N. R.G. 63/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI CAGLIARI
II sottosezione civile composta da:
Maria Teresa Spanu Presidente
Donatella Aru Consigliere
Grazia M. Bagella Consigliere rel.
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa iscritta al n.ro 63/2023 cui è riunita la causa n. 74/2023 del ruolo affari generali del contenzioso civile promossa da:
(c.f. ), nata a [...] il [...], Parte_1 C.F._1
residente in [...], in qualità di erede del defunto Persona_1
(c.f. , elettivamente domiciliata in Carbonia, piazza Rinascita n. 24 C.F._2
presso lo studio dell'avv. Maurizio Musu, il quale la rappresenta e difende in forza di procura speciale allegata all'atto di appello;

e
(c.f. ), nata a [...] il [...], Parte_2 C.F._3
residente in [...], in qualità di erede di , (c.f. Persona_1
, ammessa al patrocinio a spese dello Stato da parte del Consiglio C.F._2
Pagina 1 dell'Ordine degli Avvocati di Cagliari, con delibera prot. n. 359/2023 in data 7.3.2023,
elettivamente domiciliata in Cagliari, Via Loru n. 41, presso lo studio dell'avvocato Matteo
Sassu, che la rappresenta e difende giusta delega posta in calce all'atto di appello;

appellante nella causa iscritta al n. 74/2023
CONTRO
(c.f. ), nato a [...] il [...], CP_1 C.F._4
residente in [...], rappresentato e difeso dagli avvocati
Giovanni Zucca e Michele Brundu ed elettivamente domiciliato presso lo studio di quest'ultimo in Cagliari, via Tuveri 22 giusta procura rilasciata in calce alla comparsa di costituzione e risposta in appello;

appellato
All'udienza del 21/06/2024 la causa è stata tenuta a decisione, con l'assegnazione dei termini di legge per il deposito di comparse conclusionali e repliche sulle seguenti
CONCLUSIONI
Nell'interesse di parte appellante : “Piaccia all'Ecc.ma Corte di Appello Parte_1
di Cagliari adita, contrariis rejectis, in accoglimento del presente appello ed in riforma della
sentenza n. 1949/2022 emessa dal Tribunale di Cagliari, in persona del Dott. Antonio Dessì,
in data 22.07.2022, pubblicata in data 27 luglio 2022, nella causa avente R.G. n.
1000121/2009, previo conferimento di incarico di consulenza finalizzato a fornire le risposte
tecniche omesse dal CTU nominato dal Tribunale e in particolare a quali siano le opere
necessarie: 1) per il ripristino della distanza legale tra il fabbricato del Sig. e CP_1
la proprietà eredi;
2) per il ripristino della ispezionabilità dei due pozzetti Persona_1
fognari a servizio della proprietà eredi , 1) condannare il Sig. Persona_1 CP_1
a demolire quella parte del fabbricato di sua proprietà, compreso il locale autorimessa, che
Pagina 2 attualmente si trova, rispetto alla proprietà confinante del Sig. , ad una Persona_1
distanza inferiore a quella stabilita dal regolamento edilizio del Comune di SA e del
codice civile o, comunque, ad arretrare il predetto fabbricato fino a ricondurlo a distanza
legale rispetto alla proprietà confinante del Sig. ; 2) Condannare il Sig. Persona_1
a ripristinare l'ispezionabilità dei due pozzetti fognari a servizio dell'impianto CP_1
del sig. che trovasi, il primo nell'attuale locale autorimessa del convenuto, e Persona_1
il secondo, dieci metri circa a valle, tra il fabbricato del convenuto e il muro di confine con la
proprietà dell'attore. 3) Condannare il Sig. a restituire le somme a lui versate CP_1
dalla Signora in esecuzione della sentenza di primo grado. 4) Il tutto con Parte_1
vittoria di spese, competenze ed onorari del doppio grado di giudizio, spese generali 15 %,
CPA 4% e IVA come per legge”.
Nell'interesse di parte appellante “Voglia la Corte d'Appello Ecc.ma: in Parte_2
riforma della sentenza impugnata, accogliere le domande formulate da nel Persona_1
giudizio di primo grado e quindi: 1) condannare a demolire quella parte del CP_1
fabbricato di sua proprietà, compreso il locale autorimessa che attualmente si trova, rispetto
al confine con la proprietà di , a distanza inferiore a quella stabilita dal Persona_1
regolamento edilizio del Comune di SA e del codice civile o, comunque, ad arretrare il
predetto fabbricato fino a ricondurlo distanza legale rispetto al proprietà di;
Persona_1
2) condannare a ripristinare l'ispezionabilità dei due pozzetti fognari a CP_1
servizio dell'impianto di ubicati, il primo, nell'attuale locale autorimessa e, il Persona_1
secondo, dieci metri circa più a valle, tra il fabbricato del convenuto e il muro di confine con
la proprietà dell'attore Con vittoria di spese e competenze di entrambi i gradi di giudizio”.
Nell'interesse di parte appellata “Piaccia all'Ecc.ma Corte d'Appello adita, ogni contraria
istanza, deduzione ed eccezione respinta: - rigettare l'avverso appello in quanto infondato in
fatto ed in diritto e, per l'effetto, confermare la sentenza n. 1949/22 (RG 1000121/09) resa dal
Tribunale di Cagliari in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott. Per_1
Pagina 3 Dessì in data 27 luglio 2022; - in via subordinata e riconvenzionale: accertare e dichiarare
l'intervenuto acquisto per usucapione del diritto di servitù di mantenere il fabbricato ad una
distanza inferiore a quella legale;
- in ogni caso: respingere le domande tutte proposte da
nei confronti di in quanto infondate in fatto ed in diritto per i Persona_1 CP_1
motivi e le eccezioni di cui alla espositiva;
- in via subordinata: respingere la domanda
proposta da al fine di ottenere la riduzione in pristino del fabbricato del Persona_1
convenuto, in forza dell'eccezione riconvenzionale d'intervenuta usucapione del diritto di
servitù di mantenere il fabbricato ad una distanza inferiore a quella legale. Con vittoria di
compensi e spese del presente giudizio”.
Ragioni di fatto e di diritto
Con atto di citazione ritualmente notificato, convenne in giudizio, davanti al Persona_1
Tribunale di Cagliari, il suo confinante , chiedendone la condanna ì. a demolire CP_1
una parte di fabbricato di sua proprietà, incluso il locale autorimessa o, comunque, ad arretrare il predetto fabbricato fino a ricondurlo a distanza legale dalla limitrofa proprietà di esso esponente;
ìì. a ripristinare l'ispezionabilità di due pozzetti fognari a servizio del suo impianto e ììì. ad estirpare gli alberi piantati vicino al confine con la sua proprietà.
A sostegno della domanda dedusse che:
- era esclusivo proprietario del terreno in Comune di SA distinto in catasto al foglio 5,
Sezione E, mappale 880, su cui aveva edificato la propria abitazione;

- detto terreno confinava con l'area cortilizia di pertinenza del fabbricato distinto in catasto al foglio 5, Sezione E, mappale 1569, sub.6, di proprietà del convenuto, realizzato in forza della concessione edilizia n.30/88 e della variante n.24 del 19 agosto 1994, entrambe rilasciate su domanda di e;
Pt_3 CP_1
- nella medesima area cortilizia il convenuto aveva recentemente realizzato, in assenza di titolo concessorio o di autorizzazione, un locale autorimessa;

Pagina 4 - il fabbricato e l'autorimessa, posti a circa un metro dal confine, non rispettavano né la distanza di otto metri prescritta dal regolamento edilizio del Comune di SA né quella di tre metri prescritta dal codice civile;

- il convenuto aveva inoltre piantato alberi da frutta di alto fusto ad una distanza ben inferiore a quella prescritta dall'art. 892 cc, nonché ostruito e reso inaccessibili e non più ispezionabili due pozzetti dell'impianto fognario di proprietà attorea: uno ubicato dove era il locale autorimessa, l'altro circa dieci metri a valle, nel tratto tra la costruzione del convenuto e il muro di confine con la proprietà Per_1
, tempestivamente costituito, dedusse ed eccepì: CP_1
- l'intervenuta usucapione ventennale del diritto a mantenere le opere a distanza inferiore a quella legale, poiché il fabbricato esisteva in loco da oltre venti anni, essendo stato realizzato sin dal 18.07.1988 (data di inizio dei lavori di costruzione, come da comunicazione del
15.07.1988 prot.5214 del Comune di SA);
- il difetto di interesse ad agire dell'attore ex art. 100 c.p.c., non avendo questi sollevato contestazioni per oltre vent'anni e non potendo trarre alcuna utilità giuridicamente apprezzabile dall'eventuale accoglimento della domanda;

- la non fronteggiabilità delle costruzioni, distanti decine di metri l'una dall'altra e con notevole dislivello in altezza dei fondi, non sussistendo, pertanto, l'esigenza di evitare la formazione di intercapedini nocive e di tutelare l'assetto urbanistico in una data zona, “ratio”
dell'art.873 c.c. e delle disposizioni dei regolamenti locali in materia di distanze;

- l'assenza di interesse pubblico al rispetto delle distanze per l'ordinato assetto del territorio,
considerata la zona periferica del Comune, con una bassissima densità di costruzioni;

- il confine tra i lotti delle parti, che riguardava il solo lato est della proprietà , CP_1
corrispondeva ad una strada secondaria di accesso larga circa 4 metri, che dipartiva dalla via
G. Deledda, attraverso la quale il convenuto - e prima di lui il genitore ora defunto - aveva da sempre esercitato il passaggio;

Pagina 5 - l'evidente natura strumentale della lite, tesa al raggiungimento di non meglio precisate utilità
diverse dalla riduzione in pristino;

- la derogabilità convenzionale delle distanze codicistiche, con la precisazione che il fabbricato era stato realizzato nella porzione di terreno in cui si trova rispetto al confine con il
pieno consenso dell'attore e che il locale autorimessa era in realtà una tettoia aperta
esternamente verso il confine priva del carattere di stabilità; Per_1
- l'infondatezza della domanda volta a ripristinare l'ispezionabilità dei pozzetti fognari: era infatti falso che il convenuto avesse “ostruito e reso inaccessibili e non più ispezionabili due pozzetti di ispezione dell'impianto fognario dell' , visto che non vi era alcun pozzetto Per_1
di ispezione dove era ubicato il locale autorimessa e che l'inaccessibilità dell'altro pozzetto descritto in citazione era conseguenza di uno spoglio violento e clandestino compiuto dallo stesso attore e dalla di lui consorte, i quali nel novembre 2008 avevano Parte_1
realizzato un muro di recinzione lungo tutto il confine tra le due proprietà, chiudendo detto pozzetto all'interno della proprietà ed impedendo, tra l'altro, ad esso convenuto di CP_1
utilizzare l'unico accesso carrabile esistente;

- l'infondatezza, altresì, della pretesa alla estirpazione degli alberi, posto che nello spazio indicato dall'attore non vi erano alberi di alcun genere, ma unicamente due arbusti di mirto ed alcune piante ornamentali, di altezza inferiore al muro divisorio.
Alla prima udienza, l'attore contestò le avverse difese ed eccezioni, in particolare quelle relative alla competenza per materia, ritenendo le domande connesse e attratte dal superiore giudice, e all'interesse ad agire, evidenziando l'assenza di accordo derogatorio in materia di distanze.
Con ordinanza del 5 novembre 2010 il G.I. dichiarò la propria incompetenza per materia in ordine alla domanda fondata sulla mancata osservanza delle distanze nel piantamento degli alberi, separando la causa ad essa relativa (da riassumere davanti al giudice di pace nel termine di 3 mesi) da quella riferita alle restanti domande qui proposte.
Pagina 6 Con le prime memorie ex art.183 c.p.c. l'attore dedusse:
- l'indubbio interesse a far accertare l'assenza di servitù e disporre la riduzione in pristino, non essendovi stato alcun consenso al mancato rispetto delle distanze;

- che nel settembre del 1989 (cioè nel ventennio antecedente la notifica della citazione) non erano stati ancora realizzati neppure quegli elementi strutturali dell'abitazione del tali CP_1
da rivelare l'esistenza di una situazione coincidente col diritto reale di servitù che si vorrebbe usucapire;

- l'irrilevanza della comunicazione di inizio lavori dal 18 luglio 1988, trattandosi di una mera formalità, essendo invece decisivo il fatto che il avesse dato inizio alla costruzione CP_1
solo nell'anno 1992, terminandola dopo il 1994;
- la falsità della circostanza per cui la tombinatura e l'inaccessibilità dei pozzetti di ispezione fognaria fosse opera sua, come si sarebbe dimostrato con testimoni, nonché del fatto che il
, e prima di lui il padre, avesse esercitato il passaggio con autoveicolo sulla proprietà CP_1
tantomeno per 20 anni. Per_1
La causa venne istruita mediante produzioni documentali, interrogatorio formale dell'attore, prova testimoniale e consulenza tecnica d'ufficio avente ad oggetto i seguenti quesiti: “a) Descrivere lo stato dei luoghi - ovvero la proprietà dell'attore e del convenuto,
site in SA e rispettivamente censite in Catasto al Fg.5, mappali 880 e 1569 subalterno 6,
indicando in particolare l'attuale ubicazione dei pozzetti dell'impianto fognario a servizio
dell'abitazione dell'attore e la presenza di eventuali dislivelli tra i fondi;
b) verificare ed
indicare le distanze esistenti tra il confine della proprietà ed i fabbricati insistenti Per_1
sulla proprietà , determinando in particolare se esse siano o meno rispettose dei limiti CP_1
prescritti dal codice civile e dai regolamenti edilizi del Comune di SA (in caso negativo
indicando le opere necessarie per il ripristino di dette distanze); c) verificare se all'interno
della proprietà esistano pozzetti dell'impianto fognario attualmente a servizio CP_1
dell'abitazione dell' ed inaccessibili a quest'ultimo (in caso positivo indicando le opere Per_1
Pagina 7 necessarie per il ripristino di tale accessibilità); d) di riferire quant'altro ritenuto utile,
tenendo anche conto delle eventuali osservazioni delle parti o dei loro consulenti. Ritenuti
invece superflui, meramente esplorativi o già inclusi nei suddetti quesiti gli accertamenti
richiesti dal convenuto con le memorie ex art.183 nr.2 cpc”.
Il Tribunale di Cagliari, con sentenza n. 1949/2022, dispose nei seguenti termini:
“…definitivamente pronunciando: rigetta le domande proposte da e lo Persona_1
condanna a rifondere al convenuto le spese di lite, che si liquidano in € 4.500,00 per
compensi professionali, oltre spese generali, IVA e accessori di legge”.
Il Tribunale svolse, in sintesi, il seguente percorso argomentativo:

1. era inammissibile la domanda relativa all'estirpazione degli alberi piantati vicino al confine, essendo su di essa intervenuta ordinanza di incompetenza;

2. era infondata l'eccezione di carenza di legittimazione attiva sollevata dal convenuto, stanti
“le condivisibili argomentazioni esposte dall'attore nelle prime memorie ex art. 183 c.p.c.”;

3. erano infondate nel merito le ulteriori domande attoree, poiché contrarie alla normativa applicabile e alla giurisprudenza costante, richiamata per relationem in accordo con l'orientamento delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione (Cass. SS.UU. n. 642/2015);

4. con riguardo alla violazione delle distanze, risultava accertato che gli elementi strutturali del fabbricato contestato erano già stati realizzati dal 1988, come confermato da testimoni attendibili (geom. e , con conseguente acquisto per usucapione, Testimone_1 Tes_2
in capo al convenuto, del diritto di tenere la sua costruzione nella medesima posizione a prescindere dalla violazione delle distanze;
in ogni caso, gli accertamenti del consulente tecnico portavano ad escludere la sussistenza di detta violazione;

5. la domanda relativa ai pozzetti doveva essere rigettata per difetto di prova a carico dell'attore (art. 2697 c.c.), poiché le deposizioni rese erano generiche e indirette, e, in ogni caso, gli accertamenti del consulente tecnico avevano evidenziato che la “ispezionabilità
dell'impianto fognario a servizio dell'abitazione dell'attore era ampiamente garantita, senza
Pagina 8 la necessità di ingresso nel fondo del vicino, dai 3 pozzetti presenti all'interno della sua
proprietà.”.
***
Avverso la sentenza n. 1949/2022 hanno proposto separati appelli e Parte_1
rispettivamente coniuge e figlia di nelle more deceduto. Parte_2 Persona_1
La prima ha svolto censure riassumibili in 4 punti, la seconda ha sostanzialmente condiviso le censure svolte dalla madre. Gli appelli sono stati riuniti con ordinanza in data 15.09.2023.
1. Il Giudice di primo grado avrebbe errato nel fondare la propria decisione di usucapione sulle dichiarazioni dei testi geom. e ignorando completamente Testimone_1 Tes_2
l'esame di documenti decisivi, quali: le fotografie aeree del 1989 (doc. 7) e del 1996 (doc. 8),
la copia della relazione tecnica allegata alla concessione edilizia in variante n. 24/94 (doc. 3),
la copia della richiesta e la concessione della proroga dei lavori del 1991 (docc. 4 e 5). Questi
documenti collocherebbero i lavori di costruzione dell'immobile e la sua effettiva esistenza,
quantomeno negli elementi essenziali atti a fissare il decorso del termine per usucapire in epoca successiva al 1990, escludendo così il maturare dell'usucapione.
D'altra parte, anche dalla testimonianza del geometra (ud. 17.12.2015) Testimone_1
risulterebbe che nel 1989 esistevano solo i pilastri del piano basso e la copertura del
seminterrato, riconoscendo pertanto che il piano terra (unica superficie residenziale
realizzanda), la copertura a tetto e il locale autorimessa, sono stati edificati successivamente
(cfr. atto d'appello pag. 13).
Le testimoni di parte attrice poi, inspiegabilmente non considerate dal primo giudice,
avrebbero collocato ben più avanti l'epoca della realizzazione dei lavori di edificazione: la teste (ud. 27.11.2011) aveva affermato che il loro inizio risaliva Testimone_3
all'anno 1992, che le parti essenziali erano state realizzate solo nell'anno 1994, mentre l'edificazione dell'autorimessa addirittura nell'anno 1996. La teste (ud. Tes_4
27.11.2011) aveva a sua volta riferito di aver partecipato al suo matrimonio il 31 dicembre
Pagina 9 1994 e che lo stesso qualche mese prima del matrimonio aveva tirato su i muri CP_1
perimetrali e le finestre.
2. Anche volendo ammettere l'esistenza di pilastri e solaio del seminterrato nel 1988, in ogni caso questi non sarebbero bastati a far decorrere il termine ventennale alla luce della costante giurisprudenza secondo cui il dies a quo per l'usucapione del diritto di servitù costituito dal mantenimento di una determinata opera a distanza illegale decorrerebbe dal momento in cui la costruzione “…sia venuta ad esistenza, in forza della realizzazione di elementi strutturali
essenziali, idonei a rivelare anche al titolare del fondo servente l'esistenza di uno stato di
fatto coincidente con l'esercizio di un diritto reale di servitù. Con la precisazione che, ove lo
stato di fatto muti nel tempo, dando luogo a incremento di superficie e di volume, in forza del
principio “tantum praescriptum quantum possessum” decorre un nuovo termine per
l'usucapione della servitù apparente in esatta corrispondenza con la venuta ad esistenza degli
elementi strutturali essenziali dell'incremento di superfice e volume realizzato.
[Conseguentemente], il termine iniziale dell'usucapione della servitù coincide con la
realizzazione dell'elemento sul quale si desideri vantare l'acquisizione per possesso
ultraventennale. Pertanto se la costruzione si sviluppa in diversi piani o corpi che vengano
realizzati in tempi diversi i termini saranno differenziati a seconda del diritto fatto valere.”.
Pertanto, applicando i predetti principi al caso di specie, al più potrebbe vantare il CP_1
diritto di mantenere la posizione del seminterrato a distanza non legale, ma non anche del piano terra, del tetto e dell'autorimessa, edificati solo negli anni '90.
3. Il Tribunale, senza specifica eccezione di parte, avrebbe errato nel recepire - senza peraltro indicare il percorso logico seguito - la tesi del consulente tecnico circa la servitù di uso pubblico gravante sullo stradello di proprietà decidendo oltre e fuori i limiti della Per_1
domanda, in violazione del disposto dell'art. 112 c.p.c. Segnatamente, l'istituto delle servitù
ad uso pubblico, disciplinato dall'art. 825 c.c., consisterebbe in un peso su un bene privato costituito a favore non già di un determinato bene, ma della collettività dei cittadini e per il
Pagina 10 soddisfacimento di una esigenza comune. Nel caso di specie, viceversa, la strada de qua
condurrebbe esclusivamente all'abitazione di e al locale autorimessa del . Per_1 CP_1
Sarebbe pertanto da escludere l'uso pubblico con conseguente evidenza della violazione delle distanze previste dal codice civile (3 metri) e dal regolamento edilizio del Comune di SA
(8 metri).
4. Infine, il Tribunale avrebbe errato nel rigettare la richiesta di ripristino dell'ispezionabilità
dei due pozzetti fognari posti a servizio della proprietà dell' In particolare, il Per_1
Consulente non si sarebbe attenuto al quesito specificamente posto dal giudice, essendosi invece “prodigato nella valutazione della necessità di accesso MAI RICHIESTA”. Depurata
dalle inopportune valutazioni, la risposta del Consulente esiterebbe nell'impossibilità per l'attore di poter avere libero accesso ai pozzetti serventi la sua proprietà perché tombinati nella proprietà (cfr. consulenza pagg. 14-15 “esistono nr. 3 pozzetti nella proprietà CP_1 CP_1
serventi la proprietà (...) il numero tre, esistente con certezza anche se la sottoscritta Per_1
non ha potuto rilevare l'ubicazione esatta perché avrei dovuto demolire gran parte del
massetto in c.l.s. prospiciente la tettoia ”). ha ulteriormente fatto CP_1 Parte_2
rilevare che i pozzetti di ispezione sarebbero essenziali per lo svolgimento delle operazioni di manutenzione della fognatura e dovrebbero essere posti in corrispondenza dei cambi di pendenza, al fine di consentire un controllo efficace delle tubature. Non sarebbero pertanto sufficienti i pozzi presenti nel terreno di per ispezionare l'impianto fognario posto a Per_1
servizio della sua abitazione, essendo necessario l'accesso anche a quello ubicato nel locale autorimessa del e quello posto vicino al muro di confine. In proposito il consulente CP_1
tecnico, non avrebbe” affatto ritenuto (come invece ha teorizzato il Tribunale) che
l'ispezionabilità dell'impianto fognario dell' fosse comunque garantita dalla presenza Per_1
di alcuni pozzetti nel terreno dell'attore. Anzi, alla luce della situazione creata dal convenuto
e della necessità per l' di avere un controllo della rete fognaria più ampio di quello Per_1
concessogli dai pozzi presenti sul proprio fondo, ha suggerito la realizzazione di una nuova
Pagina 11 rete per lo smaltimento, a dimostrazione, da un lato, che le argomentazioni addotte dal
Tribunale non sono corrette, dall'altro, che la domanda formulata dall' era Per_1
perfettamente legittima e meritava di essere accolta.”.
Si è costituito , il quale ha resistito, chiedendo di respingere gli appelli. CP_1
Con riguardo alle censure sub 1-2 l'appellato ha, tra l'altro, fatto rilevare come, in realtà,
proprio dalla documentazione e dalle testimonianze espletate emergerebbe che il fabbricato di sua proprietà, quantomeno nei suoi elementi essenziali, preesiste in loco da oltre venti anni.
Segnatamente, affermare che la foto aerea del 1989 (doc. 7) non mostri alcuna costruzione equivarrebbe a sovvertire la realtà evidenziata da quanto ivi riprodotto.
Relativamente alla censura sub. 4 ha fatto rilevare come il Consulente avesse espressamente affermato di aver accertato in sede di ispezione, che “la recinzione attuale che rende difficile
l'accesso al pozzetto fu realizzata proprio dal sig. in c.a., paletti zincati e rete, in Per_1
aderenza alla vecchia recinzione del sig. (visibile nella foto allegata al quesito B) e CP_1
addirittura era stato realizzato un cancelletto di accesso per permettere al sig. di Per_1
ispezionare il pozzetto.”.
***
L'appello è infondato e deve pertanto essere rigettato per le ragioni di seguito precisate.
E' opportuno preliminarmente chiarire (censura sub 3), che rispetto al confine con la strada privata di proprietà - su cui, ormai incontestabilmente essendo intervenuto il giudicato Pt_4
in altro giudizio, insiste una servitù di passaggio a favore del fondo del secondo CP_1
quanto emerso dalla stessa c.t.u. non risultano rispettate, dalla costruzione del , le CP_1
distanze legali, neppure quelle codicistiche ex art. 873 c.c.. Il Consulente ha infatti rilevato,
nel descrivere la situazione dei luoghi, che “…la recinzione, fatta realizzare dal sig. Per_1
(…) dista dal manufatto al punto 1, mt.0,68, al punto 2 ml.1,23, al punto 3 mt.1,78 ed
[...] CP_1
infine al punto 4 mt.1,57” (cfr. ctu pag. 11). In siffatto contesto il Consulente ha ipotizzato che la strada privata sul confine fosse destinata all'uso delle collettività senza peraltro dare
Pagina 12 riscontro alcuno di verifiche svolte in tal senso, ed in totale assenza di elementi che suggerissero una simile ipotesi, peraltro neppure allegati dal convenuto nei suoi scritti difensivi né propugnati. Ebbene, nella specie il principio secondo cui: “l'esonero dal rispetto
delle distanze legali, previsto dall'art. 879, comma 2, c.c., per le costruzioni a confine con
piazze e vie pubbliche, va riferito anche alle costruzioni a confine delle strade di proprietà
privata gravate da servitù pubbliche di passaggio, giacché il carattere pubblico della strada,
rilevante ai fini dell'applicazione della norma citata, attiene, più che alla proprietà del bene,
all'uso concreto di esso da parte della collettività” (Cass. n. 27364/2018) evidentemente tenuto in implicita (seppur non dirimente) considerazione dal Tribunale, è del tutto inconferente, risultando dalla stessa relazione peritale che trattasi, semplicemente, di
“stradello di esclusiva proprietà su cui grava la servitù di passaggio , come da Per_1 CP_1
Sentenza n. 3115/2016”.
Deve pertanto concludersi che lo stradello è gravato unicamente da una servitù a favore del fondo di proprietà di e non presenta i presupposti fattuali derogatori previsti con CP_1
riferimento alle costruzioni confinanti con vie o piazze pubbliche o gravate da servitù
pubbliche.
E' dunque decisivo accertare se il abbia usucapito il diritto a mantenere l'opera CP_1
realizzata ad una distanza non rispettosa della relativa normativa.
Le appellanti, con le censure di cui ai punti sub 1 e 2, sostengono che il Tribunale abbia erroneamente ritenuto maturata l'usucapione, trascurando documenti e testimonianze decisive.
Le doglianze sono infondate.
Occorre muovere dall'orientamento consolidato della Suprema Corte secondo cui: «Al fine
della determinazione del dies a quo per l'usucapione del diritto di servitù costituito dal
mantenimento di una determinata opera a distanza illegale, deve farsi riferimento non al
momento di inizio della costruzione, ma a quello nel quale questa sia venuta ad esistenza, con
la realizzazione di elementi strutturali ed essenziali, i quali rivelino anche al titolare del fondo
Pagina 13 servente l'esistenza della situazione coincidente con quella del diritto reale di servitù» (Cass.
n. 28784/2005; conformi Cass. n. 2528/2003; n. 11052/2016; Cass. n. 12733/2024).
Ebbene, nel caso di specie, le risultanze istruttorie -correttamente valutate dal primo Giudice-
hanno chiaramente dimostrato che la costruzione per cui è causa era già venuta ad esistenza,
nei suoi elementi strutturali ed essenziali, già nei primi mesi del 1989.
In particolare, il geom. - a conoscenza diretta dei fatti in quanto progettista e Testimone_1
direttore dei lavori, della cui attendibilità non vi è ragione di dubitare - ha confermato che “nei
primi mesi dell'anno 1989 erano già stati realizzati gli elementi strutturali del fabbricato,
precisando che nel 1989 erano presenti i pilastri del piano basso più la copertura del
seminterrato; che nei primi mesi dell'anno 1989 risultava interamente realizzato il primo
solaio di copertura del piano seminterrato e che lo stesso fosse ben visibile in quanto 1,70
metri fuori terra; ed infine che gli elementi strutturali del fabbricato realizzati nei primi mesi
del 1989 sono rimasti invariati nel tempo e così sono oggi.”(cfr. verbale udienza 17.12.2015).
Analoghe dichiarazioni sono state rese del teste a conoscenza dei fatti in quanto Tes_2
proprietario di fondo vicino, che ha confermato l'esistenza già nel 1989 del solaio di copertura del seminterrato, ben visibile in quanto 1,70 metri fuori terra, e la permanenza di tali elementi strutturali nel tempo (cfr. verbale udienza 22.02.2018).
Tali dichiarazioni, provenienti da soggetti privi di interesse personale e, quanto al geom.
di specifica competenza tecnica, trovano altresì riscontro nella documentazione Tes_1
fotografica in atti, segnatamente nella foto aerea del 1989 (doc. 7), che mostra chiaramente la sagoma del manufatto, in particolare del solaio di copertura del piano seminterrato, con un'ombreggiatura laterale che ne rivela l'altezza fuori terra, la quale è stata congruentemente indicata dai testi in 1,70 metri;
nonché nelle foto aree del 1996 (doc. 8) e del 1998 (doc. 9) che mostrano unicamente il completamento in elevazione, restando invece immutata la sua collocazione rispetto al confine.
Pagina 14 Di contro, le deposizioni rese dai testimoni , e Testimone_3 Testimone_5 Tes_4
invocate delle odierne appellanti a sostegno della propria posizione, che collocano i
[...]
lavori al 1992-1994, oltre ad essere generiche e prive di riscontri oggettivi e tecnici, sono altresì contraddittorie rispetto alla foto aerea del 1989 (doc. 7) che fornisce un riscontro visivo diretto della costruzione. Inoltre, con riferimento alla teste deve rilevarsi come la Per_1
stessa sia portatrice di un interesse familiare diretto, in quanto figlia e sorella delle odierne appellanti.
Esse, dunque, non possono in alcun modo scalfire la ricostruzione oggettiva e coerente emergente dalle risultanze sopra esposte.
Deve in definitiva ritenersi provato che la costruzione era, sin dal 1989, percepibile e definita nella sua collocazione rispetto al confine, con conseguente decorrenza da tale data del termine ventennale di usucapione. Segnatamente, il momento in cui la costruzione de quo può dirsi
“venuta ad esistenza” – ai sensi del principio espresso dalla Corte di Cassazione – coincide con il 1989, quando ne risultavano già completati e visibili gli elementi strutturali ed essenziali. Il successivo sviluppo in elevazione, pur determinando un incremento volumetrico,
non ha inciso sulla collocazione rispetto al confine, rimasta inalterata, e non è dunque idoneo a far decorrere un nuovo termine per l'usucapione.
Passando all'esame della censura sub 4 occorre muovere dall'esame dello stato dei luoghi quale risultante dagli accertamenti peritali in relazione a quanto prospettato dall'attore.
Questi, in particolare, aveva lamentato che due pozzetti a servizio della condotta fognaria del suo immobile gravanti sulla proprietà non sarebbero più ispezionabili per condotte CP_1
ascrivibili allo stesso vicino.
Ebbene, il Consulente tecnico, dopo avere chiaramente riscontrato la presenza di tre pozzetti nella proprietà (pozzetti 4, 5 e 6) ha anzitutto segnalato la probabile esistenza di un Per_1
pozzetto nella zona costruita sul confine dal , collocato in un punto non visibile nè CP_1
meglio definito. Ebbene, a tacere del fatto che l'esistenza di tale manufatto, non dimostrato
Pagina 15 dalla parte attrice è stata decisamente contestata dal , è sufficiente rilevare che CP_1
l'accertato diritto in capo al a tenere l'opera così come realizzata in violazione delle CP_1
distanze legali dal confine per maturata usucapione esclude, evidentemente, siccome incompatibile, il diritto del vicino ad ispezionare un pozzetto eventualmente preesistente e coperto dall'edificazione.
Quanto al secondo pozzetto, il C.T.U. ha confermato l'assunto secondo cui questo non sarebbe ispezionabile in quanto chiuso all'esterno dalla recinzione di pertinenza Il che Per_1
non fa altro che confermare l'assunto del , per la verità neppure contestato, per cui la CP_1
precedente ispezionabilità del pozzetto cui si accedeva da una passaggio aperto sulla recinzione del era stata preclusa dallo stesso nel momento in cui aveva CP_1 Per_1
recintato il proprio fondo.
Non compete, pertanto al realizzare delle opere per rendere nuovamente ispezionabile CP_1
il pozzetto di cui trattasi.
Per tutto quanto esposto l'appello deve essere rigettato.
Le spese del presente grado seguono la soccombenza e sono liquidate, in difetto di elementi che consentano di determinare il valore ai sensi del disposto dell'art. 15 c.p.c. (Cass., Ord. n.
33457 del 17/12/2019), entro lo scaglione fino a euro 5200,00, valori medi, esclusa la fase trattazione/istruttoria, non tenutasi.


P.Q.M.


La Corte, definitivamente pronunziando, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione:
1) rigetta l'appello proposto da e avverso la sentenza del Parte_1 Parte_2
Tribunale di Cagliari n. 1949/2022, pubblicata in data 22.07.2022;
2) condanna e in solido alla rifusione, in favore di Parte_1 Parte_2
, delle spese processuali del presente grado di giudizio, che liquida in € Controparte_1
1.923,00 per compensi di avvocato, oltre spese forfettarie e accessori di legge;

Pagina 16 3) dà atto della sussistenza dei presupposti processuali, ai sensi dell'art. 13 comma 1 quater
DPR n.115/2002, per il versamento, da parte delle appellanti, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, in misura pari a quello, ove dovuto, per l'appello, a norma del comma 1
bis dello stesso art. 13.
Così deciso in Cagliari nella Camera di consiglio della Corte d'Appello il 24 settembre
2025.
Il Consigliere estensore
dott.ssa Grazia M. Bagella Il Presidente
dott.ssa Maria Teresa Spanu
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