Repubblica Italiana
In nome del Popolo Italiano la corte di appello di Catanzaro sezione prima civile così composta:
1) dott. Alberto Nicola Filardo presidente rel.
2) dott.ssa Teresa Barillari conSIliere
3) dott.ssa Giovanna Gioia conSIliere
ha pronunciato la seguente
Sentenza nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 1793/2019 RGAC (ci è riunito il procedimento n. 1839/2019) vertente tra rappresentato e difeso dall'avv. Adolfo di Majo e Parte_1
dall'avv. Fernando Scarpelli, presso il cui studio sito in Cosenza alla via
Cesare Gabriele, 127 è elettivamente domiciliato;
appellante e
rappresentato e difeso dall'avv. Giovanni Zagarese e CP_1
dall'avv. Gennaro Guglielmini presso il cui studio sito in Rossano (cs), alla via Nazionale, 17, è elettivamente domiciliato;
appellato-appellante nella casa n. 1839/2019 nonché rappresentata e difesa dall'avv. Giovanni Zagarese e Controparte_2
dall'avv. Gennaro Guglielmini presso il cui studio sito in Rossano (cs), alla via Nazionale, 17, è elettivamente domiciliata appellata
Conclusioni
Per l'appellante “Piaccia all'Ecc.ma Corte Parte_2
d'Appello di Catanzaro, contrariis reiectiis, accogliere per le ragioni espresse nella narrativa che precede, il presente appello e per l'effetto, in parziale riforma della sentenza resa dal Tribunale di Castrovillari n. 407 del
13.09.2018 in procedura n° 358/1997 nella parte in cui - n° 2 del dispositivo
– rigetta la domanda nei confronti di , dichiarare la Controparte_2
nullità del contratto di compravendita stipulato inter partes in data
08/02/1996 rep. n. 36653, racc. n. 10173 per Notar relativamente Per_1
all'acquisto di . Con vittoria di spese ed onorari”. Controparte_2
Per l'appellata : “Voglia l'Ecc.ma Corte di Appello di Controparte_2
Catanzaro, disposta la riunione ai sensi dell'art. 335 c.p.c. del presente giudizio con quello promosso dal SI. ed iscritto al n.r.g. CP_1
1839/2019 di codesta Corte di Appello di Catanzaro-III Sezione Civile, rigettare l'appello parziale proposto dal SI. e per l'effetto Parte_2
confermare, per quanto di ragione, la sentenza del Tribunale di
Castrovillari n. 407/2018 emessa nella causa n.r.g. 358/1997 del Tribunale di Castrovillari – ex Tribunale di Rossano, depositata e pubblicata in data
13 settembre 2018. Vinte le spese anche di questo grado di giudizio”. Per l'appellato “Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello di CP_1
Catanzaro, contrariis reiectis, in riforma della sentenza del Tribunale di
Castrovillari - ex Rossano n. 407/2018, pubblicata il 13.9.2019, rigettare, per le motivazioni esposte in atto di appello, la domanda attorea, ritenendo e dichiarando la validità e liceità del contratto stipulato per atto notar- dell'8 febbraio 1996, rep. n.36653, anche tra il SI. Per_1 CP_1
ed il SI. , dante causa del SI. . Controparte_3 Parte_2
Con vittoria delle spese del doppio grado del giudizio, nonché con vittoria delle spese relative alla fase cautelare di cui al sub procedimento n°1793-
1/2019 RGAC e di cui al procedimento n°411/2020 RGAC (reclamo)”.
In fatto ed in diritto
Il SI. , con atto notificato in data 20.3.1997, conveniva Controparte_3
i SInori e dinanzi il Tribunale di CP_1 Controparte_2
Rossano-Castrovillari, esponendo:
-che, con atto per notar dell'8.2.1996 aveva concluso, Persona_2
con i coniugi conventi, un contratto di compravendita, con patto di riscatto, di un fondo rustico denominato “Pantaleo”, sito in agro di Rossano (CS), per il prezzo di £ 3.600.000.000;
-che, al posto del corrispettivo dichiarato nell'atto pubblico, aveva ricevuto
£. 2.470.000.000;
-che la differenza tra il corrispettivo dichiarato e quello ricevuto corrispondeva agli interessi pattuiti per poter avere l'immediata disponibilità della somma, necessaria per definire una procedura espropriativa avviata nei suoi confronti dalla s.p.a. AR, rimanendo nella possibilità di rientrare nella titolarità del bene attraverso l'esercizio del riscatto;

-che la complessa operazione posta in essere rappresentava una palese violazione del divieto contemplato dall'art. 2744 C.C. e, comunque, realizzava una SInificativa alterazione degli interessi delle parti.
Concludeva chiedendo che fosse dichiarata la nullità del contratto di compravendita con condanna dei convenuti alla restituzione dell'immobile ed al risarcimento dei danni o che fosse pronunciata la rescissione dello stesso contratto, sempre con condanna al risarcimento dei danni.
I coniugi e si costituivano in giudizio CP_1 Controparte_2
contestando la domanda di controparte e sostenendo che il SI. aveva CP_1
realmente voluto acquistare il fondo da lui già condotto in locazione e che il patto di riscatto era stato inserito nel contratto per volontà del venditore, il quale, essendo in procinto di concludere una vertenza con Enel relativa ad un esproprio su altro fondo di sua proprietà, confidava nella possibilità di ottenere, in tempi ristretti, una somma di denaro sufficiente per estinguere il debito oggetto della procedura esecutiva pendente con la banca AR e poter, così, rientrare nella disponibilità dell'immobile.
Gli stessi convenuti sostenevano, poi, che il valore del compendio immobiliare oggetto di controversia era in realtà di gran lunga inferiore rispetto a quello dichiarato dal venditore, come era emerso da una precedente perizia di parte, prodotta in un ulteriore procedimento esecutivo instaurato ai danni dell'attore.
Il SI. inoltre, dichiarava di essersi procurato parte della somma CP_1
necessaria per l'acquisto del compendio immobiliare accendendo un mutuo bancario per £ 400.000.000 e che, in ogni caso, era ormai maturata la prescrizione con riferimento alla domanda di rescissione.
All'udienza dell'8 marzo 1999 il giudizio veniva sospeso in ragione della pendenza del procedimento penale, iscritto al n. r.g.n.r. 505/1997 della procura della repubblica presso il tribunale di Rossano, instaurato a carico degli acquirenti per i reati ex artt. 110 e 664 c.p..
Il SI. con ricorso del 16.12.2009, dopo la definitiva conclusione CP_3
del procedimento penale con sentenza n. 20868/09 della corte di cassazione, riassumeva il giudizio in sede civile, insistendo nell' accoglimento delle richieste originariamente formulate.
All'udienza del 23.04.2014, il processo veniva interrotto a seguito del decesso del SI. . Controparte_3
In data 18 luglio 2014 veniva depositato ricorso per riassunzione da parte del SI. , erede universale del SI. Parte_2 [...]
. CP_3
Con sentenza n. 407 del 13.9.2018, il tribunale accoglieva la domanda proposta e dichiarava la nullità dell'atto pubblico per notar Per_2
dell'8.02.1996, limitatamente all'acquisto di
[...] CP_1
condannava quest'ultimo alla restituzione all'attore della sua quota del bene oggetto del contratto suindicato;
accertava il diritto dell'attore di essere risarcito dei danni subìti, da liquidarsi in altra sede;
rigettava le domande nei confronti di;
dichiarava inammissibili le domande Controparte_2
riconvenzionali del convenuto condannava quest'ultimo al pagamento CP_1
delle spese processuali a favore dell'attore; condannava Parte_1
alla refusione delle spese di lite a favore di .
[...] Controparte_2 Il SI. , con atto del 19.8.2019, proponeva appello Parte_2
chiedendo la riforma della sentenza nella parte in cui, aveva ritenuto che, in una operazione del tutto unitaria, quale la compravendita dell'8.2.1996, e la cui articolazione complessa non poteva che essere il frutto dell'attività consapevole di tutte le parti contraenti, fosse possibile “scindere” la posizione di un contraente, quale appunto la SI.ra , rispetto a CP_2
quella dell'altro contrente, il SI. CP_1
Secondo la difesa di parte appellante, il fatto di non aver raggiunto, in sede di giudizio penale, prove sufficienti a carico della SI.ra , in CP_2
relazione alla sua concreta partecipazione alla stipula del patto commissorio, non poteva incidere sulla dichiarazione in merito alla responsabilità di quest'ultima nella conclusione dell'operazione negoziale.
In data 2.12.2019 si costituiva la SI.ra . La difesa di Controparte_2
quest'ultima dichiarava che, in merito alla ritenuta erronea applicazione delle disposizioni in tema di efficacia della sentenza penale di assoluzione nel giudizio civile, era emerso come nel giudizio di primo grado non fosse mai stato accertato il riconoscimento da parte della stessa SI.ra CP_2
dell'avvenuto versamento di prezzo in misura inferiore a quello indicato nel rogito notarile, essendosi piuttosto “limitato” il SI. richiedere - in via CP_1
assolutamente autonoma e tenuto conto della sua quota partecipativa nell'acquisto del 50% dell'immobile oggetto di causa - il rimborso, in ipotesi di confermata statuizione a lui pregiudizievole, “della somma corrispondente al 50% di quella complessivamente versata per l'acquisto del
Fondo ed altresì di quella pari al 50% del valore dei miglioramenti apportati al ”. La stessa difesa ribadiva, inoltre, la ormai consolidata CP_4
certezza della non responsabilità della SI.ra nella vicenda in CP_2 corso, in virtù del giudicato formatosi con la sentenza di assoluzione emessa nei suoi confronti in sede penale. Di conseguenza, accertata la estraneità della SI.ra rispetto alla commissione del reato di usura ed alla CP_2
stipulazione di patto commissorio, il giudice di primo grado correttamente aveva dichiarato la validità del contratto di compravendita relativamente alla posizione dell'odierna appellata.
In data 11 dicembre 2019, parte appellante depositava ricorso ex art. 669 quater e 670 c.p.c., necessario ad impedire, nelle more di definizione del giudizio de quo, l'esercizio del diritto controverso da parte dei convenuti e il definitivo ed irreparabile deterioramento del pregevole complesso immobiliare ricadente nel fondo “Pantaleo”.
Il ricorso veniva rigettato dal collegio con ordinanza dell'11.02.2020. Il rigetto veniva confermato, in seguito, con ordinanza del 9.07.2020, che decideva il reclamo depositato dall'appellante in data 5.03.2020,
La Corte disponeva, quindi, la riunione del presente procedimento con quello recante RGAC 1839/2019, introdotto a seguito di impugnazione di quest'ultimo censurava la decisione del tribunale chiedendo CP_1
che fosse dichiarata la validità del contratto notar del 1996. Per_1
All'udienza del 13.5.2025 la causa veniva trattenuta in decisione.
Con un unico motivo di impugnazione, ampiamente articolato, il SInor
ha censurato la sentenza n. 407/2018 nella parte in Parte_2
cui ha ritenuto possibile distinguere la posizione di responsabilità del SInor da quella della SInora e, di conseguenza, ha accolto la CP_1 CP_2
domanda di nullità della compravendita solo nei confronti del primo.
La censura può essere accolta nei termini di seguito indicati. Occorre premettere che il tribunale, nella decisione gravata, ha, in parte, ripreso le considerazioni in relazione al tasso “usuraio” del prestito concesso
(indirettamente) mediante la compravendita con patto di riscatto dell'8.2.1996, effettuate dai giudici che, in sede penale, si erano occupati del procedimento a carico di e di;
così CP_1 Controparte_2
facendo ha valorizzato la motivazione della sentenza di condanna nella parte in cui si prospettava che l'attività negoziale fosse chiaramente riconducibile ad “una specifica operazione finanziaria, assistita dalla garanzia reale costituita dalla vendita con patto di riscatto del fondo Pantaleo, in forza del quale l' a mutuato all' la citata somma (ovverossia £. CP_1 CP_3
2.500.000.000) e nell'ambito della quale la differenza non versata (pari a
£. 1.100.000.000) rispetto al prezzo indicato nell'atto ha costituito la quota dovuta a titolo di interessi”.
Ha, poi, evidenziato che il verificato divario tra quanto realmente corrisposto e quanto indicato nel contratto (fatto oggetto di accertamento, in sede penale, avente forza di giudicato) fosse effettivamente rappresentativo di “un comportamento difficilmente spiegabile, se non con la volontà di costituire i presupposti per rendere apparentemente lecito un patto di retrovendita per una somma più elevata rispetto a quella ricevuta dall'alienante”, somma, peraltro, corrispondente al debito dell' nei CP_3
confronti della s.p.a. AR.
Ha, infine, individuato i termini della responsabilità del SInor
[...]
sulla scorta degli accertamenti del giudice penale, pronunciando CP_1
sulla nullità del contratto limitatamente alla quota di proprietà immobiliare acquistata da quest'ultimo e ritenendo che l'assoluzione della SInora dal reato di usura impedisse di incidere sulla quota dalla Controparte_2
stessa acquistata.
Ebbene, il rinvio operato dal tribunale ai fatti già accertati in sede penale è in linea con il disposto dell'art. 654 c.p.p., secondo cui “nei confronti dell'imputato, della parte civile e del responsabile civile che si sia costituito
o che sia intervenuto nel processo penale, la sentenza penale irrevocabile di condanna pronunciata in seguito a dibattimento ha efficacia di giudicato nel giudizio civile o amministrativo, quando in questo si controverte intorno
a un diritto o a un interesse legittimo il cui riconoscimento dipende dall'accertamento degli stessi fatti materiali che furono oggetto del giudizio penale, purché i fatti accertati siano stati ritenuti rilevanti ai fini della decisione penale e purché la legge civile non ponga limitazioni alla prova della posizione soggettiva controversa”, e offre elementi di prova più che sufficienti:
-sul fatto che tra le parti sia stato effettuato il pagamento di un prezzo di vendita di lire 2.470.000.000, inferiore di lire 1.130.000.000 rispetto a quello dichiarato nell'atto pubblico dellì8.2.1996;
-sul fatto che il SInor bbia operato il versamento di lire 2.470.000.000 CP_1
(a volte indicato come di lire 2.500.000.000) direttamente alla s.p.a. AR
(creditrice dell' e non nelle mani della parte alienante;
CP_3
-sul fatto che il patto di retrovendita contenuto nel contratto prevedesse la possibilità di un “riscatto” dell'immobile per un prezzo superiore di lire

1.130.000.000 rispetto alla somma ricevuta.
Sulla base di tali elementi di prova, appare evidente che, al momento della stipula, il SInor fosse a conoscenza dell'importante esposizione CP_1
debitoria dell'alenante e che, tra il trasferimento della proprietà del complesso immobiliare facente parte del fondo “Pantaleo” e la realizzazione di una “garanzia” da offrire in cambio di un prestito di lire 2.470.000.000, ad un tasso estremamente oneroso (rappresentato dalla somma di lire
1.130.000.000 “trattenuta” anticipatamente dagli acquirenti), vi fosse una stretta relazione. Significative, in tale senso, sono la consegna, da parte dell'acquirente, delle somme direttamente alla banca creditrice e la previsione della facoltà di retrovendita, da esercitare entro un anno dalla stipula e per un corrispettivo già comprensivo di elevati interessi sulla somma realmente corrisposta, pertanto, con modalità non compatibili con la causa negoziale tipica della compravendita.
E, la giurisprudenza di legittimità, con un orientamento completamente condiviso da questa corte, ha ripetutamente affermato che “l'art. 2744 c.c. deve essere interpretato in maniera funzionale, sicché in forza della sua previsione risulta colpito da nullità non solo il “patto” ivi descritto, ma qualunque tipo di convenzione, quale ne sia il contenuto, che venga impiegata per conseguire il risultato concreto, vietato dall'ordinamento giuridico, dell'illecita coercizione del debitore a sottostare alla volontà del creditore, accettando preventivamente il trasferimento della proprietà di un suo bene quale conseguenza della mancata estinzione di un suo debito”
(cfr., tra le tante, Cass. n. 13210 del 14.5.2024) cosicché non vi è motivo per porre nuovamente in discussione la valutazione del tribunale sulla riconducibilità dell'operazione posta in essere all'ipotesi di contratto in frode alla legge o, meglio, in violazione del divieto di stipula di “patto commissorio”.
Tuttavia, in risposta alle censure formulate dal SInor Parte_1
non si può non considerare la reale portata della elusione del divieto di cui all'art. 2744 C.C. sul regolamento negoziale degli interessi delle parti.
Occorre, in altri termini, verificare su quali elementi essenziali del rapporto contrattuale incide la delineata “frode alla legge”, completando il percorso logico-giuridico seguito dal tribunale per dichiarare la nullità parziale della compravendita dell'8.2.1996.
Ora, è agevole osservare che il trasferimento della proprietà di un bene immobile con patto di retrovendita, allo scopo di costituire la garanzia di un prestito di una somma di denaro profittando della situazione del debitore, realizza un'operazione che non soddisfa la funzione tipica della compravendita ma che, attraverso il collegamento della vendita ad un mutuo, con un tasso di interesse definito usuraio dal giudice penale, e con la previsione della possibilità, per l'alienante/debitore, di rientrare nella titolarità del bene solo attraverso l'adempimento della propria obbligazione, finisce per essere caratterizzato da una causa illecita in relazione alla violazione del divieto di patto commissorio.
Ma l'illiceità della causa è un motivo di nullità del contratto che prescinde dalla colpa o dal dolo delle parti contraenti e rappresenta una “situazione patologica oggettiva” del rapporto cosicché, l'assoluzione della SInora
dal reato di usura in concorso con il coniuge Controparte_2 [...]
con la formula “perché il fatto non costituisce reato”, sul CP_1
presupposto che la stessa non avesse “concretamente avuto parte nella complessa vicenda in esame, salvo intervenire, in misura, quindi, del tutto marginale, per la sottoscrizione dell'atto notarile, sostanzialmente quale coniuge in comunione legale dei beni con il coimputato, sola circostanza che induce, quantomeno, a dubitare della sussistenza dell'elemento psicologico” (sentenza del tribunale di Rossano n. 360 del 29.4.2005, pag.
22) non assume alcuna rilevanza nel presente giudizio civile.
Peraltro, il trasferimento di proprietà dell'8.2.1996, seppur effettuato a favore di due coniugi che stavano acquistando in regime di comunione legale dei beni, è il risultato di un'unica operazione contrattale e, di conseguenza, la nullità per illiceità della casa, non po' non riguardare l'intero negozio giuridico formalizzato con l'atto notar , rep. n. Per_1
36653, racc. n. 10173, dell'8.2.1996.
L'accoglimento della domanda di nullità del contratto anche nei confronti della SInora assorbe ogni altra questione di merito e comporta il CP_2
rigetto dell'appello proposto dal SInor CP_1
La SInora deve essere condannata al pagamento delle spese di CP_2
entrambi i gradi del giudizio mentre il SInor già soccombente in primo CP_1
grado, deve essere condannato al pagamento delle spese del giudizio di appello, nella misura indicata in dispositivo.
Le altre statuizioni, non espressamente impugnate, devono essere confermate.
Sussistono i presupposti, ex art. 13, comma 1 quater, D.P.R. 115/2002, comportanti, per l'appellante l'obbligo di versare un CP_1
ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione.

P.Q.M.

la corte di appello di Catanzaro, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da nei confronti di e di Parte_1 Controparte_2
nonché sull'appello proposto da avverso la CP_1 CP_1 sentenza del tribunale di Castrovillari n. 407 del 13.9.2018, ogni contraria istanza disattesa, così provvede:
-accoglie l'appello proposto da e, in riforma della Parte_1
sentenza n. 407/2018 del tribunale di Castrovillari, dichiara la nullità del contratto stipulato con atto rep. n. 36653, racc. n. 10173, Per_1
dell'8.2.1996, nei confronti di entrambi gli appellati e CP_1
; Controparte_2
-rigetta l'appello proposto da CP_1
-condanna al pagamento delle spese del presente grado di CP_1
giudizio a favore di , liquidate in € 17.002,00, oltre Parte_1
spese generali IVA e CAP;

-condanna al pagamento delle spese processuali di Controparte_2
entrambi i gradi di giudizio a favore di , liquidate in Parte_1
€ 18.200,00, oltre spese generali, IVA e CAP, per il I grado ed in €
17.002,00, oltre spese generali, IVA e CAP, per il II grado;

-conferma, nel resto, l'appellata sentenza;

-dichiara che sussistono i presupposti, ex art. 13, comma 1 quater, D.P.R.
115/2002, comportanti, per l'appellante l'obbligo di versare CP_1
un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione.
Catanzaro 14.5.2025.
Il presidente est.
Dott. Alberto Nicola Filardo.