REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI BOLOGNA
Seconda Sezione Civile
Riunita in Camera di Consiglio nelle persone dei seguenti Magistrati
Dott.ssa Anna Maria Rossi Presidente
Dott.ssa Bianca Maria Gaudioso Consigliere
Dott. Giovanni Mazzei G.A. Relatore

ha pronunciato la seguente:
S E N T E N Z A

nella causa civile in grado di Appello iscritta al n. 1034 del ruolo generale dell'anno 2022, trattenuta in decisione all'udienza collegiale del 12.3.2024

PROMOSSA DA
e , con gli Avv.ti SILVIO CAMPANA e Parte_1 Parte_2
MASSIMO CAMPANA ed elettivamente domiciliati in VIA DEI MILLE, 3 - RICCIONE
-Appellante-
CONTRO
, con gli Avv.ti MARCO FERRARO e STEFANO GIOVE ed elettivamente CP_1 domiciliata in VIALE REGINA MARGHERITA, 278 - ROMA
-Appellata-
AVVERSO la Sentenza del Tribunale di Rimini n. 482/2022, depositata il 18/05/2022

CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da verbale di precisazione delle conclusioni

LA CORTE udita la relazione della causa fatta dal relatore G.A. dott. Giovanni Mazzei;
udita la lettura delle conclusioni prese dai procuratori delle parti;
letti ed esaminati gli atti e i documenti del processo, ha così deciso:

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

e citavano in giudizio il Notaio Parte_1 Parte_2 CP_1
, onde ottenerne la condanna al risarcimento dei danni patrimoniali e morali da essi
[...] patiti per avere acquistato, nel 2005 dalla Mari LI s.r.l., con atto rogato dalla convenuta, un immobile che, seppure dichiarato dalla venditrice come “libero da pesi, vincoli, ipoteche, trascrizioni pregiudizievoli od altri gravami”, era stato costruito su di un'area già interessata nel 1988 da un'ordinanza del Comune di Rimini di sospensione dei lavori ex art. 18 L. n. 47/1985, trascritta nei Registri Immobiliari, di cui neppure il notaio li aveva resi edotti. L'ordinanza, reiterata a carico dei coniugi e nel 2012 ed infruttuosamente Pt_1 Parte_2 impugnata dinanzi al Tar, comportando la acquisizione dell'area al patrimonio disponibile comunale, aveva determinato la perdita del bene, di talché il danno patrimoniale subito era quantificato dagli attori come la sommatoria del prezzo di acquisto, delle spese di trasferimento, delle spese per la pratica edilizia curata da parte di essi acquirenti, delle spese legali e di soccombenza relative al giudizio amministrativo;
in aggiunta, si chiedeva riconoscersi il danno morale corrispondente al patema d'animo sofferto in relazione alla drammatica vicenda ed alla perdita del bene, acquistato con notevole sacrificio. Si costituiva in giudizio la dott.ssa contestando, innanzitutto, di essere venuta meno CP_1 ai propri obblighi di diligenza professionale, ed evidenziando come l'ordinanza comunale del 1988, emessa il 5 aprile, era stata trascritta il successivo 20 maggio, dopo che l'originario proprietario,
, aveva già disposto dell'immobile per cui è causa in favore di tale Persona_1 Persona_2
(dante causa della Mari LI s.r.l.) e provveduto alla relativa trascrizione, avvenuta il 26 aprile 1988; da ciò conseguirebbe che la nota era sfuggita, e non poteva essere altrimenti, al diligente controllo delle iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli, verificate in relazione ai precedenti titolari limitatamente ai periodi in cui essi avevano avuto in capo a sé la proprietà del bene.
Peraltro la parte venditrice aveva rilasciato apposita dichiarazione ai sensi della legge urbanistica, riportata nell'atto, secondo cui “il fabbricato in oggetto è stato edificato in assenza di licenza o concessione edilizia e che relativamente a detto fabbricato è stata rilasciata dal Comune di Rimini concessione edilizia in sanatoria in data 26 maggio 1998, prot. n. 108803/C”; la veridicità della dichiarazione raccolta non doveva essere verificata dal notaio, non investito di specifico incarico.
La convenuta eccepiva inoltre la prescrizione decennale del credito risarcitorio, da computarsi a far data dall'atto di acquisto e dunque dal 7 settembre 2005, in applicazione del principio per cui se il fatto foriero di danno è stato oggetto di trascrizione, esso è da considerarsi immediatamente conoscibile da parte del danneggiato.
Contestava poi il nesso causale tra la parte più consistente del danno patrimoniale e l'asserito inadempimento, giacché nell'atto le parti avevano dichiarato che il prezzo della vendita, convenuto in complessivi Euro 130.000,00, era già stato versato prima del rogito. Infine, la convenuta rilevava l'assenza di prova del danno non patrimoniale. All'esito dell'istruttoria il Tribunale, disattesa, preliminarmente, l'eccezione di prescrizione
- in quanto, seppure è vero che, in via generale, i fatti soggetti a trascrizione si presumono conosciuti nel momento in cui essa è effettuata, nel caso di specie la formalità pregiudizievole, pur trascritta, così come era occulta per il Notaio lo era anche per la parte acquirente, e tale rimase fino a quando gli attori non ebbero contezza del procedimento amministrativo allorché, nel 2012, fu loro notificata la seconda ordinanza di sospensione dei lavori ex L. 47/1985, nella quale vi era espresso richiamo alla precedente ordinanza del 1988 - riteneva, comunque, la domanda infondata per non essere addebitabile alla convenuta alcuna violazione di obblighi di diligenza.
Ad avviso del primo Giudice, infatti, ciò di cui il notaio va alla ricerca attraverso l'ispezione ipotecaria effettuata a tutela degli interessi del cliente sono le iscrizioni e trascrizioni opponibili, perché soltanto queste costituiscono vincoli pregiudizievoli, e lo fa – per prassi consolidata - risalendo di soggetto in soggetto fino a coprire il ventennio antecedente la data dell'incarico, perché se la serie delle trascrizioni è continua, l'acquisto che si appresta a rogare è al riparo da contestazioni per effetto dell'usucapione di cui all'art. 1158 c.c. Per tale motivo la ricerca non viene effettuata sul bene, ma sui soggetti: ciò di cui va alla ricerca il Notaio sono solitamente compravendite, ipoteche, atti costitutivi di diritti reali minori, ecc., tutti soggetti al regime di opponibilità al cui funzionamento si è fatto cenno;
in questa ricerca, che avviene per soggetto, il Notaio potrebbe anche imbattersi nella trascrizione di quel particolare atto amministrativo, non usuale, che è l'ordinanza di sospensione dei lavori di lottizzazione abusiva emanata ai sensi dell'art. 18 L. 47/1985, soggetta per espressa previsione di legge ad una trascrizione il cui scopo non è però quello di rendere l'ordinanza opponibile ai successivi acquirenti, ma di determinare l'effetto della nullità dell'atto di compravendita ad essa successivo. Ove rinvenga detta trascrizione, è evidentemente dovere del Notaio di avvertire le parti – in particolare l'acquirente, giacché il venditore sarebbe solo avvantaggiato dal trasferimento del bene incommerciabile - ed astenersi dal rogare. Ma se l'ordinanza non viene trascritta prima del trasferimento, o, come nel caso di specie, viene trascritta erroneamente a carico di un proprietario intermedio dopo che questi si era già spogliato del bene, ciò non mette affatto al riparo l'avente causa ignaro: l'atto di vendita non sarà nullo, ma il bene verrà comunque acquisito al patrimonio comunale, previa instaurazione del contraddittorio con i nuovi proprietari, come avvenuto nel caso di specie, perché si tratta di un vincolo amministrativo posto a tutela di un interesse pubblicistico;
ed infatti il Tar Emilia Romagna, nella sentenza del 12/12/2016 resa tra gli odierni attori ed il ha argomentato, per Controparte_2 escludere l'operatività del principio di affidamento in caso di plurime alienazioni, circa la natura di illecito permanente del reato di lottizzazione abusiva, perseguibile anche nei confronti dei successivi proprietari. La trascrizione prevista dall'art. 18 L. 47/1985 ha dunque la funzione di impedire (attraverso la sanzione della nullità) che l'autore della violazione o comunque il proprietario del bene frutto della lottizzazione lucri da essa. In sintesi, un'ordinanza di sospensione dei lavori è
“pregiudizievole” in senso ampio, tanto che sia trascritta, tanto che non sia trascritta;
se debitamente trascritta essa emerge necessariamente attraverso la ricerca per soggetto e rende nulli gli atti di trasferimento successivi;
se non trascritta o erroneamente trascritta, essa non invalida i successivi trasferimenti ma pregiudica comunque il proprietario del bene, perché ne determina l'acquisizione al patrimonio dello Stato. Se l'ordinanza non è debitamente trascritta a carico di colui che era proprietario al momento della presentazione della nota, il suo rinvenimento nei Registri Immobiliari da parte del notaio rogante è impossibile, a meno che egli non abbia già contezza della sua esistenza e possa quindi effettuare una ricerca ristretta ad un determinato periodo temporale ed a certi soggetti.
Nel caso di specie la trascrizione era stata effettuata contro circa un mese Persona_1 dopo che egli aveva trascritto il trasferimento del bene in favore di (precisamente Persona_2 il 20/5/1988, come si legge a margine della nota), ma avrebbe ben potuto essere stata effettuata anche contro quest'ultima dopo che aveva disposto in favore di Controparte_3 il notaio – ignaro della lottizzazione - della ricerca senza limiti temporali di una
[...] trascrizione pregiudizievole di non consueto riscontro quale l'ordinanza di sospensione dei lavori ex l. 47/1985, anche in assenza di espresso incarico e di indizi circa la sua esistenza, rende le verifiche di routine da parte del professionista sostanzialmente non assolvibili, poiché egli dovrebbe effettuare visure su tutti i proprietari intermedi senza mai potersi arrestare ad una certa data, non essendovi ragioni per escludere a priori che la P.A. abbia provveduto tardivamente a trascrivere l'atto contro uno qualsiasi degli ormai ex proprietari. Inoltre, la parte venditrice aveva reso la dichiarazione che le competeva ai fini della validità dell'atto ai sensi dell'art. 46 co. 1 D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, come risulta dall'atto di compravendita, indicando gli estremi della concessione edilizia in sanatoria ottenuta nel 1998, né sono state evidenziate eventuali anomalie in detto provvedimento – che non contiene alcun cenno alla ordinanza di sospensione dei lavori del 1988 - che dovessero allertare il notaio ed indurlo ad effettuare ulteriori ricerche, ed anzi, l'esistenza di una concessione edilizia in sanatoria costituiva ulteriore elemento di conforto circa la liceità del fabbricato. In conclusione, non possono muoversi rimproveri di colpa al Notaio che, in assenza di uno specifico incarico 'mirato' da parte dei coniugi e ha limitato la ricerca delle Parte_2 Pt_1 iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli a carico della serie dei danti causa circoscrivendola ai periodi in cui ciascuno di essi era stato proprietario in base ai Registri Immobiliari, essendo tale condotta conforme alla diligenza e alla correttezza ordinariamente richiedibili ex artt. 1176, 1218 e 1375 c.c.
Al rigetto della domanda conseguiva la condanna alle spese di lite.
Avverso tale pronuncia proponevano appello e Parte_1 Parte_2
, insistendo per l'accoglimento della propria domanda.
[...]
Si costituiva in giudizio , concludendo per il rigetto del gravame e la CP_1 conferma dell'impugnata Sentenza.

MOTIVI DELLA DECISIONE
Con unico motivo si lamenta l'erroneità della Sentenza per vizio e difetto di motivazione, avendo escluso la responsabilità professionale del Notaio nonostante la documentazione CP_1 prodotta e l'evidente condotta omissiva ed imperita posta in essere dall'appellata, in sede di svolgimento dell'attività preparatoria del rogito, a causa della quale gli appellanti hanno
“acquistato” un bene immobile abusivo, che non era nella disponibilità della venditrice Mari LI, e stipulato un contratto di mutuo ipotecario di € 160.000, con Controparte_4 offrendo una garanzia risultata priva di effetto con conseguente risolvibilità del contratto di mutuo.
Era, invece, obbligo specifico del notaio richiesto della preparazione e stesura dell'atto di trasferimento immobiliare, la preventiva verifica della libertà e disponibilità del bene e, più in generale, delle risultanze dei registri immobiliari attraverso la loro visura, in quanto il primo accertamento da eseguire a cura del notaio, è quello relativo alla titolarità del diritto di proprietà in capo alla venditrice.
Accertamento che, nel caso di specie, non è stata eseguito attraverso la visura ipotecaria.
Parti appellanti hanno dimostrato, mediante la visura ipocastale ventennale, effettuata dallo
Studio Certificati Saponi Alfonsa di Rimini, a carico di , dante causa degli attori, Persona_2 prodotta con la seconda memoria ex art. 183 cpc, che la trascrizione pregiudizievole, ben lungi da essere occulta, come sostiene la Sentenza appellata, viene citata nella prima pagina e viene ribadita nel prosieguo dell'ispezione. La nota di trascrizione, è stata allegata dalla visurista, al report ispettivo e fotografa, senza ombra di dubbio, l'esistenza del gravame a carico della particella 450, alienata agli appellanti, annotata alla Conservatoria già il 26 aprile 1988 e quindi ben presente al momento della stipula del rogito.
La sentenza accogliendo acriticamente la tesi avversaria, ha statuito invece che la trascrizione non fosse visibile dal Notaio appellato, addirittura che fosse impossibile rinvenirla, circostanza inaccettabile, in riferimento ad un professionista pubblico ufficiale, che ha come primo obbligo, la verifica della presenza di gravami, pesi e quant'altro, sul bene compravenduto, in esecuzione del dovere di diligenza professionale ex art. 1176, 2° comma, richiesto per l'incarico affidato e non la normale diligenza ex art. 1176 citata dal Giudice. Il fatto che l'ordinanza di sospensione della lottizzazione fosse stata trascritta contro PE
, non la rendeva certamente “invisibile” nel momento in cui il Notaio, ha effettuato la visura
[...] successiva su , poichè come ovvio, la nota pregiudizievole, permane a carico Persona_2 dell'immobile/terreno, nel caso di trasferimenti di proprietà e si trasmette al nuovo proprietario. Preciso onere del notaio era proprio quello di rilevare il possibile gravame sul bene ed avvertire quindi la parte acquirente, attività negligentemente svolta dall'appellata, in violazione dell'art. 1176, 2° comma c.c., la quale si è limitata, a suo dire, ad effettuare la ricerca solo sulle persone, e non anche come avrebbe dovuto, sulla predetta particella. In tal senso va precisato che non c'era alcuna esclusione di responsabilità o delimitazione specifica nell'incarico affidato dagli acquirenti alla dott.sa come apoditticamente indicato in CP_1 sentenza cfr. pag. 6, essendosi questi, come ovvio, affidati al Notaio per la verifica della presenza di gravami sul bene, circostanza che, anche se presente, non avrebbe comunque, come espresso dalla
S.C. anche nella sua ultima pronuncia, escluso la responsabilità della professionista. Non si comprende poi perché gli appellanti, che non hanno, come logico, alcuna competenza tecnico/giuridica, avrebbero dovuto dispensare il Notaio da una verifica essenziale, come quella di controllare la presenza di un gravame sul bene, o meglio ancora, che il bene in contratto fosse davvero in proprietà del venditore. Infine, concludono gli appellanti, l'impugnata Sentenza dice che le parti avrebbero reso la dichiarazione ai fini della validità dell'atto ex art. 46, comma 1, DPR 380/2001, esonerando ancora una volta da responsabilità il notaio, affermazione del tutto destituita di giuridico fondamento, poiché tale dichiarazione è stata purtroppo effettuata dagli appellanti, per effetto della negligenza professionale dell'appellata, la quale non avvedendosi colposamente dell'ordinanza di sospensione trascritta dal Comune di Rimini, sulla particella 450 oggetto della compravendita, li ha indotti in errore, nel dichiarare nell'atto “la libertà di quanto venduto da pesi, vincoli, ipoteche, trascrizioni pregiudizievoli od altri gravami volendo, in caso contrario rispondere dell'evizione e dei danni come per legge”. Al contrario se alla data di stipula dell'atto di compravendita del 7 settembre 2005, la parte acquirente fosse stata informata dal Notaio attraverso una corretta visura ipotecaria della CP_1 trascrizione dell'ordinanza di sospensione dei lavori della lottizzazione abusiva emessa dal Comune di Rimini il 26.3.1988 e trascritta il 20.5.1988 RG n. 4273/art. 3149, è certo che l'atto di vendita non sarebbe stato stipulato. L'appello non è fondato. Quanto statuito dal primo Giudice è conforme ai principi Giurisprudenziali espressi in subiecta materia, secondo i quali, la trascrizione sui registri immobiliari è informata al criterio della ricerca per nome (“rubrica dei cognomi” sulla “tavola alfabetica”) del soggetto a cui ai riferisce, essendo le modalità pratiche di attuazione della pubblicità immobiliare impiantate su base personale
(Cass. 22.4.1997 n. 3477; 1.12.1995 n. 12429), che consente di effettuare le visure delle note di trascrizione solo sulla base degli esatti dati di identificazione delle persone (Cass. n. 15183/2004). Di conseguenza, la responsabilità del notaio per non avere rilevato l'esistenza di un'iscrizione ipotecaria pregiudizievole, in occasione di una compravendita immobiliare, deve escludersi quando la mancata individuazione di un'iscrizione pregiudizievole sia stata causata da altrui errore - come nel caso di una condotta negligente del conservatore dei registri immobiliari - che abbia reso di fatto impossibile l'individuazione dell'iscrizione ipotecaria con l'uso dell'ordinaria diligenza professionale (Cass., 28 settembre 2012, n. 16549). Ed ancora: “Come questa Corte ha più volte avuto modo di affermare (cfr. Cass. n. 12835 del 2014; Cass. n. 14440 dei 2013; Cass. n. 5002 del 2005), nel nostro ordinamento la pubblicità immobiliare che si attua con il sistema della trascrizione è imperniata su principi formali, in forza dei quali il terzo che è rimasto estraneo all'atto trascritto, per individuare l'oggetto cui l'atto si riferisce attraverso la notizia che ne dà la pubblicità stessa, deve esclusivamente fare affidamento sul contenuto con cui la notizia è riferita nei registri immobiliari. Rispetto al terzo, cioè, l'atto al quale la notizia si riferisce e, quindi, il suo oggetto, affinchè la pubblicità-notizia (nella quale consiste la trascrizione) possa svolgere i suoi effetti nei suoi confronti, risultano individuati esclusivamente da quel contenuto: la cui individuazione è, a sua volta, affidata all'esclusiva responsabilità del soggetto che richiede la trascrizione, al quale, per quel che interessa gli atti tra vivi, incombe l'onere di procedervi redigendo la nota di trascrizione (art. 2659 c.c.), il cui contenuto viene dalla legge dettagliatamente specificato e si sostanzia in una rappresentazione per riassunto dell'atto da trascrivere. Una volta redatta la nota ed avvenuta la trascrizione sulla sua base il contenuto della pubblicità-notizia è solo quello da essa desumibile, ed a colui che della notizia si avvale (almeno agli effetti delle conseguenze che la legge ricollega alla trascrizione con riferimento alla circolazione dei beni immobili) non incombe alcun onere di controllo ulteriore (cfr. anche Cass. n. 5028 del 2007; Cass. n. 18892 del 2009)” (Cass. Civ., n. 7680/2019). Nel caso di specie, il Notaio ha eseguito correttamente le ricerche di trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli, risalendo al ventennio precedente l'acquisto del 2005: in atti sono depositate le tre visure effettuate, appunto in ragione dei tre diversi proprietari che si sono succeduti nel periodo: rispettivamente, andando a ritroso, Mari LI (All. 6), (All. 7) e Persona_2 PE
(All. 5) e riguardano, per ciascuno, il periodo in cui erano titolari del bene, quindi dalla
[...] trascrizione a loro favore dell'acquisto, fino alla trascrizione a loro carico della vendita. In particolare, dalle visure eseguite su – per un periodo abbondantemente Persona_1 oltre il ventennio antecedente all'atto - non emergeva la pregiudizievole per cui è causa e cioè la trascrizione del 20 maggio 1988 relativa all'ordinanza emessa dal Comune di Rimini, pregiudizievole che non poteva essere rilevata neppure attraverso l'attenta consultazione dei registri immobiliari, trattandosi di cosiddetta “nota occulta”. In particolare: la trascrizione eseguita contro il in data 20 maggio 1988 non poteva PE essere rilevata dal Notaio in quanto non aveva alcun senso - in assenza di uno specifico incarico 'mirato' da parte degli appellanti - estendere le visure sul dante causa ad un periodo successivo alla vendita, cioè al momento in cui il non era più proprietario del bene;
mentre dalle visure sulla PE successiva dante causa, , non poteva emergere la pregiudizievole del 20 maggio Persona_3
1988, perché essa era stata trascritta contro , nonostante questi non fosse più Persona_1 proprietario dell'immobile. E' ovvio, quindi, che il Notaio non aveva strumenti per rinvenire l'ordinanza di sospensione della lottizzazione, che è stata trascritta “contro” nel maggio del 1988, cioè dopo la Persona_1 vendita e dopo la trascrizione della vendita del bene in favore di . Persona_2 Non v'è dubbio che la trascrizione dell'ordinanza “a carico” di un soggetto che, al momento della trascrizione stessa, non era più proprietario dell'immobile costituisce un'anomalia e, probabilmente, è frutto di un errore, tuttavia non è questa la sede per affrontare l'argomento, che non costituisce oggetto di causa.
Ciò che qui rileva è che, poichè l'ordinanza non venne debitamente trascritta a carico di colui che era proprietario al momento della presentazione della nota, il suo rinvenimento nei
Registri Immobiliari da parte del Notaio rogante era impossibile, con la conseguenza che non si rinvengono profili di colpa in capo alla convenuta/appellata, la quale, ha correttamente e compiutamente eseguito la ricerca, nei Registri Immobiliari, delle iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli a carico dei diversi danti causa, in riferimento ai periodi in cui ciascuno di essi era stato proprietario del bene, così rispettando i canoni di diligenza e correttezza relativi al suo incarico ed ordinariamente richiedibili, in base al combinato disposto degli artt. 1176, 1218 e 1375 c.c. La riscontrata anomalia nella trascrizione pregiudizievole, non addebitabile a nessuna delle parti in causa, induce a compensare integralmente, fra le stesse, le spese del grado.



P.Q.M.



La Corte, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da e Parte_1
nei confronti di , avverso la Sentenza del Tribunale di Parte_2 CP_1
Rimini n. 482/2022, così dispone:
A) Rigetta l'appello e conferma l'impugnata Sentenza.
B) Compensa integralmente, fra le parti, le spese del grado.
C) Ricorrono i presupposti di cui all'art.13 comma 1 quater DPR n.115 del 2002 per il versamento, da parte dell'appellante, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per l'appello. Così deciso in Bologna il 15.1.2024

Il G.A. - Estensore
Dott. Giovanni Mazzei
Il Presidente
Dott.ssa Anna Maria Rossi