N. R.G. 852/2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di Sondrio
SEZIONE UNICA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Caterina Romiti ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 852/2021 promossa da:
(C.F. , Parte_1 C.F._1 [...]
(C.F. ) e Parte_2 C.F._2 Parte_3
(C.F. ) con il patrocinio dell'avv. DEI CAS DAVIDE (C.F. C.F._3
), elettivamente domiciliati in VIA DELLA REPUBBLICA 36 C.F._4
TIRANO
ATTORE/I contro
C.F. ) CP_1 C.F._5
(C.F. , con il patrocinio dell'avv. CP_2 C.F._6
MELCHIONNA ALAN (C.F. ), elettivamente domiciliata in C.F._7
VIA AMPOLA, 2 MILANO
CONVENUTO/I
Oggetto: contratto di compravendita immobiliare
CONCLUSIONI
pagina 1 di 8 Le parti hanno concluso come da fogli allegati al verbale d'udienza di precisazione delle conclusioni.
Per gli attori:
“voglia il Tribunale Ill.mo, contrariis adversis reiectis:
- in via principale: qualificata la Scrittura Privata 11/11/1990 conclusa fra
[...]
, e da una parte e Parte_1 Parte_2 Parte_3
dall'altra, come vero e proprio contratto di compravendita con Parte_4
immediati effetti traslativi, preso atto che il convenuto ha già provveduto a versare agli attori l'integrale prezzo (20 milioni di Lire) convenuto per la compravendita de qua, accertato e dichiarato l'inadempimento contrattuale di alla obbligazione Parte_4
di cui al sopra individuato contratto da lui sottoscritto, condannare quindi Parte_4
all'adempimento contrattuale e dunque costituire e riprodurre gli effetti del
[...]
contratto definitivo non concluso e quindi trasferire la proprietà del bene immobile sito in Comune di Sondalo (SO), Contrada Torre Minore e distinto con il mappale n. 153 – sub. 5 foglio 52 del Catasto Censuario di quel Comune in capo a , CP_1
nato a Chiesa in [...] il [...] ed ivi residente in [...] –
C.F. , infine ordinare la trascrizione della Sentenza presso la CodiceFiscale_8
competente Agenzia delle Entrate – Ufficio di Pubblicità Immobiliare (ex Conservatoria dei Registri Immobiliari) di Sondrio, esentando il Direttore da ogni responsabilità;
- in via subordinata: dato atto che la Scrittura Privata 11/11/1990 conclusa fra
[...]
, e da una parte e Parte_1 Parte_2 Parte_3
dall'altra, deve essere invece qualificata come promessa di Parte_4
compravendita immobiliare con effetti meramente obbligatori, e non quale contratto di compravendita con effetti già immediatamente traslativi, che il convenuto ha già provveduto a versare agli attori l'integrale prezzo (20 milioni di Lire) convenuto per la compravendita, che ingiustificatamente non ha mai accolto gli inviti e le Parte_4
diffide degli attori alla definizione della pratica, in particolare a comparire avanti al pagina 2 di 8 Notaio per la conclusione del contratto definitivo di compravendita, conseguentemente accertare e dichiarare l'inadempimento contrattuale di alle obbligazioni Parte_4
di cui alla Scrittura Privata 11/11/1990 da lui sottoscritta, condannare quindi Parte_4
all'adempimento contrattuale e dunque costituire e riprodurre gli effetti del
[...]
contratto definitivo non concluso e quindi trasferire la proprietà del bene immobile sito in Comune di Sondalo (SO), Contrada Torre Minore e distinto con il mappale n. 153 – sub. 5 foglio 52 del Catasto Censuario di quel Comune da a Parte_1
, nato a Chiesa in [...] il [...] ed ivi residente in [...]
Via Milano n. 38 – C.F. , il seguente bene immobile sito in CodiceFiscale_8
Comune di Sondalo (SO), Contrada Torre Minore e distinto con il mappale n. 153 – sub.
5 foglio 52 del Catasto Censuario di quel Comune ora di proprietà di Parte_1
ordinare la trascrizione della Sentenza presso la competente Agenzia delle
[...]
Entrate – Ufficio di Pubblicità Immobiliare (ex Conservatoria dei Registri Immobiliari) di Sondrio, esentando il Direttore da ogni responsabilità.
- In ogni caso: condannare il convenuto a rifondere integralmente agli CP_1
attori le spese di causa, le competenze di avvocato, spese generali 15% oltre IVA e CA sulle voci spettanti ed oltre alle successive occorrente;

- in via istruttoria: […]”
Per AO VA:
“Voglia l'Ill.mo Tribunale di Sondrio adito,
Nel merito
Accertare le reciproche rinunce alle domande proposte tra gli attori e la convenuta,
; CP_2
Dichiarare la cessazione della materia del contendere tra gli attori e la sola convenuta
; CP_2
per l'effetto, estromettere dal presente procedimento la convenuta, sig.ra , CP_2
con compensazione delle spese di lite.” pagina 3 di 8 Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione

1. Con atto di citazione regolarmente notificato, , e Parte_1 Parte_2
convenivano in giudizio e per sentir Parte_3 CP_1 CP_2
accertare il loro inadempimento rispetto al contratto inter partes di compravendita immobiliare del 11.11.1990.

1.1 Gli attori deducevano di aver sottoscritto, in qualità di venditori, una scrittura privata contenente contratto di compravendita relativo a un immobile sito in Sondalo (SO), contrada Terra Minore, distinto al Catasto con il mapp. n. 153 – sub. 5 foglio 52. Gli acquirenti e avevano regolarmente versato il prezzo, CP_1 CP_2
pattuito in lire 20.000.000, ma rimanevano inadempienti rispetto all'obbligazione di formalizzare la vendita mediante atto notarile di rogito, nonostante i plurimi solleciti degli attori.

1.2 In diritto i fratelli evidenziavano che la scrittura privata era da qualificarsi Pt_1
come contratto di compravendita definitivo. Tuttavia, nella denegata ipotesi in cui il
Tribunale lo avesse ritenuto qualificabile come contratto preliminare ad effetti anticipati, reputavano sussistenti i presupposti di cui all'art. 2932 c.c.

1.3 Pertanto, gli attori concludevano chiedendo l'accertamento dell'inadempimento contrattuale dei convenuti nella parte in cui non avevano formalizzato l'accordo mediante rogito notarile e l'intervenuto trasferimento della proprietà del bene, ordinando la trascrizione della sentenza presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari;
in via subordinata, domandavano emettersi sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c.; in ogni caso con vittoria di spese.

2. Con comparsa di risposta depositata il 15.12.2021, si costituiva in giudizio CP_2
eccependo in primo luogo l'improcedibilità della domanda per mancato
[...]
esperimento della mediazione obbligatoria e chiedendo, nel merito il rigetto delle domande attoree con vittoria di spese.

2.1 Quanto alla mediazione, rilevava di non aver mai ricevuto la CP_2
pagina 4 di 8 convocazione alla mediazione esperita dagli attori (procedimento n. 228/2019) e, comunque, ne eccepiva l'irritualità, essendo stata instaurata solo nei suoi confronti e non anche dell'altro convenuto CP_1

2.2 Nel merito, deduceva la nullità della scrittura per non intellegibilità e comprensibilità della stessa, contestualmente disconoscendo “la validità, la provenienza e la data indicata in intestazione” del contratto.
Evidenziava altresì che comunque non si trattava né di un contratto di compravendita definitivo né di un preliminare, bensì di “un accordo parziale caratterizzato dalla formazione di un consenso solo su alcuni elementi del futuro contratto”, pertanto privo di carattere vincolante.
In subordine, nel caso in cui il Tribunale l'avesse ritenuto qualificabile come contratto preliminare, ne eccepiva comunque la nullità ai sensi dell'art. 1351 c.c. e deduceva di non essere mai stata immessa nel possesso dell'immobile, per cui non potevano configurarsi effetti anticipati.
In ogni caso, lamentava la mancanza dei requisiti indispensabili per la trasferibilità del bene sotto il profilo edilizio e urbanistico, con conseguente nullità della compravendita ex art. 40 l. 47/1985 e dell'art. 46 T.U. edilizia.
Ancora, deduceva l'improcedibilità della domanda di esecuzione in forma specifica, in mancanza degli estremi della concessione edilizia.
Infine, formulava eccezione di prescrizione, considerato che gli attori erano rimasti inerti per circa 30 anni.

3. All'udienza del 22.12.2021 veniva dichiarata la contumacia del convenuto
[...]
CP_1
Disposto l'invio delle parti in mediazione, le parti chiedevano congiuntamente alcuni rinvii per la definizione bonaria della controversia. Successivamente, all'udienza del
11.04.2023 il Giudice dott. Daniela Bosio assegnava alle parti i termini di cui all'art. 183 co. 6 c.p.c. pagina 5 di 8 In sede di memoria ex art. 183 co. 6 n. 1, le parti costituite dichiaravano di rinunciare reciprocamente agli atti e all'azione, accettando le avverse rinunce. Gli attori insistevano, invece, nelle proprie domande avanzate nei confronti del convenuto contumace CP_1
Con ordinanza 21.07.2023, dato atto, il Giudice dichiarava l'estinzione del giudizio tra
, e da un lato, e Parte_1 Parte_2 Parte_3 CP_2
dall'altro, a spese compensate. Ritenuta per il resto matura la causa per la decisione, rinviava la causa per la precisazione delle conclusioni, che si teneva ex art. 127 ter c.p.c. il 22.05.2024. Concessi i termini di cui all'art. 190 c.p.c., gli attori si limitavano al deposito della sola comparsa conclusionale.

4. Per la soluzione della controversia occorre in primo luogo procedere all'inquadramento della scrittura privata datata 11.11.1990 (doc. 1 . Pt_1

4.1 Dal documento prodotto in atti (per vero sbiadito e di difficile lettura) si evince che tra le parti, indicate come e quali acquirenti e CP_1 CP_2 Parte_3
e “i quali ratificano per la sorella ” quali venditori, “si conviene Parte_1 Pt_2
quanto segue:
i sig. vendono proprietà foglio n. 159 come descritta da planimetria catasto Pt_1
edilizio contrada Terraminore.
Detta proprietà i sig. venditori la forniscono in piena proprietà e libera di pesi pregiudizievoli.
La proprietà è nello stato di fatto e di diritto come si trova in planimetria catastale.
Il prezzo pattuito di detta proprietà è di lire £ 20.000.000 (ventimilioni).
In questo momento li acquirenti versano ai sig. la somma di £ 10.000.000 Pt_1
(diecimilioni) a titolo di acconto. La somma di £ 5.000.000 (cinquemilioni) sarà versata entro il 31 dicembre 1990, la somma di £ 5.000.000 (cinquemilioni) verrà versata entro il 31 gennaio 1991.
Segue pagina 6 di 8 a) L'importo da rogitare sarà a reddito catastale.
B) I sigg. rilasceranno al saldo procura speciale irrevocabile per la durata di tre Pt_1
anni.
Si allega planimetria catastale controfirmata.”

4.2 Dal tenore testuale della scrittura emerge che trattasi di un contratto definitivo di compravendita. Infatti, i fratelli “vendono” e le controparti si obbligano al Pt_1
versamento del prezzo, risultando così tutti presenti gli elementi essenziali del contratto di compravendita.

4.3 Ciò posto, occorre notare che, se l'art. 1350 c.c. impone la forma scritta per il trasferimento di diritti reali su beni immobili, non si configura alcun obbligo generalizzato di provvedere alla stipula di rogito notarile o di scrittura privata autenticata, né risulta dal documento contrattuale alcun esplicito impegno delle parti in tal senso. L'unico elemento da cui si può dedurre l'intenzione delle parti di addivenire alla formalizzazione notarile della compravendita si trova nella parte in cui concordano che “L'importo da rogitare sarà a reddito catastale”. Da questo generale intendimento non è però possibile far derivare un'obbligazione in tal senso in capo agli acquirenti, per cui non può configurarsi un inadempimento.

4.4 Del resto, allo scopo di ottenere un documento utile alla trascrizione presso i registri immobiliari, gli attori avrebbero potuto domandare l'accertamento giudiziale delle sottoscrizioni, così da poter poi trascrivere il contratto originale.

5. Occorre poi dare atto che, nel corso del giudizio, gli attori e hanno CP_2
raggiunto un accordo conciliativo che comporta la declaratoria di estinzione del giudizio tra di loro, attese le reciproche rinunce agli atti e all'azione.

6. Si dà atto che tra gli attori e a seguito dell'accordo intercorso tra le CP_2
parti e delle reciproche rinunce, non può che disporsi la compensazione delle spese.
Per il resto, le spese di lite seguono la soccombenza, con conseguenze declaratoria di non luogo a provvedere, attesa la contumacia del convenuto CP_1
pagina 7 di 8

P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone: dichiara l'estinzione del giudizio tra gli attori e e, per l'effetto, CP_2
compensa le spese tra gli attori e CP_2
rigetta le domande attoree;
dichiara non luogo a provvedere in ordine alle spese di lite tra gli attori e
[...]
CP_1
12/01/2025
Il Giudice
Caterina Romiti
pagina 8 di 8