al 30 aprile 2024
(la “Durata”).
pagina 7 di 10 L'articolo successivo prevedeva testualmente che “Il Contratto dovrà ritenersi automaticamente terminato e non produttivo di effetti al termine della Durata. Alla cessazione del Contratto l'Immobile dovrà essere riconsegnato al Comodante e tornerà nella esclusiva disponibilità dello stesso”.
Ora, alla luce di tale chiara e inequivocabile previsione, le argomentazioni formulate dalla difesa al fine di convincere la Corte del fatto che il contratto di comodato fosse Pt_1 funzionalmente collegato al contratto preliminare, al punto tale da porre nel nulla le sue stesse pattuizioni contrattuali, provano troppo: se esse infatti sono in grado di persuadere il giudicante che, sebbene non esplicitamente derogato, il termine finale del contratto di comodato sia stato prorogato tacitamente in uno con la proroga del termine per la stipula del definitivo, esse non dimostrano la diversa volontà di consentire al di permanere nell'immobile a titolo gratuito Pt_1 sino alla (del tutto) eventuale positiva definizione del giudizio avente ad oggetto il trasferimento dell'immobile ex art 2932 c.c.
Infatti, mentre la tacita proroga del contratto di comodato alla data del 31/7/2024 può trarre supporto dalla mancata richiesta di restituzione dell'immobile alla scadenza pattuita del
30/04/2024, alcun elemento in atti consente di accedere all'interpretazione per cui le parti avrebbero inteso consentire una disponibilità indefinita dell'appartamento oggetto di causa in favore del , svincolata dalla scadenza del termine fissato per il trasferimento della Pt_1 proprietà previsto per il 31.7.2024 e, per di più, ancorata oggi dall'appellante a una circostanza futura nel quando e del tutto incerta nell'an legata all'esito del giudizio ex art. 2932 c.c. tuttora pendente innanzi al Tribunale di AN.
L'art. 3 dell'accordo prevedeva, come detto, un termine di durata, indicando il successivo articolo - in modo inequivocabile - la volontà delle parti di legare l'automatica cessazione del contratto allo spirare di tale termine e così di limitare temporalmente gli effetti del contratto di comodato, quand'anche nell'ambito di un contesto negoziale più ampio. Il fatto che tale termine sia stato prorogato di pochi mesi, in uno con la concordata proroga del termine di stipula del definitivo, non può significare, in assenza di qualsivoglia altro elemento di segno contrario, che le parti abbiano inteso legare la durata del comodato all'effettivo trasferimento della proprietà dell'immobile, a prescindere dalla sorte del contratto preliminare di vendita. Prova ne è che all'indomani della scadenza del 31.7.2024, con lettera dell'1.8.2024, intimava la CP_1 riconsegna dell'appartamento.
In disparte l'attribuzione in capo all'una o all'altra parte della responsabilità in relazione alla risoluzione del preliminare di compravendita per decorrenza del termine essenziale in esso pattuito (accertamento demandato ad altro giudice), non emerge in atti alcun elemento tale da pagina 8 di 10 consentire di ritenere stravolta la natura del contratto di comodato, così come pattuito dalle parti mediante espressa previsione di un termine convenuto per la restituzione dell'immobile ai sensi dell'art. 1809 c.c., trasformandolo in un contratto di comodato a durata indefinita, da considerarsi caducato solo “al trasferimento definitivo dell'Immobile Vincolato al Dott. , Pt_1 anche se interverrà ex art. 2932 c.c.”.
E ciò è tanto più vero ove si consideri che, in materia di comodato, la volontà di assoggettare a vincoli d'uso particolarmente gravosi non può essere presunta, ma va positivamente provata e accertata dovendo, in mancanza, essere adottata la soluzione più favorevole alla sua cessazione, considerato anche il sospetto e il disfavore con cui l'ordinamento considera i trasferimenti gratuiti di beni e di diritti sui beni.
A norma dell'art. 4 del contratto di comodato nonché del richiamato art. 1809 co. 1 c.c., dunque,
era tenuto alla restituzione dell'immobile alla scadenza del termine convenuto, Pt_1 individuabile (al più) nella data del 31/7/2024.
Quanto al preteso accertamento incidentale in relazione al quale la difesa ha formulato il Pt_1 terzo motivo di appello, si rileva che alcuna efficacia di giudicato può essere attribuita alle statuizioni del Tribunale che sarebbero state espresse nella motivazione della sentenza impugnata con riguardo alle responsabilità delle parti in ordine al contratto preliminare.
Conclusivamente, la decisione del giudice di primo grado va integralmente confermata.

7. Al rigetto dell'appello consegue, in base al principio di soccombenza, la condanna di
[...]
a rifondere alla controparte le spese di lite che si liquidano, come da dispositivo, Parte_1 ex D.M 147/2022, tenuto conto del valore di realizzo dell'immobile e delle attività professionali effettivamente svolte, mediante applicazione dei parametri medi (quanto alla fase di studio e introduttiva) e minimi (quanto alla fase decisionale, consistita nella sola discussione orale).

P.Q.M.

La Corte d'Appello di AN, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da
[...]
avverso la sentenza del Tribunale di AN n. 1066/2025, pubblicata in Parte_1 data 6.02.2025, così provvede:

1. rigetta l'appello;

2. condanna l'appellante al pagamento in favore della parte appellata delle spese del presente grado del giudizio, che liquida ai sensi del D.M. 147/2022 in complessivi € 30.247,00 per compensi, di cui € 12.536,00 per la fase di studio della controversia, € 7.289,00 per la fase introduttiva ed € 10.422,00 per la fase decisionale, oltre 15 % per spese generali, I.V.A. e
C.P.A. come per legge;

pagina 9 di 10 3. dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte dell'appellante dell'ulteriore importo corrispondente al contributo unificato ex D.P.R. n. 115/2002, art. 13
c. 1 quater, comma inserito dall'art. 1 c. 17 L. n. 228/2012.
Così deciso in AN, nella camera di consiglio del 17/09/2025.
Il Presidente estensore
Laura Sara Tragni
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