REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI ROMA
SEZIONE QUARTA CIVILE
Riunita in camera di consiglio e così composta dr.ssa Antonella Izzo presidente dr.ssa Claudia De Martin consigliere rel.
dr. Marco Emilio Luigi Cirillo consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile in grado d'appello iscritta al numero 4313 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2020, trattenuta in decisione ai sensi del terzo comma dell'art. 281-sexies c.p.c. all'udienza del giorno 23 maggio 2025, vertente
TRA
(P.I. ) in persona del legale rappresentante Parte_1 P.IVA_1
p.t., rappresentato e difeso dall'avv.to Fernando Targa in virtù di procura rilasciata su foglio separato da intendersi allegato in calce all'atto di appello ed elettivamente domiciliati presso lo studio di detto difensore in Roma, viale
Egeo n. 8;
APPELLANTE
E
1

(c.f. ) in Controparte_1 P.IVA_2
persona del legale rappresentante p.t., rappresentato e difeso dall'avv.to
Claudio Stronati in virtù di procura rilasciata a margine della comparsa di costituzione nel presente grado ed elettivamente domiciliati presso lo studio di detto difensore in Roma, via Pomponio Leto n. 2;
APPELLATO
OGGETTO: appello contro sentenza n. 3003/2020 del Tribunale di Roma pubblicata in data 11/02/2020
FATTO E DIRITTO
§ 1. – Il , a seguito di atp, con atto di Controparte_1
citazione notificato in data 24.05.2016, ha convenuto in giudizio la
[...]
innanzi al Tribunale di Roma, per ivi sentir accogliere le Parte_1
seguenti conclusioni: << a) Accertare e dichiarare l'esecuzione non a regola d'arte delle opere eseguite dalla società convenuta in ragione delle pattuizioni sottoscritte con il , così Controparte_2
come risultante dagli atti di causa, descritte in premessa ed oggetto del suindicato accertamento tecnico preventivo. b) Accertare e dichiarare in ogni caso che le opere di rifacimento della pavimentazione dei lastrici solari delle unità immobiliari Catania, e non sono stati eseguiti in Pt_2 Pt_3
conformità degli impegni sottoscritti e in contrasto con le proposte e i resoconti redatti dalla stessa Società convenuta. >>, con conseguente condanna della convenuta ad << eseguire tutte le opere necessarie per porre rimedio ai vizi e alle mancanze riscontrate e riscontrabili sui lavori eseguiti, secondo quanto dichiarato dal ctu nell'elaborato di accertamento tecnico preventivo espletato e in conformità con gli impegni sottoscritti, sempre nel rispetto delle regole dell'arte >>.
§ 1.1 – Si costituiva in giudizio rassegnando le seguenti Parte_1
conclusioni: << in via preliminare: accertare e dichiarare, per le ragioni
2 dispiegate in narrativa, il difetto di legittimazione attiva del
[...]
. Nel merito sempre in via preliminare: in denegata ipotesi Controparte_2
in cui l'Ill.mo Sig. Giudice dovesse non accogliere l'eccezione che precede, accertare e dichiarare l'intervenuta decadenza ai sensi dell'art.1667 c.c. dell'azione di garanzia promossa dal Condominio, ovvero che il diritto del
Condomino si è comunque prescritto. In ogni caso, respingere, ove ritenute formulate dalla parte legittimata, le domande avanzate dal sito CP_1
in Roma, Via Paolo Albera 63-64, nei confronti della in Controparte_3
quanto infondate in fatto e in diritto nonché sfornite di idonea prova. Con vittoria di spese (anche generali ai sensi del recente D.M. 55/2014), e competenze legali, oltre I.v.a. e C.p.a., come per legge, da distrarsi in favore del sottoscritto procuratore antistatario. In via istruttoria si chiede l'interrogatorio formale dell'Amministratore p.t. nonché, all'esito, prova testimoniale sulle circostanze di fatto di cui ai nn. da 1 a 22 della presente comparsa, preceduti da “vero che” esclusa ogni valutazione, e con riserva di articolare la prova orale nei termini di cui all'art. 183, comma 6, c.p.c., che sin da ora si richiedono. A tal fine indica a testi, salvo altri, i Sigg.ri: 1)
2) 3) Sig.ra residente in [...]; 4) Arch. Testimone_1 Testimone_2 Tes_3
residente in [...]; Sig. residente in [...]; Sig. Tes_4 Pt_2 Pt_3
residente in [...], Sig. residente in [...]. Si insite per la Testimone_5
convocazione del CTU a chiarimenti >>.
§ 1.2 – Il Tribunale riservava al merito la delibazione sull'eccezione di difetto di legittimazione attiva del;
con ordinanza 3-10 luglio CP_1
2017 disponeva l'acquisizione del fascicolo di ATP e fissava l'udienza del
14.12.2017 per l'udizione a chiarimenti del consulente onerando le parti di provvedere alla relativa notifica;
l'audizione del consulente veniva differita all'udienza del 19 marzo 2018 ed in esito il Tribunale, con ordinanza del 5 aprile 2018, rigettava le richieste istruttorie rinviando la causa per la precisazione delle conclusioni. All'udienza del 26 novembre 2018 le parti
3 precisavano le conclusioni riportandosi ai propri atti ed il difensore di parte convenuta insisteva anche per l'accoglimento delle richieste istruttorie.
§ 2. – Il Tribunale di Roma con sentenza n. 3003/2020 così statuiva: <<
Accerta e dichiara l'esecuzione non a regola d'arte delle opere eseguite dalla
Società convenuta in ragione delle pattuizioni sottoscritte con il CP_4
, così come risultante dagli atti di causa ed oggetto
[...] Parte_4
del suindicato accertamento tecnico preventivo;
Condanna la Società convenuta ad eseguire tutte le opere necessarie per porre rimedio ai vizi e alle mancanze riscontrate sui lavori eseguiti, secondo quanto indicato dal
CTU nell'elaborato di accertamento tecnico preventivo espletato e in conformità con gli impegni sottoscritti, sempre nel rispetto delle regole dell'arte; Condanna la convenuta al rimborso in favore del attore CP_1
delle spese di lite anche della Consulenza Tecnica preventiva che liquida nella somma di €. 500,00 per esborsi ed €. 4.000,00 per compenso. Pone a carico della convenuta le spese di CTU liquidate al tecnico della Consulenza tecnica preventiva. r.g. 66990/2015. >>
§ 3. – Il tribunale a sostegno della decisione osservava:<< la domanda attorea deve essere accolta. Preliminarmente va rilevata la titolarità sul lato attivo del rispetto alla domanda azionata, considerato che i soggetti CP_1
contrattuali vanno individuati proprio tra il e la ditta convenuta CP_1
e che il , pur non essendo soggetto giuridico dotato di una propria CP_1
personalità separata da quella di coloro che ne fanno parte, è un ente di gestione che opera in rappresentanza e nell'interesse comune dei partecipanti e costituisce organo rappresentativo unitario, rappresentato dall'amministratore. Ora se ciò non priva i singoli partecipanti della facoltà di adoperarsi a difesa dei diritti comuni, afferenti l'edificio condominiale è pur vero che il condominio rispetto ai contratti sottoscritti dall'amministratore in forza di apposita deliberazione condominiale è dotato
4 dalla titolarità attiva e passiva del rapporto contrattuale dedotto in giudizio.
Ne consegue che l'eccezione di parte convenuta in merito va respinta. Va respinta anche l'eccezione di decadenza ex art. 1667 c.p.c. per tardiva denunzia dei vizi. Va infatti rilevato che i vizi lamentati sono emersi successivamente alla consegna lavori avvenuta in data 7.7.2014 atteso che la prima segnalazione di vizi risale al 24.11.2014 che evidenza “di nuovo” vizi tra le giunture ed alcune mattonelle della proprietà e che le Pt_2
successive contestazioni del 9.1.2015, 1.7.2015 e 21.9.2015 attengono a vizi in corso di manifestazione o appena verificatisi. Peraltro, sul punto va rilevato come la Suprema Corte non abbia mancato di statuire che l'identificazione degli elementi conoscitivi necessari e sufficienti onde possa individuarsi la scoperta del vizio ai fini del computo dei termini deve effettuarsi con riguardo tanto alla gravità dei vizi, quanto al collegamento causale di essi con l'attività espletata. Non potendosi onerare il danneggiato di proporre senza la dovuta prudenza azioni generiche a carattere esplorativo o, comunque, suscettibili di rivelarsi infondate, la conoscenza completa - idonea a determinare il decorso del termine - deve ritenersi conseguita, in assenza di convincenti elementi contrari anteriori, solo all'atto dell'acquisizione di idonei accertamenti tecnici. Deriva da quanto precede, pertanto, che nella ipotesi di gravi vizi, la cui entità e le cui causa - a maggior ragione ove già oggetto di contestazioni tra le parti - abbiano, anche per ciò, rese necessarie indagini tecniche, deve ritenersi che una denuncia di gravi vizi può implicare una idonea ammissione di valida scoperta degli stessi, tale da costituire il "dies a quo" per la decorrenza del termine e, a maggiore ragione, tale da far supporre una conoscenza dei difetti di tanto antecedente da implicare la decadenza solo quando, in ragione degli effettuati accertamenti, risulti dimostrata la piena comprensione dei fenomeni e la chiara individuazione e imputazione delle loro cause, per l'un effetto alla data della denuncia e, per l'altro, a data a essa convenientemente anteriore (Cass.
5 24/10/2014, n.22722). Sul punto va rilevato che la relazione della CTP espletata ed acquisita al fascicolo ha evidenziato che: .- la posa della nuova pavimentazione in clinker è stata eseguita azzerando la necessaria distanza tra una piastrella e l'altra, senza consentire alla malta cementizia di svolgere la sua fun-zione impermeabile permettendo le dilatazioni termiche;
.- nella posa della nuova pavimentazione in clinker per superfici così estese, non sono stati previsti giunti di dilatazione in modo pianificato a cui si è rimediato “a posteriori” ricavando con il frullino interruzioni piuttosto casuali e trincee precarie, riempi-te di materiale sintetico oggi in rapido deterioramento;
.- sono state annullate le soglie delle porte finestre rispetto al livello della nuova pavimentazione in clinker, nel senso che è praticamente scomparso il necessario dislivello tra soglie e piastrelle per evitare che l'acqua piovana entri in casa;
.- i montanti in ferro cui sono ancorate le ringhiere dei balconi risultano in molti casi ammalorati nei punti di ancoraggio con il pavimento, a partire dalle fughe degli stangoni, a causa dell'assenza di trattamento preventivo e posa corretta della pavimentazione;

Ma ancor più nel dettaglio va rilevato come il CTU abbia evidenziato in merito al rifacimento della pavimentazione dei lastrici solari delle proprietà
Catania, e rispetto alla messa in opera delle nuove piastrelle Pt_2 Pt_3
come la mancanza generalizzata di malta nella parte bassa dello spessore fosse un fatto particolarmente grave…”le fughe sono state realizzate accostando le piastrelle quasi a contatto e applicando la malta solo nell'estradosso smussato delle stesse, indebolendo la capacità stagna e la resistenza alle escursioni termiche”. Invero, dunque, i fenomeni denunziati hanno avuto la loro risposta tecnica in merito ad una cattiva esecuzione dei lavori solo con la CTP espletata. I restanti vizi sono stati tempestivamente denunziati come da mail allegate. Infondate le eccezioni di parte convenuta in merito all'esecuzione secondo capitolato. Infatti, al di là dell'obbligazione generale insistente sull'appaltatore dell'esecuzione delle opere secondo la
6 regola dell'arte, le modalità dei lavori di rifacimento dei lastrici solari e dei balconi vennero determinate successivamente alla stipula del contratto di appalto e, precisamente, vennero determinate e pattuite sulla base di una offerta elaborata dalla stessa del 11 novembre 2011, Parte_1
siglata per accetta-zione dalla Amministrazione Condominiale dell'epoca, nella persona del Signor Nell'offerta de qua, che prevede il Testimone_1
compenso a misura, viene espressamente indicata la fornitura e posa in opera di pavimento in clinker di colore e posto in opera a scelta del Committente, anche mediante incollaggio su predisposto massetto, compreso nel prezzo, formato con le dovute pendenze, mediante distanziatori da mm.

3-5 per le fughe, compresa la fornitura e posa in opera di giunti di dilatazione e la sigillatura dei giunti con stucco per fughe (Mapei, Keracolor), la pulitura e il lavaggio finale. La aveva essa stessa suggerito e Parte_1
previsto nell'offerta accettata dal Condominio l'esecuzione di ciò che poi non ha eseguito. In merito agli ulteriori rilievi del CTU questi ha evidenziato il parziale deterioramento dei supporti in ferro delle ringhiere oltre che la realizzazione dei battiscopa in alcuni casi in maniera grossolana ma non tale da richiedere un rifacimento, tranne per la posa sopra la cortina che deve essere ripetuta previa rimozione della stessa, come avvenuto nella proprietà
visto che altrove la cortina era stata preventivamente asportata. Pt_3
Assolutamente condivisibili sono le conclusioni del ctu per quel che riguarda i rimedi e i lavori da porre in essere per eliminare tutti gli inconvenienti lamentati e per ottenere il corretto adempimento di tutte le pattuizioni contrattuali ovvero: lastrici solari .- rimozione delle piastrelle in clinker e rimozione stangoni;
- ripresa dei supporti in ferro previa spazzolatura con applica-zione collare con piombo fuso e malta commerciale;
.- ripresa massetto cementizio ove piano o in contropendenza;
.- introduzione dei giunti di dilatazione sigillati a stucco ogni ml.2 con posa a pettine e, nei casi delle superfici estese, ogni mq.2 con posa reticolare, secondo una
7 composizione armonica indicata dalla direzione lavori;
.- nuova posa medesime piastrelle distanziate con giunti a tutto spessore da mm.3 con malta cementizia anche commerciale;
.- nuova posa medesimi stangoni distanziati tra loro e tra le piastrelle con giunti a tutto spessore da mm.3 con malta cementizia anche commerciale;
.- ripresa delle crepe riscontrate sopra la veranda dotata di copertura mobile, con asportazione tinta ed intonaco e nuova posa, per una fascia che segua in senso longitudinale l'andamento lineare orizzontale della fessurazione per un'altezza pari a cm. 30, scontando un diverso timbro di colore, lavorazione questa per la sola proprietà Catania;

- idem per la proprietà cui necessità la ripresa dei batti-scopa nei punti Pt_3
indicati in perizia, oltre al ripristino della pendenza per consentire il deflusso delle acque presso la bocchetta di scarico indicata nelle foto;
- stessa cosa per la proprietà cui necessita la ripresa della verniciatura della Pt_2
ringhiera secondo le indicazioni del capitolato. Ciò posto la domanda attorea deve essere accolta. Le spese seguono la soccombenza e vengono liquidate come da dispositivo. Esecutiva per legge.>>
§ 4. – Ha proposto appello formulando quattro motivi di Parte_1
gravame, di seguito illustrati;
avanzava istanza di inibitoria e rassegnava le seguenti conclusioni:<< NEL MERITO, accogliere il gravame riformando la decisione "de qua discitur" - Sentenza n. 3003/2020 del Tribunale di Roma
Sez. 9 Civile, resa "inter partes", pubblicata l'11 febbraio 2020- nei sensi sopra detti, con tutte le conseguenze di legge anche in ordine alle spese, competenze ed onorari del doppio grado di giudizio, da distrarsi, e con condanna, altresì, alla restituzione del C.U. corrisposto ed alle spese di notifica. IN VIA ISTRUTTORIA, ex artt. 279 e 356 c.p.c., disporre l'assunzione dei mezzi di prova articolati con la memoria ex art. 183, comma
6, nr. 2, C.p.c. e, in particolare, interrogatorio formale del legale rappresentante p.t. del così come indicato nella comparsa di CP_2
costituzione nel giudizio di primo grado da intendersi qui integralmente
8 richiamata e trascritta, nonché prova per testi, sui seguenti capitoli: 1) “Vero che l'esecuzione dei lavori venne suddivisa in due lotti, il primo dei quali, portato a compimento prima nell'anno 2012, e che aveva visto tra gli altri,
l'esecuzione (risalente all'anno precedente e dunque al 2011) di opere sui balconi dei piani attici di proprietà dei condomini e oltre che Pt_2 Pt_3
su parte di quello dell'allora condomino prospicente la Tes_3 CP_1
il secondo dei quali avente ad oggetto i lavori individuati nell'offerta
[...]
economica del 08/04/2013, iniziati il 02 settembre 2013 e portati a compimento il 07 luglio 2014, e che aveva visto tra gli altri, l'esecuzione di interventi di rifacimento della pavimentazione del balcone, posto all'attico int. 9 scala A di proprietà del condomino Sig. Catania per la sola parte prospiciente piazza Montecastrilli.”; 2) “Vero che gli interventi manutentivi sulla parte del balcone relativa all'appartamento sc. A int. 9 prospicente la
Piazza Montecastrilli venne eseguiti allorquando il proprietario dell'appartamento risultava essere il Sig. , avente causa della Testimone_5
Sig.ra ; 3) “Vero che le lavorazioni sui predetti balconi, essendo di Tes_3
proprietà esclusiva di singoli condomini, vennero rimesse, quanto a quantità
e modalità esecutive, alla discrezionale scelta dei rispettivi proprietari”. 4)
“Vero che, in particolare, quanto alla posa in opera della pavimentazione sui balconi dei piani attici , i condomini interessati dalle lavorazioni (Sig.ri Pt_3
e , decisero di procedere diversamente da quanto indicato Pt_2 Tes_3
dall'Impresa nella propria offerta economica, volendo dare continuità alla
“vecchia” posa in opera dell'originario pavimento, che risultava con giacitura e modalità di posa in opera difformi (piastrelle accostate senza distanziatore per fughe e giunti di dilatazione) dalla proposta dell'impresa.”;
5) “Vero che in particolare con accordo verbale i Sig.ri e Parte_5 Pt_2
preferirono procedere accostando le piastrelle in aderenza sigillando solamente la parte smussata dell'estradosso delle stesse”; 6) “Vero che in occasione dei sopralluoghi presso gli immobili dei piani attici di proprietà
9 dei condomini , e Catania, finalizzati al rilascio del certificato Pt_2 Pt_3
di regolare esecuzione dei lavori appaltati, alcuna osservazione era stata fatta dai predetti proprietari rispetto alla posa in opera della pavimentazione dei balconi”; 7) “Vero che quanto alla terrazza di proprietà del condomino
Catania, la nuova pavimentazione, per la parte di terrazza prospicente la Via
Montecastrilli, venne collocata, su indicazione del e in Controparte_5
deroga all'offerta economica dell'impresa del 08.04.2013, in continuità con quanto realizzato nel primo lotto di lavori e dunque con le piastrelle in aderenza, anche per ragioni di uniformità rispetto alla pavimentazione postata in opera in occasione delle lavorazioni di cui al primo lotto”.
Indicando quali testimoni, salvo altri, i Signori: Testimone_6 Tes_7
, e e . Con
[...] Testimone_1 Testimone_5 Tes_8 CP_6 Tes_9
ogni più ampia riserva.>>
§ 4.1– Si costituiva il per chiedere il Controparte_1
rigetto del gravame per infondatezza. Rassegnava le seguenti conclusioni:
<< rigettare le doglianze tutte dell'appellante, per tutto quanto sopra dedotto ed articolato, con integrale conferma della sentenza resa dal Tribunale di
Roma. Con vittoria delle spese e dei compensi, anche del presente grado.>>
§ 4.2– All'udienza di prima comparizione dell'11 dicembre 2020, tenutasi tramite il deposito di note scritte, la Corte rigettava l'istanza di inibitoria e rinviava la causa per la precisazione delle conclusioni, poi più volte differita, da ultimo all'udienza del 23 maggio 2025.
§ 4.3– Con decreto presidenziale del 17 marzo 2025 veniva disposto il mutamento del rito e la discussione orale ex art. 281-sexies c.p.c. con assegnazione del termine di giorni trenta prima dell'udienza per il deposito di note. Hanno depositato note i difensori delle parti che all'odierna udienza precisavano le conclusioni come da verbale. La causa è stata discussa oralmente e trattenuta in decisione ai sensi del terzo comma dell'art. 281
10 sexies c.p.c. (aggiunto dall'art. 3 d. lgs. 149/2022 e reso applicabile ai processi in corso dall'art.7 comma 3 d. lgs. n.164/2024).
§ 5. – i motivi di gravame
§ 5.1 – Con il primo motivo titolato: << inutilità della sentenza per difetto di legittimazione attiva del >> censurava la sentenza nella parte in CP_1
cui il Tribunale aveva genericamente ed erroneamente rigettato l'eccezione preliminare del difetto di legittimazione del Condominio attore.
Rappresentava che le contestazioni oggetto di causa riguardavano esclusivamente lavorazioni eseguite su proprietà private, appartenenti ai condomini Catania, e e non afferivano a difetti di lavori su Pt_3 Pt_2
parti comuni. Evidenziava, inoltre, che dalle indagini effettuate dal CTU era emerso che i difetti denunciati non incidevano sul godimento o fruizione di detti beni, di proprietà esclusiva;
sosteneva che tali evenienze chiarivano che l'interesse ad agire apparteneva esclusivamente ai singoli proprietari, i quali avevano stretto con l'impresa specifici accordi circa le modalità da seguire per le opere da realizzare e ciò, in deroga alle clausole contrattuali sottoscritte del Condominio. Insisteva nell'accoglimento dell'eccezione di difetto di legittimazione ad agire del trattandosi di Ente che non era CP_1
titolare del diritto sostanziale fatto valere ed eccepiva, conseguentemente,
l'inutilità della sentenza.
§ 5.2 – Con il secondo motivo titolato: << nullità ed illegittimità della sentenza per difetto della motivazione o apparente motivazione con conseguente violazione dell'art. 132 c.p.c. o comunque per erroneità della stessa. Violazione e falsa applicazione dell'art. 1667 c.c. >> impugnava il passo motivazionale della sentenza di primo grado in cui il Tribunale aveva rigettato l'eccezione di decadenza ex art. 1667 c.c. per tardiva denuncia dei vizi. A tal riguardo, disconosceva e contestava le e-mail che, secondo il
11 Tribunale, costituivano denuncia dei vizi ed evidenziava che avendo il
Condominio e non i condomini proprietari denunciato detti vizi, la segnalazione stessa era inefficace, provenendo da soggetto carente di legittimazione. Con ulteriore e subordinato profilo evidenziava che le opere erano state accettate senza alcuna riserva e che entrambi i direttori dei lavori avevano emesso il certificato di regolare esecuzione e, pertanto, la successiva contestazione era da ritenersi tardiva. Ciò anche in considerazione del fatto che i vizi riscontrati dal CTU erano palesi e non occulti, quali dovevano qualificarsi l'esecuzione dei lavori di rifacimento dei terrazzi che sarebbero stati eseguiti senza fughe e giunti di dilatazione, l'azzeramento del livello del terrazzo con le soglie. In conclusione, sosteneva che le opere erano state eseguite sulla base delle richieste dei proprietari dei terrazzi esclusivi ed accettate e, di conseguenza, essa Impresa doveva considerarsi liberata dalla responsabilità per vizi e difformità ed aveva diritto a percepire il corrispettivo. Sosteneva che la sentenza era errata in quanto il primo Giudice avrebbe dovuto dichiarare la domanda improcedibile per decorrenza dei termini ex art. 1667 cod. civ. ovvero per inoperatività della garanzia.
§ 5.3 – Con il terzo motivo titolato: << violazione e falsa applicazione degli artt. 2723 c.c. e 183, co. 6, c.p.c. Lesione del diritto di difesa. Omessa pronuncia su punti decisivi della controversia. Omessa valutazione di prove determinanti >> impugnava il capo della sentenza con cui il primo Giudice aveva ritenuto infondate le eccezioni di essa Impresa in merito all'esecuzione del secondo capitolato. Rappresentava che, sul punto, aveva articolato specifici capitoli di prova volti a dimostrare che, successivamente alla formazione dell'offerta economica, erano state raggiunte tra le parti ulteriori pattuizioni in merito alla diversa esecuzione dei lavori. Tali capitoli di prova erano ammissibili, in quanto i patti posteriori, a differenza di quelli anteriori, potevano venir provati per mezzo di testimoni, essendo le circostanze
12 relative ad aggiunte o modificazioni verbali che apparivano del tutto verosimili, anche in virtù di quanto disposto dall'art. 2724 c.c. essendovi un principio di prova per iscritto rappresentato dalle mail ( in particolare e-mail del 8.10.2013) prodotte dal stesso dalle quali emergeva, CP_1
incontrovertibilmente, che parte attrice era a conoscenza delle pattuizioni in deroga siglate tra i singoli condomini ed essa Chiedeva Pt_6
l'ammissione della prova testi trattandosi di prove indispensabili ai fini della decisione della causa.
§ 5.4 – Con il quarto motivo titolato: << nullità ed illegittimità della sentenza per difetto della motivazione. Erronea valutazione dell'elaborato peritale >>, censurava la sentenza di primo grado per vizi di valutazione ed interpretazione della CTU. Ciò in quanto, il Consulente aveva evidenziato che i vizi dedotti dall'Ente di Gestione rappresentavano una parte residuale dell'appalto, posto che i danni erano concentrati solo sulla posa della nuova pavimentazione dei balconi e, segnatamente, solo sui tre terrazzi posti al piano attico. Nello specifico, sosteneva che il Tribunale aveva disatteso le considerazioni del CTU ed omesso di valutare che per la maggior parte dei vizi dedotti era stata esclusa la responsabilità di essa Impresa o, comunque, la necessità di un rifacimento delle opere, in particolare con riferimento all'annullamento del dislivello tra terrazzo e soglie, alla realizzazione dei battiscopa, all'assenza di giunti di dilatazione, alla posa degli stangoni ed alla posa delle mattonelle in aderenza.
§ 6 – L'analisi dei motivi
§ 6.1 – Il primo motivo è inammissibile
Parte appellante ripropone l'eccezione svolta in primo grado senza confrontarsi con l'articolata motivazione del tribunale che, nel rigettare l'eccezione, ha evidenziato che il contratto di appalto risultava stipulato dall'amministratore del , in forza di apposita deliberazione CP_1
13 condominiale, sicché il , così rappresentato in giudizio, è dotato CP_1
di titolarità attiva e passiva del rapporto contrattuale dedotto in causa.
Osserva la Corte che la stessa , quale convenuta in primo Parte_1
grado, ha prodotto sia il contratto di appalto del 27 luglio 2011 (e gli allegati) sottoscritto da essa Impresa quale appaltatore, dal direttore dei lavori e quali
“proprietari” dal Condominio in persona dell'amministratore p.t (all. doc. 1), sia la scrittura integrativa del contratto d'appalto del 6 giugno 2013 (all. doc.
10), sottoscritta sempre dall'amministratore p.t. del Condominio. I lavori commissionati dal concernevano << la manutenzione ordinaria CP_1
dei frontalini dei balconi e del cornicione e bonifica delle lastre di copertura del tetto in eternit nello stabile condominiale di >> Controparte_2
come da offerta e descrizione lavori pag. 13 allegati al contratto. I lavori comprendevano interventi di rifacimento dei lastrici solari delle proprietà
Catania, e e la circostanza che i vizi poi manifestatisi, oggetto Pt_2 Pt_3
di causa, concernessero detti lastrici solari non fa venir meno la legittimazione ad agire del Condominio committente, trattandosi peraltro di spese condominiali che nel computo, in base ai millesimi, risultano imputate per 1/3 ai condomini Catania, e e per i restanti 2/3 ai restanti Pt_2 Pt_3
condomini sottostanti.
§ 6.2 – Il secondo motivo è infondato.
Va innanzitutto rigettata l'eccezione di inefficacia della denuncia di vizi.
Osserva la Corte che l'appellante ne individua la ragione nel fatto che essa proviene da soggetto non legittimato, quale il Condominio, e non dai proprietari del lastrico solare interessato da detti vizi, che mai hanno lamentato alcunché. L'eccezione, così prospettata, è la conseguenza dell'eccezione di difetto di legittimazione ad agire del sollevata CP_1
dall'appellante con il primo motivo e dunque, accertata la legittimazione del
14 , ne deriva che la denuncia di vizi risulta correttamente effettuata CP_1
dal soggetto committente.
Il motivo è infondato anche nei restanti profili.
L'appellante evidenzia che i vizi sono palesi e non occulti e che l'opera alla consegna dei lavori, avvenuta in data 7 luglio 2014, era stata accettata senza riserve. Sulla scorta di tale prospettazione invoca l'esclusione della garanzia di cui all'art. 1667 cod. civ. richiamando i principi di diritto enunciati da
Cass. 21327/2018 << La responsabilità dell'appaltatore nei confronti del committente per i difetti dell'opera a norma degli artt. 1667 e 1668 cod. civ. non ammette esclusioni (salvo quelle dipendenti dall'accettazione senza riserve dell'opera e del venir meno della garanzia per effetto di decadenza) e del venir meno della garanzia per effetto di decadenza>> (così Cass.
9064/1993 e succ. conf.).
Osserva la Corte che, anche in relazione a tale motivo, l'appellante non si confronta con la motivazione di prime cure che fa leva sul rilievo che i vizi sono occulti e si sono manifestati successivamente alla consegna dell'opera e che, rispetto al loro insorgere, sono stati denunciati tempestivamente.
In tema di appalto, invero, è principio consolidato che: << la presa in consegna dell'opera da parte del committente non va confusa con l'accettazione della stessa, e non implica di per sé la rinunzia a far valere la garanzia per i difetti conosciuti o conoscibili quando sia seguita dalla denunzia delle difformità e dei vizi dell'opera.>> (recentemente Cass. n.
1576/2025 e precedenti conformi Cass. n. 10505/1994, n. 5121/1998). Nel caso in esame, il ha affidato all'Impresa appellante l'esecuzione CP_1
di rilevanti lavori edilizi, come emerge dal prezzo di €.168.954,00 stimato a corpo. È incontestato che il sia stato moroso nel versamento del CP_1
saldo del prezzo e che le parti stilarono una scrittura privata integrativa
(giugno 2013) nella quale convennero nuove modalità di pagamento del 15 residuo dovuto. Il certificato di ultimazione lavori venne stilato in data 7 luglio 2014 dal nuovo direttore dei lavori arch. nominato in Tes_4
sostituzione del primo.
Ebbene, solo successivamente alla consegna dell'opera, dal mese di novembre 2014 iniziarono a manifestarsi fenomeni di distacco tra alcune mattonelle sui terrazzi posti al piano attico e, segnatamente, sul lastrico solare di tre dei quattro appartamenti posti al piano attico.
Tanto premesso, si osserva che in relazione allo stato dei luoghi il CTU ha così descritto in sito da indagare: << Al quinto piano si trovano gli attici, rispettivamente n°2 per corpo scala, tutti dotati di balconi che misurano il perimetro del fabbricato sui quattro lati. Nel caso in esame la CTU è richiesta per n°3 dei quattro appartamenti, segnatamente gli int.9 (Catania) e 10
( della sc. A, e l'int.18 della sc. B ( , allo scopo di verificare Pt_3 Pt_2
attraverso lo strumento dell'Accertamento Tecnico Preventivo le condizioni dei terrazzi, porzione di un più vasto appalto commissionato all'impresa resistente>>.
Il CTU ha chiarito che il quarto appartamento del piano attico non è stato interessato dai lavori di rifacimento e presenta < risalenti proprio agli anni di costruzione del palazzo.>>
Osserva la Corte che il giudice di prime cure ha riportato in motivazione i difetti di esecuzione dell'opera che successivamente di sono tradotti in vizi
(in sintesi: Sc. A, int.9 (Catania):nella posa della nuova pavimentazione in clinker per superfici così estese, non sono stati previsti giunti di dilatazione; sono state praticamente annullate le soglie delle porte-finestre rispetto alla nuova pavimentazione in clinker, nel senso che è praticamente scomparso il necessario dislivello tra soglie e piastrelle per evitare che l'acqua piovana entri in casa (omissis); Sc. A. int.10 ( : posa della nuova Pt_3
pavimentazione in clinker è stata eseguita azzerando la necessaria distanza 16 tra una piastrella e l'altra, senza consentire alla malta cementizia di svolgere la sua funzione impermeabile permettendo le dilatazioni termiche;
nella posa della nuova pavimentazione in clinker per superfici così estese non sono stati previsti giunti di dilatazione nella posa della nuova pavimentazione in clinker per superfici così estese non sono stati previsti giunti di dilatazione;
sono state praticamente annullate le soglie delle porte- finestre rispetto alla nuova pavimentazione in clinker, nel senso che è praticamente scomparso il necessario dislivello tra soglie e piastrelle per evitare che l'acqua piovana entri in casa;
Sc. B, int.18 ( ) come per Pt_2
-> ed ha osservato, in relazione al vizio che ha interessato l'intera Pt_3
superficie terrazzata (la posa della nuova pavimentazione in clinker senza giunti di dilatazione), che: << si è rimediato “a posteriori” ricavando con il frullino interruzioni piuttosto casuali e trincee precarie, riempite di materiale sintetico, oggi in rapido deterioramento.>>
Ebbene, la qualificazione del vizio da parte del tribunale come vizio occulto
- avendo ritenuto tempestive le segnalazioni effettuate, man mano che si manifestavano le conseguenze della posa senza giunti di dilatazione e senza fughe tra le piastrelle - va condivisa, dovendosi qualificare quali vizi palesi i soli difetti evidenti anche ad un soggetto non esperto – qui – di edilizia e di tecnica costruttiva, quale certamente deve qualificarsi il condominio ed i condomini del piano attico interessati dai lavori di manutenzione del lastrico solare che costituisce espansione del loro appartamento. Il vizio in esame si
è infatti palesato dopo la posa. All'evidenza, dopo una prima segnalazione orale, è seguita una nota scritta in data 25 novembre 2014 con cui l'Amministrazione Condominiale invitava la ad Parte_1
intervenire sulla pavimentazione dei lastrici solari delle proprietà Pt_2
e Catania che presentano di nuovo vizi tra le giunture ed alcune mattonelle della proprietà sono parzialmente distaccate;
seguiva mail del 9 Pt_2
17 gennaio 2015 in cui il Condominio descriveva il progredire dei fenomeni di infiltrazione.
Correttamente il Tribunale ha valorizzato il dato che la valutazione dei vizi ha richiesto l'accertamento degli stessi a mezzo consulente e si osserva che la circostanza che l'indagine finale abbia restituito un risultato di macroscopici errori nell'esecuzione dell'opera edile (azzeramento del dislivello tra terrazzo e soglie delle porta-finestre in modo da evitare che in caso di pioggia o allagamento del terrazzo l'acqua non entri in casa e mancata previsione di giunti di dilatazione in superfici così estese) non trasforma in palese il difetto -occulto- commesso dalla ditta nel realizzare l'opera, dovendosi sempre coniugare il principio che la parte danneggiata è onerata dall'onere di segnalazione allorché abbia una conoscenza completa del vizio e delle sue cause, con l'esigenza di tutela del danneggiato che non si deve sentire esposto, al fine di non incorrere in decadenza, al rischio di promuovere azioni avventate o esplorative.
Nel caso in esame, l'Impresa, dopo aver assunto in contratto l'impegno (art. 14) di rifacimento della pavimentazione dei balconi e del sottostante massetto e della posa di pavimento con applicazione di piastrelle in gres o clinker antigelivo per esterni, lavorazione che veniva così descritta nell'offerta 11.11.2011: << fornitura e posa di pavimento (..) anche mediante incollaggio sul predisposto massetto, compreso nel prezzo, formato con le dovute pendenze, mediante distanziato da mm.

3-5 per le fughe, compresa la fornitura e posa in opera di giunti di dilatazione e la sigillatura dei giunti con stucco per fughe (Mapei, Keracolor) la pulitura ed il lavaggio finale>>, ometteva di installare i giunti di dilatazione e di distanziare le mattonelle con fughe, rendendo l'opera inadatta a resistere all'escursione termica, con distacco di piastrelle e conseguenti fenomeni infiltrativi. A fronte della consegna avvenuta in piena stagione estiva, il 7 luglio 2014, le prime avvisaglie di danno si sono manifestate con i distacchi di alcune piastrelle
18 della pavimentazione sin dal novembre 2014 ed il fenomeno è progredito nel tempo, come attestato dalle ripetute segnalzioni richiamate dal primo giudice
(9 gennaio 2015, 1.7.2015 e 21.9.2015) a cui ha fatto seguito la richiesta di
ATP.
§ 6.3 – Il terzo motivo è infondato.
Esso concerne la mancata ammissione da parte del tribunale della prova sui seguenti capitoli: << “Vero che le lavorazioni sui predetti balconi, essendo di proprietà esclusiva di singoli condomini, vennero rimesse, quanto a quantità e modalità esecutive, alla discrezionale scelta dei rispettivi proprietari”. 4) “Vero che, in particolare, quanto alla posa in opera della pavimentazione sui balconi dei piani attici , i condomini interessati dalle lavorazioni (Sig.ri e , decisero di procedere Pt_3 Pt_2 Tes_3
diversamente da quanto indicato dall'Impresa nella propria offerta economica, volendo dare continuità alla “vecchia” posa in opera dell'originario pavimento, che risultava con giacitura e modalità di posa in opera difformi (piastrelle accostate senza distanziatore per fughe e giunti di dilatazione) dalla proposta dell'impresa.”; 5) “Vero che in particolare con accordo verbale i Sig.ri e preferirono procedere Parte_5 Pt_2
accostando le piastrelle in aderenza sigillando solamente la parte smussata dell'estradosso delle stesse”; 6) “Vero che in occasione dei sopralluoghi presso gli immobili dei piani attici di proprietà dei condomini , Pt_2 Pt_3
e Catania, finalizzati al rilascio del certificato di regolare esecuzione dei lavori appaltati, alcuna osservazione era stata fatta dai predetti proprietari rispetto alla posa in opera della pavimentazione dei balconi”; 7) “Vero che quanto alla terrazza di proprietà del condomino Catania, la nuova pavimentazione, per la parte di terrazza prospicente la Via Montecastrilli, venne collocata, su indicazione del e in deroga Controparte_5
all'offerta economica dell'impresa del 08.04.2013, in continuità con quanto realizzato nel primo lotto di lavori e dunque con le piastrelle in aderenza,
19 anche per ragioni di uniformità rispetto alla pavimentazione postata in opera in occasione delle lavorazioni di cui al primo lotto”. Indicando quali testimoni, salvo altri, i Signori: Testimone_6 Testimone_7 Tes_1
, e e >> atta a dimostrare
[...] Testimone_5 Tes_8 CP_6 Tes_9
che la posa della nuova pavimentazione sui lastrici solari avvenne per espressa richiesta dei proprietari dei tre appartamenti al piano attico dell'immobile condominiale in deroga all'offerta economica dell'Impresa, recepita nel contratto d'appalto.
Il tribunale ha rigettato la richiesta con ordinanza del 5 aprile 2018 - non revocata in sentenza nonostante la richiesta formulata da parte convenuta all'udienza di precisazione delle conclusioni- applicando il principio dettato dall'art. 2723 cod. civ. << Qualora si alleghi che, dopo la formazione di un documento, è stato stipulato in patto aggiunto o contrario al contenuto di esso, l'autorità giudiziaria può consentire la prova per testimoni soltanto se, avuto riguardo alla qualità delle parti, alla natura del contratto e a ogni altra circostanza, appare verosimile che siano state fatte aggiunte o modificazioni verbali >>, seppure erroneamente indicato come art. 2773 c.c.
Ritiene il Collegio che il primo giudice abbia fatto buon uso della facoltà attribuitagli dalla disposizione in esame, in quanto, per negare tale ammissione, ha dato evidenza dell'inverosimiglianza di tali circostanze in quanto, a fronte di un dettagliato contratto scritto, l avrebbe Pt_6
accettato, in tesi, modifiche verbali di segno contrario all'offerta dalla stessa formulata. A tanto deve aggiungersi che tutte le circostanze oggetto dei capitoli di prova riproposti nel presente grado sono inverosimili in quanto, innanzitutto, il contratto risultava stipulato tra l'Impresa ed il CP_1
tutte le mail versate in atti provengono e rimandano ad interlocuzioni tra il
Condominio rappresentato dall'amministratore e l'Impresa; gli asseriti patti posteriori in deroga si inseriscono nella fase di esecuzione del contratto in cui il Condominio era venuto meno alla propria obbligazione di pagamento
20 e risultano rinegoziate, per iscritto, le tempistiche di rateizzazione del saldo.
Accedendo a tale tesi l'Impresa avrebbe operato incautamente, in quanto, pur essendo ancora creditrice di rilevanti somme, avrebbe accettato di operare rilevanti modifiche alle lavorazioni pattuite, conformi all'offerta, non su richiesta della Committente ma di soggetti, i singoli condomini, estranei al contratto e, per di più, sapendo di operare in contrasto con le regole dell'arte, posto che la pavimentazione di ampie superfici terrazzate, esposte alle intemperie ed alle quotidiane escursioni termiche, necessita della predisposizione di giunti di dilatazione e le piastrelle vanno collocate l'una accanto all'altra, ma distanziate da apposite fughe atte a scongiurare la formazione di crepe o distacchi dovuti all'escursione termica.
§ 6.4 – Il quarto motivo è infondato
Il tribunale ha condannato l'Impresa al rifacimento delle opere << secondo quanto indicato dal CTU nell'elaborato>> - così in dispositivo – dopo aver riportato in motivazione, a pag. 2 penultimo capoverso e pagina 3 prima parte, i vizi individuati dal CTU e dopo aver dichiarato a pag.4 di condividere le conclusioni a cui è pervenuto il consulente : << per quel che riguarda i rimedi ed i lavori da porre in essere per eliminare tutti gli inconvenienti lamentati e per ottenere il corretto adempimento di tutte le pattuizioni contrattuali>> analizzando, a seguire, le varie criticità individuate e classificate dal consulente quali “ vizi dell'opera”.
La censura di nullità della sentenza in parte qua per vizio di motivazione va quindi rigettata per manifesta infondatezza.
§ 7. – Le spese del grado seguono la soccombenza dell'appellante e vengono liquidate in favore della parte appellata sulla base dello scaglione di valore della causa (fino a € 52.000,00) nei valori medi per tutte le fasi.
§ 8. – Il rigetto dell'appello comporta la declaratoria, ai sensi dell'art. 13,
21 comma 1 quater, del d.p.r. n. 115/2002, dell'obbligo dell'appellante di pagare l'ulteriore importo, a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per l'appello, se dovuto, restando demandate in sede amministrativa le verifiche sull'effettiva sussistenza dell'obbligo di pagamento (cfr. Cass.
n. 26907/2018, Cass. n. 13055/2018).

PQM

La Corte definitivamente pronunciando sull'appello proposto da Parte_1
nei confronti di contro la sentenza
[...] Controparte_1
resa tra le parti dal Tribunale di Roma n. 3003/2020 pubblicata in data
11/02/2020, ogni altra conclusione disattesa, così provvede:

1. rigetta l'appello e, per l'effetto, conferma l'impugnata sentenza;

2. Condanna l'appellante alla rifusione delle spese di lite in favore dell'appellato che liquida in € 9.991,00 per compensi, oltre rimborso forfetario ed accessori di legge;

3. dà atto della sussistenza dei presupposti di cui all'art. 13, comma
1 quater, DPR 115/2002 per porre a carico dell'appellante l'ulteriore importo, a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per l'appello, se dovuto.
Così deciso in Roma il giorno 23/05/2025.
Il Consigliere est. Il Presidente
dott.ssa Claudia De Martin dott.ssa Antonella Izzo
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