R.G.N. 1209/2025
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI MILANO
Sezione Terza Civile nelle persone dei seguenti magistrati: Dott. Roberto Aponte Presidente
Dott. Maria Grazia Federici Consigliere
Dott. Elena Mara Grazioli Consigliere relatore ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa iscritta al numero di ruolo sopra riportato, promossa in grado d'Appello
TRA
. Parte_1 [...]
(C.F. ), in Parte_2 C.F._1
persona del legale rappresentante pro tempore, residente in [...] con il patrocinio dell'Avv. CALICCHIO GIUSEPPE (C.F.
) ed elettivamente domiciliato presso il suo studio in C.F._2
Milano, CORSO ITALIA N. 8 giusta delega in atti;

-APPELLANTE CONTRO NT I MI. (C.F. ), in persona del legale Parte_3 P.IVA_1
rappresentante pro tempore, con sede legale in VIA CARLO CICERI 65 29015
EL SAN GIOVANNI, con il patrocinio dell'Avv. GALELLI STEFANO
(C.F. ) ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in C.F._3
Milano, VIA VISCONTI DI MODRONE 18, giusta delega in atti;

pagina 1 di 15 -APPELLATA-APPELLANTE INCIDENTALE
OGGETTO: appello avverso la sentenza del Tribunale di Milano n. 2079/2025, pubblicata il 13/03/2025, in materia di “Altri istituti del diritto delle locazioni”.

CONCLUSIONI:
Per . Parte_1 [...]
: Parte_2
Piaccia all'Ecc.ma Corte di Appello adita, respinta ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, accogliere l'Appello e per l'effetto, in parziale riforma della Sentenza N. 2079/2025 pronunciata dal Tribunale Ordinario di Milano –
Sezione XIII Civile, in persona del Giudice Dott.ssa Arianna Chiarentin, all'udienza del 13.03.2025, pubblicata in pari data, non notificata, per i motivi tutti esposti nel presente atto, così provvedere:


1. In via principale, in parziale riforma della sentenza impugnata, facendo applicazione dell'art. 15 del contratto di locazione intervenuto inter-partes in data
14.06.2012, voglia pronunciare sentenza costitutiva, ai sensi dell'art. 2932 c.c., che tenga luogo del “nuovo” contratto di locazione ad uso alberghiero, non concluso tra le parti per il rifiuto della Società resistente, tra il signor
[...]
Contr
quale conduttore, e la DI MI. quale Parte_1 Parte_3
locatrice, agli stessi patti e condizioni di cui al primo contratto di locazione, determinando il canone di locazione nella misura Euro 65.965,00, oltre IVA, oppure per il caso di errore di calcolo, nella diversa misura che vorrà determinare, da pagarsi in 12 rate mensili anticipate di Euro 5.497,08 ciascuna oppure nella diversa somma che sarà stata determinata, oltre IVA, entro il giorno 10 di ogni mese, con facoltà per la locatrice di richiedere, dal secondo anno del contratto,
l'aggiornamento del canone nella misura del 75% dalla variazione dell'indice
ISTAT.
Il signor con la sottoscrizione apposta in calce al Parte_1
pagina 2 di 15 presente ricorso dichiara di essere pronto e disponibile ad adempiere a tutte le obbligazioni fissate con il nuovo contratto di locazione, nei termini ed alle condizioni nello stesso indicate;

2 – In via del tutto gradata, nella denegata ipotesi, salvo, comunque, gravame, che l'Ecc.ma Corte di Appello adita respinga la domanda principale, chiede che venga confermata la disposizione di cui alla Sentenza N.2079/2025, confermando l'intervenuto rinnovo tacito del contratto di locazione stipulato in data 14.06.2012, ai sensi e per gli effetti dell'art. 28 Legge 392/78, così come accettato e riconosciuto da parte resistente, nonché la condanna alle spese di causa nella misura contenuta nella sentenza medesima;

3 – Condannare, in ogni caso, l'appellata alle spese e compensi del giudizio.
Con riferimento al versamento del contributo unificato per le spese degli atti giudiziari ai sensi dell'art. 13, comma 3°, L. 488/99 e successive modifiche ed integrazioni, si dichiara che il valore della causa è pari ad Euro 65.965,00, pertanto rientra nello scaglione di cui alla lettera e) della precitata norma, il cui contributo dovuto è pari ad euro 1.138,50.
IN VIA ISTRUTTORIA:
PROVA DOCUMENTALE: Si producono mediante versamento nel fascicolo di parte i seguenti documenti nell'ordine indicato nel ricorso:
Procura alle liti rilasciata dal signor nel primo Parte_1
grado di giudizio;

1) Sentenza N. 2079/2025 con attestazione di conformità;
FASCICOLO DI PRIMO GRADO DEL GIUDIZIO contenente:
A) Ricorso ex art. 447 bis c.p.c.;
B) Memoria di replica alla domanda riconvenzionale;

1) Visura Camera di Commercio TA Parte_1
2) Visura Camera di Commercio MA. CP_2 Parte_3
3) Contratto di locazione del 14.06.2012;
pagina 3 di 15 4) PEC del 20.04.2021 dell'Avv. Marco Grioni;

NT 5) Atto di citazione del 17.03.2022; CP_2 Parte_3
6) Sentenza N. 1963/2023 del Tribunale di Milano;

7) Certificazione passaggio in giudicato Sentenza N. 1963/2023;
8) Comunicazione PEC del 27.04.2023 dell'Avv. Stefano Galelli;

9) Verbale di esito negativo della mediazione;

NT 10) Fattura n. 47 del 07.12.2023. CP_2
Con espressa riserva di formulare tutte le richieste istruttorie ritenute pertinenti ed efficienti secondo le disposizioni di legge, all'esito della condotta processuale di controparte.
Salvis iuribus.
NT Per I MI. Parte_3
Voglia l'Ecc.ma Corte di Appello adita, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa, così provvedere:
Nel merito:
- rigettare l'appello principale avanzato dal signor Parte_1
in quanto inammissibile e/o infondato in fatto e in diritto per le ragioni esposte nel presente atto;

- In accoglimento dell'appello incidentale svolto da parte appellata riformare la sentenza n. 2079/2025 resa dal Tribunale di Milano, in persona del Giudice dott.ssa Anna Chiarentin, all'udienza del 13.03.2025, pubblicata in pari data, in NT relazione al capo della sentenza inerente le spese di lite con la quale I MI.
stata condannata a rifonderle al signor Parte_3 Parte_1
compensando le spese del giudizio di primo grado ai sensi dell'art. 92
[...]
c.p.c. e condannando il signor alla restituzione Parte_1
della somma corrisposta a titolo di spese legali, pari a euro 759,00 per spese ed euro 5.534,00 per compensi, oltre 15% spese generali, IVA e CPA;

pagina 4 di 15 In via subordinata e condizionata all'accoglimento della domanda principale:
- nella denegata e non creduta ipotesi in cui la Corte di Appello adito dovesse accertare e dichiarare la durata contrattuale in nove anni e che l'art. 15) del contratto prevedesse un impegno vincolante alla stipula di un nuovo contratto di locazione, accertare e dichiarare il grave inadempimento, che viene eccepito formalmente ed ad ogni effetto di legge, del ricorrente all'obbligo di ristrutturare gli immobili locati e di adeguarne gli impianti, con conseguente pronuncia di risoluzione della predetta clausola (art. 15) e, per l'effetto, ordinare la riconsegna dell'immobile.
In via ulteriormente subordinata:
- nella denegata e non creduta ipotesi in cui il Tribunale adito dovesse ritenere fondata la domanda principale, accertare e dichiarare la decorrenza del nuovo contratto a far data dalla scadenza del primo contratto (30.6.2021) con durata di nove anni, condizionatamente all'esecuzione delle opere di integrale ristrutturazione degli immobili locati e di adeguamento e messa a norma degli impianti, anche a seguito di una espletanda CTU, di cui si chiede sin da ora l'ammissione.
Con vittoria di spese e competenze di giudizio, così come stabilite dal D.M. n. 55 del 10.3.2014.
In via istruttoria:
Si chiede ammettersi prova orale per testi sulle seguenti circostanze in fatto:
1) Vero che nel mese di gennaio 2021, la proprietà nella persona del signor chiedeva al conduttore un accesso alla presenza dell'architetto Parte_4
quale consulente di parte, per verificare quali opere fossero state Persona_1
realizzate, la loro regolarità amministrativa;

2) Vero che in tale sede il signor chiedeva al signor quali Parte_4 Pt_1
fossero le intenzioni riguardo all'esecuzione delle opere di rifacimento del tetto, del balcone, delle facciate degli impianti che non erano state eseguite;

pagina 5 di 15 3) Vero che durante l'incontro il signor comunicava che avrebbe posto in Pt_1
essere le opere e contestualmente contattava telefonicamente il titolare di una non meglio precisata impresa a cui riferiva di aver appaltato le opere riferendo poi ai presenti che vi erano dei problemi a procedere nell'immediato ma che si sarebbe subito attivato per trovare un'altra impresa e che per poter visionare l'immobile sarebbe stato necessario un provvedimento del Tribunale perché lui non avrebbe consentito spontaneamente.
Si indica a teste l'arch. iscritto all'Ordine degli Architetti di Persona_1
Milano, residente a [...].
Si chiede, inoltre, ammettersi CTU atta a descrivere lo stato di manutenzione degli immobili locati, accertando se sia stato posto rimedio alle criticità indicate dall'arch. e comunque accertando se gli immobili e gli impianti Persona_2
siano stati oggetto di una integrale ristrutturazione e rifacimento da parte del ricorrente durante la vigenza contrattuale, indicando altresì quali opere di manutenzione straordinaria siano necessarie in quanto non eseguite, quantificandone i costi necessari.
Si produce il fascicolo di primo grado e, in aggiunta, i seguenti documenti.

1. Diffida ad adempiere 16 aprile 2025; Contr

2. Comunicazione a mezzo pec del 17 aprile 2025 ricevuta da CP_3 Pt_3
[...]

3. Comunicazione PEC del 2 maggio 2025 ex art. 1456 c.c.

4. Comunicazione del 23 maggio 2025 Parte_5
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO Con ricorso ex art. 447 bis c.p.c. TA titolare della Parte_1
omonima ditta individuale di Parte_2 Parte_1
NT conveniva in giudizio avanti il Tribunale di Milano la I. Parte_3
chiedendo, in principalità, che venisse pronunciata sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. che tenga luogo del “nuovo” contratto di locazione ad uso alberghiero, non concluso tra le parti, stante il rifiuto di NTarte_4
pagina 6 di 15 In via subordinata, chiedeva che venisse dichiarato l'intervenuto rinnovo tacito del contratto di locazione stipulato in data 14.06.2012, ai sensi e per gli effetti dell'art. 28 Legge 392/78, così come accettato e riconosciuto da parte resistente.
A fondamento della domanda allegava ai fini che qui rilevano:
- che in data 14 giugno 2012 aveva stipulato un contratto di locazione ad uso diverso da quello abitativo avente ad oggetto l'intera palazzina cielo terra sita a Milano, alla Via Archimede, civico n. 75, oltre al locale seminterrato ad uso cantina posto sotto il fabbricato adiacente, alla Via Archimede, civico n. 77, con ingresso dal subalterno catastale n. 705 di proprietà di NT
già da adibirsi ad uso NTarte_5 NTarte_6
alberghiero (cfr. doc. 3 ricorrente);
- che all'art. 2) disciplinavano la durata della locazione prevedendo che: “La locazione avrà durata dal 1/07/2012 al 30/06/2021 ai sensi dell'art. 27 della legge n. 392/78 e, alla prima scadenza, la parte locatrice può esercitare la facoltà di diniego della rinnovazione soltanto per i motivi di cui all'articolo 29 della legge 392/78”;
- che all'art. 3) veniva pattuito il canone di locazione nella misura di €
50.000,00 annui, da pagarsi in 12 rate mensili anticipate di euro 4.166,67 ciascuna, entro il giorno 10 di ogni mese, a mezzo bonifico bancario sul conto corrente intestato al locatore, con espressa facoltà per lo stesso di richiedere, a partire dal secondo anno, l'aggiornamento del canone nella misura del 75% dell'indice ISTAT;

- che all'art. 7.2) si dava atto che “Il Conduttore dichiara di aver esaminato
i locali affittati e di prenderli in consegna nello stato di fatto in cui si trovano, completamente da ristrutturare, e pertanto si impegna a restaurare gli stessi a propria cura e spese. Tutti i lavori di ristrutturazione alla scadenza del contratto rimarranno a favore del locatore senza indennizzo alcuno a favore del conduttore”;
pagina 7 di 15 - che all'art. 15 del contratto avevano così stabilito: “Le Parti, Locatore e
Conduttore, s'impegnano allo scadere dei primi nove anni a sottoscrivere un nuovo contratto di locazione il cui canone di affitto sarà dato dall'aumento del 25% del canone iniziale, aggiornato agli indici ISTAT”;
- che la con comunicazione PEC del 20.04.2021 (cfr. doc. 4 NTarte_6
allegato) gli contestava, quale inadempimento contrattuale, l'asserita mancata ristrutturazione del tetto della palazzina oggetto della locazione, diffidandolo ad eseguire i detti lavori entro il termine di 15 giorni dal recapito della diffida, con avviso che in difetto il contratto di locazione doveva intendersi risolto per il grave inadempimento del conduttore;

- che la I MI. che nelle more aveva acquisito per Parte_3
incorporazione la evocava il signor NTarte_6 Parte_1
dinanzi al Tribunale di Milano per ivi sentir riconoscere e
[...]
pronunciare, tra l'altro, la risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento del conduttore, ma il Tribunale di Milano con sentenza a verbale N. 1963/2023, pubblicata in data 09.03.2023 e ormai passata in giudicato in data 08.10.2023, respingeva tutte le domande avanzate dalla Contr
DI MI. Parte_3
- che, alla luce dell'art. 15 del contratto, doveva riconoscersi il diritto del signor di ottenere la stipula di un nuovo Parte_1
contratto di locazione ai sensi dell'art. 27 Legge 392/78 il cui canone era stato fissato nell'incremento del 25% del canone iniziale, cioè € 50.000,00 annui, come maggiorato a seguito dell'incremento dovuto in forza del 75% degli aggiornamenti ISTAT e, dunque, pari a complessivi Euro 65.965,00, da pagarsi in 12 rate mensili anticipate di Euro 5.497,08 ciascuna, oltre
IVA, entro il giorno 10 di ogni mese, con facoltà per la locatrice di richiedere, dal secondo anno del contratto, l'aggiornamento del canone nella misura del 75% dalla variazione dell'indice ISTAT;

pagina 8 di 15 - che, stante il rifiuto della resistente a concludere tale nuovo contratto agli stessi patti e condizioni dell'originario contratto, doveva provvedervi il
Tribunale con sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. che producesse gli effetti del contratto non concluso. NT Si costituiva I MI. hiedendo il rigetto del ricorso e “Solo Parte_3
in via subordinata e riconvenzionale: nella denegata e non creduta ipotesi in cui il Tribunale adito dovesse accertare e dichiarare la durata contrattuale in nove anni e che l'art. 15) del contratto prevedesse un impegno vincolante alla stipula di un nuovo contratto di locazione, accertare e dichiarare il grave inadempimento, che viene eccepito formalmente ed ad ogni effetto di legge, del ricorrente all'obbligo di ristrutturare gli immobili locati e di adeguarne gli impianti, con conseguente pronuncia di risoluzione della predetta clausola (art. 15) e, per l'effetto, ordinare la riconsegna dell'immobile.
In via ulteriormente subordinata: nella denegata e non creduta ipotesi in cui il Tribunale adito dovesse ritenere fondata la domanda principale, accertare e dichiarare la decorrenza del nuovo contratto a far data dalla scadenza del primo contratto (30.6.2021) con durata di nove anni, condizionatamente all'esecuzione delle opere di integrale ristrutturazione degli immobili locati e di adeguamento e messa a norma degli impianti, così come sarà accertato in corso di causa anche a seguito di una esperenda CTU, di cui si chiede sin da ora l'ammissione”.
Con sentenza n. 2079/2025 pubblicata in data 13 marzo 2025, il Tribunale di
Milano così statuiva:
“1) rigetta la domanda principale svolta da Parte_1
2) in accoglimento della domanda svolta in via subordinata da Parte_1
dichiara l'intervenuto rinnovo tacito, intervenuto in data 14
[...]
giugno 2021, del contratto di locazione stipulato in data 14 giugno 2012, ai sensi
e per gli effetti dell'art. 28 Legge 392/78;
pagina 9 di 15 Contr 3) condanna DI MI. a rifondere a Parte_3 Parte_1
e spese di lite, che si liquidano in € 759,00 per spese ed € 5.534,00 per
[...]
compensi, oltre 15% spese generali, I.V.A. e C.P.A. come per legge”.
In sintesi, il Tribunale rigettava la domanda principale, ritenendo che la clausola in questione non potesse essere qualificata come un obbligo a contrarre ai sensi dell'art. 2932 c.c., ma dovesse piuttosto essere interpretata come una pattuizione avente ad oggetto un aumento “a scaletta” del canone.
Nello specifico così osservava:“Dalle argomentazioni sin qui esposte ritiene il
Tribunale del tutto condivisibili le argomentazioni svolte dalla difesa della locatrice secondo cui l'esclusiva finalità dell'art. 15 del contratto fosse esclusivamente quella di prevedere un aumento del canone una volta decorsi nove anni e non già quella di incidere su quanto già ben minuziosamente disciplinato dalle parti in tema di durata del contratto. Del resto, il contenuto dell'articolo 15 non detta in alcun modo gli elementi essenziali del “nuovo contratto” da stipulare, tra i quali la durata della locazione, così invece dettagliatamente disciplinata nei termini che precedono, o le obbligazioni a carico di entrambe le parti, circostanze che escludono la completezza dell'assetto negoziale predisposto”.
Accoglieva, invece, la domanda subordinata, accertando il rinnovo tacito del contratto di locazione e condannando la resistente al pagamento delle spese di lite.
Avverso detta sentenza ha interposto appello Parte_1
MON.
[...] Parte_2
chiedendo l'accoglimento delle domande in epigrafe trascritte.
[...]
Contr Si è costituita DI MI. he ha chiesto il rigetto dell'appello e Parte_3
l'accoglimento dell'appello incidentale.
All'udienza di discussione del 22 ottobre 2025, la causa è stata rinviata al 3 dicembre 2025 per consentire alle parti il raggiungimento di un accordo transattivo.
pagina 10 di 15 All'udienza odierna, i procuratori delle parti hanno dato atto dell'esito negativo delle trattative e la Corte ha invitato le parti alla discussione e all'esito ha pronunciato sentenza ai sensi dell'art. 437 c.p.c., dando lettura del dispositivo allegato al verbale d'udienza.
MOTIVI DELLA DECISIONE
TAWFIK IC TA AM TIT. DELL'OMON.
[...]
, ha interposto appello affidando il Parte_2
gravame sostanzialmente a quattro motivi di censura.
Con il primo motivo rubricato: “ Violazione ed erronea applicazione degli artt.
1362, 1363 e 1371 c.c. – Violazione ed erronea applicazione degli artt. 27, 28 e
29 della Legge 392/78”,l'appellante censura la decisione del Tribunale per aver ritenuto che le clausole contrattuali fossero espressione di una libera volontà negoziale, sebbene riproducano fedelmente gli artt. 27, 28 e 29 della legge n.
392/78, e per aver desunto dal comportamento delle parti la volontà di proseguire nel rapporto locatizio oltre il 12 giugno 2021, sulla base di una ricostruzione in fatto non condivisibile.
Con il secondo motivo, rubricato: “Violazione ed erronea applicazione della
Legge 392/78 – Violazione ed erronea applicazione dell'art. 1362 c.c.”,
l'appellante lamenta l'interpretazione data dal Tribunale in merito alla clausola n.
15, in quanto soddisfa unicamente l'interesse del locatore.
Con il terzo motivo, rubricato” Violazione ed erronea applicazione dell'art. 1362, secondo comma, c.c.”l'appellante sostiene che, se effettivamente la locatrice fosse stata davvero convinta che la trattativa, che ha portato alla redazione dell'art. 15, fosse stata nei termini di un contratto a scaletta, avrebbe proposto domanda riconvenzionale in tal senso.
Con il quarto motivo, rubricato: “Violazione ed erronea applicazione dell'art.
1367 in combinato disposto con l'art. 1371 c.c.”,l'appellante sostiene che, se la clausola di cui all'art. 15 avesse previsto l'aumento automatico del canone di pagina 11 di 15 locazione alla scadenza dei primi nove anni, non sarebbe stato necessario un ulteriore consenso.
Va, preliminarmente, esaminata l'eccezione di giudicato implicito sollevata dalla parte appellata.
Sostiene quest'ultima che avendo l'appellante impugnato solo il capo di sentenza che ha rigettato la sua domanda principale, si sarebbe formato il giudicato implicito sulla domanda subordinata.
L'eccezione non è fondata.
Va premesso che, ai fini della formazione del giudicato interno, è necessario che il capo della sentenza non impugnato abbia autonoma efficacia decisoria e che sia del tutto indipendente dalle questioni oggetto di impugnazione.
La giurisprudenza di legittimità ha più volte chiarito che non si forma giudicato su questioni o domande che risultano logicamente e giuridicamente dipendenti dall'accoglimento o dal rigetto delle censure dedotte in appello, poiché il giudice del gravame è comunque tenuto a rivalutare l'intero rapporto controverso nei limiti dell'effetto devolutivo.
Nel caso di specie, l'odierno appellante ha impugnato il capo della sentenza che ha rigettato la domanda principale ex art. 2932 c.c., censurando l'accertamento compiuto dal Tribunale in ordine ai presupposti per pronunciarsi in via costituiva.
La domanda subordinata, accolta dal tribunale, era tuttavia strutturalmente e funzionalmente collegata alla domanda principale, poiché le due domande traevano origine dal medesimo rapporto negoziale;
la domanda subordinata era stata formulata soltanto nell'ipotesi del rigetto della principale;
la valutazione della fondatezza della domanda principale implica, anche in sede di appello, la necessità di esaminare l'intero assetto degli interessi contrattuali dedotti in giudizio, non potendo isolarsi la domanda subordinata come oggetto autonomo e indipendente di giudicato.
Ne deriva che il capo della sentenza relativo alla domanda subordinata non è suscettibile di giudicato autonomo, proprio perché la sua sorte dipende pagina 12 di 15 logicamente dalla decisione sulla domanda principale, oggi devoluta all'esame della Corte.
Inoltre, l'appellante, impugnando il rigetto della domanda principale, ha manifestato la volontà di rimettere in discussione l'intera regolamentazione del rapporto accertata dal primo giudice, effetto che, nei limiti delle censure proposte, impedisce la formazione di un giudicato interno implicito sui capi logicamente dipendenti.
Pertanto, l'eccezione di giudicato implicito sollevata dall'appellata deve essere rigettata, atteso che la domanda subordinata accolta dal tribunale non è suscettibile di passare in giudicato in modo autonomo rispetto alla domanda principale e alla relativa impugnazione.
Ciò detto l'appello è infondato.
Il tribunale ha accertato l'intervenuto rinnovo tacito del contratto e ritenuto che le parti, con la clausola n. 15, avessero inteso disciplinare esclusivamente l'aumento del canone.
Sostiene, invece, l'appellante che la durata contrattuale fosse di soli nove anni, al termine dei quali le parti avrebbero dovuto stipulare un nuovo contratto, privo di specifica durata, ritenendo che la clausola n. 15 contenesse un obbligo suscettibile di dar luogo all'emissione di una sentenza ex art. 2932 c.c.
Tale tesi non convince, tenuto altresì' conto che la clausola non può essere qualificata come contratto preliminare azionabile ai sensi dell'art. 2932 c.c., poiché priva degli elementi essenziali del futuro contratto, quali la durata della locazione, la disciplina del deposito cauzionale, la consegna dell'immobile e le obbligazioni gravanti su ciascuna parte.
La prospettazione dell'appellante risulta, inoltre, contraddittoria, atteso che, da un lato, afferma che il contratto aveva durata novennale, mentre, dall'altro, riconosce che esso prevedesse un canone “a scaletta” con incremento successivo alla prima scadenza contrattuale.
pagina 13 di 15 La statuizione del Tribunale appare pertanto corretta anche alla luce dei criteri ermeneutici dettati dagli artt. 1362 e 1363 c.c., avendo il giudice di primo grado valorizzato la comune intenzione delle parti e il loro comportamento successivo, ossia il fatto che il conduttore non abbia riconsegnato l'immobile, non abbia consentito la verifica delle opere e abbia continuato a detenere il bene, dai quali emerge la volontà di proseguire il rapporto locatizio e non già di stipulare un nuovo contratto, comportamenti che, secondo l'art. 1362 comma 2, c.c. sono rilevanti per ricostruire la reale intenzione delle parti.
Il semplice richiamo, da parte delle parti, alle disposizioni della legge n. 392/1978
(art. 27,28,29) non esclude affatto, diversamente da quanto ritenuto dall'appellante, che le clausole del contratto siano espressione della loro autonomia e consapevole volontà negoziale.
Le parti hanno scelto volontariamente di uniformarsi alla disciplina legale della locazione, rendendola parte integrante del loro accordo.
Il tribunale facendo corretta applicazione della comune intenzione delle parti ha accertato l'intervenuto rinnovo tacito del contratto e ritenuto che le parti, con la clausola n. 15, avessero inteso disciplinare esclusivamente l'aumento del canone.
Ciò lo si evince dall'intero assetto negoziale, in cui era stata prevista l'esenzione del canone per i primi sei mesi, successivamente un canone “calmierato” per i primi nove anni per consentire la ristrutturazione dell'immobile e, infine, il canone ordinario per i successivi nove anni.
Per i motivi su esposti l'appello deve essere rigettato. NT Venendo all'esame dell'appello incidentale, la I MI. Parte_3
censura la sentenza impugnata nella parte in cui il Tribunale l'ha condannata al pagamento delle spese di lite.
Sostiene che le spese del primo grado avrebbero dovuto essere compensate, poiché la domanda principale del ricorrente era stata rigettata ed essa non si era mai opposta alla domanda subordinata.
L'assunto non può essere condiviso.
pagina 14 di 15 Ai fini della regolazione delle spese di lite, l'art. 91 c.p.c. impone la condanna alle spese della parte soccombente - da individuarsi sulla base della causalità della lite
- secondo l'esito complessivo del procedimento.
Nel caso di specie, la domanda principale è stata rigettata;
mentre la domanda subordinata - fondata su una diversa interpretazione del contratto dedotto in giudizio - è stata accolta integralmente. Correttamente, pertanto, il Tribunale ha Contr ritenuto soccombente DI MI. con esclusione della Parte_3
possibilità di disporre la compensazione.
Spese
L'esito del gravame che ha visto rigettati entrambi gli appelli consiglia l'integrale compensazione delle spese di lite.


P.Q.M.

La Corte d'Appello di Milano, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da . Parte_1
e sull'appello Parte_2
NT incidentale proposto da I MI. avverso la sentenza del Parte_3
Tribunale di Milano n. 2079/2025, pubblicata il 13/03/2025, così provvede:
1) rigetta sia l'appello principale che l'appello incidentale;

2) dichiara interamente compensate tra le parti le spese del grado;

3) dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte dell'appellante principale e dell'appellante incidentale dell'ulteriore importo corrispondente al contributo unificato ex D.P.R. n. 115/2002, art. 13 c. 1 quater.
Così deciso, in Milano il 3 dicembre 2025
Il Consigliere estensore Il Presidente
Dott. Elena Mara Grazioli Dott. Roberto Aponte
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