REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO DI VENEZIA
SEZIONE QUARTA CIVILE
La Corte di appello di Venezia, composta dai Signori Magistrati dott.ssa IL PA Presidente rel. dott.ssa Elena Rossi Consigliere dott.ssa Stefania Abbate Consigliere ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 997 del Ruolo
Generale dell'anno 2025 promossa da
(C.F. Parte_1
), in persona della rappresentante legale pro C.F._1 tempore, rappresentata e difesa dall'avvocata Angela Zambelli (C.F.
), del Foro di Rovigo ed elettivamente C.F._2 domiciliata presso il suo studio sito in Crespino (RO), via Trieste n.
6 – PEC: it Email_1 appellante contro
(C.F. ), rappresentata e CP_1 C.F._3 difesa dagli avvocati Daniele Toffanin (C.F. e C.F._4
UR SS, (c.f. ), elettivamente C.F._5 domiciliata presso il loro studio legale sito in Rovigo (RO), via Mazzini
n. 24/6 -PEC: it;
Email_2 Email_3 Ema_4 massaro©rovigoavvocati.it
1 appellata oggetto: appello avverso la sentenza n. 358/2025 del Tribunale di
Rovigo, depositata il 23.04.2025 e notificata a mezzo pec il
30.04.2025, causa trattenuta in decisione sulle seguenti:
CONCLUSIONI
Per Parte_1
A) In via preliminare: accertare e dichiarare la nullità e/o
Annullabilità della Sentenza emessa dal Tribunale di Rovigo Sezione civile n. 358/2025 per i motivi espressi in narrativa.
B) Nel merito: in riforma della sentenza impugnata, accogliere le domande della ricorrente già formulate in primo grado:
• Accertare e dichiarare l'illegittimità ed inefficacia del recesso comunicato dalla resistente in data 30/09/2023, in quanto mancante dei presupposti di cui all'art. 27, ult. Comma, L.
392/1998 e per l'effetto accertare che il contratto de quo avrà efficacia siano alla scadenza del 28/02/2027;
• Condannare la GN , nella propria veste di CP_1 titolare della ditta individuale Ninfea Bomboniere, all'adempimento delle obbligazioni derivanti dal contratto sottoscritto sino alla naturale scadenza del 28/02/2027;
• Condannare la resistente al pagamento dei canoni scaduti a far data dal 1.04.2024 sino alla data odierna, che si quantificano in E. 28.000, 00=, oltre iva, oltre rivalutazioni ed interessi di mora dalla data di ciascun pagamento sino al saldo definitivo;

C) In ogni caso: con condanna della resistente al pagamento delle spese di lite di entrambi i gradi di giudizio, oltre accessori di legge.
Per CP_1
1) Rigettarsi l'appello proposto da Parte_1
in persona del legale rappresentante pro tempore con
[...] conferma integrale della sentenza impugnata n .358/25
2 2) con vittoria di spese e competenze di difesa ai sensi del DM 55/14
e successive modificazioni per entrambi i gradi di giudizio.

RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE

1. Con ricorso ex art. 447 bis cpc, la Parte_1
esponeva che , alla quale in data
[...] CP_1
10.02.2021 concedeva in locazione un immobile ad uso commerciale sito in Adria (RO), via Piazza Garibaldi, n. 14, per una durata pari a
6 anni, in data 30.09.2023, recedeva illegittimamente dal relativo contratto a far data dal 31.03.2024.
A sostegno dell'inefficacia di detta comunicazione richiamava:
- il contenuto dell'art. 3 del contratto di locazione volto ad escludere la facoltà di recedere per la conduttrice;

- l'impossibilità di ricondurre la “chiusura dell'unità locale” (addotta dalla conduttrice quale giustificazione del recesso anticipato) sotto la formula dei “gravi motivi”, come interpretata dalla giurisprudenza di legittimità, la cui sussistenza è richiesta dall'art. 27, ultimo comma,
L. 392/1978 al fine di poter considerare valido il recesso esercitato in anticipo rispetto alla scadenza del contratto di locazione pattuita dalle parti;

- la mala fede di identificata nella richiesta di CP_1 variazione del canone di locazione, accolta dal ricorrente, avanzata soltanto due mesi prima della comunicazione della volontà di recedere, con conseguente violazione dei canoni di cui agli artt.
1175,1176 e 1375 c.c..
Domandava, pertanto, che, accertata e dichiarata l'illegittimità del recesso, , stante l'efficacia del contratto di locazione, CP_1 venisse condannata al pagamento di un importo pari ad € 22.000,00,
a titolo di canoni scaduti a far data dal 01.04.2024 e sino alla data di deposito del ricorso, oltre iva, rivalutazione ed interessi di mora,
3 nonché al pagamento dei canoni residui sino alla naturale scadenza del contratto fissata al 28/02/2027.
Si costituiva affermando la legittimità del proprio CP_1 recesso e chiedendo il rigetto del ricorso, nonché la condanna della società ai sensi dell'art. 96, comma 3, cpc. Parte_1
2. Il Tribunale di Rovigo, dopo aver richiamato i principi affermati dalla giurisprudenza di legittimità relativamente ai gravi motivi in presenza dei quali è concesso al conduttore recedere anticipatamente dal contratto di locazione ai sensi dell'art. 27, ultimo comma, L. 392/1978, affermava la validità del recesso della conduttrice . In particolare, riteneva la “chiusura CP_1 dell'unità locale” circostanza oggettiva utile a giustificare la comunicazione di disdetta del 30.09.2023, dovendo considerarsi irrilevanti gli “andamenti commerciali positivi di altri rami d'azienda gestiti in altri immobili, e dell'impresa nel suo complesso”.
Valorizzava l'incidenza della pandemia da CO-19 sull'attività economica esercitata dalla resistente all'interno dei locali commerciali oggetto di locazione, nonché valorizzava i contratti conclusi in variazione, i quali prevedevano, di volta in volta, la riduzione del canone locatizio.
Il Giudice di primo grado, accertata, pertanto, la legittimità del recesso anticipato, respingeva il ricorso e condannava la società al pagamento delle spese di lite, rigettando la Parte_1 domanda avanzata dalla resistente per responsabilità aggravata ex art. 96, coma 3, cpc.
3. Avverso questa sentenza Parte_1 ha proposto appello, affidato ad unico articolato motivo,
[...] rubricato in tre sotto-motivi, chiedendo l'integrale riforma della sentenza impugnata e formulando le conclusioni di cui in epigrafe.
4. Fissata ex artt. 435, 436 e 447 bis c.p.c. l'udienza per la discussione del giudizio, si è costituita contestando CP_1
4 integralmente le ragioni dell'appellante, e dunque chiedendo il rigetto dell'appello e la conferma della sentenza di primo grado.
5. La causa è stata quindi discussa all'udienza del 22/10/2025 e decisa con lettura del dispositivo nella stessa udienza.
6. L'appellante, nel rubricare le censure denunciate quali “A) vizio di giudizio e violazione di legge sulla sussistenza dei requisiti richiesti per l'esercizio del recesso ex art. 27, ul. Comma L. 392/1998 c.d. recesso per motivi gravi. Insussistenza dei gravi motivi, mancata comunicazione degli stessi. Riforma della Sentenza- B) erronea valutazione sulla sussistenza dei gravi motivi per il recesso. Mancato assolvimento dell'onere della prova da parte della conduttrice.
Riforma della Sentenza- C) erronea valutazione sulla sussistenza dei gravi motivi per il recesso. Mancato assolvimento dell'onere della prova da parte della conduttrice. Riforma della Sentenza”, espone le doglianze in modo unitario e preliminarmente rileva che il Tribunale ha confuso la differenza di significato giuridicamente apprezzabile tra la scelta della “chiusura della unità locale” rispetto al motivo della scelta, che solo se oggettivo, imprevedibile ed involontario determina la efficacia del recesso ex art. 27, ultimo comma, L.
392/1998. Deduce che, secondo l'orientamento consolidato della giurisprudenza di legittimità, il recesso, nel caso dell'ultimo comma dell'art. 27, deve essere ancorato a fattori obiettivi, imprevedibili ed indipendenti dalla volontà del conduttore, che devono essere provati da quest'ultimo, mentre alcuna prova era stata fornita, nella specie, di detti fattori. Invece, ad avviso dell'appellante, il Giudice di primo grado ha confuso la causa con l'effetto, attribuendo all'effetto valore di causa probante, ed ha omesso di accertare se la chiusura dell'unità locale fosse supportata da gravi motivi, come intesi dalla giurisprudenza di legittimità citata nel ricorso, e se nella comunicazione data al locatore vi fossero tutti gli elementi utili a ritenere perfezionato il recesso. Pertanto, secondo l'appellante, il
5 Tribunale è incorso in un manifesto errore di giudizio e di valutazione sulla sussistenza di elementi essenziali per la decisione, come denunciato con i motivi sub A) e B). Rileva, inoltre, che erroneamente il Giudice ha attribuito alla rinegoziazione dei canoni valore di prova circa l'effetto negativo della pandemia sulla attività
d'impresa, quando invece avrebbe dovuto coerentemente valutare che proprio le rinegoziazioni dei canoni avrebbero escluso la natura imprevedibile della (presunta) crisi della conduttrice. Rimarca, altresì, che il contratto de quo era stato stipulato in pieno periodo
CO (10/02/2021), sicché non si poteva affatto attribuire carattere di evento imprevedibile alla pandemia e di conseguenza ai correlati effetti commerciali/economici della stessa.
7. Osserva il Collegio che le censure, come sopra sintetizzate, colgono nel segno e tuttavia, per le ragioni di seguito esplicitate (cfr.
§ 8), non sono idonee a condurre alla riforma, nel senso invocato, della sentenza impugnata, che deve essere confermata con diversa motivazione.
7.1. L'art. 27, l. n. 392/1978, capo II, in tema di locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, rubricato “Durata della locazione”, prevede che “Indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata”.
Dato atto che l'appellante nel presente grado non ripropone l'argomentazione secondo cui in base al contratto inter partes era precluso ogni recesso anticipato alla conduttrice, sicché detta questione non rientra nel devoluto e non deve esaminarsi, la citata norma prescrive, dunque, che al conduttore è richiesto di manifestare al locatore, con lettera raccomandata o altra modalità equipollente, “il grave motivo per cui intende recedere dal contratto
6 senza avere anche l'onere di spiegare le ragioni di fatto, di diritto o economiche su cui tale motivo è fondato, né di darne la prova, perché queste attività devono esser svolte in caso di contestazione da parte del locatore. Trattandosi di recesso «titolato», la comunicazione del conduttore, ancorché non espressamente previsto dalla norma, non può, tuttavia, prescindere dalla specificazione dei motivi. La necessità della specificazione dei motivi inerisce, quindi, al perfezionamento della stessa dichiarazione di recesso e, al contempo, risponde alla finalità di consentire al locatore la precisa e tempestiva contestazione dei relativi motivi sul piano fattuale o della loro idoneità a legittimare il recesso medesimo, dovendo conseguentemente escludersi che il conduttore possa esplicitare successivamente le ragioni della determinazione assunta”
(Cass. 13368/2015; Cass.26618/2022 in una fattispecie, sovrapponibile alla presente, di cessazione dell'attività nei locali dell'azienda, nettamente distinta da quella di cessazione dell'attività
d'impresa oppure di messa in liquidazione per crisi aziendale).
Inoltre, secondo il costante orientamento della Cassazione, le ragioni che consentono al conduttore di recedere anticipatamente devono essere determinate da avvenimenti sopravvenuti alla costituzione del rapporto, estranei alla volontà del conduttore e imprevedibili, tali da rendere oltremodo gravosa per quest'ultimo la sua prosecuzione
(tra le tante Cass. 23639/2019).
Pertanto, la gravosità della prosecuzione, che deve avere una connotazione oggettiva, non può risolversi nell'unilaterale valutazione effettuata dal conduttore in ordine alla convenienza o meno di continuare il rapporto locativo, e dev'essere, non solo tale da eccedere l'ambito della normale alea contrattuale, ma anche consistere in un sopravvenuto squilibrio tra le prestazioni originarie, tale da incidere significativamente sull'andamento dell'azienda globalmente considerata (Cass.26711/2011). Da ultimo è stato
7 ulteriormente precisato dalla Cassazione che “recedere per cessazione dell'attività nei locali (questo significa il «per cessazione dell'attività in essi») sottende una motivazione che, non esternando la ragione giustificativa della cessazione, ne impedisce la riconduzione ad una ragione apprezzabile come idonea a determinare l'interruzione dell'impegno al rispetto del sinallagma […] che la ragione di recesso indicata dalla conduttrice costituisce una mera dichiarazione di volontà di cessare l'attività commerciale in quei locali, riconducibile ad una libera scelta della conduttrice e non ad un fatto estraneo alla sua volontà, come tale non idonea ad integrare i «gravi motivi» di cui all'art. 27, ultimo comma, citato”.
(Cass. 26618/2022 citata;
Cass. 20503/2023).
7.2. Nel caso in esame il recesso anticipato dal contratto di locazione dell'immobile adibito ad uso commerciale veniva esercitato da con una comunicazione via PEC, dal seguente tenore CP_1 letterale “Con estremo rammarico comunico che sono costretta a formalizzare disdetta del contratto di locazione in essere a far data dal 3 marzo 2024 per chiusura dell'unità locale” (v. doc. 5, fasc. i grado ricorrente). La chiusura dell'unità locale veniva, pertanto, considerata ed indicata dalla conduttrice quale grave motivo legittimante il recesso anticipato.
Il locatore contestava la validità del recesso, invitando la signora
, con PEC del 12.06.2024 (v. doc. 6, fasc. primo grado CP_1 appellante), al pagamento dei canoni scaduti a far data dal
01.04.2024. La con PEC DEL 19.06.2024 (v. doc. 8, fasc. CP_1 primo grado parte resistente), affermava la ritualità del recesso, senza, peraltro, nulla specificare in ordine alle ragioni che l'avevano indotta ad adottare la decisione di chiusura dell'unità locale.
Ciò posto, risulta, dunque, documentalmente che la conduttrice non aveva allegato ante causam ragioni giustificative specifiche della disposta chiusura dell'unità locale locata, che, come si è visto,
8 devono essere di carattere oggettivo, imprevedibile e sopravvenuto, non frutto di scelte discrezionali e soggettive.
Va aggiunto, in modo ancor più dirimente, che il Tribunale ha erroneamente valutato le risultanze istruttorie in quanto, da un lato, ha obliterato di considerare l'assenza di prova dell'asserito calo di fatturato, dedotto dalla conduttrice, si ripete, solo nella fase giudiziale, e dall'altro ha ritenuto di valorizzare circostanze (la crisi economica dovuta alla pandemia da CO-19, la concordata riduzione del canone e il successivo licenziamento del personale addetto all'unità aziendale) a cui, invece, non avrebbe dovuto attribuirsi alcuna valenza probatoria nel senso indicato nella sentenza impugnata.
Anche nel presente giudizio di merito la conduttrice si difende CP_1 assumendo l'esistenza di un calo di fatturato, del quale, tuttavia, non
è stata fornita la benché minima dimostrazione. La afferma CP_1
(pag. 5 comparsa di costituzione): “La Ditta individuale "Ninfea" della Sig.ra a seguito del calo di fatturato determinato CP_1 dalla contingenza economica post covid, si è vista costretta a rivedere l'intero assetto aziendale concentrando la sua attività nella sua unica sede in Adria, Via Monsignor Pozzato,20/F. La cessazione dell'unità locale ha peraltro determinato pure la cessazione dei contratti di lavoro con i dipendenti ivi collocati, fatto che ha comportato ulteriori costi sia in termini di pagamento di TFR sia in termini di contributi previdenziali il cui versamento ha dovuto essere rateizzato proprio in ragione delle difficoltà economiche aziendali. A nulla valga l'affermazione svolta da controparte, irrispettosa dell'attività di impresa di una ditta artigiana presente sul mercato dal
1992 ( come si evince dalla visura in atti che ricostruisce la storicità dell'azienda ) con l'infelice locuzione il “mantra della crisi” (pag.12 atto impugnato)”. La aggiunge: “appare evidente che l'azienda CP_1 che pure aveva investito nell'apertura del nuovo punto vendita, al
9 fine di diversificare la propria attività, originariamente legata la mondo wedding in grossa crisi durante la pandemia per
l'impossibilità oggettiva di celebrazione di grandi eventi (cfr.doc. 6 visura camerale Ninfea), ha dovuto prendere atto dell'impossibilità di sostenere tale iniziativa economica su cui tanto aveva puntato ed investito, con chiusura il 31.12.2023 dell'unità locale ( cfr. doc. 7 copia chiusura in CCIAA) e licenziamento delle dipendenti come documentato”.
Osserva il Collegio che si tratta di affermazioni prive di rilevanza, in quanto, come si è detto, difetta del tutto la prova del dedotto “calo di fatturato” o comunque di altri dati oggettivi, riscontrabili dai bilanci o dalla contabilità in generale, idonei a dimostrare anche solo una prognosi di futuro andamento commerciale negativo dell'unità locale, tale da giustificare il recesso e integrare i “gravi motivi”.
In questo contesto, contrariamente a quanto affermato dal
Tribunale, la pandemia CO-19 non si configura affatto nella specie come fattore sopravvenuto e imprevedibile, posto che il contratto di locazione era stato stipulato il 10-2-2021, ossia quando la pandemia era in atto da quasi un anno, e la concordata riduzione del canone locatizio, per ben due volte, si configura come elemento neutro, ossia di per sé solo non univocamente indicativo di una crisi imprenditoriale in corso, in assenza di altri riscontri fattuali.
Tanto meno rileva nel senso indicato dal Tribunale il licenziamento del personale, che è ovvia conseguenza della chiusura dell'unità locale, e non certamente la causa di detta chiusura.
8. Accertata l'insussistenza dei gravi motivi di recesso anticipato esercitato dalla conduttrice , si tratta ora di stabilire se CP_1 le ulteriori e conseguenziali domande proposte dalla locatrice, odierna appellante, siano ammissibili e possano essere accolte.
8.1. Con riguardo al profilo dell'ammissibilità, deve rilevarsi che l'appellante, con l'atto di gravame, non svolge la benché minima
10 illustrazione fattuale e giuridica circa gli effetti dell'illegittimità del recesso, ma si limita, nelle conclusioni, a riproporre le domande formulate in primo grado, ad esclusione di quella di condanna della conduttrice al pagamento dei canoni residui sino alla CP_1 naturale scadenza del contratto fissata al 28/02/2027.
Secondo costante orientamento di legittimità, la mancata pronuncia su una domanda ritenuta assorbita non onera l'impugnante a formulare uno specifico motivo di gravame sul merito della domanda medesima, ma è sufficiente soltanto la riproposizione nel rispetto dell'art. 346 c.p.c. (Cass. 13768/2018). La Cassazione ha ulteriormente precisato (Cass. 40833/2021 e Cass.25840/2020), esprimendo un orientamento più rigoroso, che la riproposizione della domanda non esaminata e ritenuta assorbita, pur se libera da forme, dev'essere fatta in modo specifico, non essendo al riguardo sufficiente un generico richiamo alle difese svolte ed alle conclusioni prese davanti al primo giudice.
Nel caso di specie l'appellante neppure svolge un generico richiamo alle difese di primo grado in punto di effetti dell'inefficacia del recesso (cfr. pag.13 appello), ma, come già evidenziato, si limita esclusivamente a formulare le seguenti conclusioni: “A) In via preliminare: accertare e dichiarare la nullità e/o Annullabilità della
Sentenza emessa dal Tribunale di Rovigo Sezione civile n. 358/2025 per i motivi espressi in narrativa. B) Nel merito: in riforma della sentenza impugnata, accogliere le domande della ricorrente già formulate in primo grado: Accertare e dichiarare l'illegittimità ed inefficacia del recesso comunicato dalla resistente in data
30/09/2023, in quanto mancante dei presupposti di cui all'art. 27, ult. Comma, L. 392/1998 e per l'effetto accertare che il contratto de quo avrà efficacia sino alla scadenza del 28/02/2027; Condannare la
GN , nella propria veste di titolare della ditta CP_1 individuale Ninfea Bomboniere, all'adempimento delle obbligazioni
11 derivanti dal contratto sottoscritto sino alla naturale scadenza del
28/02/2027; Condannare la resistente al pagamento dei canoni scaduti a far data dal 1.04.2024 sino alla data odierna, che si quantificano in E. 28.000, 00=, oltre iva, oltre rivalutazioni ed interessi di mora dalla data di ciascun pagamento sino al saldo definitivo” (pag.13 e 14 atto di appello).
Rileva il Collegio, in primo luogo, che nulla esplicita l'appellante ad illustrazione della domanda sub A) di “nullità e/o annullabilità della sentenza”, atteso che, come si è detto, i motivi concernono il merito della controversia, solo in relazione alla lamentata illegittimità del recesso della conduttrice, e le censure riguardano errori di giudizio e di valutazione dei fatti, mentre neppure pare denunciato il vizio motivazionale, in ogni caso del tutto insussistente, atteso che il
Tribunale ha spiegato in modo idoneo le ragioni del proprio convincimento.
Quanto alla domanda sub B), si osserva che la mera riproposizione nel giudizio d'appello delle sole conclusioni in punto di effetti giuridici del recesso illegittimo, senza alcuna illustrazione, neppure generica, delle ragioni di fatto e di diritto a supporto delle pretese azionate, determina l'inammissibilità delle corrispondenti domande, secondo l'orientamento di legittimità più rigoroso di cui si è dato conto e che il Collegio condivide.
8.2. In ogni caso, anche a voler ritenere correttamente assolto l'onere di riproposizione ex art.346 c.p.c. da parte dell'appellante e, quindi, prendendo in esame le allegazioni e deduzioni difensive svolte dalla stessa solo in primo grado, ritiene questa Corte che non possano essere accolte le domande di cui trattasi (condanna della conduttrice all'adempimento delle obbligazioni derivanti dal contratto sottoscritto sino alla naturale scadenza del 28/02/2027; condanna della conduttrice al pagamento dei canoni scaduti a far data dal 1.04.2024 “sino alla data odierna, che si quantificano in E.
12 28.000, 00=, oltre iva, oltre rivalutazioni ed interessi di mora dalla data di ciascun pagamento sino al saldo definitivo”).
8.3. Occorre premettere, in punto di diritto, che va rimarcata la specifica connotazione della sinallagmaticità propria del contratto di locazione, che si sostanzia, sul piano dell'identificazione della causa,
“nello scambio (in sé considerato) tra l'utilità economico-sociale rappresentata dal godimento di un bene immobile e l'importo monetario del canone”. Il 'programma contrattuale' alla cui puntuale attuazione entrambe le parti risultano vincolate si realizza, da un lato, per il locatore mediante “la soddisfazione del suo specifico interesse alla 'trasformazione' in una definitiva disponibilità monetaria della temporanea utilizzabilità del bene” e, dall'altro, per il conduttore “nel suo particolare interesse a 'trasformare' la sua originaria disponibilità monetaria nel temporaneo godimento delle specifiche utilità offerte dal bene altrui” (così espressamente sulla causa del contratto di locazione Cass. S.U. n.4892/2025).
Così delineato il perimetro che connota la corrispettività delle prestazioni di durata a cui le parti si vincolano con il contratto di locazione, secondo gli ordinari criteri di cui all'art.1453 c.c. spetta al locatore, ove decida di agire per ottenere l'adempimento delle prestazioni del conduttore, allegare la fonte negoziale o legale del diritto azionato e dunque quantomeno allegare la persistenza del vincolo contrattuale anche con riguardo all'obbligazione sullo stesso gravante, ossia, per quanto qui interessa, palesando l'effettiva disponibilità a consentire al conduttore il godimento delle specifiche utilità offerte dal bene. In altre parole, come per tutti i contratti di durata a prestazioni corrispettive, il locatore deve quantomeno allegare, se non dimostrare, che il bene locato è rimasto nel godimento del conduttore, ad esempio perché la sua restituzione anticipata è stata rifiutata, oppure deve allegare e dimostrare che al momento del rilascio del bene è stata formulata espressa riserva di
13 azionare il diritto di ricevere i canoni locatizi fino alla scadenza del contratto, atteso che solo in presenza della suddetta riserva non si producono a vantaggio del conduttore gli effetti liberatori ex art. 1216 c.c. (Cass. 14268/2017, in senso conforme 12020/2002).
Diversamente opinando, ossia obliterando ogni collegamento con il godimento dell'utilità offerta dal bene, non solo si verificherebbe un'ingiustificata locupletazione, in contrasto con la sinallagmaticità del vincolo contrattuale di durata, ma verrebbe eluso il presupposto della mora del conduttore (a sua volta presupposto dell'azione di adempimento), in quanto per quest'ultimo la consegna del bene avvenuta senza riserve da parte del locatore produce effetto liberatorio. Per contro, come precisato nelle citate pronunce della
Corte Suprema, solo se il locatore accetta la consegna con riserva il conduttore non è liberato ai sensi dell'art. 1216 cod. civ. dall'obbligo del pagamento dei canoni ancora non maturati e, di conseguenza, il successivo accertamento dell'insussistenza del diritto di recesso (e quindi l'accertamento dell'inesistenza di qualsiasi buona ragione di restituzione) comporta che il conduttore medesimo (non liberato dagli originari vincoli derivanti dal perdurante sinallagma contrattuale) è tenuto al pagamento dei canoni fino alla scadenza del contratto.
8.4. Passando, ora, allo scrutinio, secondo i principi suesposti, delle domande della locatrice, odierna appellante, le uniche deduzioni difensive svolte in primo grado in tema di effetti del recesso illegittimo sono le seguenti: “Per quanto sopra espresso si ritiene che il recesso anticipato comunicato dalla GN con CP_1 propria pec del 30/09/2023 sia illegittimo e per l'effetto inefficace.
La GN dovrà pertanto versare i canoni scaduti CP_1 dalla data del 01/04/2024 e ciò sino alla naturale scadenza del contratto, salvo che nel frattempo sia possibile trovare altro conduttore” (pag.8 ricorso).
14 L'appellante, quindi, chiedeva e chiede l'adempimento da parte del conduttore (pagamento dei canoni locatizi) ed adduce la protrazione del rapporto locatizio, che tuttavia fa conseguire solo dall'illegittimità del recesso. La locatrice, odierna appellante, nulla ha dedotto, in primo grado, circa il persistere del proprio adempimento, consistente, per l'appunto, nel consentire al conduttore di mantenere la temporanea utilizzabilità del bene. Anzi, dal tenore delle difese di primo grado della stessa parte locatrice (“salvo che nel frattempo sia possibile trovare altro conduttore”), si evince che il bene era tornato nella sua piena disponibilità, sicché nel giudizio di primo grado l'avvenuto rilascio è rappresentato da entrambe le parti, in modo implicito ma chiaro, come un fatto presupposto incontroverso.
Nell'atto di appello, come si è detto, non si rinviene alcuna argomentazione in fatto e in diritto sugli effetti del recesso illegittimo, fermo restando che, in ogni caso, non è consentito all'appellante, ex art.345 c.p.c., introdurre fatti nuovi (tra le tante da ultimo Cass.17591/2025).
Ora, come chiarito dalle citate pronunce della Cassazione, la locatrice avrebbe dovuto quantomeno allegare che il bene locato era rimasto nel godimento del conduttore, ad esempio perché la sua restituzione anticipata era stata rifiutata, oppure la locatrice avrebbe dovuto allegare e dimostrare di aver formulato, al momento del rilascio, espressa riserva di azionare il diritto di ricevere i canoni locatizi fino alla scadenza del contratto (Cass. 14268/2017 citata).
Si ribadisce che niente di tutto ciò è stato esplicitato dall'odierna appellante nel giudizio di primo grado e, anzi, la locuzione “salvo che nel frattempo sia possibile trovare altro conduttore” (pag.8 ricorso di primo grado) sta ad indicare che l'immobile era rientrato nella sua piena disponibilità, anche per la ricerca di nuovi conduttori, come peraltro confermato dalla stessa difesa dell'appellante a verbale dell'udienza di discussione avanti a questa Corte.
15 Non è dato trarre elementi in senso contrario dalla pec di data 12-6-
2024 (doc. 6 prodotto in primo grado da , con Parte_1 cui la locatrice si limitava a contestare la sussistenza di gravi motivi di recesso e chiedeva il pagamento dei canoni dovuti dall'1-4-2024
(scadenza dei sei mesi dalla comunicazione di recesso), senza nulla precisare circa il rilascio del bene locato.
In questo contesto, le dichiarazioni rese a verbale d'udienza del 22-
10-2025 dalla difesa dell'appellante in ordine alla perdurante disponibilità del bene locato da parte della conduttrice e in ordine alla mancanza del verbale di consegna dello stesso bene riguardano fatti nuovi, la cui introduzione nel presente giudizio è inammissibile ex art.345 c.p.c., in disparte l'ulteriore rilievo della contraddittorietà di detti assunti rispetto al fatto che “il locatore attualmente ha il bene locato…il bene è nella disponibilità del locatore anche per la ricerca di nuovi conduttori”(cfr. verbale d'udienza citato) e rispetto al tenore delle allegazioni e argomentazioni difensive svolte nel giudizio di primo grado da entrambe le parti.
9. In conclusione, l'appello va complessivamente rigettato e la sentenza impugnata va confermata con diversa motivazione.
Considerato che l'appellante è soccombente sulla domanda di adempimento, a cui è funzionale la prima domanda sul recesso illegittimo, le spese del grado possono essere interamente compensate, stante la reciproca soccombenza.
Va dichiarata la sussistenza dei presupposti per il versamento da parte dell'appellante dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'originaria impugnazione, ai sensi dell'art.13, comma 1-quater, DPR 115/2002.


P. Q. M.


16 la Corte d'appello di Venezia, quarta sezione civile, definitivamente pronunciando, disattesa ogni diversa e contraria istanza ed eccezione, così provvede:
1. rigetta l'appello proposto da Parte_1
e conferma la sentenza impugnata, con diversa
[...] motivazione;

2. compensa interamente tra le parti le spese del grado;

3. dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento da parte dell'appellante dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'originaria impugnazione, ai sensi dell'art.13, comma 1-quater, DPR 115/2002.
Venezia, così deciso il 22 ottobre 2025
La Presidente est.
IL PA
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