R E P U B B L I C A I T A L I A N A
I N N O M E D E L P O P O L O I T A L I A N O
La Corte d'Appello di Brescia, Sezione Seconda civile, composta dai Sigg.:
Dott. Giuseppe Serao Presidente
Dott. Daniela Fedele Consigliere
Dott. Mariangela Bonati Consigliere aus. rel.
ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
nella causa civile n. 630/2023 R.G. promossa con atto di citazione notificato in data e posta in decisione all'udienza collegiale del 29/01/2025
d a
, rappresentato e difeso dall'avv. BEZANTE CHIARA, OGGETTO: Parte_1
Vendita di cose elettivamente domiciliato in VIA IV NOVEMBRE 7 BRESCIA presso il suo studio Pt_2
APPELLANTE
c o n t r o
, rappresentato e difeso dall'avv. OSTINI NICOLETTA e Controparte_1
dall'avv. BRESCIANI DANIELE, elettivamente domiciliato in VIA CARLO ZIMA,
1/A 25121 BRESCIA presso lo studio di quest'ultima
APPELLATO
In punto: appello a sentenza n. 1178/2023 del Tribunale di Brescia seconda sezione in data 16.05.2023 pagina 1 di 10 CONCLUSIONI
Dell'appellante: IN PRINCIPALITA' E NEL MERITO:- Riformarsi in toto la sentenza di primo grado del Tribunale di Brescia –sezione seconda - n. 1178/2023 e di cui in epigrafe per le ragioni sopra esposte, accogliendosi le domande già formulate in primo grado da nonché quelle in istruttoria richieste Parte_1
indicate comprese spese di lite rifuse e pertanto: accertare, valutare e dichiarare che ricorre l'ipotesi di cui all'articolo 702-ter terzo comma c.p.c e disporre di conseguenza, sia per le domande del ricorrente sia per quelle del convenuto, che sono tra loro strettamente ed inscindibilmente connesse così che la fondatezza e quindi l'accoglimento o il rigetto delle une e delle altre sono interdipendenti.
In via istruttoria: A- Ammettere prove per interpello e per testi sulle seguenti circostanze, sottoponendo alla persona interrogata i documenti che vengono richiamati nei capitoli di prova:
Vero che:

1. l'appalto del complesso di costruzioni in via A. Grandi di Cortefranca, del quale è parte l'unità immobiliare oggetto del preliminare allegato al Ricorso introduttivo del presente giudizio, era stato conferito alla Controparte_2


2. nell'anno 2017 ha autonomamente
[...] Controparte_1
commissionato alla predetta gli interventi Controparte_2
che risultano dalla Lettera inviata in data 21/03/2017 dall'appaltatore ai Direttore dei lavori geom. (allegato 1);

3. gli interventi edilizi elencati nella Testimone_1
lettera qui allegata sub 1 sono ulteriori ed aggiuntivi rispetto a quelli oggetto del contratto d'appalto;

4. gli interventi edilizi elencati nella lettera qui allegata sub 1 sono ulteriori ed aggiuntivi rispetto a quelli previsti nelle autorizzazioni amministrative della costruzione;

5. gli interventi edilizi elencati nella lettera qui allegata sub 1 consistono: a) nella realizzazione di un'apertura per passaggio pedonale nella parete che separava l'appartamento, oggetto del preliminare prodotto dal ricorrente, dallo spazio di proprietà condominiale facente parte del complesso della scala;
b) nel collegamento del soggiorno/cucina dell'appartamento, promesso al ricorrente, con porzione del vano scala;
c) nella costruzione di muro che separa il predetto vano occupato dal ricorrente dalla restante area facente parte del vano scala;
d) nell'occupazione del predetto vano, che il ricorrente ha collegato
pagina 2 di 10 all'appartamento; e) nell'esecuzione dell'impianto elettrico e nella collocazione, nel predetto vano occupato, degli impianti tecnici di servizio all'appartamento promesso in vendita al ricorrente;

6. i predetti interventi non risultano tra quelli previsti nel preliminare;

7. la posizione dell'apertura nella parete e quella del nuovo muro sono, rispettivamente, indicate con tratto rosso e con tratto verde nella planimetria qui allegata (all. 4) ;

8. lo stato dei luoghi sopra descritto permaneva il giorno
11/01/2019, data nella quale venne redatta la “RELAZIONE TECNICA” qui allegata (all. 2);

9. le quattro fotografie qui allegate (all. 3) rappresentano lo stato dei luoghi alla data 1/01/2019; 10. all'inizio del mese di Dicembre 2017 il convenuto effettuava un sopralluogo in occasione del quale rilevava la predetta variazione dello stato dei luoghi rispetto al progetto approvato;
11. Parte_1
inviava, quindi, ad la e-mail 14/12/2017 (allegato 5); 12. da Controparte_1
controllo in loco, risulta che ad oggi non ha eliminato gli Controparte_1
interventi di cui al precedente capitolo 5 e non ha ripristinato lo stato dei luoghi;
13. ad oggi non si è reso disponibile a procedere direttamente Controparte_1
all'eliminazione degli interventi lamentati nel precedente capitolo 5 e nemmeno ad anticipare i costi per farli eseguire e neppure ad impegnarsi a rifondere le spese occorrenti che venissero eventualmente anticipate da altri;
14. Parte_1
si è interessato per procedere alla eliminazione delle sopra riferite opere abusive, chiedendone i costi che, di massima, risultano contenuti entro euro 5.000,00=. Testi, anche a prova contraria e con riserva di altri: legale rappresentante della
[...]
; Controparte_2 Pt_1 CP_3 Pt_1 [...]
. CP_4
B - Disporre Consulenza Tecnica d'Ufficio diretta ad accertare la permanenza ancora oggi degli illeciti che il convenuto attribuisce al ricorrente nella presente
Comparsa e il geom. riferisce nella “PERIZIA TECNICA” (allegato Testimone_2
2), la mancata previsione negli atti amministrativi autorizzativi delle modifiche apportate dal ricorrente, ogni altra risultanza ritenuta da Giudice utile alla decisione sulle domande del convenuto.
Nel merito: Accertare che il ricorrente ha compiuto gli interventi rilevati e contestati nell'espositiva, dichiarare che tali interventi non sono previsti nelle domande e nelle
pagina 3 di 10 autorizzazioni amministrative relative al complesso immobiliare del quale è parte
l'unità immobiliare promessa in vendita al ricorrente ed inoltre che sono illegittimi per gli altri motivi dedotti in questa Comparsa;
accertare e dichiarare che tali interventi sono stati e continuano ad essere impeditivi alla dichiarazione sostitutiva dell'atto di notorietà e, quindi, alla stipula dell'atto di trasferimento della proprietà.
Condannare il ricorrente a procedere alla eliminazione degli abusi dedotti in espositiva nonché al ripristino dello stato dei luoghi. Subordinare comunque il pagamento, dal convenuto al ricorrente, di qualsiasi importo e per qualsivoglia titolo, alla preventiva eliminazione dei lamentati illeciti nonché alla restituzione dei luoghi ripristinati nello stato precedente agli abusi e dopo che sarà stata accertato
l'esatto adempimento da parte del consulente nominato dal Tribunale.
Con vittoria di spese, competenze e onorari di entrambi i giudizi.
Dell'appellato: Nel merito in via principale, respingere l'impugnazione proposta perché infondata in fatto e in diritto per tutti i motivi esposti in atto e, per l'effetto, confermare la sentenza del Tribunale di Brescia n. 1178/2023 pubblicata il
16.05.2023. Nel merito in via subordinata, per il caso in cui non sia accolta la domanda di restituzione del doppio della caparra confirmatoria, condannare il sig. alla restituzione dell'importo di € 16.000, oltre che dell'ulteriore Parte_1 importo di € 4.880,00 e di quella diversa somma ritenuta di giustizia a titolo di risarcimento del danno, oltre agli interessi legali maturati. In via istruttoria subordinata, con riserva di chiedere i mezzi istruttori dedotti nel giudizio di primo grado. In ogni caso, con vittoria di spese e competenze, IVA e CPA come per legge
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso ex art 702 bis cpc del 19.07.2018 conveniva in giudizio Controparte_1
, per sentirlo condannare alla restituzione del doppio della caparra Parte_1
confirmatoria paria ad € 32.000,00, oltre spese legali ed interessi e spese di agenzia
(€ 4.880,00), dichiarata la legittimità del suo recesso dal contratto di preliminare di vendita stipulato in data 12.11.2016.
pagina 4 di 10 Deduceva che:
all'atto del preliminare per l'acquisto di un appartamento al prezzo di € 86.000
aveva versato a titolo di caparra confirmatoria l'importo di € 16.000 (docc. 1- 2);
l'immobile in fase di costruzione doveva essere completamente ultimato in ogni sua parte alla firma del rogito notarile, da stipularsi entro la data del 30.12.2017;
nel mese di aprile 2017 i lavori di costruzione si interrompevano e nel mese di giugno 2017 il cantiere veniva chiuso, per la risoluzione del contratto con l'impresa costruttrice (poi dichiarata fallita il 22/11/2017-doc.9);
conseguentemente, con RR del 10.01.2018 (doc. 4) veniva risolto il contratto preliminare per inadempienza del venditore ex art 1385 comma.2 c.c
Si costituiva che chiedeva il rigetto delle avverse domande. Parte_1
Affermava che la mancata consegna dell'immobile entro la data fissata non era dipesa da sua colpa grave o dolo, ma dall'intervenuto fallimento dell'impresa e prima ancora dalla realizzazione di opere abusive (in particolare apertura di una porta di collegamento tra l'appartamento ed nel vano scala di proprietà ed ivi CP_5
apposizione di impianti tecnici), tutte volute e commissionate in corso d'opera dal promittente acquirente che aveva impedito di ottenere le dovute CP_1
certificazioni richieste dal notaio per procedere al rogito.
Disposto il mutamento di rito la causa era istruita documentalmente e con l'espletamento di ctu finalizzata a verificare la realizzazione nell'immobile promesso in vendita di opere abusive che avrebbero reso nullo l'eventuale atto di vendita.
Con la sentenza gravata il tribunale accertava la legittimità del recesso esercitato da pagina 5 di 10 e condannava l'odierno appellante a versare il doppio della caparra pari a CP_1
complessivi Euro 32.000,00 oltre interessi legali dalla domanda giudiziale, con rimborso delle spese di lite e di CTU, nonché di CTP.
Riteneva il giudice che l'inadempimento per la mancata consegna dell'immobile non fosse di scarsa importanza, valutato anche il fatto che secondo quanto verificato dal
Ctu questo si presentava ancora al rustico.
Rimarcava che il vano scala accessibile dal soggiorno dell'immobile promesso in vendita non era, in pendenza del preliminare, conforme alla pratica edilizia originaria e costituiva un abuso, ma non avrebbe reso nullo il rogito.
Aggiungeva che comunque non avrebbe dovuto consentire l'opera abusiva o Pt_1
provvedere alla sua sanatoria, come peraltro poi fatto in corso di causa in conformità
al permesso di costruire in variante rilasciato dal Comune nel 2019, cosicché anche sotto questo aspetto l'inadempimento era a lui imputabile.
Avverso la sentenza proponeva appello reiterando le domande tutte Parte_1
già svolte in primo grado.
Si costituiva che insisteva per il rigetto dell'appello e la conferma Controparte_1
della sentenza impugnata.
All'udienza collegiale del 29/01/2025 la causa era rimessa al collegio per la decisione.
MOTIVI DELLA DECISIONE
L'appellante censura la sentenza per l'erronea interpretazione delle risultanze istruttorie.
pagina 6 di 10 Il tribunale non avrebbe tenuto conto del fatto che il preliminare di vendita sottoscritto tra le parti non prevedeva nessuna penalità sulla data di consegna dell'immobile e che tale contratto pertanto non poteva essere risolto se non su accordo delle parti.
Cita la giurisprudenza (21209/2019) secondo la quale la disciplina del recesso ex art. 1385 c.c presuppone l'inadempimento colpevole e di non scarsa importanza in relazione all'interesse dell'altro contraente.
Lamenta anche insufficiente e contraddittoria motivazione ove il giudice non teneva conto del capitolato lavori allegato al preliminare a dimostrazione del fatto che aveva commissionato lavori extracapitolato, ciò che a suo avviso CP_1
comporterebbe la nullità della sentenza impugnata.
L'appellante ribadisce che l'immobile era una nuova costruzione e che quindi non aveva nessun potere di gestione sul cantiere non potendo quindi essere ritenuto responsabile del ritardo della consegna, conseguenza sia di lavori abusivi commissionati dallo stesso sia soprattutto del fallimento dell'impresa CP_1
esecutrice dei lavori di costruzione degli appartamenti.
***
L'appello va rigettato.
E' provato documentalmente che il contratto preliminare, sottoscritto il 12/01/2016,
prevedeva all'art. 6 che il rogito (con contestuale consegna dell'immobile) doveva essere stipulato ad opere edilizie completamente ultimate entro il 30/12/2017 (doc.1).
Ivi si legge infatti (art. 2): “Si precisa che l'unità immobiliare verrà ceduta
pagina 7 di 10 completamente ultimata in ogni sua parte così come previsto nel Capitolato lavori
che viene allegato come parte integrante del contratto stesso”.
Pacifica è la circostanza che al momento della sottoscrizione del preliminare CP_1
versava € 16.000 a titolo di caparra confirmatoria.
Incontestata è pure la circostanza che il termine per la stipula del contratto definitivo non veniva rispettato e che i lavori erano stati sospesi già dal mese di giugno 2017,
ciò che portava, a quanto riferito dall'appellante, alla risoluzione del contratto con l'impresa.
a giustificazione del suo inadempimento, imputava la responsabilità del Pt_1
ritardo nella consegna ad opere abusive extracapitolato, richieste dal promittente acquirente, (ovvero realizzazione di un'apertura nella parete che separava l'appartamento dal sottoscala facente parte dello spazio condominiale per alloggiare impiantistica) che, a suo dire, avrebbero reso nullo l'eventuale atto di vendita impedendo così la stipula del rogito.
Tale assunto è stato contraddetto dalle risultanze peritali.
Il Ctu, ing nella sua relazione del 29/10/2019 constatava in Persona_1
primis che: ”..l'unità abitativa in esame risulta essere al rustico e non completata,
sono presenti gli intonaci e le caldane, mentre non sono ancora stati posati i
serramenti interni ed esterni, i pavimenti ed i rivestimenti, risulta mancante
l'impianto elettrico ed i rimontaggi di quello idrico-sanitario”.
Ciò dimostra (come risulta anche dalle foto in atti) che indipendentemente dalla realizzazione dei lavori extracapitolato l'immobile, alla scadenza del termine per la pagina 8 di 10 stipula del rogito, era ancora al rustico e mancava di opere essenziali espressamente previste nel citato capitolato lavori allegato al contratto preliminare.
Quanto poi all'apertura sul vano sottoscala il Ctu concludeva (vd pag. 11) che: “la
presenza del sottoscala accessibile dall'unità abitativa oggetto del preliminare di
compravendita non avrebbe reso nullo l'eventuale atto di vendita trattandosi di vano
uso ripostiglio (altezza < 2,40) realizzato all'interno del volume regolarmente
edificato; sarebbe stato però necessario presentare la pratica di variante oggi
rilasciata (Permesso di Costruire in variante n°44/2019), riportante la corretta
configurazione dell'immobile, ed aggiornare le planimetrie catastali”.
Ne consegue che le opere extracapitolato non erano di per sé di impedimento alla stipula del contratto definitivo potendo essere (come poi è stato fatto) facilmente sanabili in variante, tantopiù che, indipendentemente da chi ne avesse fatto richiesta,
l'imputabilità per le stesse e per la sua regolarizzazione spettava comunque al promittente venditore, che quale proprietario non poteva esserne all'oscuro.
Viceversa è indubbio che lo stato dell'immobile e la mancata ultimazione dei lavori previsti in capitolato (impianti elettrico, idrico-sanitario, serramenti interni ed esterni,
pavimentazioni, rivestimenti) costituiva un inadempimento di non scarsa importanza da parte di obbligatosi contrattualmente alla consegna dell'unità Pt_1
completamente ultimata entro la data fissata per il rogito notarile (30/12/2017), ciò
che giustificava il recesso del promittente acquirente e la richiesta ex art.1385 c.c del doppio della caparra versata, a titolo di risarcimento.
Al rigetto dell'appello segue la condanna dell'appellante a rimborsare alla parte appellata le spese del grado, alla cui liquidazione, di cui al dispositivo, si provvede in pagina 9 di 10 conformità ai criteri di cui alla tabella A approvata con DM n. 147/22 (valore dichiarato indeterminato )


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Brescia –Seconda Sezione Civile, definitivamente pronunciando sull'impugnazione avverso la sentenza n. 1178/2023 del Tribunale di
Brescia seconda sezione in data 16.05.2023 così dispone:
respinge l'appello;
condanna la parte appellante a rimborsare a parte appellata le spese del grado, che liquida in euro 2.058 per la “fase di studio”, euro 1.418 per la “fase introduttiva” ed euro 3.470 per la “fase decisionale”, oltre rimborso forfettario ed accessori di legge;

dichiara l'appellante tenuta al versamento di un importo pari a quello dovuto a titolo di contributo unificato.
Così deciso in Brescia nella camera di consiglio del 25 marzo 2025
IL CONSIGLIERE AUSILIARIO EST.
Mariangela Bonati IL PRESIDENTE
Giuseppe Serao
pagina 10 di 10