REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO DI CAGLIARI
Sezione Distaccata di Sassari
SEZIONE CIVILE
La Corte composta dai sig.ri Magistrati
Dott.ssa Maria Grixoni Presidente Relatore Dott.ssa Cinzia Caleffi Consigliere Dott.ssa Cristina Fois Consigliere
ha pronunciato ex art. 281 sexies c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di II Grado iscritta al n. r.g. 287/2024 promossa da:
appresentati e difesi dall'Avv. TORRE MICHELE Parte_1 Parte_2
APPELLANTE contro rappresentato e difeso dall'Avv. CARMELITA RICCARDO Controparte_1
APPELLATO

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso ai sensi dell'art.702 bis cpc, conveniva in giudizio davanti al Controparte_1
Tribunale di Sassari e al fine di essere riconosciuto esclusivo Parte_1 Parte_2 proprietario, per intervenuta usucapione, di un'aerea cortilizia sita in Sassari viale Trieste ad essi formalmente intestata. Specificava che egli – e prima ancora i suoi genitori e danti causa – aveva posseduto tale cortile per oltre venti anni e che esso era accessibile solamente dall'immobile prospicente, sito in viale Mameli, di proprietà di terzi e da lui condotto in titolo di locazione.
Si costituivano e i quali, confermando di essere proprietari del Parte_1 Parte_2 cortile per averlo acquistato dal legittimo proprietario, sostenevano che deteneva, in CP_1 forza di contratto di locazione, un appartamento prospicente il cortile;
che i genitori del ricorrente erano conduttori dell'appartamento ove la controparte non abitava più dall'anno 1981; che, solo nell'anno 2021 tramite atto pubblico di acquisto, la controparte era divenuto pagina 1 di 9 l'usufruttuario dell'appartamento ma non del cortile. Chiedevano, quindi, preliminarmente l'autorizzazione alla chiamata in causa dei loro venditori ai fini di far valere la parziale evizione, e nel merito il rigetto dell'avversa domanda di usucapione.
Il Tribunale, rigettata la richiesta di chiamata in causa ed istruita la causa con produzioni documentali e prova testimoniale, con sentenza n. 881/2024 del 14.7.2024 accoglieva la domanda del in quanto fondata. CP_1
Avverso tale sentenza, e hanno presentato appello affidato a tali Parte_1 Parte_2 motivi:

1. Violazione del contraddittorio;
Violazione del diritto di difesa e del diritto alla garanzia dei sig.ri Negazione della chiamata in causa delle venditrici ex art. 1485 cc, art. 24 e Pt_1
111 della Costituzione.

2. Inammissibilità della domanda di usucapione di un bene pertinenziale appreso durante la locazione del bene principale in assenza di interversio.

3. Genericità della indicazione e descrizione del bene;
Assenza di frazionamento;
Nullità per indeterminatezza.

4. Violazione e falsa applicazione degli artt. 2697 comma 1 c.c. e 115 e 116 c.p.c.; Violazione e falsa applicazione degli art. 1158 e 1164 c.c.; travisamento dei fatti e delle prove emerse in i^ grado.

5. Nullità della Sentenza per motivazione apparente;
travisamento dei fatti e delle prove emerse in giudizio.

6. Violazione dell'art. 112 c.p.c. in relazione alla errata ed abnorme dichiarata intervenuta usucapione dell'intera porzione immobiliare individuata in catasto con il Mappale 170 sub 8 Foglio 87 costituito dal negozio e dal cortile pertinenziale di proprietà del Pt_1

7. Falsità delle affermazioni del nel ricorso introduttivo. CP_1

8. Violazione degli art. 112 cpc in relazione alla liquidazione delle spese di lite: Violazione dell'art. 13 comma 6 della legge 31 dicembre 2012 n. 247; Violazione del art. 4, art. 5 D.M. n. 55/2014 aggiornato al D.M. n.147/2022. Gli appellanti hanno chiesto il rigetto dell'avversa domanda.
Regolarmente si è costituito il quale ha eccepito l'inammissibilità dell'appello ai CP_1 sensi dell'art. 342 c.p.c., per non avere gli appellanti domandato la riforma della sentenza ma solamente il rigetto della avversa domanda. In subordine ha richiesto il rigetto dell'appello in quanto infondato in fatto e in diritto, con conferma della sentenza, in ulteriore subordine, ha domandato l'accoglimento delle conclusioni formulate nell'atto introduttivo del giudizio di primo grado espressamente richiamate, con condanna alle spese.
Con decreto del 13.9.2024, la Corte ha sospeso l'esecuzione provvisoria della sentenza.
La causa è stata decisa all'udienza odierna ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c.
pagina 2 di 9 MOTIVI DELLA DECISIONE
In primo luogo, va esaminata l'eccezione di parte appellata di inammissibilità dell'appello ai sensi dell'art. 342 cpc, per non avere la controparte domandato la riforma della sentenza impugnata, ma solo il rigetto dell'avversa domanda. In proposito, insegna la Suprema Corte che “Ai fini della specificità dei motivi d'appello richiesta dall'art. 342 c.p.c. è sufficiente una chiara esposizione delle doglianze rivolte alla pronuncia impugnata, senza necessità di proporre un progetto alternativo di sentenza, sicché l'appellante il quale lamenti l'erronea ricostruzione dei fatti da parte del giudice di primo grado può limitarsi a chiedere al giudice di appello di valutare "ex novo" le prove già raccolte e sottoporre le argomentazioni già svolte nel processo di primo grado” (Cassazione civile, Sez. VI-3, ordinanza n. 40560 del 17 dicembre 2021). Riportando tale principio al caso di specie, l'appellante pur non avendo richiesto la riforma della sentenza di primo grado, ha espressamente domandato il rigetto della domanda di usucapione formulata dalla controparte, con ciò prendendo precisa posizione sulle avverse pretese. Pertanto, l'eccezione preliminare di parte appellata deve essere disattesa.
Ad altrettante conclusioni si giunge quanto alla richiesta di integrazione del contraddittorio, formulata da parte appellante, con richiesta di chiamare in causa dei danti causa dei al Pt_1 fine esercitare la garanzia per evizione come previsto dall'art. 1485 c.c. In proposito, gli appellanti hanno censurato la decisione del primo giudice nella parte in cui rigettava tale richiesta a loro dire indispensabile per ottenere la restituzione della quota del prezzo pagata per il cortile, nonché per dimostrare l'infondatezza della domanda. Sul punto, questa Corte concorda pienamente con la decisione del Giudice di prime cure che rigettava la richiesta, valutando che l'oggetto del giudizio è l'usucapione di un bene e che, pertanto, la domanda doveva essere rivolta nei confronti dei soli intestatari di esso. Sull'argomento la Suprema Corte si è espressa chiaramente in numerose occasioni, da ultimo Cass. Civ. Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 24260 del 04/10/2018 che ha statuito che: “L'azione con cui, a qualsiasi titolo, si rivendica una proprietà (nella specie, a titolo di usucapione), deve essere proposta unicamente nei confronti di chi possiede il bene o ne è proprietario all'atto della domanda, e non anche dei precedenti danti causa, che non hanno veste di litisconsorti necessari”. Ne consegue la presenza dei precedenti proprietari del cortile non costituisce litisconsorzio necessario. Aderendo alla giurisprudenza di legittimità , si osserva che nessun vincolo di inscindibilità esiste tra la causa principale e la chiamata in garanzia, con la conseguenza che i due giudizi ben possono essere svolti separatamente. “Quando il compratore, oltre a chiamare in causa il venditore per la denuncia della lite ai sensi dell'art. 1485 cod. civ., propone contro di lui, nel medesimo processo, anche l'azione di garanzia, fra la causa principale e quella di garanzia (propria) si instaura un vincolo di mera dipendenza ma non di inscindibilità, con la conseguenza che i rispettivi giudizi ben possono proseguire distintamente o essere decisi separatamente, pagina 3 di 9 facendo venir meno il nesso di dipendenza” (Cassazione Civile Sez. 2, Sentenza n. 9910 del 27/04/2009). Resta comunque salvo l'art. 1485 cc. che fornisce la possibilità al compratore di rivalersi sul venditore per l'evizione del bene, ma la norma non garantisce che tale diritto debba deve essere rivendicato all'interno di un unico giudizio, ove, viceversa i avrebbero potuto indicare Pt_1 come testi i precedenti proprietari del cortile oggetto della domanda di usucapione, per sconfessare quanto sostenuto da parte avversa. Il primo motivo di censura deve essere, dunque, rigettato.
Possono essere trattati congiuntamente tutti i motivi di appello, con i quali gli appellanti hanno lamentato l'erronea valutazione in fatto e in diritto da parte del Giudice delle prove emerse a seguito della istruttoria svolta.
Sulla prova del possesso del cortile e della sua interclusione La causa veniva istruita dal Tribunale mediante numerose prove testimoniali nonché documentali che occorre nuovamente evidenziare nel dettaglio, per rispondere alle doglianze di parte appellante. La teste , particolarmente attendibile in quanto vicina di casa e non interessata ai fatti riferiva testualmente che “all'interno del giardino vedevo i il signor CP_1 CP_1 curava il giardino perché ci erano anche delle rose che lui teneva molto bene. L'ho visto coltivare un orticello nel giardino, prima c'era un albero di albicocche un albero di nespole ancora presente. Al giardino che i coltivavano si accedeva dalla loro proprietà, era presente CP_1 sia la porta che la finestra di fronte al giardino” (VERBALE UD. 02.10.2023). Del medesimo tenore il teste anch'esso vicino di casa e non portatore di interesse, che Tes_2 riferiva: nel Viale Mameli al n. 5 e 7 fin dal 1986, ho un giardino che confina con il Parte_3 giardino per cui è causa, fin dal momento nel quale sono arrivato ho visto in detto giardino prima i genitori del insieme a lui, poi lui soltanto con la famiglia. Vedevo sempre Controparte_1 anche altri congiunti, quale il cognato e la sorella dei genitori del Non ho mai visto CP_1 altre persone diverse dalla cerchia familiare dei CP_1
DR. All'interno del giardino vi era un albero di nespolo e il figlio del per l'estate coltiva CP_1 ortaggi quali i pomodori. DR. Al cortile dei si poteva accedere esclusivamente dal loro appartamento, due CP_1 anni fa circa è stata aperta una porta in corrispondenza del giardino della casa a fianco. (VERBALE UD. 02/10/2023) Identiche, ancora, le dichiarazioni di un altro vicino, , che affermava: al Tes_3 Parte_3 secondo piano dell'immobile nel quale è posto l'appartamento dei quello che fa ad Pt_1 angolo tra Viale Trieste e Viale Mameli, abito in detto appartamento dal 1979. Dal mio appartamento vedo il cortile per il quale è causa. DR. Nel cortile ho visto la famiglia e ciò da quando sono andata ad abitare li, loro vi CP_1 abitavano di già.
pagina 4 di 9 on ho mai visto i nel cortile di cui parlo, il cortile era delimitato, da poco è stata Pt_1 effettuata una apertura, un paio di anni fa circa. DR. All'interno del cortile c'è un albero di nespolo, a volte ho visto la coltivazione di pomodori e melanzane, si occupavano di dette coltivazioni i padre e figlio. (VERBALE CP_1
02/10/2023). Non contrastanti rispetto a tale versione neppure le dichiarazioni del teste , indicato dai Tes_4 ed allontanato dal Giudice in quanto portatore di un interesse in causa: egli, infatti, pur Pt_1 non precisando il nome dei soggetti che aveva visto all'interno del cortile, specificava però che in tale giardino era presente un albero di nespole e che l'accesso al cortile era uno solo, intercluso a terzi.
DR. Circa dieci anni fa avevo intenzione di prendere in affitto il locale, costituito da due quattro stanze e una cucinetta e una cantina un cortile e un giardino, che si trova tra viale Mameli e Viale Trieste, ci sono andato molte volte. Il soggetto che trattava l'affare era un parente dei proprietari
o . Ho visto l'accesso al cortile e al giardino. CP_2 Per_1
DR. Ho visto che dalla cucinetta una porta dava accesso al giardino nel quale era presente un albero di nespole e una pianta di vite non in buone condizioni. Il giardino era separato dal cortile da un muretto basso senza apertura alcuna, all'interno del cortile vi era materiale di risulta del negozio di articoli da regalo, il materiale era rovinato. (VERBALE UD. 02.10.2023) Agli atti, inoltre, le foto del cortile, che rappresentano con chiarezza sia l'accesso diretto dall'appartamento dei sia il cancello rosso aperto nell' anno 2021 dai CP_1 Pt_1
(circostanza non contestata).
Il pertanto, ha dimostrato – come era suo onere - mediante le testimonianze citate CP_1 nonché le fotografie prodotte che, almeno fino all'anno 2021, solo i lui, e prima ancora i suoi genitori, avevano l'accesso diretto al cortile, intercluso a terzi, e che essi provvedevano alla coltivazione di alberi e ortaggi in tale giardino.
A fronte di tale compendio probatorio, parte appellante ha evidenziato che il teste , amico Tes_5 dei viceversa, affermava che l'accesso al cortile era invece possibile attraverso un altro Pt_1 immobile (di proprietà di costoro) e che all'interno di quel picco terreno egli aveva più volte visto il padre degli amici raccogliere frutta. Sempre l' negava di avere visto i in quel Tes_5 CP_1 cortile e non ricordava se vi fosse anche un ulteriore acceso. Al cortile si accedeva dall'immobile, io non ci sono mai entrato ho visto il padre di entrarvi e prendere delle Pt_1 nespole dall'albero che era li presente in mezzo al giardino. ono stato sui luoghi tre o quattro volte l'ultima volta che mi sono recato sui luoghi era l'anno 2004 la prima volta sono andato nell'anno 2000. Accompagnavamo il padre di nelle Pt_1 occasioni nella quali ce lo chiedeva. L'attività non di ristorazione non è stata avviata. Nella porzione immobiliare della quale parlo non vi erano altri soggetti o persone diverse, era disabitata. erano dei locali vuoti dei quali non ricordo la disposizione
pagina 5 di 9 Nelle occasioni in cui ero presente io non ho visto altre persone nel cortile, non ricordo con certezza se ci fosse un accesso dal cortile a fianco, mi sembrerebbe di non ma non sono per niente certo. l cortile si accedeva dall'immobile, io non ci sono mai entrato ho visto il padre di Pt_1 entrarvi e prendere delle nespole dall'albero che era lì presente in mezzo al giardino. DR. Non conosco i signori e neppure il signor on li CP_1 Parte_4 Parte_5 ho mai visti nel cortile di cui ho parlato. Non ricordo assolutamente se nell'immobile a fianco alla porzione immobiliare era presente un accesso diretto al cortile. DR. Dopo l'anno 2004 non mi sono recato più sui luoghi e quindi nulla so sullo stato degli stessi, (VERBALE UD. 02.10.2023) La testimonianza non appare sufficientemente credibile per smontare l'impianto probatorio sopra descritto, per vari ordini di ragioni: in primo luogo in quanto il teste stesso ammetteva di essere un semplice amico dei e non un vicino di casa, come invece i testi di parte attrice Pt_1 che avevano una quotidiana e diretta percezione dei luoghi. Inoltre, l affermava di avere visto quel cortile solo in poche occasioni, l'ultima delle quali Tes_5 nel 2004. In terzo luogo, egli non forniva una precisa descrizione dei luoghi – anche con riferimento all'ubicazione degli accessi al cortile – né con riferimento all' attività svolta nell'adiacente immobile né ai soggetti. Inoltre, pur ammettendo di non essere mai entrato nel cortile, egli al contempo affermava di avere visto il padre dei ccedervi per prendere i frutti dall' albero. Pt_1
Ben appare quindi possibile (in considerazione della estrema genericità della sua deposizione) che tale teste abbia fatto riferimento ad un secondo giardino, adiacente a quello oggetto del presente giudizio, ora di proprietà dei non invece a quello posseduto dai Pt_1 CP_1
Viceversa, le dichiarazioni degli altri testi dimostrano non solo il possesso del bene (tutti i testi sopra indicati riferivano con precisione che i possedevano l'area cortilizia svolgendo CP_1 al suo interno tutte le attività di coltivazione e cura delle piante) ma che l'accesso era possibile solo dall'appartamento condotto in locazione dai con chiara esclusione per i terzi. CP_1
La circostanza che l'area cortilizia fosse circondata da un muro di cantoni con un unico varco assume notevole rilevanza, per dimostrare l'animus rem sibi habendi in capo ai CP_1 ossia la volontà di escludere altri soggetti – inclusi gli odierni appellanti – dal godimento di quel bene, con un atteggiamento corrispondente a quello del diritto di proprietà. Anche il comportamento dei che nell'anno 2021, sono stati costretti per accedere al Pt_1 cortile ad abbattere una porzione del muro di cinta (dando così inizio alla presente vertenza) dimostra la precedente volontà dei di possedere il cortile escludendo terze persone. CP_1
Sul punto di recente la Cassazione con ordinanza n. 18528/23, ha affermato che “il giudice di merito deve accertare, in concreto, se il soggetto che si trova in relazione materiale con la res abbia dimostrato non soltanto di averlo utilizzato, ma di averne, per l'appunto, precluso ai terzi la fruizione”. E quindi “la recinzione materiale del fondo costituisce la più importante espressione dello ius excludendi alios”. pagina 6 di 9 Tutte le censure su tali questioni devono quindi essere rigettate.
Sulla compatibilità della detenzione di un immobile (in forza di un contratto di locazione) con il possesso del cortile
Con ulteriore motivo di doglianza, parte appellante ha sostenuto l'incompatibilità tra la detenzione dell'immobile (limitrofo) da parte del il suo affermato possesso del CP_1 cortile adiacente. Anche tale tesi non merita pregio: in tema di usucapione, infatti, l'elemento soggettivo del possessore consiste nella consapevolezza che il bene oggetto di apprensione non sia di sua proprietà e in quella di utilizzarlo, coram populo, come proprio, indipendentemente da ulteriori beni suoi propri o detenuti ad altro titolo che pure possono avere agevolato tale possesso. Ben valutava il primo Giudice, quindi, ritenendo che un medesimo soggetto può detenere un immobile- riconoscendo quindi la proprietà a terzi- e possederne, invece, un altro, mantenendo per questo un atteggiamento oggettivo e soggettivo diverso rispetto da quello meramente detentivo assunto per il primo. Il chiaro compendio fotografico e di testi dimostra infatti che il possesso ad usucapionem da parte del si riferiva solo al cortile e non all'appartamento, di proprietà di terzi, per il CP_1 quale egli aveva un titolo di detenzione qualificata. Quanto sopra, inoltre, sconfessa le considerazioni fatte dagli appellanti circa le asserite falsità di quanto detto dal sul possesso del cortile da parte sua e dei suoi genitori in quanto, CP_1 come già specificato, la detenzione di un bene non osta al possesso di un altro bene.
Sulla possibilità di usucapire un bene pertinenziale rispetto a quello principale Quale ulteriore motivo di doglianza, gli appellanti hanno lamentato la violazione dell'art. 818 c.c, nella parte in cui il primo Giudice considerava l'area cortilizia un bene separato rispetto all'appartamento detenuto dal nei confronti di terzi e non una sua pertinenza, senza CP_1 verificare la interversione del possesso del cortile (bene pertinenziale) rispetto al bene principale (appartamento locato). Anche tale censura non merita pregio per le medesime ragioni sopraesposte in quanto è provato l'animus possidendi dei del cortile come bene fisico distinto e autonomo rispetto al CP_1 bene principale.
Sulla possibilità di usucapire un bene non catastalmente identificabile non quanto separato da un altro
Prive di fondamento anche le doglianze relative alla possibilità di dichiarare l'usucapione di un bene catastalmente non separato da un altro. Secondo l'appellante, infatti a causa della mancata e precisa individuazione del bene rivendicato rispetto ad altre aree cortilizie adiacenti, il primo Giudice avrebbe dovuto dichiarare la nullità della domanda per indeterminatezza dell'oggetto.
pagina 7 di 9 Su tale questione si osserva che la domanda attorea era sempre rivolta all'acquisizione per usucapione dell'aerea cortilizia chiaramente indicata dai testi e dalle foto nonché chiusa da un muro di mattoni. Nessun profilo di nullità appare, quindi, esistente. Tutte le conseguenti operazioni di frazionamento ben potranno essere compiute una volta che la sentenza passerà in giudicato. Ne deriva che la richiesta di espletare una Ctu per provvedere al frazionamento deve essere disattesa in quanto inutile.
Sulle ulteriori istanze istruttorie. Con il loro atto di appello, i hanno reiterato le istanze istruttorie già formulate in sede di Pt_1 precisazione delle conclusioni davanti al primo giudice e da questi non considerate. Pur nel silenzio della sentenza di primo grado sul punto, si ritiene che entrambe le richieste devono essere rigettate in quanto non necessarie: l'interrogatorio formale del (volto CP_1 ad un'eventuale confessione) appare incompatibile con la precisa posizione da sempre assunta e mantenuta da costui e la prosecuzione della audizione del teste appare inammissibile, Tes_4 in quanto lo stesso è portatore di un interesse in causa.
Sulla violazione degli art. 112 cpc in relazione alla liquidazione delle spese di lite: Violazione dell'art. 13 comma 6 della legge 31 dicembre 2012 n. 247; Violazione del art. 4, art. 5 D.M. n. 55/2014 aggiornato al D.M. n.147/2022.
Con l'ultimo motivo di censura, gli appellanti hanno lamentato che il primo giudice liquidava le spese legali a loro carico indicando il valore della domanda come indeterminabile, a complessità bassa, mentre il valore della controversia dichiarato da parte attrice nell'atto introduttivo, era quello inferiore ad € 5.000,00.
Osserva questa Corte che, seppure sia vero che l'odierno appellato ha indicato come valore della causa lo scaglione fino a 5000 euro, altrettanto può dirsi che, non essendo catastalmente indicato il valore dell'area cortilizia come bene a sé stante, non possono essere presi in considerazione i dati relativi né al reddito domenicale né alla rendita catastale di tale cortile, che consentano una valutazione del valore del bene ex art. 15 c.p.c. Quindi il Giudice di primo grado nella sua discrezionalità bene operava applicando lo scaglione di valore indeterminato complessità bassa, non essendo egli vincolato rispetto all'indicazione di valore proposta dall'attore.
Tuttavia, considerata la semplicità della controversia, si ritiene di applicare il valore minimo in luogo di quello medio, applicato dal primo Giudice. Da ciò ne consegue che in parziale riforma della sentenza di primo grado le spese di lite devono essere liquidate secondo lo scaglione complessità indeterminata bassa, ai valori minimi per un complessivo importo di euro 3.809,00 oltre accessori di legge, in luogo di quello di euro 7.616,00 oltre accessori.
Solo in questi termini la sentenza di primo grado deve essere riformata, con conferma nel resto. pagina 8 di 9 L'esito della lite impone la condanna degli appellanti alle spese di questo grado di giudizio, liquidate come da dispositivo in considerazione della loro soccombenza sostanziale.


PQM


La Corte, definitivamente pronunciando:
- in parziale accoglimento dell'appello proposto da e avverso la Parte_1 Parte_2 sentenza del Tribunale di Sassari n. 881/2024 ridetermina gli onorari del primo grado di giudizio posti a carico di parte soccombente nella misura di euro 3.809,00 oltre accessori di legge;

- condanna e in solido al pagamento delle spese legali per il Parte_1 Parte_2 presente grado di giudizio che liquida in € 3.473,00 oltre spese generali al 15%, IVA e Cpa;

- conferma nel resto.
Così deciso in Sassari, 11/04/2025
Il Presidente Relatore
Dott.ssa Maria Grixoni
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