EPUBBLICA ITALI
REPUBBLICA ITALIANA
In nome del Popolo Italiano
La Corte d'Appello di Bari
Terza Sezione Civile con l'intervento dei magistrati:
1) dott. Salvatore GRILLO Presidente rel./est.
2) dott.ssa Paola BARRACCHIA Consigliere
3) dott. Antonello VITALE Consigliere all'udienza collegiale del 25/6/2025, in presenza, mediante lettura del dispositivo, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile, iscritta al n. 641/20243 R.G., avente ad oggetto risarcimento danni da violazione di obblighi derivanti da contratto di locazione
TRA
E_ , rappresentato e difeso, giusta mandato in atti, dall'avv. Roberto Colicchia, elettivamente domiciliato nel suo studio, in Reggio Calabria;
appellante e
rappresentato e difeso, giusta CP_1 avv.
mandato in atti, dall'avv. Rosa Ferreri, elettivamente domiciliato nel suo studio, in Trani;
appellato
Svolgimento del processo
Con sentenza n. 699/2024, pubblicata il 13 aprile 2024, il
Tribunale di Trani ha così statuito, all'esito della causa iscritta al n. 760/21 R.G., promossa da E_
avv. 1) rigetta
[...] nei confronti di CP_1

la domanda proposta da ^Parte_¹ ; 2) rigetta la richiesta di condanna ex art. 96 c.p.c., formulata da
; 3) compensa, nella misura di 1/3, le spese Parte_2
legali tra le parti;
4) pone la restante parte non compensata, pari ad € 2.275,99 per compensi oltre rimborso forfettario al 15%, IVA e CAP, a carico di E_ e liquidata in favore di ^Parte_²
Con il ricorso introduttivo del giudizio, così definito, aveva dedotto quanto segue: Con^Parte_¹ contratto di locazione stipulato il 4 febbraio 2016 e registrato a Trani in pari data al n. 421 serie 3T, il sig. ^Parte_2 gli aveva concesso in locazione, ad uso di civile abitazione, l'immobile sito in Trani al Corso Mattero
Renato Imbriani n. 33/A, piano quarto, censito in catasto al foglio 25, particella 21 sub. 11 cat. a2 8 vani rendita
€785,01, per un canone annuo di € 6.600,00 da corrispondersi in rate mensili di € 550,00. La durata della locazione era stata pattuita in quattro anni, decorrenti dall'uno marzo 2016 al 28 febbraio 2020, con rinnovazione tacita per altri quattro anni, in mancanza di disdetta dal contratto da una delle parti. Il detto immobile era stato interessato da lavori di ristrutturazione la cui ultimazione era prevista entro il mese di febbraio 2016, ovvero prima della sua consegna, così come dichiarato da ^Persona_¹
,
titolare dell'agenzia immobiliare che aveva curato tutti gli aspetti della locazione. A seguito della consegna dell'immobile, la presenza di vizi (mancata pulizia dell'immobile, mancata sostituzione degli infissi e presenza di perdite di acqua nei bagni), a suo dire già esistenti al momento della sottoscrizione del contratto di locazione, avevano diminuito in modo apprezzabile l'idoneità del bene all'uso predetto, impedendogli il pieno ed esclusivo godimento. Il locatore non gli aveva consegnato la documentazione relativa agli attestati di certificazione energetica e ai certificati di conformità degli impianti ivi presenti. Il contratto di locazione di cui è causa era stato sottoscritto da persona diversa da quella che lo aveva stipulato nella qualità di locatore e tanto era evincibile da un raffronto tra la firma riportata nel detto contratto e la missiva del 26 settembre 2016 con la quale gli erano state comunicate le nuove coordinate bancarie per l'accredito dei canoni di locazione. Con sentenza n. 476/2019, pubblicata il 25 febbraio 2019, il Tribunale di Trani aveva accolto la domanda di risoluzione del contratto di locazione del 4 febbraio 2016, formulata da per Parte_2
inadempimento del conduttore (e odierno ricorrente) nel pagamento dei canoni di locazione.
Il ricorrente, pertanto, aveva formulato le seguenti richieste conclusive: Accertare e dichiarare la annullabilità del contratto di locazione in quanto sottoscritto da persona diversa dalla parte stipulante come locatore o accertare e dichiarare la responsabilità della parte stipulante come locatore per avere locato un immobile senza la dovuta informativa contrattuale circa dettagli di natura amministrativa (la mancanza di abitabilità dell'immobile locato ad uso commerciale non è errore sulla qualità dell'oggetto ma vizio della cosa locata (Cass. Civ. ord. n.
15378 del 13.06.2018) e vizi occulti sull'immobile. Inoltre
Voglia Codesta Autorità giudicante, esonerare il Sig. dall'esperire nuovamente il E_
tentativo di mediazione. NEL MERITO, dato il grave inadempimento del locatore, l'inerzia di quest'ultimo, e la non idoneità degli ambienti domestici, Voglia l'Ill.mo
Tribunale adito condannare parte resistente al totale risarcimento danni subiti quantificato in € 22.289,00: 1) €
6600,00 come da affitti pagati 2) € 1650,00 come da deposito cauzionale versato 3) € 671,00 intermediazione immobiliare versata 4) € 1464,00 fattura lavori di falegnameria 5) € 264,67 contratto fornitura elettrica 6) €
5000,00 costi trasloco 7) € 1440,00 costi muratura 8) €
200,00 costi dettagli sopralluogo immobile 9) € 5000,00 quale danno alla salute e danno esistenziale unitariamente considerati e valutati, attesa la costrizione a vivere in un ambiente insalubre, subendo e risentendone anche il familiare convivente figlio disabile. IN VIA ISTRUTTORIA
A) Si chiede ammettersi prova testimoniale sulle seguenti circostanze di fatto articolate in premessa indicate nei numeri 1 a 16 in capitoli 1) "Vero che [...]". B) Si chiede ammettersi CTU per la quantificazione dei danni sullo stato della documentazione fotografica prodotta. C) Si chiede la nomina di un perito calligrafico per accertare l'autenticità della firma contrattuale. Si riserva di integrare la lista testi.
Si indicano quali testi su tutti i capitoli i Sigg.ri ^Tes_¹
; Sig.[...] ; Testimone_3 Testimone_2 ^Persona_1 e la moglie del ricorrente>. و
Costituitosi in giudizio, ^Parte_³ eccepiva l'inammissibilità della domanda, per omessa notifica del provvedimento di fissazione udienza, nei termini disposti dal Giudice con decreto del 2 marzo 2021, e per essersi formato il giudicato, ai sensi dell'art. 2909 c.c., trattandosi di questioni identiche a quelle dedotte nel giudizio di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento
(R.G. n. 4136/2017), definito inter partes dal Tribunale di
Trani con sentenza n. 476 del 25 febbraio 2019. Il resistente, pertanto, concludeva chiedendo il rigetto della domanda attorea, oltre la condanna ex art. 96 c.p.c., con vittoria di spese e competenze di lite.
Il primo Giudice, disattese le richieste istruttorie articolate da parte attorea, ha statuito nei sensi sopra indicati, ravvisando, in via preliminare, l'infondatezza delle eccezioni di inammissibilità sollevate dal resistente, evidenziando, per un verso, che l'omessa notifica, oltre al ricorso introduttivo, del decreto di fissazione di udienza non aveva impedito al resistente di costituirsi e difendersi, né aveva manifestato per quest'ultimo l'esigenza di ottenere concessione di un termine a difesa e, per altro verso, che, con la costituzione della parte, ogni vizio della vocatio in ius era stato sanato. Quanto all'eccezione di giudicato - osserva il Tribunale il ricorrente
- E_ aveva chiesto l'accertamento della responsabilità di Parte_2
[...] peri danni derivanti dai vizi della cosa locata di cui all'art. 1578 c.c. e la condanna di quest'ultimo al pagamento di una somma a titolo di risarcimento dei danni. Si sarebbe trattato, quindi, del risarcimento di un danno specifico non dedotto nel giudizio definito con la richiamata sentenza n.
476/2019, avente ad oggetto il diverso aspetto della risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, nel pagamento dei E_
canoni locatizi.
I due giudizi, pertanto, ad avviso del primo Giudice, avrebbero avuto ad oggetto "diverso rapporto giuridico", non presentando alcuna identità di causa petendi o petitum, bensì soltanto una generica unicità di vicenda tra le stesse parti che avrebbe dato luogo a titoli giuridici di responsabilità diversi e autonomi. ¹Quanto al merito delle domande attoree, il Tribunale, in ordine alla richiesta di annullamento del contratto di locazione "in quanto sottoscritto da persona diversa dalla parte stipulante come locatore", evidenzia l'assenza nella
,
fattispecie di taluna delle ipotesi, legislativamente previste, di annullamento del contratto e segnatamente: l'errore scusabile, il dolo, la violenza, l'incapacità legale o naturale della parte stipulante. Inoltre, ad avviso del Tribunale, il ricorrente non avrebbe avuto titolo alcuno per contestare la riferibilità della sottoscrizione del contratto di locazione alla parte resistente, quest'ultima unica legittimata in proposito.
Quanto alle domande riguardanti l'accertamento della responsabilità del locatore, per i danni riconducibili ai lamentati vizi dell'immobile locato, ex art. 1578 c.c., che avrebbero diminuito in modo apprezzabile l'utilizzazione e il suo godimento, nonché la conseguente condanna del locatore al risarcimento dei danni, quantificati nella misura di € 22.289,00, ad avviso del Tribunale, non sarebbero stati ravvisabili i presupposti per il loro accoglimento.
Viene evidenziato, a tal proposito, che l'art. 1578 c.c., nel disciplinare la garanzia dovuta dal locatore per i vizi della cosa, prevede che il conduttore possa chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del corrispettivo nel caso in cui la cosa locata, al momento della consegna, sia affetta da vizi che ne diminuiscano in modo apprezzabile il suo godimento, in relazione alla destinazione e alla funzione della stessa per come pattuita nel contratto, purché si tratti di vizi occulti, ossia non conosciuti o facilmente riconoscibili dal conduttore al momento della consegna del bene locato.
Invero, in tema di locazione, l'inidoneità della cosa locata all'uso pattuito assume rilievo, ai fini dell'individuazione della violazione delle obbligazioni del locatore, solo nel caso in cui quest'ultimo abbia omesso, durante il rapporto, di
"mantenerla in istato da servire all'uso convenuto" (art. 1575, n. 2, c.c.), oppure nel caso in cui, al momento della consegna (e, quindi, dopo la conclusione del contratto) la cosa risulti affetta da vizi in precedenza occulti, tali da renderla assolutamente inidonea o apprezzabilmente meno inidonea per quell'uso stesso (art. 1578 c.c.). Graverebbe, quindi, sul conduttore l'onere di fornire la prova del danno sofferto a causa dei vizi del bene o della carenza manutentiva dello stesso, quindi il nesso di causalità e la colpa del locatore, ovvero l'aver ignorato il problema o averlo fatto per ragioni non giustificabili, non potendosi limitare ad una mera allegazione dello stesso.
Nel caso in esame, ad avviso del Tribunale, E_ ^non avrebbe assolto pienamente l'onere
[...]
probatorio sullo stesso gravante, ai sensi dell'art. 2697 c.c., perché: 1) al momento della sottoscrizione del contratto di locazione del 4 febbraio 2016, il conduttore aveva espressamente dichiarato di accettare l'immobile de quo nello stato in cui si trovava e, in particolare, "di aver esaminato i locali affittati e di averli trovati adatti al proprio uso ed esenti da difetti che possano influire sulla salute di chi vi svolge attività abitativa", 2 rinunciando, in tal modo, far valere eventuali vizi e accettando il rischio economico ^dell'^eventuale ^riduzione dell'uso pattuito, laddove, successivamente all'atto, si fossero manifestati vizi nell'appartamento che, al momento della stipula, non erano noti, pur essendo già esistenti;
2) i vizi lamentati in giudizio dal conduttore³ non erano insorti dopo la stipula del contratto di locazione (4 febbraio 2016) ma, per sua stessa ammissione, erano già esistenti al ^momento ^della conclusione del contratto e, peraltro, dallo stesso tollerati, posto che, per un verso, erano stati denunciati al locatore soltanto dopo un anno dalla sottoscrizione del cennato contratto, per altro verso, il conduttore aveva, comunque, continuato ad utilizzare l'immobile nella consapevolezza o facile conoscibilità del reale stato delle cose;
3) i cennati vizi dell'immobile locato non potevano essere addebitati all'incuria del locatore, nell'ordinaria e straordinaria manutenzione dell'immobile stesso, ma erano riconducibili esclusivamente alle "piccole riparazioni [...] da farsi alla rubinetteria acqua, alle prese elettriche e sanitari, alle serrande, serrature e chiavi, ai cardini degli infissi, alla pavimentazione e rivestimento", gravanti sul conduttore, così come espressamente statuito dall'art. 8 del cennato contratto;
4) nel caso di specie, era stata proposta unicamente domanda di risarcimento dei danni, non anche domanda di risoluzione del contratto o di riduzione del corrispettivo (era già stato convalidato lo sfratto per morosità), ragion per cui la domanda di risarcimento dei danni ex art. 1578, comma II c.c. avrebbe dovuto ritenersi inammissibile, non essendo esperibile in via autonoma, a nulla rilevando, di conseguenza, ogni approfondimento sull'accertamento dell'adempimento, da parte del locatore, dell'onere di provare l'ignoranza incolpevole del vizio;
5) la mancanza della documentazione attestante le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico dell'immobile non avrebbero integrato causa di inefficacia del contratto di locazione, avendo il conduttore, in concreto, utilizzato il bene secondo la destinazione d'uso convenuta.
Il Tribunale, infine, ha ritenuto di rigettare la domanda ex art. 96 c.p.c., avanzata dal resistente locatore, in difetto di prova del concreto ed effettivo danno causato dal comportamento processuale della controparte, tale da provocare un dispendio di tempo, mezzi e risorse con conseguente produzione di un danno, sia alla collettività che alla parte privata.
Conseguentemente, in ragione del rigetto della domanda di condanna ex art. 96 c.p.c. proposta dal resistente, il Tribunale ha ravvisato i presupposti per compensare in ragione di 1/3 le spese processuali, ponendo la restante parte a carico del conduttore ricorrente.
Avverso la sentenza ha proposto appello quest'ultimo soccombente, chiedendo, in via preliminare, la sospensione della sentenza gravata e, nel merito, accertare e dichiarare l'errata valutazione del Giudice di prime cure sui fatti di ^causa, e per l'effetto, condannare la controparte, singolarmente o in solido, al risarcimento dei danni rilevati in giudizio di primo grado e qui riproposti, o altra misura maggiore o minore ritenuta di giustizia>, insistendo, infine, in via istruttoria, nelle richieste formulate in primo grado e disattese dal Tribunale.5
L'appellante deduce la contraddittorietà ed illogicità della motivazione, posta a fondamento della gravata sentenza, perché il Tribunale avrebbe escluso la presenza di vizi ^contrattuali ^idonei a legittimare una pronuncia di annullamento, nonostante la sottoscrizione apposta da soggetto diverso dal locatore, sostenendo a proposito che sarebbe stata sufficiente l'identificabilità dell'autore della sottoscrizione, nonostante non fosse emersa in alcun modo la riconducibilità della firma, apposta in calce al contatto del
4/2/2016, al locatore che pertanto non Parte_2 و
avrebbe assunto alcun obbligo o responsabilità derivante dal contratto, con conseguente illegittimità ed invalidità di tutto l'iter processuale e giuridico.
Il contratto, in definitiva, secondo l'appellante, non avrebbe prodotto alcun effetto giuridico perché, per un verso, non vi sarebbe stato pieno godimento dell'immobile locato e, per altro verso, il presunto locatore non avrebbe percepito alcun guadagno.
Quanto ai vizi occulti dell'immobile locato, posti a fondamento della domanda risarcitoria per inadempimento
Testimone Testimone 5 testimonianza dei Sigg.ri Persona 1, e la moglie del Testimone 2 ricorrente;
CTU al fine di valutare i danni subiti, morali e materiali (condizioni tecniche, urbanistiche, dell'immobile). contrattuale, l'appellante sottolinea l'obbligo per il locatore di consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato ed idonea all'uso pattuito e che, ai sensi dell'art. 1583 cod. civ., laddove nel corso del rapporto locativo, il bene locato necessiti di riparazioni che non possono differirsi fino al termine del contratto, il conduttore deve tollerarle anche se importano privazione del godimento della cosa locata. Nella fattispecie osserva l'appellante - il locatore aveva tollerato i difetti della cosa finchè aveva potuto, fino a quando il locatore aveva manifestato la volontà di non eseguire alcun lavoro.
In ordine ai difetti della cosa locata ed agli impegni assunti, in sede di sottoscrizione contrattuale, da parte del locatore, di rimuoverli entro breve tempo, l'appellante sottolinea di aver fornito adeguata documentazione, sottolineando l'irrilevanza, l'illegittimità e la vessatorietà della clausola di stile, contenuta nel regolamento contrattuale all'art. 8, stante la garanzia verbale offerta dal locatore e da terzi soggetti
(agenzia immobiliare ^Per_1 suocero ^Tes_3 la moglie di quest'ultimo, il figlio del locatore, ^Persona_² ), in ordine ai lavori da ultimare all'interno dell'abitazione, e la natura ingannevole della stessa.
Quand'anche conosciuti dal conduttore, come sottolineato in sentenza dal primo Giudice - ad avviso dell'appellante - i difetti lamentati avrebbero reso il locale inidoneo ancor prima della stipula del contratto, perfezionato sulla base di
"rassicurazioni forzose dell'agenzia e dei soggetti coinvolti"
e il tempo trascorso dalla denunzia dei danni era dovuto soltanto all'esigenza abitativa del conduttore, che aveva disdettato altra abitazione e necessitava di assicurare comunque un domicilio al proprio figlio. Pertanto sottolinea l'appellante non vi sarebbe stato pieno
-
godimento dell'abitazione locata. L'appellante contesta, altresì, l'affermazione del primo
Giudice in ordine all'inammissibilità della domanda risarcitoria in quanto esperita in via autonoma rispetto alla domanda di risoluzione contrattuale e/o di riduzione del corrispettivo, quest'ultima già definitiva in altro giudizio.
Invero, ad avviso dell'appellante, la domanda risarcitoria poggerebbe su diverso titolo ed in particolare sul fatto che il conduttore non avrebbe stipulato il contratto di locazione qualora avesse saputo che gli interventi edilizi non sarebbero stati ultimati dal locatore o da altri soggetti interessati. In altre parole spiega l'appellante - il caso in esame non
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avrebbe ad oggetto vizi scoperti o esistenti nella fase della stipula contrattuale ma interventi edilizi che avrebbero dovuto essere eseguiti perché l'immobile non era abitabile né prima né dopo il perfezionamento del contratto. Sicchè, non sarebbe stato applicabile l'art. 1578 c.c., in quanto i vizi dell'immobile erano stati accettati ma alla condizione che sarebbero stati sanati in breve tempo dopo la stipula del contratto.
-Quanto, poi, alla rilevata da parte del Tribunale irrilevanza della mancanza di documentazione attestante le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico dell'immobile, stante l'effettiva utilizzazione di quest'ultimo da parte del conduttore, l'appellante ribadisce come l'utilizzazione dell'abitazione locata fosse stata necessitata e come l'idoneità abitativa avrebbe dovuto rispettarsi successivamente alla stipula contrattuale, essendo stati garantiti, tra gli altri, lavori alle utenze elettriche, ai servizi igienici, alla muratura e agli infissi.
Infine, l'appellante, si duole della negata - senza adeguata motivazione ammissione dei mezzi istruttori, sollecitati in
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primo grado e vertenti sui punti decisivi della controversia, mezzi istruttori che, qualora espletati, avrebbero condotto ad un esito diametralmente opposto della lite.
Si è costituto in giudizio l'appellato, Operamolla avv. contestando le censure formulate da controparte e chiedendo il rigetto del gravame.
Con ordinanza del 6/11/2024, questa Corte ha rigettato ^l'^istanza ^di sospensione ^dell'^efficacia ^esecutiva dell'appellata sentenza.
Quindi, all'udienza in presenza del 25/6/2025, la causa è stata decisa, con lettura del dispositivo mediante suo deposito telematico in pari data, sulle conclusioni dei procuratori delle parti, come in atti riportate.6
Motivi della decisione
Va sottolineato, in primo luogo, che, alla luce della sentenza n. 476/19 resa inter partes dal Tribunale di Trani in data
15/2/2019, confermata da questa Corte d'Appello, in diversa composizione, con sentenza n. 585 del 13/4/2022, passata in giudicato, quand'anche si voglia prescindere dai profili di legittimazione e dall'assenza di vizi di validità del contratto attinenti l'identitià e la sottoscrizione da parte del locatore, non è possibile porre ancora in discussione la stipula del contratto di locazione e l'effettiva sussistenza del
,in qualità di conseguente rapporto tra Parte_3
, in qualità di locatore, e E_
conduttore, con riferimento all'immobile posto in Trani al
Corso Imbriani n. 33. Invero, con effetto di giudicato, può ritenersi ormai irretrattabilmente accertato che il rapporto contrattuale de quo sia riconducibile proprio ai suddetti soggetti.
Tanto, a prescindere dai pure condivisibili rilievi, già formulati in sentenza dal primo Giudice, in ordine alla legittimazione soggettiva a contestare la paternità della firma apposta in calce al contratto e sollevare profili di invalidità in relazione alla incapacità del contraente, legittimazione spettante esclusivamente in capo alla parte ipoteticamente pregiudicata, certamente non identificabile ^nel ^con^traente ^Pt_1 avendo quest'ultimo posto in discussione l'autenticità e la validità non della propria sottoscrizione, bensì di quella del locatore ^CP_¹ a^vv.
Ciò posto, con riguardo alle ulteriori questioni sottoposte all'attenzione della Corte, l'appellante non nega di essere stato a conoscenza dei lamentati vizi della cosa locata, né, al momento della sottoscrizione del contratto, di averne accettato le condizioni a suo dire “precarie”, ma di aver ricevuto assicurazioni da parte del locatore e di "terzi soggetti" (questi ultimi, tuttavia, estranei al presente contenzioso, perché mai evocati in giudizio) in ordine all'eliminazione in tempi ragionevoli di ogni difetto, assicurazioni - a dire dell'appellante - rimaste inadempiute.
Anche tal proposito, illuminante ed insuperabile, in quanto coperto da giudicato, è, ancora una volta, l'accertamento contenuto nella pronuncia resa inter parte nel parallelo giudizio, già definito con la sentenza di questa Corte n.
585/2022 cit., ove a fronte di difese del tutto
-
sovrapponibili a quelle fatte valere in questa sede dal medesimo appellante - si evidenzia, nella parte motiva:
Ebbene, alla luce di un'attenta analisi delle clausole contrattuali regolanti il rapporto in questione, tali richieste appaiono pretestuose ed infondate. Corretta risulta dunque la decisione del Tribunale, a fondamento della quale si pone principalmente l'esame del contratto de quo ove, per l'appunto, risulta chiaramente come il conduttore, con la sottoscrizione dello stesso, avesse ben esaminato i locali affittati, dichiarando di averli trovati adatti al proprio uso ed esenti da difetti. Oltre all'attestazione dell'idoneità dell'immobile all'uso pattuito, dal medesimo contratto risulta ancora come il conduttore si sia peraltro obbligato ad eseguire le piccole riparazioni dell'immobile, inerenti proprio la rubinetteria, le pavimentazioni e gli infissi. In particolare, l'art. 8 del contratto di locazione prevede che restino a carico del conduttore le piccole riparazioni espressamente individuate in quelle da farsi alla rubinetteria acqua, alle prese elettriche e sanitari, alle serrande, serrature e chiavi, cardini degli infissi, alla pavimentazione e rivestimenti. La ritenuta inutilità da parte del giudice di primo grado di predisporre un'ulteriore istruzione della causa appare allora più che condivisibile, avendo il Tribunale correttamente fondato il proprio convincimento sulla dichiarazione del Sig. ^Pt_1 ^di idoneità dell'immobile contenuta nel contratto e dunque sulla sua piena consapevolezza dello status dell'immobile al momento della sottoscrizione del medesimo. Giova difatti evidenziare come dall'esame delle doglianze del conduttore sia emerso che i vizi da egli lamentati non siano insorti dopo la sottoscrizione del contratto, ma fossero già presenti ancor prima della firma dello stesso- il conduttore parla di lavori di ristrutturazione in corso il che dimostra come le
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condizioni dell'immobile oggi oggetto di doglianza da parte del Sig. ^Pt_1 fossero invece state consapevolmente accettate da quest'ultimo, il quale, peraltro, ha potuto fruire pacificamente dell'appartamento per un anno, pagando regolarmente l'affitto. L'appellante afferma che la firmata attestazione di idoneità contenuta nelle clausole contrattuali sarebbe solo il frutto di una mera leggerezza da parte del conduttore, che avrebbe firmato il contratto convinto dalle rassicurazioni ricevute dal locatore in relazione alla sistemazione dell'immobile. Ciò appare tuttavia del tutto indimostrato, non potendosi certamente ritenere sufficiente a provare tale assunto la copiosa documentazione fotografica prodotta in giudizio dal conduttore. In relazione ai lamentati vizi della cosa locata, corretta appare l'inquadrata natura ordinaria dei lavori di manutenzione, essendosi peraltro il Sig. ^Pt_1 espressamente impegnato ad eseguire talune riparazioni che oggi sarebbero, invece, dallo stesso addotte come vizi occulti>.
Quanto precede, stante il divieto di cui all'art. 2722 cod. civ., rende evidente l'inammissibilità delle prove testimoniali articolate dal ricorrente in primo grado, sulle quali ha insistito anche in appello, perché sono in contrasto con puntuali pattuizioni scritte, contenute nel contratto scritto di locazione, anteriori e, al più, contemporanee alla sottoscrizione del contratto stesso.
Il difetto di prova, conseguente all'inammisibilità di quella come sopra articolata dall'attore, ora appellante, in ordine ai presupposti in fatto (assunzione di obblighi di intervento, ad opera del locatore, sull'immobile locato per rimuovere difetti preesistenti al perfezionamento del contratto di locazione) della domanda giudiziale qui in esame, manifesta anche l'ininfluenza, ai fini della decisione, dell'invocata
C.T.U., sia con riguardo ai profili tecnici dei difetti stessi dell'immobile, sia con riguardo al pregiudizio alla salute che ^sarebbe ^derivato all'appellante ^dalla ^lamentata inadempienza del locatore, poggiando l'accertamento tecnico su elementi di fatto privi di adeguato riscontro oggettivo.
Per le sopra evidenziate ragioni, la pretesa risarcitoria in oggetto, pertanto, è totalmente priva di fondamento, anche a prescindere dal profilo ^di inammissibilità (pure condivisibilmente sottolineato dal primo Giudice) della relativa domanda, avulsa da quella di risoluzione contrattuale e/o di riduzione del corrispettivo, ex art. 1578, secondo comma, c.c.7
Ne consegue il rigetto dell'appello, con regolamentazione delle spese processuali secondo soccombenza, liquidate come in dispositivo, tenuto conto del valore della causa e della modesta consistenza della prestazione difensiva espletata.
Anche in appello non sono ravvisabili i presupposti della responsabilità aggravata ex art. 96 c.p.c., invocata dalla difesa dell'appellato.
Al mancato accoglimento dell'appello consegue l'onere, a carico di parte appellante, del versamento del doppio contributo, di cui all'art. 13 commi 1 - bis e 1- quater d.P.R.
11/2002.
P.T.M.
La Corte, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da nei confronti di E_ avverso la sentenza n. 699/2024, CP_1 avv.
pubblicata il 13 aprile 2024, resa inter partes dal Tribunale di Trani, così provvede:
1) rigetta l'appello;
2) condanna l'appellante alla rifusione, in favore dell'appellato, delle spese processuali del presente grado, liquidate in € 3.000,00, oltre spese generali
(15%), IVA e CPA, come per legge;

3) pone a carico di parte appellante il doppio contributo, di cui all'art. 13, commi 1bis e 1 quater, d.P.R. n. 11/2002.
Così deciso in Bari, nella camera di consiglio della terza sezione civile, addì 25/6/2025.
Il Presidente rel./est.
Salvatore GRILLO 1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES ¹così riassunta dal primo Giudice: 1) accertamento e declaratoria di annullabilità del contratto di locazione in quanto sottoscritto da persona diversa dalla parte stipulante come locatore;
2) accertamento della responsabilità del locatore per avere locato un immobile senza la dovuta informativa contrattuale circa dettagli di natura amministrativa;
3) condanna del locatore al risarcimento dei danni in ragione dell'inadempimento delle obbligazioni contrattuali>.
2 Cfr. art. 8 del contratto di locazione allegato al ricorso. ³Segnatamente: mancata pulizia dell'immobile; infissi non perfettamente isolanti;
bagni con problematiche strutturali e perdite di acqua.
4 Cfr. doc. 7, 12, 13 allegati al ricorso.
6 Alla predetta udienza di discussione, il procuratore dell'appellante ha insistito nelle richieste istruttorie disattese dal primo Giudice e nelle conclusioni di cui al gravame. Il difensore dell'appellato ha depositato note scritte, riportandosi a quelle formulate nella comparsa di costituzione.
7 Cfr. Cass. Sez. 3 -, Ordinanza n. 18470 del 28/06/2023.