REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Appello di Palermo – Seconda Sezione Civile riunita in camera di consiglio e composta dai Magistrati:
1) Dott. Giuseppe Lupo Presidente
2) Dott.ssa Rossana Guzzo Consigliera
3) Dott. Alfonso Pinto Consigliere relatore
Ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 692 del Registro Generale degli Affari Contenziosi Civili dell'anno
2024, promossa
DA
, nata ad [...] il 24 marzo1965 (C.F. ), Parte_1 CodiceFiscale_1 rappresentata e difesa dall'avv. Leonardo Patrizio Laudicina;

APPELLANTE
CONTRO
nata in [...] il [...] (C.F. CP_1 C.F._2
, e, per essa, quale procuratrice generale, , nata a [...] il 1
[...] Controparte_2 novembre 1962 (C.F. ), giusta procura generale Notaio CodiceFiscale_3 Persona_1 della città di Chicago, Illinois, datata 8 febbraio 2022 e con apostille datata 9 febbraio
[...]
2022, rappresentata e difesa dall'Avv. Vincenzo Genna;

APPELLATA
Conclusioni: per l'appellante: “CONCLUSIONI – in via pregiudiziale e cautelare,
SOSPENDERE la provvisoria esecutorietà della sentenza impugnata per i motivi tutti già esposti;

– in via principale e nel merito, , per i motivi tutti dedotti, il proposto appello e, Parte_2 per l'effetto, in riforma della sentenza n. 241/2024 emessa dal Tribunale di Marsala, Sezione
Civile, Giudice Dott.ssa F. Signorello, nell'ambito del giudizio N.R.G. 788/2023, depositata in cancelleria in data 19.03.2024, notificata il 20/03/2024, ACCOGLIERE tutte le conclusioni avanzate nel giudizio di primo grado che qui si riportano: “- ACCERTARE e DICHIARARE la

natura del contratto in essere tra le parti, - ACCERTARE e DICHIARARE il grave inadempimento della signora per tutte le motivazioni sopra esposte e per gli effetti CP_1
- DICHIARARE la risoluzione del contratto preliminare di vendita del 07/11/2019 e del contratto di locazione del 07/11/2019 stante il grave inadempimento posto in essere dalla signora
[...]
- CONDANNARE parte intimante al risarcimento di tutti i danni, patrimoniali e non CP_1 patrimoniali, subiti dalla signora a causa della condotta della signora danni che Parte_1 CP_1 si quantificano prudentemente in € 20.000,00 ovvero in quella diversa somma, maggiore o minore, che sarà ritenuta di giustizia;
- CONDANNARE parte intimante alla refusione dei compensi e delle spese legali” e conseguentemente disattendere tutte le eccezioni e le istanze sollevate dall'appellato/a dinanzi il Tribunale per tutti i motivi meglio esposti nel presente atto.”.
Per l'appellata: “Piaccia all'Ecc.ma Corte di Appello di Palermo, contrariis reiectis: a)
Respingere l'istanza di sospensione dell'esecutività della sentenza impugnata;
b) Dichiarare
l'avverso appello inammissibile e/o manifestamente infondato, ai sensi e per gli effetti degli artt.
342 e 348-bis c.p.c. ovvero rigettare integralmente l'avverso appello giacchè infondato in fatto e in diritto e, per l'effetto
c) Confermare integralmente la sentenza impugnata. Con vittoria di spese e competenze dei due gradi di giudizio, oltre spese generali 15% ed accessori di legge.”.
Ragioni di fatto e di diritto della decisione

1.Con sentenza n. 241 del 19 marzo 2024 il Tribunale di Marsala, definitivamente pronunciando, dichiarò risolto il contratto di locazione ad uso abitativo stipulato tra le parti in data 7 novembre 2019, avente ad oggetto l'immobile sito in Marsala c/da Giardinello n. 210, per grave inadempimento della conduttrice , ex artt. 1453 e 1455 c.c. ed art. 5 Parte_1 della L. 392/78; condannò quest'ultima al pagamento in favore della locatrice dei CP_1 canoni scaduti e non versati dal mese di aprile 2022 sino al rilascio dell'immobile (avvenuto in data 5 maggio 2023), oltre interessi;
condannò altresì la al risarcimento dei danni subiti Parte_1 dalla locatrice (quantificati in € 1.500,00) ed alla refusione delle spese di lite;
rigettò, infine, le ulteriori domande spiegate dalla conduttrice.

2. Avverso tale sentenza, ha proposto appello , con ricorso depositato Parte_1 il 17 aprile 2024, articolando due motivi di impugnazione, che possono essere riassunti nei seguenti termini: (i) errata ricostruzione del fatto da parte del giudice di primo grado ed errata qualificazione giuridica dei contratti stipulati tra le parti;
(ii) violazione del principio “exceptio non adimpleti contractus” di cui all'art. 1460 c.c.

3. Costituitasi in questo grado con comparsa depositata il 13 maggio 2024, ha CP_1 contestato il gravame, chiedendo la conferma della sentenza impugnata.

4. In assenza di incombenti istruttori, all'udienza del 20 maggio 2025 – sostituita dal deposito di note scritte ex art. 127 ter c.p.c. - la causa è stata decisa con dispositivo al termine della camera di consiglio.

5.Così brevemente tratteggiato l'oggetto del contendere, è opportuno evidenziare che alla decisione impugnata il primo giudice è pervenuto ritenendo che, a fronte della denunzia dell'inadempimento reciproco, grave fosse unicamente quello ascrivibile alla . Parte_1
Il Tribunale ha, quindi, reputato del tutto infondata la tesi prospettata dall'opponente Parte_1
– secondo cui il contratto di locazione, in realtà simulato, esaminato insieme al contratto preliminare di compravendita del medesimo immobile stipulato in pari data integrassero la diversa fattispecie negoziale del rent to buy – in quanto non adeguatamente supportata sotto il profilo probatorio, oltre che carente dei requisiti giuridici essenziali all'uopo prescritti.

6. Con il primo motivo di appello, la contesta la qualificazione giuridica della Parte_1 operata dal giudice di prime cure.
Deduce, in proposito, che dagli atti di causa emergerebbe chiaramente che la volontà delle parti fosse quella di stipulare un unico contratto che contenesse al suo interno il contratto di locazione e il preliminare di vendita, da esercitare mediante l'opzione di acquisto: in altri termini, un contratto di godimento in funzione della successiva alienazione dell'immobile, da sussumere nei tipi del rent to buy.
A sostegno di tale tesi sottolinea la valenza della pattuizione di cui all'art. 7 del citato preliminare, laddove le parti espressamente previdero che “dal prezzo pattuito verrà decurtata la somma afferente i canoni di locazione corrisposti dalla parte promittente acquirente fino alla data del rogito.”.
Soggiunge che, altrimenti opinando, non si spiegherebbe in alcun modo la ragione per la quale essa, quale promissaria acquirente, avrebbe dovuto stipulare un contratto di locazione dello stesso immobile, ben potendo essere immessa nel possesso del bene già con il preliminare di vendita, se non – appunto - per ragioni fiscali ed economiche della stessa promittente venditrice, per cui essa aveva acconsentito, in totale buona fede, a sottoscrivere due contratti, con l'univoco scopo di giungere all'acquisto del bene.
Avendo, le parti, utilizzato un contratto complesso (costituito da un negozio primario e da un negozio accessorio) e potendosi nella disciplina del c.d. rent to buy sussumere numerose fattispecie contrattuali, il Tribunale non aveva correttamente interpretato la volontà negoziale delle parti, né tantomeno la causa dei contratti sulla base dei comportamenti concludenti posti in essere.
La censura non può trovare accoglimento.
Il contratto di concessione in godimento in funzione della successiva alienazione (c.d.
“rent to buy”) è un contratto tipico che, sulla base dell'art. 23 del D.L. 113/2014 deve ritenersi caratterizzato dai seguenti elementi:
1) l'immediata concessione in godimento di un immobile;

2) il diritto - e non l'obbligo - per il conduttore di acquistarlo alla scadenza del termine previsto;

3) la determinazione della quota di canone imputabile a corrispettivo del godimento e della quota imputabile a corrispettivo del prezzo di acquisto,
Secondo un'accreditata interpretazione dottrinaria si tratta di elementi concorrenti e non alternativi.
Ebbene, nella fattispecie in esame mancano senz'altro gli ultimi due presupposti, considerato che il contratto preliminare, all'art. 1, prevedeva non la facoltà bensì l'obbligo, gravante su ambo le parti (quindi anche sulla parte promissaria acquirente) di stipulare il contratto definitivo per la cui stipula era previsto anche un termine (cfr. art. 8 dello stesso negozio).
In secondo luogo, nella determinazione del canone di locazione, il relativo contratto non preveda la differenziazione della quota da imputare a corrispettivo per il godimento e della quota da imputare ad acconto prezzo, come – invece – richiesto dalla diversa fattispecie contrattuale allegata dall'appellante.
E', nondimeno, indubbio il collegamento tra i due contratti posto che quanto pagato a titolo di canone di locazione, per espressa previsione del coevo preliminare, sarebbe stato decurtato dal prezzo dovuto per il definitivo.
Ciò tuttavia non è sufficiente, per il paradigma normativo indicato, per affermare la sussistenza del contratto di rent to buy anche considerato – in aggiunta alle considerazioni già espresse – che, se fosse stata questa l'effettiva volontà delle parti, sfuggirebbe la ragione per cui le parti non avrebbero dovuto auto – qualificarla nei suddetti termini o comunque, anziché stipulare due distinti negozi (aventi rispettivamente tutte le caratteristiche dei diversi “tipi” prescelti), perfezionarne uno solo in cui prevedere le due finalità dell'istituto invocato, ossia l' mmediata concessione del godimento di un immobile e l'imputazione di una quota dei canoni al prezzo della futura ed eventuale compravendita.
Ne consegue l'autonomia dei due negozi e l'assoggettamento degli stessi alla loro rispettiva disciplina. Non è superfluo, in questa sede, richiamare un noto indirizzo giurisprudenziale della
Suprema Corte in una fattispecie, certamente diversa, ma non tanto distante da quella di che trattasi.
Si tratta della nota sentenza delle Sezioni Unite della Suprema Corte n. 7930/2008, che ha delineato i contorni della figura negoziale del contratto preliminare di vendita ad effetti anticipati.
Si tratta di uno schema negoziale in cui le parti contraenti non si limitano ad assumere reciprocamente l'obbligo di contrarre ma anticipano le prestazioni che solitamente discendono dal contratto definitivo, quali, ad esempio, la consegna del bene.
La pronuncia ha posto fine ad un lungo dibattito in ordine all'inquadramento giuridico di tale tipo di contratto, giungendo alla qualificazione della fattispecie in esame in più contratti casualmente autonomi ma funzionalmente collegati. I Giudici di legittimità hanno rilevato come le parti, con la stipula del preliminare di compravendita, stipulano altresì dei “contratti, accessori al preliminare necessariamente perché funzionalmente connessi e, tuttavia, autonomi rispetto ad esso, rispondendo ciascuno ad una precisa tipica funzione economico-sociale sociale e pertanto disciplinati ciascuno dalla pertinente normativa sostanziale”.
Tali negozi collegati sono stati individuati nel comodato, per quanto attiene alla concessione dell'utilizzazione della res da parte del promittente venditore al promissario acquirente, e nel mutuo gratuito, con riferimento alla corresponsione di somme da parte del promissario acquirente al promittente venditore.
Orbene, con i dovuti adattamenti del caso, non vi è motivo per escludere che il principio sopra enunciato possa trovare applicazione nella fattispecie in esame, con l'unica differenza che il trasferimento anticipato del godimento materiale dell'immobile è avvenuto in virtù del contratto di locazione stipulato tra le parti (e non di un comodato).
Ne consegue che, proprio nel rispetto della effettiva volontà delle parti, occorre che la valutazione della loro condotta vada valutata in base ai regolamenti dei due negozi sicché, anche da un punto di vista temporale, nella perduranza del contratto di locazione, le parti erano tenute al rispetto delle relative prescrizioni e, quindi, la al pagamento del canone. Parte_1
A conclusioni diverse non è dato pervenire sulla scorta della sentenza del Tribunale di
Marsala n. 165 del 25 marzo 2025 - prodotta dall'appellante con le note scritte depositate il 8 maggio 2025 - che ha dichiarato la legittimità del recesso della dal richiamato contratto Parte_1 preliminare per grave inadempimento dell' quale parte promissaria venditrice. CP_1
In disparte la circostanza che detta sentenza non risulta (né appare probabile che lo sia, visto il tempo di pubblicazione) passata in giudicato. a ben vedere, seppure anche in quel giudizio fosse stata dedotta dall'appellante la sussistenza della fattispecie del rent to buy, il Tribunale non ha esaminato la questione ed ha trattato il contratto preliminare di vendita come tale e in maniera del tutto avulsa dal contratto di locazione.
In secondo luogo il grave inadempimento dell' è stato ravvisato, in quella sede, nella CP_1 demolizione di una tettoia esistente nel bene promesso in vendita stante l'interesse manifestato dalla alla sussistenza di tale elemento, quindi per circostanza del tutto indifferente allo Parte_1 schema locatizio di questa controversia.

7. Con il secondo motivo l'appellante si duole del malgoverno del principio giuridico della c.d. exceptio non rite adimpleti contractus, prevista dall'art. 1460 c.c., pacificamente applicabile alla locazione di immobili urbani, consistente nel rifiuto, da parte di uno dei contraenti, di adempiere esattamente la propria prestazione se l'altro non adempia o non offra di adempiere contemporaneamente la propria.
Deduce in proposito di avere avanzato, nell'ambito del giudizio di primo grado, una pluralità di doglianze, nessuna delle quali tuttavia è stata ritenuta idonea ad integrare l'invocata eccezione di inadempimento.
a. Deduce, in proposito, che, essendo stato pacificamente acclarato che l'immobile oggetto del contratto era stato adibito a residenza anagrafica di , procuratore Persona_2 generale della nonché della sua famiglia anagrafica ivi compresa la stessa appellata, essa CP_1 era stata impossibilitata, per tutta la effettiva durata della locazione, a regolarizzare la propria residenza con gravissimi danni e pregiudizi.
b. Ed ancora evidenzia che l'appellata aveva sottaciuto che sul contatore di energia elettrica era caricato il consumo di un altro immobile (magazzino adibito ad uso commerciale) ricadente nel complesso immobiliare ove insiste l'immobile a lei locato, di talché essa era stata costretta a pagare le fatture relative al consumo di energia elettrica anche per il suddetto immobile, da lei mai utilizzato.
c. Soggiunge che l' aveva pure sottaciuto che il magazzino ricompreso CP_1 nell'immobile di c/da Giardinello n. 210 e posto all'interno del lotto di terreno di circa 2.800 mq era occupato da un altro soggetto e che, pertanto, non poteva essere da lei utilizzato, come era pacifico tra di loro.
d. Era stato, poi, provato che l'immobile oggetto dei contratti richiamati, contrariamente a quanto contenuto negli stessi, risultava inidoneo alla destinazione contrattuale in quanto l'impianto per la fornitura del gas risultava non regolare.
e. Il giardino concesso con il godimento dell'immobile sopra descritto le era stato consegnato in stato di abbandono, di talché essa appellante era stata costretta ad intervenire con opere di bonifica e di pulizia – ordinaria e straordinaria – facendosi carico anche di spese di competenza della locatrice CP_1
f. L'immobile oggetto dei contratti richiamati risultava, altresì, difforme da quanto promesso in vendita stante la presenza di un manufatto abusivo che, in concreto, avrebbe comportato la impossibilità di procedere alla vendita dello stesso immobile.
g. Ed infine l'appellante ha rappresentato di avere esercitato il recesso per gravi motivi dal contratto di locazione, con lettera raccomandata del 25/10/2021 ed avere rilasciato, già dal mese di ottobre 2021, l'immobile.
Ciò nonostante, la tuttavia, si era rifiutata di ricevere la consegna delle chiavi del CP_1 suddetto immobile, intimandole sfratto per morosità.
Prima di affrontare rapidamente le singole doglianze evidenziate dall'appellante, dal momento che con le stesse la ha ritenuto di potere giustificare il proprio inadempimento Parte_1 nel pagamento del canone, occorre ricordare il condivisibile principio per cui “in tema di locazione di immobili, il conduttore può sollevare l'eccezione di inadempimento ai sensi dell'art.
1460 c.c. non solo quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte, ma anche nel caso in cui dall'inesatto adempimento del locatore derivi una riduzione del godimento del bene locato, purché la sospensione, totale o parziale, del pagamento del canone risulti giustificata dall'oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti, riguardata con riferimento al complessivo equilibrio sinallagmatico del contratto e all'obbligo di comportarsi secondo buona fede” (Cass. Sez. 3 - , Sentenza n. 16918 del 25/06/2019; Sez. 3 - , Ordinanza n. 22039 del
22/09/2017).
È alla luce questo principio che si deve certamente escludere che sia giustificato la totale omissione, da parte della , nel pagamento del canone dal mese di aprile 2022 sino al Parte_1 rilascio dell'immobile avvenuto in data 5 maggio 2023
Ed infatti, per quanto riguarda la questione della residenza, risulta dalla documentazione in atti che il 21 luglio 2022 trasferì la propria residenza nell'immobile locato, certamente Parte_1 dopo un certo tempo dalla stipula ma prima dell'inizio della interruzione nel pagamento del canone (da aprile 2022) che alcuna attinenza ha avuto – così deve necessariamente ritenersi - con la circostanza qui evidenziata.
Non è, invece, dimostrato il fatto che il contatore su cui era contabilizzata l'energia elettrica registrasse il consumo anche di altre unità immobiliare.
Sul punto, infatti, il verbale del 14 luglio 2022 - prodotto dall'appellante - ha evidenziato che “l'esito della verifica regolare”; che “misura regolare. Errore sulla misura entro la norma…contatore su proprietà adiacente”.
Non è chiaro come quest'ultima circostanza abbia arrecato ed in che termini – che avrebbero dovuto essere provati dall'appellante – un pregiudizio economico, in ogni caso nemmeno quantificato.
Ed ancora nell' oggetto della locazione le parti non fecero riferimento alla presenza di un magazzino ma solo ad un fabbricato di civile abitazione classificato catastalmente A\7 di 8,5 vani in lotto di mq. 2800.
Non è stata, dunque, contrattualmente prevista la concessione in godimento di beni diversi da quelli indicati.
Quanto alle condizioni del giardino, è sufficiente rilevare che, all'art. 9 del contratto di locazione, il conduttore dichiarò di avere “visitato l'unità immobiliare locatagli e di averla trovata in buono stato ed adatta all'uso convenuto, esente da vizi che possano arrecare pregiudizio alla salute di chi vi abita…”.
Dovendo, quindi, presumersi che le condizioni del giardino (esso sì facente parte del bene locato) erano buone al momento della consegna, è evidente che la manutenzione ordinaria dello stesso (con scerbatura periodica) non poteva che gravare sulla conduttrice ex art. 1576 c.c.
Per ciò che attiene alle condizioni dell'impianto per l'uso del GPL la parte locatrice ha, anzitutto, prodotto certificazione di conformità dell'impianto, rilasciata da impresa specializzata, in data 12 marzo 1999.
E, del resto, dalla data di stipula del contratto (27 novembre 2019) sino al sopralluogo dei
Vigili del Fuoco (25 marzo 2022) non era stata ravvisata alcuna criticità nell'impianto che – si deve ancora necessariamente presumere – era regolarmente funzionante.
Solo in seguito a tale sopralluogo vennero riscontrate criticità e ne venne interdetto l'uso ma è pacifico che, dopo pochi giorni, il 5 aprile 2022, era funzionante il nuovo impianto del tutto regolare (come comunicato con apposita mail del legale dell'appellata).
Vi è da raggiugere che, con l'interrogatorio formale dell' l'appellante avrebbe CP_1 voluto dimostrare che “ che l'immobile in vendita era sprovvisto di allaccio idrico fognario e di regolare impianto di approvvigionamento di gas”.
Nondimeno la prova non venne ammessa dal Tribunale e l'appellante non ha articolato specifica censura.
Va, quindi, ricordato che “allorché il giudice di primo grado abbia rigettato l'ammissione di una deduzione istruttoria, ritenendola irrilevante in quanto attinente ad un fatto incontroverso, l'appellante ha l'onere di censurare la statuizione di rigetto dell'istanza istruttoria con uno specifico motivo di gravame, non essendo sufficiente che egli impugni la sentenza, lamentando
l'omessa pronuncia su domande e l'errata valutazione del materiale probatorio da parte del primo giudice, perché quello d'appello debba necessariamente compiere un nuovo apprezzamento discrezionale della complessiva rilevanza delle richieste istruttorie disattese in primo grado” (Cass. Sez. 2 - , Ordinanza n. 1532 del 22/01/2018; negli stessi termini cfr. Sez. L,
Sentenza n. 4717 del 27/02/2014).
La presenza di manufatto abusivo nell'area locata non è stata certamente idonea ad avere arrecato pregiudizi al godimento del bene e non è stato in ogni caso dimostrato che lo abbia fatto
(Cass. Sez. 3 - , Sentenza n. 17557 del 21/08/2020).
Va peraltro ricordato che “in tema di locazione di immobile ad uso abitativo, atteso che il modo di atteggiarsi dei beni abusivi non può di per sé solo valere ad integrare le vietate ipotesi
d'illiceità o d'impossibilità dell'oggetto ovvero d'illiceità della prestazione o della causa, il carattere abusivo dell'immobile o la mancanza di certificazione di abitabilità non importa nullità del contratto locatizio, non incidendo i detti vizi sulla liceità dell'oggetto del contratto ex art.
1346 c.c. (che riguarda la prestazione) o della causa del contratto ex art. 1343 c.c. (che attiene al contrasto con l'ordine pubblico), né potendo operare la nullità ex art. 40 della l. n. 47 del 1985
(che riguarda solo vicende negoziali con effetti reali): ne consegue l'obbligo del conduttore di pagare il canone anche con riferimento alla locazione di un immobile avente i caratteri suddetti”
(Cass Sez. 2 - , Ordinanza n. 27485 del 28/10/2019).
E' infine rimasta priva di prova la circostanza dell'avvenuto rilascio dell'immobile locato in data anteriore al giudizio di che trattasi.

8. Conclusivamente l'appello è infondato e va integralmente rigettato con statuizione secondo soccombenza delle spese di lite del grado.

P.Q.M.

La Corte di Appello di Palermo, Sezione II civile, ogni diversa e contraria istanza, domanda ed eccezione disattese, definitivamente pronunciando, uditi i procuratori delle parti, così provvede: conferma la sentenza nr. 291 del 19 marzo 2024, resa dal Tribunale di Marsala, appellata da con ricorso depositato il 17 aprile 2024: Parte_1 condanna l'appellante a pagare all'appellata le spese di lite, liquidate in complessivi euro
3.966,00 per compensi, oltre accessori come per legge;

Così deciso, nella camera di consiglio della Seconda Sezione Civile della Corte di Appello di
Palermo, il 20 maggio 2025 Il consigliere estensore Il Presidente
Alfonso Pinto Giuseppe Lupo