N. R.G. 7327/2022
TRIBUNALE DI SALERNO
Ud del 05.11.2025 celebrata con note scritte ex art 127 ter cpc
Il Giudice dr Gustavo Danise
Lette le note scritte e le rispettive memorie conclusionali
Pronuncia e pubblica la seguente sentenza ai sensi dell'art 281 sexies cpc
R E P U B BL I C A I T A L I A N A
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI SALERNO
- Sezione Seconda Civile -
Il Tribunale di Salerno, in composizione monocratica, in persona del giudice dr. Gustavo Danise, all'esito dell'udienza del 05.11.2025 celebrata con note scritte ex art 127 ter cpc ha emesso la seguente
SENTENZA ex art 281-sexies c.p.c. nella causa civile iscritta al numero 7327 del R.G. dell'anno 2022 vertente
T R A
, (C.F. ) nato a [...] il Parte_1 C.F._1
05.03.1969 e , (C.F. nata a [...] il [...] Parte_2 C.F._2 entrambi residenti in [...], rappresentati e difesi, giusto mandato in atti, congiuntamente e disgiuntamente dagli avv.ti Orlando Caponigro (C.F.
e LL De UC (C.F. , con studio in Salerno, alla via C.F._3 C.F._4
V. Fornari n. 52; PEC: ; Email_1
- TO -
e
, sito in TE NO (SA) alla via C. Colombo n. 9 (C.F. n. Controparte_1
) in persona del suo legale rapp. P.t. sig. con studio in Salerno alla Via Pietro P.IVA_1 CP_2
OL De SC n. 24;
n o n c h è
, (C.F. ) nato a [...] il [...] residente in Controparte_3 C.F._5
TE NO (SA) alla via C. Colombo n. 9;
- Convenuti Contumaci - pagina 1 di 10 OGGETTO: risarcimento danni.
CONCLUSIONI: come da rispettivi atti introduttivi, verbali d'udienza, note conclusionali.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Premesso che:
- con atto di citazione ritualmente notificato, gli attori sig.ri e Parte_1 Parte_2 convenivano in giudizio dinanzi al Tribunale di Salerno il e il sig. Controparte_4
, in qualità di proprietari di 2 beni immobili identificati con n. 7 e n. 8 siti in Controparte_3
TE NO (SA), alla via C. Colombo n. 9, piano 3° Scala B: la sig.ra proprietaria Parte_2 dell'immobile avente n. interno 8 meglio identificato in NCEU fg. 7 p.lla 2325 sub 29 ed il sig. Parte_1 proprietario del bene immobile n. interno 7, meglio identificato in NCEU fg. 7 p.lla 2325 sub 28;
- i detti immobili erano attinti sin dal 10.12.2020 da infiltrazioni d'acqua provenienti dal terrazzo di copertura condominiale di proprietà esclusiva del sig. , localizzate in diversi vani: Controparte_3 camere da letto, saloni, bagni, succielo balconi ecc.;
- il fenomeno costringeva gli attori in data 29.12.2020 ad espletare nel soffitto dei propri appartamenti dei fori per consentire la defluizione dell'acqua piovana accumulatasi nel solaio ed evitare gravi conseguenze per la stabilità dei loro immobili;
in data 13.01.2021, perdurando il fenomeno, intervenivano sul luogo anche i V.F. di Salerno che diffidavano sia gli attori all'utilizzo dei vani attinti dal fenomeno sia l'amm.re del condominio a mettere in sicurezza i beni condominiali ed evitare ulteriori pericoli;

- in seguito alla diffida, inviata dagli attori al condominio e al sig. , l'amm.re Dr. CP_3 CP_2 convocava in data 27.01.2021 un'assemblea per risolvere la problematica;

- il sviluppava solo accertamenti ed in seguito prove di allagamento al terrazzo eseguite nel CP_1 mese di marzo 2021, in cui si rilevavano nuove infiltrazioni negli immobili degli attori, individuando il gocciolamento non solo nelle aree già conosciute, ma anche in aree nuove attraverso le controsoffittature di recente realizzate;

- gli attori per mesi non avevano potuto utilizzare, almeno in parte, i loro immobili stante le condizioni ed il perdurare del pericolo di crollo e vivevano quotidianamente la insalubrità dei vani accessibili subendone i danni anche ai beni mobili, al vestiario, alle suppellettili;

- onde accertare le cause e le origini delle infiltrazioni d'acqua lamentate, gli attori incardinavano ricorso per Accertamento Tecnico Preventivo iscritto presso il Tribunale civile di Salerno con R.G.
4532/2021; dichiarata ammissibile la procedura, veniva nominato CTU l'ing. che con Persona_1 relazione tecnica accoglieva le doglianze dei ricorrenti espletando operazioni e saggi anche termografici ed evidenziando nelle conclusioni della CTU a pag. 50 che: “1) I luoghi oggetto di causa afferiscono al in via C. Colombo, n.9 in TE NO (SA). Nello specifico si tratta degli Controparte_4 pagina 2 di 10 appartamenti di terzo piano, di proprietà int. 8 e int. 7 e degli immobili soprastanti al quarto Parte_1 Parte_2 piano, il terrazzo ad uso esclusivo di proprietà int. 9 ed il sottotetto condominiale perimetrale che lambisce il CP_3 terrazzo con la funzione di vuoto tecnico. 2) Sul terrazzo sono presenti guaine impermeabilizzanti. Il loro stato, con riguardo al piccolo campione estratto durante saggi esplorativi effettuati nel mese di gennaio 2022, risulta a vista deteriorato ed è da ritenersi diffusamente lesionato e/o mal posato secondo quanto emerso dalle indagini non distruttive effettuate in situ su commissione condominiale nel mese di marzo 2021. 3) Gli appartamenti dei ricorrenti e Parte_1 presentano reali danni da infiltrazione. 4) Gli ambienti della zona notte degli appartamenti sono insalubri e Parte_2 non in sicurezza e tuttora interdetti per dispositivo emesso dal Corpo Nazionale dei Vigli del Fuoco di Salerno in data
13.01.2021, fino a sistemazione e messa in sicurezza. I ricorrenti sono costretti ad utilizzare le camere da giorno anche come camere da letto, con danni patrimoniali per la compromissione dei componenti edilizi dei succieli delle camere interessate dalle infiltrazioni e per il mancato godimento parziale degli immobili e con danno non patrimoniale da disagio abitativo. Danneggiato anche parte del succielo del balcone di proprietà con affaccio sul cortile interno. I danni Parte_1 patiti dai ricorrenti possono essere quantificati economicamente attraverso la spesa ripristinatoria dei beni danneggiati, stimati in € 4.189,45 per la parte ricorrente e in € 2.309,91 per la parte ricorrente oltre oneri Parte_1 Parte_2 fiscali e competenze tecniche ed attraverso il valore locativo degli immobili nella loro interezza calcolato per il periodo di mancato godimento, stimati in € 7.675,50 per la parte ricorrente e in € 6.009,50 per la parte ricorrente Parte_1
5) Le origini delle infiltrazioni d'acqua lamentate sono da ritenersi provenienti esclusivamente dal terrazzo di Parte_2 proprietà Le cause delle infiltrazioni sono da rinvenirsi nelle impermeabilizzazioni del terrazzo, avvenute in CP_3 tempi diversi, e risultate lesionate e/o posate erroneamente in opera. 6) Sono stati effettuati tentativi di conciliazione durante le attività di sopralluogo. Gli stessi non hanno sortito effetto positivo. 7) Non si può procedere ad interventi puntuali per l'eliminazione di ogni singola infiltrazione. Per risolvere le problematiche infiltrative sono necessarie opere per il rifacimento dell'intero terrazzo, a partire dall'estradosso del solaio strutturale fino alla pavimentazione, con dettagli costruttivi secondo la regola dell'arte, in special modo lungo il perimetro del terrazzo in riguardo ai componenti impermeabilizzanti. Ciò comporta, preliminarmente la demolizione degli strati a pavimento esistenti, nonché lo smaltimento del materiale di risulta. Si prevedono, per le nuove lavorazioni, variazioni nella stratigrafia a pavimento e della tipologia dei bocchettoni di scarico. Le stesse opere si intendono estese anche alla piccola superficie condominiale scoperta per la quale si prevede, in aggiunta, la sostituzione delle porte in ferro su di essa insistenti. 8) I costi di eliminazione per ogni singola infiltrazione si traducono nel costo da sostenere per il rifacimento dell'intero terrazzo e della superficie scoperta condominiale. Il costo delle opere necessarie è stato stimato, come da computo metrico estimativo, in €
40.128,26. A tale costo sono da aggiungere competenze tecniche, oneri fiscali ed amministrativi e oneri e/o indennità per occupazione di suolo privato per gli apprestamenti di cantiere. 9) Le opere necessarie per il ripristino dei beni di proprietà dei ricorrenti consistono nella rimozione delle parti instabili di succielo ammalorato e nella ricostruzione di quanto rimosso. Le opere finali di tinteggiatura coinvolgeranno per uniformità l'intero succielo degli ambienti danneggiati. 10) Il
pagina 3 di 10 costo per il ripristino dei beni dei ricorrenti può essere quantificato in € 4.189,45 per la parte ricorrente e in € Parte_1
2.309,91 per la parte ricorrente oltre oneri fiscali e competenze tecniche.”. Parte_2
- le spese di CTU nell'ATP venivano pagate dagli odierni attori nella misura di € 4.483,50 (€ 2.241,75 per parte) come da decreto di liquidazione, con richiesta di relativo ristoro;

- con PEC del 11.07.2022 veniva espletata la negoziazione assistita, che non sortiva esito positivo.
Ciò premesso, parte attrice rassegnava le seguenti conclusioni: “1) Accogliersi integralmente la domanda attorea e per l'effetto dichiarare i convenuti ciascuno per il proprio titolo e nella loro qualità come per legge, responsabili dell'evento per cui è causa ex art. 2051 c.c. e/o in subordine ex art. 2043 c.c. e per l'effetto condannarli, solidalmente e/o individualmente, ciascuno per il proprio titolo e/o come per legge, e per la loro percentuale di responsabilità al risarcimento dei danni tutti patrimoniali e non, in favore degli attori quantificati come segue: a) Danno per la compromissione dei componenti edilizi € 4.189,45 per il ed € 2.309,91 per la sig.ra , oltre oneri fiscali e Parte_1 Parte_2 competenze tecniche;
b) Danno patrimoniale e non da mancato godimento parziale degli immobili e disagio abitativo €
7675,50 per ed € 6009,50 per;
c) Spese CTU di ATP (doc 7 e 7 bis) € Parte_1 Parte_2
2241,75 per ed € 2241,75 per;
per parte;
In subordine nella misura che Parte_1 Parte_2
l'Ecc.mo Tribunale adito riterrà di giustizia o secondo equità; oltre agli interessi ed alla rivalutazione monetaria a far data dall'evento e/o dalla notifica della presente domanda sino all'effettivo soddisfo;
ovvero in via subordinata nella somma minore che l'Ill.mo Tribunale adito riterrà di giustizia o secondo equità; 2) Condannare, solidalmente e/o individualmente, i convenuti ciascuno per il proprio titolo e/o come per legge all'espletamento dei lavori manutentivi straordinari, onde eliminare la causa delle infiltrazioni per cui è causa, come delineati in CTU lng. alle pag. 43 e segg e in all. 10, da Persona_1 espletare per il rifacimento dell'intero terrazzo e della superficie scoperta condominiale per cui è causa;
CP_3
3)Condannare i convenuti solidalmente e/o individualmente, ciascuno per il proprio titolo e nella percentuale di responsabilità, al pagamento delle spese, diritti ed onorari della procedura di ATP nonché del presente giudizio, da distrarsi in favore dei sottoscritti procuratori che se ne dichiarano anticipatari ex art. 93 c.p.c. e con sentenza provvisoriamente esecutiva ex art. 282 c.p.c.”.
I convenuti, sebbene ritualmente citati (il mediante consegna a mani proprie nelle CP_4 mani dell'Amm. P.t. ed il secondo mediante notificata a mezzo posta perfezionatasi per compiuta giacenza), come da documentazione depositata in atti, non si costituivano in giudizio rimanendo contumaci.
Nel corso del giudizio, concessi i termini ex art. 183 co. 6 c.p.c., parte attrice prospettava nella I memoria, che il Condominio successivamente appaltava nel giugno 2023 lavori straordinari di manutenzione, inclusivi del terrazzo, affidandone il monitoraggio all'ing. . Tuttavia, affermava CP_5 parte attrice che le infiltrazioni cessavano solo da gennaio 2025 e i danni ai beni attorei si erano nel frattempo aggravati. In tale memoria gli attori in ragione dell'aggravio dei danni al proprio mobilio depositavano Ctp e concludevano con una nuova quantificazione del danno: “a) Danno per la compromissione pagina 4 di 10 dei componenti edilizi come in relazione geom. (doc. 10 quater), Sono per l'appartamento del in CP_6 Parte_1
€ 19.552,56 per il danno materiale al bene immobile ed al mobilio ed € 23568,30 per il mancato godimento almeno parziale;
2) per l'appartamento della sig.ra in € 9483,44 per il danno materiale al bene immobile ed al Parte_2 mobilio ed € 18452,70 per il mancato godimento almeno parziale”.
Dopo alcuni rinvii, nei quali si desumeva che la trattativa intrapresa con controparte per la definizione bonaria della lite non andava a buon fine, lo scrivente, ritenuta la causa matura per la decisione senza lo svolgimento di attività istruttoria, rinviava all'udienza del 05.11.2025 per la decisione ex art. 281- sexies c.p.c. autorizzando la parte al deposito di note conclusionali fino a 15 giorni prima.
Ricostruiti i fatti di causa, occorre soffermarsi preliminarmente sulla questione della responsabilità del proprietario del terrazzo, sig. , e/o del Condominio. Controparte_3
L'art. 2051 c.c. circa il danno cagionato da cosa in custodia, dispone che ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito.
Nella fattispecie che ci occupa rileva, altresì, l'art. 1126 c.c. secondo cui: “Quando l'uso dei lastrici solari
o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno”.
Inoltre, l'art. 1130 c.c. circa le attribuzioni dell'amministratore dispone che: “L'amministratore, oltre a quanto previsto dall'articolo 1129 e dalle vigenti disposizioni di legge, deve […] 4) compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio” e di concerto l'art. 1135 c. c. prevede che: “Oltre quanto è stabilito dagli articoli precedenti,
l'assemblea dei condomini provvede: 4) alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori;
se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti;
L'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea”.
In tal senso, secondo consolidata giurisprudenza di legittimità, in tema di condominio negli edifici, qualora l'uso del lastrico solare (o della terrazza a livello) non sia comune a tutti i condomini, dei danni da infiltrazioni nell'appartamento sottostante rispondono sia il proprietario, o l'usuario esclusivo, quale custode del bene ai sensi dell'art. 2051 c.c., sia il condominio in forza degli obblighi inerenti l'adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull'amministratore ex art. 1130, comma 1, n. 4, c.c., nonché sull'assemblea dei condomini ex art. 1135, comma 1, n.4, c.c., tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria;
il concorso di tali responsabilità va di norma risolto, salva la rigorosa prova contraria della specifica imputabilità soggettiva del danno, secondo i criteri di cui all'art. 1126 c.c., che pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o pagina 5 di 10 dell'usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del (Cass. CP_1 civ. Sez. U, Sentenza n. 9449 del 10/05/2016).
Quindi, poiché il lastrico solare dell'edificio (soggetto al regime del condominio) svolge la funzione di copertura del fabbricato anche se appartiene in proprietà superficiaria o se è attribuito in uso esclusivo ad uno dei condomini, all'obbligo di provvedere alla sua riparazione o alla sua ricostruzione sono tenuti tutti i condomini, in concorso con il proprietario superficiario o con il titolare del diritto di uso esclusivo.
Ne consegue che dei danni cagionati all'appartamento sottostante per le infiltrazioni d'acqua provenienti dal lastrico, deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti gli obbligati inadempienti alla funzione di conservazione, secondo le proporzioni stabilite dal cit. art. 1126, vale a dire, i condomini ai quali il lastrico serve da copertura, in proporzione dei due terzi, ed il titolare della proprietà superficiaria o dell'uso esclusivo, in ragione delle altre utilità, nella misura del terzo residuo (Cass.
Sez. 3, Sentenza n. 18164 del 25/08/2014; Cass. sez. 3, Sentenza n. 5848 del 13/03/2007).
Inoltre, una recente ordinanza della Cassazione ha disposto che il titolare di una unità immobiliare compresa in un edificio condominiale può esperire azione risarcitoria contro il condominio, in base all'art. 2051 c.c., per i danni derivanti dalle condizioni di degrado di un lastrico solare di uso esclusivo, ancorché tali difetti siano imputabili già all'originario venditore, unico proprietario pro indiviso dell'edificio e siano stati oggetto di transazione con i condomini acquirenti al momento della costituzione del condominio, con esclusione della garanzia contrattuale ai sensi dell'art. 1490, comma 2, c.c. Ciò in quanto, il condominio non subentra quale successore a titolo particolare nella responsabilità posta a carico del venditore, ma assume dal momento della sua costituzione l'obbligo, quale custode dei beni e dei servizi comuni, di adottare tutte le misure necessarie affinché tali cose non rechino pregiudizio ad alcuno (Cass.
Sez. 2, Ordinanza n. 28253 del 09/10/2023); ed inoltre, la responsabilità per i danni derivanti dal lastrico solare o dalla terrazza a livello il cui uso non sia comune a tutti i condòmini deve essere ricondotta nell'ambito della responsabilità di cui all'art. 2051 c.c., con la conseguenza che dei relativi danni rispondono sia il proprietario, o usuario esclusivo quale custode del bene, sia il in forza degli obblighi CP_1 inerenti all'adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull'amministratore, ai sensi dell'art. 1130, comma 1, n. 4, c.c., nonché sull'assemblea dei condòmini ex art. 1135, comma 1, n. 4 c.c., tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria. Ne consegue che il rapporto di responsabilità che si instaura tra i diversi soggetti obbligati va ricostruito in termini di solidarietà, ai sensi dell'art. 2055 c.c., con esclusione del litisconsorzio necessario di tutti i presunti autori dell'illecito, sicché il danneggiato ben può agire nei confronti del singolo condòmino, senza obbligo di citare in giudizio gli altri (Cass. Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 516 del 11/01/2022).
Nel caso di specie dalla relazione CTU espletata nel procedimento ex artt. 696 e 696-bis c.p.c. (R.G.
4532/2021) emerge chiaramente che le infiltrazioni lamentate dagli attori, sig. e sig.ra Parte_1 pagina 6 di 10 , derivavano dal terrazzo soprastante, sito al quarto piano e di proprietà esclusiva del Parte_2 convenuto, per deficienze costruttive e vizi nelle lavorazioni di impermeabilizzazione e posa del massetto sul terrazzo.
Pertanto, le origini delle infiltrazioni d'acqua lamentate si ritenevano provenienti esclusivamente dal terrazzo di proprietà . CP_3
Si rileva, altresì, dalla relazione tecnica che le impermeabilizzazioni eseguite nel 2005 dalla ditta costruttrice e quelle del 2018 da parte della ditta su incarico del sig. CP_7 CP_8 CP_3 presentavano difetti di posa e lesioni che hanno potuto determinare la compromissione dell'efficacia del sistema di drenaggio, provocando tali infiltrazioni.
Le conclusioni peritali, ritenute condivisibili, attribuiscono l'origine del danno alle lavorazioni eseguite all'interno del terrazzo ad uso esclusivo dello . CP_3
Inoltre, il pur attivandosi in seguito a comunicazione dei danneggiati convocando CP_4
l'assemblea del 27.01.2021, non è riuscito ad arginare la problematica.
Nella I memoria ex art. 183 co. 6 c.p.c., tuttavia, l'attore esponeva che il Condominio appaltava nel giugno 2023 lavori straordinari di manutenzione, inclusivi del terrazzo e le infiltrazioni cessavano solo da gennaio 2025.
Pertanto, la responsabilità del sig. discende dall'art. 2051 c.c., quale custode del terrazzo in CP_3 uso esclusivo dal quale sono derivate le infiltrazioni, responsabile dei danni causati a terzi.
Dalla relazione peritale il danno alle unità sottostanti è stato documentato tecnicamente, fotografato, quantificato ed emerge il nesso di causalità diretto tra la cosa in custodia e il danno.
Inoltre, parte del sistema di smaltimento delle acque meteoriche si snoda attraverso il vuoto tecnico condominiale, in custodia e gestione del , che non risulta aver adottato idonee Controparte_4 misure di manutenzione, contribuendo così, in modo concausale, alla persistenza del problema.
Pertanto, si ritiene integrata la responsabilità del ex art. 2051 c.c., anche in relazione CP_1 alla parte dell'edificio che fungeva da canalizzazione delle acque e poteva concorrere ad aggravare il danno per non corretto deflusso delle acque.
Sulla quantificazione dei danni, la CTU espletata in ATP, appare adeguatamente motivata e documentata circa i danni subiti dagli attori e nelle conclusioni si legge che: “I danni patiti dai ricorrenti possono essere quantificati economicamente attraverso la spesa ripristinatoria dei beni danneggiati, stimati in € 4.189,45 per la parte ricorrente e in € 2.309,91 per la parte ricorrente oltre oneri fiscali e competenze tecniche ed attraverso il Parte_1 Parte_2 valore locativo degli immobili nella loro interezza calcolato per il periodo di mancato godimento, stimati in € 7.675,50 per la parte ricorrente e in € 6.009,50 per la parte ricorrente . Parte_1 Parte_2
Si ritiene congrua tale valutazione alla luce del computo metrico estimativo svolto in ATP. Si ritiene di non integrare tale stima con quella fornita dal ctp di parti attrici, che avrebbe aggiornato l'aggravamento pagina 7 di 10 dei danni ai beni danneggiati fino alla eliminazione delle infiltrazioni, perché la consulenza di parte non ha valore probatorio. (cfr Cass, Sentenza n. 16552 del 06/08/2015 “La consulenza tecnica di parte costituisce una semplice allegazione difensiva, priva di autonomo valore probatorio, posto che il contenuto tecnico del documento non vale ad alterarne la natura, che resta quella di atto difensivo, e non può, quindi, essere oggetto di consulenza tecnica d'ufficio”).
Quanto al danno da mancato godimento dell'immobile a causa delle infiltrazioni in diversi ambienti del medesimo, occorre spendere alcune precisazioni. La tematica, essendo molto comune e ricorrente, è stata da sempre oggetto di riflessioni giurisprudenziali e di ondivaghi orientamenti sia sull'onere della prova che sulla quantificazione di questo pregiudizio. Molto incisive sono le considerazioni illustrate dalla S.C. di
Cassazione in una recente sentenza della Seconda Sezione civile, la n. 26450 depositata il 30/09/2025, in cui gli dopo aver rammentano il proprio consolidato e risalente orientamento, secondo cui il Parte_3 proprietario ha pieno diritto di usare e godere della cosa propria secondo la naturale destinazione della stessa, per cui qualsiasi intervento di un terzo che sia diretto a limitare detto uso o godimento costituisce turbativa del diritto di proprietà sul bene e legittima, dunque, il proprietario a chiedere non solo la tutela in forma specifica, mediante cessazione di tale turbativa e ripristino della situazione antecedente al verificarsi dell'illecito, ma anche il risarcimento dei danni;
arrivando spesso alla conclusione che il danno, in tale ipotesi, è in re ipsa, in quanto automatica conseguenza della limitazione del godimento e della diminuzione temporanea del valore della proprietà, senza neppure che vi sia necessità di una specifica attività probatoria, salva concreta determinazione del danno stesso in sede di liquidazione, cui eventualmente procedere anche in via equitativa, ha richiamato le sentenze delle Sezioni Unite (n. 33645 e n. 33659 del 2022) che, riguardo al tema specifico del risarcimento del danno da occupazione senza titolo di un bene immobile da parte di un terzo, hanno precisato come il proprietario sia tenuto ad allegare la concreta possibilità di godimento andata perduta e lo specifico pregiudizio subito, che deve essere provato dal danneggiato anche mediante presunzioni o richiamo alle nozioni di fatto rientranti nella comune esperienza;
ed in ogni caso, se il danno non può essere provato nel suo preciso ammontare, esso è liquidato dal giudice con valutazione equitativa, eventualmente tramite il parametro del canone locativo di mercato (si veda anche Cass. n. 30791 del 2024).
Quindi, è preciso onere dell'attore allegare - entro le previste scadenze processuali che cristallizzano il thema decidendum - il fatto produttivo del danno al bene di sua proprietà. In particolare, l'allegazione del danno alla proprietà postula che l'attore indichi nella domanda, o comunque entro il termine per precisare la stessa, quegli elementi di fatto noti che consentano di risalire, in via di presunzione, al fatto ignoto, e cioè alla conseguenza lesiva.
L'allegazione che deve, pertanto, accompagnare la proposizione di una domanda risarcitoria non può essere limitata - chiarisce la S.C. - alla prospettazione della condotta, asseritamente colpevole, della controparte, produttiva di danni nella sfera giuridica di chi agisce in giudizio.
pagina 8 di 10 L'esposizione deve, viceversa, estendersi alle lesioni prodotte da tale condotta, poiché l'attore deve mettere il convenuto in condizione di conoscere quali pregiudizi vengono imputati al suo comportamento.
Tale allegazione esigibile dall'attore deve, ribadisce la Cassazione, concernere fatti precisi e specifici del caso concreto, essere cioè circostanziata, non potendo risolversi in mere enunciazioni di carattere del tutto generico e astratto, eventuale ed ipotetico (Cass. n. 10527 del 2011; n. 21060 del 2016; n. 7604 del
2025).
Ebbene, applicando tali principi al caso di specie, gli attori hanno dedotto che gli immobili non fossero completamente inagibili, ma solo alcuni ambienti;
in particolare sono stati costretti ad utilizzare le camere da giorno anche come camere da letto.
Tali allegazioni sono sufficienti a fondare il diritto di risarcimento del danno per mancato godimento parziale dell'immobile. Il Tribunale ritiene tuttavia errato il calcolo operato dal CTU in sede di
ATP del danno parametrato al valore locativo dell'immobile per intero. In particolare in un passo della motivazione della perizia si legge “Ma l'interdizione completa ad una zona funzionale (zona notte) degli appartamenti, ledendo il diritto al normale svolgimento della vita familiare all'interno della propria abitazione ed al diritto alla libera e piena esplicazione delle proprie abitudini di vita quotidiane, porta la scrivente a ritenere di poter quantificare congiuntamente i danni summenzionati attraverso il valore locativo dell'intero immobile”; per l'effetto il perito, ai fini della determinazione del danno, ha fatto ricorso alle tabelle OMI.
Lo scrivente non condivide questo assunto;
tale liquidazione del danno sarebbe stata corretta solo se le infiltrazioni avessero inibito l'uso totale degli immobili, mentre nel caso di specie ciò non è avvenuto;
gli attori hanno continuato ad occuparli, a viverci ed a godere degli ambienti non attinti dal gocciolamento di acqua. Certamente, la circostanza che gli attori sono stati costretti ad adattarsi a dormire in altre stanze perché le camere da letto erano interessate dalle infiltrazioni ha comportato per loro un evidente disagio, che va risarcito con una somma determinata secondo equità, che però non può coincidere, per le motivazioni sopra indicate, con il c.d. danno figurativo, ossia con il valore locativo degli immobili nella loro integrità, ma con altra somma equa che si determina in € 200,00 mensili cadauno. In considerazione del fatto che le infiltrazioni sono iniziate a dicembre del 2020 e cessate nel gennaio del 2025, il danno va risarcito per 4 anni esatti;
e quindi moltiplicando € 200,00 X 48 mensilità di perviene all'importo di €
9.600,00 per ciascun attore.
Ai sensi degli artt. 1224 e 2056 c.c., va riconosciuta la rivalutazione monetaria dalla data dell'evento
(dal 10.12.2020) fino al soddisfo, oltre agli interessi compensativi (Cass. civ. SS.UU. n. 1712/1995).
Gli attori hanno diritto altresì al rimborso delle spese già sostenute per la CTU in quanto, le spese dell'accertamento tecnico preventivo devono essere poste, a conclusione della procedura, a carico della parte richiedente, e prese in considerazione, nel successivo giudizio di merito ove l'accertamento tecnico sia pagina 9 di 10 acquisito, come spese giudiziali, da porre a carico del soccombente (Cass. Ord. n. 35510/2021, del 19 novembre 2021).
La CTU dell'ing. ha anche indicato con precisione tecnica le opere necessarie al Persona_1 ripristino dell'impermeabilizzazione del terrazzo e delle superfici condominiali limitrofe, sottolineando la necessità di un rifacimento integrale per evitare il ripetersi delle infiltrazioni. Tuttavia, gli stessi attori ammettono e riferiscono che il nel giugno 2023 ha appaltato lavori in regime di Superbonus CP_4 che hanno coinvolto anche il terrazzo, determinando la cessazione della problematica infiltrativa nel mese di gennaio del 2025.
Le spese del presente giudizio seguono la soccombenza e sono poste a carico dei convenuti secondo i parametri intermedi tra i minimi ed i medi dello scaglione di valore della causa da € 5.000,00 ad €
26.000,00.

P.Q.M.


Il Tribunale di Salerno, in persona del Giudice Dr. Gustavo Danise, ogni diversa istanza e deduzione assorbita, respinta o disattesa, sulla domanda promossa da e nei Parte_1 Parte_2 confronti del e del sig. , così definitivamente pronuncia: Controparte_1 Controparte_3

1. Accoglie la domanda attorea e per l'effetto dichiara la responsabilità ex art 2051 c.c. per un terzo del sig. e per gli altri due terzi a carico del per i danni subiti CP_3 Controparte_1 negli immobili degli attori a causa delle infiltrazioni di acqua;

2. Condanna i convenuti per la precedente percentuale di responsabilità tra loro al risarcimento in favore degli attori degli importi indicati in CTU: a) Danno per la compromissione dei componenti edilizi € 4.189,45 per il ed € 2.309,91 per la sig.ra , oltre Parte_1 Parte_2 oneri fiscali e competenze tecniche;
b) Danno da mancato godimento parziale degli immobili e disagio abitativo € 9.600,00 per ed € 9.600,00 per , il tutto Parte_1 Parte_2 oltre interessi legali e rivalutazione monetaria secondo le modalità indicate in parte motiva;

3. Condanna i convenuti, per la precedente percentuale, a rifondere agli attori le spese dell'ATP già liquidate in quella sede;

4. Condanna i convenuti, per la precedente percentuale, al pagamento delle spese di giudizio che si liquidano in complessivi € 4.500,00 oltre esborsi, IVA, CPA e rimborso forfettario come per legge da distrarsi in favore dei procuratori dichiaratisi antistatari;

Così deciso in Salerno,
05.11.2025
IL GIUDICE
Dr. Gustavo Danise
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