REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO DI CAGLIARI
SEZIONE DISTACCATA DI SASSARI
La Corte, composta dai Magistrati:
Dott.ssa Maria Grixoni Presidente rel.
Dott.ssa Cinzia Caleffi Consigliere
Dott.ssa Cristina Fois Consigliere
ha pronunciato, mediante lettura del dispositivo la seguente:
SENTENZA nella causa civile di II grado iscritta al n. 40 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2024 tra rappresentata e difesa dagli avv.ti BELLANTE MARCO e AMMIRATI Parte_1
LUIGI come da procura in atti
APPELLANTE rappresentata e difesa dall'avv.ti BARONI MASSIMO e GRASSELI Controparte_1
GIOVANNI come da procura in atti appresentata e difesa dagli Parte_2
avv.ti RIMINI GUIDO e LECIS ANTONIO come da procura in atti
APPELLATI
Oggetto: Diritto di prelazione - diritto di riscatto del conduttore (L 392/1978 431/1998)
All'udienza del 13/06/2025 la causa è stata decisa sulle seguenti
1 CONCLUSIONI
Nell'interesse di iaccia all'Ecc.ma Corte d'Appello adita, in integrale Parte_1 riforma della impugnata sentenza del Tribunale di Sassari n. 7 del 3.1.2024 (R.G. 3443/2022 ), ogni diversa domanda, istanza ed eccezione disattesa, per tutti i motivi e ricorso, così giudicare: In via principale: - accertare la sussistenza in capo a Parte_1
r atto di cui all 'art. 51 D.lvo. 259/2003 e, per
a a far data dalla stipula, nell 'atto trascritto nella Conservatoria Parte_1 Controparte_1
a /2022 (reg. gen. 1 6089; reg. part. 12104) avente ad oggetto l 'immobile, e i connessi diritti di servitù ivi indicati, costituito da porzione di area della superficie catastale di mq. 65 (sessantacinque), catastalmente destinata ad ospitare infrastrutture di reti pubbliche di comunicazione, contraddistinta dai seguenti dati catastali : “area di estensione pari a 65 mq., sita in Comune di Sassari, avente accesso dalla Via Venezia, catastalmente destinata ad ospitare e su cui insiste l'impianto di cui al punto 1) delle premesse, il tutto censito al Catasto Fabbricati del detto Comune: * foglio 126, mappale 2300, Via Venezia s.n.c., piano T, categoria F7 (come tale derivante da denuncia di FRAZIONAMENTO del 5 luglio 2022 Pratica n. SS0045278 in atti dal 5 luglio 2022 Protocollo NSD n. ENTRATE. AGEV-ST1. REGISTRO UFFICIALE. 5297389.05/07/2022 presentato il 5 luglio 2022 (n. 45278.1/2022). Detta area risulta altresì identificata al Catasto Terreni del medesimo Comune al foglio 126, mappale 2300, quale ENTE URBANO di mq. 70. Coerenze da nord in senso orario: mappali 2303, 2305, 2306, 2301, mappali tutti del foglio 126, e Via Venezia ”, dietro versamento del corrispettivo indicato econdo le modalità e i tempi che il giudice vorrà stabilire e che fin d'ora dichiara di offrire, come in effetti offre, anche banco judicis;
- Parte_1 ordinare tare l'emananda senten ogni responsabilità; - condannare a rimborsare in favore di tutti Controparte_1 Parte_1
i canoni da quest'ultima corr ella prima dalla data d o di usufrutto (23/9/2022), fino alla data del passaggio in giudicato dell'emananda sentenza. In via a via solidale tra loro, la Parte_2
e al risarcimento del dan
[...] Controparte_1 Pt_1 Parte_1
0 so importo, maggiore o minore, che ri 'esito del giudizio, da liquidarsi anche ai sensi dell 'art. 1226 c.c. In ogni caso, con vittoria di spese ed onorari del giudizio, oltre IVA (22%), C.P.A. (4%), Spese Generali (15%) e rimborso del contributo unificato, come per legge.
Nell'interesse di voglia l'Ecc.ma Corte di Appello di Sassari, disattesa Controparte_1 ogni diversa doma zione, previa ogni più opportuna declarat ni esposte in narrativa: in via principale, rigettare l'appello proposto da Parte_1 avverso la sentenza del Tribunale di Sassari, Sez. II Civ., Giudice
[...] rdella, n. 7/2024, pubblicata in data 3 gennaio 2024, in quanto inammissibile e infondato in fatto e in diritto e, per l'effetto, confermare integralmente la sentenza del Tribunale di Sassari, Sez. II Civ., Giudice dott.ssa Ada Gambardella, n. 7/2024, pubblicata in data 3 gennaio 2024 per le ragioni illustrat , in caso di accoglimento (anche solo parziale) dell'appello proposto da avverso la sentenza del Tribunale di Parte_1
Sassari, Sez. II Civ., Giudice dott.ss . 7/2024, pubblicata in data 3 gennaio 2024, accogliere le domande svolte da in primo grado (come precisate nelle note di CP_1 trattazione scritta depositate in data bre 2023) e, comunque, rigettare tutte le domande svolte da nei confronti di in quanto inammissibili Parte_1 Controparte_1
e comunque info diritto per tut llustrate in atti (e ciò, eventualmente, anche in accoglimento dei motivi di appello incidentale 2 condizionato/subordinato qui formulati da al precedente § IV e al precedente § V); in CP_1 ogni caso, condannare a rifondere a favore di nella qualità Parte_1 Controparte_1 ut supra, le spese e gli onorari relativi al primo e al secondo grado di giudizio, oltre accessori di legge. Ai sensi del d.p.r. 115 del 2002, si dichiara che la presente comparsa contiene un'impugnazione incidentale e che, quindi, a titolo di contributo unificato, è dovuto l'importo di euro 1.138,50.
Nell'interesse di 1) Parte_2 confermarsi l'impug llo perché infondato in fatto ed in diritto;
2) con vittoria delle spese e competenze di lite, anche ai sensi dell'art. 96 c.p.c

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
La citava in giudizio davanti il Tribunale di Sassari la e Parte_1 Controparte_1
in qualità di locataria di una porzione di Parte_2
terreno sito nel Comune di Sassari di proprietà della predetta società.
Esponeva la Società attrice che detta ultima società, in spregio a quanto in precedenza convenuto, avrebbe concesso in usufrutto trentennale a tale porzione di fondo;
Controparte_1
chiedeva di conseguenza di vedersi riconoscere il proprio diritto di prelazione e di riscatto ex art. 51 co 4 del Dlgs. 259/2003 con annessa sostituzione dell'attrice nella posizione contrattuale assunta dalla società convenuta.
Si costituiva la che chiedeva il rigetto della domanda in quanto infondata, Parte_2
nonché la chiedendo il rigetto di quanto domandato dalla controparte per la CP_1
mancanza dei presupposti legali per l'esercizio del riscatto, per essere l'attrice ormai comunque decaduta da tale diritto per decorrenza del termine perentorio. Eccepiva, inoltre, che i legali della risultavano sprovvisti della prescritta procura speciale, per l'azione Pt_3
interposta.
Il Tribunale, disposto il mutamento del rito, ai sensi dell'art. 437 c.p.c., istruita la causa documentalmente, con sentenza n. 07/2024 dichiarava improcedibile la domanda attorea: il primo Giudice non riteneva apposta, all'atto introduttivo, una valida procura nei confronti dei difensori della valutando che per l'esercizio del diritto di riscatto, la procura deve Pt_1
essere inderogabilmente una procura speciale per lo specifico affare e non una semplice generale, conferita, tra l'altro, diverso tempo prima, con la consequenziale impossibilità all'esercizio del relativo potere rappresentativo sostanziale e difetto del correlato ius
3 postulandi da parte dei difensori;
riteneva, pertanto, assorbite le altre questioni proposte dalle parti.
La avverso la predetta sentenza, ha presentato appello basato su due motivi: Parte_1

1. Col il primo ha lamentato in iudicando per violazione dell'art. 5 D.lvo 28/2010, Pt_4
dell'art. 39 L. 392/1978 e dell'art. 51 D.lvo 259/2003 in relazione alla procura ad litem.
L'appellante ha lamentato l'infondatezza dell'assunto che voleva la nei confronti del difensore priva della legittimazione sostanziale all'esercizio di riscatto;
tale asserzione
è basata sulla contraria giurisprudenza di legittimità che considera la procura includente il potere sostanziale al riscatto se redatta in calce ovvero apposta a margine dell'atto introduttivo la dichiarazione di riscattare. Nel caso di specie, stante il disposto dell'art. 18 comma 4 D.M.21.2.2011 che parifica l'allegazione della procura alle liti all'apposizione in calce all'atto introduttivo, la procura de quo allegata all'a citazione notificata era idonea a conferire la ridetta legittimazione sostanziale al difensore.

2. Con il secondo motivo, l'impugnante ha lamentato l'omessa pronuncia ex art. 112 c.p.c. sulla sua richiesta di risarcimento danni per responsabilità contrattuale ed extracontrattuale per la quale, a suo dire, non era necessaria una procura speciale, valutata, invece indispensabile per l'esercizio di riscatto.
Regolarmente citati, si sono costituiti la e la chiedendo la Controparte_1 Parte_2
reiezione dell'appello con conferma integrale dalla sentenza.
La ha presentato, altresì, appello incidentale condizionato/subordinato alla Controparte_1
ammissibilità e fondatezza del secondo motivo d'appello con il quale ha riproposto le deduzioni, eccezioni e conclusioni, relativamente al merito della vicenda già formulate giudizio di primo grado.
La causa è stata definita all'udienza del 13.06.2025, con lettura del dispositivo e contestuale motivazione.
MOTIVI DELLA DECISIONE
L'appello è infondato e non è quindi meritevole di accoglimento.
Sulla violazione dell'art. 5 D.lvo 28/2010, dell'art. 39 L. 392/1978 e dell'art. 51 D.lvo
259/2003 in relazione alla procura ad litem.
4 Con il primo motivo d'appello l'appellante ha censurato la valutazione del Tribunale che il difensore privo di legittimazione sostanziale all'esercizio di riscatto per l'assenza di valida procura speciale. Ha sostenuto tale valutazione era contraria alla giurisprudenza di legittimità che considera, invece, la procura, se redatta in calce ovvero apposta a margine dell'atto introduttivo, sufficiente per legittimare il ricevente alla dichiarazione di riscattare. Nel caso di specie, secondo l'appellante, stante il disposto dell'art. 18 comma 4 D.M.21.2.2011 che parifica l'allegazione della procura alle liti all'apposizione in calce all'atto introduttivo, la procura allegata all'atto citazione sarebbe idonea a conferire la legittimazione sostanziale al difensore.
Questa Corte condivide appieno quanto deciso dal Giudice di primo grado che ha ritenuto i procuratori della parte attrice, totalmente privi del potere sostanziale per l'esercizio del potere di riscatto, in quanto sprovvisti di procura speciale.
Si ritiene che la procura conferita ai difensori della parte oggi appellante sia del tutto carente delle condizioni necessarie affinché i rappresentanti esercitino il diritto di riscatto ex art. 51 co.4 D. Lgs. n. 259 del 2003, trattandosi di procura generale e non di procura speciale per vari ordini di ragioni.

1. La stessa viene definita procura generale e non speciale;

2. In essa non vi è alcun riferimento al conferimento di poteri negoziali in nome e per conto della società da parte del legale rappresentate;

3. Non vi è, ulteriormente, un'autorizzazione specifica all'esercizio del diritto di riscatto: quest'ultimo essendo un diritto potestativo, e quindi riferibile ed esercitabile esclusivamente dal titolare, necessita, per l'esercizio da parte di un soggetto terzo, di un esplicito conferimento all'interno dell'atto autorizzatorio, non essendo allo scopo sufficiente una semplice procura generale.
Viceversa, come ripetutamente affermato dalla giurisprudenza di merito citata dalle parti appellate, la clausola di stile ivi contenuta sul conferimento di tutti i poteri necessari per lo svolgimento del mandato professionale e per “l'esecuzione dell'incarico conferito” non è sufficiente per poter desumere il conferimento della rappresentanza sostanziale, ed anzi lo esclude poiché relativa appunto soltanto alla rappresentanza processuale della parte.
5 Sul punto, la giurisprudenza della Suprema Corte ha chiarito che la procura speciale ad litem, conferita al difensore per promuovere il giudizio, non lo autorizza a rendere la dichiarazione di retratto contenuta nell'atto di citazione, redatto e sottoscritto dal solo difensore, perché essa non attribuisce automaticamente anche la legittimazione sostanziale per effettuare, in rappresentanza del titolare del diritto, la dichiarazione unilaterale recettizia di retratto, salvo che la procura sia redatta in calce o a margine dell'atto di citazione, in quanto in tal caso la parte, con la sottoscrizione della stessa, fa proprio il contenuto della dichiarazione (Cass. civ., sez. 3, n. 20948 del 27.09.2006; Cass. civ. n. 23301 dell'08.11.2007).
Nel caso di specie, si osserva ulteriormente che la data di rilascio della procura generale alle liti (08.01.2021) risulta molto antecedente rispetto all'introduzione del giudizio di primo grado.
A quella data, altresì, non era ancora stato sottoscritto l'atto dispositivo del settembre 2022 con le quali le appellate avevano costituito il contestato diritto di usufrutto.
Oltretutto, nella medesima data, non era ancora entrato in vigore l'art. 51, comma 4, cit., nella sua attuale formulazione operante dal 24.12.2021, cosicché anche per tale aspetto, la procura rilasciata non poteva certamente conferire ai difensori il potere di esercitare un diritto sostanziale non ancora previsto dall'ordinamento.
Ancora non merita pregio l'affermazione dell'appellante in ordine alla procura all'atto di citazione che, a suo dire, in virtù dell'art. 18 co.4 Dm 21.02.2011, in quanto apposta in calce al predetto atto introduttivo renderebbe la stessa idonea allo scopo.
Sul punto, l'appellante trascura un aspetto fondamentale della questione: seppure è vero che la procura veniva apposta in calce all'atto, come da disposizione normativa, altrettanto è vera che in essa non vi è alcun accenno alla facoltà dispositiva negoziale relativa al retratto.
Tale valutazione trova conforto nella stessa giurisprudenza citata dall'appellante nella parte in cui afferma che la procura ad litem non conferisce al difensore la legittimazione sostanziale all'esercizio del diritto di riscatto «salvo che detta procura sia redatta in calce o a margine dell'atto di citazione, nel cui testo sia contenuta la dichiarazione di riscattare» (Cass. n.
8264/2014; Cass. 292/2019), come avvenuto nel caso di specie. È del tutto palese che la
Suprema Corte richiede espressamente la compresenza di due elementi (che non sono alternativi tra loro come sostenuto l'appellante) ovverosia: la redazione in calce o margine e la dichiarazione di riscattare, non presente nella procura in esame.
6 Il primo motivo d'appello deve essere interamente, pertanto, rigettato.
Sull'omessa pronuncia ex art. 112 c.p.c. e sulla sua richiesta di risarcimento danni per responsabilità contrattuale ed extracontrattuale
Quale secondo motivo di appello la ha lamentato l'omessa pronuncia sulla richiesta di Pt_1
risarcimento danni di natura contrattuale ed extracontrattuale derivanti dalla violazione del diritto di prelazione, per la quale non risulterebbe necessaria una procura speciale;
ha sostenuto che tale diritto sarebbe stato violato dalle controparti a seguito della stipulazione tra le stesse di un contratto di usufrutto trentennale avente ad oggetto la stessa porzione di fondo locata alla società appellante.
Anche tale doglianza non merita pregio.
Si ritiene che la richiesta di risarcimento danni formulata dall'appellante ha come necessario
– rectius indispensabile – presupposto l'esistenza del diritto di prelazione da quest'ultima vantato e che si è ritenuto violato dalle parti avverse.
In difetto di una disciplina specifica, si ritiene che debba farsi applicazione dei criteri ermeneutici stabiliti degli artt. 38 e 39 della legge 392/1978 e che i plurimi richiami di dette norme al trasferimento a titolo oneroso, alle condizioni della compravendita, al prezzo di acquisto e, ancora al contratto di compravendita, siano da intendersi come riferite al solo trasferimento del diritto dominicale.
Tale interpretazione è avvalorata anche dall'insegnamento della Suprema Corte, la quale ha stabilito il principio secondo il quale: “Le disposizioni degli articoli 38 e 39 della legge n. 392 del
1978, in tema di prelazione e riscatto in favore del conduttore di immobile urbano ad uso non abitativo, si applicano anche all'ipotesi in cui il locatore alieni la sola nuda proprietà del bene, riservandosene l'usufrutto, potendosi interpretare il riferimento al "proprietario", contenuto nelle richiamate disposizioni, come afferente alla fattispecie della nuda proprietà, la quale non integra una situazione soggettiva diversa rispetto al diritto dominicale, ma rappresenta unicamente l'effetto di una temporanea compressione di talune facoltà connaturate a tale diritto” (Cass. Sez. III Ord. n. 1254/2019).
Come correttamente ritenuto dalla Corte d'Appello di Venezia, Sezione Quarta, nella sent. n.
622/2024 emessa nei confronti di alcune delle parti oggi in causa e ), anche Pt_1 CP_1
la fattispecie posta all'esame di questa Corte configura invece l'opposta ipotesi: i proprietari 7 non hanno infatti dismesso la proprietà, ma, anzi l'hanno mantenuta, sia pure costituendo in diritto reale di godimento, destinato sì a durare 30 anni, ma trascorso tale periodo il diritto di proprietà è destinato a riespandersi nella sua pienezza.
L'orientamento giurisprudenziale costante (Cass. Sez. III n. 6867 del 6.5.2003; Cass. Sez. III n.
8567 del 29.5.2012) non lascia adito a dubbi in merito al fatto che l'ambito di applicazione delle ipotesi in cui può ritenersi sussistente il diritto di prelazione sia esclusivamente di stretta interpretazione e come tale non sia suscettibile di interpretazione analogica.
È chiaro, quindi che l'esercizio della prelazione, e il conseguente diritto al risarcimento del danno in caso di sua violazione, sussistono esclusivamente quando il proprietario del bene locato ponga in essere una dismissione del proprio diritto domenicale nei confronti di un soggetto terzo, fattispecie non verificata nel caso in esame.
Ed infatti, la figura dell'usufrutto difetta di tali connotati, dato che la stessa, pur imponendo una compressione del diritto di proprietà, per di più a carattere temporaneo, non determina una totale dismissione del relativo diritto o un trasferimento dello stesso a terzi.
A nulla valgono le considerazioni dell'appellante quando sostiene che il contratto con il quale
è stato ceduto l'usufrutto è in realtà una compravendita, attesa la sua natura onerosa, sottolineando la definizione che l'art. 1470 c.c. dà della compravendita, che si riferisce al trasferimento della proprietà o di un altro diritto sulla cosa.
Con la consumazione trasferimento dell'usufrutto di durata trentennale, i proprietari non trasferiscono il diritto di proprietà, ovverosia l'unico diritto rispetto al quale è ipotizzabile l'esercizio del diritto di prelazione.
Nel caso portato all'attenzione di questa Corte, avendo e la , Controparte_2 CP_1
stipulato un contratto di usufrutto e non di compravendita, per le ragioni testé addotte, in capo alla non sussiste alcun diritto di prelazione né, di conseguenza, alcun diritto di Pt_1
risarcimento danni di natura contrattuale ed extracontrattuale nei confronti delle proprie controparti.
Conseguentemente, stante il rigetto anche del secondo motivo di doglianza, deve essere rigettato anche l'appello incidentale di parte appellata.
8 Per tutte le sopraesposte ragioni l'appello è da considerarsi infondato e deve essere rigettato, con conseguente condanna dell'appellante alla rifusione delle spese di lite in favore delle parti appellate, liquidate nei valori minimi stante la non complessità della controversia e della presenza di precedenti giurisprudenziali specifici
Si dà atto anche della sussistenza dei presupposti per il pagamento da parte dell'appellante del doppio del contributo unificato ai sensi dell'art. 13 comma 1 quater del D.p.r.115/2002.


PQM


La Corte, definitivamente pronunciando, disattesa ogni diversa deduzione eccezione e domanda:
- rigetta l'appello proposto da avverso la sentenza n. 07/2024 emessa dal Parte_1
Tribunale di Sassari in data 04.01.2024
- Condanna la in persona del legale rappresentante pro tempore al Parte_1
pagamento delle spese legali per il presente grado di giudizio che liquida in 4.997,00 in favore di ciascuna delle parti appellate, oltre spese generali al 15%, IVA e Cpa .
- Dà atto della sussistenza dei presupposti per il pagamento da parte dell'appellante del doppio del contributo unificato ai sensi dell'art. 13 comma 1 quater del D.p.r.115/2002.
Così deciso in Sassari, all'udienza del 13/06/2025
Il Presidente - Relatore
Dott.ssa Maria Grixoni
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