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RG. n. 288/2025
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI GENOVA
SEZIONE SECONDA nelle persone dei magistrati: dott. Marcello BRUNO, Presidente dott.ssa Valeria ALBINO, Consigliere relatore dott. Lorenzo Pietro FABRIS, Consigliere riuniti in camera di consiglio, ha pronunciato la seguente:
SENTENZA nella causa d'appello contro la sentenza n. 94/2025 del 21/02/2025 del Tribunale di Imperia, promossa da:
(P.I.: ), in persona del legale Parte_1 P.IVA_1 rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall'Avv. Roberto Castelli e dall'Avv.
RI IN, in forza di procura allegata all'atto di appello, presso i quali è elettivamente domiciliata in RE, via Capitan Pesante, n. 17
APPELLANTE contro
(P.I.: ), in persona del legale rappresentante pro tempore, CP_1 P.IVA_2 rappresentata e difesa dall'Avv. Tiziana Cosentino, in forza di procura allegata alla comparsa di costituzione e risposta, presso la quale è elettivamente domiciliata in Bergamo, via Matris Domini, n. 3
APPELLATA
CONCLUSIONI DELLE PARTI
PER L'APPELLANTE
“Piaccia all'Ecc.ma Corte d'Appello di Genova, contrariis rejectis, riformare integralmente la sentenza di primo, e per l'effetto revocare e dichiarare nullo il decreto ingiuntivo opposto, perché infondato in fatto ed in diritto. Condannare l'opposto al pagamento delle spese, diritti ed onorari di entrambi i gradi di giudizio, con distrazione a favore dei sottoscritti procuratori anticipatari”.
PER L'APPELLATA
“Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello di Genova, rigettata ogni contraria istanza, così giudicare: 2
Nel merito: respingere l'appello e confermare la Sentenza del Tribunale di Imperia n.
94/2025 pubbl. il 21/02/2025 - RG n. 926/2024- Repert. n. 191/2025 del 24/02/2025 -
Sentenza n. cronol. 1488/2025 del 21/02/2025
In ogni caso: Spese di causa interamente rifuse anche ai sensi dell'art. 96 c.p.c.”.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO proponeva opposizione avverso il decreto ingiuntivo n. Parte_1
443/2024 del Tribunale di Imperia, per l'importo di euro 109.000,00, notificatole, quale affittuaria dell'azienda di Soleil s.r.l., da relativo a canoni di locazione non CP_1 pagati per il periodo da settembre 2021 a dicembre 2023.
In particolare, nel ricorso per decreto ingiuntivo l'ingiungente affermava: -di CP_1 aver concesso in uso con contratto 14/9/2011 alla società – che poi Parte_2 il 14/12/2020 modificava la propria ragione sociale in Le Soleil s.r.l. – l'immobile sito in
RE (locale n. 1, lotto 5 dell'approdo turistico “Portosole”); -che con atto 18/5/2021 Le
Soleil s.r.l. concedeva in affitto alla società l'azienda consistente Parte_1 nell'esercizio dell'attività di somministrazione al pubblico di alimenti e bevande con durata dal 21/5/2021 al 31/12/2023; -che nel contratto di affitto di azienda si precisava che l'azienda era esercitata nel locale di cui sopra in forza del contratto stipulato con il CP_1
14/9/2011; -che all'art. 3 del contratto di affitto di azienda era specificato che nel canone mensile dell'affitto di azienda non era compreso il godimento dei muri in quanto nel contratto di cui sopra, ossia quello di concessione in uso con subentrava la parte CP_1 affittuaria;
-le parti, ancora, pattuivano che i canoni arretrati spettanti a Parte_3 sarebbero stati pagati dalla affittuaria;
-che dunque l'affittuaria Parte_1 subentrava all'affittante Le Soleil s.r.l. nel contratto stipulato con e si accollava CP_1 anche il pagamento dei canoni arretrati;
-che da settembre 2001 non era stato pagato alcun canone;
-che pertanto era tenuta al pagamento dell'importo di euro Pt_1 Parte_1
109.000,00 a titolo di canoni per la concessione.
L'opponente eccepiva il proprio difetto di legittimazione passiva in relazione alle obbligazioni pecuniarie relative al contratto tra e Le Soleil s.r.l., gravanti su quest'ultima, CP_1 affermando che, diversamente da quanto affermato dal giudice del monitorio, non vi era alcuna cessione del contratto di locazione dell'immobile, di cui mancava il consenso della parte ceduta ex art. 1406 c.c., con la conseguenza che la stessa non poteva CP_1 che agire nei confronti della verso il contraente Le Soleil s.r.l., in quanto non vi era stata alcuna sostituzione giuridica nel rapporto contrattuale. Previa descrizione della differenza degli istituti giuridici della sublocazione e della cessione del contratto, rilevava che in caso 3
di sublocazione permane la legittimazione contrattuale in capo all'originario conduttore. Né valgono e legittimano la richiesta e la condanna al pagamento dei canoni di locazione nemmeno gli accordi tra Le Soleil s.r.l. e che possono Parte_1 certamente essere ritenuti o ricadenti nell'Istituto della delegazione di pagamento o di accollo ma che certamente non determinato un legittimazione passiva della
[...] nel confronti della essendo avvenuta e comunque non Parte_1 Parte_4 provato una cessione del contratto.
Si costituiva nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo contestando CP_1
l'opposizione di cui chiedeva il rigetto. Contestava il richiamo all'art. 1406 c.c. ed invocava l'art. 36 L. 392/78, norma che non contempla tra i propri presupposti il consenso del ceduto.
Irrilevante era il riferimento alla sublocazione in quanto dal testo del contratto emergeva l'intervenuta cessione del contratto di locazione e non una sublocazione.
Il Tribunale, con la sentenza impugnata, rigettava l'opposizione avanzata da
[...]
e la condannava al pagamento delle spese di lite. Affermava il Tribunale che Parte_1 si versava in ipotesi di cessione del contratto di locazione nel contesto dell'affitto di azienda, disciplinato dall'art. 36 L. 392/1978, e non di sublocazione. Avendo riguardo alle prove documentali apportate nel giudizio, il primo giudice rilevava che con atto notarile del
20/5/2021 Soleil s.r.l. aveva affittato l'azienda a la quale aveva Parte_1
Pa dichiarato ben conoscere il contratto di locazione stipulato dalla propria controparte nel
2011 relativamente ai locali nei quali svolgeva la propria attività. Con detto contratto le parti pattuivano la cessione del contratto di locazione, prevedendo il subentro di
[...]
che si impegnava a pagare anche i canoni di locazione già scaduti. Il Parte_1
Tribunale rilevava che all'art. 3 dell'accordo intercorso tra le parti era stata inserita una clausola dalla quale risultava escluso che nel canone di affitto dell'azienda fosse compreso il godimento dei muri, qualificando il caso concreto come un'ipotesi di cessione del contratto di locazione nel contesto dell'affitto di azienda ed escludeva l'applicazione dell'art. 1406 c.c..
Peraltro, l'avvenuto subentro della società opponente nel contratto di locazione con la società opposta rinviene fondamento nell'art. 14 del rogito laddove, alla voce “crediti e debiti relativi all'azienda locata”, testualmente si legge «… le parti espressamente convengono che i canoni arretrati dovuti alla società verranno corrisposti dalla parte CP_1 affittuaria alla stessa . Il Tribunale rilevava, poi, che non era stato contestato CP_1 dall'opponente l'inadempimento nel pagamento dei canoni di locazione, né l'importo del 4
credito azionato, ritenendolo, pertanto, ammesso. Rilevato, inoltre, che
[...] si era anche accollata i debiti per i canoni pregressi, il giudice di primo grado Parte_1 rigettava l'opposizione avverso il decreto ingiuntivo. Proseguiva affermando che in ragione della solidarietà passiva tra la cedente l'azienda e la cessionaria ( Parte_6
, che si era anche espressamente accollata il debito per i canoni pregressi (non
[...] oggetto di azione monitoria), corretta, ex art. 36 L. 392/78, è stata la richiesta di pagamento formulata dalla dapprima alla società e poi alla CP_1 Controparte_2 [...]
In ipotesi di cessione del contratto, ai sensi dell'articolo 36 della Parte_1 legge 392 del 1978, salva espressa liberazione da parte del conduttore, si viene a creare una situazione di responsabilità solidale tra cedente e cessionario, in relazione alla quale il proprietario locatore è legittimato a chiedere il pagamento anche al cedente, purché abbia previamente messo in mora il cessionario (Cass. 7430/2017).
Avverso detta sentenza ha interposto appello la chiedendone Parte_1
l'integrale riforma, insistendo per la revoca del decreto ingiuntivo opposto.
Lamenta l'erronea statuizione del Tribunale nel ritenerla legittimata passiva in via solidale con Le Soleil s.r.l.. Censura l'erronea qualificazione del contratto stipulato con Soleil s.r.l., che non avrebbe dovuto essere considerato cessione del contratto nel contesto dell'affitto di azienda, rendendo quindi l'affittuario solidalmente responsabile dei canoni, ma sublocazione, con conseguente permanere della legittimazione in capo all'originario conduttore. Censura, ancora, il richiamo operato dal Tribunale all'art. 14 del contratto, nonché le considerazioni del Tribunale per cui nell'ambito dell'art. 1406 c.c. il consenso può essere tacito e dato per facta concludentia. Deduce che la clausola inserita nel contratto in vigore tra il locatore e l'affittuario ha validità solo tra le parti e dovrebbe essere inquadrata come un accollo di un debito, che non determina l'azione diretta del locatore verso l'affittuario. Nel caso di specie, assume l'appellante, si tratta di sublocazione sulla base dei seguenti elementi: quanto previsto all'art. 3 per cui “nel corrispettivo del canone convenuto non è compreso il godimento dei muri in quanto nel contratto di cui sopra subentrerà la parte affittuaria fatte salve le necessarie autorizzazioni…” riconosce il necessario consenso del ceduto. Il fatto concludente è escluso dal comportamento processuale della controparte che in due giudizi contro il conduttore (Le Soleil Srl) e l'affittuario ( ) per i Parte_1 medesimi canoni di locazione ha escluso la domanda di condanna in solido quale conseguenza del consenso dato e non presunto della cessione del contratto, che pertanto non ha concesso nemmeno come fatto concludente. 5
Si è costituita nel giudizio preliminarmente eccependo l'inammissibilità CP_1 dell'appello per difformità dell'atto rispetto ai canoni imposti dall'art. 434, c. 1 c.p.c. e contestandone la fondatezza nel merito, chiedendo la conferma della sentenza impugnata.
La causa veniva chiamata all'udienza del 13/6/2025 in forma scritta. Indi, veniva fissata udienza di discussione per il 21/10/2025, con termine alle parti per note difensive fino a 15 giorni prima.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Preliminarmente può ritenersi superata l'eccezione di inammissibilità sollevata dall'appellata ex art. 434 c.p.c, alla luce delle argomentazioni svolte nell'atto d'appello che consentono di massima di individuare i capi della pronunzia impugnata oggetto di censura, di percepire con sufficiente chiarezza il contenuto delle censure, di enucleare le ragioni secondo le quali il Giudice sarebbe caduto in errori di fatto e di diritto, di comprendere la diversa soluzione pretesa.
Nel merito.
L'appello, ad avviso della Corte, è infondato.
L'art. 36 L. 392/78 prevede la possibilità di sub locazione o cessione del contratto di locazione nel caso di contestuale cessione o affitto della azienda esercitata nell'immobile.
Detta norma attribuisce al cedente l'azienda la facoltà di trasferire anche il contratto di locazione dell'immobile ove l'attività aziendale viene esercitata, anche senza il consenso del locatore, che può solo opporsi per gravi motivi. E' una previsione di maggior favore per la circolazione del contratto di locazione che consente di prescindere dal consenso del locatore, in ragione della prevalenza dell'attività produttiva ivi esercitata. Tuttavia, la norma non prevede né l'automaticità né l'obbligatorietà di tale cessione, lasciando alla scelta delle parti se includere o meno la cessione del contratto di locazione nell' accordo negoziale.
Costituisce principio costante quello in base al quale nella disciplina di cui alla L. n. 392 del
1978, art. 36, in caso di affitto di azienda relativo ad attività svolta in un immobile condotto in locazione, non si produce l'automatica successione nel contratto di locazione dell'immobile, quale effetto necessario del trasferimento dell'azienda, ma la successione è soltanto eventuale e richiede, comunque, la conclusione di un apposito negozio volto a porre in essere la sublocazione o la cessione del contratto di locazione (con la particolarità che alla cessione del contratto di locazione il locatore non partecipa ma può opporsi solo per gravi motivi); l'intervenuta conclusione della cessione contrattuale può però presumersi, fino a prova contraria, alla stregua dei principi di cui all'art. 2558 c.c., comma 3 (v. Cass. nn.
12016/2017, 7686/2008). Da ciò discende, quale corollario, che la presunzione di 6
trasferimento della posizione del conduttore del contratto di locazione dell'immobile all'interno del quale si svolgerà l'attività aziendale oggetto di cessione non opera se le parti del contratto di affitto di azienda hanno espressamente e diversamente regolato le sorti del contratto di locazione, nel qual caso la presunzione non ha più ragione di operare (v. Cass.
n. 11967 del 2013 e la richiamata Cass. n. 12016/2017).
Facendo applicazione di tali principi al caso di specie, non solo, quindi, opera la presunzione della cessione del contratto, non avendo parte appellante fornito elementi di fatto sufficienti a ritenere che tra le parti sia incorsa una sublocazione, di cui non emergono i tratti distintivi, ma sussistono precisi elementi contrari, posto che il contratto di affitto di azienda intercorso fra Le Soleil s.r.l. e chiarisce espressamente il subentro (art. 3 Parte_1 del contratto di affitto di azienda) dell'affittuaria nel contratto relativo al godimento dei muri, dizione che denota proprio la volontà delle parti di cedere anche il contratto di locazione dei muri e di far subentrare nell'obbligazione di pagamento l'affittuario. Depone, in tal senso, anche la pattuizione contenuta nell'art. 14 del contratto di affitto di azienda per cui le parti hanno convenuto che anche i canoni arretrati dovuti alla società “verranno CP_1 corrisposti dalla parte affittuaria alla stessa . Ancora, depone per la cessione CP_1 del contratto la circostanza, risultante documentalmente e non contestata dall'appellante, per cui ha inserito il debito nel conto economico del bilancio della Parte_7 [...]
chiuso il 31.12.2022 ove è indicato l'importo di € 101.571,00 tra i costi della Parte_7 produzione per godimento di beni di terzi (locazione); nonché infine il versamento dell'acconto di € 3.000 corrisposto dalla con bonifico del giorno 07.07.2022 Parte_1
(doc.7) alla con causale indicata nella contabile (“Anticipo Utilizzo Locali”) a CP_1 CP_1 riprova dell'avvenuto subentro da parte della appellante nel contratto di locazione con conseguente assunzione delle obbligazioni in esso presenti.
Va, pertanto, confermata la statuizione del primo giudice in ordine alla avvenuta cessione del contratto di locazione, per la quale, giova ribadire non occorre il consenso del locatore, risultando invece inconferenti gli istituti dell'accollo o della delegazione di pagamento richiamati dall'appellante.
L'esclusione della rilevanza del consenso del locatore quale elemento costitutivo della fattispecie di cessione si spiega per l'esigenza di salvaguardia della circolazione dell'azienda e di conservazione del valore economico del complesso aziendale. L'emarginazione del locatore dalla vicenda è bilanciata dall'automaticità dell'effetto non liberatorio della cessione, che può venir meno in conseguenza della dichiarazione del ceduto di liberare il cedente.
Nel senso dell'automaticità dell'effetto non liberatorio si è espressa anche la Corte Suprema 7
affermando che ai sensi dell'art. 36 I. n. 392 del 1978 il locatore non può opporsi alla cessione del contratto di locazione, unitamente alla cessione dell'azienda, ma, in compenso, può contare sul protrarsi della responsabilità del cedente per il pagamento del canone, nel caso di inadempimento del cessionario, salvo che egli stesso dichiari espressamente di liberarlo (Cass. 30 settembre 2015, n. 19531; 13 dicembre 2007, n. 26234).
Nel caso di specie il Tribunale, con statuizione non impugnata, ha affermato che “Non avendo, la liberato il precedente conduttore (cedente l'affitto di azienda), CP_1 sussiste la solidarietà passiva come, peraltro, espressamente previsto nel contratto di concessione in uso stipulato il 14.09.2011 tra la e CP_1 Controparte_3
(contratto nel quale, come già rilevato, la società opponente, al momento della
[...] cessione, dichiarando di conoscerlo, accettava di subentrarvi), laddove, all'art. 10, testualmente si legge: «In caso di cessione d'azienda a terzi e qualora la non CP_1 esercitasse il diritto di prelazione, l'attua1e concessionaria sarà solidalmente responsabile con il terzo per le obbligazioni nascenti dal presente contratto nei confronti della CP_1
. (pag. 4 sentenza).
[...]
Ne consegue che la sentenza merita conferma e l'appello va rigettato.
Non si ravvedono i requisiti per la condanna dell'appellante di cui all'art. 96 c.p.c. invocati dalla parte appellata.
Le spese di lite del grado sono a carico dell'appellante soccombente e sono liquidate in base al DM n. 55/2014, secondo il medesimo scaglione utilizzato dal Tribunale, e ai valori minimi, considerata la semplicità della questione.
Si ravvisano i presupposti per il pagamento del contributo unificato.


P.Q.M.

definitivamente pronunciando nella causa d'appello contro la sentenza n. 94/2025, del
21/02/2025, del Tribunale di Imperia, così provvede:
-respinge l'appello e, per l'effetto, conferma la sentenza impugnata;

-condanna l'appellante al pagamento delle spese di lite del grado in favore Parte_7 di che liquida in euro 7.200,00, oltre spese forfetizzate al 15%, iva e cpa. CP_1
Si dà atto, in ragione del rigetto dell'appello, della sussistenza dei presupposti per il raddoppio del contributo unificato ai sensi dell'art. 13 comma 1 quater del D.P.R. 115/2002.
Genova, 22/10/2025
IL CONSIGLIERE ESTENSORE IL PRESIDENTE
Dott.ssa Valeria Albino Dott. Marcello Bruno