TRIBUNALE DI MASSA causa n. 994/23 RG
Udienza del 30.10.25
Sono presenti, via teams, gli avv.ti Tonazzini e Rossi.
Il Giudice, visto l'art. 281-sexies cpc, invita le parti a precisare le conclusioni e a discutere la causa.
L'avv.ta Tonazzini conclude come da foglio depositato telematicamente.
L'avv. Rossi conclude come da atto introduttivo.
I difensori delle parti si riportano agli atti ed il Giudice pronuncia la seguente sentenza, della quale viene data immediata lettura.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Massa, Sezione civile, in composizione monocratica, nella persona del giudice
HE Fornaciari, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di primo grado n. 994/23 RG, fra le seguenti parti:
- parte attrice (meglio identificata, rappresentata e difesa come in atti):
Controparte_1
- parte convenuta (meglio identificata, rappresentata e difesa come in atti):
CP_2
Conclusioni
Le parti hanno concluso come sopra.
Motivi della decisione
1. – Premessa, anche per ciò che concerne la sintesi dell'oggetto del processo e delle questioni controverse, la sentenza non definitiva depositata il 4.12.23 e considerato che la mancata trasmissione dalla convenuta alla banca della documentazione necessaria per il subentro nel contratto di leasing è pacifica, ciò su cui occorre soffermarsi sono le circostanze allegate dalla medesima convenuta in merito all'asserita scorrettezza del comportamento dell'attrice e pertanto all'imputabilità ad essa del mancato perfezionamento dell'accordo.
A tale riguardo vale quanto segue.
2. – In primo luogo, e principalmente, la convenuta sostiene di avere avuto il piano di ammortamento del leasing solo nel febbraio 2022 ed il contratto di leasing solo nel febbraio 2023, talché solo allora ha potuto rendersi conto dello stato di tale rapporto e delle relative condizioni economiche, che sono risultate difformi da quanto prospettatele.
Tale assunto risulta smentito vuoi testimonialmente, vuoi documentalmente.
Dal primo punto di vista, il teste , collaboratore dell'agenzia immobiliare che seguiva Tes_1 la trattativa, della cui attendibilità non sussistono in atti ragioni di dubitare, ha riferito che al Per_1 furono esibiti sia il contratto che il piano di ammortamento ed inoltre che allo stesso furono Per_1 forniti i contatti per comunicare direttamente con la banca.
Dal secondo punto di vista, occorre considerare che, essendo stato scritto, nel contratto, che la proposta di cessione era subordinata alla possibilità della convenuta di subentrare nel contratto di leasing, il fatto che con la successiva scrittura del 5.2.20 (in realtà 21) la convenuta abbia autorizzato l'attrice a riscuotere l'assegno di € 20.000,00 consegnato a titolo di caparra, “sciogliendo così la condizione sospensiva”, implica in modo del tutto evidente che, alternativamente, o la convenuta aveva avuto conoscenza delle condizioni del leasing, oppure era comunque disposta a procedere nell'acquisto indipendentemente da tale conoscenza.
Da quanto precede emerge dunque, da un lato, in generale, che nessuna violazione del principio di buona fede può imputarsi all'attrice, dall'altro, più specificamente, l'infondatezza della tesi della convenuta circa l'annullabilità del contratto per averla l'attrice indotta in errore.
2. – In secondo luogo la convenuta lamenta la necessità, per il subentro nel leasing, dell'autorizzazione della banca.
Tale lamentela risulta difficilmente comprensibile.
Da un lato, infatti, il fatto che la cessione fosse subordinata alla possibilità di subentrare nel leasing era scritta nel contratto e dunque la necessità del consenso della banca era scontata.
Dall'altro, poi, occorre considerare che, come già evidenziato sopra, l'avere la medesima convenuta, con la scrittura del 5.2.20 (in realtà 21), sciolto la condizione sospensiva, dimostra che evidentemente la banca non frapponeva alcun tipo di ostacolo.
Del resto, la convenuta non ha allegato alcuna difficoltà a questo proposito.
Anche da questo punto di vista è dunque evidente che nessuna censura può muoversi all'operato dell'attrice. 3. – In terzo luogo la convenuta lamenta la presenza di difformità urbanistiche nell'immobile ed il non avere l'attrice dato seguito al proprio impegno a regolarizzarle.
A questo proposito, occorre considerare da un lato il fatto che l'allegazione della convenuta è generica, non essendo stato specificato quali sarebbero le difformità in questione, dall'altro che comunque la regolarizzazione era dovuta al momento del contratto definitivo, al quale le parti non sono però mai pervenute.
Neppure sotto questo terzo aspetto l'asserita scorrettezza del comportamento dell'attrice trova dunque conferma.
4. – All'esito delle considerazioni che precedono quello che rimane è in sostanza unicamente la mancata trasmissione alla banca, da parte della convenuta, della documentazione necessaria per il subentro nel leasing.
Nessun dubbio può dunque sussistere circa il fatto che chi è stato inadempiente al contratto stipulato fra le parti è stata appunto la convenuta.
Da qui la legittimità del recesso da parte dell'attrice ed il suo diritto di ritenere la caparra.
5. – Passando alla domanda risarcitoria, posto che fino al recesso, e dunque, in sostanza, per ciò che riguarda il risarcimento del danno derivante dall'inadempimento contrattuale, esso è assorbito dalla caparra, per ciò che concerne la mancata riconsegna dell'immobile, e dunque, in sostanza,
l'occupazione illegittima dello stesso, successivamente al recesso, l'attrice ha allegato 3 tipi di danno:
a) il fatto di aver dovuto pagare le rate del leasing e l'imu; b) il mancato godimento dell'immobile;
c) il canone pagato per la locazione di un diverso immobile per l'esercizio della propria attività di impresa.
Quanto alla prima voce, essa non rappresenta un danno.
Posto il mancato trasferimento, parte del contratto di leasing è infatti sempre rimasta l'attrice ed è dunque normale che essa abbia pagato le relative rate, nonché l'imu.
Il problema è che, ciononostante, essa non abbia goduto dell'immobile, con il che si passa però alla seconda ed alla terza voce.
Quanto a queste ultime, esse non possono essere riconosciute entrambe.
Per quanto il mancato godimento di un immobile, in conseguenza dell'illegittima occupazione dello stesso da parte di un altro soggetto, dia senz'altro diritto ad un risarcimento, quest'ultimo va però commisurato all'uso che di tale immobile avrebbe fatto l'avente diritto: qualora esso fosse stato dato in locazione, il risarcimento dovrà essere commisurato al canone che avrebbe potuto ricavarne;
qualora esso fosse stato utilizzato direttamente e, non potendo esserlo, l'avente diritto abbia dovuto prendere in locazione un altro immobile, il risarcimento dovrà essere commisurato al canone che ha dovuto pagare per quest'ultimo. Non si può dunque pretendere da un lato il canone locatizio dell'immobile, dall'altro il rimborso del canone pagato per aver dovuto prendere in locazione un altro immobile.
Chiarito questo, e venendo al caso concreto, occorre considerare che il contratto di locazione dell'altro immobile, nel quale l'attrice ha dichiarato di svolgere la sua attività di impresa, è del 2010.
È dunque evidente che tale capannone non è stato preso in locazione per sopperire all'impossibilità di utilizzare quello per il quale è causa.
La terza voce di danno va conseguentemente senz'altro esclusa.
Rimane la seconda, che, in base all'orientamento della Cassazione (v. ad es. Cass. 39/21), deve ritenersi presunta e dunque, in assenza di prova contraria, va riconosciuta.
Per ciò che concerne la relativa quantificazione, in assenza di elementi ulteriori appare ragionevole commisurare il canone di mercato al canone del leasing.
La convenuta va conseguentemente condannata a versare all'attrice una somma pari alle mensilità del leasing dalla data del recesso alla riconsegna dell'immobile, oltre rivalutazione e interessi legali (successivamente alla proposizione della domanda nella misura di cui all'art. 1284 comma 4 cc) sulla somma mese per mese rivalutata, dalle singole mensilità al saldo.
6. – Vanno ovviamente respinte le domande riconvenzionali della convenuta.
7. – Le spese, liquidate in dispositivo, seguono la soccombenza.


P. Q. M.


Il Tribunale dichiara la legittimità del recesso dell'attrice e il diritto della stessa di ritenere la caparra;
condanna la convenuta a versare all'attrice, per il titolo di cui in motivazione, una somma pari alle rate del leasing relativo all'immobile per il quale è causa dal recesso alla riconsegna dell'immobile, oltre rivalutazione e interessi come indicato;
respinge le domande riconvenzionali della convenuta;
condanna la convenuta a rifondere all'attrice le spese di lite, che liquida in € 8.000,00 per compenso del difensore ed € 273,50 per spese non imponibili, oltre spese generali, cap ed iva di legge.
HE Fornaciari