REPUBBLICA ITALIANA
in nome del popolo italiano
CORTE D'APPELLO DI VENEZIA
sezione quarta civile
La Corte, composta dai magistrati
Dott. Guido Marzella Presidente
Dott. Massimo Coltro Consigliere estensore
Dott. Enrico Schiavon Consigliere
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 1140/2025 r.g. promossa da con sede in (C.F e n. iscrizione Parte_1 Pt_1
, partita IVA ) iscritta all'Albo delle Banche P.IVA_1 P.IVA_2
(codice Banca 1030.6, codice Gruppo 1030.6, partiva IVA CP_1
in persona dell'avv. Daria Gentili, rappresentata e difesa P.IVA_2
dall'avv. Giuseppe Avino per mandato e domiciliata come in atti – appellante
–
contro
(c.f. e p.iva. ), in Controparte_2 P.IVA_3
persona del legale rappresentante, rappresentata e difesa dall'avv. Maurizio
Gaibani per mandato e domiciliata come in atti – appellata –
o 0 o
1 appello sentenza del Tribunale di Padova
o 0 o
Conclusioni parte appellante
Piaccia all'Ecc.ma Corte di Appello di Venezia adita, in accoglimento dei motivi esposti nel presente ricorso e per gli altri che si dovessero ravvisare,
in riforma della sentenza impugnata del Tribunale di Padova n. 113/2025
emessa e pubblicata il 15.1.2025 (repert. n. 184/2025 del 20.1.205) a definizione del giudizio n. 725/2024 r.g., non notificata, disattesa e rigettata ogni contraria domanda, deduzione ed eccezione, per i titoli e le causali dedotti dalla così giudicare: - Parte_1
dichiarare inammissibili e comunque infondate in fatto e diritto tutte le domande della CP_2 Controparte_2
(c.f. e p.iva. , e, per l'effetto, respingerle per i motivi esposti P.IVA_3
nelle difese della Banca appellante e/o per quelli che si dovessero ritenere di giustizia;
- in ogni caso con condanna dell'appellata alla rifusione delle spese di lite di primo e di secondo grado, oltre rimborso spese generali 15%, Iva e
Cpa.
Conclusioni per l'appellata
Rigettare l'appello proposto da Parte_1
contro l'impugnata sentenza n. 113/2025 del Tribunale di Padova in quanto infondato in fatto e in diritto, e, per l'effetto, - confermare la sentenza impugnata;
- condannare l'appellante Parte_1
tenuta a corrispondere a favore della società le somme Controparte_2
indicate nella sentenza n. 113/2015 del Tribunale di Padova: - € 35.693,03
per canoni e indennità dal 15/11/2022 all/11/7/2023, oltre interessi ex art. 2 1284 comma 1 c.c. su ogni scadenza fino al deposito del ricorso (8/2/2024)
ed interessi ex art. 1284 comma 4 c.c. dal deposito del ricorso ex art. 447 bis c.p.c. al saldo;
- € 3.628,69 per oneri accessori, oltre interessi ex art. 1284
comma 1 c.c. dalla messa in mora del 3/11/2022 e fino al deposito del ricorso ed interessi ex art. 1284 comma 4 c.c. dal deposito del ricorso ex art. 447 bis c.p.c. al saldo;
- € 59.754,48 per risarcimento costi di ripristino, oltre interessi ex art. 1284 comma 1 c.c. dal 30/11/2022 e fino al deposito del ricorso ed interessi ex art. 1284 comma 4 c.c. dal deposito del ricorso ex art. 447 bis c.p.c. al saldo;
- € 16.780,52 per mancato utilizzo del bene locato, oltre interessi ex art. 1284 comma 1 c.c. fino al deposito del ricorso ed interessi ex art. 1284 comma 4 c.c. dal deposito del ricorso ex art. 447 bis c.p.c. al saldo;

IN VIA ISTRUTTORIA: - si chiede di essere ammessi a prova per testi sulle seguenti circostanze: 1) vero che, su incarico della Presidente dott.ssa
, nel procedimento RG 7869/2022 del Tribunale di Padova, ho Parte_2
redatto la perizia datata 23/5/2023 che mi si rammostra con i relativi allegati
(docc. 7 e 7A I grado ricorrente); 2) vero che al momento del mio primo accesso, in data 25/1/2023, la situazione degli immobili di proprietà della in Via Rossi 69-71 a Rubano (PD), già locati Banca Controparte_2
MPS, era quella che è rappresentata nella perizia 23/5/2023 e nei relativi allegati (in particolate le foto sub 4), che mi si rammostrano (doc. 7A I grado ricorrente); 3) vero che per accedere ai suddetti immobili, sia in data
25/1/2023 che nei successivi sopralluoghi, è sempre intervenuto un incaricato di Banca MPS che con le chiavi ha aperto i locali. Si indica quale teste il geom. di Padova. - In caso di contestazione della CTU del Tes_1
geom. da parte di Banca MPS, parte ricorrente chiede che il Giudice Tes_1
3 voglia disporre una consulenza tecnica diretta ad accertare: A) lo stato dell'immobile di proprietà della ricorrente alla data della riconsegna da parte di Banca MPS (11/7/2023), con particolare riferimento alla conformità degli impianti e alla verifica dell'esistenza delle relative certificazioni;
B) le cause dei danni lamentati dalla ricorrente nella propria comunicazione del
28/6/2022 (doc. 3 I grado) e nel ricorso ex artt. 696 e 696 bis c.p.c.; C) i lavori e i costi, anche tecnici, necessari per ripristinare i danni presenti nell'immobile, compreso il danno per mancato utilizzo dell'immobile per il tempo necessario per l'esecuzione dei lavori di ripristino.
Fatto e motivi della decisione
1.- Con ricorso depositato il 17 giugno 2025, notificato con decreto,
[...]
adiva la Corte d'Appello di Venezia Parte_1
impugnando la sentenza n. 113/2025 del Tribunale di Padova (pubblicata il
15 gennaio 2025) che nel giudizio promosso dalla locatrice
[...]
per canoni, indennità di occupazione e oneri Controparte_2
accessori oltre a costi di ripristino, l'aveva condannata a corrispondere €.
35.693,03 per canoni ed indennità, €.

3.628.69 per oneri accessori ed €.
59.754,48 per costi di ripristino oltre ad interessi anche ex art. 1284 4^ co.
Cod. Civ. (dalla domanda) e spese anche della fase di a.t.p. e di mediazione.
Con il primo motivo censurava l'accertamento del rifiuto alla riconsegna rilevando che le prove avevano dimostrato il contrario, con ogni effetto sulla domanda;
con il secondo motivo rilevava l'insussistenza dell'obbligo al ripristino siccome richiesto rilevando che neppure era esistente l'obbligo di pagare i canoni per i 4 mesi indicati nella c.t.u.; con il terzo motivo si doleva
4 dell'applicazione dell'art. 1284 4^ co Cod. Civ. per gli interessi in mancanza della domanda e dei presupposti.
Si costituiva contestando Controparte_2
l'appello del quale chiedeva la reiezione
La causa veniva decisa all'udienza di discussione del 5 novembre 2025
mediante pronuncia di sentenza con lettura del dispositivo.
2.- Osserva la Corte.
L'appello è solo in limitata parte fondato e va accolto con la parziale riforma della sentenza del Tribunale di Padova. Le spese processuali dell'intero giudizio (considerando tra le stesse, in quanto assimilabili: quelle della mediazione – Cass. ordinanza n. 32306/23 e quelle dell'a.t.p.) vanno compensate per 1/6 e per la restante parte (5/6) vanno addebitate all'appellante per la soccombenza. Non si ritiene, invece, in motivato dissenso rispetto alle più recenti pronunce della Suprema Corte, di poter liquidare i compensi per la fase istruttoria, giacché gli stessi sono dovuti in appello solo qualora questa abbia effettivamente avuto luogo mediante: la predisposizione di apposite richieste di prova, memorie illustrative o di precisazione o integrazione delle domande o dei motivi d'impugnazione,
l'esame dei provvedimenti giudiziali pronunciati nel corso e in funzione dell'istruzione, il compimento degli adempimenti o delle prestazioni connesse ai suddetti provvedimenti giudiziali, la partecipazione e l'assistenza alle attività istruttorie, come esplicitamente previsto dalla lett. c)
del quarto comma dell'art. 4 del D.M. 10.3.14 n. 55, essendo ogni altra attività, diversa da queste e da quelle decisionali, ricompresa nell'ambito della lett. b) della medesima norma, la quale: non solo si riferisce, in maniera
5 sostanzialmente lata, alla redazione degli atti introduttivi del giudizio e di costituzione in giudizio ed al relativo esame, comprensivo degli allegati, dei ricorsi, dei controricorsi, delle citazioni, delle comparse, delle chiamate di terzo e delle relative autorizzazioni giudiziali, ma viceversa include anche la predisposizione di ulteriori memorie iniziali, di interventi, di istanze e di impugnazioni, da ritenersi correlate alle istanze stesse, fra le quali rientrano ovviamente anche le note scritte relative alla prima udienza.
3.- Nel giudizio ex art. 447 bis Cod. proc. Civ. promosso da
[...]
contro la conduttrice, il Tribunale accolse le Controparte_2
domande osservando che:
-) l'immobile era stato riconsegnato il 11 luglio 2023 anche se la riconsegna era stata preannunciata dallo scambio di lettere dei difensori ove si era discusso sulle caratteristiche del compendio da restituire;

-) il locatore avrebbe potuto legittimamente rifiutare di ricevere il bene finché
le somme per le opere di ripristino non fossero state corrisposte;

-) l'art. 19 del contratto prevedeva la possibilità per la Banca di eseguire migliorie o modifiche, salvo il diritto potestativo, in capo alla CP_2
di scegliere, al termine, se pretendere la riconsegna dei locali nello stato
[...]
in cui erano stati consegnati o se accettare la riconsegna del bene locato nello stato in cui si trovava;

-) la locatrice aveva inviato comunicazione con la quale aveva chiesto di riportare i locali nello stato in cui si trovavano all'inizio del rapporto,
elencando le opere da eseguire;

6 -) se era vero che migliorie ed addizioni erano state acconsentite dalla locatrice, il contratto riconosceva il diritto a riottenere i beni nello stato in cui si trovavano nel 2001, a cura e spese della Banca;

-) la disciplina dell'art. 1590 c.c. e dell'art. 19 fondava il diritto potestativo esercitato con la missiva del giugno del 2022;
-) la diligenza della locatrice era ravvisabile dal comportamento tenuto ed infatti, un mese dopo il termine del contratto (nel dicembre del 2022, dopo aver ricercato una soluzione conciliativa), aveva proposto ricorso per a.t.p.
per la verifica dei beni e aveva notificato lo sfratto;

-) era stato rispettato anche l'art. 1227 Cod. Civ. in quanto l'attrice, in tempi ragionevoli, aveva proposto azioni giudiziarie per la tutela del proprio diritto;

ed anche laddove TI RI avesse immediatamente accettato le chiavi, a fine 2022, la conclusione sarebbe rimasta invariata;
infatti, dopo ricevute le chiavi, avrebbe dovuto proporre accertamento tecnico in contraddittorio, per verificare la condizione dell'immobile;
-) le mensilità di canone per il periodo dell'accertamento tecnico, così come lei successive mensilità, avrebbero dovuto essere poste a carico della Banca
in quanto relative ad un periodo in cui l'immobile non era stato utilizzato per fatto e colpa della conduttrice;

-) anche a ritenere che TI RI avrebbe dovuto accettare immediatamente le chiavi, comunque il locatore avrebbe avuto diritto a vedersi rifondere le mensilità di canone per tutto il periodo in cui lo stesso era rimasto inutilizzato per fatto e colpa della conduttrice (giudizio di a.t.p. e tempo per eseguire i lavori) mentre erano dovuti gli oneri accessori;

7 -) i danni all'immobile locato erano da riconoscere secondo C.t.u. salvo che per le inferriate esterne antintrusione per €. 3.850;
-) la detrazione di € 14.332,18 per “migliorie” era corretta dato che il c.t.u.
aveva individuato le opere necessarie per ripristinare i locali “in modo da riportarle allo stato pristino di inizio locazione” mentre le uniche contestazioni erano relative alla esatta consistenza dei locali nel febbraio del
2001, momento in cui ne era entrata in possesso;

-) in sede di a.t.p. il consulente della Banca, non aveva rilevato nulla in merito alle conclusioni del CTU e nella comparsa di costituzione non vi era stata alcuna precisa allegazione di opere che erroneamente sarebbero state poste a carico della Banca;

-) era dovuto, a titolo di danno, il canone di locazione corrispondente al periodo di 4 mesi quantificato dal CTU come necessario per eseguire il ripristino dei locali (€ 4.195,13 mensili x 4 = € 16.780,52);
-) sulle poste erano anche dovuti gli interessi ex art. 1284 4^ co. Cod. Civ.;
-) le spese erano da addebitare in forza della soccombenza.
4.1.- Con il primo motivo si assume che la locatrice non aveva mai rifiutato la riconsegna dei locali e che nemmeno aveva subordinato il rifiuto all'esecuzione dei lavori con il pagamento sicché non avrebbe potuto esser riconosciuti i canoni e l'indennità di occupazione dalla cessazione della locazione (15 novembre 2022) alla restituzione delle chiavi (11 luglio 2023).
Si richiama la sequenza delle lettere scambiate tra le parti e si ribadisce che solo dopo la c.t.u. la locatrice aveva proposto domanda di sfratto con richiesta di rilascio.
Il motivo appare infondato.
8 4.2.1.- Innanzi tutto lo stesso contravviene le regole probatorie in materia.
Infatti (Cass. sentenza n. 7776 del 23 aprile 2004) l'obbligazione di restituzione della cosa avuta in godimento gravante sul conduttore deve ritenersi adempiuta mediante la restituzione delle chiavi dell'immobile o con la incondizionata messa a disposizione del medesimo, senza che sia al riguardo necessaria la redazione di un relativo verbale (Cass. 24 marzo 2004
n. 5841; cfr. Cass. giugno 1996 n. 5270, 2 febbraio 1993 n. 2071, 25 ottobre
1974 n. 3140) e questo perché trattasi di fatto estintivo del diritto di credito del locatore, al quale il bene va restituito al termine del rapporto locativo
(quale ne sia stata la causa della cessazione) ovvero va offerto in restituzione quantomeno con modalità aventi valore di offerta non formale (cfr. Cass. 9
giugno 2003, n. 9199, per quanto riguarda, in un giudizio di danni per ritardata restituzione della cosa, l'eccezione del conduttore dell'avvenuta restituzione e dell'eseguito pagamento dei canoni). Vige il correlato principio secondo cui,
mentre l'adozione della complessa procedura di cui agli artt. 1216 e 1209
comma secondo cod. civ. (costituita dall'intimazione al creditore di ricevere tale consegna nelle forme stabilite per gli atti giudiziari) rappresenta l'unico mezzo per la costituzione in mora del creditore per provocarne i relativi effetti
(art. 1207), l'adozione da parte del conduttore di altre modalità purché serie,
concrete e tempestive (come ad esempio la convocazione per iscritto del locatore per consegnargli le chiavi dell'immobile e redigere il verbale di consegna) aventi valore di offerta reale non formale (art. 1220 cod. civ.),
sempreché non sussista un legittimo motivo di rifiuto da parte del locatore,
pur non essendo sufficiente a costituire in mora il locatore, è tuttavia idonea ad evitare la mora del conduttore.
9 4.2.2.- Alcuna offerta formale risulta allegata.
4.2.3.- Quanto alla offerta non formale la stessa è parimenti inesistente.
Il contratto sarebbe venuto a scadenza il 15 novembre 2022 mentre la restituzione delle chiavi è avvenuta il 11 luglio 2023. Prima della scadenza
(doc. 5) la Banca aveva espresso la volontà di rilasciare l'immobile in prossimità del termine dichiarando che avrebbe preso contatti per concordare le modalità di restituzione (lettera del 7 luglio 2022 – doc. 9) e confermando che avrebbe provveduto al tempestivo rilascio dei locali. Con lettera del 19
settembre 2022 la Banca aveva dichiarato alla locatrice “Con la presente Vi
comunichiamo di aver compiutamente eseguito tutte le attività necessarie secondo contratto al rilascio dell'immobile in oggetto, per cui siamo pronti e disponibili a riconsegnarvi immediatamente i locali in questione senza attendere la data ultima del 15 novembre p.v. all'uopo prevista. Per quanto precede restiamo in attesa di Vs sollecito riscontro necessario per coordinare e porre concretamente in essere le attività occorrenti all'espletamento dell'onere di cui sopra”.
Aveva fatto seguito la lettera della locatrice “Da quanto la mia assistita ha potuto appurare, l'immobile presenta danni per oltre € 30.000,00 per sistemare i quali viene preventivato un periodo di almeno 45 giorni. Inoltre,
non risulta corrisposto il canone scaduto in data 1/7/2022 che Vi invito a versare immediatamente alla , maggiorato di interessi Controparte_2
di mora e di € 150,00 ex art. 6 D.Lgs. n. 231/2002 per il mio intervento.
Quanto alle condizioni dell'immobile, prima di procedere giudizialmente
(con ulteriore addebito di oneri a Vs carico), la mia assistita si rende
10 disponibile ad una verifica tecnica in contraddittorio, per la quale attendo Vs
eventuale riscontro”.
Se ne ricava che la consegna dell'immobile era stata rifiutata dalla locatrice per ragioni non contestate con il motivo e riferite al canone impagato di luglio
2022 ed al mancato ripristino (con un danno per €. 30.000 e con lunghi tempi di ripristino). Se a tale nota si collega quella del 28 giugno 2022, con la quale la locatrice aveva richiesto l'esecuzione delle opere appare evidente che si dibatteva sul ripristino del compendio oltre che dei canoni impagati. Il tutto a prescindere da formule letterali interpretative contrarie alla buona fede. Era
palese, nella sostanza, il rifiuto della locatrice. Né risulta l'offerta non formale in quanto la nota della Banca del settembre 2022 era del tutto priva di elementi concreti non contenendo l'invito a consegnare le chiavi in un dato tempo e luogo;
alla stessa, poi, era stato opposto rifiuto legittimo dalla locatrice in quanto: il canone non era stato pagato ed in quanto non vi era stata adesione al ripristino. Dal tutto si ricava contrariamente alla tesi della Banca, che la locatrice non aveva inteso ricevere il compendio, anche prima della scadenza,
in quanto aveva posto la condizione duplice: lavori di ripristino e canone.
Dalle successive lettere (8 e 10 novembre 2022) emerge, ulteriormente a riprova, il contrasto sia per i canoni da versare sia per le opere eseguite e per le quali la Banca nuovamente aveva rifiutato l'accesso in contraddittorio,
invece chiesto da controparte, assumendone la illegittimità. Ancora una volta
è mancata l'offerta formale o non formale di restituzione e risulta il rifiuto della locatrice di ricevere il compendio ante verifica.
4.2.4.- Le successive allegazioni della Banca in merito alla mancanza del rifiuto di ricevere il compendio in forza del comportamento della locatrice
11 che solo dopo la c.t.u. aveva intimato lo sfratto ed in forza del contenuto del ricorso, non meritano rilievo in quanto non risulta provata la seria offerta non formale e risulta parimenti il contrasto sull'esecuzione delle opere di ripristino o sulla loro stima.
5.1.- Con il secondo motivo si censura l'accertamento del mancato ripristino degli immobili in una con la condanna al valore dei lavori. Si contesta pure la debeità dei canoni per i 4 mesi indicati dal c.t.u. per i lavori. Si sostiene che gli importi indicati per i lavori di ripristino non avrebbero potuto essere addebitati in quanto tali lavori erano stati richiesti per diversa finalità volta a mutare lo “stato” da agenzia bancaria a immobile di libera fruizione mercantile in violazione dell'art. 1590 Cod. Civ. e della clausola contrattuale;

si sostiene che già nel 1992 l'immobile era stato locato ad uso bancario e che il ripristino non avrebbe potuto operare, come divisato dal c.t.u. e dal
Tribunale, con la eliminazione degli accessori “bancari” e delle migliorie con il ripristino della situazione ante lavori al febbraio del 2001.
Il motivo è infondato.
5.2.- La sentenza ha disatteso le eccezioni della Banca, ad esclusione delle barriere antintrusione, in quanto non era stata data prova della situazione del compendio al momento della locazione del 8 febbraio 2021; in quanto la c.t.u.
aveva ricostruito la situazione modificata dalla Banca rispetto l'inizio della locazione;
in quanto alcuna eccezione era stata svolta in sede di c.t.u. a contestare la ricostruzione operata ed alcuna chiara allegazione era stata riproposta nel giudizio;
in quanto l'eccezione traeva origine da alcuni passaggi della c.t.u. erratamente considerati.
12 5.3.1.- La pronuncia merita condivisione ed infatti, anche in questa sede, è
dirimente il rilievo per cui la Banca non ha affatto allegato, per poi dimostrare,
come suo onere, la situazione del compendio al momento della consegna ed i lavori eseguiti successivamente, chiaramente sussistendo a suo carico la prova dei lavori eseguiti. Anche ad ammettere una situazione di incertezza sul relativo onere, cosa che si esclude, vale osservare che (Cass. ordinanza n.
12910 del 22 aprile 2022) era ed è evidente che la stessa avrebbe dovuto offrirla la Banca che aveva eseguito i lavori di modifica dei locali rispetto la situazione ante del 8 febbraio 2001 posta la vicinanza dei presupposti. Ogni
allegazione e prova risulta mancata tanto che il motivo va rigettato;
in ogni caso si osserva.
5.3.2.- A fronte dell'elenco lavori della locatrice “Rimozione della cartellonistica esterna su fronte strada, stuccatura dei fori;
• Rimozione della bussola, delle cassette esterne, della cassa continua e dell'ATM e sostituzione con infissi e vetri come gli adiacenti;
• Rimozione delle inferriate fronte strada
(lato nord del complesso) sia al piano terra che al piano primo e solo al piano primo sul lato sud (terrazza, attualmente da voi adibita a locale tecnico); • Le
superfici esterne interessate dall'intervento dovranno essere ripristinate con rivestimento e tonalità come esistente e i davanzali non dovranno risultare esteticamente danneggiati;
• Ripristino serramento sud e porta finestra della terrazza piano primo;
• Ripristino e pulizia dei bagni al piano primo;
•
Ripristino e pulizia avvolgibili e serramenti non funzionanti al piano primo;

• Tutti gli impianti del piano primo (idrico, idraulico ed elettrico) dovranno risultare autonomi dal piano terra;
• Il quadro elettrico del 1° primo dovrà
essere ricollegato al corretto contatore disponibile nella sala contatori
13 condominiale • Rimozione degli arredi interni (scrivanie, casseforti, banconi,
scaffalature) esclusi i vani contenenti i quadri, i termoconvettori e qualsiasi opera fissa necessaria al funzionamento degli impianti tecnici;
• Rimozione
del pavimento sopraelevato al piano terra con conseguente deviazione (sotto traccia o su controsoffitto) degli impianti attualmente alloggiati al di sotto;
•
Ripristino punti di f.m. precedenti • Sostituzione della pavimentazione sottostante al sopraelevato che dovrà risultare identica a quella esistente nei restanti locali, compresa eventuale zona della bussola e sostituzione di eventuali piastrelle danneggiate;
• Spostamento dell'unità di trattamento aria e del gruppo frigo a servizio del piano terra dal piano primo al secondo nel terrazzo condominiale, realizzazione della colonna coibentata per l'alloggiamento delle canalizzazioni, ripristino della pavimentazione/soffitti e qualsiasi opera necessaria al corretto funzionamento degli impianti a seguito dello spostamento;
• Verifica della conformità planimetrica con quella accatastata del piano terra;
• Stuccatura e tinteggiatura di tutti i locali al piano terra e primo”, non costituisce eccezione chiara quella che pone critica assumendo che non si sarebbe trattato di migliorie ex art. 19 del contratto in quanto si sarebbe trattato “a prima vista” di rimuovere gli elementi bancari o rendere autonomi i due piani come lo erano prima del 1992. La genericità
appare evidente ed apodittica la conclusione con cui si addebita alla locatrice la volontà di ottenere il bene come ante febbraio 2001.
5.3.3.- Generico appare il richiamo al solo dato contrattuale in mancanza di allegazione e prova sulla consistenza al febbraio 2001 e sul mutamento successivo. Parimenti generico l'addebito alla locatrice per locupletazione consistita nel ripristino al 1992 in mancanza di allegazioni e prove.
14 5.3.4.- Il richiamo alla c.t.u. (pag. 8) è ingiustificato in quanto non sarebbe spettato allo stesso accertare la situazione ex ante in relazione ai lavori poi eseguiti ed in quanto non avrebbe potuto sostituirsi alla parte onerata della prova dei fatti costitutivi della domanda (Cass. S.U. sentenza n. 6624 del 21
febbraio 2022). Anche il mero richiamo alla “Invetriate d'ingresso e di affaccio di unità piano terra” con la precisazione che “Lo stato è buono, ma i manufatti realizzati servivano a condurre l'esercizio bancario e non si possono recuperare per altre locazioni di diversa utilizzazione. Impediscono
di fatto la visibilità dell'unità attraverso le vetrine” non dà affatto conto della situazione al momento della locazione e di quella poi mutata dalla Banca nel
2001.
5.3.5.- Il fatto che nel 1992 il compendio fosse stato fatto oggetto di locazione bancaria, in mancanza di allegazioni e prove sulla situazione ivi esistente, su quella al febbraio 2001 e sui lavori poi eseguiti dalla Banca, non consente l'accoglimento del motivo, come non lo consente il richiamo a stralci,
generici, della c.t.u. che non potrebbe certo valere (ut supra).
5.3.6.- Se si considera che l'appellata ha dato conto dei lavori eseguiti dal
Banco come di seguito “Relazione Tecnica” del progettista geom.
[...]
, il quale “in data 26/06/2003 relaziona che i lavori verranno CP_3
realizzati nell'immobile di proprietà della società TI RI Snc…
attualmente locato alla banca Antoniana e segue Controparte_4
l'elencazione dei lavori che dal 26/6/2003 “verranno realizzati”:
“demolizione di pareti interne, riposizionamento dell'ingresso, delimitato lo spazio destinato a caveau per due casseforti, inserimento di pareti divisorie,
attuali pavimenti vengono sostituiti, opere di sicurezza tipiche dello standard
15 adottato dalla Direzione dell'Istituto di credito, due bussole antirapina dotate di metal detector, apparecchiatura bancomat, nuovi impianti tecnologici di riscaldamento, raffrescamento, ricambio aria primaria e conseguente sostituzione dell'impianto elettrico, realizzazione di controsoffitti, locali bagno vengono ampliati…” (doc. 3 allegato alla presente comparsa)”, appare evidente come i lavori siano stati importanti e, prima facie, tali dal modificare il compendio rispetto l'inizio della locazione del 2001 tanto che gli oneri allegativi e probatori, avrebbero dovuto essere maggiormente rispettati a differenza del motivo.
6.1.- Con l'ulteriore censura si lamenta la condanna al pagamento di quattro mensilità del canone per il periodo in cui l'immobile, secondo le indicazioni del c.t.u., era stato interessato da lavori di ripristino. E' stato censurato il lucro cessante per mancata prova e si è rilevato che l'accordo tra le parti, per il ripristino, avrebbe implicato anche il consenso alla esecuzione, ulteriore, dei lavori senza pregiudizio per la locatrice.
Il motivo è infondato.
6.2.- Il Tribunale ha liquidato il danno subito dalla locatrice e riferito ai 4
mesi, indicati dal c.t.u., per eseguire i lavori di ripristino occasionati dalle migliorie della Banca e non asportate alla scadenza, in termini condivisibili.
6.3.- Non viene in considerazione l'art. 1591 Cod. Civ. posto che il danno non
è riferito al ritardo del conduttore (mora) (Cass. sentenza n. 15146 del 20
giugno 2017) nella restituzione della cosa locata. Si tratta di lucro cessante
(in generale Cass. sentenza n. 15757 del 27 luglio 2015). Chiarito ciò, è
evidente che il compendio è stato interessato da lavori di ripristino per fatto attribuibile alla Banca che ha modificato la consistenza degli immobili non
16 provvedendo alla risistemazione alla scadenza secondo l'art. 19 del contratto.
Pur vero che la clausola attribuiva alla locatrice la facoltà di scelta, ma questa era stata esercitata dalla con lettera del 28 giugno 2022 (ut Controparte_2
supra) tanto che la conduttrice, avvisata per tempo (oltre quattro mesi prima della scadenza), avrebbe avuto tutto il tempo.
Appare errata la tesi della Banca che ha inteso prorogare, per quattro mesi,
senza oneri propri ed in presenza di un inesistente accordo, i termini per la riconsegna che avrebbe, invece, dovuto avvenire alla naturale scadenza con le modifiche per il ripristino.
6.4.- Il danno è stato determinato in via equitativa in misura pari a quattro mensilità del canone ed in modo corretto. Innanzi tutto, perché si è verificata,
per fatto imputabile alla conduttrice, una indisponibilità nell'utilizzo del compendio che consente di applicare, posta la mancata fruizione, i principi in tema (Cass. ordinanza n. 19849 del 18 luglio 2024) con presunzione di pregiudizio;
in secondo luogo in quanto (Cass. sentenza n. 8322 del 12 aprile
2011) la liquidazione equitativa del risarcimento del lucro cessante, in materia locatizia, per non risultare arbitraria, dev'essere fondata su ragioni congrue anche se sommariamente indicate. E' del tutto congruo e specifico liquidare il danno, in via equitativa e per mancata disponibilità del compendio
– presuntivamente atta a causare un pregiudizio – in misura pari ai canoni dovuti, stante l'allegata evidenziazione di un pregiudizio e posta la regola per la quale il danno subito collegato alla indisponibilità di un bene normalmente fruttifero, è oggetto di una presunzione relativa.
7.- Con il quarto motivo si censura il riconoscimento degli interessi ex art. 17 sussunzione;
in relazione ai tre capi del dispositivo: per canoni e indennità,
per oneri accessori, e per il risarcimento dei costi da ripristino (dalla domanda al saldo).
Il motivo è fondato e la sentenza va riformata con il riconoscimento degli interessi legali, come da domanda, ex art. 1284 3^ co, Cod. Civ.. Infatti la pronuncia contravviene il principio per il quale (Cass. ordinanza n 3499 del
11 febbraio 2025 e Cass. SS.UU. 7 maggio 2024 n. 12449) la condanna al pagamento degli interessi “maggiorati” ex art. 1284 4^ co. Cod. Civ. va chiesta espressamente, ed espressamente dichiarata in sentenza. Poiché non si rinviene la domanda, posto che la locatrice aveva chiesto gli interessi di cui all'art. 1284 3^ co. Cod. Civ., la statuizione è stata resa in violazione dell'art. 112 Cod. proc. Civ. e la sentenza va riformata con il riconoscimento degli interessi come da domanda.
8.- Le istanze istruttorie dell'appellata sono assorbite ivi compresa la richiesta per c.t.u.

p.q.m.


La Corte d'Appello di Venezia definitivamente decidendo nella causa proposta da contro Parte_1 [...]
così provvede: Controparte_2
in parziale accoglimento dell'appello, che per il resto respinge, riforma la sentenza del Tribunale di Padova riconoscendo gli interessi per le somme di cui ai tre capi di condanna, ex art. 1284 3^ co. Cod. Civ. in luogo dell'art 1284
4^ co. Cod. Civ.;
compensa le spese per i due gradi di giudizio nella misura di 1/6 e pone la restante parte (5/6) a carico di in € 11.753 per Parte_1
18 compensi, in €.

3.183 per compenso a.t.p. ed in €.

2.508 per la mediazione per il primo grado ed in €. 11.931 per compensi per l'appello oltre ad iva se dovuta, cpa e spese generali del 15%.
Venezia lì 5 novembre 2025
Il Giudice estensore
Dr. Massimo Coltro
Il Presidente
Dr. Guido Marzella
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1284 4^ co. Cod. Civ. tanto per mancanza di domanda quanto per errata