REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Appello di Palermo - Sezione Seconda Civile - riunita in camera di consiglio e composta dai Magistrati:
Dott. Giuseppe Lupo Presidente
Dott.ssa Rossana Guzzo Consigliera
Dott.ssa Mary Carmisciano Consigliera rel. ha pronunziato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 1399/2022 del R.G. di questa Corte di Appello vertente in questo grado
TRA
, nato a [...] l'[...] (C.F.: ), Parte_1 CodiceFiscale_1 elettivamente domiciliato in Palermo, via Ferrara n.8, presso lo studio dell'avv. Dario Greco che lo rappresenta e difende per mandato in atti
Appellante
CONTRO
, nato a [...] l'[...] (C.F.: , Controparte_1 CodiceFiscale_2 elettivamente domiciliato in Palermo, Via T. Tasso n.4, presso lo studio dell'Avv. Giorgio Musso che lo rappresenta e difende per mandato in atti
Appellato e Appellante incidentale
E CONTRO
, nata a [...] il [...] (C.F.: Controparte_2 C.F._3
) elettivamente domiciliata in Cianciana (AG), Corso Vittorio Emanuele n.39, presso lo
[...] studio dell'Avv. Stefania Schembri che la rappresenta e difende per mandato in atti
Appellata e Appellante incidentale
Motivi della decisione
❖ FATTI DI CAUSA
Il Tribunale di Palermo, con sentenza n.1500/2022 pubblicata in data 08/04/2022 all'esito del giudizio n.r.g. 2062/2020 vertente tra (attore), Parte_1 Controparte_1 Controparte_3
e (convenuti), ha dichiarato la legittimità del recesso esercitato da Controparte_2 Pt_1 dal contratto preliminare del 27/09/2017; condannato al pagamento,
[...] Controparte_1 in favore dell'attore, dell'importo di € 30.000,00; rigettato le altre domande e compensato tra le parti le spese di lite.
Avverso la detta sentenza ha interposto appello eccependone l'erroneità sotto vari Parte_1 profili.

Si sono costituiti in giudizio e , i quali hanno contestato Controparte_1 Controparte_2 le difese dell'appellante e proposto a loro volta appello incidentale.
Scaduto il termine perentorio del 29/11/2024 per il deposito di note scritte in sostituzione di udienza ex art. 127 ter c.p.c., la causa è stata posta in decisione dal Collegio con assegnazione alle parti dei termini di cui all'art. 190 c.p.c.
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❖ MOTIVI DI APPELLO

1.Con il primo motivo di appello, l'appellante si duole del fatto che il giudice di prime cure, nel riconoscere la legittimità del recesso dal preliminare di compravendita del 27/09/2017 operata dal deducente, ha condannato il venditore alla restituzione degli importi versati Controparte_1
a titolo di caparra e acconto sul prezzo, senza provvedere in ordine agli interessi (chiesti in I grado) nella misura di legge dalla data del pagamento e nella misura di cui all'art. 1284, comma IV, c.c. dalla data della domanda giudiziale.
Con il secondo motivo di appello, censura la pronuncia nella parte in cui non ha Parte_1 condannato il venditore alla restituzione del doppio della caparra versata, stante la prova della sua colpevole inerzia rispetto agli obblighi assunti con il preliminare di compravendita e, dunque, del suo grave inadempimento contrattuale.
Con il terzo motivo di appello, contesta la decisione di primo grado nella parte in cui non Pt_1 ha condannato alla restituzione di € 2.562,00 pagata dal a titolo di compenso del CP_1 Pt_1 geom. , tecnico di fiducia del venditore, al quale aveva affidato l'incarico di porre in CP_4 essere le attività per la regolarizzazione degli immobili stante l'inerzia del venditore.
Con il quarto motivo di appello, l'appellante contesta la pronuncia di primo grado nella parte in cui ha rigettato la domanda nei confronti di afferma che il bonifico di € Controparte_2
50.000,00 effettuato in favore di quest'ultima l'01/12/2017, costituirebbe integrazione della caparra relativa al preliminare di compravendita del 27/09/2017.
Dichiara che e non avrebbero sottoscritto alcun preliminare di compravendita Pt_1 CP_2 in data 30/11/2017 - avente ad oggetto il diverso immobile sito in Palermo, via Autonomia Siciliana n.70 -; pertanto, il pagamento non sarebbe sorretto da alcuna ragione giustificatrice.
Laddove si ritenesse provata la stipula e la riconducibilità del bonifico al detto contratto, sostiene che il giudice avrebbe errato nel rigettare la domanda di risoluzione del preliminare con condanna della venditrice al pagamento del doppio della caparra (€ 100.000,00) in quanto vi sarebbe comunque prova dell'inadempimento della stessa;
sostiene a tal proposito che ha CP_2 Pers convocato l'appellante innanzi il Notaio , e il giorno dell'incontro (15/06/2020), il definitivo non si sarebbe concluso per irregolarità dell'immobile, che la proprietaria non avrebbe sanato. La domanda di risoluzione sarebbe altresì rituale, sebbene formulata soltanto con la memoria ex art. 183 co. VI n. 1 c.p.c., in quanto, a dire dell'appellante qualificabile come emendatio libelli ovvero precisazione e modificazione della domanda originaria.
Con il quinto motivo di appello, censura la pronuncia di primo grado nella parte in cui ha Pt_1 rigettato la domanda di simulazione del preliminare del 30/11/2017 stipulato con Controparte_2
[...]
L'appellante sostiene che il detto preliminare sarebbe stato concluso per ragioni fiscali collegate al preliminare del 27/09/2017 tra e e, nello specifico, alla differenza tra il prezzo CP_1 Pt_1 di acquisto all'asta e quello di rivendita, quest'ultimo fissato in € 340.000,00, e alla breve distanza di tempo tra le due operazioni negoziali.
Afferma che il contratto del 30/11/2017 sarebbe nullo perché concluso in frode alla legge essendo finalizzato all'evasione fiscale e, pertanto, il pagamento di € 50.000,00 in favore di
[...] dovrebbe intendersi quale acconto caparra relativo al preliminare con CP_2 Controparte_1 figlio dell'appellata.
Chiede che sia condannata alla restituzione in suo favore della somma di Controparte_2
€50.000,00, versata l'01/12/2017, oltre interessi come per legge dalla data del pagamento, ed ex art. 1284, comma IV, c.c. dalla data della domanda giudiziale.
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❖ MOTIVI DI APPELLO INCIDENTALE

1.Con un unico motivo di appello incidentale, contesta la pronuncia di primo Controparte_1 grado nella parte in cui lo ha ritenuto inadempiente per non aver regolarizzato, sul piano urbanistico, edilizio e catastale, entro il termine di cui all'art. 4 del contratto, le unità immobiliari oggetto del preliminare, ritenendo, pertanto, legittimo il recesso esercitato dall'acquirente e condannandolo alla restituzione degli importi incassati pari ad € 30.000,00 (restituiti in esecuzione della sentenza).
Ritiene, al contrario, che la mancata conclusione del definitivo sia dipesa da il quale, in Pt_1 pendenza del termine per la formazione del silenzio-assenso della p.a., avrebbe esercitato il diritto di recesso in contrasto con la condotta tenuta sino a quel momento, rifiutando persino di consegnare le chiavi degli immobili, ed impedendo a di compiere le ulteriori attività CP_1
(certificazioni di conformità dell'impianto elettrico e idrico) propedeutiche alla vendita.
Per tali ragioni, accertato l'inadempimento dell'acquirente, chiede la condanna di questi al pagamento della somma di € 10.000,00, oltre interessi al saggio legale, corrispondente alla caparra pattuita versata dall'acquirente al momento della stipula del preliminare.
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Con un unico motivo di appello incidentale, censura la sentenza di primo Controparte_2 grado nella parte in cui, dopo aver rigettato le domande dell'appellante proposte nei suoi confronti (ripetizione di indebito;
risoluzione; restituzione del doppio della caparra;
simulazione e nullità) non ha condannato ai sensi dell'art. 91 c.p.c. in applicazione del principio Pt_1 generale della soccombenza;
pertanto, chiede la condanna dell'appellante al pagamento delle spese di lite di entrambi i gradi di giudizio.
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L'appello incidentale di è infondato mentre il secondo motivo Controparte_1 dell'appello principale è fondato. I due motivi vanno trattati congiuntamente.
Occorre premettere, in fatto, che:
- e in data 27/09/2017, hanno sottoscritto un preliminare di Parte_1 Controparte_1 compravendita avente ad oggetto una porzione di fabbricato sita al quarto piano di un edificio condominiale in Palermo, via Petrarca n.36 (contraddistinta al N.C.E.U. foglio 44, mappale 323, sub 28, zona censuaria 3, cat. A/2, classe 5) frazionata in n.5 unità abitative ivi descritte;

- al momento della stipula, ha versato, mediante bonifico, una caparra confirmatoria di € Pt_1
10.000,00, da valere quale acconto sul prezzo di vendita pattuito in complessivi € 340.000,00 (art. 2) e in data 06/12/2017 la somma di € 20.000,00 mediante bonifico in favore di Controparte_1 con causale “integrazione acconto caparra via Petrarca 36 – Palermo”;
- ai sensi dell'art. 4, il promittente venditore si è obbligato a proseguire e curare le pratiche (con oneri e costi a suo esclusivo carico) per il buon esito della regolarizzazione urbanistica, edilizia e catastale delle singole unità immobiliari;
le parti hanno espressamente stabilito che, in caso di mancato buon esito delle pratiche di regolarizzazione entro il termine di sei mesi, il preliminare avrebbe cessato di esplicare i suoi effetti e gli importi ricevuti a titolo di caparra e/o acconto sarebbero stati restituiti senza alcuna maggiorazione;

- il promissario acquirente in data 02/05/2018 ha incaricato il Geom. , Persona_2 tecnico di fiducia di di completare le attività necessarie all'ottenimento dei permessi, ed CP_1 ha corrisposto a titolo di compenso l'importo di € 2.562,00;
- in data 02/10/2018, non essendo pervenuti alla regolarizzazione nonostante lo spirare del termine semestrale (scaduto il 27/03/2018) ha esercitato il recesso mediante racc. a/r Pt_1 chiedendo la restituzione degli importi versati.
Preliminare rispetto alla valutazione del comportamento delle parti nell'esecuzione del contratto, (e alla legittimità del recesso operata dall'acquirente), è la qualificazione giuridica della clausola di cui all'art. 4 del preliminare di compravendita.
La pattuizione non prevede un termine essenziale, ma una condizione risolutiva potestativa mista posto che le parti hanno espressamente dedotto l'inadempimento del venditore - sub specie di mancato buon esito delle pratiche di regolarizzazione delle unità immobiliari compravendute - quale evento condizionante l'efficacia del contratto in senso risolutivo, con conseguente cessazione degli effetti al suo verificarsi, e obbligo di restituzione degli importi ricevuti a titolo di acconto/caparra.
Il contratto è sottoposto a condizione “potestativa mista” quando l'avveramento di quest'ultima dipende in parte dal caso o dal comportamento attivo o omissivo del terzo ed in parte dalla volontà di uno dei contraenti ed è soggetto alla disciplina di cui all'art. 1358 cod. civ., che impone alle parti l'obbligo giuridico di comportarsi secondo buona fede anche con riferimento all'attività di attuazione dell'elemento potestativo della condizione mista (v., ex plurimis, Cass. ord. 19022/2024).
Il comportamento del promittente venditore va quindi analizzato alla luce dell'art. 1358 c.c. a mente del quale colui che si è obbligato o che ha alienato un diritto sotto condizione sospensiva, ovvero lo ha acquistato sotto condizione risolutiva, deve, in pendenza della condizione, comportarsi secondo buona fede per conservare integre le ragioni dell'altra parte.
Nel caso di specie, è incontestato che l'evento condizionante si sia avverato posto che, alla data del recesso esercitato da 2/10/2018) - quando il termine semestrale di cui all'art. 4 del Pt_1 preliminare era già maturato (esso scadeva il 27/03/2018) - non aveva ancora ultimato CP_1
l'attività di regolarizzazione urbanistica, edilizia e catastale degli immobili de quo.
Sebbene si sia al cospetto di una condizione potestativa mista (essendo stati coinvolti soggetti terzi, quali la pubblica amministrazione, il condominio, etc.), dall'esame dei fatti di causa, la condotta del promittente venditore non può dirsi, in pendenza della condizione, del tutto conforme ai principi di correttezza e buona fede e dunque preordinata a mantenere integre le ragioni dell'altra parte.
Il promittente venditore ha svolto nel mese di ottobre 2017, nell'immediatezza della conclusione del contratto, alcune attività di regolarizzazione propedeutiche alla vendita: nello specifico, presentazione dell'istanza di condono edilizio e pagamento dell'oblazione e degli oneri accessori.
Ciò nonostante, non si comprende il motivo per cui, ai fini delle ulteriori certificazioni quali l'idoneità sismica dell'edificio - stante la presenza di soppalchi nelle unità immobiliari -, dal 27/09/2017 (data di stipula) e in pendenza della condizione, non si sia attivato: come CP_1 può evincersi dal verbale allegato dall'appellante principale, l'assemblea di condominio si è riunita solo il giorno 14/06/2018, dunque oltre il termine di sei mesi avente scadenza 27/03/2018 in base all'art. 4 del contratto. Nè il venditore ha provato di aver inutilmente chiesto all'amministratore di condominio di convocare a tal uopo un'assemblea condominiale in data antecedente e le ragioni ostative alla predetta tempestiva convocazione.
L'inerzia non giustificata del venditore ha determinato uno spostamento in avanti delle ulteriori attività necessarie, le quali si collocano dopo lo spirare del termine contrattuale: in data 30/07/2018, è stata inoltrata telematicamente, ai fini del rilascio del nullaosta da parte del Genio Civile di Palermo, l'istanza (n. prot.1447539) unitamente al certificato di idoneità sismica e alla perizia giurata del Geom. ; il termine per la formazione del silenzio-assenso della p.a. CP_4 sarebbe dunque maturato il 30/10/2018.
Il promittente venditore è dunque inadempiente rispetto agli obblighi contrattuali assunti per violazione dell'art. 1358 c.c., che integra il regolamento stabilito dalle parti.
Il promissario acquirente si è avvalso della condizione risolutiva di cui all'art. 4, nel cui interesse la stessa era stata apposta, dopo avere compreso che l'iter di regolarizzazione si sarebbe concluso a distanza di molti mesi. Deve, pertanto, concludersi che il recesso operato dal al contratto Pt_1 preliminare oggetto di causa sia causalmente connesso all'inadempimento imputabile al venditore con la conseguenza che quest'ultimo dev'essere condannato alla restituzione del doppio della caparra ricevuta al momento della stipula del contratto. La previsione di cui all'art. 4 del contratto preliminare di compravendita, in base alla quale nell'ipotesi in cui entro il termine di 6 mesi non dovesse pervenire il buon esito delle pratiche di regolarizzazione dell'immobile, il preliminare cesserà di esplicare i suoi effetti e gli importi ricevuti a titolo di caparra e/o acconto dovranno essere restituiti senza alcuna maggiorazione deve, infatti, intendersi riferita all'ipotesi in cui tale fattispecie non fosse addebitabile ad inadempimento del venditore, non potendo la stessa di contro derogare alle regole in materia di risoluzione contrattuale per grave inadempimento imputabile ad una delle parti.
Al fine di stabilire l'ammontare della caparra, occorre guardare al regolamento contrattuale e all'effettiva intenzione delle parti: con l'art. 2 del preliminare le parti hanno fissato il prezzo di vendita in € 340.000,00, di cui € 10.000,00 quale caparra confirmatoria (versata al momento della stipula), ed € 330.000,00 quale saldo-prezzo (da corrispondere al momento della sottoscrizione del definitivo). La circostanza che al momento del bonifico di ulteriori € 20.000,00 effettuato in data 6/12/2017 il promissario acquirente abbia indicato nella causale che si trattasse di un'integrazione della caparra non vale a qualificare in tal senso il detto pagamento, dovendosi al contrario avere riguardo all'effettiva volontà delle parti manifestata al momento della stipulazione del contratto.
La caparra ammonta, pertanto, ad € 10.000,00; dunque dovrà essere Controparte_1 condannato al pagamento della somma di € 20.000,00 pari al doppio della stessa.
in definitiva, dovrà rimborsare a l'importo complessivo di € Controparte_1 Parte_1
40.000,00 così specificato:
- € 20.000,00 doppio della caparra;

- € 20.000,00 acconto-prezzo ricevuto in data 06/12/2017 mediante bonifico.
La sentenza d'appello (anche quando sia integralmente confermativa) si sostituisce a quella di primo grado (v., ex multis, Cass. sent. 13/11/2018 n. 29021), ma si dà atto che il promittente venditore, in esecuzione della sentenza di I grado, ha già restituito la somma di € 30.000,00 ricevuta in forza del preliminare del 27/09/2017 e dovrà pagare a la differenza Parte_1 pari ad € 10.000,00.
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Il primo motivo dell'appello principale è pure fondato.
L'avveramento della condizione risolutiva ha determinato la cessazione degli effetti del contratto preliminare de quo con decorrenza dalla data di stipula.
Il promittente venditore dovrà quindi corrispondere gli interessi nella misura legale sulle somme incassate (€ 30.000,00) dal momento dei relativi pagamenti e sino alla data della domanda giudiziale dalla quale, invece, inizieranno a decorrere gli interessi nella misura di cui all'art. 1284, IV comma, c.c. trattandosi di somme liquide ed esigibili aventi fonte contrattuale.
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Il terzo motivo dell'appello principale è infondato. afferma di aver incaricato il Geom. (tecnico di fiducia del venditore) Parte_1 CP_4 in data 02/05/2018 per l'ultimazione delle attività di regolarizzazione degli immobili e di aver corrisposto un compenso di € 2.562,00, di cui chiede la condanna del promittente venditore al relativo rimborso stante il disposto dell'art. 4 del preliminare de quo. La spesa in esame non può essere presa in considerazione in quanto il promissario acquirente l'ha sostenuta, non essendovi tenuto, quando il termine di cui all'art. 4 era spirato e il contratto aveva cessato di produrre i suoi effetti per avveramento della condizione risolutiva. si è avvalso della detta condizione solo il 02/10/2018, mentre avrebbe potuto avvalersene Pt_1 prima, ovvero già a partire dal 27/03/2018 senza bisogno di addossarsi alcun costo.
La domanda non è suscettibile di accoglimento e va pertanto rigettata.
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Il quarto e il quinto motivo dell'appello principale vanno rigettati.
Le domande di risoluzione e di simulazione del contratto preliminare stipulato tra Controparte_2
e in data 30/11/2017 ed avente ad oggetto un immobile sito in via
[...] Parte_1
Autonomia Siciliana 70 – Palermo, devono essere qualificate in termini di reconventio reconventionis il cui interesse alla proposizione è sorto in ragione delle eccezioni formulate da con la CP_2 sua costituzione in giudizio. Tali domande riconvenzionali (teoricamente ammissibili - Cassazione civile sez. II, 02/08/2024, n.21821) avrebbero dovuto essere proposte alla prima udienza di trattazione ai sensi dell'art. 183 co. 5 c.p.c. (cfr. verbale di udienza del 9 Febbraio 2021), di contro le stesse sono state formulate solo con la memoria ex art. 183 co. 6 n. 1 c.p.c., con la conseguenza che sono tardive (in tal senso, Cass. ord. 30745/2019).
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L'appello incidentale di è fondato. Controparte_2
è soccombente nei confronti di Ne consegue che questi Parte_1 Controparte_2 dovrà essere condannato ai sensi dell'art. 91 c.p.c. al pagamento delle spese di lite nei confronti dell'appellata per entrambi i gradi di giudizio nella misura che viene liquidata in dispositivo in applicazione dei parametri previsti dal DM 55/2014 per le cause di valore compreso tra € 26.000,00 ed € 52.000,00, in ragione della domanda reiterata da parte appellante di restituzione delle somme versate a . Controparte_2
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Nei rapporti tra e le spese di lite seguono la soccombenza Parte_1 Controparte_1
e vanno liquidate in dispositivo in applicazione dei parametri previsti dal D.M. 55/2014 e successive modifiche anche in tal caso per le cause di valore compreso tra € 26.000,00 ed € 52.000.
Deve infine darsi atto della sussistenza dei presupposti di cui all'art. 13 comma I quater D.P.R. 30 maggio 2002 n. 115, come inserito dall'art. 1 comma 17 L. 24 dicembre 2012 n. 228 per il versamento da parte dell'appellante incidentale dell'ulteriore importo a titolo Controparte_1 di contributo unificato a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13.

P.Q.M.

La Corte, definitivamente pronunciando, nel contraddittorio delle parti, in parziale riforma della sentenza n.1500/2022 pubblicata in data 08/04/2022 all'esito del giudizio n.r.g. 2062/2020: - condanna a pagare a la somma di € 40.000,00, di cui € 20.000,00 Controparte_1 Parte_1 quale doppio della caparra versata in data 28/09/2017 ed € 20.000,00 quale acconto-prezzo versato in data 7/12/2017;
- condanna a pagare a gli interessi dovuti sulle somme incassate, Controparte_1 Parte_1 pari ad € 30.000,00, nella misura legale dalla data dei relativi pagamenti sino alla data della domanda giudiziale e nella misura stabilita dall'art. 1284, IV comma, c.c. dalla data della domanda giudiziale e sino all'effettivo pagamento;

- condanna al pagamento, in favore di delle spese del primo Parte_1 Controparte_2 grado di giudizio che liquida in € 4.000,00;
- rigetta l'appello incidentale di Controparte_1
- condanna a pagare a le spese di lite che liquida per il I grado Controparte_1 Parte_1 di giudizio in € 4.000,00 oltre accessori di Legge e, per il presente grado, in € 3.500,00 oltre accessori di legge;

- condanna al pagamento, in favore di delle spese del Parte_1 Controparte_2 secondo grado di giudizio che liquida in € 3.500,00 oltre accessori di legge;

- ai sensi dell'art. 13, comma 1 quater del D.P.R. n. 115/2002, inserito dall'art. 1, comma 17, della L. 228 del 2012, dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento da parte dell'appellante incidentale dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello Controparte_1 dovuto per il ricorso a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13.
Così deciso nella camera di consiglio della seconda sezione della Corte d'Appello di Palermo, in data 30/04/2025.
Palermo, 15/05/2025.
La Consigliera rel. Il Presidente
Mary Carmisciano Giuseppe Lupo