REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI ROMA
SEZIONE QUARTA CIVILE
così composta:
dr.ssa Antonella Izzo presidente dr.ssa Matilde Carpinella consigliere dr. Marco Emilio Luigi Cirillo consigliere relatore riunita in camera di consiglio ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado d'appello iscritta al numero 1765 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2023, decisa a seguito di discussione orale, ex art. 281-sexies c.p.c, all'udienza del giorno 18/4/2025 e vertente
TRA
(C.F. ), e Parte_1 C.F._1
(C.F. , con l'avvocato Parte_2 C.F._2
Domenico Pavone nel cui studio in Roma Via Vermicino 23 sono elettivamente domiciliati;

PARTE APPELLANTE
E
(C.F. ), con Controparte_1 C.F._3 l'avvocato Flavio degli Abbati nel cui studio in Roma, Via C. Fracassini 46 è elettivamente domiciliato;

PARTE APPELLATA
OGGETTO: appello contro la sentenza n. 13756 pubblicata il
22/9/2022 del Tribunale di Roma.
pag. 1 di 13

FATTO E DIRITTO
§ 1. – La vicenda da cui ha tratto origine il presente giudizio di appello è così riassunta nella sentenza impugnata: “l. Con atto di citazione ritualmente notificato al convenuto gli attori e Parte_1
esponevano: Parte_2
- che a seguito di accettazione in data 2.2.2017 da parte del venditore della proposta di acquisto formulata a mezzo dell'agenzia immobiliare Tecnorete -affiliato Immobiliare Casilina S.r.l.- per l'acquisto del compendio immobiliare sito in Roma, Via Colle Truglio 80 al prezzo di
€ 227.000,00, in data 19.4.2017 veniva stipulato regolare contratto preliminare di compravendita tra i Sig.ri e Parte_3
in qualità di acquirenti ed il Sig. Parte_2 [...] in qualità di parte venditrice, nel quale era stato stabilito come CP_1 termine per la stipula il 20.10.2017;
- che al punto 2) del contratto era stato dato atto che la porzione immobiliare oggetto della compravendita era stata oggetto di ristrutturazione edilizia con D.I.A. presentata al Comune di Roma in data
3.4.2008- prot. 36260- ed era stata presentata domanda di condono in data
21.9.2007- prot. 142992- nei termini dei 120 giorni dal trasferimento, nonché ai sensi e per gli effetti delle leggi 24 novembre 2003 n.326 e 28 maggio 2004 n. 141 del Decreto Legge 12 Luglio 2004, istanza di condono edilizio per la quale alla data della stipula del preliminare il Comune di
Roma non aveva rilasciato il relativo permesso a costruire in sanatoria ed il venditore si impegnava al ritiro di tale permesso a sua cura e spesa;

- che all'art. 10) del contratto veniva stabilito "laddove non venisse concesso il mutuo alla parte acquirente o la perizia risultasse non sufficiente a coprire l'intero importo di vendita, la parte venditrice restituirà le somme fino al momento incassate senza penali o aggravi di spese";
- che visto il ritardo nel rilascio della documentazione di concessione in sanatoria il promittente venditore aveva consentito ai Sig.ri e di trasferirsi Parte_1 Parte_2 nell'abitazione oggetto della compravendita versando mensilmente prima un importo di € 1.000,00 e poi di € 700,00 da imputarsi in conto prezzo al momento della stipula del rogito nonché le parti avevano stabilito di prorogare la data di stipula del rogito notarile al 28.2.2018 dichiarando che "alla scadenza del suddetto termine qualora non si sia addivenuti al ritiro del suddetto titolo urbanistico il contratto si riterrà risolto con obbligo della parte venditrice di restituire tutte le somme già date e consentire altri 30 giorni alla parte promissaria acquirente per liberare l''immobile e trovare un 'altra sistemazione;

- che in data 16.4.2018, non avendo ancora ricevuto tale documentazione, necessaria anche per l'accesso al mutuo propedeutico all'acquisto dell'immobile, avevano inviato formale diffida e messa in mora pag. 2 di 13 ad adempiere alle obbligazioni discendenti dal contratto preliminare di compravendita riguardo alla concessione in sanatoria ai sensi degli artt.
1219 e 1454 c.c. al venditore senza però ricevere alcun riscontro;

- che alla data della domanda l'importo omnicomprensivo versato al venditore era di € 20.269,90. Sulla base di tali premesse in fatto gli attori deducevano l'inadempimento della parte venditrice in quanto il mancato rilascio della concessione edilizia in sanatoria inibiva l'accesso al mutuo e la stipula del rogito notarile con conseguente diritto di recedere dal contratto ai sensi dell'art. 1385 c.c. e restituzione del doppio della caparra versata. Si costituiva in data 7.1.2019 il quale in via Controparte_1 preliminare eccepiva l'improcedibilità della domanda per il mancato esperimento della procedura di negoziazione assistita di cui all 'art. 3, comma l , del D.L. 132/2014 prevista obbligatoriamente per le domande di pagamento a qualsiasi titolo di somme purché non eccedenti € 50.000,00 nonché in via preliminare e pregiudiziale l'inammissibilità della domanda di accertamento della legittimità del recesso proposta dagli attori in quanto incompatibile con la risoluzione del contratto ex art. 1454 c.c. operata a seguito di diffida del 16.4.2018 (Cass. Civ. 30.11.2015 n. 24337).
Nel merito esponeva che:
- l'unica proposta di acquisto irrevocabile accettata dal promittente venditore, in esecuzione della quale era stato poi stipulato il contratto preliminare di compravendita, non era quella datata 2.2.2017 per l'importo di € 227.000,00 prodotta dagli attori, bensì una precedente proposta datata 2.7.2016 per l'importo di € 175.000,00 accettata dal promittente venditore il 6.7.2016 e controfirmata dalla proponente per presa visione dell'accettazione (Doc. I della comparsa di costituzione e risposta) che prevedeva il versamento dell'importo di € 5.000,00 a titolo di caparra ed il saldo prezzo di € 170.00,00 con l'intervento di un istituto mutuante;

- la proposta accettata e successivamente il contratto preliminare recavano l'indicazione della situazione urbanistica in cui si trovava l'immobile e pertanto la parte promissaria acquirente era stata sempre edotta della situazione urbanistica ed edilizia dell'immobile;
- con la terza scrittura privata datata 29.3.2017 ad integrazione del contratto preliminare sottoscritto la parte promissaria acquirente aveva versato un ulteriore acconto di € 2.500 e si impegnava a corrispondere l'ulteriore importo di € 2.500,00 a titolo di caparra confirmatoria successivamente alla comunicazione ufficiale di delibera del mutuo;

- sia nella proposta accettata del 2.7.2016 che nel contratto preliminare del 19.4.2017 era prevista la possibilità che il mutuo non venisse concesso, con il conseguente obbligo di parte venditrice di restituire solo ed esclusivamente le somme ricevute;
nella scrittura integrativa del
24.11.2017 tale clausola veniva ulteriormente precisata, nel senso che ove la concessione non fosse stata ritirata entro il termine del 28.2.2018 (e di pag. 3 di 13 conseguenza il mutuo non potesse essere concesso) il contratto si sarebbe risolto di diritto con obbligo della parte venditrice di restituire solo ed esclusivamente le somme ricevute, e obbligo della parte venditrice di restituire l'immobile (medio tempore ricevuto in detenzione) entro 30 giorni;
l'ipotesi che la concessione in sanatoria 'non fosse ritirata in tempo utile era stata perciò espressamente prevista come condizione risolutiva del contratto preliminare di compravendita, con nessun'altra conseguenza per la parte promittente venditrice oltre l'obbligo di restituire le somme sino ad allora ricevute (beninteso a titolo di caparra e/o acconto prezzo e non ad altri titoli); per favorire ulteriormente la parte promissaria acquirente, si era reso disponibile a sottoscrivere in data 2.2.2017 1'accettazione di una proposta di acquisto simulata e fittizia per l'importo di € 227.000,00 con saldo prezzo di € 180.000,00 a mezzo mutuo, con l'evidente scopo di aumentare l'importo da richiedere all'istituto mutuante, stanti le difficoltà finanziarie della parte acquirente;

- aveva diligentemente adempiuto a tutte le obbligazioni assunte, attivandosi presso gli uffici competenti per ottenere il rilascio della concessione in sanatoria, non riuscendo ad ottenerlo unicamente a causa dell'inefficienza di tali uffici mentre per converso, gli attori dovevano essere considerati inadempienti alle obbligazioni assunte con la proposta di acquisto, con il preliminare e con le successive scritture integrative, non essendosi adoperati in modo diligente per ottenere i mezzi finanziari necessari per poter provvedere al saldo del prezzo di acquisto dell
'immobile, e per non aver rilasciato a tutt'oggi l'immobile nonostante l'impegno assunto in tal senso con la scrittura integrativa del 24.1 1.2017.
In diritto il convenuto evidenziava che il comportamento gravemente inadempiente delle promissarie acquirenti giustificava il recesso del promittente venditore dal contratto preliminare del 19.4.2017 e dalle scritture integrative successive al contratto ex art. 1385 c.c. con conseguente diritto a ritenere tutte le somme ricevute a titolo di caparra. In via subordinata evidenziava che operava la condizione risolutiva espressa del contratto preliminare ex art. 1353 c.c. in quanto i contraenti, nella loro ampia autonomia negoziale, avevano previsto la caducazione del contratto in virtù del verificarsi di un fatto oggettivo, indipendentemente dalla considerazione della imputabilità o meno del risultato negativo alla condotta del promittente (Cass. Civ., sentenza n. 22310/2013).
All'udienza del 31.1.2019 il Giudice rilevava l'infondatezza dell'eccezione preliminare di improcedibilità della domanda per il mancato esperimento della procedura di negoziazione assistita e assegnava alle parti i termini ex art. 183 comma sesto c.p.c..
All'udienza del 27.6.2019 il Giudice, ritenuta la causa istruita con la documentazione in atti, rinviava la causa per la precisazione delle conclusioni.
pag. 4 di 13 Indi la causa era assunta in decisione in data 26.5.2022 sulle conclusioni delle parti come in epigrafe riportate (così come precisate da parte convenuta con le note scritte sostitutive della udienza di precisazione delle conclusioni) con assegnazione dei termini ex art. 190 c.p.c.”.
§ 2. – All'esito del giudizio il Tribunale ha così deciso: “1) Rigetta la domanda di accertamento della legittimità del recesso, ex art. 1385 c.c. dal contratto preliminare di compravendita, per inadempimento della parte convenuta avanzata dagli attori e per l'effetto rigetta la domanda di condanna del convenuto alla restituzione del doppio della caparra versata;

2) Rigetta la domanda avanzata dal convenuto, in via riconvenzionale principale, di accertamento dell'inadempimento degli attori alle obbligazioni assunte con il contratto preliminare e di legittimità del recesso del convenuto ex art. 1385 c.c., con diritto alla ritenzione delle somme ricevute a titolo di caparra;
3) Accoglie la domanda avanzata dal convenuto in via riconvenzionale subordinata, e per l'effetto dichiara risolto il contratto preliminare relativo alla compravendita del compendio immobiliare sito in Roma, Via Colle Truglio 80, composto da appartamento sito al piano terra distinto con il numero interno 6, censito al catasto dei fabbricati del Comune di Roma al foglio 1048, particella 344 sub 518 z.c. 6, cat. A/2 e dal posto auto censito al catasto dei fabbricati del Comune di Roma al foglio 1048, particella 344 sub 510, z.c. 6 cat. C/6 sottoscritto in data 19.4.2017 per l'avverarsi della condizione risolutiva contenuta nella scrittura privata integrativa del contratto preliminare del 24.11.2017; 4)
Condanna al pagamento in favore di Controparte_1 Parte_1
e , della somma complessiva di euro
[...] Parte_2
18.469,90 oltre interessi legali dalla domanda;
5) Condanna Parte_1
e al rilascio immediato in favore di
[...] Parte_2
dell'immobile sito in Roma, Via Colle Truglio 80 Controparte_1 composto da appartamento sito al piano terra distinto con il numero interno
6, censito al catasto dei fabbricati del Comune di Roma al foglio 1048, particella 344 sub 518 z.c. 6, cat. A/2 e dal posto auto censito al catasto dei fabbricati del Comune di Roma al foglio 1048, particella 344 sub 510, z.c. 6 cat. C/6 ed al pagamento a titolo di indennità di occupazione dell'importo mensile di euro 700,00 a far data dal mese di gennaio 2018 sino all'effettivo rilascio;
6) Condanna e , Parte_1 Parte_2 in solido tra loro, al pagamento delle spese di giudizio, liquidate in € 237,00 per spese vive ed € 4.835,00 per compensi, oltre IVA, CPA e rimborso spese generali del 15% da distrarsi in favore dell'Avv. Flavio degli Abbati, antistatario.”.
A fondamento della decisione il primo giudice ha svolto le considerazioni che seguono: “2. Va innanzitutto disattesa I 'eccezione sollevata da parte convenuta di inammissibilità della domanda formulata dagli attori ai sensi dell'art. 1385, comma 2 c.c.
pag. 5 di 13 Secondo il convenuto il ricorso alla tutela di cui alla norma citata sarebbe precluso dal fatto che gli odierni attori, in sede stragiudiziale e con la diffida ad adempiere del 16.4.2018 hanno già provocato la risoluzione del contratto preliminare ai sensi dell'art. 1454 c.c. (essendo stata la risoluzione determinata dal vano decorso del termine assegnato mediante diffida ad adempiere). Come infatti chiarito dalla giurisprudenza di legittimità (v. Cass. 14014/2017 e Cass. 26206/2017), in tema di contratto preliminare cui acceda il versamento di una caparra confirmatoria, la parte adempiente che si sia già avvalsa della facoltà di provocarne la risoluzione mediante diffida ad adempiere, ai sensi dell'art. 1454 c.c., può agire in giudizio esercitando il diritto di recesso ex art. 1385, comma 2, c.c., e in tal caso, ove abbia ricevuto la caparra, ha diritto di ritenerla definitivamente mentre, ove l'abbia versata, ha diritto di ricevere la restituzione del doppio di essa, con esclusione del diritto al risarcimento del danno cagionato dall'inadempimento che ha giustificato il recesso. Ne deriva la infondatezza della eccezione.

3. La domanda di accertamento della legittimità del recesso ex art. 1385 c.c. avanzata dagli attori con conseguente condanna del promittente venditore al versamento del doppio della caparra è tuttavia infondata e deve essere rigettata per le seguenti ragioni. Dall'esame della documentazione in atti risultano avvalorate le deduzioni in fatto prospettate da parte convenuta e dianzi ritrascritte
Le parti hanno infatti inserito all'interno del contratto preliminare sottoscritto in data 19.4.2017 all'art. 10) la seguente previsione "Resta inteso che, laddove non venisse concesso il mutuo alla parte acquirente o la perizia risultasse non sufficiente a coprire l'importo di vendita, la parte venditrice restituirà le somme fino al momento incassate senza penali o aggravi di spese" ; in seguito nella scrittura privata integrativa del 21.1
1.2017 è stato stabilito che "alla scadenza del suddetto termine (28.2.2018) qualora non si è addivenuti al ritiro del suddetto titolo urbanistico il contratto si riterrà risolto con obbligo della parte venditrice di restituire tutte le somme già date e consentire altri 30 giorni alla parte promissaria acquirente per liberare l'immobile e trovare altra sistemazione".
Emerge quindi ex actis che entrambe le parti hanno ritenuto necessario il perfezionamento dell'iter della concessione in sanatoria e relativo ritiro per poter procedere alla stipula notarile, dovendo il saldo prezzo avvenire tramite erogazione di un mutuo da parte di un istituto scelto dalla parte promissaria acquirente ed hanno, quindi, inteso subordinare la perdurante efficacia del preliminare al rilascio della concessione in sanatoria. Ai sensi dell'art. 1353 c.c. le parti possono subordinare l'efficacia o la risoluzione del contratto o di un singolo patto ad un avvenimento futuro ed incerto e nello specifico la giurisprudenza ha affermato che, in tema di contratto preliminare, "la pattuizione, inserita in un preliminare di vendita immobiliare, che preveda la risoluzione ipso iure pag. 6 di 13 qualora il bene, che ne costituisce l'oggetto, non venga condonato sotto il profilo urbanistico entro una determinata data, per fatto non dipendente dalla volontà delle parti, deve qualificarsi come condizione risolutiva propria, piuttosto che come clausola risolutiva espressa, determinando l'effetto risolutivo di quel contratto, evidentemente consistente nella sua sopravvenuta inefficacia, in conseguenza dell'avverarsi di un evento estraneo alla volontà dei contraenti (sebbene specificamente dedotto pattiziamente) nonché dello spirare del termine, pure ritenuto nel loro interesse comune, e non quale sanzione del suo inadempimento". (Cass. Civ.
n. 22310/2013). Pertanto, essendo pacifico che alla data del 28.2.2018 - termine ultimo pattuito dalle parti con la scrittura privata del 24.11.2017 per procedere alla stipula del contratto definitivo - il Comune di Roma non aveva ancora rilasciato la concessione in sanatoria, la condizione risolutiva deve ritenersi avverata con conseguente risoluzione di diritto del contratto. L'art. 1456 cod. civ. trova invece applicazione soltanto nell'ambito di contratti a prestazioni corrispettive e quando le parti abbiano dedotto come condizione, appunto risolutiva del contratto, l'inadempimento di una deterrninata obbligazione. Così come dedotta in contratto, la circostanza del rilascio della sanatoria entro un termine ragionevole che le parti avevano ritenuto congiuntamente di fissare per la stipula contrattuale, per la comprensibile ragione, comune ad entrambe, di non lasciare pendente indefinitamente il contratto in questione, integra una condizione risolutiva
(art. 1353 c.c.). Peraltro, tenuto conto che parte promissaria alienante si era pure attivata al fine di sollecitare il rilascio della concessione (vedi produzione del convenuto: doc.

8 -comunicazione di imminente cambio di proprietà diretta al a cura del notaio e doc. 9 — e mail CP_2 Per_1 dell'arch. incaricato dal diretta a verificare lo stato Per_2 CP_1 della partica), non si apprezza neppure una condotta negligente e dunque inadempiente del promissario alienante avuto riguardo agli obblighi di condotta seconda buona fede in pendenza del termine per l'avveramento della condizione. Pertanto sia la risoluzione ex art. 1454 c.c. a seguito della diffida ad adempiere inviata dagli attori in data 16.4.2018 sia il recesso da loro esercitato successivamente risultano tamquam non esset, essendo già venuto meno il vincolo negoziale;
ne consegue il rigetto delle domande attoree.
Sulla scorta di tali considerazioni, si palesa altresì infondata la domanda avanzata in via riconvenzionale principale da Controparte_1 volta all 'accertamento dell'inadempimento degli attori alle obbligazioni assunte con il contratto preliminare e della legittimità del recesso esercitato dallo stesso ex art. 1385 c.c. , non configurandosi alcun inadempimento essendo divenuto inefficace, giusta specifica previsione pattizia , il vincolo negoziale alla data del 28.2.2018 stante il mancato rilascio della concessione in sanatoria. Fondata, di contro, per quanto già osservato, la pag. 7 di 13 domanda subordinata , avanzata in via riconvenzionale, di accertamento della risoluzione del contratto de quo per effetto dell 'avverarsi della condizione risolutiva contenuta nella scrittura privata del 24.11. 2017.
Dalla inefficacia del contratto preliminare discende l'obbligo per il convenuto di restituzione delle somme ricevute dagli Controparte_1 attori a titolo di caparra confirmatoria ed il corrispondente obbligo per gli attori di restituire la detenzione dell'immobile in virtù di quanto pattuito con la scrittura privata del 24.11.2017.
Tale scrittura del 24.11.2017 prevedeva il versamento di un indennizzo per l'occupazione dell 'immobile di € 700,00 mensili ed il rilascio dello stesso entro 30 giorni dal 28.2.2018 nell 'ipotesi che a tale data non fosse stata ritirata la concessione in sanatoria. Il convenuto deduce che a decorrere dal gennaio 2018 essi non hanno più versato alcun indennizzo, e a tutt'oggi occupano senza titolo l'immobile de quo.
Risulta fatto pacifico e non contestato che gli attori Parte_1
e continuino ad occupare l'immobile
[...] Parte_2
(cfr. comparsa conclusionale di parte attrice nel quale si dà atto che
"L'occupazione dell 'immobile è stata una conseguenza dell'inadempimento della parte convenuta. La somma richiesta a tale titolo, ossia euro 700,00 mensili, è una richiesta arbitraria e del tutto illegittima, stante la mancata restituzione da parte del Sig. della caparra percepita "), né CP_1 costoro hanno dato prova di aver effettuato i versamenti dell'importo di € 700,00 mensili a partire dal gennaio 2018.
Ne consegue che nella specie risultando pacifica la perdurante occupazione dell'immobile e il versamento di un indennizzo sino al dicembre 2017, gli attori devono essere condannati alla restituzione dell'immobile ed al pagamento della somma di euro 700 mensili a far data dal gennaio 2018 sino al rilascio del cespite. Nella ipotesi di occupazione
"sine titulo" di un cespite immobiliare altrui, il danno subito dal proprietario , infatti, per l'indisponibilità del medesimo può definirsi "in re ipsa", purché inteso in senso descrittivo, cioè di normale inerenza del pregiudizio all'impossibilità stessa di disporre del bene, senza comunque far venir meno l'onere per l'attore quanto meno di allegare, e anche di provare, con l'ausilio delle presunzioni, il fatto da cui discende il lamentato pregiudizio, ossia che se egli avesse immediatamente recuperato la disponibilità dell'immobile, l'avrebbe subito impiegato per finalità produttive, quali il suo godimento diretto o la sua locazione. (vedi Cass.
2016 / 25898 e in senso sostanzialmente conforme anche Cass. 2018/ 29990
e Cass. 2019 n.1 1203). Ed ancora, nel caso di occupazione illegittima di un immobile, il danno subito dal proprietario discende dalla menomazione della facoltà di godimento anche indiretta del bene e ben può essere apprezzato sul piano presuntivo. (Nella fattispecie, la S.C. ha cassato la decisione gravata che aveva rigettato la domanda risarcitoria da occupazione "sine titulo" perché non vi era prova che il bene, ove lasciato pag. 8 di 13 libero, sarebbe stato fruttuosamente utilizzato). (Cass. n. 21272 del
05/10/2020). Ora le stesse circostanze che caratterizzano la vicenda in questione, come emergenti ex actis, e quindi la stessa determinazione delle parti di addivenire concordemente alla pattuizione e quantificazione di un indennizzo per il godimento anticipato del bene, rendono evidente pur in via presuntiva la sussistenza del pregiudizio, da individuarsi, per il proprietario nella menomazione della facoltà di godimento del cespite.
L'indennizzo così quantificato in via equitativa avuto riguardo alla pregressa valutazione concordemente espressa dalle parti sia pure divenuta inefficace, è esaustiva del pregiudizio subito non potendosi far luogo al riconoscimento di ulteriori somme , in difetto di allegazione e prova di un reimpiego a condizioni diverse e maggiormente remunerative.
Ciò posto alla luce di quanto sin qui esposto va dichiarato risolto il contratto preliminare di vendita stipulato inter partes per effetto dell'avveramento della condizione risolutiva e conseguentemente va condannato a restituire agli attori la somma di euro Controparte_1
18.469,90 0 versata a titolo di caparra confirmatoria oltre interessi dalla domanda;
vanno altresì condannati in solido e Parte_1
al rilascio dell'immobile oggetto del preliminare Parte_2 di vendita per cui è causa e al pagamento a titolo di indennità di occupazione dell'importo mensile di euro 700,00 a far data dal mese di gennaio 2018 sino all'effettivo rilascio.
Le spese del presente giudizio seguono il principio della soccombenza prevalente e vanno poste a carico di Parte_1
e in solido tra loro che, tenendo conto del valore Parte_2 della causa individuato sulla base del decisum e delle tariffe del D.M. n. 55/2014 come modificato dal D.M n. 37/2018, si determinano in € 237,00 per spese vive ed € 4.835,00 per compensi calcolati in misura media, oltre IVA, CPA, rimborso spese generali del 15% da distrarsi in favore dell 'Avv. Flavio degli Abbati, antistatario.”.
§ 3. – Hanno proposto appello e Parte_1
rassegnando le seguenti conclusioni: Parte_2
“Voglia l'Ecc.ma Corte di Appello adita, contrariis reiecti , accogliere, per i motivi tutti dedotti nel presente atto il proposto appello e per l'effetto, in riforma della sentenza n. 13756/2022 resa dal Tribunale civile di Roma sezione X in persona della dott.ssa Raffaella Tronci, repert. N. 17989/2022, pubblicata il 22.09.2022 nel giudizio al R.g.n. 62972/2018, mai notificata, in parziale riforma della sentenza impugnata: nel merito in via principale accertare e dichiarare che nulla è dovuto dagli odierni appellanti a titolo di indennità per l'occupazione dell'immobile a decorrere dal febbraio 2018, stante l'inadempimento della Controparte alla restituzione della caparra e, comunque, per omessa prova ed allegazione del presupposto per il diritto all'indennità per occupazione abusiva, non potendo essere considerato “in pag. 9 di 13 re ipsa” né desumibile dalle particolari circostanze del caso. Con vittoria delle spese di lite di entrambe i gradi di giudizio;
In via subordinata accertare e dichiarare che le spese di lite del Giudizio di primo grado siano compensate in virtù del principio della soccombenza reciproca ex art. 92
c.p.c. Con vittoria delle spese di lite del giudizio di gravame”.
Ha resistito rassegnando le seguenti Controparte_1 conclusioni: “Voglia l'Ecc.ma Corte di Appello, contrariis reiectis, dichiarare inammissibile il proposto appello, ovvero rigettarlo perché infondato in fatto e in diritto, con integrale conferma della appellata sentenza. Con vittoria di spese di lite da distrarsi in favore del sottoscritto difensore antistatario”.
L'appello è stato discusso ex art. 281-sexies c.p.c, all'udienza del 18/4/2025.
§ 4. – L'appello proposto da e Parte_1
contiene due motivi. Parte_2
§ 4.1 – Il primo è intitolato: “Travisamento dei fatti di causa, violazione della normativa inerente alla occupazione sine titulo e comunque delle norme sulla relativa indennità anche in ordine all'onere della prova”.
Con tale motivo l'appellante lamenta che il Tribunale avrebbe erroneamente pronunciato condanna al pagamento dell'indennità di occupazione a far data dal gennaio 2018, trascurando che il proprio obbligo di restituire l'immobile in seguito alla declaratoria di inefficacia del contratto sarebbe stato fissato decorsi 30 giorni dalla restituzione delle somme già versate, sicchè, avendo omesso di Controparte_1 restituire caparra e acconti, l'obbligo di restituzione dell'immobile non sarebbe stato esigibile. Sotto altro profilo l'appellante lamenta che il Tribunale avrebbe accordato l'indennità di occupazione sul presupposto che il danno fosse in re ipsa, trascurando che avrebbe dovuto quanto Controparte_1 meno provare di aver voluto mettere a reddito l'immobile.
Preliminarmente deve escludersi che la questione non sviluppata in primo grado, se non in comparsa conclusionale, costituisca eccezione o domanda inammissibile, trattandosi di mera difesa contrapposta ai diritti indennitari invocati da , in quanto volta ad Controparte_1 evidenziare il difetto di elementi costitutivi dell'altrui domanda.
Il motivo è nel merito infondato.
E' vero che già il contratto aveva disciplinato gli obblighi restitutori rispetto alle prestazioni anticipate, conseguenti all'avveramento della pag. 10 di 13 clausola risolutiva che l'avrebbe reso inefficace, con il passaggio: “alla scadenza del suddetto termine (28.2.2018) qualora non si sia addivenuti al ritiro del suddetto titolo urbanistico il contratto si riterrà risolto con obbligo della parte venditrice di restituire tutte le somme già date e consentire altri trenta giorni alla parte promissaria acquirente per liberare l'immobile e trovare altra sistemazione.” Tuttavia tale previsione si limita ad indicare obblighi temporalmente sfalsati per ciascuna delle parti, senza subordinare l'adempimento del secondo a quello del primo. Il senso letterale della previsione è che, ad onta dell'immediato dovere di ciascuna di restituire le anticipazioni, Controparte_1 fosse obbligato non soltanto a rendere tutte le somme ricevute ma dovesse anche attendere trenta giorni prima di poter esigere la restituzione dell'immobile, necessari perché e Parte_1
reperissero altra abitazione. Parte_2 Invero, la lettera è inequivoca: “con obbligo della parte venditrice di restituire tutte le somme già date e (di) consentire altri trenta giorni”, e altrettanto chiara è la ragione di tale tolleranza, esplicitata nella necessità di dare tempo all'occupante di procurarsi una nuova sistemazione abitativa. L'obbligo di restituzione dell'immobile è differito di trenta giorni per effetto dello speculare obbligo di tollerare tale occupazione, e non è affatto dipendente o subordinato alla restituzione delle somme, né varrebbe obiettare che la ricerca di un nuovo alloggio fosse favorita dalla disponibilità delle somme restituende, perché le intese non hanno evidentemente tenuto conto di una simile esigenza. Ne deriva che l'obbligo di e Parte_1
di restituire l'immobile è divenuto Parte_2 esigibile decorsi 30 giorni dal 28/2/2018, allorchè si è verificata la condizione risolutiva, sicchè bene ha fatto il Tribunale a ritenerli obbligati a versare l'indennità di occupazione senza titolo a partire da tale data. Non vale neppure contestare che il Tribunale avrebbe erroneamente ritenuto che il danno da indennità di occupazione fosse in re ipsa esonerando il danneggiato da qualsiasi onere probatorio.
Il Tribunale ha, invero, fatto discendere danni dalla occupazione sine titulo non in via automatica e incondizionata, richiamando proprio la giurisprudenza (Cass. 2016/25898; Cass. 2018/29990; Cass. 2019/11203;
Cass. 2018/20545) che, se parla di danni in re ipsa, lo fa in senso puramente descrittivo, per essere cioè il pregiudizio normalmente inerente all'impossibilità stessa di disporre del bene, senza tuttavia far venir meno l'onere per l'attore di allegare e provare, anche con l'ausilio delle presunzioni, il fatto da cui discende il lamentato pregiudizio, ossia che se egli avesse immediatamente recuperato la disponibilità dell'immobile,
l'avrebbe subito impiegato per finalità produttive, quali il suo godimento diretto o la sua locazione.
pag. 11 di 13 Conformemente a tali principi il Tribunale ha ineccepibilmente dedotto presuntivamente il pregiudizio dalla stessa determinazione delle parti di addivenire concordemente alla pattuizione e quantificazione di un indennizzo per il godimento anticipato del bene, perché è evidente che se ha acconsentito ad anticipare la prestazione di Controparte_1 consegna dell'immobile a e Parte_1 [...]
a condizioni che essi versassero € 700,00 mensili, è Parte_2 perché in quel momento l'immobile offriva per lui delle concrete utilità. In altre parole, non è vero che il Tribunale ha esonerato dalla prova del pregiudizio, sufficientemente Controparte_1 ricavabile nel caso di specie in base alle presunzioni da egli stesso offerte. E' vero, invece, che proprio la pretesa di corrispettivo rivolta ai promissari acquirenti sottende l'intenzione concreta di mettere l'immobile a frutto, come richiede la giurisprudenza citata dall'appellante.
§ 4.2 – Il secondo motivo è intitolato: “Errata valutazione delle circostanze del caso, omessa motivazione ed errata applicazione del principio della soccombenza prevalente”.
Con tale motivo l'appellante lamenta che il Tribunale avrebbe erroneamente pronunciato condanna alle spese di lite, anziché compensarle, nonostante avesse rigettato due eccezioni di inammissibilità proposte dal convenuto, avesse rigettato la domanda riconvenzionale proposta in via principale e accolto solo parzialmente la domanda subordinata dello stesso convenuto, che condannava alla restituzione delle somme.
Il motivo è infondato.
E' noto che il criterio della soccombenza deve essere riferito alla causa nel suo insieme, con particolare riferimento all'esito finale della lite, a nulla rilevando che siano state disattese eccezioni di carattere processuale o anche di merito. (Cass. n. 18503/2014). Quanto all'esito finale della lite, mentre tutte le domande degli attori sono state rigettate, l'accoglimento ha riguardato soltanto e integralmente la domanda riconvenzionale subordinata del convenuto, discendendo da tale accoglimento i reciproci effetti restitutori, circostanza che, assieme al rigetto dell'altra domanda formulata dal convenuto, segna la prevalente soccombenza degli attori, correttamente individuata dal Tribunale, la quale giustifica, per importanza e valore delle questioni, l'integrale carico delle spese, secondo i principi di causalità propri del governo delle spese.
§ 5. – Le spese del grado seguono la soccombenza e vanno liquidate, ex decreto n. 147 del 13/8/2022, in rapporto al terzo scaglione di riferimento in relazione all'effettivo valore della causa, secondo parametri medi ad eccezione della fase di trattazione che ha avuto minimo sviluppo.
pag. 12 di 13 § 6. – Trattandosi di procedimento di appello introdotto dopo la data del 31.1.13 (entrata in vigore della L. n. 228/12) deve darsi atto che sussistono i presupposti di cui all'art. 13 comma 1 quater TU approvato con DPR n. 115/02 come modificato dall'art. 1 comma 17 L. n. 228/12 a carico dell'appellante.

PER QUESTI MOTIVI

definitivamente pronunciando sull'appello proposto da
[...]
e nei Parte_1 Parte_2 confronti di contro la sentenza n. 13756 Controparte_1 pubblicata il 22/9/2022 resa tra le parti dal Tribunale di Roma, ogni altra conclusione disattesa, così provvede:
1. – rigetta l'appello e conferma la sentenza impugnata;

2. – condanna e Parte_1 [...]
, in solido tra loro, al pagamento delle Parte_2 spese di lite in favore di , e per esso in Controparte_1 favore del procuratore dichiaratosi antistatario, liquidate in complessivi € 4.888,00, di cui € 1.134,00 per la fase di studio, € 921,00 per la fase introduttiva, € 922,00 per la fase di trattazione,
€ 1.911,00 per la fase decisoria, oltre rimborso forfettario al 15%, iva e cap come per legge;
3. – dichiara che sussistono i requisiti di cui all'art. 13 comma 1 quater TU approvato con DPR n. 115/02 come modificato dall'art. 1 comma 17 L. n. 228/12, per il pagamento a carico dell'appellante di un ulteriore importo pari a quello già versato a titolo di contributo unificato. Così deciso in Roma il giorno 18/4/2025.
L'estensore Il presidente
Marco Emilio Luigi Cirillo Antonella Izzo
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