R E P U B B L I C A I T A L I A N A
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI NAPOLI
VIII sezione civile riunita in camera di consiglio in persona dei magistrati:
- dr. Alessandro Cocchiara - Presidente –
-dr. Antonio Quaranta - Consigliere –
- dr. Massimiliano Sacchi - Consigliere Relatore ha pronunziato la seguente:
S E N T E N Z A nel processo civile d'appello iscritto al n. 2380/2022, avverso la sentenza n. 9453/2021, pronunziata dal Tribunale di Napoli, pubblicata in data 19/11/2021, non notificata, pendente
TRA
(C.F.: , con sede in Quarto (NA) al Parte_1 P.IVA_1
Corso Italia n. 386/388, in persona del legale rapp.te p.t. P_
, (C.F.: ), rappresentata e difesa, giusta
[...] C.F._1
procura in calce all'atto d'appello, dall'avv. Agnese Carannante (C.F.:
; C.F._2
APPELLANTE
E
Avv. NI CA (c.f. ), dom.to in Pozzuoli C.F._3
(NA) alla via Pietro Ragnisco n. 2, procuratore di sé stesso;

APPELLATO NONCHE'
(C.F. ), in persona del legale rapp.te p.t., Controparte_2 P.IVA_2
, elettivamente domiciliata in Napoli alla via Agnano Controparte_3
Astroni n. 386, nello studio degli avv.ti Antonio Sabino (C.F.
e Gianna Staiano (C.F. ), C.F._4 C.F._5
che la rappresentano e giusta procura in atti;

APPELLATA
E
(C.F. ), in qualità di erede Controparte_4 CodiceFiscale_6
del Notaio rappresentato e difeso dagli Avv.ti Marco Persona_1
Ferraro (C.F. ) e Maurizio Gugliotta (C.F. CodiceFiscale_7 [...]
), giusta procura in calce alla comparsa di C.F._8
costituzione e risposta;

APPELLATO
Oggetto: preliminare di vendita di bene immobile;
preteso inadempimento contrattuale del promittente venditore e pretesa responsabilità professionale del Notaio per omessa esecuzione visure ipocatastali.
Conclusioni: l'appellante, nelle note scritte depositate in data
8.11.2024, nel riportarsi alle conclusioni formulate nell'atto di appello, così concludeva: “- Riformare la sentenza appellata relativamente ai capi impugnato e per l'effetto accogliere le domande proposte in primo grado, segnatamente nell'atto di citazione promosso contro il Notaio
e e nella comparsa di costituzione e Persona_1 Controparte_2
pag. 2/28 risposta depositata nell'ambito del giudizio promosso da NI CA,
(giudizi riuniti) che si abbiano per integralmente ripetuti e trascritti”;
NI CA, nelle note scritte depositate in data 23.10.2024, concludeva come segue: “1) dichiarare passata in giudicato la sentenza impugnata limitatamente ai capi riguardanti le domande formulate dallo scrivente avv. NI CA;
2) confermare in ogni caso la sentenza impugnata relativamente alle statuizioni sulla legittimità del recesso esercitato dallo scrivente ed alla condanna della Parte_1
al pagamento della somma di euro 41.000,00, oltre spese di giudizio;
3) in via subordinata dichiarare la risoluzione del contratto preliminare stipulato tra le parti in data 25.02.2014 per inadempimento della
[...]
e, per l'effetto, condannare la convenuta in persona del l.r.p.t. Parte_1
al risarcimento dei danni in favore dell'istante, quantificati in €
41.000,00 (tenuto conto della somma versata da in corso di Parte_1
causa); 4) vittoria di spese, diritti ed onorari di lite oltre IVA e CPA e spese generali nella misura del 15% come per legge”;
l'appellata nelle note depositate in data 7.11.2024, così Controparte_2
concludeva: “confermare la sentenza n. 9453/2021 emessa dal Tribunale di Napoli, e pertanto accogliere le conclusioni già formulate in primo grado e da intendersi ivi integralmente riprodotte e trascritte;
Rigettare le domande attoree tutte, così come formulate, perché infondate in fatto ed in diritto per i motivi esposti, e per l'effetto confermare la impugnata sentenza. In ogni caso: Con vittoria di spese nella misura del 15%, competenze ed onorari, come per legge, con attribuzione al sottoscritto procuratore anticipatario”;
pag. 3/28 nelle note depositate in data 4.11.2024, così Controparte_4
concludeva: “- In via principale: rigettare l'appello proposto dalla
[...]
con integrale conferma della sentenza n. 9453/2021 del Parte_1
19.11.2021 del Tribunale di Napoli - Giudice dott. Mauro Impresa - depositata in data 19.11.2021, nel procedimento recante R.G.N.
23411/2014 anche in punto di statuizione delle spese legali e con vittoria, di spese e competenze legali anche del gravame comprese spese generali, IVA e CPA”.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
§ 1.
Con citazione, notificata in data 11.9.2014, NI CA evocava in giudizio la esponendo: che il 25.2.2014 aveva stipulato Parte_1
con , legale rappresentante della un contratto Controparte_1
preliminare di compravendita, avente ad oggetto l'immobile sito in
Quarto al corso Italia n. 388 per il corrispettivo di euro 200.000,00; che, secondo l'accordo intercorso tra le parti, il promissario acquirente avrebbe dovuto versare, a titolo di caparra confirmatoria, la somma di euro 41.000,00 (di cui euro 1.000,00 in contanti alla sottoscrizione ed euro 40.000,00 con assegno circolare entro trenta giorni dalla stipula del preliminare), e la restante parte del prezzo, pari ad euro
159.000,00, al momento della stipula del definitivo, successivamente alla concessione del mutuo all'acquirente; che a seguito delle verifiche compiute per ottenere un mutuo aveva scoperto che l'immobile, oggetto del contratto, era gravato da ipoteca giudiziale iscritta il
16.2.1994 e rinnovata il 5.2.2014; che a causa della presenza di tale pag. 4/28 vincolo gli era stata negata la concessione del finanziamento;
che, con raccomandata del 15.5.2014, aveva invitato la promittente venditrice a provvedere alla cancellazione dell'ipoteca; che, stante la mancanza di alcun riscontro da parte della con missiva del 8.7.2014, le comunicava l'intenzione di recedere dal contratto, tenuto conto della insistenza dell'ipoteca sul bene, in contrasto con quanto dichiarato al punto 7) di cui al preliminare di vendita, chiedendo il versamento della somma di euro 82.000,00, pari al doppio della caparra versata.
Sulla scorta di tali premesse, l'istante chiedeva al Tribunale di Napoli di dichiarare l'inadempimento contrattuale della di accertare e dichiarare la risoluzione del contratto in ragione del legittimo recesso esercitato ex art. 1385, comma II, c.c. e per l'effetto di voler condannare la al pagamento della somma di euro 82.000,00, pari al doppio della caparra versata. In via subordinata, chiedeva di dichiarare la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento della e condannarla a risarcire il danno, quantificato in euro 82.000,00.
Con comparsa depositata in data 5.3.2015, si costituiva in giudizio la la quale deduceva: che aveva acquistato l'immobile, Parte_1
oggetto del preliminare, con atto per notar del Persona_1
3.10.2008, dalla e che, al momento dell'acquisto, la Controparte_2
venditrice aveva garantito che l'immobile ceduto era libero da iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli;
che, avendo subito la sospensione della convenzione di finanziamento in essere fino a quel momento con le società ND e era venuta a CP_5
conoscenza del fatto che il 16.2.2014 sull'immobile, oggetto di pag. 5/28 preliminare di compravendita, era stata iscritta ipoteca in rinnovazione da parte della per un Controparte_6
debito contratto dalla in ragione di tanto, aveva tentato di CP_2
restituire al promissario acquirente la somma di euro 41.000,00 che aveva ricevuto a titolo di caparra;
che, avendo subito un danno dall'iscrizione ipotecaria, aveva citato in giudizio, innanzi al Tribunale di Napoli, il notaio e la per ottenere la Persona_1 Controparte_2
condanna degli stessi alla cancellazione dell'ipoteca ed al risarcimento dei danni subiti.
Ed invero, la con citazione notificata il 12.1.2015, conveniva in giudizio il notaio e la deducendo che: Persona_1 Controparte_2
l'iscrizione ipotecaria aveva compromesso la sua immagine commerciale con i fornitori, tanto che, a fine marzo 2014, la
ND, e, successivamente, la avevano sospeso la CP_5
convenzione di finanziamento;
la perdita dell'accesso al credito aveva ridotto la sua possibilità di investimento e guadagno, determinando la riduzione del fatturato, nel 2014, del 33% rispetto all'anno precedente a causa di un calo nella vendita delle automobili pari al 40%, ragion per cui era stata costretta a dismettere l'area espositiva subendo un danno, pari ai costi per lo smantellamento, di euro 30.000,00, somma che si aggiungeva al danno consistente nell'importo che NI CA pretendeva a titolo di ripetizione del doppio della caparra, pari ad euro
82.000,00.
La chiedeva, pertanto, previa riunione del giudizio da essa instaurato nei confronti di e della Persona_1 Controparte_2
pag. 6/28 avente n. 370/2015 RG, a quello anteriormente proposto dal CA, di accertare e dichiarare la responsabilità del Notaio e della CP_2
per avere attestato la libertà del cespite da pesi e vincoli, e condannarsi gli stessi, in solido o secondo le diverse rispettive responsabilità, al risarcimento dei danni da essa patiti, in conseguenza della taciuta iscrizione pregiudizievole, nonché a tenerla indenne di quanto fosse stata condannata a pagare in favore di NI CA.
La nel costituirsi in giudizio, deduceva che la aveva Controparte_2
stipulato il contratto di compravendita dell'immobile gravato da ipoteca solo all'esito di tutte le verifiche in ordine all'assenza di vincoli e pregiudizi sull'immobile, avendo essa messo a disposizione del notaio professionista di fiducia dell'acquirente, tutta la Per_1
documentazione necessaria a verificare la condizione dell'immobile.
Inoltre, la società convenuta affermava che, avendo transatto la lite con la , non aveva motivo di ritenere che vi Controparte_6
fossero vincoli sull'immobile.
Sulla scorta di tali difese, concludeva per il rigetto della domanda proposta dalla e, in via subordinata, in caso di Parte_1
accoglimento anche parziale delle pretese della chiedeva di Pt_1
essere tenuta indenne, dal notaio da ogni Persona_1
conseguenza pregiudizievole e, in via ulteriormente gradata, ove fosse stata accertata la sua responsabilità in via solidale con
[...]
chiedeva di accertare e dichiarare la misura delle rispettive Per_1
responsabilità.
pag. 7/28 Il notaio nel costituirsi in giudizio, evidenziava che Persona_1
aveva adempiuto agli obblighi professionali, in relazione alla stipula del contratto di compravendita tra la e la e che, Pt_1 CP_2
dalle ispezioni ipotecarie da essa eseguite in data 2.10.2008, non era emersa quella ipotecaria oggetto di contestazione. Deduceva, inoltre, che la era al corrente dell'iscrizione pregiudizievole, sicché CP_2
quanto da essa dichiarato al momento della stipula del contratto, circa la mancata sussistenza di iscrizioni pregiudizievoli, costituiva grave inadempimento contrattuale.
Alla luce di tali difese, chiedeva di rigettare le Persona_1
pretese avanzate nei propri confronti e, in via subordinata, di limitare il risarcimento del danno tenendo conto delle previsioni degli artt.
1123, 1225 e 1227 c.c..
Alla prima udienza, NI CA accettava, a titolo di acconto sul maggior avere, la somma di euro 41.000,00.
Il Tribunale, disposta la riunione dei giudizi, istruiva la causa mediante l'escussione dei testi indicati dalla e, all'esito, tratteneva la causa in decisione, con concessione dei termini ex art. 190 c.p.c..
Con ordinanza emessa in data 26.4.2019, il primo Giudice rimetteva la causa sul ruolo istruttorio, onde espletare una CTU volta alla ricostruzione delle variazioni catastali dell'immobile oggetto di causa e per chiarire se, in data 3.10.2008, dalle visure dei registri immobiliare, risultava l'iscrizione dell'ipoteca giudiziale.
pag. 8/28 Depositato, in data 30.05.2019, l'elaborato peritale, la causa veniva riservata in decisione all'udienza del 28.11.2019, previa concessione alle parti dei termini per il deposito degli scritti conclusivi ex art. 190
c.p.c..
Quindi, il Tribunale di Napoli, pronunciando la sentenza in epigrafe indicata, così provvedeva: “1)dichiara la legittimità del recesso esercitato da NI CA rispetto al contratto preliminare concluso il 25.2.2014 con la 2)condanna la al Parte_1 Pt_1
pagamento della somma di euro 41.000,00 con interessi legali dal
18.7.2014 al saldo;
3)rigetta le domande proposte dalla Parte_1
nei confronti di e della 4)condanna la Persona_1 Controparte_2
al pagamento delle spese del giudizio sostenute da NI Pt_1
CA, da e dalla spese che liquida in Persona_1 Controparte_2
euro 6.000,00 per il primo ed in euro 8.000,00 ciascuna per la seconda e la terza, oltre per tutti al rimborso forfettario, all'iva ed alla cpa;
5)pone le spese della ctu, per l'importo di cui al decreto di liquidazione del
6.6.2019, a carico della . Parte_1
§ 2.
Il Tribunale, con la gravata sentenza, accoglieva la domanda proposta da NI CA, sostenendo che il recesso dal contratto preliminare, da questi stipulato con la in data 25.2.2014, fosse legittimo poiché
l'insistenza dell'ipoteca “sull'immobile oggetto del contratto a favore della integra un evidente e grave Controparte_7
inadempimento” della promissaria venditrice, la quale aveva pag. 9/28 garantito la libertà dell'immobile da iscrizioni pregiudizievoli, come risultante dal tenere dell'art 7 del contratto.
Pertanto, il Tribunale, ai sensi dell'art. 1385, II comma c.c., riconosceva il diritto dell'attore ad esigere il pagamento del doppio della caparra versata e, tenuto conto dell'avvenuto pagamento, in corso di causa, della minor somma di euro 41.000,00, condannava la a pagare, al
CA, il restante importo di euro 41.000,00.
Il Tribunale rigettava, invece, le domande avanzate dalla nei confronti della e di Controparte_2 Persona_1
Il primo Giudice osservava, quanto alla domanda proposta nei confronti del notaio che “l'inadempimento posto in Persona_1
essere (mancata rilevazione dell'esistenza dell'iscrizione ipoteca e mancato avvertimento della sua esistenza) non può ritenersi fonte di un danno per la .
Inoltre, il Tribunale osservava che, siccome il contratto tra la e la ra stato stipulato a seguito di una lunga trattativa intercorsa CP_2
tra le parti, durante la quale la era venuta a conoscenza dell'iscrizione ipotecaria, come risultava dalla documentazione presente agli atti di causa, doveva escludersi che la presenza dell'ipoteca sul bene fosse pregiudizievole per la
Ed ancora, il primo Giudice riteneva che non risultasse alcun pregiudizio in capo alla a causa dell'iscrizione ipotecaria poiché
“all'iscrizione non è seguita nessuna iniziativa da parte del creditore ipotecario e che anzi l'iscrizione è stata cancellata nel corso del giudizio”
pag. 10/28 senza che la avesse tempestivamente sollecitato la a CP_2
provvedere alla sua cancellazione.
Quanto al pregiudizio lamentato dalla consistente nell'impossibilità di accedere al credito e nella perdita di fiducia da parte dei finanziatori, il Tribunale escludeva che la potesse aver subito tale danno, sostenendo che non “si giustifica che un'ipoteca giudiziale risalente al 1994, posta a garanzia di un credito vantato nei confronti di un terzo, possa avere provocato a partire dal 2014” tale pregiudizio.
In ultimo, il primo Giudice escludeva che potesse esser accolta la domanda della di essere tenuta indenne di quanto condannata a pagare in favore di NI CA in quanto l'“inadempimento perpetrato dalla rispetto agli obblighi nascenti dal preliminare è da ascrivere interamente alla che si è determinata alla conclusione del contratto sapendo che l'immobile promesso in vendita era gravato da un'ipoteca”.
§ 3.
Avverso l'indicata sentenza, non notificata ai fini della decorrenza del termine cd. breve, la interponeva appello, nel rispetto Parte_1
del termine semestrale di cui all'art. 327 c.p.c., mediante atto di citazione notificato in data 19.05.2022, con il quale chiedeva l'accoglimento delle conclusioni come precedentemente trascritte.
Si costituiva tempestivamente in giudizio, con comparsa depositata in data 19.9.2022, la la quale eccepiva preliminarmente Controparte_2
pag. 11/28 l'inammissibilità dell'appello ex art. 348 bis c.p.c. e nel merito ne contestava la fondatezza.
Si costituiva in pari data in qualità di erede di Controparte_4
il quale resisteva al gravame, contestandone la Persona_1
fondatezza.
Con comparsa depositata in data 10.10.2022, si costituiva NI
CA, il quale deduceva che, non essendo stati appellati i capi della sentenza di primo grado relativi alle domande da esso proposte nei confronti della riguardo ad essi si era formato il giudicato.
Con ordinanza del 14.10.2022, la Corte rigettava l'istanza di sospensiva dell'efficacia esecutiva della gravata sentenza, formulata dalla e rinviava la causa, per la precisazione delle conclusioni, all'udienza del
8.11.2024, la quale veniva, poi, con successivo provvedimento ritualmente comunicato alle parti, sostituita dal deposito di note scritte ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c..
Sulle conclusioni rassegnate dalle parti nelle note dalle stesse depositate, con ordinanza del 29.11.2024, la causa era trattenuta in decisione, previa concessione alle parti dei termini ex art. 190, I comma c.p.c., l'ultimo dei quali veniva a scadere in data 20.02.2025.
Depositate dalla dal CA e dal le conclusionali, CP_4
dall'appellante anche la replica e della solo la memoria di CP_2
replica, la causa veniva rimessa al Collegio per la decisione.
§ 4.
pag. 12/28 Giova premettere che l'appello è tempestivo, in quanto il termine ex art. 327 scadeva il 19.5.2022, data in cui avveniva la notifica dell'appello.
L'appello è, inoltre, procedibile, essendo stato iscritto a ruolo nel rispetto del termine di dieci giorni, di cui al combinato disposto degli artt. 166 e 347 c.p.c., la cui scadenza maturava il 30.5.2022.
Ancora in via preliminare, giova premettere che l'appellante non impugnava il capo di sentenza che, accogliendo la domanda proposta dal CA, la condannava a pagare, in favore dello stesso, l'importo di euro 41.000,00 a titolo di ripetizione della residua metà della caparra confirmatoria.
Ne segue che tale capo di sentenza sia passato in giudicato per acquiescenza.
§ 5.
Con un unico complesso motivo, l'appellante censurava la sentenza nella parte relativa al rigetto delle domande da essa proposte nei confronti di della Persona_1 Controparte_2
In particolare, la censurava il capo di sentenza con il quale il
Giudice aveva, a suo avviso erroneamente, rigettato la domanda proposta nei confronti del notaio e della Persona_1 CP_2
escludendo che la avesse subito un pregiudizio
[...]
dall'iscrizione ipotecaria gravante sul bene immobile oggetto del preliminare.
pag. 13/28 Sul punto deduceva che il primo Giudice, pur avendo riconosciuto l'inadempimento del notaio rogante, aveva erroneamente escluso la sussistenza del lamentato pregiudizio, omettendo di considerare che, essa attrice, aveva dimostrato: “- di aver avuto conoscenza dell'iscrizione ipotecaria;
- di aver intrattenuto lunghe trattative con la al fine di ottenere la libertà del cespite da formalità Controparte_2
pregiudizievoli al momento del trasferimento;
- di aver domandato espressamente al Notaio di controllare tale libertà, in vista del trasferimento dell'immobile, che voleva libero da pesi”, come emergeva dalle allegate scritture private del 2.3.2001 e del 24.7.2008, da essa consegnate al notaio prima della stipula del contratto definitivo di compravendita, nonché dalle dichiarazioni rese dal teste TE
, escusso all'udienza del 15.12.2016, secondo cui
[...] P_
, legale rappresentante della si recava presso
[...] Parte_1
lo studio del notaio chiedendole “espressamente, Persona_1
dopo averle consegnato i preliminari intercorsi tra le parti, di verificare che sull'immobile non vi fossero formalità pregiudizievoli”.
Alla luce di tali circostanze, il primo Giudice avrebbe dovuto riconoscere che l'iscrizione dell'ipoteca, sull'immobile sito in Quarto al corso Italia n. 388, era pregiudizievole per la e fonte dei pregiudizi dalla stessa lamentati.
Invero, opinava l'appellante, l'iscrizione ipotecaria, risalente al 1994 ed inizialmente gravante sul terreno, dal 2014, all'atto della sua rinnovazione da parte della banca creditrice, era stata trasferita sull'immobile che la i aveva frattanto edificato. Siffatto peso, CP_2
pag. 14/28 ad avviso dell'istante, aveva pregiudicato la sua reputazione commerciale, come provato dal fatto che, a partire dal 2014, l'ipoteca era stata oggetto di segnalazione alle società finanziarie, e CP_5
ND, che erogavano il credito di cui essa si avvaleva nell'esercizio della sua azienda di rivendita di autoveicoli.
A conforto delle proprie ragioni, l'appellante sosteneva di avere depositato “due comunicazioni con cui le società finanziarie interrompevano le convenzioni di finanziamento inter partes nei mesi di marzo e maggio 2014, laddove la rinnovazione della iscrizione ipotecaria (n.d.r.: era) avvenuta il 05/02/2014” e deduceva che il nesso causale, tra la rinnovazione dell'ipoteca e la perdita dell'accesso al credito era stato, altresì, confermato dalla teste , Testimone_2
escussa in primo grado all'udienza del 6.10.2016.
L'appellante censurava, poi, la gravata sentenza nella parte in cui, rigettando la domanda proposta nei confronti della Controparte_2
aveva anche valorizzato il fatto che la non si fosse attivata, nei confronti della venditrice, per richiederne la cancellazione.
Sul punto, deduceva che, nel giudizio da essa instaurato contro la ed il notaio aveva espressamente documentato di CP_2 Per_1
aver chiesto la cancellazione dell'iscrizione ipotecaria pregiudizievole, mediante nota del 25.03.2014, indirizzata al creditore ipotecario, alla ed al Notaio alla quale seguiva la mail Controparte_2 Persona_1
di riscontro del notaio con la quale la stessa comunicava di Per_1
aver provveduto ad effettuare la denuncia di sinistro all'Assonotar,
pag. 15/28 nonché di aver inviato anche alla invito alla Controparte_6
cancellazione dell'ipoteca.
La sosteneva, inoltre, che il primo Giudice aveva, ancora una volta erroneamente, escluso la sussistenza di un danno in capo ad essa appellante, non rilevando che la stessa iscrizione ipotecaria di per sé rappresenti un fatto dannoso, foriero delle specifiche conseguenze pregiudizievoli oggetto della domanda.
Rilevava, in particolare, di avere subito pregiudizi consistenti nella riduzione del fatturato (“passato da € 198.846,83 dell'anno 2013 ad €
108.351,31 dell'anno 2014”), nella perdita delle provvigioni sul prezzo dei veicoli venduti mediante finanziamento, nella chiusura e dismissione dell'area espositiva, i cui costi di dismissione ammontavano ad euro 30.000,00, nonché nel danno al prestigio e all'immagine commerciale, quantificato in euro 300.000,00.
§ 6.
L'appello è infondato.
Giova, in diritto, premettere che “In caso di omessa verifica, da parte di un notaio rogante una compravendita, in ordine all'eventuale sussistenza di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli, e di omessa segnalazione all'acquirente di un vincolo ipotecario gravante sull'immobile, la sola esistenza - in sé - del vincolo non costituisce un concreto pregiudizio atto a sorreggere da solo la domanda risarcitoria per l'acquirente dell'immobile” (cfr. Cass. civ. Sez. 2, Sentenza n. 18376 del 13/09/2004).
pag. 16/28 Alla luce del principio appena richiamato, priva di pregio si rivela l'affermazione, operata dall'appellante a pagina 4 dell'atto di gravame, secondo la quale la presenza dell'iscrizione ipotecaria costituiva un pregiudizio per la
Infatti, l'accoglimento della domanda risarcitoria, postula, pur sempre,
l'accertamento del nesso causale tra la condotta inadempiente del professionista ed i pregiudizi in concreto sofferti dalla parte (nella specie, dall'acquirente del cespite).
Nondimeno, come correttamente osservato dal primo Giudice, nel caso in esame, tale onere non veniva assolto, difettando una prova ragionevolmente certa della riconducibilità, all'accertata esistenza dell'iscrizione ipotecaria sul cespite, della (solo dedotta) compromissione dei rapporti contrattuali intrattenuti dalla con i terzi e ND) che, fino a quel momento, le avevano CP_5
fatto credito.
Manca, in particolare, la prova che il recesso, da parte di ND e dalle convenzioni di finanziamento intrattenute con CP_5
possa causalmente ricondursi alla rilevata esistenza dell'iscrizione ipotecaria.
Sul punto non è dirimente il rilievo dell'appellante secondo cui, mentre la rinnovazione della iscrizione ipotecaria avveniva il 05/02/2014, le società finanziarie interrompevano le convenzioni di finanziamento inter-partes nei mesi di marzo e maggio 2014.
pag. 17/28 Al contrario appare decisivo il dato, già valorizzato dal Tribunale e non smentito dall'appellante, dell'assenza, nelle comunicazioni di recesso esercitate dai terzi finanziatori, di qualsivoglia riferimento alla vicenda dell'iscrizione ipotecaria gravante sul cespite.
Del resto, considerato che tale ipoteca insisteva sul terreno, sul quale era poi stato edificato l'immobile acquistato dalla sin dal 1994, è inverosimile che, solo nel 2014, le suddette società avessero inteso recedere dai finanziamenti a causa dell'esistenza del vincolo ipotecario. Invero, una simile iniziativa sarebbe stata plausibile qualora il creditore ipotecario avesse dato avvio ad un'azione esecutiva sull'immobile, fattispecie, questa, nell'ipotesi in esame, pacificamente mai verificatasi.
Né, in contrario, rileva il dato, invocato dall'appellante, secondo il quale l'esistenza dell'ipoteca emergeva solo nel 2014, poiché in tale anno il creditore ipotecario la rinnovava.
Infatti, dalla CTU svolta in primo grado, si ricava che, attraverso una corretta consultazione dei registri immobiliari, l'esistenza del vincolo gravante sul terreno avrebbe potuto rilevarsi ben prima del 2014.
Del resto, il mero rinnovo dell'iscrizione, da parte del creditore, di per sé, non costituisce un comportamento che possa far presagire l'adozione di iniziative recuperatorie, essendo lo stesso, piuttosto, funzionale ad evitare l'estinzione della garanzia per il decorso del ventennio.
pag. 18/28 Né, d'altra parte, gli esiti della prova testimoniale, invocati dall'appellante, appaiono decisivi, non potendosi, in assenza di risultanze documentali in grado di corroborarne l'attendibilità, la teste escussa, legata da vincolo di lavoro subordinato ad della quale era la segretaria, considerare credibile laddove riferiva: “mi consta personalmente che la avesse convenzioni con ND e
queste convenzioni furono sospese su iniziativa delle suddette CP_5
finanziarie perché le stesse avevano rilevato l'esistenza di problemi all'immobile di proprietà delle consistenti nell'iscrizione di ipoteca nei confronti della .
Infatti, deve ribadirsi, se così fosse stato, le citate società, nel recedere dai contratti in essere con ne avrebbero dato atto nelle relative comunicazioni (cosa in concreto non avvenuta).
Per altro verso è, in astratto, assolutamente plausibile, secondo l'id quod plerumque accidit, che la cessazione dei rapporti di finanziamento potesse avere ben altra giustificazione, e, in specie, andasse ricondotto all'andamento insoddisfacente degli stessi per eventuali omessi o ritardati pagamenti delle rate da parte di
Quest'ultima, invero, non ha offerto alcun elemento documentale dal quale poter ricavare la sua osservanza dei termini di pagamento delle rate di finanziamento e non ha, quindi, permesso di escludere che il recesso dai contratti non fosse, per l'appunto, ascrivibile ad un suo inadempimento.
pag. 19/28 Del pari priva di adeguato supporto probatorio è, poi, l'asserzione dell'appellante secondo cui “Successivamente all'iscrizione ipotecaria,
l'attrice ha visto invece ingiustamente compromesso il suo buon nome commerciale e l'immagine, in riferimento ai rapporti con i fornitori ed i clienti ed ha subito danni ingenti alla sua attività commerciale con interruzione di forniture, impedimento di accesso al credito ed al finanziamento”.
Si deve, invero, ancora una volta rilevare che, a fronte di un'iscrizione risalente al 1994, non è stata offerta alcuna convincente argomentazione tale da rendere plausibile il fatto che l'incrinarsi dei rapporti con i terzi ed i fornitori, avvenuto solo nel 2014, potesse giustificarsi alla luce della vicenda relativa all'iscrizione ipotecaria sul terreno.
Mancando la prova che l'interruzione dei rapporti di finanziamento intrattenuti da con terzi sia riconducibile all'esistenza dell'iscrizione ipotecaria, tutte le ulteriori considerazioni svolte dall'appellante, relativamente alla contrazione delle vendite e dei ricavi, appaiono irrilevanti.
Tra l'altro non sono stati offerti elementi che consentano di ricondurre la drastica riduzione del volume di affari, verificatasi nel 2014, indicata dall'appellante nella misura del 48%, alla presenza della lamentata iscrizione ipotecaria, piuttosto che all'andamento del mercato ed alla generale crisi economica mondiale, notoriamente verificatasi negli anni successivi al 2008/2009.
pag. 20/28 Ne discende che, difettando in radice la prova del nesso causale tra il lamentato inadempimento ed il danno, inconferenti si rivelino le deduzioni concernenti le risultanze istruttorie offerte per dimostrare la chiusura dell'area espositiva, ove erano collocati i veicoli da vendere, le spese sostenute per allestirla e quelle affrontate per dismetterla, la lesione dell'immagine conseguente alla minore capacità espositiva.
Mancando elementi probatori idonei a poter convincentemente ritenere che l'impossibilità di accedere al credito, nei rapporti con i fornitori, e la chiusura dei rapporti con le società finanziarie e creditizie fossero ascrivibili alla presenza dell'ipoteca sul cespite immobiliare acquistato dalla nel 2008, è precluso fare ricorso ad elementi presuntivi per la stima del danno.
Privo di pregio è, poi, il rilievo dell'appellante, secondo cui la motivazione sarebbe del tutto apparente nella parte in cui il Giudice asseriva che “Alle stesse conclusioni si deve giungere con riferimento alla domanda proposta nei confronti della . CP_2
Infatti, tale notazione era svolta dal Giudicante per evidenziare che le medesime considerazioni impiegate per giustificare il rigetto della pretesa risarcitoria azionata dall'attrice nei confronti del Notaio, afferente ai pretesi danni da lesione dell'immagine, contrazione del reddito, interruzione dei rapporti con i fornitori, consentivano il rigetto dell'analoga domanda spiegata nei confronti della CP_2
Orbene, alcun vizio è ravvisabile nella motivazione della sentenza, considerando che, essendo identici la pretesa azionata ed il fatto pag. 21/28 costitutivo (presunti danni nascenti dall'iscrizione dell'ipoteca), le ragioni che inducevano al rigetto della domanda dovevano necessariamente coincidere.
Quanto, poi, alla censura rivolta contro il capo di sentenza nel quale il
Giudice riteneva che l'attrice non si fosse attivata per sollecitare la cancellazione dell'iscrizione, si osserva che la stessa colpisca una ratio decidendi che, di per sé, non ha un peso decisivo nell'economia della decisione.
In altri termini, il riferimento all'assenza di prove documentali delle iniziative, assunte dalla per ottenere la cancellazione, era svolto dal Giudice come rafforzativo del manifestato convincimento circa l'insussistenza di un danno da discredito commerciale.
Ne segue che ogni valutazione relativa a tale specifica censura debba ritenersi assorbita, non potendo essa, comunque, anche ove si prestasse adesione alle deduzioni dell'appellante, sovvertire l'esito del giudizio.
Ed ancora, ribadendo quanto dinanzi già osservato, l'appello è finanche inammissibile, nella parte in cui con esso l'istante si doleva del fatto che il Giudice di primo grado non aveva ritenuto di considerare, in sé pregiudizievole, l'ipoteca, sebbene cancellata definitivamente nel 2016.
Sul punto, invero, l'istante si limitava ad osservare che la cancellazione, pacificamente intervenuta, non escludeva il danno, essendo l'iscrizione un fatto di per sé pregiudizievole a prescindere dall'avvio di un'azione esecutiva.
pag. 22/28 Il rilievo è apodittico e smentito dalle considerazioni dinanzi svolte e dal sopra richiamato precedente giurisprudenziale.
Deve, infine, rilevarsi che l'appellante non abbia articolato alcuna specifica critica rispetto al capo di sentenza con il quale il primo
Giudice, nel respingere la domanda di manleva proposta dalla verso il Notaio e verso rispetto a quanto l'attrice aveva CP_2
dovuto rifondere al CA a seguito del recesso da quest'ultimo esercitato, osservava“ L'inadempimento perpetrato dalla rispetto agli obblighi nascenti dal preliminare è da ascrivere interamente alla che si è determinata alla conclusione del contratto sapendo che
l'immobile promesso in vendita era gravato da un'ipoteca, ha garantito il promissario acquirente che l'immobile non era gravato da iscrizioni pregiudizievoli, non ha assicurato quanto aveva promesso alla controparte.
Deriva che non può pretendere di riversare sulla e su CP_2 [...]
e conseguenze dannose di tale sua condotta”. Per_1
Ne discende che, in parte qua, l'appello sia inammissibile, ancor prima che infondato, avendo l'istante omesso di impugnare, con idonea censura, la richiamata ratio decidendi, di per sé idonea a giustificare il mancato accoglimento della domanda di manleva.
§ 7.
Quanto sin qui rilevato induce a ritenere, altresì, inammissibile per carenza di interesse, l'appello nella parte in cui si censurava l'affermazione del Giudice che, dalla ritenuta conoscenza del vincolo pag. 23/28 ipotecario in capo alla faceva discendere l'insussistenza di un pregiudizio, in ipotesi derivante per l'acquirente dall'iscrizione ipotecaria sul cespite.
Ed invero, tale argomento si inserisce nel contesto di una motivazione, che, come dinanzi chiarito, si regge su di una pluralità di affermazioni, idonee di per sé, a prescindere dalla questione della conoscenza del vincolo ipotecario in capo alla a giustificare il rigetto della pretesa risarcitoria.
In aggiunta si deve, poi, osservare che, effettivamente, l'esistenza dell'iscrizione ipotecaria possa ritenersi un fatto noto alla
Infatti, tale conoscenza può desumersi logicamente dal contenuto della scrittura privata del 2.3.2001, con la quale si impegnava a CP_2
vendere, all'odierna appellante, la proprietà dell'immobile, al cui articolo 4 si prevedeva che la promittente venditrice si impegnava a concludere con la banca, titolare del credito ipotecario, la trattativa finalizzata ad escludere il cespite de quo dalla predetta iscrizione, mediante restrizione della medesima.
Ed ancora, giova richiamare la successiva scrittura privata, sottoscritta da ed in data 24.7.2008, con la quale le parti CP_2
dichiaravano di transigere le questioni tra di esse insorte in merito all'esecuzione del medesimo preliminare di compravendita.
Significativo, ai fini in esame, è che, in siffatto documento, le parti, nel concordare i termini dell'accordo transattivo, afferenti alla misura ed alle modalità di pagamento del corrispettivo, non facessero cenno alla pag. 24/28 questione dell'iscrizione ipotecaria, né ribadissero l'impegno, assunto dalla con la precedente scrittura del 2001, ad attivarsi per la CP_2
relativa cancellazione.
Orbene, se si considera la stretta sequenza cronologica tra la scrittura del 24.7.2008 e l'atto rogato dal Notaio risalente al Per_1
3.10.2008, è ragionevole ritenere che, in siffatto breve lasso di tempo, alcuna significativa modifica fosse intervenuta e che, quindi, al momento del contratto definitivo, avesse ancora ben chiara la questione dell'esistenza dell'iscrizione ipotecaria sul cespite.
Se è vero, quindi, che, nello stesso rogito notarile, il pubblico ufficiale riceveva la dichiarazione del venditore relativa alla libertà del cespite da pesi e vincoli, attestando di avere personalmente verificato la situazione dell'immobile mediante le cd. visure ipocatastali, è, tuttavia, coerente, con le risultanze documentali precedentemente citate,
(scritture private del 2001 e del 2008) presumere la conoscenza, in capo alla del vincolo ipotecario.
Peraltro, ulteriore conferma della piena conoscenza in capo alla dell'esistenza del vincolo ipotecario, si trae pure dalla lettura della sentenza n. 440/2011 del Tribunale di Napoli, allora sezione distaccata di Pozzuoli, emessa a definizione di un giudizio, intercorso tra la medesima parte e la afferente al medesimo preliminare del CP_2
2.3.2001.
Infatti, con tale pronuncia, il Tribunale, accogliendo le domande riconvenzionali proposte da dichiarava legittimo il recesso dalla pag. 25/28 stessa esercitato, rispetto all'anzidetta scrittura privata, in ragione del mancato avverarsi, tra le altre, della condizione rappresentata dalla cancellazione dell'iscrizione ipotecaria, e condannava a CP_2
restituire, alla il doppio della caparra ricevuta, vale a dire euro
82.633,10.
§ 8.
Al rigetto dell'appello segue la condanna dell'appellante alla rifusione delle spese processuali del presente grado di giudizio nei confronti della e di costituitosi in giudizio, quale CP_2 Controparte_4
erede del Notaio Persona_1
Alcuna pronuncia sulle spese di lite dell'appello si impone quanto al rapporto tra la ed il CA, cui l'atto di gravame veniva notificato solo a fini di denuntiatio litis, come risulta dalla mancata formulazione di motivi afferenti al capo di decisione che aveva statuito sulla domanda proposta dallo stesso CA.
La relativa liquidazione viene operata, nella misura indicata in dispositivo, a norma del D.M. 55/14, come aggiornato, da ultimo, con
D.M. n. 147 del 13/08/2022 pubblicato sulla G.U. n. 236 del
08/10/2022 e in vigore dal 23 ottobre 2022, applicabile ratione temporis, essendosi la prestazione professionale esaurita, nella specie, in epoca successiva a detta data, con applicazione dello scaglione relativo alle cause di valore indeterminabile e di bassa complessità, tenuto conto del disputatum, con riconoscimento dei compensi pag. 26/28 tabellari medi, da reputarsi adeguati al numero, oggetto e complessità delle questioni trattate.
Le spese processuali debbono distrarsi in favore dell'Avv. Gianna
Staiano, dichiaratasi antistataria.
Deve, infine, darsi atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte dell'appellante, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il gravame, se dovuto.


P.Q.M.


definitivamente pronunciando sull'appello proposto dalla Parte_1
avverso la sentenza in epigrafe indicata, così provvede:
[...]
a) rigetta l'appello;
b) condanna l'appellante alla rifusione, in favore di e Controparte_2
di delle spese processuali del grado di Controparte_4
appello, che, in relazione a ciascuna parte appellata, liquida in euro 9.991,00 per compenso, oltre rimborso forfettario per spese generali nella misura del 15% del compenso, IVA e CPA come per legge, con distrazione in favore dell'Avv. Gianna Staiano;

c) dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte dell'appellante, in favore dell'erario di un importo ulteriore, pari a quello del contributo unificato previsto per il gravame, se dovuto.
Così deciso nella camera di consiglio, in data 28/02/2025.
Il Consigliere relatore Il Presidente dr. Massimiliano Sacchi dr. Alessandro Cocchiara
pag. 27/28 (Il presente provvedimento è stato redatto con la collaborazione dell'AUpP dott. Alessia Pasquariello)
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