N. R.G. 54/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI ANCONA
SECONDA SEZIONE CIVILE
La Corte, nelle persone dei seguenti magistrati:
dott. Guido Federico Presidente dott. Maria Ida Ercoli Consigliere dott. Valentina Rascioni Consigliere relatore ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
nella causa civile in II grado iscritta al N° 54 del Ruolo generale dell'anno 2022, promossa da
(C.F. ), (C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2
, (C.F. ) e C.F._2 Parte_3 C.F._3
(C.F. , tutti rappresentati e difesi Parte_4 C.F._4 dall'avv. Federica Ciciliani per procura in calce all'atto di citazione in riassunzione
- Appellanti -
CONTRO

pagina 1 di 12 (C.F. ), (C.F. CP_1 C.F._5 CP_2
e ), tutti quali C.F._6 Controparte_3 C.F._7 eredi di e tutti rappresentati e difesi dall'avv. Micaela Dentici per Per_1 procura in calce alla comparsa di costituzione nel presente grado
- Appellata –
NONCHE' CONTRO

(C.F. Controparte_4
) in persona del liquidatore, rappresentata e difesa dall'avv. Andrea P.IVA_1
Coen per procura in calce alla comparsa di costituzione nel presente grado
- Appellata –

E NEI CONFRONTI DI

Controparte_5
-Appellata contumace -

OGGETTO: giudizio di rinvio riassunto a seguito dell'ordinanza n.29189 pronunciata dalla Corte di Cassazione, Terza Sezione Civile all'esito della camera di consiglio tenutasi in data 09.06.2021

Sulle CONCLUSIONI

Per gli appellanti:
“Accertata la validità del contratto di locazione, non affetto da nullità per le causali di cui in narrativa, respingere l'appello proposto dalla
[...]
(…) con conseguente conferma della Parte_5
In via subordinata ai sensi dell'art. 394 c.p.c.: nella denegata e non creduta ipotesi in cui il contratto dovesse essere ritenuto nullo, dichiarare comunque dovuta la somma di euro 10.800,00 per lavori di ripristino dei locali, nonché la somma di euro 7.500,00 per occupazione senza titolo dal mese di luglio 2007 sino alla riconsegna delle chiavi avvenuta in data
pagina 2 di 12 06.11.2007, considerando una somma per l'occupazione di euro 1.500,00 mensili, oltre interessi. Con vittoria di spese, diritti e onorari del giudizio di legittimità e del presente giudizio. In via istruttoria (…)”

Per gli appellati CP_2 CP_1

“Piaccia all'Ecc.ma Corte adita, ogni contraria istanza anche istruttoria disattesa ed eccezione reietta:
- in va principale, respingere con qualsivoglia statuizione l'avverso gravame, dando atto dell'intervenuto giudicato sulla sentenza di secondo grado n. 450/17 con riferimento alla richiesta risarcitoria avanzata nei confronti dell'Ing. e CP_2 comunque perché inammissibile, improponibile, non provato e ad ogni modo infondato in fatto ed in diritto;

- in via subordinata, nella denegata ipotesi di accoglimento della domanda avanzata nei confronti dell'Ing. condannare la ora CP_2 Controparte_6
in persona del legale rappresentante pro-tempore, Controparte_5
l predetto professionista da quanto questi ultimi fossero eventualmente condannati a pagare all'appellante. Con vittoria di spese e competenze di causa”.

Per l'appellata “ : Controparte_4

“Piaccia all'Ill.ma Corte di Appello adita, rigettata ogni contraria istanza In via principale: ai sensi dell'art. 394, ult.co. cpc, in applicazione del principio di diritto enunciato nella sentenza Cass. n. 29188/2021, in riforma della sentenza di primo grado e della Corte d'appello, dichiarare nullo, ai sensi degli artt. 59 e 164 D.Lgs 42/2004, il contratto di locazione sottoscritto inter partes il 27.7.2007, per i motivi esposti in narrativa, con ogni conseguente statuizione, ivi compresa la condanna alla restituzione di quanto già versato ai Sigg.ri dal socio di Parte_1
in esecuzione della senten o grado ad Parte_6 oggi pari ad euro 33.000,00, salvo migliore quantificazione oltre interessi e rivalutazione monetaria, e per l'effetto - rigettare le domande riconvenzionali – principali e subordinate - di cui alla comparsa di costituzione e risposta 9.7.2009 dei convenuti sig.ri perché infondate in fatto ed in diritto, oltre che Parte_1 eccessive e non pro ro ammontare;
nonché quella svolta dall'Ing. Per_1 on la comparsa di costituzione e risposta con chiamata in causa di terzo in
[...] zia 9.7.2009, perché altrettanto infondata in fatto ed in diritto, oltreché eccessiva e non provata nel suo ammontare;

- condannare i convenuti sig.ri , , e al Pt_2 CP_7 Pt_4 Parte_3 risarcimento dei danni così causati in danno dell'attrice, che verranno pagina 3 di 12 specificamente quantificati in corso di causa e che ad oggi, salvo miglior conteggio, vengono indicati in € 15.000,00 o in quella somma maggiore o minore ritenuta di giustizia oltre interessi e rivalutazione In subordine, nel merito: rigettate le domande riconvenzionali – principali e subordinate - di cui alla comparsa di costituzione e risposta 9.7.2009 dei convenuti sig.ri perché infondate in fatto ed in diritto, oltre che Parte_1 eccessive e non l loro ammontare;
nonché quella svolta dall'Ing. Per_1 on la comparsa di costituzione e risposta con chiamata in causa di terzo in
[...] zia 9.7.2009, perché altrettanto infondata in fatto ed in diritto, oltreché eccessiva e non provata nel suo ammontare;

- accertato l'inadempimento contrattuale dei convenuti sig.ri , , Pt_2 CP_7
e in ordine al contratto di locazione 27.7.2007 per cui è Pt_4 Parte_3 in attualmente in liquidazione, Controparte_4 in persona del liquidatore sig. dichiarare la risoluzione del citato CP_8 contratto di locazione 27.7. nare i convenuti sig.ri , Pt_2
, e al risarcimento dei danni così causati in CP_7 Pt_4 Parte_3 danno dell'attrice, oltre alla restituzione in favore dell'attrice della somma di € 3.000,00 quale deposito cauzionale;
danni che verranno specificamente quantificati in corso di causa e che ad oggi, salvo miglior conteggio, vengono indicati in € 15.000,00 o in quella somma maggiore o minore ritenuta di giustizia, oltre interessi e rivalutazione;

- accertato inoltre l'inadempimento contrattuale in ordine all'incarico professionale dell'Ing. in ordine ai fatti di causa, condannarlo, ex artt. 1176 e 1218 Per_1
c.c., in i sig.ri , , e al Pt_2 CP_7 Pt_4 Parte_3 risarcimento dei danni così causati in danno dell'attrice; danni che verranno specificamente quantificati in corso di causa e che ad oggi, salvo miglior conteggio, vengono indicati in € 15.000,00 o in quella somma maggiore o minore ritenuta di giustizia, oltre interessi e rivalutazione;

- inoltre, visto il rapporto di garanzia dedotto in giudizio dall'Ing. e la Per_1 conseguente costituzione della Compagnia Controparte_6 [...]
in persona del legale rappresentante, condannare Controparte_9 quest'ultima – in solido con il convenuto Ing. – al risarcimento dei danni CP_2 causati all'attrice; danni che ad oggi, salvo miglior conteggio, vengono indicati in
€ 15.000,00 o in quella somma maggiore o minore ritenuta di giustizia;
il tutto con maggiorazione di interessi e rivalutazione monetaria. In ogni caso rigettare l'avversa richiesta di condanna alle spese del giudizio di legittimità, essendo rimaste le controparti tutte contumaci in Cassazione. Con vittoria di spese e compensi, oltre il rimborso forfettario per spese generali oltre IVA e CPA come per legge, relativi a tutti i gradi di giudizio, ivi compreso quello di Cassazione”

pagina 4 di 12 FATTI DI CAUSA
L' ha convenuto Controparte_4 dinanzi al Tribunale di AN , , ed al Parte_1 Pt_2 Pt_3 Parte_4 fine di ottenere la risoluzione del contratto di locazione stipulato tra le parti in data 20.07.2007 e la restituzione della cauzione versata, lamentando che nell'immobile sarebbero stati presenti vizi occulti tali da impedire che venisse destinato alla prevista attività di ristorazione;
la società attrice ha altresì chiesto che i proprietari vengano condannati al risarcimento dei danni in via solidale con l'ing. il quale avrebbe indotto la conduttrice a ritenere agevole e Per_1 rapida la ristrutturazione dell'immobile e non avrebbe comunque provveduto in modo adeguato alle pratiche amministrative a lui affidate.
Costituendosi in giudizio, i locatari hanno contestato la fondatezza della domanda attorea, tenuto conto di quanto emerso dall'accertamento tecnico preventivo già svolto su ricorso della controparte, ed hanno chiesto in via riconvenzionale la condanna dell'attrice al pagamento di tutti i canoni dovuti e delle spese necessarie per il ripristino dell'immobile.
Si è costituito anche il professionista convenuto, il quale ha eccepito di aver debitamente adempiuto al proprio incarico ed ha chiesto in via riconvenzionale il pagamento del compenso concordato con la società attrice, sollecitando comunque il differimento della prima udienza al fine di evocare in giudizio la compagnia assicuratrice della propria responsabilità professionale per esserne eventualmente manlevato.
E' stata così chiamata in giudizio la la quale si è Controparte_6 costituita contestando la domanda attorea, eccependo il difetto di copertura e chiedendo comunque che si tenga conto della franchigia contrattualmente prevista.
All'esito dell'interrogatorio libero delle parti, il Tribunale di AN ha rigettato tutte le domande proposte dall' in accoglimento delle Controparte_4 domande proposte in via riconvenzionale, invece, ha condannato la società attrice pagina 5 di 12 a versare in favore dei proprietari i canoni dovuti e le spese di ripristino ed a pagare in favore dell'ing. il compenso concordato;
ha infine posto a carico CP_2 della soccombente tutte le spese processuali, condannandola anche al risarcimento dei danni ai sensi dell'art. 96 c.p.c..
Il primo giudice ha in particolare ritenuto che la conduttrice fosse sin dall'inizio consapevole delle caratteristiche dell'immobile e degli interventi da realizzare per ottenerne l'agibilità, essendo stata sin dall'inizio immessa nel possesso dei locali e delegata dai proprietari a richiedere ogni necessaria autorizzazione;
in tale contesto, il mancato avvio dell'attività prevista non poteva giustificare la risoluzione del contratto per inadempimento da parte dei locatari, essendo piuttosto imputabile all'inerzia da parte della conduttrice.
Avverso tale sentenza ha proposto appello l' lamentando Controparte_4 che il primo giudice non abbia tenuto conto ai sensi dell'art. 1337 c.c. del comportamento tenuto dai proprietari e dal professionista incaricato, i quali avrebbero occultato le reali condizioni dell'immobile; ha altresì censurato l'omessa pronuncia in merito all'eventuale nullità del contratto per difetto di comunicazione alla Sovrintendenza ai sensi degli artt. 59 e 164 del D. Lgs. 42/2004, discutendosi di un immobile soggetto a vincolo.
Si sono costituiti in tale grado la (subentrata alla Controparte_5
e gli appellati chiedendo il rigetto del Controparte_6 Parte_1 gravame e la conferma della pronuncia appellata;
nonostante la regolarità della notifica, invece, è rimasto contumace l'ing. Per_1
Con sentenza depositata in data 24.03.2017 la Corte d'Appello ha parzialmente riformato la pronuncia gravata, rigettando la domanda proposta dall'ing. al CP_2 fine di ottenere il proprio compenso, revocando la condanna dell' CP_4 al risarcimento dei danni ai sensi dell'art. 96 c.p.c. e modificando di
[...] conseguenza la regolazione delle spese di lite.
I giudici di secondo grado hanno in particolare ritenuto che il professionista non abbia adeguatamente svolto il proprio incarico e che pertanto debba essere condivisa l'eccezione d'inadempimento proposta dalla società appellata;
tenuto pagina 6 di 12 conto delle problematiche effettivamente presenti nell'immobile, hanno altresì revocato la condanna dell'appellante al risarcimento ai sensi dell'art. 96 c.p.c..
Avverso tale sentenza ha proposto ricorso per cassazione l'
[...]
, lamentando l'errata interpretazione del contratto di Controparte_4 locazione intercorso tra le parti e l'erronea valutazione degli elementi emersi dall'istruttoria, oltre che l'omesso esame della citata eccezione di nullità.
Con ordinanza in data 09.06.2021 la Corte di Cassazione ha accolto il terzo motivo di ricorso, rilevando che i giudici d'appello non hanno esaminato la questione relativa all'eventuale nullità del contratto di locazione per omessa comunicazione alla Sovrintendenza ai sensi degli artt. 164 e 59 del D. Lgs.
42/2004; ha pertanto cassato la pronuncia di secondo grado, rinviando a questa
Corte in diversa composizione anche al fine della regolazione delle spese del giudizio di legittimità.
, , ed hanno riassunto il giudizio, Parte_1 Pt_2 Pt_3 Parte_4 contestando che tale questione sia stata mai eccepita dall' Controparte_4 nel corso del primo grado di giudizio o in appello ed evidenziando
[...] comunque che potrebbe essere fatta valere solo dallo Stato;
hanno quindi chiesto la conferma della sentenza di primo grado, chiedendo in subordine la condanna della controparte al pagamento dei costi di ripristino dei locali e dell'indennità per la loro occupazione senza titolo.
Si è costituita nella presente fase l' ribadendo il vincolo Controparte_4 discendente dalla pronuncia di legittimità; la società conduttrice ha quindi chiesto che venga dichiarata la nullità del contratto di locazione e che le controparti vengano condannate a restituire le somme ricevute ed a risarcire i danni, ribadendo in subordine le domande già proposte e rinnovando le proprie istanze istruttorie.
Si sono altresì costituiti nel presente grado ed CP_1 Controparte_3 quali eredi dell'ing. i quali hanno eccepito il giudicato CP_2 Per_1 ormai intervenuto per quanto riguarda la posizione del proprio dante causa.
E' invece rimasta contumace Controparte_5
pagina 7 di 12 La causa è stata infine trattenuta in decisione in data 02.07.2024, con assegnazione alle parti dei termini previsti dall'art. 190 c.p.c..

RAGIONI DELLA DECISIONE
1) Il presente giudizio di rinvio è volto in primo luogo a verificare l'eventuale nullità ai sensi dell'art. 164 del D. Lgs. 42/2004 del contratto di locazione intercorso tra , , ed e l' Parte_1 Pt_2 Pt_3 Parte_4 [...] tenuto conto che, pur discutendosi di un immobile Controparte_4 vincolato, il trasferimento della sua detenzione non è stato denunciato alla
Sovrintendenza secondo quanto previsto dall'art. 59 del medesimo decreto nel testo vigente ratione temporis.
Tale eccezione, sollevata dalla conduttrice sin dal primo grado di giudizio
(cfr. pagg. 15-16 dell'atto di citazione) e meglio approfondita nei successivi gradi, dev'essere disattesa.
La giurisprudenza ha avuto infatti occasione di approfondire la peculiare natura della sanzione originariamente prevista dall'art. 61 della L.
01.06.1939 n.1089 con riferimento ai contratti aventi ad oggetto beni sottoposti a vincolo storico o artistico stipulati senza la necessaria comunicazione alla Sovrintendenza, chiarendo che tale nullità “ha carattere relativo, in quanto prevista nel solo interesse dello Stato, e, pertanto, non può essere fatta valere nei rapporti fra altri soggetti, incluse le parti stipulanti” (cfr. Cass. S.U., sentenza n.5070 del 24.11.1989) e neppure può
“essere rilevata d'ufficio dal giudice” (cfr. Cass. Sez. II, sentenza n.10920 del 24.05.2005).
Le medesime conclusioni sono state tratte per quanto riguarda l'analoga sanzione oggi prevista dall'art. 164 del D. Lgs. 22.01.2004 n.42, essendo stata ravvisata anche in tal caso un'ipotesi di nullità “relativa - unico pagina 8 di 12 legittimato a farla valere essendo il Ministero competente al rilascio di detta autorizzazione” (cfr. Cass. Sez. II, sentenza n.30984 del 27.11.2019).
2) Debbono quindi essere riesaminate nel merito le domande sin dall'inizio proposte e ribadite in via subordinata nella presente sede dall'
[...]
volte ad ottenere la risoluzione del contratto di locazione per CP_4 inadempimento dei proprietari e la condanna di questi ultimi al risarcimento dei danni conseguenti.
Entrambe le domande debbono essere rigettate.
E' stato infatti chiarito che, “nei contratti di locazione relativi ad immobili destinati ad uso non abitativo, grava sul conduttore l'onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell'attività che intende esercitarvi, nonché al rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative, con la conseguenza che, ove egli non riesca ad ottenere tali autorizzazioni, non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento a carico del locatore, e ciò anche se il diniego sia dipeso dalle caratteristiche proprie del bene locato, sicché la destinazione particolare dell'immobile (tale da richiedere che lo stesso sia dotato di precise caratteristiche e che attenga specifiche licenze amministrative) diviene rilevante - quale condizione di efficacia, elemento presupposto o, infine, contenuto dell'obbligo assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godimento dell'immobile in relazione all'uso convenuto - solo se abbia formato oggetto di specifica pattuizione, non essendo sufficiente la mera enunciazione, in contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso e l'attestazione del riconoscimento dell'idoneità dell'immobile da parte del conduttore” (leggasi da ultimo Cass. Sez. III, ordinanza n.14067 del 22.05.2023).
Nel caso di specie, al momento della stipula la società conduttrice ha espressamente dichiarato “di aver preso visione dell'immobile e di ritenerlo adatto all'uso convenuto”, ovvero “allo svolgimento dell'attività di ristorazione”, ribadendo “espressamente di ben conoscere ed accettare” lo
“stato di fatto e di diritto in cui si trova” (art. 2 del contratto di locazione).
pagina 9 di 12 Tale dichiarazione viene ribadita anche nell'art. 7, in cui si dà atto che la conduttrice è stata immessa nel possesso dei locali sin dal momento della stipula, e soprattutto nell'art. 10, in cui le parti prevedono che il contratto si risolverà “nella sola ipotesi in cui il conduttore non riuscisse ad ottenere per fatti a lui non imputabili e per problemi insanabili e oggettivamente insuperabili (..) tutte le necessarie autorizzazioni obbligatorie per aprire la citata attività di ristorazione”, con onere di comprovare tali problematiche attraverso documenti da far pervenire ai proprietari a mezzo raccomandata, dal ricevimento della quale decorreranno gli effetti dell'eventuale risoluzione.
La società conduttrice, tuttavia, non ha invocato tale peculiare previsione e soprattutto non ha comprovato di aver ricevuto alcun concreto rifiuto da parte delle amministrazioni competenti, secondo quanto rilevato dai precedenti giudici e non specificamente censurato dall'odierna appellata.
Le precedenti pronunce non sono state censurate neppure nei capi in cui è stato escluso che l'immobile oggetto di causa possa considerarsi abusivo, essendo necessario procedere soltanto ad una modesta variazione catastale per consentire l'avvio dell'attività di ristorazione.
Tenuto conto che la società conduttrice si era assunta qualsiasi onere a riguardo, ricevendo anche una specifica delega da parte dei proprietari, non sussistono ragioni per ravvisare alcun inadempimento in capo agli odierni attori in riassunzione;
maggiori elementi non potrebbero trarsi neppure dalle prove orali di cui viene chiesta nuovamente l'ammissione.
La sentenza del Tribunale di AN in data 24.04.2012 dev'essere quindi confermata nel capo in cui ha rigettato la domanda di risoluzione e la connessa domanda di risarcimento danni proposte dall' Parte_7
[...]
3) Non essendosi realizzati i presupposti per la risoluzione del contratto di locazione, né per esonerare il conduttore dal pagamento del canone (cfr.
Cass. Sez. II, ordinanza n.27485 del 28.10.2019), s'impone la conferma della sentenza del Tribunale anche nel capo in cui il primo giudice ha accolto pagina 10 di 12 la domanda proposta dagli odierni attori in riassunzione al fine di ottenere il pagamento di tutti i canoni ivi meglio specificati ed anche il rimborso delle spese necessarie per il ripristino dell'immobile, secondo quanto previsto nell'art. 7 ultimo comma del contratto stipulato tra le parti.
4) Come eccepito dagli appellati e poi, il ricorso per cassazione CP_1 CP_2 non ha investito alcuno tra i capi relativi al rapporto processuale tra la società conduttrice e l'ing. essendo state sollevate censure Per_1 fondate soltanto sul contratto intercorso con gli odierni attori in riassunzione e sulle norme che regolano il contratto di locazione: la sentenza di secondo grado risulta quindi passata in giudicato nei capi relativi al rapporto con il citato professionista ed all'eventuale manleva da parte della Controparte_5
Analoghe conclusioni debbono trarsi per quanto riguarda il rigetto della domanda di risarcimento ai sensi dell'art. 96 c.p.c., non essendo stato in alcun modo censurato il capo della sentenza in cui i precedenti giudici d'appello l'hanno rigettata, riformando sotto tale profilo la pronuncia di primo grado.
5) L'esito complessivo del presente giudizio, caratterizzato dalla soccombenza praticamente totale della società conduttrice, ne impone la condanna a rifondere in favore degli odierni attori in riassunzione le spese anticipate per il giudizio di legittimità e per il presente grado, secondo gli importi liquidati in dispositivo in considerazione del valore della causa e dell'attività processuale complessivamente svolta.
Tenuto conto della peculiare posizione processuale, sussistono invece i presupposti per compensare integralmente le spese nei confronti degli eredi dell'ing. e della compagnia assicuratrice per la sua responsabilità Per_1 professionale.
Nessun provvedimento dev'essere da ultimo adottato in merito alle spese delle precedenti fasi di giudizio, non specificamente censurate dagli attori in riassunzione e comunque regolate in modo coerente rispetto all'esito complessivo della causa.
pagina 11 di 12


P.Q.M.


La Corte d'Appello, definitivamente pronunciando,
CONFERMA la sentenza depositata dal Tribunale di AN in data 26.04.2012 nel capo in cui ha rigettato tutte le domande proposte dalla Controparte_4
, nonché nei capi in cui ha condannato la medesima parte a versare
[...] in favore di , , ed i canoni di locazione Parte_1 Pt_2 Pt_3 Parte_4
e le spese di ripristino ivi meglio indicate, oltre ai costi sostenuti per la consulenza di parte nell'ambito dell'accertamento tecnico preventivo.
CONDANNA la a Controparte_4 Controparte_4 rifondere le spese processuali in favore di , , ed Parte_1 Pt_2 Pt_3 [...]
liquidate nell'importo pari ad euro 3.200,00 per compenso professionale Parte_4 per quanto riguarda la fase di legittimità ed in euro 636,53 per esborsi ed euro
5.000,00 per compenso professionale per quanto riguarda il presente giudizio di rinvio, in entrambi i casi oltre a rimborso forfettario spese generali e ad oneri fiscali e previdenziali nella misura di legge.
COMPENSA integralmente le spese per quanto riguarda le altre parti.
Così deciso in AN, nella camera di consiglio del 29 gennaio 2025
Consigliere estensore Il Presidente dott. Valentina Rascioni dott. Guido Federico
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