REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO DI BOLOGNA
I Sezione Civile

R.G. 1434/2022
La Corte D'Appello di Bologna, Prima Sezione Civile, in persona dei magistrati:
Giuseppe De Rosa Presidente
Antonella Allegra Consigliere
Annarita Donofrio Consigliere relatore ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di II grado tra
(C.F. ), assistito Parte_1 C.F._1
e difeso dall'Avv. RACIOPPI GIUSTINA e dall'avv. SCORZA NORINA
( ) VIA CRISTOFORO COLOMBO, 4 87028 C.F._2
PRAIA A MARE;
con domicilio eletto in VIA EMILIA CENTRO 211
MODENA appellante e
(C.F. ), assistito e difeso Controparte_1 P.IVA_1
dall'Avv. BERALDI DOMENICO e dall'avv. VACCARI SIMONE ( ) VIA SABBATINI, 13 41124 MODENA;
con C.F._3
domicilio eletto in VIA SABBATINI 13 41124 MODENA appellato
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
1.- Con atto di citazione in opposizione a precetto ex art. 615 comma 1 c.p.c., ritualmente notificato alla controparte, la società ha Controparte_1
contestato il diritto del precettante di procedere Parte_1
esecutivamente nei suoi confronti con il precetto notificato il 4.02.2021, sulla base del contratto di locazione ultranovennale trascritto presso l'Agenzia del Territorio di
Modena in data 23.2.2011, per il rilascio dell'immobile sito in Modena, Via Giardini n.
871, identificato al Catasto Fabbricati del Comune di Modena al Foglio 232, Mappale
11, sub. 1, per insussistenza di idoneo titolo esecutivo legittimante il rilascio, con ulteriori domande nel merito per questioni legate al contratto di locazione.
Si è costituita in giudizio la parte opposta chiedendo il rigetto dell'opposizione.
Dopo la sospensione dell'esecutività, il giudice ha disposto la separazione della causa principale oggetto del giudizio di opposizione ex art. 615 c.p.c. dalle ulteriori domande cumulate in atto di citazione e ha deciso la controversia rigettando l'opposizione per ritenuta inidoneità del contratto in oggetto quale titolo esecutivo, con condanna dell'opponente alle spese di lite.
2.- Avverso detta sentenza la ha proposto appello. Controparte_1
Con un unico motivo l'appellante deduce l'idoneità del contratto in oggetto a costituire valido titolo esecutivo ai fini del rilascio dell'immobile, trattandosi di atto pubblico spedito in forma esecutiva, considerato che l'aggiudicataria ben sapeva dell'esistenza di detto contratto. A tal fine deduce che nel contratto il bene immobile è precisamente individuato, dandosi atto dell'intervenuto pagamento anticipato del canone dovuto, con pag. 2/6 data certa per il rilascio da individuarsi al 24.1.2042. Per tutti tali motivi il diritto incorporato risulta certo, liquido ed esigibile.
Sulla base di questi motivi l'appellante ha formulato quindi le seguenti conclusioni “In via pregiudiziale e cautelare sospendere l'esecutività della sentenza di primo grado;



2.Voglia l'ecc.ma Corte di Appello di Bologna, accogliere il presente appello e, per
l'effetto, in riforma della impugnata sentenza, rigettare integralmente la domanda avanzata dagli appellanti perché infondata in fatto ed in diritto, dichiarando l'efficacia del titolo esecutivo azionato dal Sig. . Vinte le spese del doppio Parte_1 grado di giudizio, con distrazione ex art. 93 c.p.c.”.
3.- Si è costituito in giudizio chiedendo dichiararsi Parte_1
l'inammissibilità dell'appello ex art. 342 e 348 c.p.c. per mera riproposizione dei motivi di impugnazione di primo grado e chiedendo, nel merito, il rigetto per infondatezza, con vittoria di spese.
A tal fine il ribadisce la correttezza del ragionamento del primo giudice in Parte_1
ordine alla ritenuta non idoneità del titolo azionato quale titolo esecutivo, per mancanza di un obbligo di rilascio, un termine per la consegna e l'indicazione dei soggetti passivi, ribadendo che le scritture private autenticate previste dall'art. 474 comma 2 sono relative ad obbligazioni pecuniarie.
4.- L'appello va rigettato.
Prima di valutare la fondatezza dell'unico motivo prospettato, in relazione all'idoneità del contratto di locazione quale titolo esecutivo, bisogna brevemente riepilogare l'antefatto.
L'immobile sito in Modena, località Saliceta San Giuliano, via Pietro Giardini n. 871, in data 29 Gennaio 2011, veniva concesso in locazione per 80 anni decorrenti dal
24.1.2011 dalla società a , Parte_2 Parte_1 Parte_3
con contratto di locazione ultranovennale trascritto in data Parte_4
23.2.2011.
L'immobile oggetto del suddetto contratto di locazione veniva poi ceduto alla CP_2
esecutata nella procedura n. 188/2016 R.G.E.I., procedura nell'ambito della quale
[...]
veniva aggiudicato alla Centro e (decreto di trasferimento del 18.5.2020). CP_1
pag. 3/6 Il medesimo immobile veniva anche sottoposto a sequestro preventivo penale con successivo dissequestro del 28.10.2020.
A seguito di precetto per il rilascio da parte dell'aggiudicatario, e Parte_3
chiudevano la vertenza con una transazione, rinunciando a tutti i diritti Pt_4
derivanti dal contratto di locazione. notificava invece alla Centro e Centro s.rl. un suo atto di Parte_1
precetto unitamente al contratto di locazione. Avverso il precetto veniva proposta opposizione, rigettata con la sentenza oggi impugnata.
L'art. 2923 c.c. ribadisce la generale applicabilità alla vendita forzata del principio emptio non tollit locatum (artt. 1599 e 1600 c.c.): l'avente causa dal locatore è tenuto quindi a rispettare, entro i limiti segnati dalla legge, le locazioni precedentemente stipulate dal precedente proprietario e, nel caso di specie, i requisiti richiesti dalla norma sono rispettati giacchè la data di trascrizione del contratto del 15.2.2011 è anteriore al pignoramento.
Il Tribunale ha tuttavia ritenuto che il titolo negoziale posto alla base del precetto opposto, benchè munito di formula esecutiva, non integra gli estremi del tiolo esecutivo stragiudiziale di cui all'art. 474 c. 2 c.p.c. idoneo a legittimare il rilascio.
Ai sensi dell'art. 474 co. 2 n. 3 c.p.c. sono titoli esecutivi "gli atti ricevuti da notaio o da altro pubblico ufficiale autorizzato dalla legge a riceverli" che documentano l'esistenza di "un diritto certo, liquido ed esigibile" e la giurisprudenza di legittimità ha chiarito che, in tema di esecuzione forzata, il riconoscimento della qualità di titolo esecutivo all'atto ricevuto da notaio, relativamente all'obbligazione di una somma di denaro generata dal negozio nello stesso documentato, presuppone comunque che esso contenga l'indicazione degli elementi strutturali essenziali dell'obbligazione indispensabili per la funzione esecutiva (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 19738 del
19/09/2014).
Decidendo in materia di contratti di mutuo, la Suprema Corte ha quindi affermato che il contratto condizionato di finanziamento, non documentando l'esistenza di un diritto di credito nel soggetto finanziatore dotato del requisito della certezza, è inidoneo, anche se stipulato con atto pubblico notarile, ad assumere efficacia di titolo esecutivo ai fini della restituzione coattiva delle somme promesse (se e nella misura della relativa erogazione)
pag. 4/6 (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 477 del 18/01/1983; conf. Cass. Sez. 1, Sentenza n. 4293 del
19/07/1979).
La giurisprudenza di legittimità ha anche affermato che la sentenza che si limiti a dichiarare lo scioglimento della comunione ereditaria, consacrando l'immediata successione del coerede nella sola titolarità del diritto di proprietà, senza nulla disporre in ordine al rilascio dei beni, ha un contenuto meramente dichiarativo, in relazione al quale non può considerarsi idoneo titolo esecutivo ai sensi dell'art. 474 c.p.c. (Cass. n.
7650/1994).
Ed ancora, si segnala la pronuncia con la quale la Suprema Corte ha ritenuto che "la sentenza d'appello, con cui, ai sensi dell'art 2932 c.c., si siano prodotti gli effetti di un contratto preliminare di vendita immobiliare e che non contenga alcuna condanna, né al rilascio dell'immobile da parte del promittente-venditore, né al pagamento del prezzo da parte del promittente compratore … non è suscettibile di esecuzione forzata" (Cass.
1616/1978 ed anche Cass. n. 12817/1997).
Conseguentemente, non sussistendo alcuna differenza sostanziale tra atti giudiziali e notarili, se è vero che, per costituire valido titolo esecutivo, una sentenza deve contenere espressa condanna al rilascio, così l'atto pubblico deve enunciare in modo non equivoco l'obbligo di consegna.
Pur essendo indubbio, infatti, che l'atto pubblico può costituire valido titolo esecutivo per gli obblighi di consegna o di rilascio, è evidente che il diritto alla consegna o al rilascio, così come il diritto alla prestazione pecuniaria, deve essere certo, determinato ed esigibile, con chiara e inequivoca individuazione dell'obbligazione di consegna.
Nel caso di specie non si può ritenere che il contratto di locazione posto a base del precetto notificato dal contenga gli elementi essenziali utili per la sua idoneità Parte_1 quale titolo esecutivo ai sensi dell'art. 473 n. 3 CPC lì dove, come riconosciuto dal primo giudice, non è dato evincere un diritto certo ed esigibile alla consegna e un tempo esatto per il rilascio, oltre al fatto che l'identità del soggetto locatore/locatario è diversa da quella del creditore/debitore.
Ne consegue il rigetto dell'appello e la condanna alle spese del grado del soccombente come in dispositivo, con l'applicazione di valori medi per le fasi effettivamente svolte.
pag. 5/6 Ai sensi dell'art. 13 comma 1 quater del DPR 115/2002, va dato atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dell'appellante, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello, ove dovuto, previsto per l'appello,
a norma dell'art. 13, comma 1 bis del DPR suddetto (Cass. SS UU 23535/2019; Cass.
SS UU 4315/2020)


P.Q.M.


La Corte d'Appello, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da
[...]
nei confronti di Parte_1 Controparte_1
costituita, avverso la sentenza del Tribunale di Modena n. 928/2022, ogni altra istanza, domanda ed eccezione respinta, disattesa ed assorbita, così provvede: rigetta l'appello; condanna l'appellante alle spese del grado in favore dell'appellato che liquida in €
6.946,00 per compensi oltre IVA, CPA e spese generali del 15%.
Dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dell'appellante, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello, ove dovuto, previsto per l'appello, a norma dell'art. 13, comma 1 bis del DPR 115/2002.
Così deciso nella camera di consiglio della Prima sezione Civile della Corte d'Appello di Bologna il 10.6.2025
Il Consigliere relatore Il Presidente
Annarita Donofrio Giuseppe De Rosa
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