n. 6768/2017 r.g.a.c.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Corte D'Appello di Napoli
7° SEZ CIVILE
Così composta
Dr.ssa AURELIA D'AMBROSIO Presidente
Dr. MICHELE MAGLIULO Consigliere
Dr.ssa MONICA CACACE Consigliere est.
Riunita in Camera di Consiglio ha emesso la seguente
Ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa civile iscritta al n. r.g. 6768/2017 avente ad oggetto appello avverso la sentenza n 10897/2017 del 03.11.2017 resa dal Tribunale di Napoli, promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio Parte_1 P.IVA_1
dell'avv. CORVINO ALDO presso il cui studio è elettivamente domiciliata in VIA
R.BRACCO,45 NAPOLI
APPELLANTE per il tramite dalla procuratrice speciale Controparte_1 Controparte_2
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. CALABRESI ROBERTO e
[...] P.IVA_2
dell'avv. GABOARDI ELISA ( ) presso il cui studio è C.F._1
elettivamente domiciliata in FORO BUONAPARTE, 20 MILANO
INTERVENTORE VOLONTARIO contro pagina 1 di 18

(C.F. ), e (C.F. Controparte_3 C.F._2 CP_4
), con il patrocinio dell'avv. ANDRETTA MARIA ed C.F._3
elettivamente domiciliati in VIA C.POERIO, 53 C/O CP_5 Controparte_6
APPELLATI ED APPELLANTI INCIDENTALI
(C.F. ) Controparte_7 C.F._4
APPELLATO CONTUMACE
(C.F. ), con il patrocinio Controparte_8 C.F._5
dell'avv. ARTIACO BRUNO presso il cui studio è elettivamente domiciliata in Via
Pigna, 12 scala A 80125 NAPOLI
APPELLATA
(C.F. , e (C.F. Controparte_9 C.F._6 CP_10
C.F._7
APPELLATI CONTUMACI
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da note di udienza a trattazione scritta ex art 127 ter cpc.

FATTO E SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
e , convenivano in giudizio innanzi al Tribunale di Controparte_3 CP_4
Napoli, , e (questi ultimi due quali Controparte_7 Controparte_9 CP_10
eredi del Notaio ), e l per sentire così Persona_1 Controparte_11
provvedere: “a) accertare e/o dichiarare la nullità dei contratti di vendita in premessa indicati nei confronti del venditore per inesistenza dell'oggetto Controparte_7
ovvero ai sensi degli artt. 40 L. 47/1985 e ss., ovvero ancora per i fatti tutti così come dedotti in premessa;
b) in linea gradata, pronunciare la risoluzione del contratto di compravendita per grave inadempimento di esso venditore con Controparte_7
condanna dello stesso alla restituzione del prezzo oltre interessi e rivalutazione monetaria;
c) in linea ancora più subordinata, disporre la riduzione del prezzo nella
pagina 2 di 18 misura pari al 70% ovvero nella misura che sarà accertata anche a mezzo CTU. Con condanna di esso convenuto alla restituzione di tale importo, oltre interessi e svalutazione monetaria;
d) condannare, in ogni caso, esso venditore CP_7
al risarcimento di tutti i danni, ivi compresi le spese notarili, nella misura non
[...]
inferiore a € 300.000,00 per ciascuno degli istanti, oltre interessi e rivalutazione monetaria;
e) accertare e dichiarare, altresì, la grave responsabilità e/o negligenza del notaio rogante e, per l'effetto, degli eredi del Dott. : Persona_1 Controparte_9
(coniuge) e (figlio), nella stipula degli atti di compravendita per cui è CP_10
causa e per i fatti di cui alla premessa del presente atto;
f) per l'effetto, condannare esso notaio rogante convenuto eredi notaio Dott. : Persona_1 Controparte_9
(coniuge) e (figlio), al risarcimento di tutti i danni subiti dagli istanti CP_10
relativi, tra l'altro, alla intervenuta perdita sia del bene immobile compravenduto sia delle ingenti somme a tutt'oggi versate a titolo di prezzo, nella misura non inferiore a €
300.000,00 per ciascuno degli istanti, ovvero ancora da terminare a mezzo C.T.U., alla restituzione delle spese notarili, il tutto oltre interessi e rivalutazione monetaria;
accertare e dichiarare che nulla è dovuto dagli istanti e dai garanti per il mutuo alla banca mutuante h) accertare Controparte_12
e dichiarare la nullità e/o l'annullamento dei contratti di mutuo nei confronti della
Banca mutuante per i fatti di Controparte_12
cui in premessa con tutte le conseguenze di legge;
i) in linea subordinata, pronunciare la intervenuta risoluzione del contratto di mutuo nei confronti della predetta banca mutuante per impossibilità e/o illiceità dell'oggetto con estinzione di qualsivoglia obbligazione ad essa connessa e/o derivante;
j) accertare e/o dichiarare la grave inadempienza e/o negligenza del predetto istituto bancario mutuante per avere, tra
l'altro, proceduto ad accertare mutui ipotecari su immobili abusivi e, quindi, inesistenti ovvero ancora per i fatti di cui alla premessa;
k) per l'effetto, ancora, condannare
l'istituto bancario mutuante al risarcimento di tutti i danni subiti dagli istanti nella
pagina 3 di 18 misura non inferiore ad € 300.000,00 per ciascuno degli istanti ovvero da determinarsi anche a mezzo di C.T.U. il tutto oltre interessi e rivalutazione monetaria”.
Nel giudizio così instaurato interveniva volontariamente Controparte_8
chiedendo l'accoglimento delle domande così come proposte dagli attori deducendo di avervi interesse siccome obbligata in solido per il pagamento delle rate del mutuo Contro contratto con la e chiedendo che fosse acclarato che la stessa non era più obbligata al pagamento delle relative rate.
Si costituiva la eccependo l'infondatezza delle domande Parte_1
chiedendo il rigetto delle stesse con vittoria di spese. , erede del notaio Controparte_13
eccependo il proprio difetto di legittimazione passiva. , Persona_1 CP_10
figlio del notaio eccepiva l'infondatezza delle domande proposte in Persona_1
relazione all'attività professionale del compianto genitore onde ne chiedeva il rigetto con vittoria di spese.
Il Tribunale di Napoli, con la sentenza n 10897/2017 del 03.11.2017, così ha provveduto: "I) Dichiara la nullità dei contratti di compravendita e di mutuo, meglio in atti specificati a pag. 25 dell'atto di citazione ed allegati in atti. 2) Condanna la
[...]
e al pagamento in solido delle rate di Parte_1 Controparte_7
mutuo già pagate in favore delle parti attrici con interessi al tasso legale dalla domanda al soddisfo. 3) Condanna alla restituzione della somma di euro Controparte_7
59.000,00 in favore di e di euro 47.000,00 in favore di , Controparte_3 CP_4
oltre interessi al tasso legale dalla domanda di soddisfo. 4) Dichiara CP_8
non tenuta al versamento delle rate derivanti dal mutuo non pagate. 5)
[...]
Rigetta la domanda nei confronti di ed . 6) Rigetta la CP_10 Controparte_13
domanda di risarcimento del danno. 7) Condanna la Pt_1 Parte_1
e al pagamento in solido delle spese del giudizio in favore delle Controparte_7
parti attrici, che i liquidano in euro 458,00 per spese vive euro 9.000,00 per compensi, oltre al rimborso spese generali nella misura del 15% I.V.A. e C.P.A. come per legge".
pagina 4 di 18 Avverso siffatta decisione ha proposto gravame la Parte_1
che ne assume l'erroneità nella parte relativa alle statuizioni che la riguardano, sostiene in particolare che nel caso in esame trattasi di mutuo fondiario e non di mutuo di scopo ed in ogni caso che tra il negozio di compravendita ed il mutuo non sarebbe possibile ravvisare alcun collegamento negoziale. Chiede, quindi, la riforma della sentenza impugnata nella parte relativa al contratto di mutuo (accollo della quota di mutuo da parte degli acquirenti poi attori), ed il rigetto delle domande proposte nei suoi confronti con vittoria di spese del doppio grado del giudizio.
Si costituiva chiedendo il rigetto del gravame con vittoria di spese. Controparte_8
e gli eredi del notaio , ritualmente evocati in Controparte_14 Persona_1
giudizio, non si costituivano.
e , chiedevano così provvedere: “rigettare l'appello Controparte_3 CP_4
proposto dalla , in quanto inammissibile, Parte_2
improponibile ed infondato;
nell'ipotesi di riforma della sentenza di primo grado, accogliere integralmente la domanda attrice così come formulata dai sig.ri
[...]
e nel procedimento rg. 91160/2012 del Tribunale di Napoli;
in CP_3 CP_4
via di appello incidentale: in parziale riforma della sentenza impugnata, e per i motivi di cui in atti, integrare e/o modificare le motivazioni della sentenza n. 10897/2017 pubblicata il 03.11.2017, con accoglimento, in ogni caso, delle conclusioni assunte da
e nel giudizio di primo grado, ed in particolare: “e) Controparte_3 CP_4
accertare e dichiarare, altresì, la grave responsabilità e/o negligenza del notaio rogante
e, per l'effetto, dell'erede del dott. : sig. (figlio), nella Persona_1 CP_10
stipula degli atti di compravendita per cui è causa e per i fatti di cui alla premessa del presente atto;
f) per l'effetto, condannare esso notaio rogante convenuto nella persona dell'erede del dott. notaio dott. , sig. (figlio), al Persona_1 CP_10
risarcimento di tutti i danni subiti dagli istanti relativi, tra l'altro, alla intervenuta perdita sia del bene immobile compravenduto sia delle ingenti somme a tutt'oggi versate
a titolo di prezzo, nella misura da determinarsi a mezzo C.T.U., ovvero in via equitativa,
pagina 5 di 18 nonché alla restituzione delle spese notarili, il tutto oltre interessi e rivalutazione monetaria;
i) in linea subordinata, pronunciare la intervenuta risoluzione del contratto di mutuo nei confronti della banca mutuante per impossibilità e/o illiceità dell'oggetto con estinzione di qualsivoglia obbligazione ad essa connessa e/o derivante;
m) condannare esso istituto bancario mutuante al risarcimento di tutti i danni subiti dagli istanti nella misura da determinarsi anche a mezzo di C.T.U. ovvero in via equitativa. Il tutto oltre interessi e rivalutazione monetaria”. d) A parziale modifica delle conclusioni
e della motivazione della sentenza di primo grado emettere la seguente pronuncia:
“Condanna la al pagamento in solido con Parte_1
delle rate di mutuo già pagate in favore delle parti attrici così Controparte_7
come risultano dalla documentazione contabile di esso istituto bancario ovvero nella misura di € 38.313,84 in favore di e di € 41.458,81 in favore di Controparte_3
il tutto oltre interessi al tasso legale dalla domanda al soddisfo ovvero CP_4
nella misura che è risultata dalla c.t.u. espletata sul punto”. Con tutte le conseguenze di legge. Con vittoria di spese e competenze con attribuzione”.
La Corte, all'udienza dell'08/11/2024 celebrata nelle forme di cui all'art. 127 ter cpc, esaurita l'attività prevista nell'art. 350 c.p.c., ha trattenuto la causa in decisione, assegnando i termini di cui agli artt. 190, comma 1, e 352, comma 1, c.p.c. per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Preliminarmente, in rito, si osserva che non vi sono dubbi sull'ammissibilità dell'appello ai sensi dell'art. 342 c.p.c. E' noto che, secondo la costante giurisprudenza, “Gli articoli
342 e 434 del Cpc, nel testo formulato dal Dl 83/2012, convertito con modificazioni dalla legge n. 134 del 2012, vanno interpretati nel senso che l'impugnazione deve contenere, a pena di inammissibilità, una chiara individuazione delle questioni e dei punti contestati della sentenza impugnata e, con essi, delle relative doglianze, affiancando alla parte volitiva una parte argomentativa che confuti e contrasti le ragioni addotte dal primo giudice, senza che occorra l'utilizzo di particolari forme
pagina 6 di 18 sacramentali o la redazione di un progetto alternativo di decisione da contrapporre a quella di primo grado, tenuto conto della permanente natura di "revisio prioris instantiae" del giudizio di appello, il quale mantiene la sua diversità rispetto alle impugnazioni a critica vincolata” (pt. Cass. 28/07/2023, n.23100; 03/03/2022, n.7081).
In sostanza, ai fini dell'ammissibilità del gravame, è sufficiente che l'atto di appello indichi i passaggi argomentativi della sentenza che l'appellante intende censurare, senza necessità di una trascrizione testuale di tali parti, e che formuli, rispetto ad essi, le proprie ragioni di dissenso, sì da esplicitare l'idoneità di tali ragioni a determinare le modifiche della decisione impugnata, consentendo alla controparte di formulare le proprie difese ed al giudice di valutarne la portata.
Nella specie, parte appellante, ha indicato con chiarezza le parti della sentenza oggetto di censura e le ragioni di critica che dovrebbero indurre la Corte a rivederle per ottenere la riforma della stessa e di conseguenza l'accoglimento dell'appello. Anche la paventata inammissibilità dell'appello ai sensi dell'art. 348-bis c.p.c. deve essere esclusa, in ragione della già espletata analisi sulla non manifesta infondatezza del gravame proposto. Secondo la norma in questione, infatti, il giudice d'appello è chiamato a compiere in via preliminare un'analisi circa la 'ragionevole probabilità' che l'impugnativa possa essere accolta. Se l'impugnazione non supera tale accertamento preliminare, il giudice ne dichiara l'inammissibilità con ordinanza, secondo la previsione di cui all'art. 348 ter c.p.c. La disposizione prevede quindi che la dichiarazione d'inammissibilità avvenga non oltre l'indicata udienza ex art. 350 c.p.c., o al più a scioglimento della riserva assunta in quell'occasione ai sensi dell'art. 186 c.p.c.. Nel caso di specie, trattandosi di un giudizio che ha seguito l'ordinario iter processuale e per il quale è stato espletato un ulteriore approfondimento istruttorio, appare chiaro come il filtro dell'inammissibilità sia stato già chiaramente superato positivamente dal
Giudicante, essendo quindi la causa meritevole di essere scrutinata nel merito.
In punto di fatto, da quanto esposto dalle parti e dalla documentazione allegata in atti è emerso che: con atto di compravendita del 12 Gennaio 2007 Rep. N. 25174, raccolta n.
pagina 7 di 18 11182, stipulato per OT fu e Persona_1 CP_10 Controparte_8 CP_4
si resero acquirenti per eguale quota (50% ciascuno) dell'appartamento in Giugliano in
Campania (NA) alla Via Grotta dell'Olmo sviluppantesi su due livelli, già di proprietà del , riportato nell Controparte_7 Controparte_15
già al foglio 78, particella 376 sub 7, Via
[...] CP_16
Grotta dell'Olmo snc, piano T-1, Scala U, categ. A/2, classe 3, vani 4,5, R.C. E. 232,41.
Il prezzo della vendita concordato ed accettato nella misura di € 130.000,00, fu corrisposto attraverso il ricavato del mutuo richiesto ed accordato agli acquirenti dalla oggi - per € 128,605 ed Parte_3 Controparte_12
il residuo importo di € 1.395,00 a mezzo assegno bancario. Nell'occasione della stipula il venditore dichiarava sotto la propria responsabilità che il fabbricato di cui l'immobile in oggetto faceva parte erano stati edificati in totale assenza di licenza o concessione edilizia precedentemente all'entrata in vigore della legge 122/2005, per cui a seguito di domanda di concessione in sanatoria presentata al Comune di Giugliano in Campania in data 18 Febbraio 1986 prot. 5129 lo stesso Comune aveva rilasciato concessione edilizia in sanatoria n. 5129/SAN 4785 del 1986 e rilasciata il 25 Ottobre 2006. Il contratto di mutuo ipotecario fu anch'esso stipulato il giorno 12 Gennaio 2007 sempre innanzi al
Notaio fu Rep. N. 25175, Raccolta n. 11183, nel quale nella Persona_1 CP_10
premessa (pag. 1) si ha modo di leggere che "la parte mutuataria ha chiesto a
[...]
un prestito, garantito da ipoteca immobiliare, di € 130.000,00 Parte_3
(centotrentamila virgola zero zero) per la durata di 30 (trenta) anni allo scopo di finanziare l'acquisto e le eventuali spese ad esso connessa da parte di
[...]
dell'immobile sito in Giugliano in Campania, Via Grotta Parte_4
dell'Olmo sn, in seguito meglio specificato". A pag. 2 del contratto di mutuo si aveva modo di leggere che in favore della Banca mutuante furono erogate dai mutuatari €
845.00 per spese di istruttoria ed € 225,00 per spese di perizia sull'immobile. L'art. 5 del contratto di mutuo disponeva peraltro che "la parte mutuataria dichiara che il presente mutuo ha lo scopo di finanziare l'acquisto e le eventuali spese ad esso connesse da parte pagina 8 di 18 di dell'immobile infracitato", mentre l'art. 6 dispone Parte_4
che "in garanzia del mutuo Parte_5 Controparte_8
concedevano alla parte mutuante "ipoteca di l° grado sull'immobile di loro proprietà"
Dopo alcuni mesi e, più precisamente in data 3 Luglio 2008, con atto per OT
, Rep. N. 8880, Raccolta n. 5383, vendeva a Persona_2 Controparte_8
, che acquistava, i diritti pari ad 1/2 della piena proprietà dell'appartamento CP_4
di cui si è detto innanzi al prezzo di € 64.813,00 regolato mediante accollo della metà del residuo mutuo di originario € 130.000.00 che era stato concesso dalla Parte_3
con contratto di mutuo di cui innanzi.
[...]
E' pacifico che la corrispondeva la somma concordata a titolo di mutuo;
che CP_12
sull'immobile oggetto di compravendita era concessa ipoteca in favore della banca mutuante;
che i mutuatari pagavano le rate del mutuo alle scadenze pattuite per un importo complessivo di € 59.000,00 e di € 47.000,00 . Controparte_3 CP_4
Parimenti è pacifico che l'immobile oggetto di compravendita è stato sottoposto a sequestro giudiziario preventivo emesso in data 18 luglio 2011 dal GIP presso il
Tribunale di Napoli.
Non risulta interposto gravame nei confronti dei capi numero uno, tre, sei (ed ai capi due e sette nella parte relativa alle statuizioni di condanna nei confronti di CP_17
), del dispositivo della sentenza del Tribunale di Napoli oggetto di appello
[...]
relativamente ai quali si è formato il giudicato interno.
Tanto premesso, con il primo motivo l'appellante censura la decisione di prime CP_12
cure nella parte in cui ha ritenuto di qualificare il mutuo in oggetto come mutuo di scopo
(nullo per effetto della nullità del contratto di compravendita) e non anche quale mutuo fondiario;
con il secondo motivo contesta la sussistenza del collegamento negoziale tra il contratto di mutuo e il contratto di compravendita.
Per ragioni di priorità logica va esaminato per primo il secondo motivo di appello con il quale censura la sentenza appellata nella parte in cui il giudice di prime cure, CP_12
dichiarata la nullità del contratto di compravendita intervenuto tra gli attori e pagina 9 di 18 per inesistenza dell'oggetto, dichiarava altresì la nullità del Controparte_17
contratto di mutuo, in quanto funzionalmente collegato al primo e per l'effetto Contro condannava essa alla restituzione in favore degli attori delle somme oggetto delle rate già pagate, in quanto indebito oggettivo.
Sostiene che nel caso di specie non sia ravvisabile un collegamento funzionale tra i due contratti e pone in evidenza quali elementi per escludere la ricorrenza di tale collegamento la omessa indicazione prestampata del finanziamento nel contratto di compravendita, il mancato riferimento alla finalizzazione all'acquisto della casa nel contratto di mutuo, la mancata pre-individuazione della società mutuante da parte della società venditrice e la mancata erogazione diretta da parte del finanziatore a favore del venditore.
Le censure non meritano di essere condivise.
Come è noto, il collegamento negoziale non dà luogo a un nuovo ed autonomo contratto, ma è un meccanismo attraverso il quale le parti perseguono un risultato economico unitario e complesso, che non si realizza per mezzo di un singolo contratto, ma attraverso una pluralità coordinata di contratti, finalizzati ad un unico regolamento dei reciproci interessi, ma aventi ciascuno una causa autonoma, con la conseguenza che, pur creandosi un vincolo di reciproca dipendenza, in virtù del quale le vicende relative all'invalidità, all'inefficacia ed alla risoluzione dell'uno possono ripercuotersi sugli altri, ciascuno di essi conserva una propria distinta individualità giuridica. (Cass.10.7.2008
n.18884; 1.10.2014 n. 20726; 6.7.2015 n.13888; 26.6.2019 n. 7148).
In ordine ai requisiti per affermarne la sussistenza, la giurisprudenza di legittimità ha affermato che affinché possa configurarsi un collegamento tra atti giuridici di varia natura tipologica (contratti, provvedimenti amministrativi, accordi non aventi contenuto patrimoniale), con una loro considerazione unitaria allo scopo di trarne un vincolo a carico di una parte, è necessario che ricorra sia un requisito oggettivo, costituito dal nesso teleologico tra gli atti volti alla regolamentazione degli interessi di una o più parti nell'ambito di una finalità pratica consistente in un assetto economico globale ed pagina 10 di 18 unitario, sia un requisito soggettivo, costituito dal comune intento pratico delle parti di volere, non solo l'effetto tipico dei singoli atti in concreto posti in essere, ma anche il coordinamento tra di essi per la realizzazione di un fine ulteriore, che ne trascende gli effetti tipici e che assume una propria autonomia anche dal punto di vista causale.
Accertare la natura, l'entità, le modalità e le conseguenze del collegamento tra tale eterogeneo complesso di atti (negoziali, autoritativi, ecc.) rientra nei compiti esclusivi del giudice di merito, il cui apprezzamento non è sindacabile in sede di legittimità, se sorretto da motivazione congrua ed immune da vizi logici e giuridici. (Cass.12.9.2018 n.
22216).
Il collegamento negoziale è quindi lo strumento o il meccanismo attraverso il quale le parti realizzano un'operazione economica unitaria, combinando una pluralità di negozi distinti, i quali - pur mantenendo la propria individualità negoziale - sono legati da un nesso di reciproca ovvero unilaterale dipendenza, tale per cui le vicende dell'uno si ripercuotono sull'altro. Lo schema del collegamento negoziale consente in definitiva di superare la formale distinzione di due o più contratti e di valorizzare l'unicità socio- economica dell'operazione, adeguando così la forma alla sostanza.
Gli elementi alla base del collegamento negoziale sono dunque due: la pluralità di contratti e la connessione intercorrente tra gli stessi ed è l'autonomia privata che rappresenta la fonte e la ragion d'essere del collegamento.
Per stabilire se ricorra un collegamento negoziale, trattandosi di materia in cui è sovrana l'autonomia privata, occorre rifarsi alla volontà delle parti e ricercare, oltre i diversi schemi negoziali - ognuno produttivo dei suoi effetti e pertanto almeno in apparenza indipendente - se ricorra un collegamento specifico, per cui gli effetti dei vari negozi si coordinino per l'adempimento di una funzione unica;
in altre parole se al di sopra della singola funzione dei vari negozi si possa individuare una funzione della fattispecie negoziale considerata nel suo complesso, per cui le vicende o, addirittura, la disciplina di ciascuno di essi siano variamente legati all'esistenza ed alla sorte dell'altro. (Cass.
20.1.1994 n.474 in motivaz.)
pagina 11 di 18 Applicando siffatte coordinate ermeneutiche al caso in esame, deve ravvisarsi, come già affermato dal primo giudice, l'esistenza del collegamento negoziale tra il contratto di mutuo e il contratto di compravendita per cui è causa.
Depongono in tal senso dal punto di vista oggettivo la contestualità dei contratti, stipulati in pari data, presso lo stesso notaio e recanti numeri di repertorio notarile consecutivi, e la concessione dell'ipoteca, a garanzia del mutuo, proprio sulle unità immobiliari oggetto di compravendita. Peraltro, la conclusione del contratto di compravendita è immediatamente antecedente a quella del mutuo, il che rende ancora più evidente la funzionalizzazione del prestito alla soddisfazione dell'obbligazione di pagamento del prezzo assunta dal compratore.
Ad ulteriore conferma di ciò, nel contratto di compravendita – nella parte in cui si indicano le modalità di pagamento del corrispettivo dell'immobile – si fa espresso riferimento al contestuale contratto di mutuo da stipularsi tra l'acquirente e l'appellante banca mutuante. Così all'art 3 in cui, tra l'altro, si legge: “€ 128.605,00 verranno versati con il ricavato del mutuo richiesto dalla parte acquirente alla in corso Parte_3
di erogazione a mezzo numero quattro assegni circolari…tutti emessi all'ordine di
, non trasferibili”. Ebbene, tale clausola contenuta in un atto Controparte_14
pubblico di compravendita accerta in maniera inequivocabile, sia sul piano strettamente letterale che sul piano documentale: 1) l'esistenza del collegamento negoziale e funzionale tra i due contratti stipulati;
2) la contestualità della stipula dei due atti, a mezzo lo stesso notaio rogante;
3) l'emissione degli assegni direttamente in favore della parte venditrice.
In ordine al requisito soggettivo, gli elementi di cui sopra (in specie le modalità di pagamento del prezzo della compravendita, la contestualità della stipula) concorrono ad evidenziare il fine comune ulteriore cui le parti miravano attraverso il coordinamento tra i contratti in esame, idoneo a trascendere gli effetti e le cause tipiche dei contratti concretamente collegati. Difatti, il compratore si risolveva alla stipula del mutuo al fine di adempiere all'obbligazione pecuniaria nascente dal contratto di compravendita;

pagina 12 di 18 analogamente, la banca mutuante si risolveva alla conclusione del mutuo contando sulla garanzia ipotecaria, a copertura di capitale, interessi ed accessori, concessa dal mutuatario sull'immobile appena poco prima acquistato proprio attraverso il contratto di compravendita. È evidente, dunque, l'esistenza di una volontà, in capo ai paciscenti, di realizzare una complessa operazione economica, capace di trascendere le singole pattuizioni negoziali.
Opinare nel senso della validità del contratto di mutuo fondiario, peraltro, porta con sé problematiche di ordine pratico: dalla nullità della compravendita consegue il venir meno dell'effetto traslativo della proprietà dell'immobile in capo al compratore, sicché il mutuo risulterebbe, in ultima analisi, garantito da un bene in proprietà di terzi soggetti.
Una diversa conclusione sarebbe, altresì, incoerente con l'evoluzione dottrinaria e giurisprudenziale in materia della causa del contratto: tale elemento costitutivo del negozio, da leggere in concreto e non in astratto, corrisponde alla funzione economico- individuale dell'operazione e rappresenta la sintesi degli interessi individuali perseguiti dalle parti, idonei ad oggettivarsi nel regolamento contrattuale, fuoriuscendo dal foro meramente interno. Indubbiamente, nel caso di specie, la causa della complessa operazione negoziale è l'acquisto di un immobile da pagarsi mediante la stipula di un contratto di mutuo da parte del compratore, le cui obbligazioni ex contractu sono garantite proprio dalla concessione di ipoteca sull'immobile da acquistare.
Alla luce di quanto sinora dedotto, si appalesa la totale irrilevanza degli elementi evidenziati dall'appellante per negare la ricorrenza del collegamento. Difatti, la omessa indicazione prestampata del finanziamento nel contratto di compravendita, il mancato riferimento alla finalizzazione all'acquisto della casa nel contratto di mutuo, la mancata pre-individuazione della società mutuante da parte della società venditrice e la mancata erogazione diretta da parte del finanziatore a favore di quest'ultima non sono evidentemente idonea a scalfire le conclusioni raggiunte in forza degli indici prima individuati, anche perché tutti elementi non necessari per la ricorrenza di un collegamento negoziale.
pagina 13 di 18 Segnatamente, in ordine alle modalità di erogazione della somma mutuata, questo
Collegio rileva che affinché sia configurabile un c.d. mutuo di scopo non è condicio sine qua non la formale erogazione diretta delle somme a favore del venditore, allorché risulti, attraverso la lente della c.d. causa in concreto, che l'erogazione sia sostanzialmente avvenuta a favore dello stesso, in quanto vincolata al pagamento del prezzo della compravendita.
Dovendosi concludere, quindi, alla stregua delle considerazioni che precedono per la sussistenza di un collegamento negoziale, ben ha fatto il primo giudice a dichiarare, in forza del principio simul stabunt simul cadent, la nullità del contratto di mutuo, con conseguente condanna della società mutuante alla restituzione delle somme ricevute in forza di un contratto nullo e, quindi, non dovute.
L'appello va pertanto rigettato.
Parimenti va rigettato l'appello incidentale con cui e Controparte_3 CP_4
censurano la sentenza resa dal Tribunale di Napoli nella parte in cui esclude la responsabilità del notaio rogante il contratto di mutuo fondiario e il contratto di compravendita.
A sostegno di tale doglianza, l'appellante incidentale sottolinea che il notaio avrebbe omesso di effettuare le necessarie verifiche al fine della valutazione della reale commerciabilità del bene oggetto di compravendita.
Orbene, anche tale censura è meritevole di reiezione.
Innanzitutto, si deve chiarire che nel contratto di compravendita la parte venditrice dichiarava sì che la costruzione dei cespiti oggetto di trasferimento “era stata realizzata in assenza di autorizzazione, ma anche che per tale abuso era stata presentata al
Comune di Giugliano in Campania apposita domanda di condono edilizio in data 18 febbraio 1986 prot. 5129 /SAN e che lo stesso Comune aveva rilasciato concessione edilizia in sanatoria n 5129/SAN 4785 del 1986 e rilasciata il 25 ottobre 2006”.
In altri termini, il notaio rogava un atto apparentemente conforme alle prescrizioni di legge e la cui nullità è derivata essenzialmente dalla mendacità delle dichiarazioni rese pagina 14 di 18 dal venditore, falsità di cui il nulla sapeva e nulla poteva sapere, perché CP_10
involgenti la data di costruzione dell'immobile e l'effettivo versamento delle rate di oblazione, circostanze artatamente plasmate dalla parte venditrice con la dichiarazione mendace sopra richiamata.
Già questo, di per sé, escluderebbe l'invocata responsabilità del notaio.
Ma anche a voler sottacere ciò, va rammentato il principio affermato dalla Suprema
Corte, secondo cui “il notaio che abbia autenticato le sottoscrizioni delle parti in calce ad una scrittura privata di vendita di una unità immobiliare compresa in un edificio, senza avere ricevuto dalle parti un incarico specifico di assistenza e consulenza, non può essere considerato responsabile di una dichiarazione invalida resa dalla parte relativamente alla rispondenza dello stato di fatto della singola porzione immobiliare alla concessione edilizia relativa all'intero edificio, non estendendosi la fede privilegiata propria dell'atto notarile al contenuto delle dichiarazioni rese dalle parti, onde non è configurabile alcuna attività obbligatoria di accertamento da parte del notaio, che non ne abbia ricevuto specifico incarico, sulla veridicità delle dichiarazioni stesse e quindi alcuna sua responsabilità per invalidità dell'atto derivante da loro inidoneità” ( Cass. 17.6.1999 n.6018).
Nella fattispecie in esame, l'appellante non ha allegato né provato di aver conferito al notaio uno specifico incarico volto a verificare la legittimità della procedura amministrativa avente ad oggetto la richiesta di condono edilizio.
In altri termini, non può sussistere responsabilità del notaio, per un verso, mancando in nuce l'assunzione di un'obbligazione avente ad oggetto la verifica della regolarità urbanistica del bene e, per altro, difettando qualsivoglia profilo di colpa o contrarietà a buona fede nel comportamento del , il quale ha rogato un atto avente ad oggetto CP_10
un bene apparentemente commerciabile e la cui nullità, anche con l'utilizzo della diligenza professionale, era non conoscibile. D'altra parte, infine, in tema di responsabilità contrattuale del notaio, il danno evento non consiste nella lesione dell'interesse strumentale alla cui soddisfazione è preposta l'obbligazione di "facere"
pagina 15 di 18 professionale (vigilanza sulla regolarità formale e sostanziale dell'atto rogato), bensì nella lesione dell'interesse primario (e presupposto a quello contrattualmente regolato) del creditore - cioè, la concreta azionabilità di tutti i diritti nascenti dall'atto -, ferma restando la necessità della prova, a carico del danneggiato, del nesso di causalità giuridica tra il danno evento ed il danno conseguenza. Diversamente da quanto postulato in ricorso la Corte d'appello non ha affatto esonerato il professionista dalla prova di aver correttamente adempiuto l'obbligo di prestazione professionale, ma ha ben diversamente collocato la propria valutazione sul diverso piano della prova del nesso causale tra il dedotto inadempimento e il danno lamentato, prova incombente sulla parte attrice. È bene peraltro precisare che il criterio di riparto dell'onere probatorio a tal fine implicitamente adottato in sentenza risponde al principio costantemente affermato nella giurisprudenza di questa Corte in tema di prova del nesso causale tra inadempimento e danno nelle obbligazioni di facere professionale. Come ancora di recente evidenziato (v. Cass. 27/07/2024, n. 21045), l'inadempimento è infatti solo uno degli elementi che compongono il fatto costitutivo del diritto al risarcimento del danno. Esso connota la condotta inadempiente in termini di disvalore, in quanto violativa dell'obbligo contrattualmente assunto, e dunque idonea a costituire criterio di imputazione soggettiva del danno che eventualmente ne consegua, ma non coincide certo con il danno risarcibile (danno conseguenza), e ancor prima non vale di per sé a dimostrare nemmeno l'esistenza di un evento di danno, ossia della lesione dell'interesse presupposto a quello contrattualmente regolato: evento legato alla condotta da nesso di causalità materiale ma da essa naturalisticamente distinto, come dimostra l'art. 1227
c.c., primo comma, che disciplina proprio il fenomeno della causalità materiale rispetto al danno evento sotto il profilo del concorso del fatto colposo del creditore. Se nelle obbligazioni di dare o facere non professionale il danno evento può considerarsi provato già dall'inadempimento, poiché quest'ultimo corrisponde alla lesione dell'interesse tutelato dal contratto (si parla in tal caso di «assorbimento pratico» della causalità materiale nell'inadempimento, ma sarebbe più appropriato parlare di «prova
pagina 16 di 18 evidenziale», poiché quel che accade in questi casi è che la stessa fattispecie legale sta a dimostrare ex se il nesso causale, senza però che per tal motivo si possa negare, concettualmente e naturalisticamente, la relazione tra due fatti che restano distinti), nelle obbligazioni di diligenza professionale (qual è quella per cui è causa), dove l'interesse corrispondente alla prestazione (vigilanza sulla regolarità formale e sostanziale dell'atto alla cui stipula il notaio è chiamato a presiedere) è solo strumentale all'interesse primario del creditore (concreta azionabilità di tutti i diritti nascenti dall'atto), causalità ed imputazione per inadempimento tornano a distinguersi anche sul piano funzionale, ossia della prova, e non solo su quello strutturale, perché il danno evento consta non della lesione dell'interesse alla cui soddisfazione è preposta l'obbligazione, ma della lesione dell'interesse presupposto a quello contrattualmente regolato (v. Cass. 11/11/2019, nn.
28991-28992). Il diritto al risarcimento sorge poi – va ribadito - solo in presenza di un danno conseguenza, distinto a sua volta dal danno evento e ad esso legato da un nesso di causalità giuridica (art. 1223 cod. civ.), da verificare secondo i medesimi criteri probabilistici (Cass. 24/10/2017, n. 25112; 26/06/2018, n. 16803; 14/11/2022, n. 33466).
Cfr.: Cass.Ord. m 34414 del 2024;
Alla stregua delle considerazioni che precedono va rigettato anche l'appello incidentale e confermata l'impugnata sentenza.
Tenuto conto della reciproca soccombenza e della natura delle questioni trattate di ritiene che sussistano gli estremi per la compensazione delle spese di lite.
A norma dell'art.13 co. 1 quater del D.P.R. n. 115 del 2002, introdotto dall'art. 1 co. 17 della legge n. 228 del 24.12.2012 (destinato a trovare applicazione ai procedimenti introdotti in appello a partire dal 31.1.2013), essendo stati respinti sia l'appello principale che quello incidentale, entrambe le parti appellanti hanno l'obbligo di versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione principale a norma del co.

1-bis di detto articolo.

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P.Q.M.


La Corte di Appello di Napoli, definitivamente pronunciando sull'appello proposto dalla in persona del legale rappresentante pro-tempore Parte_1
avverso la appello avverso la sentenza n 10897/2017 del 03.11.2017 resa dal Tribunale di Napoli nei confronti di , Controparte_3 CP_4 Controparte_14
, , , con l'intervento della Controparte_9 CP_10 Controparte_8 [...]
per il tramite dalla procuratrice speciale in CP_1 Controparte_2
persona del legale rappresentante pro-tempore, e sull'appello incidentale proposto da
[...]
e , così provvede: CP_3 CP_4
a) Dichiara la contumacia di e Controparte_14 Controparte_9 [...]
; CP_10
b) Rigetta l'appello principale e quello incidentale e, per l'effetto, conferma la sentenza del Tribunale di Napoli n 10897/2017 del 03.11.2017;
c) Compensa le spese:
d) Dà atto che ricorrono i presupposti per l'applicazione dell'art.13 co. 1 quater del
D.P.R. n.115/2002, con obbligo per l'appellante e per gli appellanti in CP_12
via incidentale e di versare un ulteriore importo a Controparte_3 CP_4
titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione, a norma del co.

1-bis di detto articolo.
Così deciso in Napoli, addì 20.02.2025
Il Consigliere estensore il Presidente
dott.ssa Monica Cacace dott.ssa Aurelia D'Ambrosio
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