REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Appello, Prima Sezione Civile, riunita in camera di consiglio e così composta: dott.ssa Anna Maria Raschellà Presidente dott.ssa Adele Foresta Consigliere dott.ssa Alessandra Petrolo Consigliere relatore ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado d'appello iscritta al n. 401/2020 RGAC, vertente:
TRA
(partita IVA ), in persona del Parte_1 P.IVA_1 liquidatore , con sede in Falerna (CZ), Via MA, elettivamente Parte_2 domiciliata in Catanzaro, Via Giuseppe Poerio 16, presso lo studio professionale dell'avv. Luigi Combariati, rappresentata e difesa dall'avv. Bernardo Marasco, in virtù di procura a margine dell'atto di appello;

Appellante
E
(partita IVA ), in persona del legale rappresentante CP_1 P.IVA_2 pro tempore, con sede in 88046 Lamezia Terme (CZ), Via Duca d'Aosta 164, elettivamente domiciliata in Lamezia Terme, Via L. Da Vinci 15, presso lo studio legale dell'avv. Pietro Sinopoli, che la rappresenta e difende unitamente all'avv. Vincenzina
Cosentino, come da mandato in calce alla comparsa di costituzione e risposta del primo grado di giudizio;

Appellata
Conclusioni delle parti:
PER L'APPELLANTE “a) in riforma della sentenza impugnata ed in accoglimento delle conclusioni da ultimo formulate in primo grado, previa sospensione dell'esecutività della sentenza di primo grado, dichiarare la risoluzione per inadempimento della convenuta del contratto preliminare stipulato in CP_1
1 data 05/08/2006 non avendo la medesima inteso addivenire alla stipula del contratto definitivo;
b) riconoscere, quindi, il diritto della a Parte_1 trattenere gli importi già versati dalla c) condannare la società appellata CP_1 al pagamento delle spese e competenze del doppio grado del giudizio, con distrazione in favore del sottoscritto difensore”.
Così nelle note di udienza del 6 maggio 2025: <ci si riporta anzitutto al contenuto di tutti i precedenti atti, contestandosi ogni avversa deduzione e difesa. precisano, quindi, le conclusioni riportandosi a quelle già formulate. reitera, comunque, in via istruttoria la richiesta ammissione dei mezzi eventualmente proposti non ammessi ed espletati. per l'ipotesi cui causa venga trattenuta decisione, chiede concessione termini ex art. 190 c.p.c. il deposito comparsa conclusionale memoria replica. salvo altro diritto>>.
PER L'APPELLATA “Piaccia all'Ecc.ma Corte d'Appello di Catanzaro, ogni altra contraria istanza ed eccezione disattesa:
- in via preliminare: respingere per i motivi tutti indicati in narrativa, l'istanza ex art. 283 c.p.c. di sospensione dell'esecutività della sentenza impugnata ex adverso formulata perché inammissibile e infondata;

- dichiarare inammissibile e\o improcedibile, l'appello promosso da Parte_1
avverso la Sentenza del Tribunale di Lamezia Terme n. 69/2020 pubblicata
[...] il 23/01/2020 perché privo dei requisiti di cui agli artt 342 348 cpc;
con conferma integrale della sentenza;

- rigettare in ogni caso il proposto gravame perché infondato in fatto e in diritto con conseguente conferma integrale della sentenza impugnata;

- in via incidentale, in caso di accoglimento anche parziale dell'impugnazione principale di parte appellante, accogliere l'appello incidentale promosso da CP_1
e per l'effetto dichiarare nullo, per i motivi tutti esposti in narrativa, il preliminare
[...] di compravendita immobiliare del 05/08/2006, sottoscritto tra Parte_1
e ; CP_1
- condannare in ogni caso , in persona del legale pro Parte_1 tempore, a restituire a la somma complessiva di Euro 244.561,71 versata CP_1 su espressa richiesta di a titolo di caparra oltre interessi legali come per Parte_1 legge, nonché al pagamento delle spese di lite di primo grado, come già liquidate nella sentenza impugnata per primo grado e per il procedimento cautelare
Con vittoria di spese e degli onorari del secondo grado di giudizio”.
2 Così nelle note di udienza del 6 maggio 2025: <nel riportarsi integralmente a tutte gli atti e difese svolte, conclude come da comparsa di costituzione risposta: “in via preliminare: respingere per i motivi tutti indicati in narrativa, l'istanza ex art. 283
c.p.c. di sospensione dell'esecutività della sentenza impugnata ex adverso formulata perché inammissibile e infondata;
- dichiarare inammissibile e\o improcedibile,
l'appello promosso da avverso la Sentenza del Tribunale di Parte_1
Lamezia Terme n. 69/2020 pubblicata il 23/01/2020 perché privo dei requisiti di cui agli artt 342 348 cpc;
con conferma integrale della sentenza;
- rigettare in ogni caso il proposto gravame perché infondato in fatto e in diritto con conseguente conferma integrale della sentenza impugnata;
- in via incidentale, in caso di accoglimento anche parziale dell'impugnazione principale di parte appellante, accogliere l'appello incidentale promosso da e per l'effetto dichiarare nullo, per i motivi tutti CP_1 esposti in narrativa, il preliminare di compravendita immobiliare del 05/08/2006, sottoscritto tra e;
- condannare in ogni caso Parte_1 CP_1
, in persona del legale pro tempore, a restituire a Parte_1 CP_1 la somma complessiva di euro 244.561,71 versata su espressa richiesta di a Parte_1 titolo di caparra oltre interessi legali come per legge, nonché al pagamento delle spese di lite di primo grado, come già liquidate nella sentenza impugnata per primo grado e per il procedimento cautelare. Con vittoria di spese e degli onorari del secondo grado di giudizio”.
Dichiara di non accettare il contraddittorio su eventuali domande nuove ex adverso formulate e chiede assegnarsi i termini ex art. 190 c.p.c. per il deposito di comparse conclusionali ed eventuali repliche>>.
RILEVATO IN FATTO

1. I fatti di causa e la vicenda processuale di primo grado sono così esposti nella sentenza impugnata:
“Con atto di citazione ritualmente notificato, la Parte_1 conveniva in giudizio dinanzi all'intestato Tribunale la RA. (d'ora Controparte_2 innanzi per brevità , promuovendo nei confronti di quest'ultima azione ex CP_1 art. 2932 c.c. per ottenere l'esecuzione in forma specifica del contratto preliminare avente ad oggetto la compravendita di alcuni beni immobili situati nel Comune di
Falerna (distinti al Catasto del Comune di Falerna al foglio di mappa n. 23, particelle
3 185 – 242 e 186) o, in via alternativa e sostitutiva, la sua risoluzione per inadempimento con diritto a trattenere gli importi versati a titolo di caparra.
A fondamento della domanda la difesa della società attrice rappresentava: che, con contratto preliminare stipulato in data 5.8.2006, la Parte_1 aveva promesso di vendere alla RA. un complesso alberghiero sito in Falerna CP_2
MA (CZ), in via Aldo Moro, corrente sotto l'insegna “Hotel Solaris” e comprendente: un fabbricato a destinazione albergo/ristorante a sette elevazioni, riportato in Catasto al foglio di mappa 23, part. 989, piani S1-T, 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, nonché un fabbricato a duplice elevazione fuori terra riportato in Catasto al foglio di mappa 23, part. 186 sub 1, 2, 3, 4, 5 e 6 ed uno spazio cortilizio riportato in Catasto al foglio di mappa 23, part. 185; che, con riferimento a detto spazio cortilizio, parzialmente in comune con altri fabbricati, le parti avevano concordato che sarebbe stata staccata la parte di pertinenza di mediante la creazione di un muretto divisorio;
Controparte_3 che gli immobili anzidetti erano pervenuti alla giusta Parte_1 conferimento a mezzo rogito per notar del 26/12/1980, rep. n. 37695, Persona_1 trascritto alla Conservatoria dei Registri Immobiliari di Catanzaro il 22.1.1981 ai nn.
1396 e 1397; che il corrispettivo della vendita era stato concordato in euro 1.450.000,00, oltre all'accollo di debiti della società attrice esistenti nei confronti della
[...]
e dell'ETR s.p.a.; che era stata Controparte_4 stabilita dalle parti, per la stipula dell'atto notarile, la data del 30.11.2006; che il detto termine era stato più volte concordemente prorogato dapprima sino al 15.2.2007 e poi sino al 16.4.2007, al 30.5.2007 e infine al 30.7.2007; che, in ragione del decorso del termine ultimo fissato per la stipula del definitivo e della sua mancata conclusione, la aveva invitato la società convenuta a fissare la data per il Parte_1 rogito entro e non oltre quindici giorni senza tuttavia ottenere alcun esito;
che, pertanto, era diventato inevitabile agire in giudizio ex art. 2932 c.c. per ottenere l'esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere il contratto subordinandone l'efficacia traslativa al pagamento del residuo prezzo, oppure in via alternativa e subordinata, chiedere la risoluzione del negozio preliminare con diritto a trattenere gli importi già versati. Sulla scorta di tali considerazioni la chiedeva al Parte_1
Tribunale di Lamezia Terme di: “a) riconoscere e dichiarare l'obbligo della società convenuta di concludere il contratto preliminare indicato in Controparte_5 premessa;
b) conseguentemente e per l'effetto, pronunciare sentenza che produca, ai sensi dell'art. 2932 c.c., gli effetti del contratto non concluso, condizionata, quanto alla
4 sua efficacia traslativa, al pagamento del residuo prezzo convenuto in un termine da determinarsi in sentenza;
c) condannare, quindi, la società convenuta al pagamento delle ulteriori somme previste quale corrispettivo della vendita, maggiorate degli interessi come per legge;
d) in via alternativa e subordinata, per l'ipotesi di mancato pagamento del prezzo nel termine da stabilirsi in sentenza, dichiarare la risoluzione del preliminare per inadempimento della società convenuta, con diritto della Parte_1
a trattenere gli importi già versati a titolo di caparra confirmatoria”; il
[...] tutto con il successo delle spese di lite e di processo.
Si costituiva in giudizio con comparsa di risposta la la quale CP_1 chiedeva: 1) di rigettare, in quanto infondata, la domanda proposta dalla Parte_1
2) di accertare e dichiarare la nullità/annullabilità del contratto preliminare del

5.8.2016 intercorso tra le parti e/o in ogni caso dichiararlo privo di qualsivoglia effetto, in quanto concluso sulla base di comportamento ingannevole posto in essere dalla
[...]
; 3) di accogliere la domanda riconvenzionale avanzata da essa Parte_1 convenuta e, per l'effetto, condannare parte attrice a restituire alla convenuta la somma anticipata di euro 244.561,71 (oltre interessi legali e rivalutazione monetaria); 4) di risarcire a suo favore tutti i danni subiti, a causa dell'illegittimo comportamento contrattuale di il tutto con il favore delle spese processuali. Parte_1
Più in particolare a supporto delle proprie difese la società convenuta deduceva: che il preliminare di vendita concluso in data 5.8.2006 era da considerarsi invalido e/o inefficace in quanto affetto da vizi che lo rendevano nullo/annullabile (oggetto del contratto erano infatti beni immobili di cui la parte promittente venditrice non era proprietaria); che il termine per la stipula del definitivo era stato sempre procrastinato per causa attribuibile alla , la quale non era mai stata in Parte_1 grado di provvedere al frazionamento di parte del terreno (uno spazio cortilizio) da assegnare al fabbricato di proprietà di e all'altro fabbricato di Controparte_6 proprietà dei fratelli;
che la aveva indotto CP_3 Pt_1 Parte_1 dolosamente in errore la promissaria acquirente, facendole ritenere che l'ampio spazio cortilizio, di pertinenza del cennato complesso alberghiero, con destinazione parcheggi, viabilità e verde, risultasse ricompreso nella vendita, mentre in realtà insisteva su una particella non oggetto della promessa, con confinazioni ed estensioni non corrispondenti a quelli di fatto;
che i terreni, su cui si trovavano gli immobili di cui al preliminare, erano di proprietà del demanio e non potevano pertanto essere oggetto di acquisto/cessione; che la promissaria acquirente aveva dimostrato serietà e correttezza,
5 sia in sede di trattative sia in sede contrattuale, visto che aveva immediatamente provveduto, come previsto dal preliminare sottoscritto, a estinguere le pendenze della società attrice con la (per euro 244.561,71) e Controparte_4 con la ETR s.p.a. (per euro 28.491,85); che, dalla perizia stragiudiziale fatta redigere da un tecnico di fiducia era emerso: a) che le particelle 185 e 186 avevano una superficie totale di mq 2480, invece che di mq 2775 come invece indicato nel preliminare;
b) che non risultava alcun atto di affrancazione dei terreni de quibus che pertanto non erano nella disponibilità e titolarità della;
c) che il complesso Parte_1 alberghiero aveva come unico accesso la “bretella” che insisteva sulla particella 500
(di proprietà del demanio) e sulla particella 242 (oggetto di enfiteusi), risultando di fatto così “isolato” e non raggiungibile non esistendo alcuna servitù di passaggio;
d) che lo spazio cortilizio risultava utilizzabile soltanto per una superficie massima di mq 500 e non invece di 980 mq, come viceversa indicato nell'Allegato A del preliminare.
La controversia veniva istruita mediante l'acquisizione della documentazione prodotta dalle parti e attraverso l'espletamento di una consulenza tecnica d'ufficio volta ad accertare la titolarità, l'estensione e la consistenza dei beni costituenti oggetto del contratto preliminare di vendita con elaborato peritale redatto dall'ing. Persona_2
(depositato in data 28.2.2017).
[...]
Con ricorso proposto in corso di causa (sub-procedimento 1349-1/2008 R.G.), depositato telematicamente in data 24.3.2019, la RA. chiedeva il sequestro CP_2 conservativo dei beni mobili ed immobili della società attrice;
la misura cautelare veniva concessa con decreto emesso inaudita altera parte in data 1.4.2019 per l'importo di euro
700.000,00, successivamente confermato con ordinanza del Tribunale in data 18.5.2019 per il minore importo di euro 310.000,00.
All'udienza di precisazione delle conclusioni del 1.7.2019 la Parte_1
mutava la propria domanda chiedendo anziché l'adempimento coattivo del
[...] contratto ex art. 2932 c.c. la risoluzione del preliminare per grave inadempimento di e la condanna di quest'ultima al risarcimento dei danni subiti pari CP_1 all'importo della caparra versata dalla convenuta;
la società convenuta non accettava il contraddittorio sulla nuova domanda formulata dalla controparte opponendosi comunque all'accoglimento della stessa. Alla medesima udienza la causa, sulle conclusioni in epigrafe indicate, veniva trattenuta in decisione con la concessione alle parti dei termini di cui all'art. 190 c.p.c. per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica”.
6 Con sentenza n. 69/2020, pubblicata in data 23 gennaio 2020, il Tribunale di
Lamezia Terme ha così statuito:
“1) rigetta tutte le domande di parte attrice;

2) accoglie la domanda riconvenzionale di parte convenuta di annullamento del negozio preliminare e per l'effetto annulla il contratto preliminare di compravendita stipulato tra le parti in data 5 agosto 2006 e condanna la , in Parte_1 persona del Liquidatore alla restituzione, in favore della società convenuta, della somma di euro 244.561,71 oltre interessi, nella misura legale, dalla data del pagamento sino al soddisfo;

3) respinge tutte le altre domande avanzate in via riconvenzionale dalla parte convenuta;

4) condanna la , in persona del Liquidatore, alla Parte_1 rifusione in favore della società convenuta delle spese del presente procedimento che liquida in complessivi euro 13.430,00 per compensi, oltre spese generali al 15%, oltre
Iva e Cpa come per legge;

5) condanna la , in persona del Liquidatore, al Parte_1 pagamento a favore di delle spese di lite relative al sub-procedimento di CP_1 sequestro conservativo svoltosi in corso di causa (n. 1349-1/2008 R.G.) che liquida in complessivi euro 7.425,00 per compensi, oltre spese generali al 15%, più Iva e Cpa come dovute per legge;

6) pone le spese della consulenza tecnica d'ufficio espletata durante il giudizio, come liquidate in corso di causa con decreto del 10.4.2017, definitivamente a carico della parte attrice”.
In primo luogo, il Tribunale ha esaminato la domanda di parte attrice volta a ottenere la risoluzione del contratto preliminare di compravendita per grave inadempimento della promittente acquirente - come mutata in sede di precisazione delle conclusioni - accertandone l'infondatezza.
Il giudice di prime cure ha osservato che “la società attrice ha provato il proprio titolo negoziale mediante la produzione in atti del contratto preliminare intervenuto tra le parti, debitamente sottoscritto dalle stesse, allegando l'inadempimento della CP_1 rispetto all'obbligazione della stipula del contratto definitivo. la società
[...] CP_7 convenuta, sulla quale, come veduto, incombeva il relativo onere, ha dimostrato di avere puntualmente adempiuto alle obbligazioni derivanti dal contratto preliminare stipulato e, più in particolare, che la mancata conclusione del definitivo non è in alcun modo ad
7 essa imputabile”, evidenziando che il rifiuto della alla stipula del definitivo Pt_3 CP_2
è stato legittimamente opposto in ragione della sopravvenuta scoperta dell'esistenza di un uso civico gravante sui terreni oggetto di compravendita, non tempestivamente sottoposto a procedura di affrancazione.
In secondo luogo, il Tribunale ha esaminato l'eccezione sollevata dalla
[...]
relativa alla tardività e inammissibilità della domanda formulata da Parte_1 controparte di nullità del contratto preliminare per asserita mancanza dei requisiti urbanistici del complesso immobiliare oggetto della pattuizione, ritenendola infondata.
Sul punto, il giudice di primo grado ha osservato che “la nullità del contratto sia rilevabile d'ufficio in ogni stato e grado del processo in una causa, quale quella in esame, in cui di tale contratto si deduca l'inadempimento, essendo il giudice tenuto a verificare l'esistenza delle condizioni dell'azione e a rilevare d'ufficio le eccezioni che, senza ampliare l'oggetto della controversia, tendano al rigetto della domanda e possano configurarsi come mere difese del convenuto. E in quanto, appunto, il rilievo della nullità del contratto dedotto in lite integra gli estremi non di un'eccezione in senso stretto, bensì di una mera difesa, esso ben può essere formulato tardivamente (anche nel giudizio di appello), come avvenuto nel caso in esame, purché sia fondato su elementi già acquisiti al giudizio”.
Pertanto il Tribunale, esaminata nel merito la domanda di nullità del contratto preliminare avanzata dalla l'ha rigettata aderendo all'orientamento Pt_3 CP_2 giurisprudenziale consolidato secondo cui la nullità prevista dall'art. 40 della L. 28 febbraio 1985, n. 47, non si estende ai contratti con efficacia obbligatoria, quali i contratti preliminari di vendita, ma riguarda esclusivamente gli atti aventi effetti traslativi del diritto di proprietà.
Ha invece trovato accoglimento la domanda di annullamento del contratto proposta dalla società convenuta ai sensi dell'art. 1439 c.c., ravvisando il Tribunale nella condotta tenuta dalla la sussistenza del dolo omissivo richiesto dalla Parte_1 norma, quale causa di annullamento del contratto.
In particolare, alla luce degli accertamenti peritali svolti in corso di causa, il
Tribunale ha ritenuto che la promissaria acquirente non fosse stata consapevolmente informata della reale situazione giuridica e materiale degli immobili oggetto del preliminare e che tale comportamento della società integrasse artifici e raggiri ai sensi dell'art. 1439 c.c., idonei ad indurre in errore la controparte.
8 Alla luce di tali evidenze, il Tribunale ha, pertanto, osservato conclusivamente che
“la promissaria acquirente non era stata consapevolmente e volontariamente informata di quella che era la situazione di effettiva titolarità degli immobili oggetto di compromesso (avendo la società attrice promesso di vendere dei beni di cui non era proprietaria assumendo invece di esserlo), e nemmeno dell'assenza di un accesso diretto al complesso alberghiero che si era impegnata ad acquistare: la condotta della
[...]
ha quindi viziato il consenso della società convenuta inducendo Parte_1 quest'ultima a concludere un contratto che altrimenti non avrebbe stipulato stante anche il notevole costo pattuito per l'acquisto. Tale comportamento della Parte_1
rientra, infatti, nel concetto di raggiri di cui all'art. 1439 c.c.”
[...]
Il giudice di primo grado ha pertanto dichiarato l'annullamento del contratto preliminare e ne ha disciplinato le conseguenze sul piano restitutorio, rigettando tuttavia sia la domanda di risarcimento dei danni non patrimoniali, sia quella formulata ai sensi dell'art. 96, comma 3, c.p.c., dalla società convenuta.
Avverso tale sentenza ha proposto appello la . Parte_1
Con il primo motivo di appello¹, la società ha censurato la sentenza nella parte in cui ha pronunciato l'annullamento del contratto ai sensi dell'art. 1439 c.c., pur in assenza dei presupposti richiesti dalla legge.
In particolare, la ha lamentato: Parte_1
a) l'assenza di dimostrazione dei presunti raggiri usati dai promittenti venditori²;
b) l'assenza di dimostrazione che il dolo, causa di annullamento, abbia inciso sulla volontà di contrattare degli acquirenti³. Con il secondo motivo di appello⁴, la società appellante ha contestato la valutazione del Tribunale secondo cui il bene oggetto del preliminare sarebbe inalienabile e privo di accesso, sostenendo che la previsione normativa di cui all'art. 12 della L. n. 1766/1927 non colpirebbe il contratto preliminare, il quale ha efficacia meramente obbligatoria e non produce effetti traslativi, con la conseguenza che l'esistenza dell'uso civico non sarebbe di ostacolo alla stipula del definitivo, anche in considerazione della circostanza che era stata eseguita la procedura di affrancazione⁵.
Quanto alla mancanza di un accesso al complesso immobiliare, la società appellante ha sostenuto che la circostanza fosse priva di rilievo, atteso che, sebbene non formalmente costituita, sarebbe sempre esistita una servitù di passaggio di fatto esercitata dalla stessa società.
Parte appellante ha quindi concluso chiedendo la risoluzione del contratto per inadempimento della con riconoscimento del diritto, in capo alla Pt_3 CP_2 Pt_1
di trattenere le somme già versate dalla seconda.
[...]
Con il terzo motivo di appello, infine, la ha censurato la statuizione Parte_1 sulle spese di lite, chiedendone la compensazione per asserita reciproca soccombenza tra le parti. Par Instaurato il contraddittorio, si è costituita la eccependo CP_2 preliminarmente l'inammissibilità dell'appello ai sensi dell'art. 342 c.p.c..
Nel merito, la società appellata ha svolto le seguenti principali argomentazioni difensive.
In primo luogo, ha evidenziato la sussistenza della prova dell'efficacia causale dei raggiri sulla determinazione del consenso contrattuale, sottolineando che, non appena venuta a conoscenza della esistenza dell'uso civico gravante sul bene promesso in
10 Par vendita, la ha immediatamente manifestato il proprio rifiuto alla stipula del CP_2 contratto definitivo.
In secondo luogo, ha eccepito l'irrilevanza della dedotta esiguità delle spese volte ad estinguere tale uso civico mediante affrancazione, osservando che alla data fissata per la stipula del definitivo non era ancora in vigore la legge regionale, che ha reso possibile tale procedura di affrancazione⁶. Pertanto, il vincolo gravante sul bene doveva considerarsi, all'epoca, giuridicamente insuperabile e tale da incidere radicalmente sulla validità e sulla convenienza economica del contratto.
La società appellata ha poi posto in rilievo la condotta reticente e dolosa della società venditrice, la quale nel contratto preliminare non ha dichiarato l'assenza di titolarità di alcune delle particelle costituenti il complesso alberghiero, né ha informato la controparte dell'inesistenza di un accesso al compendio immobiliare.
Infine, ha dedotto l'infondatezza della censura relativa alla liquidazione delle spese processuali, essendo la società attrice in primo grado risultata totalmente soccombente.
La RA. ha, inoltre, proposto appello incidentale condizionato all'eventuale CP_2 accoglimento, anche parziale, dell'appello principale, censurando la decisione del
Tribunale nella parte in cui, pur avendo accertato l'esistenza di un uso civico gravante sui beni immobili oggetto del preliminare di vendita, non ne ha fatto discendere la nullità del preliminare.
All'udienza del 6 maggio 2025 - sostituita, ex art. 127 ter c.p.c., con il deposito di note scritte - la causa è stata assegnata a sentenza con concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c. per il deposito delle comparse conclusionali e di eventuali memorie di replica.
RITENUTO IN DIRITTO
11 2. Deve rigettarsi, preliminarmente, l'eccezione di inammissibilità del gravame per difetto di specificità ex art. 342 c.p.c..
Sul punto, è opportuno evidenziare, secondo quanto posto in rilievo dalle Sezioni
Unite della Corte di cassazione nella sentenza n. 27199/2017, che l'art. 342 c.p.c. - nel testo di cui al d.l. n. 83 del 2012, conv. con modif. dalla l. n. 134 del 2012, applicabile ratione temporis al caso di specie - va interpretato nel senso che, al di là delle forme utilizzate e senza che all'appellante sia richiesto il rispetto di particolari forme sacramentali o comunque vincolate, “l'impugnazione deve contenere, a pena di inammissibilità, una chiara individuazione delle questioni e dei punti contestati del provvedimento impugnato e, con questi, delle relative doglianze, affiancando alla parte volitiva una parte argomentativa che confuti e contrasti le ragioni addotte dal primo giudice, precisando che quello che viene richiesto è che la parte appellante ponga il giudice superiore in condizione di comprendere con chiarezza qual è il contenuto della censura proposta, dimostrando di aver compreso le ragioni del primo giudice e indicando il perché queste siano censurabili”.
Nel caso di specie, l'appellante ha indicato, in modo sufficientemente comprensibile, i capi della sentenza oggetto di censura, le ragioni di dissenso rispetto all'iter logico-giuridico adottato dal primo giudice, le modifiche richieste e le ragioni dell'ingiustizia e dell'inesattezza della decisione.
L'atto di appello, così strutturato, pone il giudice di secondo grado nelle condizioni di cogliere natura, portata e senso della critica.
Non può, dunque, dirsi che l'appello difetti del requisito della specificità.

3. Nel merito, l'appello è infondato e va, pertanto, rigettato.
I primi due motivi di appello possono essere esaminati congiuntamente in quanto entrambi hanno ad oggetto lo stesso capo della sentenza impugnata (“2. accoglie la domanda riconvenzionale di parte convenuta di annullamento del negozio preliminare e per l'effetto annulla il contratto preliminare di compravendita stipulato tra le parti in data 5 agosto 2006 e condanna la , in persona del Liquidatore Parte_1 Parte_1 alla restituzione, in favore della società convenuta, della somma di euro 244.561,71 oltre interessi, nella misura legale, dalla data del pagamento sino al soddisfo”).
Sostanzialmente, la società appellante si duole del fatto che il primo giudice avrebbe erroneamente pronunciato la declaratoria di annullamento del contratto preliminare - concluso con la RA. il 5 giugno 2006 – ai sensi dell'art. 1439 c.c., CP_2
12 in assenza dei presupposti richiesti dalla legge⁷, e per essere il bene promesso in vendita inalienabile in quanto gravato da usi civici e, comunque, per assenza di strada di accesso al complesso alberghiero ed esistenza di difformità urbanistiche.
In particolare, l'appellante ha evidenziato che non possa in alcun modo configurarsi la sussistenza di artifici o raggiri, atteso che la stessa era del Parte_1 tutto ignara dell'esistenza dell'onere gravante sul bene, pervenutole in virtù di regolare atto di conferimento formalizzato con rogito notarile del 26.12.1980, nel quale non veniva fatto alcun riferimento alla presenza del livello.
In ogni caso, ha dedotto che l'esistenza del livello non costituiva un ostacolo alla stipula del contratto definitivo, potendosi procedere alla legittimazione o all'affrancazione degli usi civici in virtù della legge regionale n. 18/2007.
Tanto premesso, si osserva, in diritto che, ai sensi dell'art. 1439, comma 1, c.c. “il dolo è causa di annullamento del contratto quando i raggiri usati da uno dei contraenti sono stati tali che, senza di essi, l'altra parte non avrebbe contrattato”.
Secondo quanto posto in rilievo dalla più recente giurisprudenza di legittimità, “ai fini dell'annullamento del contratto, il raggiro posto a fondamento del dolo, per un verso, deve ingenerare nella parte che lo subisce una rappresentazione alterata della realtà e, per altro verso, deve provocare un errore influente sull'an della prestazione del consenso”, con la conseguenza che, “affinché vi sia dolo devono sussistere le seguenti condizioni: a. che vi sia una condotta, commissiva od omissiva, materializzata da raggiri, ossia da un complesso di manovre e artifizi;
b. che tale condotta sia
13 riconducibile ad un animus decipiendi del deceptor, ossia che vi sia una specifica intenzione di ingannare;
c. che in conseguenza il deceptus sia caduto in errore;
d. che vi sia un nesso di causalità sia tra i raggiri e l'errore sia tra la condotta fraudolenta e la decisione del deceptus di stipulare il contratto” (cfr. Cass. civ. n. 17988 del 2024).
Ancora, la giurisprudenza di legittimità ha chiarito che il dolo contrattuale sussiste non solo quando si realizzi mediante veri e propri artifici o menzogne, ma anche quando consista in reticenze o silenzi intenzionalmente serbati su circostanze decisive per la formazione della volontà dell'altra parte, purché tali da determinare la stipulazione di un contratto che, in difetto, non sarebbe stato concluso (cfr. Cass. 12.1.1991, n. 257,
Cass.12.2.2003, n. 21024, Cass., 15.03.2005, n. 5549, Cass., 27.10.2004, n. 20792).
Nel caso in esame, dalla documentazione acquisita in atti è emerso in modo inequivocabile che la , nella sua qualità di promittente Parte_1 venditrice, ha posto in essere una condotta complessivamente idonea a integrare gli estremi del dolo omissivo, quale causa di annullamento del contratto preliminare di compravendita. L'intero comportamento della società promittente venditrice risulta infatti intenzionalmente preordinato a trarre in inganno la società promissaria acquirente, la quale - se fosse stata notiziata sin dall'origine dell'esistenza di usi civici gravanti sui beni oggetto del preliminare, della mancanza di un accesso diretto al compendio immobiliare in questione e delle difformità tra lo stato dei luoghi, i progetti assentiti e le planimetrie catastali - non avrebbe stipulato il contratto preliminare.
Tali omissioni e false rappresentazioni hanno inciso in modo determinante sulla Par formazione della volontà negoziale della promissaria acquirente, CP_2 inducendola in errore circa la reale consistenza giuridica e materiale dei beni promessi in vendita.
Occorre rammentare che la con contratto preliminare di vendita del 5 Parte_1 agosto 2006, si è impegnata nei confronti della RA. a trasferire la piena proprietà CP_2 di un complesso immobiliare denominato “Hotel Solaris”, sito nel Comune di Falerna, composta da:
a) in un fabbricato a destinazione albergo/ristorante, catastalmente individuato al foglio di mappa 23, particella 989;
b) un fabbricato a duplice elevazione ad uso “uffici direzionali”, catastalmente individuato al foglio di mappa 23, partt. 186/sub 1, 186/sub 2, 186/sub. 3-248/sub 1,
186/sub.4, 186/sub. 5-248/sub. 2, 186/sub. 6;
14 c) ampio spazio cortilizio di pertinenza del complesso alberghiero, con destinazione parcheggi, viabilità e verde, foglio di mappa 23, particella 185⁸.
Nel contratto la società promittente venditrice ha dichiarato che:
- “(…) i descritti due fabbricati sono di piena ed esclusiva proprietà della
[...]
, alla stessa pervenuti dal sig. e ciò giusta Parte_1 CP_8
“conferimento in società” portato dall'atto del 26.12.1980 rep. 37695”;
- “(…) gli stessi fabbricati sono immuni da iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli”, fatti salvi i gravami (nella specie, esposizioni debitorie) rese note agli acquirenti (cfr. testo del contratto);
- “assumono, quindi nei confronti della società promittente acquirente le garanzie di legge per i casi di molestia od evizione”.
Tuttavia, le dichiarazioni rese dalla società venditrice, così come la descrizione del compendio immobiliare contenuta nel contratto, non risultano conformi alla effettiva situazione giuridica e di fatto. Par Invero, la per mezzo di perizia stragiudiziale, ha fornito dimostrazione CP_2 in ordine alle seguenti circostanze:
a) insussistenza della titolarità del diritto di proprietà delle particelle 185 e 186 promesse in vendita⁹;
b) insussistenza di procedure di affrancazione volte a estinguere l'uso civico¹⁰; ⁸ Nel testo contrattuale è così precisato: “in ordine al menzionato spazio cortilizio (che è meglio evidenziato nella planimetria che viene allegata sotto “A” alla presente scrittura, dopo aver precisato che lo stesso è parzialmente comune con altri fabbricati, tra i quali il fabbricato di proprietà “ ” viene chiarito: Controparte_3
- che dalla corte (part. 185) verrà staccata la parte di corte di pertinenza del fabbricato della signora mediante la creazione di un muretto divisorio che corre secondo una linea che, CP_3 fatto riferimento al centro della palma esistente in loco, si proietta in perpendicolare: da una parte sulla stradina interpoderale e dall'altro lato sul bordo della stradina interna che dal
“cancello pedonale” porta verso l'albergo”. ⁹ Così nella citata perizia a firma del geom. : “Sebbene nell'atto Costitutivo Persona_3 della il signor fu si dichiari, fra l'altro, proprietario Parte_1 CP_8 Persona_4 del complesso Alberghiero in parola, per quanto risulta dai registri catastali a datare dall'1.12.1952 cioè, dalla costituzione del Catasto Terreni per il comune di Falerna e quindi dalle attuali visure catastali;
dalla documentazione rilasciatami sia dal comune di Falerna che dalla Conservatoria dei RR.II. di Catanzaro, tale titolarità non risulta”; “Pertanto, sia CP_8
prima che la dopo, risultano ad oggi LIVELLARI mentre il Comune di
[...] CP_9 Falerna è il Concedente di tale diritto”. ¹⁰ Così nella perizia succitata: “dalle ricerche espletate pressa Conservatoria dei RR.II. di Catanzaro datare dal 1900 fino al 1988, come scritto nella certificazione allegata, non risulta alcuna trascrizione di affrancazione di enfiteusi”; “dalla documentazione rilasciata dal comune di Falerna alla presente allegata, ad oggi non risultano pratiche di affrancazione relativamente alle particelle: 185-186-242 del foglio di mappa 23”.
15 c) difformità tra i dati indicati nel contratto e quelli effettivi in punto di estensione delle particelle 185-186¹¹;
d) insussistenza di un accesso al compendio immobiliare¹².
Tali circostanze hanno trovato pieno riscontro nella consulenza tecnica redatta dall'ing. nel corso del giudizio di primo grado. Persona_2
Il consulente tecnico d'ufficio, in risposta ai quesiti posti dal Tribunale¹³, ha infatti accertato che:
- “la particella 185 del foglio 23 nel Catasto Terreni risulta così intestata Pt_1
[...
LL, Comune di Falerna: dritto del concedente”; “la particella 186 del foglio 23 nel Catasto Terreni intestata alla data del 21/11/2016, mentre CP_10 in precedenza era intestata: LL, Comune di Falerna: concedente Parte_1 del diritto”, con la conseguenza che “il lotto di terreno sul quale sono edificati i fabbricati, oggetto di preliminare ed il terreno residuale era gravato da uso civico, definito livello, in testa prima a e quindi alla Tale uso civico CP_8 Parte_1 non risulta oggetto di affrancazione”;
- “l'accesso a tutta l'area avviene, una volta attraversato il cancello, attraverso una stradina della larghezza di circa 3,70 metri. Tale strada di accesso è ricadente in parte sulla particella 242 (non oggetto di preliminare) ed in parte sulla particella 500, ricadente sul demanio dello stato (…) di fatto non venendo rilasciato alcun diritto di passaggio sulla particella 242, l'acquirente non avrebbe comunque titolo per accedere ai fabbricati”; in merito allo spazio cortilizio, è precisato altresì “che, pur cedendo una
16 parte della corte comune, di fatto non viene concesso l'accesso all'area” e “non è possibile alla data odierna definire esattamente come fossero tracciate le dividenti indicate nel preliminare, poiché non è stata rilevata la presenza della palma destinata a fare da punto fisso”.
L'elaborato peritale - realizzato facendo corretta e trasparente applicazione dei criteri tecnici di riferimento – ha poi accertato la reale estensione e consistenza dei beni medesimi, non corrispondente a quella indicata in contratto, evidenziando altresì
l'esistenza di irregolarità urbanistiche¹⁴ (cfr. par. 4 elaborato tecnico peritale e allegata tabella).
Ebbene, gli elementi gli elementi sopra esposti dimostrano, secondo un criterio di preponderanza dell'evidenza, la sussistenza di un comportamento contrattuale complessivamente ingannatorio tenuto dalla nei confronti della società Parte_1 acquirente.
In particolare, con riferimento alla titolarità del bene oggetto di trasferimento alla risulta che l'esistenza di un uso civico gravante sui beni, sia stata CP_1 intenzionalmente taciuta dalla società appellante, come chiaramente emerge dalla documentazione versata in atti e, segnatamente, dalla perizia di parte (v. doc. 4 allegato alla comparsa di costituzione e risposta -fascicolo di parte convenuta giudizio di primo grado), ritualmente prodotta e confermata nelle sue risultanze essenziali dalla c.t.u. espletata nel corso del giudizio di primo grado.
Dalle suddette risultanze tecniche è emerso che sui terreni oggetto di negozio preliminare (in particolare sulle particelle 185 e 186 del foglio di mappa 23) gravava, a favore del Comune di Falerna, un uso civico denominato livello. Il consulente di parte ha infatti evidenziato che dai registri catastali, a datare dall'1.12.1952 – cioè dalla costituzione del Catasto Terreni per il comune di Falerna e, quindi, dalle attuali visure catastali, “le particelle 185-186-242, risultano in ditta a: fu CP_8
al comune di Falerna. Controparte_11 Più precisamente, secondo le visure catastali storiche: - la particella 185 del foglio di mappa 23 di Falerna, nel catasto terreni è così intestata:

1- Comune di Falerna: diritto del Concedente fino al 26.12.1980

2- fu : LL fino al 26.12.1980. CP_8 CP_11
A datare dal 26.12.1980:

1- VI LL Pt_1

2- Comune di Falerna: diritto del Concedente,
- la particella 186 del foglio di mappa 23, nel catasto terreni, è così individuata:

1- Comune di Falerna: diritto del Concedente fino al 26.12.1980

3- fu : LL fino al 26.12.1980. CP_8 CP_11
Dal 26.12.1980:
LL fino all'11.05.2004 Parte_4

2- Comune di Falerna: diritto del Concedente fino all'11.05.2004.
Pertanto, sia prima che la . dopo, risultano ad oggi CP_8 CP_9
LIVELLARI mentre il Comune di Falerna è il Concedente di tale diritto” (cfr. perizia di parte doc. n. 4 fascicolo di parte convenuta). Inoltre, dalla documentazione allegata alla perizia risulta che la aveva presentato, in data 6.7.1987, una Parte_1 denuncia di variazione al Catasto Terreni nella quale era espressamente indicato il
“livello”, quale diritto reale gravante sulle particelle nn. 185 e 186, con il comune di
Falerna quale concedente e fu quale livellario. CP_8 CP_11
La suddetta documentazione dimostra chiaramente, non solo la conoscenza effettiva da parte della società appellante dell'esistenza del vincolo, ma altresì la consapevolezza della sua incidenza sulla commerciabilità del bene.
Non può pertanto sostenersi che il silenzio serbato dalla medesima sia riconducibile a mera negligenza o a un errore tecnico, trattandosi, al contrario, di una condotta dolosamente omissiva, idonea a indurre in errore la controparte circa la piena e libera disponibilità del bene promesso in vendita.
Non può quindi attribuirsi alcuna rilevanza alla deduzione della società appellante¹⁵ secondo cui, nell'atto di conferimento del bene stipulato mediante rogito per
18 notar del 26/12/1980 al nn. 1396 e 1397, non sarebbe stato fatto alcun Persona_1 riferimento alla sussistenza del livello gravante sul bene.
Tale circostanza, infatti, alla luce della documentazione sopra richiamata che attesta la conoscenza dell'esistenza del vincolo, quantomeno alla data della denuncia di variazione, risulta del tutto priva di rilievo.
Come correttamente osservato dal consulente di parte, geom. , in Persona_3 assenza di affrancazione del livello esistente, risulta difficilmente comprensibile “come nel N.C.E.U. l'Albergo “Solaris” possa risultare in ditta alla proprietaria Parte_1 per 1000/1000, cioè per l'intero sebbene costruito sulle particelle 185-186 di cui, come già descritto, sia prima dell'atto Costitutivo che la . dopo, CP_8 CP_9 sono LIVELLARI.
Conferma di quanto detto, viene data dalla descrizione fatta nel Tipo Mappale relativo all'accatastamento del citato dove intestatario delle particelle 185-186, Pt_5 nel catasto terreni, è: fu al comune di CP_8 Controparte_11
Falerna.
Identica incongruenza esiste osservando l'intestazione del fabbricato a duplice elevazione realizzato sulla particella 186 in ditta a: fu CP_8 CP_11 proprietario per 1000/1000, cioè anche qui per l'intero”.
Poiché l'uso civico costituisce una limitazione al godimento del bene, conformando il contenuto del diritto di proprietà, deve concludersi che la società appellante fosse pienamente consapevole dell'esistenza di tale vincolo e abbia consapevolmente omesso di informare la controparte acquirente, integrando così una condotta dolosamente omissiva idonea a viziare la volontà negoziale della stessa.
Tale consapevolezza è ulteriormente confermata dal comportamento processuale della medesima società appellante, la quale - solo in grado di appello - ha sostenuto di non essere a conoscenza dell'esistenza dell'uso civico, mentre in primo grado non aveva mai contestato tale circostanza.
Anzi, negli atti difensivi del primo grado di giudizio la società venditrice è rimasta del tutto silente sul punto, limitandosi a fornire dichiarazioni del seguente tenore: “Né può parlarsi di vizio del consenso in quanto l'esistenza del livello era documentalmente visibile e già di certo accertata dal promissario acquirente. Da quanto esposto, è evidente che non può esservi annullamento del preliminare per vizio del consenso in quanto lo stesso non è stato mai viziato risultando ogni aspetto verificabile, con assoluta
19 facilità, da documentazione pubblica” (cfr. memoria di replica nel primo grado di giudizio).
A tal proposito, giova tuttavia evidenziare che in alcun caso può affermarsi che la società acquirente avrebbe potuto, con l'ordinaria diligenza, accorgersi dell'esistenza dell'uso civico.
Come già rilevato, infatti, dalla documentazione in atti si evince che al Catasto
Edilizio Urbano l'Albergo “Solaris” risulta intestato alla per l'intero Parte_1
(1000/1000). Pertanto, dai controlli ordinari non era possibile evincere la reale natura giuridica del diritto della promittente venditrice, la quale, per contro, ne aveva piena consapevolezza, come risulta dalla presentazione della denuncia di variazione catastale sopra menzionata.
Pertanto, la società acquirente non era in grado, con l'ordinaria diligenza, di percepire l'esistenza di tali vincoli, non potendosi esigere dalla medesima un onere di diligenza ulteriore rispetto a quello normalmente richiesto ad un contraente medio, soprattutto in presenza, come nella specie, di un'esplicita dichiarazione da parte dei venditori circa la piena titolarità del diritto di proprietà sui beni promessi in vendita.
Parimenti grave e dolosa deve ritenersi la condotta della società promittente venditrice, la quale ha consapevolmente taciuto l'assenza di una regolare strada di accesso al complesso alberghiero. È pacificamente emerso dagli atti, infatti, che la strada in questione insiste in parte su una particella di proprietà demaniale e in parte su una particella di cui la società è mera livellaria e non piena proprietaria.
L'assoluta mancanza di indicazioni in tal senso nel testo contrattuale deve essere valutata alla luce delle dichiarazioni di segno contrario ivi contenute, dalle quali si desume, invece, l'esistenza di un accesso diretto al complesso immobiliare - poi rivelatosi assente - per mezzo del distacco di una parte di corte di pertinenza di diversa proprietà e con la “creazione di un muretto divisorio che corre secondo una linea che, fatto riferimento al centro della palma esistente in loco, si proietta in perpendicolare: da una parte sulla stradina interpoderale e dall'altro lato sul bordo della stradina interna che dal cancello pedonale porta verso l'albergo”.
La condotta contrattuale tenuta dalla società venditrice si connota, dunque, per un evidente profilo ingannatorio, soprattutto alla luce del comportamento processuale e delle difese formulate dalla stessa, la quale ha poi sostenuto che l'accesso fosse garantito da una servitù di passaggio non formalizzata, operante – secondo la propria tesi difensiva
– da oltre trent'anni alla data della stipula del contratto preliminare.
20 Orbene, fermo quanto fin qui osservato, tale deduzione non trova in ogni caso alcun riscontro probatorio.
Come correttamente rilevato dal Tribunale, non è stato prodotto alcun titolo idoneo a comprovare la costituzione della servitù. Parimenti infondato si rivela il richiamo alla clausola di cui all'art. 2¹⁶ del contratto preliminare, la quale – come puntualmente osservato dal giudice di prime cure – si configura come mera “clausola di stile”, priva di qualsiasi specificazione in ordine all'estensione della servitù e alle concrete modalità di esercizio della medesima. La clausola risulta, inoltre, in palese contrasto con la rappresentazione artificiosa indotta dai venditori in merito all'esistenza di un ampio spazio cortilizio e alla presenza di una stradina che “che ha imbocco dal cancello principale” (v. contratto preliminare). Non è stato, infatti, chiarito che l'unico accesso effettivamente praticabile insisteva – come già rilevato - in parte su una particella estranea al contratto di compravendita e per altra parte su un'area appartenente al demanio.
Tale omissione informativa, unitamente alla deduzione, avvenuta soltanto in sede cautelare, circa l'esistenza di una servitù di passaggio, rafforza il convincimento circa la natura reticente e ingannevole della condotta tenuta dalla società venditrice, idonea ad alterare la corretta formazione del consenso contrattuale da parte della Pt_3 CP_2
È evidente che la società promittente venditrice fosse pienamente consapevole che i beni effettivamente promessi in vendita non comprendessero le particelle necessarie a garantire un accesso al compendio immobiliare, fondato invece su una servitù, non menzionata contratto preliminare¹⁷, né provata in alcun modo. ¹⁶ Così recita la succitata clausola contrattuale: “La presente promessa di vendita riflette le descritte unità immobiliari prese a corpo, nello stato di fatto di fatto in cui attualmente si trovano e comprende tutti i diritti, accessori, pertinenze e servitù attive e passive esistenti e di fatto esercitate. Ripetesi, nel caso di specie trattavasi di servitù di passaggio evidentemente esistente in favore della struttura alberghiera attiva al momento della stipula del preliminare, da oltre 34 anni”.
21 Ne consegue che le omissioni e le dichiarazioni reticenti rese dalla società venditrice si configurano come artifizi e raggiri idonei a indurre in errore la parte acquirente, alterando in modo determinante la libera formazione del consenso.
È evidente, infatti, che la mancanza di un accesso autonomo e legittimo ad un complesso turistico costituisca un elemento essenziale nella valutazione economica e giuridica dell'affare, incidendo direttamente sulla volontà di contrarre. L'intenzionale omissione di tale informazione, unitamente alle altre già menzionate, integra pertanto un comportamento doloso complessivo, volto a indurre l'acquirente a ritenere il bene liberamente utilizzabile e pienamente commerciabile.
Dalla perizia di parte, confermata nelle sue linee fondamentali dalla c.t.u. espletata nel corso del giudizio di primo grado, risultano inoltre difformità urbanistiche e non conformità catastali del compendio immobiliare rispetto ai titoli edilizi e alle planimetrie depositate. Tali ulteriori difformità, taciute dalla , Parte_1 costituiscono ulteriori elementi idonei a configurare la malafede contrattuale e a corroborare la sussistenza del dolo rilevante ai sensi dell'articolo 1439 c.c..
Tali considerazioni non possono ritenersi superate dalle deduzioni difensive - in punto di efficacia causale dei raggiri sul consenso contrattuale - formulate dalla Pt_1 ¹⁸.
[...]
Nel dettaglio, le argomentazioni difensive volte a minimizzare l'incidenza dell'esistenza dell'uso civico sulla formazione del consenso appaiono pretestuose e non pertinenti. Invero, anche a voler aderire- come dedotto dall'appellante- all'assunto secondo cui l'affrancazione del livello civico avrebbe comportato un costo di modesta incidenza economica rispetto al valore complessivo dell'operazione, deve osservarsi che tale valutazione non è dirimente ai fini della rilevanza dell'errore.
Ciò in quanto l'indagine suggerita dall'art. 1439 c.c., non si limita a profili meramente economici, attenendo, piuttosto, alla verifica delle eventuali discrasie, frutto di una condotta ingannatoria, tra la rappresentazione creata dai venditori e la situazione reale dell'immobile, tali da incidere sulla libera manifestazione del consenso contrattuale.
Dunque, la presenza di un uso civico - pacificamente idoneo a limitare la piena disponibilità del bene - costituisce elemento giuridicamente rilevante, la cui incidenza sulla validità del consenso contrattuale non può essere esclusa.
A ciò si aggiunge che è emersa in modo univoco la serietà delle intenzioni e la correttezza dell'operato della società acquirente, la quale, come rilevato dal giudice di prime cure, ha dato immediata esecuzione agli obblighi assunti in sede di preliminare di compravendita, estinguendo le pendenze debitorie della nei Parte_1 confronti della (euro 216.069,86 per rate di Controparte_4 mutuo non corrisposte ed accessori) e nei riguardi di ETR (euro 28.491,85 per tributi vari rimasti impagati), pagando la somma complessiva di euro 244.561,71 (vedi docc.

3-5 fascicolo di parte convenuta).
Deve altresì rilevarsi che il differimento della stipula del contratto definitivo di compravendita non è dipeso da inadempimenti della promissaria acquirente, bensì da difficoltà tecniche legate alle necessità di procedere al frazionamento di parte del terreno
(“l'ampio spazio cortilizio”) da assegnare al fabbricato di proprietà della sig.ra
[...]
e all'altro fabbricato di proprietà dei fratelli attività, questa, che CP_6 CP_3 rientrava tra gli obblighi della società promittente venditrice.
Pertanto, la condotta della società venditrice consistita nel doloso occultamento dell'esistenza dell'uso civico;
dell'assenza di una valida via di accesso e delle difformità urbanistiche e catastali ha determinato un errore essenziale e determinante in capo alla controparte, errore senza il quale il contratto preliminare non sarebbe stato stipulato.
L'errore così indotto incide direttamente sulla causa del contratto, compromettendone la validità ai sensi degli articoli 1427 e 1439 c.c. e giustifica pienamente la pronuncia di annullamento adottata dal giudice di primo grado.
In conclusione, può affermarsi che la pluralità e la gravità delle omissioni poste in essere dalla società promettente venditrice evidenziano un comportamento complessivo connotato da intenzionalità decettiva, idonea ad integrare il dolo ex articolo 1439 c.c.. È infatti evidente che, ove l'acquirente fosse stato reso edotto dall'esistenza del livello, della mancanza di un accesso autonomo e delle difformità urbanistiche e catastali, non avrebbe stipulato il contratto preliminare, o quantomeno avrebbe subordinato la propria obbligazione a specifiche garanzie e condizioni risolutive.
23 Il nesso causale tra la condotta dolosa e l'errore determinante la conclusione del contratto risulta, dunque, pienamente dimostrato.
Di conseguenza, la sentenza impugnata deve essere confermata anche relativamente alle pretese restitutorie avanzate.

4. Parimenti infondato è il terzo motivo di appello, con il quale l'appellante ha censurato la sentenza nel capo dedicato alla ripartizione delle spese processuali.
Infatti, il Giudice di primo grado fatto corretta applicazione del principio della soccombenza di cui all'art. 92 c.p.c., non sussistendo alcuna ragione per operare la compensazione totale o parziale fra le parti delle spese di lite, ai sensi del secondo comma della norma.
Occorre considerare che il Tribunale ha accolto la domanda riconvenzionale proposta da parte convenuta di annullamento del negozio preliminare, ravvisando i presupposti richiesti dalla fattispecie di cui all'art. 1439 c.c., mentre parte attrice è rimasta soccombente vedendo dichiarato l'annullamento del contratto e sentendosi rigettare la domanda di risoluzione del contratto per grave inadempimento di controparte.

5. In definitiva, l'appello proposto da è infondato e va Parte_1 respinto, con conferma dell'impugnata sentenza.
L'appello incidentale condizionato è assorbito.

6. Le spese del presente grado di giudizio seguono la soccombenza di parte appellante e si liquidano - avuto riguardo ai parametri di cui al D.M. n. 55 del 2014 modificati dal D.M. n. 147/2022 - in complessivi euro 4.996,00 (scaglione da euro
26.000,01 ad euro 52.000,00, fase di studio, fase introduttiva, fase di trattazione/istruttoria – cfr. Cass. ord. n.29857/2023 - e fase decisoria, valori medi, con riduzione del 50% in ragione della non particolare complessità della causa), oltre rimb. forf. 15%, iva e cpa, come per legge.
Il rigetto dell'impugnazione comporta, la declaratoria, ai sensi dell'art. 13, comma

1-quater, del d.p.r. n. 115/2002, dell'obbligo per l'appellante di pagare l'ulteriore importo, a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per l'impugnazione restando demandate in sede amministrativa le verifiche sull'effettiva sussistenza dell'obbligo di pagamento (cfr. Cass. n. 13055/2018).

P.Q.M.

La Corte di Appello di Catanzaro, I^ sez. civile, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da avverso la sentenza del Tribunale Parte_1
24 di Lamezia Terme n. 69/2020, pubblicata il 23 gennaio 2020, ogni contraria istanza, eccezione e difesa, così provvede:

1. rigetta l'appello e, per l'effetto, conferma la sentenza impugnata;

2. condanna al pagamento delle spese del presente Parte_1 grado di giudizio che si liquidano in complessivi euro 4.995,50, oltre rim. forf., iva e cpa, come per legge;

3. dichiara sussistenti i presupposti di cui all'art. 13, comma 1-quater, del D.P.R.
30.5.2002, n. 115, per porre a carico dell'appellante l'ulteriore importo, a titolo di contributo unificato, pari a quello eventualmente dovuto per l'impugnazione.
Così deciso nella camera di consiglio della Corte di Appello di Catanzaro, Prima
Sezione Civile, tenutasi da remoto il 29.10.2025.
Il Consigliere estensore Il Presidente dott.ssa Alessandra Petrolo dott.ssa Anna Maria Raschellà
25 1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES ¹ Così nell'atto di appello: “con riferimento all'erronea affermazione dell'annullabilità del contratto preliminare per sussistenza del vizio del consenso di cui all'art. 1439 c.c. in assenza sia di dimostrazione dell'esistenza di raggiri e sia che senza gli stessi, qualora esistenti, l'altra parte non avrebbe contrattato”. ² Secondo gli appellanti, il bene oggetto del preliminare era pervenuto agli stessi mediante rogito notarile del 26 dicembre 1980 in cui non vi era alcun riferimento alla esistenza di un uso civico, essendone la società venditrice del tutto all'oscuro. ³ Secondo gli appellanti, infatti, i contraenti avrebbero, in ogni caso, contrattato, giacché, a fronte del corrispettivo pari ad euro 1.700.000,00, quello per l'affrancazione ammontava a poco più di 15.000,00, euro come si desume dall'affrancazione delle particelle nn. 185 e 989. Quindi, la RA.ro avrebbe comunque concluso il contratto. Secondo gli appellanti può, allora, trovare applicazione tuttalpiù l'art. 1440 c.c.
9 ⁴ Così nell'atto di appello: “con riferimento all'erronea affermazione dell'annullabilità del contratto preliminare per essere il bene promesso in vendita inalienabile in quanto gravato da usi civici e comunque per assenza di strada di accesso ed esistenza di difformità urbanistiche”. ⁵ Così nell'atto di appello: “invero l'esistenza del livello non poteva e non può certo costituire ostacolo alla conclusione dell'atto definitivo in quanto, per come notorio, la legge regionale n. 18/07 consentiva e consente con estrema facilità, ed a costo quasi irrisorio, di procedere alla legittimazione ed affrancazione dei detti usi civici. D'altronde, per come riportato anche nel ricorso contenente la richiesta di sequestro presentata nel corso del giudizio e per come rilevasi dal contratto del 6/02/19 (…) a ciò si è provveduto da parte della con il versamento Parte_1 della modica cifra di euro 6.936,95, oltre euro 452,75 di spese accessorie, con riferimento alle particelle nn. 185 e 189 ed euro 7.350,36 con riferimento alla particella n. 186 (…) Il contratto preliminare, quindi, poteva tranquillamente stipularsi ed il definitivo non trovava ostacoli se non il perfezionarsi della lineare procedura di cui alla legge regionale”. ⁶Così nella comparsa di costituzione e risposta in appello: “Artificiosa anche la tesi per la quale l'affrancazione costituiva un'inezia (risolvibile con un esborso di euro 15.000,00, a fronte del valore dell'affare di euro 1.700.000,00, in primis perché alla data fissata per la stipula del contratto definitivo (05.08.2006) non esisteva la legge regionale che ha successivamente consentito l'affrancazione, affrancazione che comunque competeva al promissario venditore. Né può fare oggi testo la procedura di affrancazione che l'appellante, come rilevato dal Tribunale di Lamezia Terme a pagina 5/6 della sentenza, ha effettuato nel mese di febbraio del 2019, a distanza, cioè di quasi tredici anni dalla stipula del contratto preliminare, per perseguire un preciso suo piano, assolutamente in frode e danno alle ragioni della medesima. Tanto ciò vero che non ne ha mai dato comunicazione a Peraltro, detta tesi dell'asserita irrisorietà CP_1 dell'esborso da sostenere per l'affrancazione dei terreni non può sviare l'attenzione dalla circostanza che i liquidatori di nell'atto preliminare hanno subdolamente taciuto la reale Pt_1 situazione giuridica del complesso immobiliare”. ⁷ Così nell'atto di appello: “1. Con riferimento all'erronea affermazione dell'annullabilità del contratto preliminare per sussistenza del vizio del consenso di cui all'art. 1439 c.c. In assenza sia di dimostrazione dell'esistenza di raggiri e sia che senza gli stessi, qualora esistenti, l'altra parte non avrebbe contrattato” (…) “anzitutto non è stata data alcuna dimostrazione sulla sussistenza di raggiri usati da uno dei contraenti. Invero, è opportuno ancora una volta ricordare che, come già evidenziato nella premessa di fatto, il bene era pervenuto alla giusta Parte_1 conferimento a mezzo rogito per notar del 26/12/1980, rep. n. 37695 (…); in Persona_1 detto atto di conferimento, che ha gli effetti tipici del trasferimento di proprietà, nessun riferimento vi era stato in ordine alla sussistenza del livello a carico del bene. Né successivamente a detto atto era mai pervenuto, in un quarto di secolo, alcun atto della società appellante che indicasse la sussistenza di qualsivoglia peso o onere a carico dei beni di cui era divenuta proprietaria. Non si comprende, quindi, come si possa apoditticamente parlare di
“raggiri usati da uno dei contraenti” nel momento nel quale proprio il contraente era Pt_1 totalmente all'oscuro dell'esistenza dell'onere a carico del bene non potendolo in alcun modo sapere”; “Ancora deve rilevarsi che di decisiva importanza per la risoluzione della vertenza, e per l'esclusione dell'applicabilità del citato art. 1439 c.c., è l'ulteriore circostanza che il dolo è causa di annullamento del contratto unicamente per l'ipotesi nella quale gli ipotetici raggiri usati da uno dei contraenti siano stati tali che, senza di essi, l'altra parte non avrebbe contrattato. Nessuna dimostrazione è stata invece data anche con riferimento a tale aspetto”. ¹¹ Così nella perizia stragiudiziale: “Per come Si può rilevare dalla visura catastale storica, è risultato - nel catasto ' terreni la particella 185 originariamente, come detto nel citato rogito, misurava mq. 1.535,00. pa Con Tipo di RAzionamento protocollo n°4 del 20.02.1981, tale superficie si riduceva a mq, 1.260,00 in quanto si originavano le particelle 760 761 estese nell'insieme mq. 275,00 oggi di altro proprietario. Con successivo Tipo Mappale n°59 del 6.7.1987, inerente all'accatastamento dell'Albergo “Solaris”, detta superficie veniva ancora ridotta a mq. 939,00. - Sempre nel catasto terreni, la particella 186 originariamente della superficie di mq. 1.220,00 con il citato Tipo Mappale n° 59, diventava di mq. 1.149,00. Pertanto, la reale superficie di terreno su cui insiste il Complesso Alberghiero ad oggi risulta di mq. 2.480,00 invece di mq. 2.755,00 originari”. ¹² Così nella perizia stragiudiziale: “Il mancato esplico chiarimento nell'atto costitutivo che detto complesso alberghiero ha come unico accesso la “bretella”, la quale inizialmente si sviluppa sulla particella 500 di proprietà demaniale proseguendo sulla particella 242 della quale CP_8
fu risulta LL e non proprietario, allo stato attuale rende detto
[...] Persona_5 complesso Alberghiero privo di accesso”. ¹³ Così formulati: “Il CTU letti gli atti e i documenti di causa, sentite le parti ed i loro consulenti, previa descrizione dello stato dei luoghi: accerti la titolarità, l'estensione e la consistenza dei beni costituenti oggetto del contratto preliminare di vendita concluso tra le parti in data 5.8.2006”. ¹⁴ Così nell'elaborato tecnico peritale: “(…) A seguito del sopralluogo e rilievo del fabbricato, al fine di definirne la consistenza, è stato rilevato, come ben si evince dagli elaborati allegati la non corrispondenza tra stato dei luoghi, progetti assentiti e planimetrie catastali (…) Pertanto porzioni di immobili costruite sono state trasformate nel tempo rispetto a tutte le relative pratiche edilizie attinenti all'intero immobile, facendo decadere la Conformità urbanistica/Regolarità urbanistica, che si può definire come la perfetta corrispondenza tra lo stato di fatto di tutte le porzioni dell'immobile rispetto a tutti gli atti abilitativi, nel rispetto delle tolleranze edilizie (…) Essendovi quindi non corrispondenza e, quindi, difformità urbanistica, si è in presenza di abusi edilizi da sanare o rimuovere”.
17 ¹⁵ Così nell'atto di appello: “Il bene era pervenuto alla giusta conferimento a mezzo Parte_1 rogito per notar del 26/12/1980 al nn. 1396 e 1397; orbene, in detto atto di Persona_1 conferimento, che ha gli effetti tipici del trasferimento della proprietà, nessun riferimento vi era stato in ordine alla sussistenza del livello a carico del bene. Né successivamente a detto atto era mai pervenuto, in un quarto di secolo, alcun atto alla società appellante che indicasse la sussistenza di qualsivoglia peso o onere a carico dei beni di cui era divenuta proprietaria (…)”. ¹⁷ Così nell'atto di appello: “E' evidente che mai nel preliminare si è affermato da parte della di vendere la strada di accesso, ricadente su diverse particelle, ma è parimenti evidente Pt_1 che su detta strada sussisteva servitù già inevitabilmente costituita e trasferita in quanto l'art. 2 del richiamato preliminare prevede testualmente che “la presente promessa di vendita riflette le descritte unità immobiliari prese a corpo, nello stato di fatto di fatto in cui attualmente si trovano e comprende tutti i diritti, accessori, pertinenze e servitù attive e passive esistenti e di fatto esercitate. Ripetesi, nel caso di specie trattavasi di servitù di passaggio evidentemente esistente in favore della struttura alberghiera attiva al momento della stipula del preliminare, da oltre 34 anni”. ¹⁸ Così nell'atto di appello in relazione al secondo motivo: “il Tribunale di Lamezia Terme al riguardo richiama la normativa inerente all'inalienabilità dei detti beni affermando che non poteva, quindi, procedersi alla stipula dell'atto. In realtà, l'errore del primo giudice verte sulla circostanza di non aver considerato che, nel caso di specie, non trattavasi di atto definitivo e come tale traslativo della proprietà, ma di mero atto preliminare che, come tale, non è colpito dalla previsione di cui all'art. 12 legge n. 1766/1927. Invero, l'esistenza del livello non poteva e non può certo costituire ostacolo alla conclusione dell'atto definitivo in quanto, per come notorio, la legge regionale n. 18/07 consentiva e consente con estrema facilità, e a costo quasi irrisorio, di procedere alla legittimazione ed affrancazione dei detti usi civici (…) il contratto preliminare, quindi, poteva tranquillamente stipularsi ed il definitivo non trovava ostacoli se non il perfezionarsi della lineare procedura di cui alla legge regionale 18/07”.
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