REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte d'Appello di Catanzaro
Sezione Prima Civile
Riunita in camera di Consiglio da remoto e composta dai seguenti magistrati:
1) Dott.ssa Antonella Eugenia Rizzo Presidente
2) Dott.ssa Giovanna Gioia Consigliere
3) Dott.ssa Adele Foresta Consigliere rel. ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa in grado di appello iscritta al n. 1574 del ruolo generale contenzioso ordinario dell'anno 2019 trattenuta in decisione all'udienza del 18 febbraio 2025, sostituita con il deposito di note di trattazione ex art. 127-ter c.p.c., giusta decreto del
Presidente di Sezione del 15 gennaio 2025, vertente
TRA
( ) e Parte_1 C.F._1 Parte_2
( ) rappresentati e difesi, in virtù di procura allegata CodiceFiscale_2 all'appello, dall'avv. Yvonne Posteraro, presso il cui studio, sito in Amantea via
Veneto n. 21/A, hanno eletto domicilio;

- APPELLANTI =
CONTRO
( ) e CP_1 C.F._3 CP_2
( rappresentati e difesi, in virtù di procura rilasciata a margine C.F._4 della comparsa di costituzione, dall'avv. Gregorio Barba presso lo studio del quale, sito in Cosenza viale F. e G. Falcone n. 45, hanno eletto domicilio;

- APPELLATI =
1 E
Controparte_3
- APPELLATO CONTUMACE =
Sulle seguenti conclusioni: per gli appellanti rassegnate nell'atto introduttivo, al quale la parte si è riportata nelle note di trattazione: “...2) In via pregiudiziale: in accoglimento del motivo d'appello di cui sopra sub 1 (al quale integralmente si rimanda) e in totale riforma dell'ordinanza appellata, ritenere e dichiarare inammissibile/improcedibile le domande avanzate nel ricorso introduttivo del giudizio da e di CP_1 CP_2 risoluzione contrattuale per vendita aliud pro alio e di restituzione del prezzo della compravendita de qua, rigettando, per l'effetto, le stesse;
3) Nel merito (nella denegata ipotesi di mancato accoglimento delle richiesta che precede): in accoglimento del motivo d'appello di cui sopra sub 2 (al quale integralmente si rimanda), in totale riforma della ordinanza impugnata, ritenere e dichiarare che le violazioni urbanistiche lamentate da e nel ricorso CP_1 CP_2 introduttivo del presente giudizio non sono tali da integrare la vendita aliud pro alio
e, per l'effetto rigettare le domande di risoluzione contrattuale e di restituzione del prezzo della compravendita de qua, avanzate da e nel CP_1 CP_2 medesimo ricorso introduttivo”; per gli appellati specificamente rassegnate nelle note di trattazione per l'udienza del
18.2.2025: “1) per i motivi e le causali illustrate in narrativa, rigettare l'avverso gravame siccome infondato in fatto e in diritto sotto tutti i profili articolati, con conseguente conferma del provvedimento impugnato;
2) condannare gli appellanti al pagamento delle spese e compensi legali del presente grado di giudizio, con distrazione in favore del sottoscritto procuratore antistatario”.
PREMESSA IN FATTO
Con ricorso ex art. 702 bis c.p.c., e – nella premessa di CP_1 CP_2 avere acquistato dai coniugi e con atto del 20.09.2010, Parte_2 CP_4 un appartamento al secondo piano, con annesso locale garage al piano terra, censito nel catasto del Comune di al fg. 36 p.lla 754 sub. 24 e 15 – chiedevano che CP_3 il Tribunale di Paola dichiarasse risolto il contratto di compravendita per grave
2 inadempimento dei venditori e che, per l'effetto, condannasse questi ultimi alla restituzione del prezzo della vendita e condannasse sia i venditori stessi sia il
[...]
al risarcimento del danno patito. Secondo la narrativa del ricorso, Controparte_3
l'inadempimento lamentato si era tradotto in una vendita aliud pro alio, atteso che il bene, all'insaputa degli acquirenti, era affetto da irregolarità urbanistiche talmente gravi e considerevoli da risultare, in concreto, non soltanto diverso rispetto a quello dedotto in contratto, ma anche inidoneo all'uso che ne aveva determinato l'acquisto e ciò ancorché, illegittimamente, il Comune di , pur in assenza dei Controparte_3 presupposti, avesse rilasciato il certificato di abitabilità, di cui domandavano la disapplicazione.
Si costituiva il per eccepire, preliminarmente: 1) il CP_3 Controparte_3 proprio difetto di legittimazione passiva, sul presupposto del positivo rilascio delle certificazioni urbanistiche e dell'estraneità rispetto all'oggetto del giudizio;
2)
l'improcedibilità e l'inammissibilità della domanda, non ricorrendo le condizioni di semplicità delle questioni e dell'assenza di conflittualità richieste per esperire il procedimento sommario ex art. 702 bis c.p.c. Nel merito, esso deduceva che il certificato di abitabilità era stato rilasciato, che gli attori acquirenti ne erano venuti a conoscenza e che, in ogni caso, l'eventuale assenza non rientrava tra le ipotesi di responsabilità da inadempimento per vendita di aliud pro alio.
Anche e costituitisi con comparsa del 29 maggio 2017, Parte_2 CP_4 chiedevano il rigetto della domanda giacché destituita di fondamento sia in fatto che in diritto. Essi eccepivano, in via preliminare, l'improponibilità della domanda stante la pendenza, innanzi al medesimo Tribunale di Paola, di un procedimento di opposizione a decreto ingiuntivo, iscritto al n. 1191/2011 r.g.a.c., in cui gli attori, lì opponenti, avevano chiesto in via riconvenzionale il risarcimento del danno, previo accertamento dell'inadempimento, di essi opposti venditori, all'obbligo di trasferire un bene conforme alle planimetrie e agli elaborati tecnici allegati al permesso di costruire e avevano già lamentato, con la memoria ex art. 183 co. 6 c.p.c., l'irregolarità urbanistica del bene, con tanto di richiesta di eliminazione dei suddetti vizi. Con riguardo al merito della pretesa, essi evidenziavano che i vizi lamentati dagli attori, quand'anche esistenti, riguardavano più che il bene compravenduto, lo stabile in cui lo stesso era collocato, sicché erano inidonei ad incidere sull'oggetto della
3 compravendita e a costituire vizi tali da tradursi in un trasferimento di un bene completamente diverso da quello compravenduto;
che, inoltre, i ricorrenti non avevano ancora pagato il saldo del prezzo di vendita;
che, con specifico riguardo ai singoli vizi lamentati, nel contratto non si era previsto alcun termine entro cui essi venditori avrebbero dovuto provvedere alla realizzazione del muro di contenimento;
che la mancata realizzazione di detto muro al tempo della stipula del rogito notarile non aveva impedito agli acquirenti di subentrare da subito nel possesso del bene;
che il muro era stato poi realizzato in conformità agli strumenti urbanistici;
che al tempo dell'acquisto, gli acquirenti erano a conoscenza del fatto che il bene fosse sprovvisto della certificazione energetica;
che, per tale ragione, essi venditori si erano obbligati ad acquisirla successivamente;
che la difformità in punto di altezze dei locali rientrava nella fascia di tollerabilità consentita;
che la rimozione di parte del terreno a ridosso del piano seminterrato – che aveva trasformato, di fatto, il piano seminterrato medesimo in un piano fuori terra – non ne aveva cambiato la destinazione d'uso, ma, anzi, aveva migliorato l'accesso ai garages di proprietà degli attori;
che una modifica siffatta era stata effettuata nel rispetto della normativa urbanistica;
che anche la diversa conformazione del tetto – caratterizzato da due falde sfalsate, anziché convergenti in un unico colmo – era qualificabile quale lieve difformità tollerabile;
che, in ogni caso, tutti questi vizi e discrasie, in quanto non inficianti la staticità, consistenza, sicurezza e salubrità dell'immobile, non potevano dirsi rientrare nel concetto di difetti costruttivi e/o di vizi della cosa idonei ad inficiare il contratto di compravendita;
che sussistevano tutti i requisiti e le condizioni necessarie al godimento e alla fruibilità dell'immobile; che difettava soltanto l'ascensore ma a tanto poteva rimediarsi a spese di tutti i condomini.
Il Tribunale di Paola, con l'ordinanza n. 597/2019, depositata in data 20.6.2019, notificata il 21.6.2019, accoglieva la domanda attorea e, per l'effetto, dichiarava risolto il contratto di compravendita e condannava i venditori convenuti alla restituzione del prezzo della vendita.
A sostegno della decisione, il Tribunale illustrava le seguenti osservazioni:
− l'eccezione di inammissibilità del ricorso per difetto dei presupposti di cui all'art. 702 bis c.p.c. , sollevata dal convenuto, andava rigettata in CP_3 quanto parte convenuta non aveva indicato, a riprova della complessità delle
4 questioni, i mezzi di prova che, eventualmente, avrebbero dovuto essere esperiti con l'ordinario processo di cognizione;

− andava rigettata pure l'eccezione di inammissibilità per pendenza di altro giudizio tra le stesse parti, trattandosi – per come ammesso dalla stessa parte convenuta – di procedimenti aventi petitum e causa petendi diversi;
− l'inadempimento che giustificava la risoluzione del contratto per vendita di aliud pro alio non poteva consistere in una mera difformità tra l'opera realizzata e il progetto presentato al comune, ma doveva tradursi in una significativa e grave violazione delle disposizioni urbanistiche;

− un presupposto siffatto poteva senz'altro dirsi ricorrere nel caso di specie visto e considerato che il bene risultava affetto da così tante, e considerevoli, difformità urbanistiche che difettavano le condizioni stesse per il rilascio del certificato di abitabilità;
− la gravità riscontrata comportava, inevitabilmente, la caducazione del contratto di compravendita, e ciò indipendentemente dal rilascio successivo del certificato;

− la domanda di risarcimento del danno non poteva invece trovare accoglimento non avendo gli attori dato prova della effettiva esistenza e consistenza delle perdite patrimoniali lamentate.
La pronuncia in esame veniva impugnata da e , in Parte_1 Parte_2 primo luogo, in punto di rigetto della eccezione di inammissibilità/improcedibilità del ricorso per pendenza di altro procedimento tra le stesse parti per i medesimi fatti: nel procedimento di opposizione avverso il decreto ingiuntivo per il pagamento del residuo del prezzo della vendita, gli odierni appellati avevano chiesto, in via riconvenzionale, il risarcimento del danno per equivalente in conseguenza dell'inadempimento dei venditori rispetto all'obbligo contrattuale di realizzazione dell'ascensore (inadempimento lamentato anche nel presente giudizio); una scelta siffatta aveva precluso agli appellati la possibilità di optare per gli altri rimedi offerti dall'art. 1453 c.c. (adempimento in forma specifica oppure risoluzione contrattuale), e ciò sia nell'ambito dello stesso giudizio sia nell'ambito di un distinto e autonomo giudizio;
l'accoglimento della domanda di risarcimento del danno in quel giudizio e l'accoglimento della domanda di risoluzione nel presente giudizio, unitamente
5 considerate, apparivano ingiuste e contrastanti tra loro, soprattutto nella misura in cui comportavano un ingiustificato arricchimento degli appellati.
Con altro motivo, essi contestavano la decisione nella parte in cui il giudice aveva ritenuto sussistere i presupposti della vendita aliud pro alio: le difformità urbanistiche riscontrate dal consulente tecnico d'ufficio, suscettibili di sanatoria, erano da ricondurre al paradigma normativo di cui all'art. 1490 c.c. (vizio redibitorio) o a quello di cui all'art. 1497 c.c. (mancanza di qualità o promesse essenziali), e non già alla ipotesi della vendita di un bene totalmente diverso da quello oggetto del contratto;
difettava, in ogni caso, il presupposto della gravità delle difformità non avendo l'inadempimento inciso in modo rilevante né sulla concreta utilizzazione del bene né sull'economia complessiva del rapporto;
non poteva non tenersi conto, a tali fini, anche del comportamento colpevole degli appellati, i quali avevano regolarmente abitato l'immobile compravenduto nonostante il mancato pagamento dell'intero prezzo della vendita. L'ordinanza veniva contestata, altresì, in punto di rigetto della richiesta di approfondimenti istruttori, nonché, conseguentemente, in punto di condanna alle spese.
e costituitisi con comparsa depositata in data CP_1 CP_2
26.11.2019, eccepivano preliminarmente l'inammissibilità del gravame per violazione dell'art. 342 comma 1 nn.

1-2 c.p.c. – non avendo gli appellanti formulato motivi specifici di censura, né evidenziato l'inadeguatezza della motivazione di prime cure –, nonché la manifesta infondatezza del mezzo, ai sensi dell'art. 348 bis c.p.c.. Nel merito, essi puntualizzavano che correttamente il Tribunale aveva ritenuto che la previa instaurazione del procedimento di opposizione non avesse precluso loro la facoltà di richiedere, in un distinto giudizio, e per vizi e difformità differenti, la risoluzione del contratto di compravendita;
che, invero, unico elemento di contatto tra i due giudizi era rappresentato, oltre che dalla identità delle parti, dalla identità del bene controverso;
che a nulla poteva rilevare il rilascio successivo del certificato di abitabilità, atteso che il bene difettava di molte delle caratteristiche che avevano determinato essi appellati a contrarre. Per le ragioni illustrate, essi concludevano per il rigetto del gravame e la conferma dell'ordinanza impugnata.
Il sebbene regolarmente citato, restava contumace. Controparte_3
All'udienza di precisazione delle conclusioni del 18 febbraio 2025, sostituita con il
6 deposito di note scritte ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., la causa veniva assunta in decisione, previa assegnazione dei termini massimi di cui all'art. 190 c.p.c. per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Deve dichiararsi, preliminarmente, la contumacia del , Controparte_3 in quanto ritualmente citato, ma non costituitosi nel presente giudizio.
Sempre in via preliminare, deve darsi atto che la parte appellata aveva, nella propria comparsa di costituzione, sollevato eccezione di inammissibilità dell'appello per manifesta infondatezza ex art. 348 bis c.p.c.. L'eccezione – da valutarsi necessariamente prima dell'inizio della trattazione (cfr. Cass. n. 19333 del 20.7.2018)
e, quindi, insuscettibile di esame nella presente sede decisionale – è stata, di fatto, rigettata dalla Corte, sia pure implicitamente, nella misura in cui ha condotto la trattazione della causa e, poi, fissato udienza di precisazione delle conclusioni secondo le forme ordinarie. Dunque, nessuna statuizione sull'eccezione può e deve essere emessa in questa sede.
Infondata è l'eccezione preliminare di inammissibilità del gravame per difetto di specificità.
In tempi recenti la giurisprudenza di legittimità ha così statuito: «Essendo l'appello un mezzo di gravame con carattere devolutivo pieno, non limitato al controllo di vizi specifici, ma rivolto ad ottenere il riesame della causa nel merito, il principio della necessaria specificità dei motivi – previsto dall'art. 342, comma 1, c.p.c. – prescinde da qualsiasi particolare rigore di forme, essendo sufficiente che al giudice siano esposte, anche sommariamente, le ragioni di fatto e di diritto su cui si fonda
l'impugnazione, ovvero che, in relazione al contenuto della sentenza appellata, siano indicati, oltre ai punti e ai capi formulati, anche, seppure in forma succinta, le ragioni per cui è chiesta la riforma della pronuncia di primo grado, con i rilievi posti
a base dell'impugnazione, in modo tale che restino esattamente precisati il contenuto
e la portata delle relative censure» (Cass. 25/01/2023 n. 2320; v. anche Cass. S.U., s
13/12/2022 n. 36481).
In altri termini, «ai fini della specificità dei motivi d'appello richiesta dall'art. 342
c.p.c., l'esposizione delle ragioni di fatto e di diritto, invocate a sostegno del gravame, può sostanziarsi anche nella prospettazione delle medesime ragioni addotte
7 nel giudizio di primo grado, non essendo necessaria l'allegazione di profili fattuali e giuridici aggiuntivi, purché ciò determini una critica adeguata e specifica della decisione impugnata e consenta al giudice del gravame di percepire con certezza il contenuto delle censure, in riferimento alle statuizioni adottate dal primo giudice»
(Cass. 28/10/2020 n. 23781).
Nel caso in esame, parte appellante ha indicato in maniera precisa i capi della sentenza oggetto di censura e le parti di interesse impugnate, ed ha esposto le ragioni di critica, così consentendo al giudice dell'appello di cogliere natura, portata e senso delle doglianze.
Non può, dunque, dirsi che l'appello difetti del requisito della specificità.
Nel merito, l'appello è fondato per le ragioni che di seguito verranno illustrate.
Con il primo motivo, gli appellanti contestano la pronuncia di prime cure nella parte in cui il giudice, sul presupposto della diversità del petitum e della causa petendi, ha rigettato l'eccezione di inammissibilità/improcedibilità del ricorso per pendenza di altro giudizio analogo (iscritto al n. 1191/2011 r.g.a.c.).
In contrario, essi hanno osservato che: l'oggetto non può che essere il medesimo, posto che gli appellati, anche in quella prima sede, lamentavano la presenza di vizi e difformità urbanistiche del bene compravenduto;
a fronte di un tale inadempimento, costoro avevano domandato, e ottenuto, in via riconvenzionale, il risarcimento del danno per equivalente;
la proposizione di una domanda siffatta aveva comportato, per essi, l'impossibilità di far valere in altro modo detti vizi, e ciò in ragione del carattere alternativo, e non cumulativo, dei rimedi offerti dall'art. 1453 c.c..
La censura va accolta per le ragioni che seguono.
È opportuno rammentare che, ricevuta ingiunzione di pagamento, emessa in favore dei venditori e per l'importo di euro 30.000,00, pari al residuo prezzo CP_1 CP_2 di vendita, gli acquirenti proposero opposizione innanzi al Tribunale di Paola, sollevando eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c. – in ragione della mancata costruzione del muro in cemento armato posto sul lato monte del terreno (poi realizzato in corso di causa), della mancata consegna del certificato di qualificazione energetica e di difformità del fabbricato (tra cui variazioni in altezza, variazioni di carichi, elevazione del solaio e mancanza dell'ascensore) e formulando domanda riconvenzionale per ottenere la condanna della controparte al risarcimento dei danni
8 “da commisurarsi al deprezzamento degli immobili, alle spese da sostenere per
l'eliminazione delle difformità e alle spese da affrontare per la realizzazione del muro esterno”.
All'esito del giudizio il Tribunale – riscontrati la mancata costruzione del muro al momento dell'introduzione del giudizio e, comunque, il mancato completamento, in relazione ad esso, della pratica di regolarizzazione edilizia, nonché il vizio derivante dalla mancanza dell'ascensore e reputato che, in conseguenza di tale ultima difformità, fosse ravvisabile una vendita aliud pro alio, giacché causa di possibile revoca del certificato di abitabilità (la cui mancanza, alla luce della giurisprudenza nella sentenza richiamata configurerebbe, appunto, una vendita aliud pro alio) e ritenuta, invece, la decadenza ex art. 1495 c.c. con riferimento agli ulteriori vizi riscontrati (tra cui le variazioni di altezze e varie altre difformità rispetto al progetto, inidonee a pregiudicare l'abitabilità dell'immobile) – ha reputato legittima e fondata l'eccezione di inadempimento (con conseguente revoca del monitorio opposto) e ha accolto la domanda di riconvenzionale di risarcimento del danno, condannando gli opposti al pagamento della somma di euro 22.218,90, di cui euro 2.520,00 per le spese tecniche per la regolarizzazione delle pratiche edilizie nonché per il progetto dell'impianto dell'ascensore, euro 6.488,24 per le spese per la realizzazione dell'ascensore ed euro 12.775,00 per la limitazione alla fruibilità e godimento dell'immobile. La sentenza in parola è passata in giudicato ed è quindi vincolante per le parti ma anche per la Corte nella presente sede.
Già in quel giudizio, poi, nella memoria ex art. 183 co. 6 n. 1 c.p.c., la difesa degli opponenti evidenziava che erano nel frattempo emerse non solo le irregolarità dedotte nella citazione ma “ben più gravi ed insanabili anomalie integranti la consegna aliud pro alio”, tali da giustificare “una diversa domanda di risoluzione del contratto da intraprendere in altro e diverso giudizio” (così si legge nella sentenza emessa all'esito del giudizio di opposizione).
Effettivamente nel presente giudizio, introdotto con ricorso ex art. 702 bis c.p.c., evidenziate molteplici difformità dell'immobile (tra cui, nuovamente, la mancata realizzazione del muro lato monte – nelle more, poi, realizzato –, il mancato rilascio del permesso a costruire relativamente a detto muro e la mancanza dell'ascensore), gli acquirenti chiedevano la pronuncia di risoluzione del contratto, assumendo
9 sussistere un'ipotesi di vendita aliud pro alio.
Il tribunale, sulla scorta della documentazione prodotta (tra cui la c.t.u. espletata nel primo nel corso del procedimento per a.t.p. iscritto al n. 377/2013 r.g.a.c.), accoglieva la domanda, ritenendo che “dalle risultanze peritali... emergono plurime difformità
(tra le altre: l'assenza del certificato relativo all'impianto di riscaldamento, la mancanza di un camino di esalazione dei gas combusti e la mancata realizzazione dell'impianto di ascensore) che rendevano insussistenti le condizioni per il rilascio del certificato di agibilità e rappresentano gravi violazioni di disposizioni urbanistiche tali da integrare un inadempimento comportante una vendita di aliud pro alio. Conseguentemente, pur essendo stato formalmente rilasciato il certificato di abitabilità, i riscontrati vizi insistenti sull'immobile venduto giustificano la declaratoria di risoluzione contrattuale per inadempimento (art. 1453 c.c.) e la restituzione del prezzo di vendita (art. 1493 c.c.)”.
Così delineati i tratti salienti delle vicende processuali, in punto di diritto giova evidenziare che, secondo il recente orientamento della giurisprudenza di legittimità, avviato con la pronuncia delle Sezioni Unite n. 19702 del 13.11.2012 e seguito costantemente in successivi arresti (cfr. tra le tante Cass. n. 1269 del 18/01/2013;
Cass. S.U. n. 18672 dell'11.7.2019, in motivazione;
Cass. S.U. n. 11748 del 3.5.2019, in motivazione;
Cass. n. 9960 del 28/03/2022) “In tema di compravendita, la disciplina della garanzia per vizi si esaurisce negli artt. 1490 ss. cod. civ., che pongono il venditore in una situazione non tanto di obbligazione, quanto di soggezione, esponendolo all'iniziativa del compratore, intesa alla modificazione del contratto od alla sua caducazione mediante l'esperimento, rispettivamente, della
"actio quanti minoris" o della "actio redhibitoria". Ne consegue che il compratore non dispone - neppure a titolo di risarcimento del danno in forma specifica - di un'azione "di esatto adempimento" per ottenere dal venditore l'eliminazione dei vizi della cosa venduta, rimedio che gli compete soltanto in particolari ipotesi di legge
(garanzia di buon funzionamento, vendita dei beni di consumo) o qualora il venditore si sia specificamente impegnato alla riparazione del bene”.
In altri termini, in caso di compravendita, al compratore non spetta l'azione di esatto adempimento in ipotesi di vizi della cosa venduta, ma solo l'azione di risoluzione o di riduzione del prezzo, salvo il risarcimento del danno, per come previsto dall'art. 1490
10 c.c. e ciò in quanto la garanzia per i vizi non rappresenta oggetto di un'obbligazione del venditore ma lo pone in una posizione di soggezione rispetto alla quale è irrilevante l'elemento della colpa.
Sulla scorta di siffatti presupposti deve concludersi che non trova applicazione l'alternativa tra azione di adempimento e azione di risoluzione, prevista nell'art. 1453
c.c., bensì l'alternativa tra azione di riduzione del prezzo e azione di risoluzione, prevista dall'art. 1492 c.c. e, cumulativamente o alternativamente rispetto a queste,
l'azione risarcitoria (art. 1494 c.c.). Ne consegue che il rapporto di compatibilità tra domande deve essere verificato alla luce di tale disposizione: in particolare, l'azione di riduzione del prezzo è alternativa rispetto all'azione di risoluzione del contratto;
entrambe le azioni sono, di regola, compatibili con l'azione risarcitoria.
E, tuttavia, tale astratta compatibilità va valutata – secondo i principi generali – alla luce del caso concreto.
In altri termini, occorre verificare se il risarcimento che il compratore richieda non sia incompatibile con l'eventuale azione di risoluzione che egli pure proponga. Se, infatti, il risarcimento richiesto consiste nella condanna del venditore all'eliminazione del vizio ovvero alla corresponsione della somma necessaria per eliminare il vizio, ossia per attribuire alla cosa quelle qualità mancanti che avevano determinato
“l'imperfetta attuazione del risultato traslativo” (così si esprime Cass. S.U.
11748/2019, cit.), allora tale domanda è incompatibile con l'azione di risoluzione del contratto. Ciò in quanto, per un verso, quel risarcimento, eliminando l'imperfetta attuazione del risultato traslativo e realizzando il mantenimento dell'equilibrio del rapporto economico di scambio previsto dai contraenti, elide il presupposto della risoluzione;
per altro verso, la risoluzione, determinando il venir meno dell'effetto traslativo ex tunc, comporta il venir meno anche del danno di cui si chiede il ristoro.
Infatti, il risarcimento teso (in via diretta o tramite equivalente monetario) ad eliminare il vizio ha lo scopo di ristorare il pregiudizio subito dal compratore alle facoltà inerenti al diritto di proprietà sull'immobile acquistato: se tale acquisto viene meno ex tunc, ne consegue l'elisione ab initio, del pregiudizio di cui si domanda il ristoro.
La risoluzione per inadempimento è, quindi, logicamente alternativa rispetto alla domanda di condanna all'eliminazione dei vizi (Cass. n. 17304 del 31/07/2006; Cass.
11 n. 23162 del 11/10/2013) e il principio non può sortire differente valutazione tanto che l'eliminazione dei vizi si realizzi tramite condanna ad un facere (con risarcimento in forma specifica), quanto che si realizzi tramite la corresponsione della somma che occorra per procedere a detta eliminazione (con un risarcimento per equivalente).
Dunque, è evidente che, in un medesimo giudizio, giammai il compratore potrà contestualmente spiegare una domanda che implichi la permanenza del contratto e una domanda che ne importi la caducazione. In sostanza, l'imperfetta realizzazione del risultato traslativo non può essere denunciata, contestualmente, per riportare ad equità l'equilibrio negoziale e per caducarlo: come l'azione di riduzione del prezzo impedisce l'azione di risoluzione in forza di espressa disposizione normativa (art. 1492 co. 2 c.c.), altrettanto deve ritenersi nel rapporto tra la domanda tesa all'eliminazione del vizio e la domanda tesa alla risoluzione. Dunque, il risarcimento del danno che si aggiunge alla risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1494 c.c., non può avere natura di reintegrazione (in forma specifica o per equivalente), nel senso che non può essere richiesto il ripristino, tramite la risoluzione, della situazione esistente anteriormente alla conclusione del contratto e, contemporaneamente, anche la realizzazione di quella situazione che sarebbe conseguita alla corretta e perfetta attuazione del risultato traslativo, determinandosi altrimenti un illegittimo duplice beneficio rappresentato dalla restituzione di ciò che si è dato e dal conseguimento dell'utilità che l'adempimento avrebbe determinato. Se tanto non è consentito nel medesimo giudizio, la conclusione non può essere differente nel caso in cui le due domande siano proposte in due giudizi diversi ma concomitanti, giacché, diversamente opinando, si consentirebbe un agevole aggiramento di una preclusione fondata su ragioni di coerenza logica prima che giuridica.
Applicando tali principi al caso di specie, emerge che per vizi parzialmente identici
(con particolare riferimento alla mancanza di ascensore e alla conseguente revocabilità del certificato di abitabilità, con correlativa configurazione – secondo l'impostazione difensiva accolta dal Tribunale – di una vendita aliud pro alio), i compratori hanno proposto domanda di risarcimento del danno teso ad ottenere l'eliminazione del vizio e, contemporaneamente, sia pure in separato giudizio
(introdotto durante la pendenza del primo), una domanda di risoluzione, nella quale hanno dedotto anche ulteriori difformità.
12 Il tribunale ha, dapprima, accolto la prima domanda, condannando i venditori al pagamento di una somma comprendente anche le spese necessarie alla regolarizzazione della pratica edilizia, alla progettazione dell'ascensore e alla realizzazione di quest'ultimo, e, successivamente, la domanda di risoluzione, ribadendo la stessa valutazione di vendita di aliud pro alio, contenuta nella prima pronuncia, sia per la mancanza di ascensore e per la non regolarità urbanistica del muro sia per altre difformità riscontrate.
La prima sentenza è passata in giudicato, sicché è irretrattabile la scelta tesa alla permanenza del rapporto e tanto preclude la risoluzione del contratto non solo per il vizio rappresentato dall'assenza dell'ascensore ma anche per le ulteriori difformità denunciate nel (solo) secondo giudizio, esitato nell'ordinanza in questa sede gravata.
E ciò per un duplice ordine di ragioni: in primo luogo, è pacifico che anche i vizi ulteriori rispetto a quelli denunciati con l'opposizione a decreto ingiuntivo erano già noti agli acquirenti al momento del deposito della memoria ex art. 183 co. 6 n. 1
c.p.c. e, quindi, erano già deducibili in quel giudizio a fondamento di una modifica della domanda in termini di risoluzione, sicché non si tratta di vizi sopravvenuti rispetto al giudicato formatosi sulla prima sentenza e tali da legittimare una diversa valutazione dell'interesse al mantenimento degli effetti dell'acquisto e da travolgere, per fatto sopravvenuto, anche il diritto riconosciuto nel primo giudicato. In secondo luogo, in quanto almeno una parte del risarcimento riconosciuto nella prima sentenza
(ossia quello che si è tradotto nella condanna al pagamento di un importo pari alle spese di realizzazione dell'ascensore) implica logicamente che il bene si trovi nel patrimonio degli acquirenti.
La domanda spiegata in primo grado dai ricorrenti era, quindi, inammissibile, al pari di come sarebbe stata la domanda di risarcimento per equivalente (tesa ad ottenere la condanna alle spese necessarie per eliminare i vizi) proposta, nel medesimo giudizio, cumulativamente alla domanda di risoluzione del contratto per quegli stessi vizi e anche per altri.
Tanto assorbe tutti gli ulteriori profili di doglianza.
L'appello va, quindi, accolto e, in riforma dell'ordinanza impugnata, va dichiarata l'inammissibilità della domanda di risoluzione del contratto di compravendita e della conseguente domanda di condanna alla restituzione del prezzo corrisposto, spiegate
13 da e CP_1 CP_2
Nel rapporto processuale tra gli appellanti e gli appellati e le spese di CP_1 CP_2 entrambi i gradi di giudizio seguono la soccombenza degli appellati e si liquidano come da dispositivo in applicazione del D.M. 147/2022, secondo lo scaglione di valore tra euro 26.001 ad euro 52.000,00 (in cui rientra la causa in ragione della domanda originaria, avuto riguardo all'importo del prezzo di cui si è domandata la restituzione), riconosciute tutte le fasi e applicata, ai valori medi di liquidazione, la riduzione del 25% per il primo grado e del 50% per il secondo grado, alla luce dell'effettiva attività difensiva espletata, della non particolare complessità delle questioni trattate e dell'assenza di attività istruttoria in senso stretto. Va disposta la distrazione degli onorari in favore del difensore, avv. Yvonne Posteraro, che ne ha fatto richiesta ex art. 93 c.p.c..
Vanno, invece, compensate tra le parti le spese del procedimento per a.t.p., alla luce delle relative risultanze tecniche.
Nel rapporto processuale tra gli appellanti e il nessun Controparte_3 provvedimento deve essere emesso, avendo la notifica dell'appello, in rapporto a detto appellato (convenuto vittorioso in primo grado rispetto alla domanda risarcitoria spiegata dagli acquirenti) valore di mera litis denuntiatio.


P.Q.M.


La Corte di Appello di Catanzaro sezione prima civile definitivamente decidendo sull'appello proposto da e con atto di citazione Parte_1 Parte_2 notificato in data 19 luglio 2019 nei confronti di , e CP_1 CP_2
avverso l'ordinanza n. 597/2019 del Tribunale di Controparte_3
Paola, depositata in data 20.6.2019, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa, così provvede:

1. dichiara la contumacia del;
Controparte_3

2. accoglie l'appello e, per l'effetto, dichiara inammissibili la domanda di risoluzione del contratto di compravendita e la conseguente domanda di condanna alla restituzione del prezzo corrisposto, spiegate da
[...]
e in primo grado;
CP_1 CP_2

3. condanna gli appellati alla rifusione, in favore degli appellanti, delle spese di entrambi i gradi di giudizio, che liquida in euro 5.712,00 per onorari, oltre
14 rimb. forf. spese generali, c.p.a. e Iva, quanto al primo grado, e in euro
4.996,00, per onorari, oltre rimb. forf. spese generali, c.p.a. e Iva, quanto al grado di appello, con distrazione in favore del difensore, avv. Yvonne
Posteraro, che ne ha fatto richiesta ex art. 93 c.p.c..;

4. compensa tra le parti le spese del procedimento di a.t.p.;

5. nulla sulle spese nel rapporto processuale tra gli appellanti e il
[...]
. Controparte_3
Così deciso da remoto nella camera di consiglio della Prima sezione civile della Corte
d'Appello di Catanzaro del 9.6.2025
Il Consigliere est. Il Presidente
dott.ssa Adele Foresta dott.ssa Antonella Eugenia Rizzo
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