N. 2630/2024 R.G.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI MILANO
SEZIONE III CIVILE
composta dai magistrati
Dott.ssa Maria Grazia Federici Presidente
Dott. Antonio Corte Consigliere rel.
Dott.ssa Silvia Isabella Ciriaco Consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa iscritta al numero di ruolo sopra riportato, promossa con atto di citazione in riassunzione ex art. 392 c.p.c. notificato in data 20.9.2024 da
(C.F.: ), Parte_1 P.IVA_1
con sede a Ragusa in v.le Ten. Lena n. 15, in persona del curatore avv. Mariachiara Molè, giusto decreto del Giudice Delegato del Tribunale di Ragusa del 18.09.2024, CONCETTA COMITINI
(C.F.: e (C.F.: ), con il C.F._1 Parte_2 C.F._2 patrocinio dell'Avv. Gaetano Barone (C.F. , nonché gli ultimi anche C.F._3 dell'avv. Angela Barone, con elezione di domicilio in Ragusa, via Archimede 17/L, presso e nello studio del difensori;

-ricorrenti in riassunzione-
CONTRO
incorporante a sua Controparte_1 Controparte_2
volta incorporante e , (C.F. e P. IVA Controparte_3 Controparte_4
), in persona del legale rappresentante pro tempore Dott. munito di P.IVA_2 CP_5 idonei poteri in forza del verbale del Consiglio di Amministrazione in data 25.10.2022, con il patrocinio dell'Avv. Luca Candiani (C.F. ), con elezione di domicilio in Via C.F._4
Freguglia 10, Milano, presso e nello studio del difensore;

-resistente in riassunzione-
nonché contro
(C.F. , REA RM - 1531157, Gruppo IVA , Controparte_6 P.IVA_3 P.IVA_4
a mezzo del suo procuratore (C.F. , Partita IVA Controparte_7 P.IVA_5
, REA RM-1612099, munita di idonei poteri in forza di atto pubblico 6.8.2021, P.IVA_4
repertorio 16416, raccolta 7991, in persona del legale rappresentante pro tempore Dott. Parte_3
con il patrocinio dell'Avv. Luca Candiani (C.F. , con elezione di
[...] C.F._4
domicilio in Milano, Via Freguglia 10;
(P. IVA , a mezzo del suo procuratore Parte_4 P.IVA_6 [...]
(C.F. , P.IVA , REA RM-1612099, munita di idonei CP_7 P.IVA_5 P.IVA_4
poteri in forza di atto pubblico 6.8.2021, repertorio 16416, raccolta 7991, in persona del legale rappresentante pro tempore Dott. con il patrocinio dell'Avv. Luca Candiani (C.F. Parte_3
) con elezione di domicilio in Milano, Via Freguglia 10; C.F._4
-intervenienti volontarie-
Oggetto: leasing immobiliare
Conclusioni per gli attori in riassunzione , e Parte_1 Controparte_8
Parte_2
piaccia alla Corte adita respinta ogni contraria istanza, eccezione e difesa e rigettate le domande avversarie;
decidendo in sede di rinvio, per le ragioni sopra esposte e per tutte quelle dedotte negli atti di causa da qui intendersi integralmente riportati e trascritti, accogliere l'appello proposto avverso la sentenza del Tribunale di Sondrio n. 447/2019, e, in sua totale ed integrale riforma, previa ammissione dei mezzi istruttori richiesti nell'atto introduttivo del giudizio e nella 2° memoria ex art.183 c.p.c.:
a) dire, ritenere e dichiarare che già e Controparte_9 Controparte_2 [...]
, ha violato il dovere di comportamento secondo buona fede, e per l'effetto, previa CP_4
2 rideterminazione del corrispettivo del leasing sulla base del vero prezzo di acquisto dell'immobile di v.le Ten. Lena nn.19-21 Ragusa risultante dal rogito notar del 5 dicembre 2000, Per_1 condannarlo, relativamente alle rate di leasing già corrisposte nell'importo di €.504.000,00, alla restituzione della eccedenza, stabilendo, per quelle ancora da corrispondere, il relativo importo effettivamente dovuto;

b) dire, ritenere e dichiarare che, contrariamente a quanto assicurato nel contratto di leasing del 14 giugno 2007, il piano ammezzato non può essere adibito alla prevista destinazione commerciale e che l'immobile non è conforme alla normazione antisismica, e per l'effetto, previa riduzione del corrispettivo del leasing, condannare al rimborso di quanto pagato in Controparte_9
eccedenza, stabilendo, per le rate ancora da pagare, il relativo importo;

c) dire, ritenere e dichiarare che la facoltà concessa alla , nel Parte_1
contratto di leasing, di acquistare l'immobile al termine del rapporto, con il versamento della somma
€. 7.160,00, oltre iva, può essere esercitata con l'adempimento delle sole obbligazioni che saranno stabilite in sentenza in accoglimento delle domande di cui alle superiori lett. a) e b);
d) rigettare la domanda di risoluzione del contratto di leasing per preteso inadempimento della società utilizzatrice;

e) in subordine, nella non concessa ipotesi di risoluzione del contratto, dire tenuto e condannare il in persona del suo legale rappresentante, al rimborso dei canoni di Controparte_9 leasing riscossi pari ad € 504.000,00, ai sensi dell'art. 1526 c.c., oppure al pagamento del ricavato della vendita o di altra collocazione, ai prezzi di mercato, ovvero del valore di mercato dell'immobile;
f) annullare le statuizioni di condanna al pagamento della indennità per occupazione pretesamente abusiva dell'immobile e della somma ex art. 614 bis c.p.c. per l'eventuale ritardo nel rilascio, rigettando le domande della banca perché inammissibili ed infondate;

g) revocare la condanna al rilascio della materiale detenzione dei locali;

h) revocare il decreto ingiuntivo n. 392/2017 del Tribunale di Sondrio;

i) accogliere tutte le domande, difese, eccezioni e richieste formulate in tutti gli atti di causa da qui intendersi integralmente riportate, trascritte e riproposte.
Il tutto con interessi e rivalutazione dal dì del dovuto sino al soddisfo.
3 Con condanna di controparte alle spese ed ai compensi difensivi di tutte le fasi del processo, anche di legittimità.
Chiedono disporsi ctu diretta: ad accertare la impossibilità di destinare il piano ammezzato dell'immobile per cui è causa ad uso commerciale per l'altezza utile interna di mt. 2,35, inferiore a quella prevista dall'art. 66 del Regolamento Edilizio annesso al vigente piano regolatore approvato con D.D. della Regione Siciliana del 24.02.2006 pubblicato nella G.U.R.S. n. 21 del 21.04.2006; ad accertare la non conformità dell'immobile alla normazione antisismica;
conseguentemente a determinare la diminuzione del corrispettivo del leasing sulla base del minor valore dell'immobile per effetto della non consentita destinazione commerciale del piano ammezzato e degli ulteriori vizi, individuando la eccedenza rispetto alle già corrisposte dell'importo di € 504.000,00 e l'importo corretto delle rate successive.
Chiedono, altresì, disporsi ctu per la determinazione del valore di mercato dell'immobile oggetto di leasing.
Insistono nell'ammissione degli ulteriori mezzi di prova richiesti in giudizio.
per Controparte_1
Voglia l'Ecc.ma Corte, respinta ogni contraria istanza e deduzione, così statuire.
Preliminarmente
Dichiarare l'interruzione della causa, ai sensi dell'art. 300 c.p.c., per i motivi di cui al par. 1 della trattazione in diritto che precede.
In ogni caso
Respingere l'appello e tutte le domande avversarie, in quanto inammissibili, per i motivi di cui al par. 2 della trattazione in diritto che precede, ovvero, comunque, in quanto infondati, previo, solo per quanto occorresse, conguaglio o compensazione fino a concorrenza di quanto, in denegata ipotesi, si riconoscesse dovuto agli attori in riassunzione per i titoli dedotti in giudizio con quanto spettante alla convenuta in riassunzione, ovvero alle sue aventi causa, in forza del contratto di leasing controverso, ovvero a titolo di equo compenso per l'uso del cespite che ne aveva formato oggetto e di risarcimento del danno conseguente alla sua risoluzione, ovvero, ancora, per qualsiasi altro titolo.
4 Per l'effetto, confermare integralmente la sentenza resa dal Tribunale di Sondrio in prime cure.
Condannare gli attori in riassunzione all'integrale rifusione, in favore di Controparte_1
delle spese e compensi anche del presente giudizio di rinvio.
[...]
Per Controparte_6
Voglia l'Ecc.ma Corte, disattesa ogni contraria istanza ed eccezione, così giudicare.
Nel merito
Respingere l'appello e tutte le domande degli attori in riassunzione, in quanto inammissibili, per i motivi di cui al par. 2 della trattazione in diritto della comparsa di costituzione e risposta di ovvero, comunque, in quanto in-fondati, previo, solo per Controparte_1
quanto occorresse, conguaglio o compensa-zione fino a concorrenza di quanto, in denegata ipotesi, si riconoscesse dovuto agli attori in riassunzione per i titoli dedotti in giudizio con quanto spettante alla convenuta in riassunzione, ovvero alle sue aventi causa, in forza del contratto di leasing controverso, ovvero a titolo di equo compenso per l'uso del cespite che ne aveva formato oggetto e di risarcimento del danno conseguente alla sua risoluzione, ovvero, ancora, per qualsiasi altro titolo.
Per l'effetto, confermare integralmente la sentenza resa dal Tribunale di Sondrio in prime cure.
Condannare gli attori in riassunzione all'integrale rifusione, in favore di Controparte_6
delle spese e compensi del presente giudizio di rinvio;

[...]
Per Parte_4
Voglia l'Ecc.ma Corte, disattesa ogni contraria istanza ed eccezione, così giudicare.
Nel merito
Respingere l'appello e tutte le domande degli attori in riassunzione, in quanto inammissibili, per i motivi di cui al par. 2 della trattazione in diritto della comparsa di costituzione e risposta di ovvero, comunque, in quanto infondati, previo, solo per Controparte_1
quanto occorresse, conguaglio o compensazione fino a concorrenza di quanto, in denegata ipotesi, si riconoscesse dovuto agli attori in riassunzione per i titoli dedotti in giudizio con quanto spettante alla convenuta in riassunzione, ovvero alle sue aventi causa, in forza del contratto di leasing controverso, ovvero a titolo di equo compenso per l'uso del cespite che ne aveva formato oggetto e di risarcimento del danno conseguente alla sua risoluzione, ovvero, ancora, per qualsiasi altro titolo.
5 Per l'effetto, confermare integralmente la sentenza resa dal Tribunale di Sondrio in prime cure.
Condannare gli attori in riassunzione all'integrale rifusione, in favore di Parte_4
delle spese e compensi del presente giudizio di rinvio.
[...]
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
In data 14.6.2007 (successivamente ora Controparte_4 Controparte_2 Controparte_1
) stipulava con un contratto di leasing, avente ad oggetto i piani terra
[...] Parte_1 ed ammezzato dell'immobile commerciale sito in Ragusa, Viale Tenente Lena 19/21, stimato al prezzo di euro 716.000, per un corrispettivo di leasing di complessivi euro 1.083.465,52 suddivisi in n. 180 canoni mensili;
e si costituivano verso l'istituto come Controparte_8 Parte_2
fideiussori omnibus a garanzia dei debiti contratti dalla Galleria, nei limiti dell'importo di euro
1.075.000.
A partire dal giugno 2013, si rendeva inadempiente al pagamento dei canoni, di Parte_1
talché con raccomandata inviata il 7.4.2017 si avvaleva della clausola risolutiva Controparte_2
espressa contenuta nel contratto di leasing, chiedendo il pagamento dei canoni scaduti ed il rilascio dell'immobile.
Nel gennaio 2017 instaurava, dinnanzi al Tribunale di Ragusa, Parte_1
un giudizio diretto ad affermare la responsabilità precontrattuale di controparte, per aver taciuto di essere, al momento della stipulazione del leasing, già proprietaria dell'immobile, nonché di rideterminare l'importo dei canoni, in considerazione del minor valore del bene, dovuto all'impossibilità della destinazione commerciale del piano ammezzato.
Il giudizio veniva successivamente riassunto, in data 26.6.2017, dinnanzi al Tribunale di Sondrio;
la causa veniva in seguito riunita alle ulteriori pendenti dinnanzi al medesimo giudice e relative, rispettivamente, all'opposizione al decreto ingiuntivo n. 392/2017 del valore euro 177.197,88, a titolo di canoni di locazione, oltre interessi ed accessori, ed al ricorso ex art. 702 bis c.p.c. depositato il 8.6.2017 da con il quale si domandava la condanna Controparte_2 dell'utilizzatrice al rilascio, oltre al risarcimento del danno per illegittima occupazione ed alla richiesta di misura ex art. 614 bis c.p.c.
Con sentenza del 14.11.2019, pubblicata nella medesima data, il Tribunale di Sondrio, definitivamente pronunciando:
6 i) con riguardo al giudizio riunito n.r.g. 922/2017 rigettava le domande attoree, condannando al pagamento delle spese del giudizio;
Parte_1
ii) con riguardo al giudizio riunito n.r.g. 792/2017 accertava la risoluzione del contratto di leasing in data 7.4.2017 per inadempimento di e, per l'effetto, la Parte_1 condannava rilasciare l'immobile ed alla corresponsione, a titolo di indennità per occupazione abusiva, della somma di euro 1.716,00 mensili dal 7.4.2017 fino alla restituzione effettiva, oltre a interessi di mora ex art. 1284 ult. co dal 7.4.2017 al saldo effettivo, fissando ex art. 614 bis c.p.c. in
5000 euro mensili la somma che avrebbe dovuto corrispondere Parte_1
a per ogni eventuale inosservanza o ritardo nell'adempimento della condanna al Controparte_2 rilascio dell'immobile e condannando l'utilizzatrice al pagamento delle spese legali;

iii) con riguardo al giudizio riunito n.r.g. 1403/2017, rigettava l'opposizione al decreto ingiuntivo n.
392/2017 del 30.6.2017, dichiarandolo definitivamente esecutivo e, per l'effetto, condannava la opponente al pagamento in via solidale delle spese del giudizio in favore di Pt_1 [...]
. CP_2
Avverso tale sentenza proponevano appello , Pt_1 Parte_1 Controparte_8
e dolendosi: i) con il primo motivo, dell'omessa dichiarazione della Parte_2
responsabilità precontrattuale di per aver sottaciuto di essere già proprietaria del bene al CP_10
momento del contratto e per aver pertanto indicato un prezzo di vendita fittizio, al quale parametrare i canoni di locazione;
ii) con il secondo motivo, del rigetto della domanda di inadempimento svolta dai medesimi e dell'omesso addebito alla concedente del difetto di agibilità relativamente al piano ammezzato;
iii) con il terzo motivo, della nullità ex art. 132 n. 4 c.p.c. della sentenza;
iv) con il quarto motivo, della violazione dell'art. 1526 c.c. per omesso riconoscimento del proprio diritto di conseguire il ricavato della vendita dei beni;
v) con il quinto motivo, dell'erronea applicazione della misura coercitiva di cui all'art. 614 bis c.p.c.
Con sentenza del 26.4.2021, pubblicata il 29.4.2021, la Corte d'Appello di Milano respingeva l'appello e condannava gli appellanti, in solido tra loro, al pagamento delle spese.
Contro la sentenza della Corte d'Appello di Milano gli odierni ricorrenti proponevano ricorso per
Cassazione, formulando undici motivi di impugnazione;
il notificava Controparte_2
controricorso.
Con ordinanza del 29.4.2024, pubblicata il 22.5.2024, la Suprema Corte accoglieva i motivi quinto, sesto, settimo ed ottavo, con i quali dichiarava, rispettivamente:
7 i) violazione e falsa applicazione dell'art. 61 c.p.c. e art. 2697 c.c., in relazione all'art. 360 n. 3
c.p.c. per avere la Corte d'appello da un lato, negato l'ingresso all'istanza di consulenza tecnica, e dall'altro, ritenuto, al contempo, indimostrati i fatti che, per effetto della consulenza stessa, si sarebbero potuti, invece, provare;

ii) violazione e falsa applicazione degli art. 1362 e ss. c.c., nonché degli artt. 1218, 1223, 1453,
1490 e ss., 1497 c.c., in relazione all'art. 360 n. 3 c.p.c.., per avere la Corte d'appello erroneamente ritenuto che l'utilizzatrice contestasse non già l'impossibilità della destinazione commerciale del piano ammezzato, ma la regolarità urbanistica dell'immobile;
iii) violazione e falsa applicazione dell'art. 115 c.p.c. in relazione all'art. 360 n. 4 c.p.c. e degli artt.
1218, 1223, 1453, 1490 e ss., 1497 c.c., nonché degli artt. 1362 c.c. in relazione all'art. 360 n. 3
c.p.c.., per avere la Corte d'appello escluso l'inadempimento della concedente sulla base del verbale di consegna, con il quale l'utilizzatrice si limitava ad accettare le condizioni materiali del bene;

iv) violazione degli articoli 1123 e 1362 e ss. c.c., per aver la Corte d'appello dichiarato l'intervenuta risoluzione del contratto ex art. 1456 c.c. senza tuttavia accertare l'imputabilità dell'inadempimento all'utilizzatrice.
La S. Corte di cassazione, quindi, accogliendo parzialmente il ricorso nei termini appena riportati, cassava la sentenza della Corte d'Appello di Milano impugnata, rinviando la causa alla Corte territoriale, in diversa composizione.
Con atto ex art. 392 c.p.c., ritualmente notificato, , Parte_1 CP_8
e riassumevano la causa dinnanzi a questa Corte, chiedendo, alla luce
[...] Parte_2 dei principi enunciati dalla Corte di cassazione, l'accoglimento delle domande formulate nei precedenti gradi di giudizio. Si costituiva quale società incorporante del Controparte_1
a seguito di atto in data 12.4.2022, chiedendo il rigetto delle domande Controparte_2
avversarie. Nel corso del presente giudizio, intervenivano altresì e Controparte_6 [...]
cessionarie del credito della concedente, chiedendo il rigetto delle domande Parte_4
formulate dai ricorrenti in riassunzione.
All'udienza di prima comparizione dell'11.2.2025 il difensore di Parte_1 dava atto che la società era tornata in bonis; i ricorrenti insistevano per l'accoglimento delle proprie conclusioni, chiedendo in particolare l'espletamento di una CTU atta a verificare l'utilizzabilità commerciale del piano ammezzato;
i resistenti si opponevano alle istanze avversarie, affermando la natura documentale della causa.
8 Con l'ordinanza del 20.2.2025, il Collegio, sciogliendo la riserva assunta all'udienza del 11.2.2025, rilevato che l'immobile oggetto di causa era stato venduto in data 25.11.2024, disponeva la comparizione delle parti per chiarimenti in ordine alle condizioni attuali dell'immobile.
All'udienza dell'11.3.2025 il Collegio, preso atto delle dichiarazioni delle parti in ordine alle condizioni attuali dell'immobile, si riservava in relazione all'istanza di CTU formulata dai ricorrenti;
con ordinanza della stessa data, la Corte, rilevato che l'immobile era stato venduto in data 25.11.2024, e comunque era stato dal 2007 nella esclusiva disponibilità della parte conduttrice, di talchè non era più possibile accertarne le condizioni all'epoca della consegna, respingeva l'istanza e, ritenuta la causa matura per la decisione, fissava l'udienza per la precisione delle conclusioni.
All'udienza dell'8.7.2025, le parti rassegnavano le rispettive conclusioni;
la Corte, dato atto, tratteneva la causa in decisione, assegnando termini per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica;
preso atto del deposito di dette note, la causa perviene alla fase decisionale.
MOTIVI DELLA DECISIONE
In comparsa costitutiva 14.9.2017 deduceva che “il primo Parte_1 piano ammezzato … con destinazione ad uso uffici (bancari), tuttavia non compatibile con la destinazione commerciale, espressamente prevista e garantita nel contratto di leasing, per la sua altezza inferiore a quella prevista dall'art. 66 del Regolamento Edilizio annesso al vigente Piano
Regolatore approvato con D.D. della Regione Siciliana del 24 febbraio 2006 pubblicato nella
G.U.R.S. n. 21 del 21 aprile 2006” (pag. 6), e “nel contratto di leasing risulta garantita dal
[...]
la destinazione commerciale non solo del piano terra ma anche del primo piano CP_4
ammezzato, della superficie di mq. 100, e tuttavia tale ultima destinazione non è ammissibile in quanto l'altezza utile interna di mt. 2,35 risulta inferiore a quella stabilita dalla sopraindicata norma regolamentare” (pagg. 7/8).
Sul punto, l'ordinanza di annullamento con rinvio affermava: “Intanto, la denuncia della difformità,
o meglio, della non idoneità della cosa, non può essere in astratto preclusa dalla circostanza di avere accettato le condizioni materiali del bene, ossia quelle relative alla manutenzione, poiché si tratta di condizioni, quelle di manutenzione, diverse da quelle relative alle dimensioni ed oggetto del motivo di censura.
9 In secondo luogo, come risulta da quanto riportato dalla ricorrente, la sua doglianza non era soltanto di difformità edilizia ed amministrativa, per la mancanza del certificato di agibilità, ma era altresì di oggettiva inidoneità del bene per difetto di altezza utile: la corte di merito ha chiaramente motivato solo sulla prima, con argomento che ha ritenuto utile a contraddire anche la seconda.
Sulla questione della altezza, e dunque della conseguente inidoneità ha utilizzato un solo argomento: che non era stata data prova di tale caratteristica.
E' motivazione viziata da insufficienza e contraddizione quella con cui il giudice di merito rigetta la domanda ritenendola sfornita di prova dopo avere rigettato però le richieste istruttorie della parte (Cass. 2980/ 2023; Cass. 2653/ 2017).
Nella fattispecie, la ricorrente aveva allegato il vizio del bene preso in leasing, ossia aveva addotto che esso era più basso di quanto indicato in planimetria. Dunque, il fatto era allegato. Per provarlo aveva chiesto una consulenza tecnica, che non può assumersi come meramente esplorativa, ossia come una consulenza fatta senza prima aver fornito un principio di prova: l'altezza di un immobile non può provarsi che per misurazione, e dunque per consulenza, e raffronto tecnico con la planimetria;
non può provarsi con altri mezzi di prova (testimoni o altro).
Ed è pacifico che la consulenza diventa mezzo oggettivo di prova quando sia l'unico mezzo per accertare il fatto (tra le tante Cass. 11190/ 1998; Cass. 10916/ 2000; Cass. 12638/ 2000; Cass.
6585/ 2001).
Di conseguenza, è illogico pensare che la ricorrente avrebbe dovuto fornire un principio di prova, per poter richiedere la consulenza tecnica, poiché ciò presuppone che un principio di prova potesse essere offerto, e non poteva esserlo, tantomeno quello documentale, posto che la domanda della ricorrente mirava proprio a smentire i documenti disponibili (la planimetria, ed altro) da cui risultava una altezza non veritiera, che non potevano di conseguenza essere addotti come prova: questione sulla quale non c'è alcuna motivazione sufficiente della corte di merito.
2.8.- Con l'ottavo motivo si prospetta violazione degli articoli 1123 e 1362 e ss. c.c.
La corte di merito ha ritenuto che la risoluzione era stata disposta per via della clausola risolutiva espressa, in quanto la parte si era avvalsa di tale clausola.
La ricorrente obietta che, quando si dispone la risoluzione sulla base della clausola risolutiva espressa, non si può semplicemente prendere atto che c'è stato un inadempimento, ma occorre invece bilanciare i due interessi e soprattutto verificare se l'inadempimento ha avuto una ragionevole causa, ossia era giustificato da una qualche circostanza che lo rendeva incolpevole.
10 Il motivo è fondato: andava verificato se l'interruzione nel pagamento dei canoni era arbitraria, ossia mossa dall'intento di non adempiere, o giustificata da una eccezione di inadempimento (come la non idoneità del locale)”.
Cassava quindi la decisione impugnata e rinviava alla Corte di Appello di Milano per nuovo esame.
Nel corso del presente giudizio, i ricorrenti in riassunzione hanno riproposto, alla luce dei principi di diritto enunciati dalla Suprema Corte, le medesime domande formulate nei gradi di giudizio precedenti;
segnatamente hanno richiesto: i) l'accertamento della violazione, da parte della concedente, del canone di buona fede, per omessa comunicazione della titolarità dell'immobile al momento della stipulazione, e la conseguente rideterminazione del corrispettivo complessivo del leasing, parametrata sull'effettivo valore del bene alla data del contratto;
ii) l'accertamento dell'inutilizzabilità a fini commerciali del piano ammezzato e della difformità dell'immobile alla normativa antisismica, con conseguente rideterminazione dei canoni e del corrispettivo per l'acquisto sulla base del minor valore del bene;
iii) il rigetto dell' avversaria domanda di risoluzione del contratto di leasing;
iv) nel caso di dichiarazione di risoluzione del contratto, la condanna della concedente alla restituzione dei canoni ricevuti ovvero al pagamento del prezzo di rivendita dell'immobile; v) l'annullamento delle statuizioni di condanna al pagamento dell'indennità di occupazione sine titulo dell'immobile e della somma ex art. 614 bis c.p.c.; vi) la revoca della condanna al rilascio della materiale detenzione dei locali;
vii) la revoca del decreto ingiuntivo n. 392/2017 del Tribunale di Sondrio.
Le questioni trattate sub i); iv) v); vi); vii) afferiscono a motivi di ricorso respinti, con conseguente formazione di giudicato interno ed improponibilità delle stesse nel presente giudizio di rinvio.
Il giudice del rinvio è tenuto strettamente ad uniformarsi, ai sensi dell'art. 384, primo comma, c.p.c. al principio di diritto enunciato dalla sentenza di cassazione, senza possibilità di modificare l'accertamento e la valutazione dei fatti acquisiti al processo, trattandosi di preclusione processuale che opera su tutte le questioni costituenti il presupposto logico ed inderogabile della pronuncia di cassazione, prospettate dalle parti o rilevate d'ufficio (cfr. Cass. Sentenza n. 8381 del 05/04/2013;
Sentenza n. 16660 del 06/07/2017 e Sentenza n. 10549 del 03/06/2020). La riassunzione della causa
- a seguito di cassazione della sentenza - dinanzi al giudice di rinvio instaura un processo chiuso, nel quale è preclusa alle parti, tra l'altro, ogni possibilità di presentare nuove domande, eccezioni, nonché conclusioni diverse, salvo che queste, intese nell'ampio senso di qualsiasi attività assertiva o probatoria, siano rese necessarie da statuizioni della sentenza della Corte di cassazione.
Conseguentemente, nel giudizio di rinvio non possono essere proposti dalle parti, né presi in esame dal giudice, motivi di impugnazione differenti da quelli che erano stati formulati nel giudizio di
11 appello conclusosi con la sentenza cassata e che continuano a delimitare, da un lato, l'effetto devolutivo dello stesso gravame e, dall'altro, la formazione del giudicato interno. (Cass. Ord. n.
5137 del 21/02/2019).
Sempre la Suprema Corte ha recentemente affermato che: “nel giudizio di rinvio, il quale è un procedimento chiuso, preordinato a una nuova pronuncia in sostituzione di quella cassata, non solo
è inibito alle parti di ampliare il "thema decidendum", mediante la formulazione di domande ed eccezioni nuove, ma operano anche le preclusioni derivanti dal giudicato implicito formatosi con la sentenza rescindente, onde neppure le questioni rilevabili d'ufficio che non siano state considerate dalla Corte suprema possono essere dedotte o comunque esaminate, giacché, diversamente, si finirebbe per porre nel nulla o limitare gli effetti della stessa sentenza di cassazione, in contrasto con il principio della sua intangibilità” (da ultimo, Cassazione civile sez. II, 14/10/2025, n.27442).
Restano pertanto da trattare, nel presente giudizio di rinvio, le sole questioni afferenti all'asserita inutilizzabilità del piano ammezzato ed all'imputabilità, o meno, dell'inadempimento dell'utilizzatrice all'obbligo di pagamento dei canoni.
Con riguardo alla prima questione, i ricorrenti lamentano l'inutilizzabilità del piano ammezzato a fini commerciali e la difformità dell'immobile alla normativa antisismica, domandando conseguentemente la rideterminazione dei canoni di leasing.
Preliminarmente, si evidenzia come la questione relativa alla regolarità antisismica dell'immobile non possa essere trattata nel presente giudizio rescissorio, non costituendo oggetto dei motivi di impugnazione accolti dalla Corte di cassazione.
Circoscritto l'oggetto della cognizione alla sola utilizzabilità commerciale dell'immobile, reputa questa Corte che la domanda dell'utilizzatrice non meriti accoglimento e ciò per i motivi che seguono.
Anzitutto, dall'analisi del documento contrattuale versato in atti emerge l'esclusione di qualsiasi responsabilità della concedente per l'eventuale inutilizzabilità commerciale del bene. Segnatamente, all'art. 6 del contratto le Parti hanno stabilito che “l'Utilizzatore per tutta la durata del rapporto manleva il Concedente, sia nei confronti propri che di terzi, ivi compresa la Pubblica
Amministrazione, da ogni rischio e responsabilità relativi all'immobile, suo acquisto, custodia, conservazione ed impiego, anche se dipendenti da causa anteriore alla sua consegna o dalla scelta dell'appaltatore ed alla stipulazione del presente contratto, impegnandosi a risarcirlo per tutte le conseguenze pregiudizievoli che possano derivare a carico del medesimo per le indicate ipotesi come ad esempio per:
12 - inutilizzabilità parziale o totale dell'immobile, a qualsiasi causa dovuta, ivi compresa
l'inesistenza o il mancato rilascio dei permessi e delle autorizzazioni necessarie per l'esercizio dell'attività cui l'immobile è destinato”.
Trattasi di clausola conforme alla disciplina propria dell'istituto già all'epoca della stipulazione del contratto in esame, atteso che la causa del contratto di leasing (fino all'entrata in vigore della l.
n.124/17) era comunque costituita dal finanziamento da parte del concedente affinché l'utilizzatore potesse godere di un bene (dietro pagamento di un canone che costituisce lo strumento di restituzione del finanziamento), con facoltà per quest'ultimo – al termine del contratto – di acquisirne la proprietà attraverso l'esercizio del diritto di riscatto: pur presentando elementi comuni al contratto di locazione, la relativa normativa risultava applicabile solo in quanto compatibile, ma non già quanto agli oneri di manutenzione del bene o al rischio di perimento dello stesso, a carico dell'utilizzatore quale soggetto che ha già ricevuto per intero il finanziamento (attraverso la messa a disposizione del bene). Ciò è stato confermato dalla successiva tipizzazione del contratto recata dalla legge n.124/17, art.1 co.136, a mente della quale “per locazione finanziaria si intende il contratto con il quale la banca o l'intermediario finanziario iscritto nell'albo di cui all'articolo 106 del testo unico di cui al decreto legislativo 1°settembre 1993, n. 385, si obbliga ad acquistare o a far costruire un bene su scelta e secondo le indicazioni dell'utilizzatore, che ne assume tutti i rischi, anche di perimento, e lo fa mettere a disposizione per un dato tempo verso un determinato corrispettivo che tiene conto del prezzo di acquisto o di costruzione e della durata del contratto”.
Pertanto, la clausola contrattuale in esame, con la quale, fin dal momento della stipulazione del contratto, l'utilizzatore accettava il rischio dell'inutilizzabilità commerciale dell'immobile, conduce di per sé all'infondatezza della successiva richiesta di rideterminazione dei canoni.
Si rileva, ulteriormente, come l'infondatezza della pretesa dei ricorrenti conseguirebbe anche all'applicazione analogica, al caso di specie, della disciplina di cui all'art. 1578 c.c., relativo ai vizi ed alle difformità del bene oggetto di un contratto di locazione.
La norma in questione disciplina, al co 1, l'ipotesi in cui il bene presenti, alla consegna, vizi tali da diminuirne in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito, stabilendo che in questo caso il conduttore possa domandare la risoluzione del contratto o la riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili.
In relazione a fattispecie analoghe a quella in esame, la Suprema Corte ha da tempo affermato che:
“nella locazione di locale destinato all'esercizio di una attività commerciale, la carenza dei requisiti di altezza minima richiesta dai regolamenti locali è facilmente riconoscibile dal conduttore, che ha
13 l'onere, essendone l'interessato, di verificare la presenza nel locale dei requisiti necessari per
l'esercizio dell'attività prevista, e non può considerarsi un vizio tale da legittimare la domanda di risoluzione del contratto locativo, che è ammessa dall'art. 1578 c.c., solo per i vizi non conosciuti o non facilmente riconoscibili dal conduttore” (in questo senso, Cass. sez. III, 9/6/1994, n. 5623).
In applicazione del richiamato principio di diritto, reputa questa Corte che la eventuale ridotta altezza del muro adiacente al piano ammezzato costituisse vizio rilevabile ictu oculi dall'utilizzatrice al momento della consegna del bene, in quanto tale inidoneo a condurre all'applicazione dei rimedi alternativi di cui all'art. 1578 co 1 c.c.
Sotto ulteriore profilo si deve osservare che la domanda di riduzione dei canoni, da qualificarsi alla stregua di domanda risarcitoria (Cass. sezioni Unite, Sentenza n. 19785 del 5/10/2015, Rv. 636743) richiede la dimostrazione del danno, che nel caso in esame non solo non è dimostrato, ma è patentemente escluso.
In primo luogo, si deve evidenziare come non sia stato prodotto gli strumenti urbanistici del comune di Ragusa che fissavano le altezze minime.
Ammettendo pure, in ipotesi, che gli strumenti detti tale prescrizione imponessero, si deve osservare che, secondo la stessa prospettazione dei ricorrenti, essi avrebbero preso coscienza della inidoneità dei locali soltanto all'esito della pratica amministrativa avviata nel 2016 per il conseguimento del certificato di agibilità dell'immobile; i locali oggetto del contratto sono quindi stati utilizzati senza contestazioni di sorta sino al 28.7.2016, dapprima in proprio, poi concedendoli in locazione a terzi, con contratto del 30.1.2015, per un corrispettivo pari a 30.000 euro annui (importo, peraltro, significativamente superiore a quello pattuito con pari ad euro 1.800 Controparte_1
mensili).
Da tali risultanze emerge come nessun risarcimento o restituzione potrebbero essere accordati all'utilizzatore, essendo documentati, sino al 28.7.2016, il costante, pieno ed incontestato utilizzo del bene da parte di nonché la sublocazione a terzi sino al 18.11.2022, data di Parte_1 restituzione dell'immobile.
Le considerazioni appena svolte conducono ad affermare l'arbitrarietà dell'omesso pagamento dei canoni, da parte dell'utilizzatrice, a partire dal giugno 2013; detto inadempimento ha, pertanto, legittimato controparte ad avvalersi della clausola risolutiva espressa di cui all'art. 11 del contratto.
Consegue, pertanto, l'infondatezza dell'istanza formulata dai ricorrenti, diretta al rigetto dell'avversaria domanda di risoluzione del contratto. Sono, infatti, documentati e comunque non contestati sia l'omesso pagamento dei canoni di leasing, sia la sublocazione, da parte
14 dell'utilizzatrice, dell'immobile a terzi, a partire dal 30.1.2015, in assenza di un espresso consenso della concedente e, pertanto, in violazione degli obblighi contrattuali.
Chiede infine subordinatamente parte attrice in riassunzione, che venga Controparte_9 condannata al rimborso dei canoni di leasing riscossi pari ad € 504.000,00, ai sensi dell'art. 1526
c.c., oppure al pagamento del ricavato della vendita o di altra collocazione, ai prezzi di mercato, ovvero del valore di mercato dell'immobile.
Detta istanza non può trovare accoglimento nel presente giudizio, in quanto trattasi di domanda nuova ex art. 345 c.p.c. ed improponibile in sede rescissoria, vertendosi in un procedimento
“chiuso” limitato alla sola applicazione del principio di diritto stabilito dalla Cassazione.
Volendo comunque entrare nel merito, considerato che la decisione della S.C. di cassazione era sul punto di inammissibilità, per non essere stato all'epoca restituito il bene, sarebbe comunque infondata, perché in conseguenza dell'inadempimento il conduttore è tenuto a corrispondere al concedente quello che sarebbe stato l'utile complessivo che si riprometteva dal rapporto se fosse giunto alla sua regolare conclusione, dunque tutti i canoni, nel nostro caso pari ad € 599.980,00; se da tale somma si detraesse il valore di vendita dell'immobile, che le parti danno atto essere stato di
€ 125.000,00, si perverrebbe a determinare la residua debenza in € 474.980,00; posto che nel presente giudizio si discute della condanna portata dal decreto ingiuntivo n. 392/2017, per euro
177.197,88, essa è ampiamente inferiore a quanto ancora dovuto, e quindi dovrebbe essere confermata.
Le spese seguono la soccombenza e vengono liquidate in dispositivo in conformità ai parametri indicati in DM 55/14 e ss., secondo lo scaglione azionato, relativo ai canoni richiesti con decreto ingiuntivo n. 392/2017, nei valori medi per studio, introduzione e decisione, minimi per la fase di trattazione, esaurita in una sola udienza, per la posizione di , nei minimi per tutte Controparte_9
le fasi per le posizioni degli intervenienti adesivi, che si sono limitati ad accedere alle tesi prospettate dal cedente.

P.Q.M.


La Corte d'Appello, definitivamente pronunciando nel giudizio di rinvio conseguente alla ordinanza della Suprema Corte di Cassazione n. 14352/2024 pubblicata il 22 maggio 2024,
- respinge l'appello proposto avverso la sentenza n. 447/19 resa tra le parti in data 14.11.2019 dal
Tribunale di Sondrio, che per l'effetto integralmente conferma;

15 - condanna , e in solido tra Parte_1 Controparte_8 Parte_2
loro, al pagamento delle spese processuali che liquida per compensi defensionali:
per il giudizio di secondo grado, in favore di in € 9.155,00; Controparte_1
per il giudizio dinnanzi alla Corte di Cassazione in favore di in € 7.655,00; Controparte_1
per il giudizio di rinvio, in favore di in € 12.164,00, in favore di Controparte_1 CP_6
e in € 7.160,00 ciascuno;

[...] Parte_4
in tutti i casi, oltre spese forfettarie 15% ex art. 2 co 2 DM 55/2014, oltre IVA e CPA secondo legge.
- Dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento da parte degli appellanti
[...]
, e in solido tra loro dell'ulteriore importo Parte_1 Controparte_8 Parte_2
corrispondente al contributo unificato ex D.P.R. n. 115/2002, art. 13 c. 1 quater, comma inserito dall'art. 1 c. 17 L. n. 228/2012.
Milano, camera di consiglio del 4 novembre 2025
Il Cons. Est. Il Presidente
Dr. Antonio Corte Dr.ssa Maria Grazia
Federici
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