N. R.G. 120/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI FIRENZE
TERZA SEZIONE CIVILE
La Corte di Appello di Firenze, terza sezione civile, in persona dei Magistrati: dott. Carlo Breggia Presidente dott. Marco Cecchi Consigliere dott. Antonio Picardi Consigliere Relatore ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di II Grado iscritta al n. r.g. 120/2023 promossa da:
(C.F. ) con il patrocinio dell'Avv. LIGUORI LETIZIA e Parte_1 C.F._1 dell'Avv. SANDRO RISALITI

APPELLANTE/I nei confronti di
(CF ) con il patrocinio dell'Avv. LANDI Controparte_1 C.F._2 FEDERICO (CF ) C.F._3

APPELLATO/I avverso la sentenza n. 977/2022 emessa dal Tribunale di Pistoia e pubblicata il 28/11/2022
CONCLUSIONI
In data 11-18/12/2024 la causa veniva posta in decisione sulle seguenti conclusioni:
Per parte appellante: “Voglia l'Ill.ma Corte di Appello di Firenze, contrariis reiectis: - NEL MERITO: RIFORMARE parzialmente la sentenza n. 977/2022 del Tribunale di Pistoia, resa a definizione del procedimento rubricato al n. 3208/2020 R.G., pubblicata il 28.11.2022, notificata in data 14.12.2022, e per gli effetti IN TESI: ACCERTARE l'intervenuta risoluzione di diritto della promessa di acquisto del 21-22.11.2019 intercorsa tra le parti, ovvero, in subordinata ipotesi, dichiarare la medesima risolta per grave inadempimento della promissaria acquirente, e conseguentemente ACCERTARE E DICHIARARE il diritto della sig.ra alla ritenzione Parte_1
pagina 1 di 21 della complessiva somma di euro 13.000,00 corrispostale a titolo di caparra confirmatoria dall'odierna convenuta;
ACCERTARE E DICHIARARE che, sino al 01.03.2023, la sig.ra
[...]
ha occupato senza alcun titolo l'immobile sito in Marliana (PT), via per Controparte_1 Montagnana n. 5; CONDANNARE la convenuta al pagamento della indennità di occupazione dell'immobile di cui è lite maturata dal 10.11.2020, data intimata per il rilascio, al 01.03.2023 (data di decorrenza del pagamento della indennità di occupazione stabilita dal GE della procedura RGE 138/2022 Tr Pt). Con vittoria di spese di entrambi i gradi di giudizio. IN IPOTESI subordinata: COMPENSARE integralmente tra le parti le spese di primo grado anche in ordine alla fase cautelare incidentale ed alla successiva fase di reclamo al collegio. Con vittoria di spese e competenze di grado. - IN VIA ISTRUTTORIA: AMMETTERE, ritenutili necessari ed occorrenti posto quanto alle premesse, prova per testi sui seguenti capitoli, non ammessi in primo grado al fine di escuterli nella presente fase di gravame: 4) DCV che la sig.ra nel mese di ottobre 2020, Parte_1 aveva conferito al sig. mediatore immobiliare professionista, incarico di reperire un CP_2 compratore per l'immobile di sua proprietà, ovvero quello sito nel comune di Marliana (PT), via di Montagnana n. 5, di cui è lite;
5) DCV che il sig. nei mesi successivi al ricevimento CP_2 dell'incarico, aveva raccolto manifestazioni di interesse da parte di più persone interessate all'acquisto dell'immobile di cui è lite;
6) DCV che il sig. al fine di far visitare ai CP_2 potenziali compratori l'immobile di cui è lite, aveva indicato alla sig.ra le date del 4 Parte_1 marzo 2021 e del 18 maggio 2021; 7) DCV che la sig.ra nei giorni immediatamente Parte_1 precedenti gli appuntamenti di cui al capitolo che precede, aveva informato il sig. che CP_2 non avrebbe potuto far visionare l'immobile in questione ai potenziali compratori interessati al medesimo, in quanto l'occupante aveva negato la propria disponibilità in tal senso. A teste sui capp. 4, 5, 6 e 7 il sig. di Prato;
AMMETTERE, occorrendo, CTU tecnica volta alla CP_2 quantificazione della indennità di occupazione relativa all'immobile di cui è lite”.
Per parte appellata: “Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello di Firenze, contrariis reiectis, in via preliminare: accertare e dichiarare l'inammissibilità dell'appello proposto ai sensi dell'art.342 c.p.c. e/o dell'art. 348 bis c.p.c., per i motivi di cui in narrativa;
nel merito: per l'effetto rigettare il gravame in quanto infondato in fatto ed in diritto e per l'effetto confermare la sentenza n. 977/2022 emessa dal Tribunale di Pistoia all'esito del procedimento NRG 3208/2020, pubblicata in data 28 Novembre 2022 e notificata in data 14 Dicembre 2022, Con vittoria di spese e compensi professionali di entrambi i gradi di giudizio.”
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione, regolarmente notificato, conveniva in giudizio, innanzi Parte_1 questa Corte di Appello, , proponendo gravame avverso la sentenza n. Controparte_1
977/2022, emessa dal Tribunale di Pistoia e pubblicata il 28/11/2022, che, definitivamente pronunciando sulle domande proposte dalle parti, le aveva rigettate, compensando le spese del giudizio di merito e condannando la al pagamento di quelle della fase cautelare. Pt_1
1 – Il giudizio di primo grado.
1.1. – aveva convenuto in giudizio , esponendo: Parte_1 Controparte_1
pagina 2 di 21 - che, con scrittura privata del 21/11/2019, le aveva proposto di Controparte_1 acquistare, al prezzo di € 175.000,00, l'immobile per civile abitazione del tipo terra-tetto di sua proprietà sito in Marliana, Via per Montagnana n. 5;
- di aver accettato tale proposta in data 22/11/2019;
- che nella proposta di acquisto era stato espressamente indicato quale termine per la stipulazione del contratto preliminare quello del 15/02/2020;
- che, contestualmente, aveva versato all'attrice la somma di € 13.000,00 a titolo CP_1 di caparra confirmatoria, mentre avrebbe dovuto versare quella ulteriore di € 47.000,00, a titolo di acconto sul prezzo, al momento della sottoscrizione del contratto preliminare;

- che con separato contratto del 16/01/2020, regolarmente registrato, l'attrice aveva concesso in comodato gratuito a l'immobile promesso in vendita, con termine finale fissato alla CP_1 data del rogito del contratto definitivo;

- che, tuttavia, la convenuta non aveva mostrato la propria disponibilità alla sottoscrizione del contratto preliminare, motivo per il quale, in data 04/09/2020, essa le aveva inviato Pt_1 formale diffida ad adempiere, senza esito positivo;

- che, pertanto, il rapporto contrattuale scaturente dalla promessa di vendita si doveva considerare risolto di diritto, per fatto e colpa della promissaria acquirente, con il conseguente venir meno anche del contratto di comodato;

- di aver, quindi, inviato alla convenuta raccomandata a.r. al fine di chiederle, senza esito, la restituzione dell'immobile.
Concludeva affinché venisse dichiarata l'intervenuta risoluzione di diritto ovvero, in via subordinata, per grave inadempimento della promissaria acquirente, della proposta di acquisto del
21-22/11/2019, con diritto di essa a trattenere la somma di € 13.000,00 versatale a titolo Pt_1 di caparra confirmatoria e il consequenziale accertamento dell'occupazione sine titulo, con condanna di al rilascio ed al pagamento dell'indennità di occupazione a partire dal CP_1
10/11/2020 fino alla data della effettiva restituzione del bene.
1.2. – Si costituiva in giudizio , eccependo preliminarmente l'incompetenza Controparte_1 territoriale del tribunale adito a favore di quello di Prato;
nel merito, contestava integralmente la domanda avversaria, rilevando: che, nel dicembre 2020, era stato depositato presso il Tribunale di Prato il ricorso per a.t.p. ex art. 696 e/o art. 696 bis c.p.c., rubricato al n. 2769/2020 R.G., per l'accertamento dei vizi (quali infiltrazioni di umidità, cedimento della terrazza al piano rialzato, malfunzionamento e cattiva manutenzione dell'impianto termico), e delle irregolarità a livello urbanistico e catastale dell'immobile in questione, dalla stessa riscontrati una volta entrata nella disponibilità del bene in pagina 3 di 21 virtù del contratto di comodato, avendo la convenuta interesse al perfezionamento dell'acquisto ma ad un prezzo ridotto rispetto a quello pattuito tenuto conto dei costi necessari per l'eliminazione dei predetti vizi;
che, inoltre, la aveva omesso informarla dell'esistenza di un'ipoteca sull'immobile che, Pt_1 insieme alle difformità catastali ed urbanistiche, impediva la stipula del rogito, come affermato dal
Notaio incaricato con mail del 15.9.2020; che tali circostanze erano state contestate dalla convenuta, a mezzo del suo legale, con lettera del
29.9.2020, in risposta alla diffida ad adempiere inviata dalla Pt_1 che, in ogni caso, tale diffida doveva considerarsi invalida e/o inefficace, perché: i) con essa la aveva invitato a presentarsi, per la stipula del contratto preliminare, presso Pt_1 CP_1 lo studio dell'Avv. Risaliti anziché “presso lo studio del notaio incaricato dalla parte preponente”, così come era stato espressamente previsto dalla proposta d'acquisto del 21-22/11/2020; ii)
l'attrice aveva inviato al legale della convenuta una bozza di contratto preliminare incompleta e lacunosa e come tale inidonea ad addivenire alla stipula del preliminare stesso;
che, peraltro, secondo quanto previsto nella proposta di acquisto, il preliminare si sarebbe dovuto stipulare entro il 15.2.2020 mentre il definitivo entro il 30.5.2020, termini, però, che erano decorsi senza che la si fosse attivata per pretenderne il rispetto;
Pt_1 che, in particolare, alla data del 30.5.2020 (fissata per il rogito), l'immobile era ancora gravato da ipoteca e non conforme dal punto di vista urbanistico e catastale;
che, quindi, legittimamente la convenuta poteva invocare l'applicazione dell'art. 1482 c.c. per sospendere il pagamento del prezzo e chiedere la risoluzione del contratto, nonché dell'art. 1460
c.c., stante l'inadempimento della controparte;
che sussisteva anche la violazione dell'art. 1477 c.c., atteso il carattere abusivo della tettoia che avrebbe potuto giustificare l'adozione di un'ordinanza di demolizione da parte del CP_3 chiedeva, dunque, il rigetto delle domande avversarie e, in via riconvenzionale, la condanna dell'attrice, accertato il suo grave inadempimento per violazione degli artt. 1482 e 1477 c.c., all'esatto adempimento delle obbligazioni assunte con la proposta di acquisito del 21/11/2020 e/o di accertare e dichiarare la riduzione del prezzo dell'immobile per cui è causa nella misura ritenuta di giustizia.
1.3. – In corso di causa, depositava ricorso ex art. 700 c.p.c. al fine di ottenere in Parte_1 via cautelare e urgente il rilascio dell'immobile, ricorso che veniva rigettato con ordinanza rep. n.
1230/2021 dell' 1/07/2021, confermata dal Collegio in sede di reclamo con ordinanza rep. n.
1999/2021 del 18/11/2021.
pagina 4 di 21 1.4. – All'esito dell'istruttoria, articolatasi nell'assunzione di prove orali e documentali, il tribunale, rigettata l'eccezione preliminare di incompetenza, decideva nei termini sopra esposti sulla base delle seguenti considerazioni:
(-) la domanda di risoluzione di diritto ex art. 1454 c.c. era infondata, in quanto la missiva del

4.9.2020 conteneva l'intimazione ad eseguire una prestazione diversa da quella pattuita dalle parti, in quanto veniva individuato il luogo dell'appuntamento, per la stipula del preliminare, nello studio dell'avv. Sandro Risaliti anziché in quello del notaio incaricato da;
CP_1
(-) parimenti infondata era la domanda di risoluzione “per grave inadempimento” (cfr. sentenza impugnata, pag. 6) di , in quanto la missiva del 4.9.2020 era successiva al termine CP_1 convenuto dalle parti per la stipulazione del contratto definitivo (30/05/2020), entro il quale era pacifico che l'immobile doveva essere reso dalla promittente venditrice urbanisticamente e catastalmente conforme, regolarizzazione invece altrettanto pacificamente non avvenuta;

(-) ne conseguiva il rigetto anche delle altre domande proposte dall'attrice, che trovavano nell'inadempimento della controparte il loro presupposto;

(-) andavano rigettate anche le domande riconvenzionali proposte dalla convenuta, in quanto quella volta ad ottenere la condanna dell'attrice all'esatto adempimento delle sue obbligazioni era eccessivamente generica in punto di allegazione, mentre quella volta ad ottenere la riduzione del prezzo presupponeva la proposizione e l'accoglimento della domanda ex art. 2932 c.c. che, tuttavia, non risultava avanzata;

(-) la reciproca soccombenza giustificava la compensazione integrale delle spese del giudizio di merito, mentre quelle della fase cautelare andavano poste a carico della stante il rigetto Pt_1 della sua domanda.
2 – Il giudizio di secondo grado.
2.1. – Avverso tale sentenza proponeva appello , per i seguenti motivi: Parte_1
1) con il primo, rilevava:

1.a. – l'erroneità della decisione nella parte in cui aveva ritenuto invalida la diffida ad adempiere del 4.9.2020. Difatti, il tribunale avrebbe dovuto valutare se la diffida fosse o meno idonea a provocare l'adempimento del contratto.
Quesito a cui doveva darsi risposta positiva e che rendeva evidente l'inadempimento di
[...]
, giacché il preliminare non era stato stipulato entro il termine indicato nella diffida e, CP_1 pertanto, non vi era stato neppure il pagamento del previsto acconto nella misura di € 47.000.

1.b. – Non vi era, poi, prova dei vizi lamentati dall'appellata, la quale, in forza del contratto di comodato, continuava ad abitare nell'immobile.
pagina 5 di 21 Inoltre, le varie difformità urbanistico-catastali erano certamente sanabili, come affermato dal teste , tecnico della medesima la quale si era attivata per procedere alla loro Testimone_1 Pt_1 regolarizzazione, in vista della stipula del rogito.

1.c. – Quanto all'ipoteca gravante sull'immobile, la sua esistenza era stata tempestivamente rappresentata alla e, in ogni caso, la stessa non costituiva un ostacolo alla CP_1 conclusione del definitivo, avendo la Banca manifestato il suo assenso alla cancellazione che sarebbe avvenuta all'atto della stipula del rogito, come dimostrato dallo scambio epistolare intercorso con essa.
Comunque, la liberazione dell'immobile dal gravame e la sua regolarizzazione sotto il profilo urbanistico-catastale era stata garantita dalla al momento della conclusione del definitivo, Pt_1 di talché la stessa non poteva essere considerata in alcun modo inadempiente alle sue obbligazioni.

1.d. – Contrariamente a quanto affermato dal primo giudice, il fatto che la diffida ad adempiere fosse stata inviata successivamente alla data prevista per la stipula del definitivo non valeva ad integrare alcun inadempimento della medesima ma rendeva ancora più evidente quello Pt_1 della . CP_1

1.e. – Pertanto, sussistevano certamente i presupposti per la risoluzione giudiziale della proposta di acquisto del 21-22.11.2019 per inadempimento dell'appellata.

1.f. – L'inadempimento di giustificava la ritenzione della caparra da parte della CP_1
e determinava anche la risoluzione del contratto di comodato, con conseguente condanna Pt_1 dell'appellata al rilascio ed al risarcimento dei danni per l'occupazione sine titulo dell'immobile.
2) con il secondo, rilevava che il tribunale aveva errato anche nel regolamentare le spese di lite, in quanto, nel condannare la al pagamento di quelle della fase cautelare, aveva operato un Pt_1 illegittimo frazionamento dell'onere che non teneva conto dell'esito complessivo del giudizio.
Per tali ragioni è stata formulata dall'appellante richiesta di riforma della sentenza gravata in accoglimento delle conclusioni come in epigrafe trascritte, con condanna della controparte alla rifusione delle spese di lite di entrambi i gradi di giudizio.
2.2. – Radicatosi il contraddittorio, , nel costituirsi in giudizio, contestava, Controparte_1 perché infondate, le censure mosse da parte appellante nei confronti della sentenza impugnata, della quale chiedeva per contro la conferma con vittoria delle spese anche in questo grado di giudizio.
2.3. – Con ordinanza del 28.2.2024, le parti venivano invitate ad esperire la procedura di mediazione delegata ex art. 5, comma 2, del d.lgs. 28/2010, la quale, tuttavia, sortiva esito negativo. pagina 6 di 21 2.4. – La causa è stata trattenuta in decisione in data 11-18/12/2024, sulle conclusioni delle parti, precisate come in epigrafe trascritte, a seguito di trattazione scritta, con i termini di legge per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.
***
3 – Sulle questioni preliminari
3.1. – In via preliminare, è da rilevare che l'eccezione di inammissibilità del gravame per pretesa violazione dell'art. 342 c.p.c., sollevata da parte appellata, si appalesa infondata, poiché l'onere di specificità dei motivi di appello deve ritenersi assolto quando, anche in assenza di una formalistica enunciazione, le argomentazioni contrapposte dall'appellante a quelle esposte nella decisione gravata siano tali da inficiarne il fondamento logico giuridico (cfr. Cass. Civ. Sez. 3, Sentenza n.
18307 del 18/09/2015).
In concreto, dalla lettura dell'atto è dato ricavare non solo le statuizioni oggetto di gravame ma anche in che termini è stata richiesta la modifica della valutazione operata dal giudice di primo grado: le censure formulate presentano un grado di contenuto critico sufficientemente articolato e si esprimono in termini di adeguata contrapposizione ai passaggi motivazionali della decisione impugnata.
3.2. – Va, poi, affermata l'ammissibilità della relazione di a.t.p. in quanto depositata, nell'ambito di tale procedimento, solo in data 12.10.2022 e, quindi, successivamente al maturare delle preclusioni istruttorie (nonché dopo l'udienza di precisazione delle conclusioni).
Invero, come affermato dalla Suprema Corte: “in tema di ammissibilità di nuovi mezzi di prova in grado d'appello, deve escludersi che dal vigente regime processuale possa ricavarsi un onere della parte, sancito a pena di decadenza, di produrre nel giudizio di primo grado gli eventuali documenti probatori che si siano formati dopo lo spirare del termine assegnato dal giudice per la deduzione dei mezzi istruttori ma prima del passaggio della causa in decisione;
ne consegue che i documenti formatisi dopo il maturare delle preclusioni istruttorie vanno annoverati fra i nuovi mezzi di prova, ammissibili in grado d'appello, ai sensi dell'art. 345, comma 3, c.p.c., ancorché la parte abbia avuto la possibilità di acquisirli in data anteriore alla spedizione della causa di primo grado a sentenza, fatta soltanto salva, in tale ipotesi, la possibilità, per il giudice del gravame, di applicare il disposto dell'art. 92 c.p.c.” (cfr. Cassazione civile, ordinanza dell'11.3.2022, n. 7977).
Nella specie, la relazione di a.t.p. è stata prodotta dall'originaria convenuta in allegato alla comparsa conclusionale di prime cure, di talché il suo deposito in appello non può che ritenersi ammissibile, essendo la parte impossibilitata a depositarla tempestivamente nel precedente grado.
pagina 7 di 21 3.3. – Deve, infine, essere dichiarata la cessazione della materia del contendere sulla domanda di rilascio dell'immobile, come richiesto da entrambe le parti nei rispettivi libelli difensivi ex art. 190
c.p.c., essendo il bene stato riconsegnato da in data 1.8.2023, nell'ambito della CP_1 procedura esecutiva instaurata nei confronti della Pt_1
Il merito di tale domanda verrà comunque esaminato, al fine dell'accertamento della soccombenza virtuale.
Sgombrato il campo dalle predette questioni preliminari, è possibile passare ad esaminare l'appello proposto da . Parte_1
4 – L'esame del gravame.
4.1. – Il primo motivo, che si articola in varie sottocensure, è fondato.
4.1.1. – Innanzi tutto, è necessario procedere all'inquadramento giuridico della proposta di acquisto, formulata da ed accettata dalla per stabilire se si sia in presenza CP_1 Pt_1 di un vero e proprio contatto preliminare ovvero di un “preliminare di preliminare”.
Ora, come affermato dalle Sezioni Unite: “in presenza di contrattazione preliminare relativa a compravendita immobiliare che sia scandita in due fasi, con la previsione di stipula di un contratto preliminare successiva alla conclusione di un primo accordo, il giudice di merito deve preliminarmente verificare se tale accordo costituisce esso stesso contratto preliminare valido e suscettibile di conseguire effetti ex art. 1351 e 2932 c.c., ovvero anche soltanto effetti obbligatori ma con l'esclusione dell'esecuzione in forma specifica in caso di inadempimento” (v. Cass. Civ.
Sez. Un. n. 4628/2015).
Ciò posto, ritiene il Collegio che nella proposta di acquisto siano presenti tutti gli elementi essenziali del contratto preliminare, in quanto contenente la specifica individuazione del bene oggetto della compravendita, di cui risultano indicati con precisione tutti gli estremi catastali;
inoltre, vengono stabiliti in maniera puntuale il prezzo e le relative modalità di pagamento, nonché quelle di consegna dell'immobile.
Pertanto, sono delineati tutti gli elementi essenziali dell'operazione il che, alla luce dell'orientamento giurisprudenziale sopra richiamato, è certamente sufficiente a ritenere configurabile, nella specie, un contratto preliminare.
Tanto più se si considera che la somma di € 13.000,00, versata da , veniva CP_1 espressamente qualificata dalle parti come corrisposta a titolo di caparra confirmatoria, il che rende evidente come le stesse considerassero già vincolante l'impegno ad addivenire alla stipula del definitivo.
Ne consegue che la stesura dell'atto prevista, entro il termine del 15.2.2020, “presso lo studio del notaio incaricato dalla parte proponente” aveva valenza meramente ricognitiva del già raggiunto pagina 8 di 21 accordo ed era funzionale, essenzialmente, a consentire alla promittente venditrice l'incasso dell'ulteriore somma di € 47.000,00, a titolo di caparra confirmatoria e di acconto sul prezzo.
4.1.2. – Ora, con la diffida ad adempiere del 4.9.2020, la intimava alla sua controparte Pt_1 contrattuale di “comparire presso lo studio dell'Avv. Sandro Risaliti, alla via Armando Spadini n.
29 in Prato, per la sottoscrizione del contratto preliminare relativo all'immobile in oggetto, per la data del 1° ottobre 2020, alle ore 15,00” con l'avvertimento che, in difetto, il rapporto contrattuale doveva ritenersi risolto.

4.1.2.a. – Afferma il tribunale, recependo la tesi difensiva dell'originaria convenuta, che “la domanda di accertamento della risoluzione di diritto ex art. 1454 c.c. è infondata, sulla base della dirimente considerazione che la missiva del 04/09/2020 contiene un invito all'adempimento ad obbligazione diversa da quella pattuita dalle parti, laddove viene individuato il luogo dell'appuntamento nello studio dell'avv. Sandro Risaliti anziché in quello del notaio incaricato dalla parte proponente” (cfr. sentenza impugnata, pag. 6).
Si deve dissentire.
Difatti, la prestazione, di cui la promittente venditrice intimava l'esecuzione, era – conformemente a quanto previsto nella proposta di acquisto – quella di stipulare il preliminare e di conseguire il contestuale versamento della somma di € 47.000,00 da parte di , mentre il fatto CP_1 che, come luogo dell'appuntamento, fosse previsto lo studio dell'Avv. Risaliti anziché quello del
Notaio che doveva essere scelto dalla promittente acquirente, assume una valenza neutra, perché, contrariamente a quanto affermato dal primo giudice, non identifica l'obbligazione di cui veniva richiesto l'adempimento.
D'altra parte, nella diffida ad adempiere si specificava anche che “sarà cura dell'avv. Risaliti inoltrare all'avv. Federico Landi […] bozza dell'atto notarile a stretto giro di posta, così che questi glielo possa sottoporre (cioè a ndr), ovvero vi possa apportare modifiche e/o CP_1 integrazioni che questi ritenga necessarie”.
Ne consegue che, qualora la promittente acquirente avesse inteso effettivamente eseguire la sua prestazione, ben avrebbe potuto indicare quale Notaio aveva incaricato per la stipula del preliminare, stante proprio l'espresso riferimento alla “bozza dell'atto notarile” che sarebbe stata inviata al legale che l'assisteva, il che, quindi, non escludeva che l'atto si sarebbe potuto stipulare proprio presso lo studio del Notaio incaricato dalla promittente acquirente.
Difatti, alla luce del contenuto della diffida – che contemplava espressamente “modifiche e/o integrazioni” alla bozza del preliminare – pure l'indicazione delle modalità con cui pervenire alla stipula, ivi incluso il luogo dell'appuntamento, dovevano ritenersi tutt'altro che tassative, lasciando ampio spazio di interlocuzione alla controparte. pagina 9 di 21 Irretrattabile, invece, era il proposito della di ottenere l'adempimento della prestazione, Pt_1 consistente nella stipula del preliminare e nel pagamento della somma di € 47.000,00 da parte di
. CP_1
Prestazione, tuttavia, rimasta inadempiuta.

4.1.2.b. – Né può l'appellata dolersi dell'incompletezza del testo del preliminare a lei inviato, sia perché si trattava, appunto, di una “bozza” (per sua natura, dunque, incompleta) sia perché gli elementi essenziali dell'accordo erano già previsti nella proposta di acquisto del 21-22.11.2019, come esposto al § 4.1.1., con la conseguenza che ella era sicuramente a conoscenza del contenuto dell'impegno assunto.
Quindi, la promittente acquirente era certamente al corrente dell'importo che avrebbe dovuto versare a titolo di caparra confirmatoria ed acconto sul prezzo (€ 47.000).
Il che rende evidente l'infondatezza della tesi dell'appellata secondo cui la diffida ad adempiere sarebbe stata invalida perché concernente un contratto nullo (in quanto privo dei suoi elementi essenziali).
4.1.3 – Accertata la legittimità della diffida ex art. 1454 c.c., si tratta di stabilire se ricorra il requisito della gravità dell'inadempimento.
Orbene, l'eccezione ex art. 1460 c.c. – ritenuta fondata dal tribunale – è stata sollevata dall'originaria convenuta sulla base di un triplice presupposto: i) l'esistenza di irregolarità urbanistiche e catastali;
ii) la presenza di un'iscrizione ipotecaria che sarebbe stata taciuta dalla iii) l'esistenza di vizi sull'immobile. Pt_1

4.1.3.a. – Per quanto concerne le lamentate irregolarità urbanistiche e catastali, la promittente venditrice, nella proposta di acquisto, garantiva che “al momento della stipula del definitivo rogito notarile detti beni risulteranno liberi da iscrizioni, trascrizioni e oneri pregiudizievoli […] in regola con le vigenti norme edilizie, catastali e fiscali e liberamente vendibili anche in relazione alle normative urbanistiche. Qualora necessario, la parte venditrice si impegna fin d'ora a presentare a sua cura e spese tutte le eventuali pratiche edilizie e di aggiornamento catastale, e quant'altro dovuto ed atto a garantire la piena regolarità e conformità edilizia, urbanistica e catastale dei beni oggetto della presente proposta”.
Inoltre, anche nel contratto di comodato si dava atto che “in merito alle difformità edilizio- urbanistiche e catastali già rilevate sui beni oggetto del presente atto, il comodante si è impegnato a presentare, a sua cura e spese, tutte le necessarie pratiche edilizie e di aggiornamento catastale, e quant'altro dovuto ed atto a garantire entro la stipula del definitivo rogito di trasferimento la piena regolarità e conformità edilizia, urbanistica e catastale dei beni stessi”. pagina 10 di 21 Pertanto, non solo la promittente acquirente era a conoscenza dell'esistenza di irregolarità urbanistiche e catastali ma aveva pure accettato che la regolarizzazione, a cui la si era Pt_1 obbligata, avvenisse entro la stipula del contratto definitivo.
Sul punto, giova anche considerare come la c.t.u. espletata nel corso del procedimento di a.t.p. abbia concluso per la sanabilità delle suddette difformità, di talché non pertinente è il riferimento, da parte dell'appellata, all'art. 1477 c.c., in quanto le stesse certamente non impedivano la consegna della cosa, così come descritta in contratto.
Ciò anche per quanto concerne le sue pertinenze e, segnatamente, la tettoia, per la quale non consta l'adozione di alcuna ordinanza di demolizione né, tanto meno, alcuna contestazione risulta sollevata, dai competenti Enti, circa la sua regolarità urbanistica.
Peraltro, nell'ipotesi di demolizione, il c.t.u. ha accertato che essa può essere ripristinata “in base
a quanto previsto dall'autorizzazione edilizia n. 83 del 26 ottobre 2000” (cfr. pag. 10), il che esclude che l'opera vada completamente eliminata.
D'altronde, l'appellata non ha neppure indicato quella che sarebbe stata la superficie abusiva del manufatto, con la conseguenza che non è possibile apprezzarne la riduzione e, quindi, in che modo essa vada ad incidere sul valore dell'immobile.
Si è, dunque, in presenza di abusi edilizi c.d. secondari (Corte di cassazione, n. 11659/2018; in senso conforme cfr. pure Cass. civ., n. 34/2024), peraltro dichiarati dal promittente venditore, il che impedisce, alla promittente acquirente, di sollevare l'eccezione di inadempimento ex art. 1460
c.c.
Inoltre, il teste , geometra, ha confermato che, già nei mesi di ottobre/novembre Testimone_1
2019, egli aveva ricevuto incarico dalla di avviare le pratiche necessarie alla Pt_1 regolarizzazione urbanistica e catastale dell'immobile, ragion per cui deve anche ritenersi che ella si fosse tempestivamente attivata per adempiere alla sua obbligazione.

4.1.3.b. – Le considerazioni che precedono valgono anche per quanto riguarda l'iscrizione ipotecaria, in quanto nell'assicurare che “al momento della stipula del definitivo rogito notarile detti beni risulteranno liberi da iscrizioni, trascrizioni e oneri pregiudizievoli […], la sia pur Pt_1 implicitamente, ne ammetteva l'esistenza, impegnandosi a procedere alla liberazione del bene prima della stipula del definitivo.
Ciò era senz'altro sufficiente a rendere edotta la promittente acquirente della presenza dell'ipoteca sul bene.
In ogni caso, l'esistenza di tale iscrizione non impediva certamente il trasferimento dell'immobile, avendo l'appellante provato di aver raggiunto un accordo con la Banca, che avrebbe proceduto a dare l'assenso alla cancellazione dell'ipoteca al momento del rogito, a fronte del versamento pagina 11 di 21 dell'importo complessivo di € 110.000,00, costituente una parte del retratto della vendita (cfr. doc. 8 . Pt_1
Accordo di cui era stata informata, come si evince dalla mail del 29.5.2020, inviata CP_1 al suo legale dal collega che assisteva la (cfr. doc. 9 del fascicolo di parte attrice), e come Pt_1 dichiarato dalla stessa promittente acquirente in sede di interrogatorio formale (“E' vero, con la precisazione che ne sono venuta a conoscenza solo nel mese di maggio 2020 e non prima”).
Contrariamente, poi, a quanto sostenuto dall'appellata, alla comunicazione del Notaio inviata, il
15.9.2020, in risposta al tecnico di , secondo cui “non si può procedere con la CP_1 stipula in quanto l'immobile risulta attualmente urbanisticamente e catastalmente non conforme.
Si precisa inoltre che l'immobile è gravato da ipoteca volontaria”, non può attribuirsi valore determinante, in quanto, in difetto della produzione della missiva inviata al Notaio, appare evidente, dalla sua risposta, che egli intendeva riferirsi alla stipula del definitivo di compravendita e non già del preliminare.
Non pertinente è, altresì, la giurisprudenza citata dall'appellata, in quanto contemplante la diversa ipotesi in cui, nonostante la presenza dell'ipoteca, l'immobile sia stato garantito come libero dalla promittente venditrice.
Così come non pertinente è il riferimento all'art. 1482 c.c. da parte di che, alla luce CP_1 di quanto esposto, non può tentare di giustificare il proprio inadempimento neppure adducendo il timore di perdere la controprestazione.
In ogni caso, qualora la promittente acquirente fosse stata turbata dalla presenza dell'ipoteca o dall'esistenza di difformità urbanistiche sull'immobile, ben avrebbe potuto chiedere di versare la somma di € 47.000,00 in deposito fiduciario presso il Notaio, così da assicurarsi la sua restituzione nell'ipotesi di inadempimento della controparte.
Ma ciò non è avvenuto.

4.1.3.c. – Lamenta, ancora, l'appellata – sulla base della c.t.u. espletata nel procedimento di a.t.p. – l'esistenza di vizi sull'immobile, con specifico riferimento: i) alle infiltrazioni d'acqua nel bagno ed in una camera da letto;
ii) al deterioramento dell'intonaco della facciata tergale;
iii) al cedimento strutturale del terrazzo;
iv) alla centrale termica fuori norma;
v) al malfunzionamento dell'impianto idrico e termico.

4.1.3.c.i. – In primo luogo, bisogna rilevare che tali difetti siano stati dalla parte dedotti pure a fondamento delle domande di riduzione del prezzo e di esatto adempimento che, tuttavia, sono state rigettate dal tribunale, con statuizione che non è stata impugnata e che, pertanto, deve ritenersi passata in giudicato.
pagina 12 di 21 4.1.3.c.ii. – Quanto all'eccezione ex art. 1460 c.c. (accolta, invece, dal primo giudice), è necessario considerare che dalla loro stessa descrizione si evince che si trattava di difetti palesi, come emerge anche dalla documentazione fotografica allegata alla perizia del geom. CP_4
(tecnico incaricato dall'appellata) del 13.7.2020.
[...]
Del resto, la medesima in sede di interrogatorio formale, aveva risposto CP_1 affermativamente sul cap. 12 (“DCV che prima di formulare la proposta di acquisto del 21.11.2019 lei aveva visitato in più occasioni l'immobile di cui è lite, anche alla presenza del di lei tecnico di fiducia”), pur precisando “io l'ho visitato però solo in parte perché fuori c'era una vegetazione incolta, e infatti sul terrazzo le tubature non erano visibili”.
Tuttavia, è davvero arduo credere che, pur avendo avuto modo di visitare in più occasioni l'immobile prima di sottoscrivere la proposta di acquisto, ella non si fosse resa conto dei suddetti vizi, non essendovi, peraltro, prova dell'esistenza della vegetazione che avrebbe impedito un sopralluogo completo.
Deve, quindi, ritenersi che tali difetti fossero certamente conosciuti dalla promittente acquirente la quale, ciononostante, nel contratto di comodato stipulato in data 16.1.2020, riconosceva che
“l'immobile risulta in buono stato di conservazione, esente da vizi e del tutto idoneo alla funzione”.
Ciò vale anche per l'impianto termico, non potendosi attribuire valenza contraria alla mail del Per_ 27.1.2020, inviata dall'ing. al geom. (entrambi tecnici di fiducia di ), CP_4 CP_1 in cui si legge: “attualmente l'impianto termico dell'immobile risulta non funzionante, con caldaia distaccata dall'alimentazione e organi di manovra potenzialmente smontati, e boiler per la produzione di acqua calda non funzionante (sfondato). Nel dettaglio sia la caldaia per il riscaldamento che il boiler, così come sono, risultano inutilizzabili e non riattivabili se non tramite completa situazione dei generatori” (cfr. doc. 5 parte convenuta).
Da tale comunicazione, infatti, emerge una situazione che sembra essere il risultato di un'opera di modifica dell'impianto e che, qualora esistente al momento dell'immissione in possesso della comodataria/promittente acquirente, sarebbe stata da quest'ultima certamente segnalata, tenuto conto anche del periodo invernale in cui il contratto di comodato era stato stipulato.
D'altra parte, sia nella proposta di acquisto che nel contratto di comodato si dava espressamente atto che “gli impianti tecnologici (ivi compresa la caldaia dell'impianto di riscaldamento) posti a servizio dell'immobile risultano funzionanti ed in normale condizione d'uso e manutenzione, conformi alla normativa vigente al momento della costruzione dell'edificio e del loro ultimo adeguamento obbligatorio, ma non conformi alla normativa attualmente vigente”.
Quindi, da un lato si riconosceva il corretto funzionamento degli impianti (e ciò contrasta con la situazione successivamente accertata dai tecnici di ), dall'altro, si rappresentava CP_1
pagina 13 di 21 che gli stessi non erano conformi alla normativa vigente, il che era sufficiente a mettere sull'avviso la promittente acquirente della necessità di procedere alla loro sostituzione.
Non rileva, allora, che, per il ripristino della centrale termica, la c.t.u. espletata nel procedimento di a.t.p. abbia quantificato un importo di € 17.000,00, trattandosi di difformità di cui
[...]
era certamente a conoscenza. CP_1
Difetta, pertanto, il requisito della buona fede, necessario per sollevare l'eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c., in quanto il rifiuto di contrarre non trova giustificazione proprio alla luce del comportamento complessivamente tenuto dalla promittente acquirente e delle menzionate emergenze processuali, apparendo lo stesso funzionale solo a mascherare la propria inadempienza.

4.1.3.c.iii – Inoltre, contrariamente a quanto affermato dal tribunale, non importa che la diffida ad adempiere fosse successiva alla data (30.5.2020) fissata dalle parti per la stipula del definitivo, entro il quale l'immobile doveva essere liberato dall'ipoteca e reso conforme dal punto di vista urbanistico e catastale.
Difatti, non può la promittente acquirente cercare di avvalersi dell'eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c., laddove si consideri che era stata lei a rendersi, per prima, inadempiente all'obbligazione di stipulare il preliminare (il che sarebbe dovuto avvenire entro il 15.2.2020) e di versare l'ulteriore somma di € 47.000,00 a titolo di caparra confirmatoria e di acconto sul prezzo.
Invero, come affermato dalla Suprema Corte: “nei contratti con prestazioni corrispettive la diversità dei termini per l'adempimento dipendente da espressa pattuizione contrattuale (o dalla natura del contratto) impedisce a chi deve adempiere per primo e non adempie di giovarsi dell'"exceptio inadimpleti contractus"” (cfr. ex plurimis Cassazione civile, sentenza del 10.8.1998,
n. 7823).
Ebbene, la mancata formalizzazione del preliminare è da imputarsi a responsabilità esclusiva di
, in quanto è stato il suo inadempimento ad aver interrotto la fattispecie a Controparte_1 formazione progressiva – che contemplava prima il versamento, da parte sua, dell'ulteriore somma di € 47.000 e poi la stipula del definitivo – e ad aver reso inesigibile la controprestazione della Pt_1
4.2. – In definitiva, ha errato il tribunale nel ritenere invalida la diffida ad adempiere ed insussistente l'inadempimento della promittente acquirente.
Vero è, come affermato dalla Suprema Corte, che “l'intimazione da parte del creditore della diffida ad adempiere di cui all'art. 1454 cod. civ. e l'inutile decorso del termine fissato per l'adempimento non eliminano la necessità dell'accertamento giudiziale della gravità dell'inadempimento ai sensi
pagina 14 di 21 dell'art. 1455 cod. civ., che va effettuato con riguardo esclusivo alla situazione verificatasi alla scadenza del termine” (cfr. ex plurimis Cassazione civile, sentenza del 20.3.1991, n. 2979).
Nella specie, l'inadempimento della promittente acquirente ha riguardato la sua prestazione principale, avente ad oggetto il pagamento di una somma (costituente circa 1/3 del prezzo complessivo) a titolo di acconto e di caparra confirmatoria, il che consente di reputarlo grave sia sotto il profilo oggettivo (considerata l'importanza della prestazione nel quadro dell'economia generale del negozio), sia sotto quello soggettivo (tenuto conto dell'interesse del creditore all'esatto adempimento).
4.3. – Il contratto del 21-22.11.2019 deve, allora, ritenersi risolto per inadempimento di
[...]
, con conseguente diritto della ad incamerare la caparra versata. Controparte_1 Pt_1
Per completezza, si osserva che del tutto inconferente è il riferimento, contenuto nella memoria di replica depositata dall'appellata, al principio di non contestazione, laddove si consideri che la linea difensiva della è indiscutibilmente diretta a confutare quella avversaria ed a negare il Pt_1 fondamento dei relativi fatti costitutivi.
4.4. – Alla risoluzione del preliminare consegue, inevitabilmente, anche quello del comodato, tenuto conto del palese collegamento negoziale esistente tra gli stessi, come si evince dall'art. 3 di quest'ultimo contratto, in cui si dà atto che “il presente contratto di comodato risulta strettamente ed indissolubilmente vincolato alla stipula del contratto di compravendita dei beni”.
Pertanto, l'accertata impossibilità, a seguito dell'inadempimento di , di Controparte_1 addivenire alla stipula del contratto di compravendita, non può che comportare la risoluzione anche del comodato, con conseguente fondatezza della domanda di rilascio avanzata alla Pt_1
(su cui è cessata la materia del contendere, a seguito della riconsegna del bene avvenuta in data
1.8.2023).
Si applica, infatti, il seguente principio: “il collegamento contrattuale non dà luogo ad un autonomo e nuovo contratto, ma è un meccanismo attraverso il quale le parti perseguono un risultato economico unitario e complesso, attraverso una pluralità coordinata di contratti, i quali conservano una loro causa autonoma, anche se ciascuno è finalizzato ad un unico regolamento dei reciproci interessi. Pertanto, in caso di collegamento funzionale tra più contratti, gli stessi restano conseguentemente soggetti alla disciplina propria del rispettivo schema negoziale, mentre la loro interdipendenza produce una regolamentazione unitaria delle vicende relative alla permanenza del vincolo contrattuale, per cui essi "simul stabunt, simul cadent"” (cfr. Cassazione civile, sentenza n. 7255 del 22/03/2013).
pagina 15 di 21 4.5. – Si tratta, a questo punto, di stabilire se l'appellante abbia diritto ad ottenere il risarcimento del danno per l'occupazione dell'immobile da parte della promittente acquirente, per il periodo successivo alla risoluzione di diritto del contratto del 22.11.2019.
4.5.1. – Orbene, la Suprema Corte ha affermato che “in tema di contratto preliminare di vendita immobiliare, la caparra confirmatoria ex art. 1385 c.c. ha la funzione di liquidare convenzionalmente il danno da inadempimento in favore della parte non inadempiente che intenda esercitare il potere di recesso conferito ex lege. In tal caso, la parte è legittimata a ritenere la sola caparra ricevuta ovvero ad esigere il doppio di quella versata, non potendo pretendere l'ulteriore ristoro dei danni. Nondimeno, il danno da illegittima occupazione dell'immobile, frattanto consegnato al promissario, discendendo da un distinto fatto illecito costituito dal mancato rilascio del bene dopo il recesso dal contratto del promittente, legittima quest'ultimo a richiedere un autonomo risarcimento. Ne consegue che il promittente venditore ha diritto non solo a recedere dal contratto e ad incamerare la caparra, ma anche ad ottenere dal promissario acquirente inadempiente il pagamento dell'indennità di occupazione dalla data di immissione dello stesso nella detenzione del bene sino al momento della restituzione, attesa l'efficacia retroattiva del recesso tra le parti (Cass. civ., Sez. III, sentenza n. 19403 del 30.09.2016; Sez. II, n. 9367 del
08/06/2012; Sez. II, n. 3704 del 31/05/1988; Sez. II, n. 5891 del 05.03.2024; Sez. II, n. 31685 del 04/12/2019; Sez. II, n. 21659 del 23.08.2019; Sez. II, n. 14086 del 23.05.2019; Sez. II, n.
32139 del 12/12/2018).
Inoltre, il massimo organo della nomofilachia ha di recente ribadito che “il fatto che il promittente venditore abbia concesso la detenzione anticipata del cespite, [..], non esclude il suo diritto a pretendere la riparazione del pregiudizio conseguente all'illegittima occupazione del bene, una volta accertato che la mancata stipulazione del contratto definitivo di vendita è imputabile al contegno inadempiente del promissario acquirente, poiché - all'esito dell'esercizio del recesso ex art. 1385 c.c. - la causa della detenzione anticipata viene meno, con la conseguente spettanza della tutela risarcitoria per l'occupazione divenuta sine titulo, in aggiunta alla pretesa di trattenere la ricevuta caparra confirmatoria” (Cassazione civile Sez. II, ordinanza n. 5201 del 27.02.2025).
Principio che, per identità di ratio, è da ritenersi valido anche per l'ipotesi, che qui interessa, di risoluzione di diritto del contratto.
Perciò, la domanda tesa ad ottenere il risarcimento del danno da abusiva occupazione dell'immobile è certamente ammissibile e compatibile con quella di ritenzione della caparra confirmatoria, avendo il suo presupposto in fatti diversi ed ulteriori rispetto all'inadempimento.
4.5.2. – Nel merito, tuttavia, la domanda è infondata.
pagina 16 di 21 Occorre tener conto di quanto stabilito dalle Sezioni Unite, nella sentenza n. 33645/2022, dove è stato affermato, tra l'altro, che il fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da mancato guadagno è lo specifico pregiudizio subito, rappresentato dall'impossibilità di concedere il bene in godimento ad altri verso un corrispettivo superiore al canone locativo di mercato o di venderlo ad un prezzo più conveniente di quello di mercato. Tale danno, in caso di impossibilità di fornire una prova del suo preciso ammontare, può essere anche liquidato dal giudice in via equitativa. Le Sezioni Unite, componendo il contrasto che si era venuto a creare, in particolare, tra la Seconda e la Terza Sezione Civile ed illustrandone le ragioni teoriche, hanno ribadito la differenza tra tutela reale e tutela risarcitoria. In relazione a quest'ultima, in particolare, la sentenza ha chiarito che, se «la domanda risarcitoria ha ad oggetto il mancato guadagno causato dall'occupazione abusiva, l'onere di allegazione riguarda gli specifici pregiudizi, fra i quali si possono identificare non solo le occasioni perse di vendita a un prezzo più conveniente rispetto a quello di mercato, ma anche le mancate locazioni a un canone superiore a quello di mercato (una volta che si quantifichi equitativamente il godimento perduto con il canone locativo di mercato, il corrispettivo di una locazione ai correnti valori di mercato rientra, come si è visto, nelle perdite subite). Ove insorga controversia in relazione al fatto costitutivo del lucro cessante allegato, l'onus probandi anche in questo caso può naturalmente essere assolto mediante le nozioni di fatto che rientrano nella comune esperienza o le presunzioni semplici» (cfr., da ultimo, in senso conforme, da ultimo, Cass. civ. n. 25694/2024).
Ne è derivata l'affermazione del seguente principio di diritto: “in tema di risarcimento del danno da occupazione senza titolo di un bene immobile da parte di un terzo, il proprietario è tenuto ad allegare, quanto al danno emergente, la concreta possibilità di godimento perduta e, quanto al lucro cessante, lo specifico pregiudizio subito (sotto il profilo della perdita di occasioni di vendere o locare il bene a un prezzo o a un canone superiore a quello di mercato), di cui, a fronte della specifica contestazione del convenuto, è chiamato a fornire la prova anche mediante presunzioni o il richiamo alle nozioni di fatto rientranti nella comune esperienza” (cfr. Cassazione civile, S.U. n.
33645 del 15/11/2022).
4.5.3. – Nella specie, è evidente che la non abbia assolto al suo onere di allegazione. Pt_1
Difatti, negli scritti difensivi dell'odierna appellante, inclusi quelli della fase cautelare, è del tutto carente la deduzione di circostanze relative alla lesione che ella avrebbe subito per il mancato godimento dell'immobile come conseguenza immediata e diretta dell'occupazione dello stesso da parte di , occupazione che è divenuta abusiva a seguito della risoluzione di Controparte_1 diritto del contratto.
pagina 17 di 21 L'originaria attrice, invero, fin dall'atto di citazione introduttivo del giudizio di primo grado (pag.
3), si è limitata a richiedere il pagamento dell'indennità di occupazione senza niente allegare.
Nessuna circostanza è stata dedotta in merito alla ipotetica perdita patrimoniale subita in ordine alla concreta possibilità di godere direttamente o indirettamente del bene.
Niente è stato detto circa la volontà/intenzione di concedere in locazione il bene ad altri o di usufruirne direttamente per il soddisfacimento di esigenze proprie.
Tale deficit di allegazione caratterizza anche l'appello essendosi la limitata a richiedere Pt_1
l'applicazione dei parametri OMI per determinare il valore locativo del bene, senza nient'altro dedurre.
Del resto, il massimo organo nomofilattico, con riferimento al danno da occupazione sine titulo, ha pure evidenziato: “In caso di occupazione senza titolo di un bene immobile da parte di un terzo, il fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da perdita subita è la concreta possibilità, andata perduta, di esercizio del diritto di godimento, diretto o indiretto, mediante concessione a terzi dietro corrispettivo, restando, invece, non risarcibile il venir meno della mera facoltà di non uso, quale manifestazione del contenuto del diritto sul piano astratto, suscettibile di reintegrazione attraverso la sola tutela reale” (cfr. Cassazione civile, sentenza del
15.11.2022, n. 33645).
Nel caso in esame, la non ha mai allegato l'intenzione di mettere a reddito l'immobile né di Pt_1 utilizzarlo, il che rende evidente l'infondatezza della domanda proprio sotto il profilo assertivo.
4.5.4. - Ne deriva l'inammissibilità dell'invocata c.t.u. – volta alla quantificazione dell'indennità di occupazione – per il suo palese carattere esplorativo.
Quanto, poi, alla richiesta di ammissione della prova orale articolata nella memoria ex art. 183, sesto comma, n. 2 c.p.c. sui capitoli non ammessi dal tribunale, essa non può essere accolta, non avendo la parte dedotto alcunché in punto di loro decisività e rilevanza, essendosi limitata unicamente a riproporre l'istanza nelle conclusioni dell'atto di appello.
Invero, i motivi di appello concorrono a determinare l'oggetto del relativo giudizio e, per questo profilo, incidono sullo stesso esercizio del potere d'impugnazione, non potendosi considerare proposti all'esame del giudice del gravame i capi della sentenza di primo grado che non siano stati in concreto oggetto di specifiche censure nell'atto di appello. Pertanto, la parte non può riproporre istanze istruttorie espressamente o implicitamente disattese dal giudice di primo grado senza espressamente censurare, con motivo di gravame, le ragioni per le quali la sua istanza è stata respinta o dolersi della omessa pronuncia al riguardo (cfr. Cass. sez. 3^ civ.

7.7.2006 n. 15519 rv
591566).
pagina 18 di 21 In ogni caso, i suddetti capitoli erano genericamente formulati e vertevano pure su circostanze irrilevanti, in quanto il proposito della di mettere in vendita l'immobile ed il diniego opposto Pt_1 dalla alla visita di presunti soggetti interessati, anche se fossero stati provati, non CP_1 avrebbero consentito di stabilire, in mancanza di qualsiasi allegazione sul punto, la perdita patrimoniale sofferta dalla promittente venditrice, non essendo stato neppure dedotto quale sarebbe stato il prezzo offerto dagli altri potenziali acquirenti (rimasti, peraltro, non identificati).
La domanda in esame va, dunque, rigettata.
5 – In punto di spese, passando così ad esaminare anche il secondo motivo di appello, va richiamato l'orientamento della Suprema Corte secondo cui, ai sensi dell'art. 336 c.p.c., il giudice di appello, allorché riformi in tutto o in parte la sentenza impugnata, deve procedere d'ufficio, quale conseguenza della pronuncia di merito adottata, ad un nuovo regolamento delle spese processuali, il cui onere va attribuito e ripartito tenendo presente l'esito complessivo della lite poiché la valutazione della soccombenza opera, ai fini della liquidazione delle spese, in base ad un criterio unitario e globale, sicché viola il principio di cui all'art. 91 cod. proc. civ., il giudice di merito che ritenga la parte soccombente in un grado di giudizio e, invece, vincitrice in un altro grado (Sez.

6 - L, ord. 18 marzo 2014, n. 6259, rv. 629993).
5.1. – Nella specie, tenuto conto della reciproca soccombenza, ritiene il Collegio che sussistano i presupposti per la compensazione per 1/3 delle spese del doppio grado di giudizio, mentre i restanti 2/3 devono essere posti a carico di , in ragione della sua Controparte_1 soccombenza sulla domanda di risoluzione contrattuale, che ha avuto un ruolo predominante nell'economia del giudizio, su quella di rilascio e su quelle riconvenzionali.
Tali spese si liquidano secondo il seguente computo ex D.M. 55/2014 come modificato da ultimo dal D.M. 147/2022, § 12 (valore indeterminabile-complessità media):
A) Spese del giudizio di primo grado:
Fase di studio della controversia (valore medio): € 2.127,00
Fase introduttiva del giudizio (valore medio): € 1.416,00
Fase istruttoria/trattazione (valore medio): € 3.738,00
Fase decisionale (valore medio): € 3.579,00
Compenso tabellare: € 10.860,00, oltre € 545,00 per esborsi, 15% per rimborso forfetario, IVA
(se ed in quanto dovuta) e CAP come per legge.
B) Spese del giudizio di secondo grado;

Fase di studio della controversia (valore medio): € 2.518,00
Fase introduttiva del giudizio (valore medio): € 1.665,00
Fase istruttoria/trattazione (valore medio): € 3.686,00 pagina 19 di 21 Fase decisionale (valore medio): € 4.287,00
Compenso tabellare: € 12.156,00, oltre € 804,00 per esborsi, 15% per rimborso forfetario, IVA
(se ed in quanto dovuta) e CAP come per legge.
5.2. – Analoga ripartizione si impone, in accoglimento del secondo motivo di appello, pure per le spese del procedimento cautelare in corso di causa, il quale si è articolato anche nel procedimento di reclamo, dovendosi fare applicazione del seguente principio: “la liquidazione delle spese relative al sub procedimento cautelare deve essere operata nell'ambito di una valutazione complessiva dell'esito della controversia, attraverso una riconsiderazione delle spese di lite, comprensive delle spese del procedimento endoprocessuale, sulla base dell'esito del giudizio” (cfr. Cassazione civile, ordinanza n. 8839 del 03/04/2025), il che si pone in linea anche con quanto affermato da Cass. civ. n. 9785/2022 citata dall'appellata.
Tali spese si liquidano, per ciascuno dei due subprocedimenti, secondo il seguente computo
(valore indeterminabile-complessità media), con applicazione dei parametri minimi per tutte le fasi, in ragione della ridotta attività professionale espletata:
Fase di studio della controversia: € 857,00
Fase introduttiva del giudizio: € 514,00
Fase istruttoria/trattazione: € 1.205,00
Fase decisionale: € 744,00
Compenso tabellare: € 3.320,00 oltre 15% per rimborso forfetario, IVA (se ed in quanto dovuta) e
CAP come per legge.


P.Q.M.


La Corte di Appello di Firenze, definitivamente pronunciando, disattesa ogni contraria istanza eccezione e deduzione, sull'appello proposto da avverso la sentenza n. Parte_1
977/2022 emessa dal Tribunale di Pistoia e pubblicata il 28/11/2022, così provvede:
1) accoglie in parte l'appello e, per l'effetto, in parziale riforma della sentenza impugnata:
a) dichiara la risoluzione ex art. 1454 c.c. del contratto stipulato in data 21-22.11.2019 per inadempimento di;
Controparte_1
b) dichiara il diritto di ad incamerare la somma di € 13.000,00 ricevuta a titolo di Parte_1 caparra confirmatoria;

c) dichiara la cessazione della materia del contendere sulla domanda di rilascio dell'immobile;
d) rigetta la domanda di risarcimento danni per l'occupazione sine titulo dell'immobile;
2) conferma, per il resto, l'impugnata sentenza;

pagina 20 di 21 3) compensa per 1/3 le spese del doppio grado di giudizio, ponendo i rimanenti 2/3 a carico di che, per l'intero, liquida: i) per il procedimento cautelare ex art. 700 c.p.c. Controparte_1 in € 3.320,00 per compenso professionale, oltre 15% per rimborso forfetario, IVA (se ed in quanto dovuta) e CAP come per legge;
ii) per il procedimento cautelare ex art. 669-terdecies c.p.c. in €
3.320,00 per compenso professionale, oltre 15% per rimborso forfetario, IVA (se ed in quanto dovuta) e CAP come per legge;
iii) per il giudizio di merito di primo grado, in € 545,00 per esborsi, in € 10.860,00 per compenso professionale, oltre 15% per rimborso forfetario, IVA (se ed in quanto dovuta) e CAP come per legge;
iv) per il presente grado di giudizio, in € 804,00 per esborsi, in € 12.156,00 per compenso professionale, oltre 15% per rimborso forfetario, IVA (se ed in quanto dovuta) e CAP come per legge.
Firenze, 16.7.2025
Il Consigliere relatore ed estensore dott. Antonio Picardi
Il Presidente
dott. Carlo Breggia
Nota
La divulgazione del presente provvedimento, al di fuori dell'ambito strettamente processuale, è condizionata all'eliminazione di tutti i dati sensibili in esso contenuti ai sensi della normativa sulla privacy ex D. Lgs 30 giugno 2003 n. 196 e successive modificazioni e integrazioni.
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