Repubblica Italiana
in nome del Popolo Italiano
La Corte di Appello di Roma
Sezione settima civile riunita in camera di consiglio nelle persone dei magistrati
PresidenteFranco Petrolati
Consigliere rel. Assunta Marini
Anna Maria Giampaolino Consigliere ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
nella causa civile di II grado iscritta al n. 4271 R.G.A.C. dell'anno 2019, trattenuta in decisione all'udienza del 10/07/2024 e vertente
TRA ^Parte ¹ (C.F. ^C.^F. ¹ ), ^Parte ² (C.F.
() rappresentati e difesi dall'Avv. Antonio Di Cicco (C.F. C.F. 2
ed elettivamente domiciliati presso il suo studio in Frignano C.F. 3
(CE) Via E. De Amicis n° 26, giusta procura in atti;

Appellanti
E
' (P. I.V.A. Controparte_1
P.IVA 1 ), rappresentata e difesa dell'Avv. Amleto lafrate (C.F. ^C.^F. ⁴ ) ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in Isola del Liri, Via Borgonuovo n° 1050, giusta procura in atti;

Appellata

Oggetto: appello avverso la sentenza n. 569/2019 pronunciata dal Tribunale di Cassino, pubblicata in data 06.05.2019.
Conclusioni
ER l'appellante, "Voglia l'Ecc.ma Corte di Appello di Roma, respinta ogni diversa o contraria istanza, eccezione o deduzione, in accoglimento del presente Appello:
Riformare la sentenza n. 569/2019 emessa dal Tribunale di Cassino, in composizione monocratica, nella persona del GOT. Avv. Domenico Tirozzi in data 3.5.2019, pubblicata il 6/5/2019 nel giudizio iscritto al R.G. n. 200845/2011, repertorio n°
832/2019 del 6/5/2019:

1. affermando e dichiarando che i coniugi Parte_3 sono titolari della servitù di transito e parcheggio sul piazzale antistante il loro fabbricato, ossia sulla particella 1632 adibita a parcheggio;

2. accertata la servitù prediale sulla particella di cui al mappale 1632 in favore del fondo dominante dei coniugi ^Parte_3 , dichiarare che sussiste a qualsiasi titolo, il diritto di sosta, parcheggio, ed il diritto di transito, pedonale e carrabile, per l'accesso ai beni immobili, diritti da esercitarsi come finora praticati, sulla porzione del mappale
1632 adibita a parcheggio e identificata con manto di asfalto;

3. accertare e dichiarare che la particella 252, indicata ai fini della individuazione dell'area soggetta a servitù, come stabilita nell'art 2 dell'atto notarile per Dottor ^Persona 1 del 18 luglio 2002, repertorio 239.130, raccolta n. 34.129, altro non è che la particella 1632;

4. dichiarare che parte appellante ha sulla particella 1632 anche la servitù prediale che faceva capo al suo dante causa ^così ^come ^indicata ^nell'^atto ^{notarilePerson}a ²
,
per Notar ER 3 del 6.8.2001, rep. 20735;

5. accogliere in via subordinata la domanda riconvenzionale proposta da parte appellante, di acquisto per intervenuta usucapione della servitù prediale di passaggio, parcheggio e sosta, per l'effetto ordinare al conservatore la relativa trascrizione nei pubblici registri immobiliari;

6. più in generale accogliere tutte le conclusioni avanzate in prime cure che qui si intendono per riportate.

7. Vittoria di spese, competenze ed onorari del doppio grado di giudizio oltre il rimborso forfettario per spese generali oltre IVA e CPA. L'appellante ha chiesto il rinnovo della CTU, e qualora necessario dell'esame dei testimoni”
ER l'appellata "In via preliminare, dichiari la Corte d'Appello inammissibile le domande nuove secondo quanto eccepito in premessa al § 1. In subordine, si rigetti l'appello perché infondato come rilevato in premessa ed in specie con riguardo a quanto eccepito al § 6. Si condannino gli appellanti al pagamento delle spese e competenze dei due gradi di giudizio, con competenze e spese da distrarsi a favore del sottoscritto difensore."
Esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
La società, attuale parte appellata, in primo grado ha chiesto, in via principale, che venisse negata l' esistenza della pretesa servitù da parte dei convenuti, dichiarando l'insussistenza e l' inesistenza dei diritti reali da costoro vantati sui fondi indicati,
con ordine ai convenuti di cessare le descritte turbative e condanna degli stessi a risarcire il danno quantificato in euro 6.000,00 o nella somma determinata in corso di causa ovvero in quella accertata e/o liquidata in via equitativa. In via autonoma e subordinata, ha chiesto, per l'ipotesi in cui il fondo dell'istante sia ritenuto gravato da servitù, di stabilire l'estensione della stessa e la modalità dell'esercizio che ne derivano a favore dei convenuti.
ノIn punto di fatto hanno specificato che in data 27.06.2001, ^dante ERsona 2
causa della società, ha frazionato in due parti il mappale 252 al foglio 10 del Comune di Broccostella, di sua proprietà, e dall' originario mappale 252 si sono generati il mappale n. 1632 ed il mappale 1633. In data 6.08.2001 la società appellata ha acquistato, giusto atto per notar ER_3 di Sora, un locale con antistante area, adibito ad attività di ristorante, identificato al NCEU al foglio 10 n. 491/3, nonché un terreno adiacente, identificato al NCT al foglio 10 n. 1632 e n. 271. In data 18.07.2002 i coniugi ^Parte ³ con atto per notar ER_1 hanno acquistato da ER 2
, [...] un immobile identificato nel catasto fabbricati al foglio 10 n. 1490 sub. 3, nonché una parte della corte comune di quel fabbricato, della superficie di mq 25, e la servitù di transito e parcheggio su tutto il piazzale antistante il fabbricato censito con il mappale 252 del foglio 10 del Comune di Broccostella.
P^arte ¹ e P^arte ² hanno ^ec^ce^pit^oNel costituirsi in giudizio l'infondatezza della domanda per errata interpretazione dei dati catastali, in quanto in data 22/12/2000, con preliminare di vendita, avevano già ottenuto in comodato il bene oggetto della compravendita, incluso il diritto di esercizio della servitù di passaggio e parcheggio godendo già da tale data del pieno possesso dell'immobile e dei diritti connessi;

Parte convenuta, pertanto, ha concluso chiedendo in via principale e nel merito, previo accertamento incidentale della legittimità dell'esercizio del diritto, della natura prediale delle servitù di posteggio, sosta e transito nell'area da questi individuata e per i motivi in fatto e diritto esposti, di respingere tutte le domande attoree poiché infondate in fatto e diritto.
In via subordinata e riconvenzionale, hanno chiesto di accertare e dichiarare l'acquisto per intervenuta usucapione della servitù prediale di passaggio, parcheggio e sosta e per l'effetto ordinare al conservatore la relativa trascrizione nei pubblici registri.
Con sentenza n. 569/2019 il Tribunale di Cassino, disponeva “Il Tribunale, ogni diversa istanza, eccezione e deduzione disattesa, definitivamente pronunciando in ordine alla causa in epigrafe, cosi provvede: -accoglie la domanda attrice e per l' effetto nega l'esistenza di una servitù di transito e parcheggio sul terreno sito nel comune di Broccostella alla via Ponte Emilio, identificato al NCT al foglio 10 n. 1632
(ex 252/a), di proprietà della società attrice, in favore dei convenuti;
Rigetta la domanda riconvenzionale poiché non provata. Compensa tra le parti le spese di lite ad eccezione di quelle di C.T.U. che vengono poste definitivamente a carico di parte
Convenuta." ^Avverso ^tale ^{sentenza Part}e ¹ e ^Parte_2 hanno proposto appello. Si è costituita la società Controparte_1 , la quale ha eccepito l'inammissibilità delle domande nuove proposte dagli appellanti ed ha contestato nel merito l'appello chiedendone il rigetto.
All'udienza del 10.07.2024 la causa è stata trattenuta in decisione.
Occorre premettere che le istanze istruttorie reiterate dagli appellanti sono inammissibili in quanto la CTU non risulta viziata ed il rinnovo dell'esame dei testimoni è completamente privo di giustificazioni.
Con il primo motivo di appello rubricato: "Omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione riguardo alla inesistenza di servitù nell'atto per notar ER 3 facente capo al ER 2 non trasferibile agli appellanti in quanto non rientrante nella disponibilità del ER 2 stesso”, secondo parte appellante, il Giudice di prime cure ha commesso un errore di interpretazione e di percezione circa l'esistenza nell'originario atto costitutivo rogato dal Notaio ER_3 di una servitù prediale di transito e parcheggio in favore dei beni di ERsona 2 . Il dettaglio di questa servitù convenzionale emerge proprio dall'atto di compravendita del Notaio ER 3 del
06.08.01, e la costituzione di detta servitù è rafforzata dalla nota di trascrizione di detto atto.
Con il secondo motivo di appello rubricato. "La sentenza impugnata è erronea ed ingiusta nella parte in cui reputa che un eventuale servitù di transito e parcheggio poteva essere costituita soltanto sul mappale 1633 (ex 252/B)" gli appellanti censurano la sentenza di primo grado nella parte in cui il Giudice ha ritenuto che una eventuale servitù poteva essere costituita eventualmente solo sul mappale 1633, ex
251/B. Secondo quanto asserito da parte appellante il Giudice di primo grado non ha considerato che la particella 252 coincide, ai fini dell'individuazione della particella gravata da servitù, con la particella 1632 e che detta affermazione è contenuta sia nell'atto di compravendita tra il ^Per 2 e l'attuale società appellata del 6 agosto 2001
a firma notaio ER_3 e sia nell'atto di compravendita stipulato tra il e gli ER 2
odierni appellati stipulato in data 18 Luglio 2002 per atto del Notaio ER_1 Con il terzo motivo di appello rubricato: “La sentenza impugnata è erronea e ingiusta nella parte in cui reputa che il non aveva una ^servitù ^di ER 2
passaggio e di parcheggio, per cui non poteva trasferire un diritto del quale non era detentore", gli appellanti censurano la sentenza in quanto non è stato compreso ^che ^il si era riservato una servitù prediale (di transito, passaggio e parcheggio) con l'atto di compravendita del 6 agosto 2001 a firma notaio ER_3 e la costituzione di tale servitù si evince anche dalla circostanza che lo stesso ER 2 non ha preteso o ottenuto alcun pagamento per la vendita di detta particella.
Con il quarto motivo di appello si reiterano le critiche alla sentenza di primo grado che viene censurata per non aver riconosciuto la servitù di transito e parcheggio in capo al ^Per 2 dante causa degli odierni appellanti.
I primi quattro motivi di appello si prestano ad un esame unitario per la stretta connessione al tema dell'esistenza di una servitù di parcheggio in favore degli odierni appellanti proprietari del fondo dominante ed a carico del fondo servente di proprietà della società appellata.
I motivi sono infondati.
La servitù, in quanto diritto reale di godimento su cosa altrui, è caratterizzata dalla tipicità e, sulla scorta della definizione legislativa di cui all'art. 1027 c.c. che la descrive quale «peso imposto sopra un fondo per l'utilità di un altro fondo appartenente a diverso proprietario», si annoverano, accanto al requisito della appartenenza dei beni a diversi proprietari e della loro vicinanza, due ulteriori fattori strutturali della fattispecie: la predialità e la utilitas.
È necessario, in primo luogo, che la servitù sia posta a beneficio di un immobile, in modo che il proprietario dello stesso riceva il vantaggio, anche di natura non economica, proprio attraverso il bene che gli appartiene. A questo proposito, si è fatto ricorso al concetto di realitas, intesa quale inerenza dell'utilità al fondo dominante e ^del peso al fondo servente. La realitas, che distingue lo ius in re aliena dal diritto personale di godimento, implica l'esistenza di un legame strumentale e oggettivo, diretto e immediato, tra il peso imposto al fondo servente e il godimento del fondo dominante, nella sua concreta destinazione e conformazione, al fine di potenziarne l'uso, in modo tale che detto incremento possa, per un verso, essere conseguito da chiunque sia il proprietario del fondo dominante e, per altro verso, non essere legato a un'attività personale del soggetto.
In secondo luogo, l'art. 1028 c.c. precisa che l'utilità deve essere intesa in senso ampio e può consistere, oltre che in un vantaggio non attuale ex art. 1029 c.c., anche nella maggiore comodità o amenità del fondo dominante. Secondo l'opinione più accreditata, il concetto di utilitas non può avere a riferimento elementi soggettivi ed estrinseci, relativi all'attività personale svolta dal proprietario del predio dominante, ma va ricondotto al solo fondamento obiettivo e reale dell'utilità stessa, sia dal lato attivo che da quello passivo, dovendo costituire un vantaggio diretto al bene. ERtanto,
l'utilità deve consistere in un vantaggio apportato al fondo dominante in quanto tale, strumentale a una sua migliore utilizzazione: vi deve essere un legame oggettivo, diretto e immediato, tra il peso imposto al predio servente e il godimento dell'altro bene.
Si è, di conseguenza, correlativamente escluso che possa dare luogo a una servitù quel peso che si ricollega a un'utilità avente una co^nnotazione ^funzionale ^al soddisfacimento di un interesse unicamente personale e individuale del titolare del fondo dominante e che non si risolva in un vantaggio oggettivo accordato a una cosa.
Il nostro Codice non ammette, infatti, tra i diritti reali le c.d. servitù personali o irregolari, che consistono in limitazioni del diritto dominicale su di un immobile a beneficio di una persona e non di un altro predio: il diritto di servitù è inconcepibile al di fuori dell'ancoramento ai due fondi, tant'è che non può ipotizzarsi una sua trasmissione senza quella della proprietà del fondo su cui insiste. Ciò, tuttavia, non toglie che le parti, nell'ambito della loro autonomia privata, possano stabilire la nascita di un diritto - avente natura meramente personale e dunque insuscettibile di tutela reale
- incapace però di permanere illimitatamente nel tempo e di essere opponibile erga omnes, a prescindere dall'eventuale trascrizione dell'atto costitutivo. Si è però avvertito che l'elemento finalistico della servitù, variamente definito in dottrina come «requisito», «fondamento» o «qualifica», non va confuso con il conte- nuto della servitù: pur esistendo una necessaria interdipendenza tra i due, il contenuto del diritto non è dato dalla utilitas, che è la sola ragione giustificativa per cui esso sorge, ma è rappresentato da quel complesso di doveri negativi gravanti sul titolare del fondo servente e sui consociati nei confronti del titolare del diritto reale (costituenti il «peso>> secondo la definizione legislativa). Tenuti così distinti i due aspetti, è evidente in ogni caso l'influenza della componente finalistica su quella contenutistica, in quanto l'utilità del fondo dominante funge da parametro individuativo del limite delle infinite potenziali possibilità nelle quali può estrinsecarsi il contenuto della servitù.
È sulla base di queste premesse che va dunque valutata l'ammissibilità di una servitù prediale di parcheggio, come tale trascrivibile e opponibile ai terzi aventi causa, che di recente ha trovato un'importante riconoscimento con la sentenza delle SS UU della
Cassazione del 13 febbraio 2024, n. 3925 per la quale è possibile la costituzione, mediante convenzione, di servitù avente ad oggetto il parcheggio di un veicolo sul fondo altrui purché tale facoltà risulti essere stata attribuita come vantaggio in favore di altro fondo per la sua migliore utilizzazione e sempre che sussistano i requisiti del diritto reale.
Nel caso sottoposto all'attenzione della Corte, comunque, non si è in presenza di una servitù di parcheggio inquanto ^Persona 2 si era riservato una servitù di sosta.
In effetti, il ^Per 2 nell'atto di compravendita stipulato in data 6 agosto 2001 a firma notaio ER 3 si è riservato art .1 ....Il venditore Sig. ^riserva 66
ERsona 2
,
espressamente per se stesso e aventi causa, a qualsiasi titolo, il diritto di sosta e il diritto di transito, pedonale e carrabile per l'accesso al proprio discosto fabbricato ed al rimanente terreno ivi di sua proprietà, diritti da esercitarsi, come finora praticato, sulla porzione del mappale 1632 adibita a parcheggio ed identificata con manto di asfalto". ERtanto, la domanda di riconoscimento di una servitù di parcheggio non può trovare accoglimento atteso che seppur il ^Per 2 nell'atto di compravendita del
18.07.2002 all'art. 2 "....in particolare è compresa la servitù di transito e parcheggio sul piazzale antistante il suddetto fabbricato censito con il mappale 252 del fg. 10 di ^Persona 4 ' di certo tale diritto non poteva essere, come evidenziato già in primo "
grado, sul mappale 1632 in quanto lo stesso dante causa su tale mappale si era riservato una servitù di sosta e non di parcheggio.
ERtanto, considerando che in primo grado gli odierni appellanti si sono opposti alla negatoria servitutis di parcheggio chiedendone il suo riconoscimento ed in appello hanno richiesto l'accertamento di una servitù di parcheggio questa non può essere riconosciuta.
Con il quinto motivo di appello gli appellanti lamentano che ha errato il giudice di primo grado che ha accolto la domanda di actio negatoria servitutis e rigettato la domanda riconvenzionale di accertamento dell'acquisto del diritto di servitù per usucapione. In merito a ciò lamentano che il Giudice, in primo grado, non ha considerato la dichiarazione resa dal Sig. ^CP 1 durante l'interrogatorio formale che ha confermato che nel piazzale antistante l'abitazione degli odierni appellanti chiunque ha sempre esercitato "il passaggio, la sosta ed il transito". Inoltre, parte appellante lamenta che è stato ampiamente dimostrato in primo grado documentalmente, producendo un atto preliminare di acquisto del 22 Dicembre 2000 e una richiesta di allaccio di acqua al Comune di Sora per l'immobile poi acquistato il 6
Agosto 2002, che il possesso dell'immobile è stato acquisito prima dell'acquisto dela proprietà e che, pertanto, erano maturato i 10 anni per la c.d. usucapione breve. Ed. inoltre è stato dimostrato che sul fondo dominante vi erano attività commerciali sin dal
1980.
Con il sesto motivo di appello gli appellanti lamentano che anche le prove documentali ed i testimoni escussi non sono stati correttamente valutati dal Giudice di primo grado in merito all'usucapione.
I due motivi di appello possono essere trattati congiuntamente in quanto strettamente connessi.
I motivi sono infondati. L'art. 1159 c.c. dispone quanto segue: "Art. 1159. (Usucapione decennale). Colui che acquista in buona fede da chi non è proprietario un immobile, in forza di un titolo che sia idoneo a trasferire la proprietà e che sia stato debitamente trascritto, ne compie l'usucapione in suo favore col decorso di dieci anni dalla data della trascrizione."
Dalla semplice lettura della norma si evince che al materiale rapporto con il bene non può conseguire l'usucapione decennale atteso che il preliminare di compravendita per costante giurisprudenza non è idoneo a far decorre i termini dell'usucapione come evidenziato dalla Suprema Corte di Cassazione con sentenza a S.U. n.7930/08. In effetti, con il preliminare di vendita anche qualora l'acquirente sia stato immesso nell'immobile e sia stato pagato interamente il prezzo si ha la semplice detenzione e non il trasferimento del possesso che avviene con il contratto di compravendita. definitivo. La Corte Suprema evidenzia che la tesi contraria non può trovare adesione, sia che della fattispecie in esame si consideri l'aspetto possessorio, in quanto il possesso non è suscettibile di trasferimento disgiuntamente dal diritto reale del quale costituisce l'esercizio, sia che se ne consideri quello contrattuale, in quanto la disponibilità della res conseguita dal promissario acquirente deriva da un contratto di comodato collegato al preliminare per il quale al comodatario è attribuita la detenzione e non il possesso.
Invero è lo stesso invocato intento delle parti ad essere erroneamente individuato e/o travisato, in quanto, con il preliminare, sono per l'appunto gli effetti reali traslativi, propri del definitivo, che le parti non vogliono si verifichino per effetto immediato e diretto della conclusa convenzione. La situazione giuridica in esame, come evidenziato anche in dottrina, è, in vero, il portato d'una prassi contrattuale sviluppatasi, essenzialmente nel settore immobiliare, in ragione della sua attitudine a fornire uno strumento idoneo a soddisfare sollecitamente determinate esigenze delle parti, principalmente la disponibilità del bene per l'una e del denaro per l'altra ma ulteriori se ne possono agevolmente ipotizzare, pur contestualmente garantendone i rispettivi diritti sui beni oggetto delle reciproche attribuzioni, indipendentemente dalla sorte della convenzione, per il tempo necessario a che si realizzino quelle condizioni oggettive e/o soggettive, agevolmente ipotizzabili anch'esse nella loro molteplicità, in ragione delle quali - tanto che siano rimaste del tutto estranee alla convenzione, e pertanto giuridicamente irrilevanti anche a solo livello di presupposizione, quanto che, invece, siano espressamente previste come condizioni sospensive o risolutive - le parti stesse non hanno voluto o potuto addivenire ad un contratto definitivo.
In merito alle domande nuove oggetto di eccezione dell'appellata, le stesse vanno ritenute assorbite dall'esito del gravame.
Le spese del grado vanno poste a carico di parte appellante e distratte in favore dell'avv.
Amleto Iafrate, dichiaratosi antistatario.
Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, occorre dare atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte dell'appellante di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l'appello a norma dello stesso art. 13, comma 1-bis.

P.Q.M.

La Corte, definitivamente pronunciando, sull'appello proposto da Parte 1
'avverso la sentenza n. 569/2019 pronunciata dal Tribunale di Parte_2
Cassino, pubblicata in data 06.052019, così provvede:

1- rigetta l'appello;

2- condanna parte appellante alla rifusione delle spese di giudizio nei confronti degli appellati che liquida in €1.984,00 oltre rimborso spese generali I.V.A. e
CPA come per legge, da distrarsi in favore dell'avv. Amleto Iafrate dichiaratosi antistatario;

3- dà atto della sussistenza dei presupposti di cui all'art. 13, comma 1-quater, DPR
n. 115/2002.
Roma, 23.05.2025
Il consigliere estensore Il Presidente
Assunta Marini Franco Petrolati