SENTENZA N. ANNO 2025
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere – I Sezione Civile, in composizione monocratica ed in persona della dott.ssa Renata Russo, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 6035/2018 R.G., vertente tra
nata a [...] il [...], difesa ed assistita Avv. Pasquale Parte_1
Vigliotti (C.F. , con studio in Santa Maria a Vico, via Erminia C.F._1
Iadaresta n°4, come da procura alle liti in atti;
attrice
e
, nato a [...] il [...] (C.F. ) e Controparte_1 C.F._2
nata a [...] il [...] (C.F. ), Controparte_2 C.F._3 entrambi rappresentati e difesi, come da procura ad litem in atti, dall'avv. Marco
Cocilovo (C.F. ) ed elettivamente domiciliati presso il suo studio C.F._4 in Benevento, alla Via Giustiniani, n° 21 ; convenuti
CONCLUSIONI DELLE PARTI
Come da rispettivi atti e note di trattazione scritta in sostituzione dell'udienza dell'11.11.2024.
RAGIONI DI FATTO E DIRITTO DELLA DECISIONE

1.Preliminarmente, deve darsi atto che la presente sentenza viene estesa senza la concisa esposizione dello “svolgimento del processo” e, dunque, ai sensi delle indicazioni di cui al secondo comma dell'art. 132 cod. proc. civ., come modificato per effetto dell'entrata in vigore dell'art. 45, comma 17, della legge 18 giugno 2009, n. 69, trattandosi, ai sensi di quanto previsto dall'art. 58, comma 2, di quest'ultima legge, di disposizione normativa suscettibile di trovare applicazione con riguardo ai giudizi che, alla data della suddetta entrata in vigore (4 luglio 2009), risultino ancora pendenti in primo grado, così come quello in esame. Pertanto, devono, all'uopo, considerarsi integralmente richiamati dalla presente pronuncia, sia gli atti introduttivi e di costituzione delle parti sia i verbali di causa. Del resto, trattandosi di disposizione normativa dettata con evidente finalità di accelerazione ai fini della produzione della sentenza, deve ritenersi che essa consenta al giudice di pronunciare quest'ultima, senza dover premettere la concisa esposizione dello svolgimento del processo, precedentemente richiesta dal comma secondo dell'art. 132 cod. proc. civ., la quale risulta, peraltro, agevolmente suscettibile di essere desunta dalla lettura degli atti introduttivi e di costituzione delle parti, nonché dai verbali della udienze in cui la causa è stata trattata, istruita e discussa, con la conseguenza che non potrà, pertanto, considerarsi affetta da nullità la sentenza, resa nella forma predetta, che non contenga la concisa esposizione dei fatti e, dunque, dello svolgimento del processo
(cfr., in tal senso, sia pure con riguardo all'ipotesi analoga ma non identica prevista dall'art. 281-sexies cod. proc. civ., Cass. 19 ottobre 2006, n. 22409).

2.Ciò premesso, e passando alla disamina della res controversa, nel presente giudizio l'attrice han lamentato l'inadempimento dei convenuti e Controparte_1 rispetto agli obblighi scaturenti dal contratto preliminare di Controparte_2 compravendita immobiliare concluso mediante scrittura privata in data 22 marzo 2016; -
-- ha infine precisato di non aver potuto provvedere al versamento delle rate previste e pattuite nel contratto a causa del sequestro degli immobili disposto dalla Procura della
Repubblica di Napoli in data 9.6.2016.
Conseguentemente, ha chiesto la pronuncia di esecuzione in forma specifica ai sensi dell'art. 2932 cod. civ., chiedendo altresì ordinare la trascrizione della emananda sentenza .
I convenuti, dapprima contumaci, hanno provveduto a costituitisi in giudizio in data 3.6.2021, nel contestare la fondatezza delle avverse pretese hanno eccepito che l'inadempimento era da imputarsi alla attrice la quale non aveva corrisposto interamente il prezzo pattuito per il trasferimento degli immobili. Per tali ragioni chiedevano il rigetto della domanda.

2.1. Istruita la causa mediante interrogatorio formale dei convenuti e ctu, convocato il tecnico a chiarimenti all'udienza del 16.2.2023, successivamente ritenuta la causa matura per la decisione, all'udienza del 11.11.2024, tenutasi tramite trattazione scritta, il Giudice assegnava la stessa in decisione ai sensi dell'art. 190 c.p.c.

3.Ritiene preliminarmente questo giudice che ragioni di economia processuale consentano la definizione del procedimento mediante il criterio della c.d. ragione più liquida, che consente al giudice, senza doverne necessariamente seguire, nella stesura delle motivazioni, l'ordine logico delle diverse questioni articolate e dedotte dalle parti, di decidere la causa sulla base della questione ritenuta di più agevole soluzione anche se logicamente subordinata - in quanto assorbente (cfr. per questi rilievi Cass. 12002/2014;
Cass. 17214/2016). Tale impostazione metodologica si pone, d'altra parte, in linea di continuità e coerenza con il principio, assolutamente consolidato, secondo cui le ragioni di economia processuale si fondano principalmente sull'interesse stesso della parte ad agire o resistere in giudizio, che deve essere apprezzato in relazione all'utilità concreta che dall'eventuale accoglimento della domanda possa derivare al proponente (cfr. Cass.
13906/2002) prescindendo da ogni indagine sul merito della controversia ed al suo prevedibile esito (Cass. 3060/2002). Implica cioè una verifica - che il giudice può e deve compiere d'ufficio - in ordine alla utilità della pronuncia richiesta a spiegare un effetto utile alla parte istante, dovendo lo stesso escludersi soltanto nel caso in cui la decisione risulterebbe priva di conseguenze giuridicamente apprezzabili in relazione alla situazione giuridica fatta valere (Cass. 7635/2006). In definitiva, la sua consistenza giuridicamente oggettiva esclude che il giudice possa prendere una decisione che si esaurisca in una affermazione di un principio, di massima o accademica, imponendo invece che essa sia, necessariamente, idonea ad accertare, costituire, modificare o estinguere una situazione giuridica direttamente ed effettivamente incidente sulla sfera patrimoniale dell'agente (Cass. 14574/2010).

5.Tanto doverosamente premesso, la prima questione essenziale da trattare attiene alla ammissibilità della domanda, nella specie, ex art. 2932 cc.
Come si evince dal contratto preliminare, oggetto del medesimo è parte del fabbricato condominiale “EUGENIA”, ubicato presso il Comune di Caserta –CE- in via
Tedeschi 8, composto da un locale sottotetto al sesto piano e un box auto al secondo piano interrato, individuati rispettivamente al Catasto Fabbricati al foglio 47, particella
37, sub. 31 e 61.
Ora, deve ricordarsi che, ai sensi dell'art 17, secondo comma, L. 28.2.1985, n. 47, recepito nell'art. 46, comma 1, D.P.R. 6.6.2001, n.380, T.U. dell'edilizia, per gli atti tra vivi sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi ad oggetto diritti reali ( trasferimento, costituzione o scioglimento della comunione) relativi ad edifici, o loro parti, la cui costruzione è iniziata dopo il 17 marzo del 1985, è sancita la nullità degli atti medesimi e ne vieta la stipulazione, “..ove da essi non risultino, per dichiarazione dell'alienante , gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria”.
La legge n. 47 del 1985 utilizza tre ordini di sanzioni per combattere l'abusivismo edilizio: le sanzioni penali, le sanzioni amministrative, le sanzioni civilistiche (nullità). Va subito evidenziato come detto triplice ordine di sanzioni operi in modo più rigoroso per gli abusi edilizi più gravi e in modo meno rigoroso per quelli meno gravi: - la mancanza assoluta di concessione è sancita in modo espresso con tutti e tre gli ordini di sanzioni: penale;
amministrativa (demolizione e acquisizione gratuita al patrimonio comunale: art. 7, co. 2, stessa legge); civilistica (nullità dell'atto: artt. 17 e 40
l. n. 47); - la totale difformità è equiparata alla mancanza assoluta di concessione ai fini delle sanzioni penali e amministrative, ma la legge tace in ordine alla sanzione civilistica della nullità; - la variazione essenziale è equiparata alla mancanza di concessione e alla totale difformità per quanto attiene alla sanzione amministrativa;
ne differisce invece per quanto attiene alla sanzione penale;
anche per essa la legge tace in relazione alla sanzione civilistica della nullità.
Il problema che si è posto in passato è stato quello di ricavare una disciplina nell'ipotesi di silenzio del legislatore, perché il tipo di interesse pubblico che sottostà ad ognuna di queste sanzioni diverge da un caso all'altro e quindi non è possibile, sulla base della equiparazione delle sanzioni scritte, ricavarne conseguenze anche per le sanzioni non scritte.
Le Sezioni unite civili della Cassazione, con la decisione del 22/03/2019, n.
8230, sono intervenute a sanare il contrasto nella giurisprudenza della Sezione seconda relativamente alla interpretazione della natura della sanzione di nullità prevista dalla L. n. 47 del 1985, artt. 17 e 40, e art. 46 del TU n. 380 del 2001 entrato in vigore il 30.6.2003 (l'originaria data di entrata in vigore del 30.6.2001 è stata prorogata più volte, fino al d.l. n. 122 del 2002, art. 2, comma 1, convertito con modificazioni dalla
L. n. 185 del 2002 che da ultimo ha previsto l'entrata in vigore per la data del
30.06.2003).
Dopo un ampio ed interessante excursus storico degli interventi normativi statuali in materia edilizia e delle tesi formaliste e sostanzialiste in materia di nullità, fonte del contrasto esegetico (la tesi sostanzialista è stata formalizzata con la decisione n. 23591/2013 - che ha affermato che un immobile irregolare dal punto di vista urbanistico è incommerciabile con la conseguenza della nullità assoluta degli atti di trasferimento che dovessero riguardarlo), la Corte regolatrice è venuta elaborando la categoria della nullità testuale, che postula la validità dell'atto di trasferimento di diritti reali relativi ad edifici abusivi, in presenza di una dichiarazione reale e riferibile all'immobile.
La nullità è quindi volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell'immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve esser riferibile, proprio, a quell'immobile: "In presenza nell'atto della dichiarazione dell'alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all'immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato".
La «riferibilità» deve essere perciò intesa in senso essenzialmente «topografico»: il titolo abilitativo deve, cioè, riferirsi a quella porzione di suolo (e di volume edificabile) su cui è stato realizzato l'edificio.
La ratio della interpretazione fornita dalla Suprema Corte è chiara: il contrasto all'abusivismo edilizio è oggetto solo in via mediata della tutela apprestata dalle norme civilistiche che comminano la nullità per assenza delle richieste menzioni e dichiarazioni;
mentre oggetto immediato di tale tutela è piuttosto la protezione dell'acquirente.
Nel caso in esame, stante la assenza nell'atto della dichiarazione dell'alienante degli estremi del titolo urbanistico, del bene oggetto del preliminare di vendita, il
Tribunale ritiene debba concludersi per l'inammissibilità della domanda attorea volta alla emissione di una sentenza ex art. 2932 c.c. proprio perché, anche se la disposizione richiamata fa riferimento agli “atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi”, la sentenza di cui sopra produce, per l'appunto, il parallelo effetto traslativo.
Ma vi è di più.
Deve ricordarsi che, ai sensi dell'art. 29 comma 1-bis l. 52/1985 “Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali
e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale”.
Ebbene, nel caso di specie deve darsi atto di come manchi, in particolar modo, la dichiarazione della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie. E' vero che la giurisprudenza ha chiarito, sul punto, che la suddetta dichiarazione
è “sostituibile da un'attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale” (cfr. C. 12654/2020) ma è anche altrettanto vero che detta attestazione manca agli atti.
Deve, anzi, darsi atto di come proprio dalla consulenza espletata e dalle dichiarazioni rese a verbale di udienza del 16/02/2023 dal ctu Ing. , si evince Per_1 che detta conformità catastale oggettiva manchi.
Il ctu ha infatti affermato alla pag. 13 dell'elaborato peritale che “È stato riscontrato che la planimetria catastale del sottotetto è conforme ai grafici di progetto dei provvedimenti autorizzativi edilizio ed urbanistico, ma non è conforme alla situazione reale dei luoghi in merito alla presenza di tramezzature interne realizzate per una destinazione d'uso dell'immobile a civile abitazione, così come dettagliatamente specificato in risposta al quesito n.4”; a verbale di udienza del 16/02/2023 ha precisato ulteriormente che “allo stato l'immobile non risulta vendibile quindi commerciabile, in quanto non risulta regolare dal punto di vista urbanistico e castale, presentando delle difformità: preciso che sulla carte risulta un sottotetto, categoria catastale C2, ma in effetti
l'immobile è divenuto un appartamento, una unità abitativa. Nelle planimetrie allegate alla perizia si evince la difformità tra stato di fatto e stato di diritto, ovvero quanto assentito con la concessione edilizia”.
La mancanza di conformità catastale oggettiva rende impossibile emanare una sentenza ex art. 2932 c.c. proprio perché, anche se la disposizione richiamata fa riferimento agli “atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi”, la sentenza di cui sopra produce, per l'appunto, il parallelo effetto traslativo.
In questi termini, d'altronde, la stessa Corte di Cassazione, ha chiarito che “la pronuncia giudiziale, avendo funzione sostitutiva di un atto negoziale dovuto, non può realizzare un effetto maggiore e diverso da quello che sarebbe stato possibile alle parti, né, comunque, un effetto che eluda le norme di legge che governano, nella forma e nel contenuto,
l'autonomia negoziale delle parti;
in altri termini, non può accogliersi una lettura del sistema che consenta alle parti di eludere la disposizione dettata del comma 1 bis dell'articolo 29 I. 52/1985 mediante la stipula di un contratto preliminare di immobile catastalmente non regolare seguita dalla introduzione di un giudizio che si concluda con sentenza di trasferimento dell'immobile medesimo” enunciando il seguente principio di diritto: “il disposto comma 1 bis dell'articolo
29 della legge 27 febbraio 1985, n. 52, aggiunto dall'articolo 19, comma 14, del decreto legge 31 maggio 2010, n. 78, convertito, con modificazioni, con la legge 30 luglio 2010, n. 122 trova applicazione anche in ordine al trasferimento giudiziale della proprietà degli immobili con sentenza emessa ai sensi dell'articolo 2932 c.c.” (cfr. C. 12654/2020).
Né si può ritenere che non si possa dare applicazione alla disposizione di cui sopra in quanto entrata in vigore dopo la stipula del preliminare.
Proprio relativamente a detto aspetto, infatti, la richiamata Suprema Corte ha ben precisato che si deve guardare non al contratto a effetti obbligatori (contratto preliminare) ma all'atto che produce l'effetto traslativo e, quindi, nel caso di specie, alla sentenza. Il requisito di cui sopra, pertanto, deve sussistere al momento dell'emanazione della sentenza, in quanto è essa che produce l'effetto traslativo. Se, pertanto, come nel caso di specie, la sentenza è successiva alla data di entrata in vigore della legge del 2010 che ha inserito il richiamato parametro, quest'ultimo deve necessariamente essere presente al momento dell'emanazione della pronuncia e “nessun rilievo può attribuirsi all'epoca di insorgenza dell'obbligazione di contrarre” (cfr. C. 12654/2020). Se, d'altronde, la stessa Corte di legittimità ha anche ulteriormente specificato che “il disposto dell'articolo
29, comma 1 bis, I. n. 52/1985 si applica anche nei giudizi aventi ad oggetto l'adempimento in forma specifica di un contratto preliminare ex articolo 2932 c.c. instaurati prima della sua entrata in vigore” (cfr. C. 12654/2020), senza dubbio deve trovare applicazione all'ipotesi in cui, pur essendo il preliminare (contratto a effetti obbligatori) antecedente all'entrata in vigore della norma.
Tanto chiarito, quindi, la domanda va dichiarata inammissibile.
In proposito, infatti, non può non osservarsi che “la presenza delle menzioni catastali (l'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali
e delle planimetrie, quest'ultima sostituibile da un'attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale) deve considerarsi, al pari della presenza delle menzioni edilizie ed urbanistiche, condizione dell'azione di adempimento in forma specifica dell'obbligo di contrarre” (cfr. C. 12654/2020). Se, pertanto essa è condizione dell'azione, la mancanza deve indurre a ritenere la domanda inammissibile proprio per mancanza di una delle sue condizioni dell'azione.
La pronuncia di inammissibilità della domanda promossa da parte attrice comporta l'assorbimento delle domande subordinare avanzate, implicitamente assorbite nelle suindicate statuizioni della sentenza (cfr. sul principio dell'assorbimento, Cassazione civile, Sez. V, sentenza n. 3417 del 20 febbraio 2015).
Le spese di lite vanno poste a carico di parte attrice, incluse quelle occorse per la stesura della ctu, già liquidate con sperato decreto.


P.Q.M

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Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, Prima Sezione Civile, definitivamente pronunciando, così provvede:
• Dichiara inammissibile la domanda ex art. 2932;
• Dichiara assorbite le ulteriori domande proposte dall'attrice;
• Condanna al pagamento delle spese del giudizio sostenute dai Parte_1 convenuti, che liquida in euro 5.261,00 per onorari, oltre rimborso forfetario, IVA e
CPA come per legge, con attribuzione al procuratore anticipatario.
• Pone a carico dell'attrice le spese occorse per la stesura della ctu.
Così deciso, in Santa Maria Capua Vetere, in data 12.2.2025
Il giudice dott.ssa Renata Russo