N. R.G. 1545/2025
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI MILANO
SEZIONE SECONDA CIVILE
nelle persone dei seguenti magistrati:
Dott.ssa Giovanna Ferrero Presidente
Dott.ssa Silvia Brat Consigliere
Dott.ssa Natalia Imarisio Consigliere rel. ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di II grado, iscritta al n. r.g. 1545/2025, promossa
da
(C.F. ), con il patrocinio degli Parte_1 C.F._1
avv.ti MARIO D. CICCARELLI e PIETRO MASSAROTTO, elettivamente domiciliato in MILANO, Via della Commenda n. 35, come da delega in atti
-APPELLANTE- contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. CP_1 C.F._2
PA NE, elettivamente domiciliato in SARONNO, Via Parini n. 6, come da delega in atti pagina 1 di 15 -APPELLATO-
PER LA RIFORMA
Della sentenza n. 2830/2025, pubblicata il 3.04.2025 dal Tribunale di Milano nella causa n. R.G. 49441/2022

OGGETTO: Divisione di beni caduti in successione
Conclusioni per : Parte_1
“voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello di Milano, contrariis reiectis, così giudicare: (…)
- in accoglimento dell'appello riformare l'impugnata sentenza non definitiva per tutti i motivi dedotti nel presente grado di appello nonché nel primo grado di giudizio e conseguentemente così giudicare: in via principale, disporre e ordinare lo scioglimento della comunione (considerata la previa donazione) tra i condividenti rispetto al relictum da parte della madre IGa per beni Persona_1 mobili, suppellettili e uu.ii. e, in particolare, quanto al complesso immobiliare sito in Cornaredo, via
Don HI n. 7, così distinto al Catasto Fabbricati del Comune di Cornaredo:
.foglio 9, part. 254, sub. 1, piano T-1, categoria A/7, classe 3, consistenza 8 vani, superficie catastale totale: 193 mq, totale escluse aree scoperte: 186 mq, rendita € 970,94 (villetta su due piani residenziali),
.foglio 9, part. 254, sub. 501 n.7, piano T, categoria C/6, classe 5, consistenza 23 mq, superficie catastale 23 mq, rendita € 67,71 (autorimesse),
.foglio 9, part. 664, piano S1, categoria C/2, classe 5, consistenza 5 mq, superficie catastale: 6 mq, rendita € 11,10 (centrale-termica),
.foglio 9, part. 254, sub. 2, piano S1, categoria C/3, classe 3, consistenza 90 mq, superficie catastale:
103 mq, rendita € 190,57 (laboratorio);
- previo accertamento della comoda divisibilità delle porzioni immobiliari in oggetto, respingere la domanda di vendita ex art. 788 c.p.c., per tutte le ragioni esposte in atti ed emerse in giudizio nonché esponende, e disporre la divisione ex art. 784 c.c. delle porzioni immobiliari in oggetto, preferibilmente con attribuzione al IG Parte_1
-a parte di lotto individuando- del locale laboratorio sito in parte del piano seminterrato onde
[...] consentire la prosecuzione dell'attività artigianale dallo stesso ivi svolta -il tutto tenendo conto della consulenza tecnica perfezionata in mediazione e qui ostensibile per accordo delle parti stesse nonché della CTU integrativa di cui si chiede ut infra l'espletamento-; si rammenta in proposito che il
pagina 2 di 15 complesso imm. risulta già divisibile senza opere (con previsione di un lotto costituito dall'appartamento su due piani e di un altro lotto costituito dal laboratorio e dall'autorimessa doppia), mentre effettuando opere edilizie sarebbe divisibile in un lotto composto da un piano residenziale, dal box dividendo e da porzione di giardino e da un altro lotto composto dall'altro piano residenziale, dal laboratorio, dall'altro box dividendo e da porzione di giardino;
-l'ipotesi preferita dall'odierno appellante, si ribadisce, è quella della divisione con opere secondo il principio costo minimo in via istruttoria, si chiede che venga disposta idonea CTU integrativa di quella svolta in mediazione:
a) al fine di determinare le opere minime e i costi relativi necessari alla suddivisione dell'appartamento posto su due piani residenziali in due distinte unità immobiliari, così come eventualmente alla suddivisione dell'edificio box costituito da una doppia autorimessa e in genere alla suddivisione -sempre secondo il criterio del costo minimo- di quanto ritenuto opportuno;

b) nonché al fine di determinare l'incremento o il decremento economico del valore di mercato delle uu.ii. costituenti il complesso imm. de quo nel caso a);
- in ogni caso, con vittoria di spese e competenze legali oltre oneri ex lege del doppio grado di giudizio
→ si ripetono altresì di seguito, ove occorrer possa, le altre conclusioni espresse in primo grado e non decise dalla sentenza non definitiva qui appellata:
- respingere la domanda avversaria di corresponsione dell'indennità di occupazione al 50%, in quanto infondata in fatto e in diritto per tutte le ragioni esposte ed esponende;

- quanto ai beni mobili e suppellettili contenuti nelle uu.ii. site in Cornaredo, via Don HI n. 7, disporre e ordinare altresì lo scioglimento della comunione ereditaria con attribuzione a ciascuno dei condividenti di quanto di sua spettanza;
in via riconvenzionale, previo accertamento delle migliorie apportate e comunque delle somme spese per gli immobili de quibus da parte del IG , degli oneri dallo stesso sostenuti Parte_1 per manutenere (in via sia ordinaria che straordinaria) il complesso imm. in comunione nonché per
l'assicurazione dei fabbricati, condannare il IG al rimborso e/o pagamento di tutte Parte_2 le spese di manutenzione, gestione e assicurazione sostenute (dall'odierno convenuto) nonché al versamento dell'indennità per i miglioramenti recati alle uu.ii nella misura dell'aumento di valore conseguito dalla cosa per effetto dei miglioramenti medesimi o al pagamento delle somme/costi spesi per gli immobili de quibus (dal medesimo ) o, ancora, al versamento della Parte_1 diversa somma emersa e/o emergenda in corso di causa o che sarà ritenuta di giustizia, oltre interessi
pagina 3 di 15 legali e rivalutazione monetaria;
eventualmente compensando tale importo con quello debendo a titolo di conguaglio;
in via istruttoria, si rinnova la richiesta di interrogatorio formale del IG e di CP_1 escussione testimoniale dei testimoni infra indicati sui seguenti capitoli probatori:


1. Vero che nell'aprile del 2009 il IG effettuò nella villetta di Cornaredo, Via Parte_1
Don HI n. 7, i lavori edili descritti nel capitolato posto alle pagine 2 e 3 della relazione tecnica prodotta quale doc. 27?


2. Vero che detti lavori consistevano nella realizzazione di una tettoia sopra il balcone al piano primo
e nel rifacimento e l'impermeabilizzazione del medesimo balcone, come posti nella villetta di
Cornaredo, Via Don HI n. 7?


3. Vero che i detti lavori consistevano altresi nel rifacimento dell'impianto elettrico sito nell'appartamento al piano primo della villetta di Cornaredo, Via Don HI n. 7?


4. Vero che i detti lavori consistevano ulteriormente nell'abbassamento con

contro

-soffitto in due vani dell'appartamento al piano primo (controsoffittatura -di profondita cm. 30- in camera e controsoffittatura -di profondita cm. 50- in sala), come posti nella villetta di Cornaredo, Via Don
HI n. 7?


5. Vero ancora che i detti lavori consistevano, infine, nella realizzazione di un impianto di condizionamento costituito da due apparecchi SAMSUNG 12000 BTU monosplit con due motori esterni, come posti nella villetta di Cornaredo, Via Don HI n. 7 al piano primo?


6. Vero che i materiali e l'opera necessari per i descritti lavori edili sono stati acquistati e pagati dal
IG ? Parte_1


7. Vero che la IGa , nata il [...] e zia (per parte di padre) Tes_1 delle odierne parti confliggenti, e ospitata nell'appartamento sito al piano rialzato della villetta di
Cornaredo, Via Don HI n. 7?


8. Vero che la detta IGa e ospitata dall'aprile 2020 e continuativamente fino a oggi Tes_1 nell'appartamento sito al piano rialzato della villetta di Cornaredo, Via Don HI n. 7?


9. Vero che l'anziana zia e accudita con continuita dal convenuto Tes_1 Parte_1
e dalla sua coniuge?
10. Vero che l'attore ha autorizzato che la detta zia sia ospitata CP_1 Tes_1 nell'appartamento sito al piano rialzato della villetta di Cornaredo, Via Don HI n. 7?
11. Vero che la detta zia si e trasferita nell'appartamento sito al piano rialzato della Tes_1 villetta di Cornaredo, Via Don HI n. 7, al momento della diffusione dell'epidemia da covid-19 nell'aprile 2020? pagina 4 di 15 12. Vero che la manutenzione del giardino e delle aree libere di pertinenza della villetta di Cornaredo,
Via Don HI n. 7, e effettuata da oltre un ventennio dal IG ? Parte_1
13. Vero che la manutenzione dei manufatti, dei fabbricati e comunque delle cose che compongono la villetta di Cornaredo, Via Don HI n. 7, e effettuata da oltre un ventennio dal IG
[...]
? Parte_1
14. Vero che i costi e le fatiche necessari per la manutenzione indicata ai capitoli 13 e 14 sono sostenuti in proprio da oltre un ventennio dal IG ? Parte_1
Si indicano a testimoni sui capitoli di prova sopra indicati nonché a prova contraria e controprova sugli eventuali capitoli probatori di controparte che dovessero essere ammessi i seguenti IGi e
IGe: nata il [...] a [...] e residente in [...], Tes_2
Cornaredo; nato il [...] a [...] e residente in [...] Parte_3
HI 9, Cornaredo;
nata il [...] a [...] e residente in [...]
Via Don HI 9, Cornaredo;
, nata il [...] a [...] e residente in [...]
HI 10, Cornaredo;
, nato in [...] il [...] e residente in [...]di Parte_6
Rho.
Si rinnova altresì la richiesta di idonea CTU integrativa di quella svolta in mediazione al fine:
• di determinare e valutare i costi e gli oneri sostenuti dal convenuto per opere edili nel 2009 (come sopra meglio descritti), il loro valore originale, quello al momento di apertura della successione e quello attuale, provvedendo altresì a determinare il loro valore incrementale rispetto agli immobili dividendi;

• di determinare e valutare la congruità e la necessità dei costi sostenuti dal convenuto per le opere edili effettuate post incendio del 2007 nonché nella seconda metà degli anni '90 (come sopra meglio descritti), il loro valore originale, quello al momento di apertura della successione e quello attuale, provvedendo altresì a determinare il loro valore incrementale rispetto agli immobili dividendi”.
Conclusioni per : CP_1
“Voglia l'Ill.ma Corte di appello di Milano, respinta ogni contraria istanza,
IN VIA PREGIUDIZIALE
Dichiarare inammissibile l'appello proposto dal IG nei confronti del IG Parte_1
per i motivi esposti in atti e, per l'effetto, confermare la sentenza non definitiva n. CP_1
2830/2025 emessa dal Tribunale di Milano il 03/04/2025 e pubblicata in pari data.
NEL MERITO
pagina 5 di 15 Rigettare l'appello proposto dal IG nei confronti del Sig. in Parte_1 CP_1 quanto manifestamente infondato in fatto ed in diritto per i motivi esposti in atti, con conferma della sentenza n. 2830/2025 emessa dal Tribunale di Milano 03/04/2025 e pubblicata in pari data.
Con vittoria di spese e di compensi, anche del sub-procedimento R.G. 1545–1/2025”.
FATTO E SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Oggetto del giudizio è lo scioglimento della comunione di un compendio immobiliare sito in Cornaredo, occupato dall'odierno appellante e ricevuto in Parte_1
donazione dalla madre dei due fratelli in causa, , tramite atto stipulato Persona_1
l'1.03.2016.
I singoli beni sono catastalmente indicati come segue:
- foglio 9, particella 254, subalterno 1, via Don Carlo HI n. 7 piano T-1, categoria A/7, classe 3, vani 8, superficie catastale metri quadrati 193, rendita catastale euro 970, 94 - la villetta unifamiliare;

- foglio 9, particella 254, subalterno 501, via Don Carlo HI n. 7, piano T, categoria C/6, classe 5, metri quadrati 23, superficie catastale metri quadrati 23, rendita catastale euro 67,71 – il vano box;

- figlio 9, particella 664, via Don Carlo HI n. 7, piano S1, categoria C/2, classe 5, metri quadrati 5, superficie catastale metri quadrati 6, rendita catastale euro 11,10 – il locale ad uso deposito;

- foglio 9, particella 254, subalterno 2, via Don Carlo HI n. 7, piano S1, categoria C/3, classe 3, metri quadrati 90, superficie catastale metri quadrati 103, rendita catastale 190,57 – il vano ad uso magazzino e il vano ad uso laboratorio;

Con atto di citazione ritualmente notificato, conveniva in giudizio CP_1
dinanzi al Tribunale di Milano ai sensi dell'art. 1111 c.c. Parte_1
per fare accertare e dichiarare la non comoda divisibilità in natura e disporre conseguentemente la vendita dell'intero compendio con divisione pro quota del ricavato;
in subordine, chiedeva di procedersi alla divisione giudiziale ex art. 780 c.p.c. e ss.
pagina 6 di 15 mediante la stima, la formazione di lotti e l'attribuzione degli immobili in proprietà esclusiva alle parti pro quota, mediante estrazione a sorte ai sensi dell'art. 729 c.c., determinando i conguagli in denaro. In ogni caso chiedeva di condannare il convenuto al pagamento in favore dell'attore del 50% dell'indennità di occupazione per il godimento esclusivo dell'unità immobiliare a far data dal 29.01.2019, indennità ammontante ad euro
954,37 mensili (o differente importo da accertarsi).
Si costituiva la parte convenuta , che chiedeva a sua volta Parte_1
la divisione del compendio immobiliare con esclusione della vendita richiesta dall'attore, deducendo la comoda divisibilità dell'immobile in due unità autonome e chiedendo l'assegnazione preferenziale a sé del laboratorio al piano seminterrato, in cui egli svolge attività artigianale, “il tutto tenendo espressamente conto della consulenza tecnica perfezionata in mediazione e qui ostensibile per accordo delle parti stesse”.
Chiedeva inoltre il rigetto della richiesta dell'attore di corresponsione del 50% dell'indennità di occupazione e, in via riconvenzionale, la condanna dell'attore al rimborso delle spese sostenute dal convenuto per la manutenzione ordinaria e straordinaria dell'immobile; delle migliorie apportate (come ristrutturazioni, impianti, lavori edilizi, ecc.); delle spese assicurative;
con eventuale compensazione tra quanto dovuto a titolo di conguaglio e quanto spettante al convenuto per i suddetti rimborsi.
A seguito del deposito di memorie istruttorie, con ordinanza del 12.10.2023 il giudicante, ritenuto di dover decidere “preliminarmente la questione della divisibilità in natura, mediante frazionamento, del villino in comunione tra le parti”, ha invitato le parti a precisare le conclusioni in punto – riservata al prosieguo invece ogni regolazione dei rapporti di dare e avere fra le parti – e poi trattenuto la causa in decisione.
Come espressamente chiarito in sentenza, il Tribunale, al fine di non gravare le parti di spese non necessarie, non ha proceduto alla nomina di un consulente tecnico d'ufficio, atteso che sono state acquisite – su accordo delle parti, che non ne hanno contestato i relativi contenuti – due relazioni redatte nell'anno 2022 da un consulente tecnico nominato nella fase di mediazione obbligatoria e scelto dall'elenco dei consulenti del pagina 7 di 15 Tribunale, arch. . La prima relazione (doc. 6 di parte attrice in Persona_2
primo grado) è descrittiva ed estimativa, con una valutazione complessiva dell'immobile pari a 470.000 euro;
la seconda (doc. 7 di parte attrice in primo grado) è in realtà un progetto divisionale, constando di due ipotesi di frazionamento del villino (“A” e “B”) e relativi costi stimati.
Con sentenza n. 2830/2025, pubblicata il 3.04.2025, il Tribunale di Milano, non definitivamente pronunciando, disponeva procedersi alla vendita dell'immobile ex art. 788 c.p.c. Con separata ordinanza, rimetteva la causa sul ruolo e provvedeva contestualmente alla delega delle operazioni di vendita.
La decisione di disporre la vendita dell'immobile oggetto di comunione tra le parti è stata emessa ritenendo la non comoda divisibilità del bene ex art. 1114 c.c., alla luce dei costi elevati necessari per il frazionamento in due porzioni (le due ipotesi di divisione proposte dal tecnico avrebbero comportato lavori stimati tra 51.875,80 € e 86.083,14 €), dei necessari lavori, complessi e invasivi, e del conseguente snaturamento dell'immobile: secondo il Tribunale, il frazionamento trasformerebbe un piccolo villino con buone comodità (zona giorno/notte separate, giardino, autorimessa) in un condominio di due bilocali con spazi ridotti e compromessi funzionali, e con porzioni notevolmente deprezzate rispetto al valore dell'intero immobile.
Avverso la suddetta sentenza ha interposto appello , Parte_1
lamentando in sintesi l'erronea valutazione della consistenza fattuale del compendio immobiliare di cui trattasi – che risulta, di fatto, già frazionato in distinte unità – ed in particolare, fra l'altro, l'omessa considerazione del laboratorio. In particolare, sostiene che “il complesso immobiliare risulta già divisibile senza opere (con previsione di un lotto costituito dall'appartamento su due piani e di un altro lotto costituito dal laboratorio e dall'autorimessa doppia), mentre effettuando opere edilizie sarebbe divisibile in un lotto composto da un piano residenziale, dal box dividendo e da porzione di giardino e da un altro lotto composto dall'altro piano residenziale, dal laboratorio, dall'altro box dividendo e da porzione di giardino;
-l'ipotesi preferita dall'odierno
pagina 8 di 15 appellante, si ribadisce, è quella della divisione con opere secondo il principio del costo minimo”. L'appellante si oppone dunque alla vendita e deduce la necessità di esperire una consulenza tecnica d'ufficio per valutare i costi minimi di divisione e verificare se la divisione comporti aumento o diminuzione del valore.
In data 15.07.2025 si è costituito nel presente giudizio , chiedendo CP_1
preliminarmente di dichiarare l'inammissibilità dell'appello; nel merito di rigettare l'appello avversario in quanto infondato sia in fatto sia in diritto con conferma integrale della sentenza di primo grado non definitiva e con vittoria di spese e compensi difensivi.
Con ordinanza del 17.07.2025, la Corte ha rigettato l'istanza di sospensione della provvisoria esecutività svolta dall'appellante ex art. 351 co. 2 c.p.c., escludendo tra l'altro la “prova di concreto rischio di pregiudizio grave e irreparabile, diverso dal disagio eventuale (comunque insito nella definizione della causa in assenza di domanda di attribuzione esclusiva) di dover reperire differente soluzione abitativa e di laboratorio, disagio ad ogni modo prevedibilmente non imminente ed in ogni caso affrontabile con modi e tempi non immediati”.
All'udienza del 7.10.2025 il consigliere istruttore ha fissato udienza per la decisione ai sensi dell'art. 350 bis c.p.c., rinviando al 28.10.2025 con termine per il deposito di note difensive anche sostitutive dell'udienza ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c. fino a cinque giorni prima dell'udienza così fissata. Le parti hanno depositato in tale termine note articolate.
MOTIVI DELLA DECISIONE

L'appello – svolto secondo doglianze non strutturate in distinti motivi (solo nelle note finali sostitutive di udienza le censure vengono esposte con maggiore specificità) ma sufficientemente chiare da consentirne il positivo superamento del vaglio di ammissibilità – risulta infondato.
Anzitutto va evidenziato che l'odierno appellante, nelle conclusioni di primo grado, non ha riformulato la richiesta di consulenza tecnica d'ufficio (su cui ora, invece, insiste) ed,
pagina 9 di 15 anzi, ha chiesto che nella decisione si tenesse “espressamente conto della consulenza tecnica perfezionata in mediazione e qui ostensibile per accordo delle parti stesse”. Se ciò non inficia, ovviamente, la natura accertativa della consulenza tecnica, in quanto tale sottratta alla disponibilità delle parti e disponibile invece da parte dell'organo giudicante
(ma pur sempre in via ancorata alle prove ed allegazioni di parte), la circostanza ha assai peculiare rilevanza nel caso di specie, poiché l'appello – come ancora si evidenzierà – mira a depotenziare (in modo del tutto incoerente con le appena ricordate conclusioni del primo grado e comunque con il conferimento dell'incarico al consulente e la successiva acquisizione comune) la consulenza della mediazione (di seguito, CTM), che invece non può che assurgere – per la sua intrinseca chiarezza e logicità e per la mancanza (salvo quanto infra in appello) di contestazioni delle parti (ed, anzi, per volontà espressa di queste) – a elemento fondamentalmente orientativo della decisione.
In diritto, va ancora premesso che la divisibilità dei beni in comunione, ai sensi dell'art. 720 c.c. (applicabile non solo nella comunione ereditaria, ma anche in quella ordinaria, in virtù del richiamo operato dal successivo art. 1116), non dev'essere solo strutturalmente configurabile, ma dev'essere anche “comoda”; pacificamente intendendosi, per beni non comodamente divisibili, quelli la cui divisione comporterebbe problemi tecnici di dispendiosa soluzione, o la menomazione della funzionalità o del valore economico, considerata anche la destinazione e l'utilizzo del bene, operando il principio di prevalenza della vendita in caso di non comoda divisibilità. In tal senso, si è più volte precisato (vd. ad es. Cass. civ. n. 12406/2007) che
“In caso di comproprietà indivisa, la vendita all'asta è lo strumento ordinario quando la divisione in natura non è possibile senza pregiudizio economico o funzionale”, per tale ultimo ritenendosi anche “l'impossibilità di formare in concreto porzioni suscettibili di autonomo e libero godimento, non compromesso da servitù, pesi o limitazioni eccessivi”
e comprendendosi invece nel pregiudizio economico non solo i costi per la realizzazione, ma anche la realizzabilità del frazionamento “a pena di notevole
pagina 10 di 15 deprezzamento” (tra le molte, Cass. 22833/2006; Cass. 15380/2005; Cass. 14577/2012;
Cass. n. 27984/2023).
Orbene, le risultanze della CTM anzidetta, con le premesse più sopra esposte ed in assenza totale di elementi contrari (al di là di alcune deduzioni dell'appellante, su cui infra), anche in quanto liberamente apprezzabili dal giudice, consentono di ritenere certamente raggiunta la prova della non comoda divisibilità dell'immobile.
L'appellante sostiene, in estrema sintesi, che il Tribunale avrebbe invece travisato il senso della CTM (della seconda relazione, in particolare), poiché questa non era stata commissionata per valutare la comoda divisibilità o meno, ma soltanto per proporre ipotesi divisionali secondo criteri di massima indipendenza, e non secondo il criterio del minor costo, di cui ora invece ravvisa la necessità (poiché molti dei lavori indicati come necessari al frazionamento sarebbero invece evitabili).
Tale doglianza è infondata non solo per l'intrinseca incoerenza fattuale (già evidenziata sopra, quanto alla richiesta espressa di tener conto delle risultanze peritali acquisite in mediazione su accordo ed incarico bilaterale), ma anche rispetto a quanto premesso sulla necessità che, per poter ritenere la comoda divisibilità dell'immobile, le parti frazionate abbiano ciascuna piena possibilità di autonomo godimento: in altri termini, non è giuridicamente sostenibile – salvo, ovviamente, diverso accordo dei condividenti – un tertium genus fra il mantenimento dell'unità immobiliare ed il frazionamento, alla stregua del quale si formerebbero delle porzioni dotate di autonomia reciprocamente limitata.
La pretesa già sussistente divisione, di fatto, dell'immobile (parte appellante già viveva al piano primo, avendolo riadattato per creare un appartamento per la propria famiglia, mentre al pianterreno viveva la madre) deve in realtà fare i conti sia con le difformità edilizie e catastali evidenziate dallo stesso perito incaricato dalle parti (e riconducibili, appunto, all'appena evidenziato utilizzo), sia con la peculiarità del contesto familiare, tale da consentire la non piena indipendenza dei due appartamenti che invece risulta pagina 11 di 15 dagli atti: contesto ovviamente non estensibile al di fuori della cerchia familiare (ed ovviamente di un accordo fra comproprietari), dovendosi configurare, appunto, la creazione di unità appetibili e commerciabili separatamente. Peraltro l'appellante sembra contraddittoriamente (e comunque del tutto genericamente, avendo del resto di fatto rinunciato a tali ipotesi nelle fasi precedenti del giudizio e della mediazione, dove ben avrebbero potuto essere valutate) formulare due ipotesi pressoché opposte di divisione che consentirebbero, a suo dire, notevole risparmio di opere e di costi: da un lato, come detto, assume un già esistente frazionamento fattuale fra gli appartamenti di primo e secondo piano e quindi ritiene tale frazionamento ben utilizzabile, con assegnazione del piano seminterrato a uno dei due appartamenti;
dall'altro – in quanto del resto portatore di interesse spiccato più per il laboratorio del piano interrato, dove esercita la sua attività
– auspica espressamente la divisione in un primo lotto comprensivo dell'appartamento su due piani ed in un secondo lotto comprensivo solo di laboratorio e autorimessa doppia, prevedendosi un conguaglio a favore dell'assegnatario di quest'ultimo lotto.
Anche questa seconda ipotesi, ictu oculi, non pare d'altronde ragionevolmente considerabile: dal momento che un'intera unità abitativa di cospicue dimensioni (quale sarebbero primo e secondo piano insieme, per oltre 200 mq in totale) dovrebbe coesistere con uno spazio al di sotto adibito ad attività imprenditoriale/artigianale facente capo a persone estranee, ed essere completamente priva di autorimessa.
Più in generale ed in ogni caso, non sembra configurabile una terza via rispetto alle proposte divisionali (o ad altre comunque affini, teoricamente ipotizzabili) formulate dal tecnico incaricato dalle parti: risulta in altri termini ineludibile, per poterne ricavare unità godibili e commerciabili separatamente (anche con propri impianti separati, di cui allo stato non sono fornite), un ampio ed invasivo riadattamento dell'immobile (che non
è un'unità già collocata in contesto condominiale, in quanto tale già munita di parti comuni e limitazioni di uso).
Tale considerazione prescinde del tutto da eventuali singole discrasie fra quanto argomentato in sentenza e lo stato dei luoghi, comunque non dimostrate e non oggetto di pagina 12 di 15 precedenti contestazioni nella CTM (l'appellante segnala ora, in particolare, la non necessità di creare una rampa comune di accesso al locale autorimessa, essendo il fabbricato box posto in corpo separato e con accesso diretto alla via pubblica;
o ancora il fatto che la rampa scala tra primo e secondo piano sia già esistente – considerazione, questa, peraltro ovvia, ciò che comporterebbe oneri sarebbe piuttosto la necessaria realizzazione di un accesso indipendente per raggiungere il primo piano); così come prescinde del tutto dall'esistenza del piano seminterrato adibito a magazzino e laboratorio, che l'appellante lamenta non essere stata considerata, ma che invece è pienamente rientrata nelle ipotesi divisionali, con cui si è previsto alternativamente il suo accorpamento ad entrambi i piani residenziali.
Non può, in definitiva, ragionevolmente dubitarsi che qualsiasi ipotesi di frazionamento dell'immobile in questione risulti tutt'altro che comoda, comportando lavori edilizi
(oltre che adempimenti di regolarizzazione urbanistica e catastale) invasivi e certamente onerosi (la stessa parte appellante ipotizza costi per “soli” 20 mila euro, contro gli oltre
50 mila minimi ipotizzati dal CTM per il progetto maggiormente economico).
Come adeguatamente messo in luce nella sentenza impugnata, in secondo luogo, il frazionamento del lotto ne comporterebbe lo stravolgimento totale: da spaziosa abitazione indipendente su due piani più seminterrato, giardino e grande autorimessa esclusivi, diverrebbe un piccolo condominio di due unità non particolarmente grandi, con spazi comuni e posto ciascuno per un'automobile non grande.
Tale stravolgimento non può poi non comportare, anche secondo scienza comune, un forte deprezzamento proporzionale, non solo determinato dalla perdita di metratura ad uso esclusivo per realizzare i necessari spazi comuni (e/o di accesso esclusivo), ma soprattutto dalla minore appetibilità commerciale. Il criterio allegato dall'appellante, secondo cui, come noto, è assai più semplice e fruttuoso vendere unità di più modeste dimensioni piuttosto che un fabbricato intero, non risulta adattarsi al caso di specie: dove non si verte in un contesto tipicamente urbano, connotato da domanda anche di abitazioni serventi esigenze di lavoro, studio, soggiorni brevi, proprie anche di singoli pagina 13 di 15 individui;
ma nel contesto di un piccolo centro ed anzi di un quartiere residenziale a connotazione tipicamente “familiare”, composto da ville e villette indipendenti (come evidenziato anche nella CTM), dove il target del mercato non è certamente l'abitazione di medio-piccola metratura in condominio con altri, ma quella di grande metratura indipendente e con spazi esterni esclusivi.
In conclusione, il Tribunale ha legittimamente disposto la vendita ex art. 720 c.c., in assenza di richiesta di attribuzione e in presenza di una situazione di fatto che rendeva la divisione antieconomica e disfunzionale, comportando radicale alterazione dell'uso e della struttura del bene.
L'appello deve dunque essere rigettato e la sentenza impugnata confermata.
Il soccombente va condannato a rifondere le spese processuali – liquidate come in dispositivo sulla base del vigente D.M. n. 127/2022, con riferimento al valore della causa indeterminabile come dichiarato ai fini del contributo unificato giudiziale ed alla media complessità, in assenza della fase istruttoria – poiché “in materia di spese processuali, il giudice del gravame che, in via definitiva, decida sull'appello avverso una sentenza non definitiva, esaurisce, con la sua pronuncia, l'ambito del "thema decidendum", chiudendo il processo davanti a sé, e pertanto deve provvedere sulle spese del giudizio di secondo grado, restando la liquidazione delle spese di primo grado affidata al giudice corrispondente, che dovrà provvedervi all'atto della emanazione della sentenza definitiva” (Cassazione, sent. n. 18651 del 05/12/2003 e sent. n. 25286 del 11/11/2013).
Sussistono anche i presupposti per il versamento da parte dell'appellante dell'ulteriore importo pari al contributo unificato ex art. 13 comma 1 quater DPR 30 maggio 2002 n.
115 così come modificato, trattandosi di controversia introdotta dopo l'entrata in vigore
(31 gennaio 2013) della modifica introdotta con l'art. 1 comma 17, L. n 228/2012.



P.Q.M.


pagina 14 di 15 La Corte d'Appello di Milano, ogni diversa domanda, eccezione e deduzione disattesa, così dispone:
I. rigetta l'appello, confermando di conseguenza la sentenza impugnata;

II. condanna al pagamento in favore di delle Parte_1 Parte_2
spese di lite del presente grado, che si liquidano in complessivi € 8.470,00, oltre
IVA, CPA e 15% spese generali;

III. dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento da parte dell'appellante dell'ulteriore importo pari al contributo unificato ex art. 13, comma 1, quater d.p.r.
30 maggio 2002, n. 115 così come modificato.
Così deciso in Milano, nella Camera di Consiglio del 28 ottobre 2025.
Il Presidente Dott.ssa Giovanna Ferrero
Il Consigliere est. Dott.ssa Natalia Imarisio
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