REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Appello di Salerno, prima sezione civile, in persona dei magistrati
Dott. Aldo Gubitosi Presidente
Dott.ssa Giuliana Giuliano Consigliere relatore
Dott. Guerino Iannicelli Consigliere
Ha pronunziato la seguente
SENTENZA
Nella causa civile, iscritta al n. 1099/2023, proposta da
DA
E , rappresentati e difesi, in virtù di Parte_1 Parte_2
mandato in atti, dall'avv. Giovanni Clemente, elettivamente domiciliati nel suo studio in Eboli, al Viale Amendola n. 84.
ATTORI IN RIASSUNZIONE – APPELLANTI
NEI CONFRONTI DI
in proprio e quale coerede di CP_1 PE [...]
, in proprio e quale coerede di nonchè quale CP_2 PE
procuratore del fratello Giovanni, e, per essa, i figli Persona_2
e , in proprio e quali Controparte_3 Controparte_4
coeredi, in rappresentanza della madre , di Persona_2 PE
1

rappresentati e difesi, in virtù di procura in atti, dall'avv. Miriam Immediato,
elettivamente domiciliati presso il suo studio in Salerno alla via Antonio
Barone, 26.
CONVENUTI IN RIASSUNZIONE- APPELLATI
OGGETTO: riassunzione a seguito di rinvio disposto con ordinanza n.
23870/2023 della Corte di Cassazione dell'appello avverso la sentenza n.
2101/2013 del Tribunale di Salerno – Sezione Distaccata di Eboli.
Le parti hanno concluso come da note di trattazione scritta depositate telematicamente.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
e hanno riassunto il giudizio a seguito del Parte_1 Parte_2
rinvio disposto dalla Suprema Corte che, con ordinanza n. 23870/2023
pubblicata il 04/08/2023, ha cassato la sentenza n. 570/2020 resa dalla
Corte di Appello di Salerno, rinviando alla stessa Corte in diversa composizione, al fine di verificare se l'atto notarile del 2014 fosse idoneo a sanare retroattivamente l'accertata nullità della scrittura privata del
31.05.1999, avente efficacia traslativa, conclusa tra le parti, nonché alla eccepita intervenuta prelazione ereditaria;
al riguardo, premettevano che, in qualità di acquirenti, in due giudizi poi riuniti, avevano citato in giudizio gli odierni convenuti, e ancor prima i loro danti causa deceduti, richiedendo che fosse accertato e dichiarato che la scrittura privata del 31.05.1999 fosse da qualificare come atto di compravendita di una quota di proprietà di un podere sito in Eboli, ovvero, in subordine, nel caso di qualificazione
2 dell'atto come preliminare di vendita a effetti solo obbligatori, che fosse dichiarato il trasferimento della proprietà in loto favore, ex art. 2932 c.c.; che il Tribunale di Salerno, con sentenza n. 2101/2023, qualificato l'atto come contratto definitivo, aveva rigettato la domanda dichiarandone la nullità per mancata allegazione del certificato di destinazione urbanistica,
ex art. 18 della L. n. 47/1985; che avverso tale decisione era stato proposto appello e la Corte, con la cassata sentenza, aveva rigettato il gravame;
chiedevano, quindi, dichiararsi la piena validità dell'atto del 31.05.1999 ,
come integrato con atto per TA Rep. n. 18876, Racc. n. 12698, Per_3
del 10.04.2014, al quale era stato accluso il certificato di destinazione urbanistica, secondo quanto previsto dapprima dall'art. 18 della L. n.
47/1985 e ora dall'art. 30 del d.P.R. n. 380/2001, ovvero in subordine, dichiararsi trasferita la proprietà ai sensi dell'art. 2932 c.c..
Si sono costituiti i convenuti in riassunzione che hanno contestato la domanda chiedendone il rigetto;
in particolare, hanno dedotto che l'ordinanza di rinvio, richiamando un diverso principio non applicabile al caso di specie, ha cassato in relazione al solo difetto di motivazione richiedendo solo un più approfondito accertamento sui fatti oggetto di causa e, in particolare, sull'idoneità o meno del Certificato di destinazione urbanistica accluso all'atto atto del 10.04.2014 per TA a sanare Per_3
ex tunc la nullità accertata in primo grado, trattandosi di contratto definitivo affetto da nullità assoluta e non già di preliminare e, quindi, di atto a formazione progressiva;
che tale nullità non è suscettibile di sanatoria con
3 efficacia retroattiva , peraltro, a mezzo di un atto successivo, quale il rogito del 10.04.2014 con allegato CDU, intervenuto a ben 14 anni di distanza dalla conclusione della scrittura privata del 31.05.1999; che per la validità
dell'atto definitivo di vendita, secondo consolidato principio di diritto, è sancita l'impossibilità di integrazione ex post, finanche di un preliminare di vendita e, ancor più, per l'atto in esame, già definitivo al momento della sua stipula tra le parti;
chiedevano, quindi, il rigetto della domanda, nonché la pronuncia in rodine alla eccepita intervenuta prelazione ad opera di _3
.
[...]
All'udienza del 16.12.2024, sulle conclusioni rassegnate dalla parte costituite, la causa è stata rimessa alla decisione del Collegio.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Va, preliminarmente, evidenziato che la Suprema Corte ha cassato la sentenza n. 1368/2021 della Corte di Appello di Salerno, riaffermando il principio di diritto, già espresso con la sentenza n. 3526/2008, secondo cui l'art. 30 co.

4- bis del D.P.R. 380/2001 non prevede che la mancata allegazione ad un contratto definitivo, quale quello in esame, del certificato di destinazione urbanistica, comporti una nullità assoluta, ma una invalidità
sanabile, in virtù della sua conferma o integrazione, anche ad opera di una delle parti o degli aventi causa di questa, mediante atto pubblico o autenticato, al quale sia allegato un certificato contenente le prescrizioni urbanistiche riguardanti le aree interessate al giorno in cui è stato stipulato l'atto da confermare o contenente la dichiarazione omessa.
4 Con la sentenza di rinvio è stato richiesto a questa Corte di valutare se il
Certificato di destinazione urbanistica, accluso all'atto per notaio Per_3
del 10.04.2014, sia o meno idoneo a sanare il contratto definitivo del
31.05.1999.
Ciò posto, occorre rilevare che la sentenza di primo grado ha rigettato la domanda proposta dagli odierni attori in riassunzione, ritenendo la produzione del Certificato di Destinazione Urbanistica intempestiva,
nonché irrilevante, trattandosi di atto di compravendita definitivo.
Al riguardo, la Suprema Corte ha evidenziato che anche per il contratto definitivo, così come in tema di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto di compravendita di un immobile, il certificato di destinazione urbanistica costituisce una condizione dell'azione e non un presupposto della domanda, potendo, pertanto, intervenire anche in corso di causa nonché nel corso del giudizio d'appello, purché prima della relativa decisione. Ne consegue che l'allegazione e la documentazione della sua esistenza è sottratta alle preclusioni che regolano la normale attività di deduzione e produzione delle parti e la carenza del relativo documento è
rilevabile d'ufficio in ogni stato e grado del giudizio (Cassazione civile, sez.
II, 19/09/2022, n. 27339).
Orbene, applicando al caso di specie i principi dettati dalla sentenza citata dalla Suprema Corte nell'ordinanza di rinvio, il Certificato di Destinazione
Urbanistica, allegato all'atto del 2014, ha sanato con efficacia ex tunc il contratto definitivo del 31.05.1999.
5 Invero, come affermato al riguardo dalla giurisprudenza di legittimità, la L.
28 febbraio 1985, n. 47, art. 18, comma 2, poi recepita nel D.P.R. 6 giugno
2001, n. 380, art. 30, comma 2, t.u. dell'edilizia, sancisce la nullità degli atti tra vivi, sia in forma pubblica sia in forma privata, aventi ad oggetto il trasferimento dei terreni, quando ad essi non sia allegato il certificato di destinazione urbanistica contenente le prescrizioni riguardanti l'area interessata.
La norma richiamata, finalizzata a reprimere ed a scoraggiare gli abusi edilizi, prescrive la mera allegazione del certificato all'atto, senza nulla stabilire con riguardo all'autore ed al momento della consegna, interessando al legislatore, per il raggiungimento dei ricordati fini, che quel certificato sussista e costituisca inscindibile allegato dell'atto pubblico.
Il solo profilo rilevante, perché idoneo a scongiurare la nullità dell'atto, è
che il certificato di destinazione urbanistica sia allegato agli atti.
Che, poi, il certificato venga consegnato al momento, oppure in diverso momento, ovvero che pervenga materialmente dalle mani di una delle parti o di terzi, sono tutte circostanze non rilevanti ai fini della validità urbanistica dell'atto (Cassazione civile, sez. I, 13/03/2015, n. 5102).
Ciò posto, gli appellati deducono al riguardo che non è ipotizzabile la allegazione all'atto di compravendita di un certificato di destinazione urbanistica a distanza di quattordici anni.
L'eccezione non è fondata.
6 L'irrilevanza delle modalità di reperimento del certificato, nel sistema della normativa urbanistica, trova conferma in quella giurisprudenza secondo cui,
dovendo il certificato di destinazione urbanistica essere prodotto nel giudizio volto alla sentenza di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere il contratto definitivo di cui all'art. 2932 c.c., la mancata produzione del certificato, che non costituisce un presupposto della pretesa azionata bensì una condizione dell'azione, giustifica la sua acquisizione anche officiosa, in forza dei poteri del giudice di cui all'art. 213 c.p.c. (Cass.
24 novembre 2007, n. 24460; Cass. ord. 25 ottobre 2011, n. 22077).
Infatti, in tema di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto di compravendita di un immobile, il certificato di destinazione urbanistica costituisce una condizione dell'azione e non un presupposto della domanda, potendo, pertanto, intervenire anche in corso di causa nonché nel corso del giudizio d'appello, purché prima della relativa decisione.
Ne consegue che l'allegazione e la documentazione della sua esistenza è
sottratta alle preclusioni che regolano la normale attività di deduzione e produzione delle parti e la carenza del relativo documento è rilevabile d'ufficio in ogni stato e grado del giudizio (Cassazione civile, sez. II,
19/09/2022, n. 27339; Cassazione civile, sez. II, 14/06/2019, n. 16068).
Pertanto, quel che rileva è che il certificato sia in atti.
A fronte, dunque, di una disposizione come quella riportata, la quale non specifica che il notaio debba ricevere il certificato di destinazione del fondo personalmente, ad opera di una parte determinata e contestualmente all'atto,
7 senza specificazione del luogo e della persona fisica che abbia provveduto all'incombente, il contratto va interpretato in modo logico, secondo il disposto di cu all'art. 1362 c.c., ricercando la volontà oggettivata nell'atto e il comportamento delle parti anche successivo al contratto, in particolare al fine di accertare il contenuto dell'atto in relazione alla sua funzione,
nell'apprezzamento dell'atto negoziale secondo i principali criteri di connessione e integrazione legati da un rapporto di implicazione necessario al relativo procedimento ermeneutico.
Orbene, nel caso di specie, non è stato allegato un certificato di destinazione urbanistica riferito all'anno 2014, bensì all'epoca di stipula del contratto definitivo di compravendita, il quale, quindi, ne diventa parte integrante,
risultando irrilevanti gli eventuali mutamenti urbanistici, ovvero, la sua validità all'atto della allegazione.
Pertanto, per quanto statuito con l'ordinanza di rimessione, il Tribunale avrebbe dovuto ritenere valida la allegazione del certificato di destinazione urbanistica, sebbene prodotto oltre i termini di preclusione istruttoria.
In conseguenza, e in aderenza ai principi su richiamati, va dichiarata la piena validità ed efficacia dell'atto di compravendita del 31.05.1999.
Per quanto concerne, poi, la disamina dell'eccezione sollevata dai controricorrenti, relativa all'intervenuta prelazione da parte di _3
, deve richiamarsi la sentenza n.454/2022 e le motivazioni ivi addotte
[...]
per la conferma della sentenza n. 89/2016 del Tribunale di Salerno che ha rigettato la domanda di prelazione esercitata da . Parte_3
8 Difatti, tale decisione, sebbene è intercorsa fra soggetti diversi, attiene alla medesima fattispecie di cui al presente giudizio, avendo statuito la assenza di legittimazione di all'esercizio della prelazione. Parte_3
Al riguardo giova premettere che, come affermato dalla citata sentenza, il diritto di prelazione tra i coeredi, in costanza di comunione ereditaria, ex art. 732 c.c., è un diritto personalissimo e, in quanto tale, intrasmissibile ai successori dei coeredi dell'originario de cuius.
La ratio dell'istituto risiede, infatti, nell'esigenza “di assicurare la persistenza e l'eventuale concentrazione della titolarità dei beni comuni in capo ai primi successori, facilitando la formazione delle porzioni ed impedendo che nei rapporti tra coeredi si inseriscano estranei, tali dovendosi ritenere coloro che non sono compartecipi della comunione ereditaria in qualità di eredi dell'originario de cuius” (cfr. Cass. civ., Sez. II, Sent. n.
6142 del 12/3/2010).
Tale istituto, comportando una deroga all'autonomia patrimoniale, opera esclusivamente tra i coeredi comproprietari in virtù di un'unica successione,
ed è intrasmissibile, dovendosi, quindi, intendere per coerede non qualunque partecipe alla comunione ma i soli successori diretti del de cuius.
In tale ottica, quindi, l'erede del coerede è da qualificarsi come estraneo.
Orbene, nel caso di specie, ha esercitato la prelazione su beni Parte_3
relitti da alla cui morte si è instaurata una comunione Persona_4
ereditaria fra i fratelli di quest'ultimo e gli eredi per rappresentazione dei fratelli premorti.
9 Orbene, poiché, di contro, , dante causa di , è Persona_5 Parte_3
deceduta in data 23.10.1997, non è legittimato all'esercizio Parte_3
del diritto di prelazione, non essendo né erede diretto dell'originario de cuius, né erede per rappresentazione della propria madre, non ancora deceduta all'epoca della apertura della successione ereditaria di PE
.
[...]
Da tale statuizione consegue, quindi, la infondatezza della eccezione sollevata dagli attuali convenuti in riassunzione.
Per quanto suesposto, dunque, in riforma dell'impugnata sentenza, va dichiarata la piena validità ed efficacia dell'atto di compravendita del
30.05.1999.
La condanna dei convenuti - appellati, in solido fra loro, alla refusione delle spese di lite del primo grado, del secondo grado, della presente fase e del giudizio di Cassazione consegue alla soccombenza.

P.Q.M.

La Corte d'Appello di Salerno, Prima Sezione Civile, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da e , nei Parte_1 Parte_2
confronti di , e CP_1 CP_2 Controparte_3 CP_4
, in proprio e nelle qualità, avverso la sentenza n. 2101/2023 del
[...]
Tribunale di Salerno – Sezione Distaccata di Eboli, ogni altra istanza,
eccezione e deduzione disattesa, così provvede:
1) In riforma dell'impugnata sentenza, dichiara la validità ed efficacia dell'atto di compravendita del 30.05.1999, intercorso fra PE
10 , e ( o ) e CP_2 CP_1 Persona_2 CP_5 [...]
e , relativo al trasferimento della quota ideale Parte_1 Parte_2
dei diritti di proprietà spettanti ai venditori, pari a ¼ ciascuno del sesto, sull'intero podere n. 383 di ha 7.73,50 sito alla località Cioffi di Eboli, con entro stanti diritti sul vecchio fabbricato rurale e pertinenze, risalente a prima del 1967, confinante con proprietà
, con beni , con strada Provinciale Persona_6 Persona_7
Cioffi, con canale consortile Zio Cacchio, in catasto rustico di Eboli
al foglio 50, mappale 390 di ha 3.56.9, seminativo irriguo, mappale
394 di ha 1.18.10 e mappale 403 di ha 1.07.10.
2) Ordina al Conservatore dei RR.II. di Salerno la trascrizione della presente sentenza con esonero da responsabilità.
3) Condanna gli appellati, in solido fra loro, a rifondere agli appellanti le spese di questo giudizio, liquidate in €. 518,00 per spese e €.
3809,00 per onorario, del primo grado, liquidate in €. 3809,00 per compenso, del secondo grado, liquidate in €. 4996,00 per onorario, e di quelle del giudizio innanzi alla Corte di Cassazione, liquidate in €.
2757,00, il tutto oltre rimborso forfettario, I.V.A. e C.P.A. come per legge, nonché alla restituzione delle somme versate al procuratore costituito in esecuzione della sentenza di primo grado, per €. 2967,17
e €. 3.311,58, oltre interessi dalle rispettive date di corresponsione sino all'effettivo soddisfo.
Così deciso in Salerno nella camera di consiglio del 24.04.2025
11 Il Consigliere estensore Il
Presidente
dott.ssa Giuliana Giuliano dott. Aldo
Gubitosi
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