REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI NAPOLI
SEZIONE III^ CIVILE in composizione collegiale, nelle persone di
Dott. Michele Caccese Presidente
Dott.ssa Maria Cristina Rizzi Consigliere
Dott. Fernando Amoroso Giudice Ausiliario Rel./Est. ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile iscritta al numero 2952/2022 del ruolo generale, promossa da
(C.F.: ), rappresentata e Parte_1 C.F._1
difesa dagli Avv.ti Virginio Pennino (C.F.: , C.F._2
Valeria Uccella (C.F.: non indicato) e Giovanni Actis (C.F.:
), presso il cui studio, in Napoli, alla Via CodiceFiscale_3
Santa Lucia, n. 107, è elettivamente domiciliata;

APPELLANTE contro
(C.F.: e Controparte_1 C.F._4 CP_2
(C.F.: ), rappresentati e difesi dall'Avv.
[...] C.F._5
Michele Marra (C.F.: , presso il cui studio, in C.F._6
Caserta, alla Via Guido Dorso, n. 16, e all'indirizzo pec,
sono elettivamente domiciliati;
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APPELLATI – APPELLANTI INCIDENTALI avverso la sentenza n. 2486/2022 del G.U. del Tribunale di Santa Maria Capua
Vetere, pubblicata in data 24.06.2022 e non notificata.
RAGIONI IN FATTO ED IN DIRITTO DELLA DECISIONE
1. Con atto pubblico di vendita, per Notar degli Uberti Persona_1
del 27.05.2008, gli odierni appellati acquistavano dalla un Pt_1
immobile sito in Castel Morrone, distinto in Catasto al fg. 13, ptc.lla
5138.
Parte alienante, con riferimento alle dichiarazioni urbanistiche, aveva precisato che per l'unità immobiliare oggetto del rogito era stato conseguito apposito titolo edilizio, rilasciato nel 1974 (n. 18), nel 1976
(n. 38), in variante al primo;
ed ancora, nel 1993 (n. 21), per la sostituzione del solaio.
1.1. Con il libello introduttivo il giudizio a quo, la denunciava Pt_1
vizio di nullità, per due ordini di motivi:
a) indeterminatezza dell'oggetto del contratto, perché comprensivo della unità immobiliare insistente al primo piano (indicata, in realtà, come sottotetto, ma resa in violazione del titolo rilasciato nel 1993, n.
21, abilitante alla sola sostituzione del solaio), autonomamente abitabile ed occupata dal figlio dell'attrice, ; Persona_2
b) violazione della L. n. 47/1985 e D.P.R. n. 380/2001, perché avente ad oggetto il primo piano, eseguito in difformità al titolo edilizio n.
21/1993.
1.2. Il Tribunale, nel contraddittorio con i convenuti, ha disatteso la domanda attorea sotto entrambi i profili di nullità, compensando integralmente tra le parti le spese di lite.
2. Avverso la statuizione, con atto notificato il 28.06.2022, è insorta la
, insistendo, con due motivi, nelle originarie eccezioni di nullità. Pt_1
2.1. Hanno resistito gli appellati, spiegando, a loro volta, appello incidentale, diretto alla riforma (condizionata) della sentenza impugnata nella parte in cui ha ritenuto assorbita, per effetto del rigetto della domanda attorea, la domanda di ripetizione del prezzo di acquisto, maggiorato dalle ulteriori spese di miglioria (primo motivo); nonché, nella parte in cui ha ritenuto di compensare integralmente tra le parti le spese di lite (secondo motivo).
2.2. All'udienza del 05.03.2025, sulle conclusioni rassegnate dai procuratori delle parti costituite, la causa veniva introitata a sentenza, con assegnazione dei termini (ridotti: 20 gg. + 20 gg.) di cui all'art. 190
c.p.c. per il deposito di conclusionali e repliche.
3. Con il primo motivo, l'appellante censura, in estrema sintesi, l'ordito motivazionale con il quale il Tribunale ha ritenuto di ricondurre il sottotetto quale pertinenza dell'abitazione sottostante e, di conseguenza, non integrata la indeterminatezza dell'oggetto del contratto ex art. 1346 c.c.
3.1. La insiste nel ritenere che la difformità dal titolo edilizio n. Pt_1
21/1993, abilitante la sola sostituzione del tetto, mediante la realizzazione di unità abitativa autonoma rispetto alla sottostante, avrebbe fatto venire meno le caratteristiche della pertinenzialità del sottotetto, sì da incidere, con vizio di radicale nullità, sull'intero contratto di compravendita.
3.2. La doglianza non è meritevole di pregio giuridico.
3.3. L'oggetto del contratto, secondo il principio previsto dall'art. 1346
c.c., può essere determinato o determinabile.
In termini generali, l'identificazione di un immobile può avvenire attraverso mezzi diretti o indiretti, legali o convenzionali a seconda che siano stati predisposti al fine specifico di stabilire dei “contrassegni” di identificazione (così come i dati catastali), ovvero consistano in un rinvio ad entità, rapporti o situazioni giuridiche di diverso contenuto e che siano previsti o imposti dalla legge o in via convenzionale. Allo stato attuale, il c.c. non stabilisce un criterio generale di identificazione dei beni immobili ai fini della validità del contratto. A tal riguardo, la giurisprudenza di legittimità è univoca nell'affermare che, con riguardo ai contratti ad effetti reali o obbligatori relativi ad immobili, non è indispensabile l'indicazione dei confini e dei dati catastali, essendo sufficiente qualunque criterio idoneo a identificare il bene in modo univoco, quando pur in mancanza delle dette indicazioni,
l'oggetto del contratto può essere determinato in base alle altre clausole del contratto medesimo.
3.4. Nel caso di specie, il pacifico e reiterato riferimento anche al titolo edilizio n. 21/1993, contenuto nel rogito asseritamente viziato da nullità, fa ritenere, con sufficiente tranquillità, la comune volontà delle parti della compravendita anche della porzione di immobile indicata come sottotetto, qualunque fosse stata la natura (di fatto) pertinenziale o meno di detta porzione.
La difformità dello stato di fatto rispetto al richiamato titolo edilizio non può aver inficiato di indeterminatezza l'oggetto del contratto, che risulta sufficientemente integrato sia dalla indicazione dei dati catastali sia dalla indicazione dei titoli edilizi che si sono succeduti nel corso degli anni ed in date di gran lunga antecedenti al rogito di che trattasi.
3.5. Ed invero, lo stato di fatto dell'immobile, al momento del rogito, era circostanza pacificamente nota ad entrambi i contraenti, risultando la denunciata difformità dal titolo edilizio integrante, semmai, ragione legittimante (la sola) parte acquirente ai rimedi risolutori e/o risarcitori.
4. Anche il secondo motivo è infondato.
Con la censura, l'appellante mette in discussione il rigetto della declaratoria di nullità della compravendita per violazione dell'art. 46 del
DPR n. 380/2001, nonché degli artt. 17 e 40 della L. n. 47/1985. Parte appellante insiste nel ritenere riconducibile la fattispecie in esame a quella scrutinata dalle SS. UU. nel noto intervento n.
8230/2019, risultando il sottotetto del tutto difforme dal titolo edilizio n.
21/1993.
4.1. Con i principi fissati dalla Suprema Corte, nella sua massima composizione collegiale, si è affermato che: “La nullità comminata dal
D.P.R. n. 380 del 2001, art. 46, e dalla L. n. 47 del 1985, artt. 17 e 40, va ricondotta nell'ambito dell'art. 1418 c.c., comma 3, di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullità “testuale”, con tale espressione dovendo intendersi, in stretta adesione al dato normativo, un'unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell'immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve esser riferibile, proprio, a quell'immobile”.
4.2. Non può revocarsi in dubbio che, nel caso di specie, l'originaria dichiarazione di parte alienante, contenuta nel rogito dedotto in lite, fosse correlabile all'immobile oggetto della compravendita, dal momento che la ebbe a dichiarare innanzi all'Ufficiale rogante Pt_1
che l'immobile oggetto della compravendita era stato realizzato sulla scorta di tre titoli edilizi, compreso quello recante n. 21/1993, che, sebbene abilitante la sola sostituzione del tetto, era stato di fatto stravolto dalla realizzazione di autonoma unità abitativa.
4.3. La tesi di parte appellante è che il più volte richiamato titolo edilizio non sia correlabile alla porzione di immobile indicata come sottotetto, per difetto, in estrema sintesi, di titolo edilizio di tipo
“abitativo”.
4.4. Ma, in disparte l'estrema difficoltà di ricondurre simile fattispecie nella “nullità testuale”, per come delineata dalla Corte di legittimità (in quanto il vizio avrebbe attinto solo parte dell'immobile), la Sezione ha già avuto modo di precisare che dalla disciplina divisata dall'art. 40, comma 3, della legge n. 47 del 1985 (ma, anche, dal successivo art. 46 del d.P.R. n. 380/2001) si desume che la sanzione di nullità è diretta ad impedire la circolazione degli immobili radicalmente abusivi
(perché privi del titolo abilitativo edilizio, ancorché falsamente indicato); con una modalità che però, escludendo l'incidenza sulla validità degli atti delle difformità costruttive, di qualsiasi natura, non sacrifica eccessivamente la sicurezza dei traffici giuridici.
In questa direzione, la Suprema Corte individua un preciso requisito – implicito nelle previsioni della legislazione urbanistica in commento – che è quello della “riferibilità” del titolo abilitativo edilizio, menzionato in atto, all'immobile di cui trattasi, in concreto e non in astratto.
Solo in presenza di tale riferibilità può ritenersi concretizzato il presupposto dell'indicazione di un titolo edilizio realmente esistente, essenziale ai fini della validità dell'atto.
La “riferibilità” deve essere perciò intesa in senso essenzialmente
“topografico”: il titolo abilitativo deve, cioè, riferirsi a quella porzione di suolo (e di volume edificabile) su cui è stato realizzato l'edificio.
In altri termini, la dichiarazione da rendersi in atto deve essere
“riferibile” non tanto al “bene giuridico” (inteso come sintesi tra l'interesse tutelato dall'ordinamento e la res che ne costituisce oggetto), bensì alla “cosa immobile”, quale porzione fisica dello spazio terrestre nell'ambito della quale è stata realizzata la costruzione oggetto dell'atto giuridico.
Dal combinato disposto dell'art. 46, comma 5-bis, dell'art. 23, comma
1, e dell'art. 10, comma 1, lett. c), del d.P.R. n. 380 del 2001 si ricava che devono essere indicati in atto, a pena di nullità, anche gli estremi del titolo abilitativo edilizio (permesso di costruire, o Scia), relativo a “interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti, ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee
A, comportino mutamenti della destinazione d'uso, nonché gli interventi che comportino modificazioni della sagoma di immobili sottoposti a vincoli ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n.
42 e successive modificazioni”.
In altri termini, la legge impone l'indicazione in atto, a pena di nullità, non solamente degli estremi del titolo iniziale, ma anche di quelli del titolo successivamente rilasciato, ove si tratti di una ristrutturazione
“importante”, sulla base dei parametri sopra citati.
Potrebbe, perciò, darsi il caso in cui in luogo, ad es., di quattro appartamenti ne vengano realizzati cinque, senza tuttavia che uno di essi possa ritenersi del tutto abusivo (perché almeno parzialmente rientrante all'interno delle superfici e dei volumi assentiti): in tale ipotesi sono senz'altro applicabili le conclusioni delle SS. UU., e quindi
è certamente sostenibile la validità dell'atto, senza che possa attribuirsi rilevanza alle “dimensioni” della difformità realizzata: l'unico presupposto indispensabile ai fini della validità è che il titolo sia
“riferibile” alla costruzione, il che si realizza anche se, ad esempio, in luogo di un volume edilizio di 100 ne è realizzato uno pari a 1.000, sempreché la riferibilità – intesa in senso “topografico”, come già chiarito, sussista.
5. Assorbito il primo motivo di gravame incidentale dal rigetto delle censure veicolate con quello principale, è infondato, anche, il secondo motivo spiegato dagli appellati, i quali lamentano erronea compensazione delle spese di lite, per come operata dal Tribunale nella sentenza impugnata. 5.1. Il Tribunale ha ritenuto di compensare integralmente le spese di lite tra le parti, “in ragione della particolarità della questione analizzata, involgente questione risolta dal massimo consesso della Suprema
Corte solo nel corso del giudizio, oltre che in considerazione dei rapporti familiari che legano le parti in causa” (V. pag. 8 della sentenza impugnata).
5.2. La censura veicolata con il motivo di gravame in disamina non si misura con le richiamate argomentazioni, in quanto parte appellante incidentale si limita a fare carico alla di aver proseguito nel Pt_1
contenzioso, nonostante l'intervento “chiarificatore” delle SS. UU., al quale, tuttavia, l'originaria attrice ha inteso attribuire valenza ermeneutica a sostegno dei propri assunti e che, sebbene non condivisa dal Giudicante, deve comunque annoverarsi in tematica legittimamente rientrante nella dialettica processuale.
6. Quanto alle spese del presente grado, in ragione della parziale reciproca soccombenza, le stesse vanno compensate tra le parti, in ragione del 50%, rimanendo il residuo a carico dell'appellante principale.
Dette spese, tenuto conto del valore della controversia (€ 170.000,00), dell'attività svolta dai procuratori delle parti (con esclusione della fase istruttoria in senso stretto) e dei parametri (medi, fatta eccezione della fase di trattazione, per la quale si applicano i minimi) di cui al D.M. n.
147/2022, si liquidano, per l'intero, come da dispositivo.
7. Sussisto i presupposti per il versamento, a carico di entrambe le parti processuali, dell'importo rispettivamente versato per il gravame principale e per quello incidentale.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Napoli, terza sezione civile, definitivamente pronunciando sull'appello proposto, con atto notificato il 28.06.2022, da nei confronti di e di Parte_1 Controparte_1 CP_2
nonché, sul gravame incidentale spiegato da questi ultimi,
[...]
avverso la sentenza n. 2486/2022 del G.U. del Tribunale di Santa
Maria Capua Vetere, così provvede:
- rigetta sia l'appello principale che quello incidentale;

-compensate tra le parti, in ragione del 50%, le spese del presente grado, condanna l'appellante principale al pagamento, in favore degli appellati, del residuo, che liquida, per l'intero, in complessivi €
12.154,00, oltre rimborso spese generali al 15%, Cassa Avv.ti ed IVA, se dovuta;
con distrazione in favore dell'Avv. Michele Marra, che ha reso dichiarazione in tal senso;

- dichiara sussistenti i presupposti per l'obbligo, a carico di entrambe le parti processuali, del versamento dell'importo rispettivamente versato per l'appello principale e per quello incidentale.
Così deciso, in Napoli, nella Camera di Consiglio del 23.04.2025.
Il Giudice Ausiliario Est. Il Presidente
Dott. Fernando Amoroso Dott. Michele Caccese