1 R.G. n. 1924/2019
CORTE DI APPELLO DI NAPOLI
IV SEZIONE CIVILE
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte, in persona dei sottoscritti Magistrati: dott. Giuseppe De Tullio Presidente;
dott. Massimo Sensale Consigliere;
dott. Michele Caccese Consigliere relatore;
ha pronunciato la seguente
SENTENZA nel giudizio iscritto al numero di R.G. 1924/2019, avente ad oggetto appello avverso la sentenza n. 49/2019 del Tribunale di Torre Annunziata pubblicata in data 4/1/2019 e vertente
TRA
( ) e Parte_1 C.F._1 Parte_2
( , in persona del legale rapp.te p.t. , difesi P.IVA_1 Parte_1
dall'avv. Anna Ceresa (C.F. ) C.F._2
APPELLANTE
E
(C.F. e Controparte_1 C.F._3 [...]
(C.F. ), difesi dall'avv. Anna Del CP_2 C.F._4
Giudice (C.F. ) C.F._5
APPELLATI
CONCLUSIONI
Il procuratore delle parti appellate ha concluso riportandosi ai propri scritti difensivi, come da verbale dell'udienza del 27/2/2024.
RAGIONI IN FATTO E DIRITTO
Con sentenza n. 49/2019 pubblicata in data 4/1/2019, il Tribunale di Torre
Annunziata, decidendo sulla domanda proposta da e De Controparte_1 2 R.G. n. 1924/2019
, con atto d'intimazione di sfratto per morosità, nei confronti di CP_2
reiterata con memoria integrativa ex art. 426 c.p.c., dopo il Parte_1
mutamento del rito disposto ex art. 667 c.p.c., previa pronuncia della richiesta di ordinanza provvisoria di rilascio, nonché sulla domanda riconvenzionale formulata dall' , con l'intervento volontario in giudizio della società Parte_1
così provvedeva: Parte_2
“Dichiara risolto per inadempimento il contratto di locazione corrente tra le parti
e relativo all'immobile uso diverso sito in Torre del Greco, alla via Roma n. 94
(già 102/104) – riportato al NCEU di Napoli al foglio 1, particella 345 sub 1, categoria C/1, e particella 345 sub 4, categoria C/3; conferma il provvedimento ex art. 665 c.p.c. del 22 settembre 2017; condanna .al pagamento delle spese processuali in favore dei Controparte_3 ricorrenti e che si liquidano in € 44,00 per Controparte_1 CP_2 spese, oltre € 1500,00 per compensi oltre IVA, CPA e rimborso forfettario per spese generali come per legge in favore degli avv.ti Anna Del Giudice e Franco
Della Vecchia dichiaratisi antistatari”.
Con ricorso depositato in data 18/4/2019 e la società Parte_1
proponevano appello, dinanzi a questa Corte, avverso la suindicata Parte_2
decisione, deducendo, quali motivi di impugnazione:
- che il Giudice di primo grado aveva erroneamente ritenuto che la società Pt_2
avesse proposto domanda di risarcimento danni in conseguenza delle
[...]
infiltrazioni e per la perdita di avviamento commerciale, mentre invece una siffatta domanda non era mai stata avanzata dalla stessa, la quale si era limitata ad intervenire in giudizio ad adiuvandum rispetto alle difese svolte dall' ; Parte_1
- che il Giudice di prime cure aveva errato anche nel ritenere che esso Parte_1
non avesse contestato i fatto costitutivi della pretesa azionata dai locatori, avendo al contrario svolto una difesa di totale contrapposizione rispetto agli attori;

- che il Tribunale aveva errato nel pronunciare la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento di esso conduttore, non avendo considerato che i due canoni di cui all'atto d'intimazione (relativi ai mesi di giugno e luglio 2017, pari ad € 2.400,00) erano stati versati con bonifico bancario precedente di due giorni la notificazione del predetto atto;

- che il Giudice di primo grado non aveva tenuto conto che vi era stata la chiusura forzata del locale commerciale oggetto di locazione dal 15/10/2015 al 4/11/2015, 3 R.G. n. 1924/2019 periodo di tempo durante il quale si era proceduto all'esecuzione di lavori di messa in sicurezza, con conseguente mancato godimento del bene.
Pertanto, chiedevano, previa sospensione dell'efficacia esecutiva dell'impugnata decisione, riformarsi la stessa e, per l'effetto:
- in accoglimento della proposta riconvenzionale, condannarsi i locatori alla restituzione, in favore di esso , della somma di € 2.240,00, pari ai canoni Parte_1
di locazione versati, nonostante il periodo di chiusura obbligatoria dal 15/10/2015 al giorno 8/12/2015;
- disporsi la riduzione del canone di locazione, in ragione del 20% dell'importo mensile pattuito (20% di € 1.200,00 = € 240,00) con conseguente rideterminazione del canone mensile in € 960,00 dal maggio 2015 e, conseguentemente, condannarsi i locatori alla restituzione della somma complessiva di € 6.720,00, pari a quanto versato in eccesso per 28 mesi;

- condannarsi i locatori al risarcimento del danno contrattuale, da determinarsi in via equitativa.
Costituitisi in giudizio, i signori chiedevano rigettarsi l'appello, CP_1
in ragione della sua dedotta infondatezza, con conseguente integrale conferma dell'impugnata pronuncia.
Con ordinanza resa in data 15/1/2019 veniva disattesa la richiesta sospensione dell'efficacia esecutiva dalla sentenza di primo grado.
All'udienza del 27/2/2024 la causa veniva decisa come da dispositivo di cui si dava lettura in udienza.
Così riassunti i termini della controversia, deve preliminarmente precisarsi che la società intervenuta volontariamente nel giudizio di primo grado Parte_2 ad adiuvandum onde sostenere le ragioni dell' , ha proposto appello, Parte_1 unitamente a quest'ultimo, con conseguente ammissibilità dello stesso, sotto il profilo della sua legittimazione, proprio per aver prestato adesione alla predetta parte adiuvata. Sul punto, l'insegnamento della Corte del diritto è che l'interventore adesivo in primo grado ha legittimazione a proporre appello soltanto ove – come avvenuto nel caso di specie – la parte adiuvata si sia avvalsa del diritto di proporre impugnazione, non disponendo detto interventore adesivo di autonoma facoltà di gravame avverso la sentenza di prime cure (cfr. Cass.
10/3/2011, n. 5744). 4 R.G. n. 1924/2019
Nel merito, rileva la Corte che l'appello è infondato e deve, pertanto, essere rigettato.
Invero, quanto alla doglianza concernente l'erronea affermazione, da parte del Giudice di primo grado, che la società intervenuta volontariamente in giudizio,
avesse formulato domanda di risarcimento danni, occorre osservare Parte_2
che se, da un lato, effettivamente tale società non risulta aver avanzato una siffatta pretesa, essendosi limitata a proporre intervento adesivo dipendente rispetto alla posizione del conduttore , dall'altro, trattasi di errore del tutto Parte_1
irrilevante ai fini della decisione della controversia. Tale errore, infatti, non ha influito in alcun modo sull'esito del giudizio, avendo il Tribunale deciso la domanda principale formulata dai locatori nei confronti del conduttore, nonché quella riconvenzionale avanzata da quest'ultimo nei confronti dei primi, con ciò decidendo anche in merito alla posizione difensiva ad adiuvandum assunta dall'interveniente, che aveva aderito a tutte le richieste formulate dall' . Parte_1
Del tutto inconferente è poi il motivo di impugnazione con il quale viene lamentato che il Tribunale di Torre Annunziata avrebbe ritenuto non contestati i fatti costitutivi dell'azione promossa nei confronti del conduttore dai signori
[...]
CP_1
In proposito, è appena il caso di notare come nella decisione di prima istanza non sia affatto affermato quanto lamentato dagli appellanti, avendo il
Tribunale soltanto svolto, in limine, una premessa di carattere generale sull'operatività nel processo civile del principio di contestazione, ai sensi dell'art. 115 c.p.c., quale presupposto dell'insorgenza, a carico di ciascuna delle parti, dell'onere della prova.
Quanto al motivo di gravame relativo alla lamentata erroneità della decisione impugnata in punto di dichiarazione della risoluzione del rapporto contrattuale per inadempimento del conduttore, l'infondatezza dello stesso emerge evidente sulla scorta delle considerazioni di seguito precisate:
- l'assunto degli appellanti è che il primo Giudice avrebbe dovuto rigettare la domanda di risoluzione, avendo il conduttore provveduto al pagamento dei due canoni di giugno e luglio 2017 prima della notificazione dell'atto d'intimazione di sfratto per morosità;
- ebbene, occorre in primo luogo osservare che dalla documentazione versata in atti risulta che l' ordinava alla propria banca il bonifico di € 2.400,00 in Parte_1 5 R.G. n. 1924/2019
data 18/7/2017 in favore dei locatori, quindi il giorno stesso in cui i predetti richiedevano all'Ufficale Giudiziario la notificazione dell'atto introduttivo del procedimento di convalida di sfratto, che si perfezionava in data 20/7/2017;
- ne deriva che, al momento della richiesta di notificazione dell'atto, vi era la dedotta morosità, ferma restando, in ogni caso, la tardività del pagamento, essendo previsto in contratto l'obbligo di adempimento entro il giorno 5 di ogni mese (v. art. 4 contratto di locazione in atti);
- in secondo luogo, deve rilevarsi che, dopo il disposto mutamento del rito ex art. 665 c.p.c., con la memoria integrativa di cui all'art. 426 c.p.c. i locatori precisavano che l' era inadempiente anche all'obbligo di pagamento Parte_1 degli oneri accessori, pari complessivi € 1.039,59, nonché dei successivi ulteriori canoni, avendo del tutto omesso ogni versamento a tale titolo;

- nella suindicata memoria i chiedevano, pertanto, condannarsi il CP_1
conduttore al pagamento di tutto quanto dovuto a titolo di oneri e canoni maturati sino alla data di effettivo rilascio dell'immobile locato;

- tali ulteriori pretese venivano formulate dagli istanti in modo del tutto ammissibile dal punto di vista processuale;

- invero, sul punto va avvertito come, secondo l'insegnamento della Corte regolatrice, nel procedimento per convalida di sfratto, l'opposizione dell'intimato ai sensi dell'art. 665 c.p.c. determina la conclusione del procedimento a carattere sommario e l'instaurazione di un nuovo e autonomo procedimento con rito ordinario, nel quale le parti possono esercitare tutte le facoltà connesse alle rispettive posizioni, ivi compresa, per il locatore, la possibilità di porre a fondamento della domanda una causa petendi diversa da quella originariamente formulata e, per il conduttore, la possibilità di dedurre nuove eccezioni e di spiegare domanda riconvenzionale (cfr. Cass. 23/6/2021, n. 17955), e ciò tenuto conto che il thema decidendum risulta cristallizzato solo in virtù della combinazione degli atti introduttivi della fase sommaria e delle memorie integrative (cfr. Cass. 12/2/2019, n. 4771; v., altresì, Cass. 23/3/2017, n. 7423;
Cass. 23/3/2017, n. 7430);
- ebbene, tutto ciò evidenzia come l' si sia focalizzato solo ed Parte_1
esclusivamente sulla questione del pagamento, pur se tardivo, dei due canoni mensili di giugno e luglio 2017, senza invece tenere presente che in un rapporto contrattuale di durata, quale la locazione, ai fini della valutazione dell'importanza 6 R.G. n. 1924/2019 dell'inadempimento nella prospettiva di cui all'art. 1455 c.c., occorre considerare anche il comportamento del conduttore successivo alla domanda di risoluzione;

- in proposito, l'insegnamento dei giudici di legittimità è che “in tema di contratto di locazione, ai fini dell'emissione della richiesta pronunzia costitutiva di risoluzione del contratto per morosità del conduttore, il giudice deve valutare la gravità dell'inadempimento di quest'ultimo anche alla stregua del suo comportamento successivo alla proposizione della domanda, giacché in tal caso, come in tutti quelli di contratto di durata in cui la parte che abbia domandato la risoluzione non è posta in condizione di sospendere a sua volta l'adempimento della propria obbligazione, non è neppure ipotizzabile, diversamente dalle ipotesi ricadenti nell'ambito di applicazione della regola generale di cui dall'art. 1453
c.c. (a mente della quale la proposizione della domanda di risoluzione del contratto per inadempimento comporta la cristallizzazione, fino alla pronunzia giudiziale definitiva, delle posizioni delle parti contraenti, nel senso che è vietato al convenuto di eseguire la sua prestazione e non è consentito all'attore di pretenderla), il venir meno dell'interesse del locatore all'adempimento da parte del conduttore inadempiente, il quale, senza che il locatore possa impedirlo, continua nel godimento della cosa locata consegnatagli dal locatore ed è tenuto, ai sensi dell'art. 1591 c.c., a corrispondere il corrispettivo convenuto (salvo
l'obbligo di risarcire il maggior danno) fino alla riconsegna” (così Cass.
26/11/2019, n. 30730; cfr. nello stesso senso, Cass. 29/12/2023, n. 36494; Cass.
11/10/2022, n. 14527; Cass. 7/12/2020, n. 27955; Cass. 4/6/2002, n. 8076);
- ebbene, nella vicenda per cui è causa, tenuto conto che, come dedotto dai locatori nelle note scritte depositate nel giudizio di primo grado in data
20/12/2018 e non contestato dalle controparti, il conduttore rilasciava l'immobile soltanto il 27/4/2018, all'esito dell'intrapresa esecuzione coattiva, restando inadempiente al pagamento di canoni ed indennità ex art. 1591 c.c. per un totale di
€ 8.400,00, deve certamente esprimersi un giudizio di gravità di detto complessivo inadempimento contrattuale, sicché non può che confermarsi la pronuncia di risoluzione del contratto, pur se integrata nella motivazione nei termini innanzi esposti;

Né coglie nel segno, infine, la doglianza degli appellanti concernente il mancato accoglimento della domanda riconvenzionale avanzata nel giudizio di prime cure. 7 R.G. n. 1924/2019
E' opportuno precisare che con tale riconvenzionale il conduttore avanzava le seguenti pretese:
a) condannarsi i locatori al pagamento della somma di € 2.240,00, pari al corrispettivo versato ai predetti dal 15/10/2015 al giorno 8/12/2015, durante la
“chiusura obbligatoria di 56 giorni … imposta dal Comune di Torre del Greco,
Ufficio Dissesti”, con ordinanza n. 1483 del 22/10/2015, con la quale veniva ordinata ai proprietari l'esecuzione di opere finalizzate ad eliminare il pericolo derivante dalle copiose infiltrazioni di acqua all'interno di parte dell'immobile locato;

b) condannarsi i locatori, previa riduzione del 20% del canone pattuito, alla restituzione della somma complessiva di € 6.720,00, pari a quanto versato in eccesso per 28 mesi;

c) condannarsi i locatori al risarcimento del danno subito da esso conduttore a causa dell'inadempimento dei predetti.
Quanto al profilo sub a), va detto che dagli atti di causa emerge che il
Comune di Torre del Greco ordinava ai proprietari del locale commerciale l'esecuzione in via di urgenza delle “opere necessarie all'eliminazione e alla messa in sicurezza delle parti pericolanti”, avendo i Vigili del Fuoco rilevato la caduta di intonaci nel locale deposito dell'immobile condotto in locazione ove tale caduta di intonaco lasciava intravedere una precarietà generale del soprastante solaio, il quale presentava “una evidente ossidazione delle travi in ferro”. Ora, a fronte di tale ordinanza, comunicava al che in data CP_2 CP_4
3/11/2015 l'incaricata impresa individuale “ ” Organizzazione_1
avrebbe iniziato i lavori di messa in sicurezza e che gli stessi sarebbero terminati dopo 1-2 giorni lavorativi. Con dichiarazione depositata presso il Comune di
Torre del Greco in data 4/11/2015, l'ingegnere certificava la Parte_3
regolare esecuzione dei lavori in oggetto e la conseguente eliminazione del pericolo per la pubblica e privata incolumità. Ciò posto, rileva il Collegio che, premesso che i locatori si attivavano tempestivamente per provvedere agli interventi necessari onde assicurare la piena agibilità dell'immobile locato, la durata dell'inagibilità non può che ragguagliarsi al periodo compreso fra l'adozione della stessa (22/10/2015) e l'ultimazione dei lavori (4/11/2015). La conseguenza è che, non essendo stati i locatori colpevolmente inerti in ordine all'obbligo di mantenere la cosa locata in modo da garantirne l'uso convenuto (v. 8 R.G. n. 1924/2019
art. 1575 c.c.), deve trovare applicazione la disciplina dettata dagli artt. 1583 e
1584, comma 1, c.c., secondo cui il conduttore è tenuto a tollerare l'esecuzione di riparazioni urgenti che comportino il mancato godimento della cosa locata, avendo egli soltanto diritto, se tale mancato godimento si protrae per oltre un sesto della locazione e, in ogni caso, per oltre venti giorni, ad una riduzione del canone proporzionata all'intera durata delle riparazioni stesse ed all'entità del mancato godimento. Ne deriva che, nel caso di specie – in disparte che non v'è la prova che il conduttore abbia chiuso l'esercizio commerciale nel periodo in questione – essendosi protratta l'inagibilità del locale per quattordici giorni, non ricorrono i presupposti per l'invocata riduzione del pattuito canone. Deve precisarsi che la richiamata disciplina trova la sua ratio proprio nel fatto del mancato godimento della cosa locata, durante l'esecuzione di riparazioni indispensabili, a prescindere da ogni responsabilità e, quindi, da ogni inadempimento della parte locatrice, la quale, anzi, deve procedere alla sollecita realizzazione degli interventi necessari proprio onde evitare di rendersi inadempiente al menzionato obbligo di cui all'art. 1575 c.c. E' chiaro, ovviamente, che il conduttore, nel caso in cui sia configurabile un siffatto inadempimento della controparte, avrà diritto, oltre che alla sospensione parziale o totale del pagamento del corrispettivo, anche, ricorrendone i presupposti, al risarcimento del danno subito, e tutto ciò, ovviamente, senza alcuna limitazione connessa alla durata effettiva delle riparazioni urgenti. Va aggiunto che l' si è limitato a dedurre, senza però Parte_1
fornire alcun elemento probatorio al riguardo, che la durata complessiva della sospensione dell'attività commerciale si protrasse per un tempo pari a 56 giorni.
Infatti, nel giudizio di primo grado nessuna richiesta istruttoria risulta avanzata dal conduttore, nonostante la specifica contestazione svolta sul punto dai signori
[...]
onde provare la chiusura dell'esercizio per una durata superiore ai CP_1
suindicati 20 giorni.
Anche rispetto alla pretesa indicata sub b), va considerato che, a fronte della puntuale contestazione dei locatori, l' aveva l'onere di provare che Parte_1
uno dei tre ingressi del locale commerciale, ed in particolare quello al quale si accedeva dall'androne del palazzo ove era sito l'esercizio, fosse chiuso a causa di lavori urgenti riguardanti le parti comuni dell'edificio condominiale, con conseguente asserita necessità di riduzione del canone. 9 R.G. n. 1924/2019
Quanto, infine, alla pretesa sub c), è appena il caso di rilevare la carenza di ogni inadempimento contrattuale da parte dei locatori è ostativa all'accertamento di danni che l' avrebbe subito, peraltro allegati in modo del tutto Parte_1
apodittico e generico, essendosi il predetto sostanzialmente limitato a chiedere la condanna dei locatoti al risarcimento di un non meglio precisato danno da quantificarsi in via equitativa. Sotto tale ultimo profilo, va richiamato l'orientamento costante della Suprema Corte secondo cui la liquidazione in via equitativa del danno postula, in primo luogo, il concreto accertamento dell'ontologica esistenza di un pregiudizio risarcibile, il cui onere probatorio ricade sul danneggiato e non può essere assolto dimostrando semplicemente che l'illecito ha soppresso una cosa determinata, se non si provi, altresì, che essa fosse suscettibile di sfruttamento economico, e, in secondo luogo, il preventivo accertamento che l'impossibilità o l'estrema difficoltà di una stima esatta del danno stesso dipenda da fattori oggettivi e non dalla negligenza della parte danneggiata nell'allegarne e dimostrarne gli elementi dai quali desumerne l'entità
(cfr. Cass. 12/4/2023, n. 9744).
Pertanto, l'appello non può che essere rigettato, con conseguente conferma dell'impugnata decisione, pur se integrata nella motivazione nei termini innanzi precisati.
Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano nella misura indicata in parte dispositiva, sulla base dei parametri medi di cui al D.M. n.
55/2014 e successive integrazioni, con applicazione dello scaglione intercettato dal valore della causa.
Deve, infine, darsi atto, ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n.
115/2002, introdotto dall'art. 1, comma 17°, L. n. 228/2012, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte degli appellanti, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'appello proposto.


P.Q.M.


La Corte di Appello di Napoli, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da e dalla società con ricorso depositato in Parte_1 Parte_2
data 18/4/2019, nei confronti di e avverso CP_2 Controparte_1
la sentenza n. 49/2019 del Tribunale di Torre Annunziata pubblicata in data
4/1/2019, così provvede: 10 R.G. n. 1924/2019
a) rigetta l'appello e, per l'effetto, conferma l'impugnata sentenza, integrandone le ragioni giuridiche nei termini di cui in motivazione;

b) condanna gli appellanti, con vincolo di solidarietà, al pagamento, in favore di e delle spese del presente grado di giudizio, CP_2 Controparte_1 che liquida in € 5.000,00 per compensi professionali ed € 750,00 per rimborso spese forfettarie parti al 15%, oltre I.V.A. e C.P.A. come per legge.
Dà atto, ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115/2002, introdotto dall'art. 1, comma 17°, L. n. 228/2012, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte degli appellanti ed Parte_1 Pt_2
di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto
[...] per l'appello proposto.
Così deciso in Napoli il 27/2/2024.
IL PRESIDENTE
(dott. Giuseppe De Tullio)

IL CONSIGLIERE ESTENSORE (dott. Michele Caccese)
L'originale di questo provvedimento è un documento informatico sottoscritto con firma digitale (artt. 1, lett. s, 21 e 24 D.Lgs. 7 marzo 2005, n. 82) e depositato telematicamente nel fascicolo informatico ai sensi degli artt. 15 e 35, comma 1,
D.M. 21 febbraio 2011, n. 44, come modificato dal D.M. 15 ottobre 2012 n. 209.