REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Corte D'Appello di Roma
7° SEZIONE
R.G. 5115/2020
La Corte D'Appello di Roma, 7° SEZIONE, in persona dei magistrati:
Dottor Franco Petrolati Presidente
Dr.ssa Assunta Marini Consigliere
Avv. Paolo Caliman Cons. Ausiliario rel.re ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di II grado tra
( ), res. in Aprilia (LT) Via Parte_1 C.F._1
Carano n.108, in proprio e nq. di Presidente della “ Parte_2
on sede legale in Latina, Viale P.L. Nervi n. 56 , rapp.to e difeso
[...] dall'Avv. Francesco Di Ciollo ( ), con il quale è C.F._2
elettivamente dom.to in Roma alla Via Germanico n.172 presso lo studio dell'Avv. Pierluigi Panici giusta procura in calce al presente atto, pec:
; Ricorrente appellante Email_1
e
( , residente in [...] C.F._3
Romagnoli n. 33, ( ), residente in CP_2 C.F._4
Aprilia (Lt) alla Via Carano n. 152, Controparte_3
( ), residente in [...]
46 , tutti in qualità di eredi del , rappresentati e difesi Persona_1
giusta procura su file telematico all.to alla Memoria di costituzione, dall'Avv. Giovanni Blesi del Foro di Velletri ) con C.F._6 studio in Albano Laziale (Rm) alla Via Tullio Valeri n. 27 p.e.c.
appellati Email_2
CONCLUSIONI: per parte appellante quelle formulate nel ricorso intro- duttivo e per parte appellata quelle formulate nella memoria di costituzione;
nonché per entrambe quelle rese all'udienza, ex art.127 ter c.p.c del 21.05.2025.

RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con sentenza n. 41/2020 nel procedimento RG. 2753/2016 avente ad oggetto “indennità miglioramenti ed addizioni inseparabili e risarcimento danni in locazione ad uso diverso” il Tribunale di Latina ha emesso il seguente dispositivo: “. Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa, così provvede: - Rigetta le domande avanzate dal ricorrente. – Dichiara Inammissibile la domanda riconvenzionale avanzata dal resistente. - Condanna parte ricorrente alla rifusione delle spese di lite, che liquida in € 4.748,00 per la fase di merito, ed € 2.227,00 per la fase cautelare, per onorari, oltre accessori di legge.
Latina, 9.1.2020. F.to il Giudice”.
Il Tribunale ha così narrato il giudizio di primo grado: “ ha Parte_1 citato per sentirlo condannare a corrispondergli l'inden- Persona_1
nità ex artt. 1592, 1593 c.c. a seguito del rilascio addì 4.3.2016 del complesso immobiliare condotto in locazione addì 1.3.2012 sito in Aprilia, via Carano 63, e censito al NCEU del Comune ai fg. 76, partt. 40, 41 e terreno di pertinenza. Ha dedotto la mala fede del locatore consistita nell'aver profittato della realizzazione di costose opere di miglioramento e addizioni inseparabili in quanto collegate e strumentali allo scopo statutario dell'associazione ASDME “ ” di cui il ricorrente Parte_2
era presidente, salvo poi intimare e eseguire sfratto per morosità ad
pag. 2/9 appena 4 anni dall'inizio del rapporto locatizio. Ha allegato che il valore del bene è notevolmente aumentato, e che in considerazione delle opere di miglioramento e delle addizioni eseguite a spese del conduttore, deve essere tenuto alla indennità di legge per ammontare di € 800.000,00, oltre al risarcimento del danno per € 500.000,00. A tale riguardo ha dedotto l'inadempimento avversario dell'obbligo di far conseguire al bene locato il cambio di destinazione d'uso da uso magazzino a uso commerciale, di fatto determinando il conduttore ad affrontare un cospicuo investimento in lavori di manutenzione straordinaria e miglioramenti che indicava analiticamente (sia nell'atto introduttivo sia in perizia giurata che ha allegato). Si è costituito il resistente contestando espressamente la prospettazione avversaria ed essenzialmente significando che alcun obbligo era stato assunto dal locatore, come risulta dal contratto di locazione, laddove all'art. 1 viene specificata la destinazione d'uso dei locali, e all'art. 6 veniva pattuito un considerevole ribasso del canone locatizio “al solo fine dell'incentivo dell'attività” e al fine di venire incontro agli obblighi unilateralmente assunti dal conduttore di ammodernamento e ristruttura-zione. Ha allegato la genericità e
l'indeterminatezza dell'atto introduttivo e ha rilevato come a fronte degli esborsi documentati non fosse stato onorato il canone di pagamento tanto da costringere il resistente ad agire per lo sfratto in considerazione di una morosità quantificata in euro 63.500 alla data del rilascio. Ha contestato l'insussistenza dell'indennità di avviamento dell'attività associativa avversaria e la conoscenza pregressa in capo al ricorrente della natura meramente agricola dell'area locata, come del resto accertato dalla perizia di parte. Ha concluso per il rigetto delle domande introdotte e ha richiesto in via riconvenzionale la condanna avversaria al pagamento di € 63.500,00 a titoli di canoni locatizi non corrisposti.
pag. 3/9 La causa, istruita documentalmente, è stata decisa mediante lettura del dispositivo all'udienza del 9.1.2020, ove le parti hanno confermato le conclusioni già assunte”.
Seguiva sentenza gravata.
Con ricorso in appello, depositato in data 12/10/2020, ha Parte_1
impugnato la sentenza indicata contestando sotto diversi profili l'operato del Tribunale e ne chiedeva pertanto la riforma con vittoria di spese.
Si costituiva impugnando l'atto d'appello perché Persona_1
inammissibile ed infondato in fatto e diritto, chiedendone il rigetto con vittoria di spese.
Con decreto del 30.04.2021 veniva fissata l'udienza del 27/01/2021 per la trattazione, non richiesta la sospensiva, veniva fissata la nuova udienza di discussione del 13.11.2024, successivamente rinviata per riassun- zione, per il decesso di , all'udienza di discussione del Persona_1
14/05/.2025, fissata ai sensi dell'art. 437 e 447 bis cod. proc. civ..
Le parti hanno precisato le conclusioni, ex art.127 ter c.p.c., all'udienza indicata e la Corte si è riservata all'esito per i provvedimenti conseguenziali.
L'appello è stato formulato sui seguenti motivi:
§.

1- Travisamento degli atti e dei fatti di causa. Omessa valutazione di documenti decisivi per la controversia. Erronea interpretazione delle norme di legge sui fatti concludenti. Consenso implicito del locatore.
Deduce parte appellante che parte appellata non ha contestato l'esecuzione dei lavori né la loro consistenza se non deducendo genericamente l'irrilevanza della descrizione e della quantificazione fatta dalla CTP a firma del Geom Il fin dall'inizio era a Per_2 Per_1
conoscenza di quanti e quali sarebbero stati gli interventi di cui oggi godei pag. 4/9 frutti a mezzo di altro conduttore, essendo evidente che il resistente,
(c0me dalle foto esibite) sta utilizzando anche i mobili e le stigliature acquistate dal Porto concedendole il locazione al Parte_3
(P. IVA : . P.IVA_1
§. 2 - Travisamento degli atti e dei fatti di causa. Errata applicazione dell'art. 1593 c.c.. Contraddittorietà ed Illegittimità dell'esclusione del diritto del locatore per le addizioni ritenute ed assentite. Omessa considerazione dell'ipotesi dell'ingiusto arricchimento ex artt. 2041 e
2042 CC.
§. 3- Travisamento degli atti e dei fatti di causa. Illegittimità ed erroneità dell'esclusione del diritto del conduttore all'indennità ed al risarcimento del danno. Omessa valutazione dell'indebito arricchimento. Rilevanza della prova non ammessa.
La Corte così ragiona
In via preliminare, quanto alla tesi difensiva del dedotto vizio di inammissibilità dell'appello per genericità dei motivi, osserva il Collegio che, dall'esame della prospettazione dell'appello e dell'argomentazione ivi richiamate, il dedotto vizio non sussiste;
in tal senso l'orientamento della Cass. Civ. Sez. Unite del 16/11/2017, n. 27199.
L'eccezione va quindi disattesa.
I motivi sono connessi e possono essere trattati congiuntamente.
Il Collegio ritiene facendo proprie le osservazioni del Tribunale che il contratto di locazione all'art. 6 :” La parte locatrice, al solo fine di incentivo dell'attività, ed in relazione ai lavori d'ammodernamento e ristrutturazione che la parte conduttrice si è impegnata ad eseguire, a propria cura e spese sugli immobili locati nel rispetto della normativa vigente. Pertanto il canone annuo viene stabilito dalle parti come segue: -
Dal 01.03.2012 al 28.02.2013 è di € 2.500,00. Dal 01.03.2013 al
pag. 5/9 28.02.2014 è di € 15.000; dal 01.03.2014 al 28.02.2015 € 20.000,00; dal
01.03.2015 al 28.02.2018 di € 24.000,00.” non consente di affermare che la parte conduttrice abbia inteso con la enunciazione “ a propria cura e spese” ( cfr. art. 6 del contratto e Cass. 6158\98) procedere ad addossarsi l'onere di ristrutturare l'immobile senza corrispettivo. Da tale previsione contrattuale si evince che le parti abbiano inteso compensare i costi dei lavori di ristrutturazione con un canone di fitto notevolmente ribassato per i primi anni.
In una locazione, le parti (locatore e conduttore) possono concordare specifiche disposizioni riguardo ai miglioramenti e alle addizioni apportate all'immobile; l'accordo raggiunto può derogare alle norme generali del codice civile, stabilendo le condizioni di rimozione, indennizzo e consenso per tali interventi.
Ininfluente rileva la circostanza di un eventuale consenso tacito o di fatto avendo già le parti concordato e stabilito che le opere di adeguamento e ristrutturazione sarebbero state interamente a carico della parte conduttrice.
Analogamente per le addizioni che, ai sensi dell'art. 1593 c.c., che essendo non separabili vengono disciplinate secondo la normativa dell'art. 1592 c.c.; la domanda va disattesa per quanto sopra esposto essendosi assunto parte conduttrice l'onere dell'esecuzione a proprie spese.
In tal senso la Cassazione, Sez. 3 - , Ordinanza n. 15317 del 06/06/2019
: “ Nel contratto di locazione, il diritto del conduttore alla indennità per i miglioramenti della cosa locata presuppone, ai sensi dell'art. 1592 c.c., che le relative opere siano state eseguite con il consenso del locatore, e tale consenso, importando cognizione dell'entità, anche economica, e della convenienza delle opere, non può essere implicito, né può
pag. 6/9 desumersi da atti di tolleranza, ma deve concretarsi in una chiara ed inequivoca manifestazione di volontà volta ad approvare le eseguite innovazioni, così che la mera consapevolezza (o la mancata opposizione) del locatore riguardo alle stesse non legittima il conduttore alla richiesta dell'indennizzo”.
Per i beni mobili strutture ed arredi (banchi, cucina, tavoli, utensili piatti, posate, bicchieri) funzionalmente collegate alla destinazione a ristorante, indicata nella locazione, va precisato che per la rimozione la parte locatrice avrebbe dovuto avvalersi della disciplina di cui all'art. 609 c.p.c., ma la locatrice alcun danno o ritardo ha subito dall'esistenza di questi beni nel locale, anzi avvalendosene ha potuto lucrare con un maggior canone sul fitto dell'immobile come bene adibito ad azienda struttura
“ristorante” ( documenti fiscali e foto) per il valore come da perizia di stima del Geom. e del dr. valutate in € 53.726,00 . Per_2 Per_3
Va quindi accolta la domanda per gli arredi e le attrezzature, descritte nella c.t.p. per l'indicato valore di € 53.726,00 con la condanna, secondo la quota ereditaria, degli eredi di , come in atti, al Persona_1
pagamento dell'importo indicato, oltre interessi come per legge dal dì della domanda al soddisfo.
L'appello va quindi accolto negli indicati limiti con la parziale riforma della gravata sentenza.
Per le spese di lite osserva il Collegio che, in caso di riforma in tutto o in parte della sentenza impugnata, occorre provvedere alla diversa attribuzione delle spese di lite in quanto il relativo onere deve essere attribuito e ripartito in relazione all'esito complessivo della lite e non in base al singolo grado.
Atteso il parziale accoglimento dell'appello e la prevalente soccombenza della parte appellante, la Corte ritiene di compensare tra le parti le spese pag. 7/9 di entrambi i gradi del giudizio nella misura di 1/3 condannando l'appellante al pagamento dei residui 2/3 solidalmente a favore degli appellati, eredi , come in atti. Persona_1
Le spese del presente grado del giudizio che vengono liquidate per l'intero, secondo il DM 147/22, il valore della causa, indeterminabile basso, gli scritti difensivi, la non particolare complessità della questione giuridica trattata, in € 4.996,00, oltre € 120,00 per spese ed il 15% per spese generali, IVA se dovuta, C.P.A come per legge;
per il primo grado, si confermano quelle liquidate dal Tribunale per l'intero in € 4.748,00 per il procedimento ordinario e per il cautelare in € 2.227,00, oltre € 190,00 per spese ed il 15% per spese generali, IVA se dovuta, C.P.A con la condanna di , come in atti, al pagamento a favore degli Parte_1
eredi di in atti, dei residui 2/3. Persona_1


P.Q.M.


La Corte d'Appello, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da nei confronti di , e Parte_1 Controparte_1 Controparte_3
, quali eredi di , come in atti, avverso la CP_2 Persona_1
sentenza del Tribunale di Latina n. 41/2020 così provvede:
1) In parziale riforma della gravata sentenza ed in parziale accoglimento dell'appello condanna per le rispettive quote ereditarie , e al Controparte_1 Controparte_3 CP_2 pagamento dell'importo di € 53.726,00, oltre interessi come per legge dal dì della domanda al soddisfo.
2) Compensa per entrambi i gradi per un terzo tra le parti le spese di lite.
3) Condanna la parte , e Controparte_3 Controparte_1 CP_2
, per le rispettive quote, al pagamento, in favore di
[...] [...]
, dei residui due terzi per le spese di lite. Liquidate per il Pt_1
pag. 8/9 presente grado per l'intero in € 4.996,00, oltre € 120,00 per spese ed il 15% per spese generali, IVA se dovuta, C.P.A come per legge;
mentre quelle di primo grado in € 4.748,00 per il procedimento ordinario e per il cautelare in € 2.227,00, oltre €
190,00 per spese ed il 15% per spese generali, IVA se dovuta,
C.P.A. come per legge.
Così deciso nella camera di consiglio della 7° SEZIONE, in data
22/05/2025.
Il Consigliere Ausiliario Il Presidente relatore/estensore Dottor
Avv. Paolo Caliman Franco Petrolati
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