REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO DI BARI
Terza Sezione Civile
La Corte d'appello, in composizione collegiale nelle persone dei seguenti Magistrati: dott. Salvatore Grillo Presidente dott. Paola Barracchia Consigliere dott. Marcello Travaglione Consigliere Ausiliario Relatore ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di II Grado iscritta al RGN. 251/2024, promossa da:
(C.F.: ), nato a [...], il [...], ed ivi Parte_1 C.F._1
residente a[...], rappresentato e difeso dagli Avv.ti Francesco Paolo
FERRAGONIO (C.F.: - pec: e Lucia RUTIGLIANO, C.F._2 Email_1
(C.F.: - pec: , C.F._3 Email_2
APPELLANTE

CONTRO

: (C.F.: , residente in [...] C.F._4
Giannone n. 52, rappresentata e difesa dall'avv. Maria Cesarea Losito (C.F.: - C.F._5
pec: , Email_3
APPELLATA per la riforma della sentenza n. 233/2024 del Tribunale di Foggia, seconda sezione civile, pubblicata il
26/01/2024, resa nella causa iscritta al RGN 2943/2023.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
La sig.ra sull'assunto di aver concesso in locazione, con contratto stagionale del Controparte_1
05.07.2022 (registrato il 12.07.2022) al sig. , il locale sito in Peschici alla via vico Parte_1
Purgatorio n. 5 (nel Catasto Urbano al Fl. 2 p.lla n. 312 sub 10 pt) per il periodo dal 05.07.2022 al pagina 1 di 6

31.08.2022, al prezzo complessivo di € 6.500,00 da corrispondersi in due rate scadenti rispettivamente il 31.07.2022 ed il 31.08.2022; e che quest'ultimo non aveva corrisposto il canone pattuito nè rilasciato l'immobile, esperita inutilmente la procedura di mediazione, con ricorso ex art. 447 bis c.p.c., adiva il
Tribunale per sentirlo condannare al rilascio dell'immobile, libero da cose e vuoto da persone, nonché al pagamento dei canoni di locazione maturati dal 5 luglio al 30 settembre 2022, nella misura di €
6.500,00, oltre interessi, nonché al risarcimento dei danni per l'occupazione abusiva dell'immobile dal mese di ottobre 2022 al mese di maggio 2023, per un ammontare complessivo di € 17.336,00, oltre le altre mensilità fino all'effettivo soddisfo, con vittorie delle spese di lite.
Resisteva il sig. che eccepiva la nullità del ricorso e nel merito di essere il conduttore Parte_1
del locale commerciale ininterrottamente dal 1996 ed in ogni caso di condurre l'unità immobiliare suddetta in virtù di regolare contratto registrato nel 2021, il quale, pur essendo stagionale, va dichiarato nullo nella parte in cui prevede una durata inferiore ai sei anni stabiliti per cui ha diritto a condurlo fino a settembre 2027, avendo pagato anticipatamente i canoni di locazione nel 2021 e di aver, quindi, già maturato il diritto alla indennità relativa all'avviamento commerciale avendo pagato anticipatamente i canoni di locazione.
Il Tribunale superata la questione di nullità del ricorso introduttivo e ritenuta la inconferenza delle prove orali articolate dal resistente, così statuiva: “1) in accoglimento della domanda proposta da parte ricorrente, condanna al rilascio dell'immobile locato, libero e vuoto da persone e Parte_1 cose in favore della ricorrente, fissando per l'esecuzione la data dell'11.3.2024; 2) in accoglimento della domanda proposta da parte ricorrente, condanna al pagamento, in favore della Parte_1
ricorrente, della somma di € 6.500,00, oltre interessi al tasso di cui all'art. 1284, comma 2, cod. civ. dalla scadenza fino alla proposizione della domanda giudiziale ed al tasso di cui all'art. 1284, comma
4, cod. civ. dal giorno della proposizione della domanda giudiziale e fino al soddisfo;
3) rigetta la domanda di risarcimento del danno proposta da parte ricorrente;
4) condanna al Parte_1 pagamento, in favore della ricorrente, delle spese di lite pari ad € 270,00 a titolo di esborsi ed €
3.397,00 a titolo di compensi, oltre i.v.a. se dovuta, c.p.a. come per legge e rimborso spese forfettario nella misura del 15%, da calcolarsi sull'importo dei soli compensi, da distrarsi in favore dell'avv.
Maria Cesarea Losito.”
Avverso la sentenza proponeva tempestivo appello il con ricorso depositato il Parte_1
26.02.2024, dolendosi della mancata ammissione delle prove orali richieste e censurandola per violazione dell'art. 115 c.p.c. evidenziando che, “contrariamente a quanto ritenuto superfluo dal giudicante, dall'istruttoria sarebbe emersa la detenzione pluriennale dell'immobile ad opera del sig.
pagina 2 di 6 e la esistenza di un contratto di locazione ad uso diverso, con conseguente applicabilità Parte_1
della disciplina prevista dagli artt. 27 e 28 L. 392/1978”, indi, depositava, per la prima volta, nel presente grado, oltre al contratto di locazione, già oggetto del giudizio di primo grado, stipulato in data 05/07/2022, una serie di contratti che assumeva essergli stati trasmessi soltanto in data
16/02/2024, e che “a causa dei tempi burocratici necessari per formulare istanza ed ottenerne copia all'Agenzia delle Entrate, dunque per causa non imputabile a alla parte, non ne è stata possibile la produzione nel giudizio di primo grado”, e assumendo, infine, che in data 6 settembre 2021, il sig.
versava in via anticipata per l'anno successivo, in favore della locatrice la somma di Parte_1
€ 6.500,00 a titolo di canone locativo. Si contesta infatti la illegittimità della sentenza ritenuto che il giudice può tuttavia, senza bisogno di prova, porre a fondamento della decisione le nozioni di fatto che rientrano nella comune esperienza. Come rappresentato nel giudizio di primo di grado, il sig.
ha corrisposto il canone locativo in via anticipata nel 2021 e la comune esperienza insegna, Parte_1
soprattutto nelle locazioni commerciali che il pagamento del canone viene richiesto in via anticipata, soprattutto nelle ipotesi di contratti stagionali e non al termine della stagione estiva, concludeva per sentir, previa sospensione dell'esecuzione della sentenza impugnata, “accogliere per i motivi dedotti in narrativa il proposto appello e per l'effetto, riformare la sentenza appellata relativamente al capo 1 e
2) della sentenza di primo grado con cui condanna il sig. al rilascio dell'immobile Parte_1 locato e al pagamento della somma di € 6.500,00, e accogliere tutte le conclusioni avanzate nel giudizio di primo grado, ossia: - accertare e dichiarare la nullità parziale del contratto di locazione intercorrente tra le parti limitatamente alla durata, con automatica integrazione del contratto e applicazione della durata legale ex articolo 27 della legge n. 392 del 1978; - accertare e dichiarare che il pagamento del canone veniva al termine della stagione estiva in via anticipata per l'anno successivo, e per l'effetto rigettare la domanda di pagamento del canone locativo del canone;
- Con vittoria di spese e competenze di causa del doppio grado di giudizio. In via istruttoria, si chiede
l'ammissione di tutte le istanze istruttorie non ammesse e/o rigettate in primo grado. Disporre
l'acquisizione del fascicolo d'ufficio di primo grado. Si producono i documenti contenuti nel fascicolo di parte al cui elenco si riporta e che si abbia qui per integralmente trascritto e riportato. Si depositano i contratti di locazione registrati e rilevanti ai fini della decisione. Ulteriori richieste istruttorie saranno avanzate alla stregua del comportamento istruttorio tenuto dalla controparte”.
Resisteva l'appellata che contestava i motivi d'appello e concludeva per il rigetto del gravame con vittoria di spese.
pagina 3 di 6 La Corte, dopo aver rigettato l'istanza di sospensione dell'efficacia esecutiva della sentenza, all'udienza del 12.03.2025, all'esito della discussione orale e sulle conclusioni rassegnate dalle parti, decideva la causa come da dispositivo.
Le censure appaiono infondate.
Riguardo le istanze istruttorie non accolte dal giudice di primo grado, queste non possono ritenersi implicitamente riproposte in appello ma devono essere riproposte, laddove non sia necessario uno specifico mezzo di gravame, nelle forme e nei termini previste per il giudizio di primo grado, in virtù del richiamo operato dall'art. 359 c.p.c. (Corte di Cassazione, ordinanza n. 16420/2023). Nel caso in esame l'appellante si è limitato a richiedere “l'ammissione di tutte le istanze istruttorie non ammesse
e/o rigettate in primo grado”; come detto, la riproposizione delle istanze istruttorie in appello deve essere “specifica”, essendo inammissibile una riproposizione generica con rinvio agli atti del procedimento di primo grado (Cass., Sez. II, 23/3/2016, n. 5812).
Al di là dei rilevati profili di inammissibilità, la prova testimoniale articolata nella comparsa di costituzione e risposta nel giudizio di primo grado è stata correttamente ritenuta inconferente atteso che l'articolazione non avrebbe comunque dimostrato la stipula di successivi contratti di locazione stagionale per un periodo ultra-sessennale. Ed invero, “in tema di locazione immobiliare la prova per testimoni è ammissibile se la domanda è diretta a far valere l'illiceità dell'accordo dissimulato che preveda un canone superiore rispetto a quello risultante dal contratto registrato (ex art. 1417 cod. civ.)
e quando vi è un principio di prova per iscritto (ex art. 2724, comma 1, n. 1, cod. civ.) che conferisca alla testimonianza riscontro probatorio documentale presuntivo” (Cassazione n. 9672/2020); così come non può ritenersi l'avvenuto pagamento del canone in difetto di una quietanza, o di qualsiasi elemento concreto da cui desumersi la consegna del denaro all'accipiens.
Anche il deposito documentale trova lo sbarramento di cui all'art. 345 cpc co 3; dal 2012 non è più prevista la possibilità, in appello, di depositare documenti o prove indispensabili, in quanto il testo dell'art. 345 c.p.c., comma III, è stato modificato eliminando le parole «(...) che il collegio non li ritenga indispensabili ai fini della decisione della causa ovvero (...)».
Consegue che, l'unico caso in cui in appello la produzione documentale è ammissibile, è rappresentato dall'esistenza di una "causa non imputabile" alla parte, ovvero dal caso fortuito o dalla forza maggiore.
A ciò si aggiunga che, la propensione del processo all'accertamento della verità dei fatti deve essere coniugata col regime delle preclusioni, che opera nell'ambito civilistico, per cui, la soppressione dell'ipotesi della "prova indispensabile", come eccezione al divieto dei nova in appello, si interpreta nel rilievo dell'onere che ricade sulla parte convenuta, che dovrà allegare tempestivamente tutte le prove a pagina 4 di 6 sostegno della propria difesa. In definitiva, nel giudizio di appello, la novellata formulazione dell'art. 345 c.p.c., comma III, pone il divieto assoluto di ammissione di nuovi mezzi di prova e di produzione di nuovi documenti, a meno che la parte fornisca la prova di non aver potuto proporli ovvero produrli nel giudizio di primo grado, e per causa ad essa stessa non imputabile.
Non convincono le argomentazioni svolte dall'appellante riguardo la dichiarata tardiva trasmissione dei contratti da parte dell'Agenzia delle Entrate, soltanto in data 16/02/2024, non avendo questi documentato di aver presentato una tempestiva richiesta per l'acquisizione degli stessi in tempo utile per il deposito nel giudizio di primo grado, tenuto conto che già con raccomandata del 16.12.2022 era stato costituito in mora per il mancato pagamento del canone ed il rilascio dell'immobile e che in data
03.05.2023 le parti hanno chiuso negativamente la procedura di mediazione;
indi, in difetto della prova della non imputabilità all'appellante del ritardo nel deposito degli atti, i nuovi documenti non possono essere vagliati.
Correttamente, quindi, il primo giudice ha ritenuto e puntualmente argomentato con ampia motivazione immune da vizi logico-giuridici e condivisa da questa Corte territoriale, il contratto di locazione in atti, alla luce della documentazione depositata, pienamente valido, anche nella parte in cui determina la scadenza stagionale del periodo di locazione stagionale al 30 settembre 2022, con conseguente intervenuta scadenza del contratto ed obbligo di rilascio dell'immobile per il conduttore, ed in accoglimento della domanda condannato il conduttore al rilascio dell'immobile locato ed al pagamento del canone di € 6.500,00 di cui l'odierno appellante non ha offerto la prova dell'avvenuto pagamento.
L'appello viene, quindi, rigettato.
Le spese seguono la soccombenza e vengono liquidate ex D.M. 147/2022 scaglione fino ad € 26.000,00 valore minimo, esclusa istruttoria/trattazione.
Trattandosi di appello proposto successivamente al 30.01.2013, sussistono le condizioni per l'applicazione dell'art. 13, comma 1 quater del D.P.R. n. 115/2002.

P.Q.M.

La Corte d'Appello di Bari, III Sezione Civile, definitivamente pronunciando sull'appello iscritto al
RGN. 251/2024, proposto da contro con ricorso depositato il Parte_1 Controparte_1
26.02.2024, per la riforma della sentenza n. 233/2024 del Tribunale di Foggia, seconda sezione civile, pubblicata il 26/01/2024, resa nella causa iscritta al RGN 2943/2023, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così provvede:

1. rigetta l'appello e conferma l'impugnata sentenza;

pagina 5 di 6 2. condanna l'appellante al pagamento delle spese di lite del presente grado in favore dell'appellata che liquida in € 2.906,00 oltre rimborso forfettario IVA e CPA come per legge;

3. dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte dell'appellante dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione, a norma del comma 1 - bis dello stesso art. 13.
Così deciso nella camera di consiglio della III Sezione Civile il 12.03.2025.
Il Consigliere Ausiliario Relatore
Avv. Marcello Travaglione
Il Presidente
Dott. Salvatore Grillo
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