R E P U B B L I C A I T A L I A N A IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE DI APPELLO DI ROMA Terza Sezione Civile
composta dai signori magistrati
Dott.ssa Silvia Di Matteo Presidente
Dott. Paolo Andrea Taviano Consigliere rel.
Dott.ssa Maria Teresa Laurito Giud. Aus. ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
nella causa civile di II° grado iscritta al n. 3436/2020 del Ruolo Generale degli Affari
Civili Contenziosi, riservata in decisione in data 16.1.2025 all'esito della trattazione scritta disposta ai sensi dell'art. 221, comma 4, della legge 17.07.2020 n. 77 e vertente tra
(c.f con sede in Roma via Fontej n. 16/C, in persona del Parte_1 P.IVA_1
LRPT, rappresentata e difesa dall'Avv. Massimo Biasiotti Mogliazza (cf
) elett. dom. in Roma via Antonio Nibby n.11 giusta procura C.F._1
in atti, con richiesta di inviare le comunicazioni ai seguenti indirizzi: pec
Email_1
Fax 066873576 Appellante
e
1 (cf. con sede in Roma via Emanuele Controparte_1 P.IVA_2
Gianturco n. 5, in persona del rappresentata e difesa dall'Avv. Massimo Filiè CP_2
(cf ) elettivamente domiciliata presso il suo studio in Roma via C.F._2
Scipio Slataper n. 9 giusta procura in atti, con richiesta di inviare le comunicazioni ai seguenti indirizzi: pec , fax 0680660434 Email_2
Appellato
Avverso
Sentenza del Tribunale di Roma n. 7580/2020
Oggetto: risoluzione contratto preliminare
Conclusioni: come in atti.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
La ha convenuto in giudizio la per sentire Parte_1 Controparte_1
dichiarare:
Contr
-il grave inadempimento della nell'esecuzione del contratto preliminare di compravendita stipulato il 27/7/2016 e la conseguente legittimità del recesso esercitato dalla dal suddetto contratto, con condanna della alla Pt_1 Pt_1
restituzione del doppio della caparra, pari ad € 180.000,00 ai sensi dell'art. 1385 comma 2 c.c., con vittoria di spese.
Contr Si costituiva in giudizio la la quale contestava la domanda dell'attrice chiedendo il rigetto della domanda in quanto infondata e non provata, con condanna della controparte al risarcimento ex art. 96 cpc e vittoria di spese.
Il procuratore della alla prima udienza del 3/5/2008 e nelle memorie ex art. Pt_1
Contr 183 cpc formulava domanda subordinata di condanna della alla restituzione della somma di € 90.000,00 versata a titolo di caparra, oltre interessi, in quanto detenuta “sine titulo”.
Con sentenza n. 7580/2020 il Tribunale di Roma ha rigettato le domande formulate Contr dall'attrice nonché la domanda risarcitoria ex art. 96 cpc formulata dalla Pt_1
con condanna della al pagamento delle spese del giudizio di primo grado. Pt_1
Avverso la sentenza di primo grado ha proposto appello la lamentando: Pt_1
1)violazione dell'art. 112 cpc
2 2)violazione degli artt.1385 c.2 e 1453 c.c. sulla impossibilità sopravvenuta dell'esecuzione del contratto preliminare di compravendita per effetto delle scelte risolutorie avanzate da entrambe le parti;
con condanna dell'appellata al pagamento delle spese del doppio grado Contr Si è costituita in appello la concludendo per il rigetto dell'impugnazione in quanto infondata, con conferma della sentenza impugnata, formulando altresì appello incidentale condizionato chiedendo, in caso di accoglimento dell'appello principale, la declaratoria di grave inadempimento agli obblighi contrattuali da parte della Pt_1
Contr e che le diffide ad adempiere inviate dalla sono legittime ed idonee a provocare
Contr la risoluzione di diritto del preliminare, con riconoscimento del diritto della a trattenere la caparra confirmatoria ricevuta. Con vittoria delle spese del presente grado.
All'udienza del 16 gennaio 2025 la causa veniva trattenuta in decisione con l'assegnazione dei termini ordinari di legge per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Il procedimento trae origine dalla stipula in data 27/7/2016 di un contratto preliminare di compravendita di un locale commerciale ad uso autorimessa sito in Roma via
R.Rossi n. 36 di proprietà della per il prezzo di € 1.000.000,00 di Controparte_1
cui 70.000,00 versati a titolo di caparra confirmatoria dalla promissaria acquirente ed il residuo da pagare all'atto della stipula del contratto definitivo per la Parte_1
quale era stato fissato il termine del 23/12/2016.
In data 1/12/2016 le parti hanno convenuto di prorogare il termine per la stipula del contratto definitivo al 31/3/2017 previa integrazione della caparra di ulteriori €
20.000,00 e in tale atto le parti pattuivano che la si sarebbe fatta carico degli Pt_1
oneri e delle spese inerenti l'immobile per il periodo dal 23/12/2016 al 31/3/2017. Contr Con pec del 13/3/2017 la venditrice ha intimato all'acquirente di attivarsi Pt_1
per fissare la data del definitivo dinanzi al notaio entro il termine del 31/3/2017, precisando che detto termine doveva considerarsi essenziale e che, in mancanza di stipula entro detto termine, avrebbe ritenuto risolto il contratto a far data dal 1/4/2017 trattenendo la somma di € 90.000,00 percepita a titolo di caparra confirmatoria.
3 Contr Tale intimazione veniva reiterata dalla con successive note del 23/3/2017 e del
28/3/2017.
Contr ha convenuto in giudizio la venditrice deducendo il grave inadempimento Pt_1
di quest'ultima domandando l'accertamento della risoluzione del contratto preliminare in forza del proprio recesso ex art. 1385 c.c., chiedendo la condanna
Contr della al pagamento della somma di € 180.000,00 pari al doppio della caparra ricevuta, modificando nei termini ex art.183 c.6 cpc la domanda chiedendo in via
Contr subordinata la condanna della alla restituzione della somma di € 90.000,00 avendo optato per la risoluzione di diritto del contratto ex art 1454 cc a seguito della diffida ad adempiere del 13/3/2017, anziché ex art. 1385 c. II c.
La appellante ha impugnato la sentenza di primo grado lamentando: Pt_1
1)la violazione dell'art. 112 cpc per vizio di ultrapetizione laddove il Tribunale ha valorizzato la condotta di dopo il 31/3/2017 al fine di affermare il diritto della Pt_1
Contr
a trattenere la caparra;

2)la violazione degli artt.1385 c.2 e 1453 c.c. per non avere il Tribunale valutato l' impossibilità sopravvenuta dell'esecuzione del contratto preliminare di compravendita per effetto delle scelte risolutorie avanzate da entrambe le parti.
I motivi, stante la loro connessione devono essere trattati congiuntamente.
Preliminarmente occorre scrutinare la questione relativa all'essenzialità del termine per la stipula del contratto definitivo, termine definito essenziale nella nota della venditrice FFC del 13/3/2017.
Sul punto la Corte concorda con quanto affermato nella sentenza impugnata in ordine al carattere non essenziale del termine per la stipula del definitivo prorogato al 31/3/2017.
A prescindere dalla circostanza della proroga dell'originario termine costituente un primo indizio della non essenzialità dello stesso, la non essenzialità del termine del Contr 31/3/2017 è desumibile dal fatto che la nella nota inviata alla a mezzo Pt_1
legale in data 23/3/2017, 8 giorni prima della scadenza del termine e successivamente alla pec del 13/3/2017 nella quale dichiarava il termine come
“essenziale”, afferma testualmente di essere “sempre pronta e disponibile a
4 Contr procedere alla vendita promessa” ciò evidenziando che per la il contratto non aveva perduto utilità economica.
In proposito premesso che il termine per la stipula di un contratto non è di per sé essenziale ma lo diviene solo per volontà dei contraenti (Cass. sez. II n. 1045/1998),
l'essenzialità del termine è da valutare oltre che alla stregua delle espressioni utilizzate dai contraenti (ad es. entro e non oltre) in relazione alla natura ed all'oggetto del contratto dovendo emergere inequivocabilmente che, decorso il termine, le parti considerino perduta l'utilità economica derivante dalla stipula del contratto definitivo che si erano prefissate al momento della stipula del preliminare (Cass. sez. II n.
32238/2019, Cass. sez VI n. 10353/2021).
A conferma del fatto che il contratto non avesse perduto la sua utilità e, quindi, della natura non essenziale del termine, milita poi l'ulteriore circostanza che in data Contr 24/4/2017, quindi dopo la scadenza del termine per stipulare, La a mezzo legale richiede alla il pagamento della somma di € 6.576,25 per il rimborso di oneri Pt_1
e spese inerenti l'immobile compromesso in vendita, così come pattuito con scrittura privata del 1/12/2016.
Ritenuta, quindi, la non essenzialità del termine non può non rilevare la Corte che se
è incontestabile l'inadempimento della promissaria acquirente IM all'obbligo di stipulare il contratto definitivo di compravendita, è altrettanto incontestabile il
Contr comportamento inadempiente della promittente venditrice che, pur avendo dimostrato documentalmente di avere interesse a stipulare il definitivo, tuttavia non si è attivata a sua volta per pervenire concretamente alla stipula non convocando mai la presso un notaio per la stipula dell'atto pubblico, limitandosi a sollecitare Pt_1
la controparte alla stipula ed a paventare la possibilità della risoluzione del preliminare con ritenzione della caparra.
Tenuto conto, pertanto, del comportamento inadempiente di entrambe le parti, in presenza di reciproche domande di risoluzione fondate da ciascuna parte sull'inadempimento dell'altra, non può pronunciarsi la risoluzione del contratto preliminare addebitando la mancata stipula esclusivamente alla condotta di una parte, dovendosi prendere atto della impossibilità di esecuzione del contratto per effetto della scelta dei contraenti ex art. 1453 c.2 c.c. e decidere, quanto agli effetti
5 risolutori, ai sensi dell'art. 1458 c.1 c.c., con la conseguenza che l'effetto risolutorio, voluto da entrambe le parti, ha effetto retroattivo e ciò comporta l'obbligo per i contraenti di restituire quanto già ricevuto in esecuzione del contratto (Cass. sez. II ord. n. 19569/2021).
Ala luce di ciò la promittente venditrice è tenuta alla Controparte_1
restituzione alla promissaria acquirente dell'importo di € 90.000,00 a suo Parte_1
tempo percepito a titolo di caparra confirmatoria, importo sul quale, non essendo provata la mala fede del percipiente, devono essere calcolati gli interessi legali dal giorno della domanda al saldo a mente del disposto dell'art. 2033 c.c..
Conclusivamente l'appello della deve essere accolto con conseguente Parte_1
riforma della sentenza impugnata.
L'accoglimento dell'appello principale comporta come logica conseguenza il rigetto Contr dell'appello incidentale condizionato proposto dalla in quanto infondato in considerazione del reciproco inadempimento.
In considerazione del reciproco inadempimento delle parti le spese del presente grado di giudizio possono essere compensate nella misura del 50%, nella parte rimanente si liquidano come in dispositivo sulla base dei parametri medi di cui al
D.M. 55/2014 con riferimento allo scaglione di cause di valore da € 52.001 ad €
260.000 sulla base del valore della causa (€ 180.000) dichiarato dall'appellante all'atto dell'iscrizione della causa.

PQM

La Corte, pronunciando sull' appello formulato da avverso la sentenza Parte_1
del Tribunale di Roma n. 7580 dell'anno 2020, ritenuta assorbita ogni altra domanda ed eccezione, così decide:
a) Accoglie l'appello ed in riforma della sentenza impugnata dichiara la
[...]
tenuta a restituire alla l'importo di € 90.000,00 Controparte_1 Parte_1
ricevuto a titolo di caparra oltre interessi legali dalla data della domanda al saldo.
b) condanna l' appellata al pagamento in favore dell' Controparte_1
appellante del 50% delle spese processuali del presente grado Parte_1
che liquida in complessivi euro ,00, oltre a rimborso forfetario 15% e ad
6 oneri accessori (IVA e Cpa) come per legge, compensandole nella parte rimanente.
Roma, li 20 maggio 2025
Il consigliere estensore Il presidente
Dott. Paolo Andrea Taviano Dott. Silvia Di Matteo
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