N. R.G. 1949/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI MILANO
Sezione quarta civile nelle persone dei seguenti magistrati:
dr. Alberto Massimo Vigorelli Presidente dr. Francesco Distefano Consigliere avv. Alba Maria Giuranno Giudice ausiliario rel. ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al n. r.g. 1949/2023 promossa in grado d'appello
DA
(C.F. ), elettivamente domiciliata in VIA FLAVIO Parte_1 P.IVA_1
BARACCHINI, 1 20123 MILANO presso lo studio dell'avv. RISPOLI RAFFAELE, che la rappresenta e difende come da delega in atti, unitamente all'avv. LA FALCE
GIULIA ELENA,
APPELLANTE
CONTRO
(C.F. ), elettivamente domiciliata in VIA COMELICO, 3 CP_1 P.IVA_2
20135 MILANO presso lo studio dell'avv. DI LERNIA NICOLA, che la rappresenta e difende come da delega in atti, APPELLATA
pagina 1 di 8 avente ad oggetto: Vendita di cose immobili sulle seguenti conclusioni.
Per Parte_1
IN VIA PRINCIPALE:
a) per tutti i motivi esposti, in principalità, revocare e, comunque, porre nel nulla, nonché dichiarare privo di ogni effetto giuridico attesa l'illegittimità del provvedimento stesso e, comunque, l'infondatezza delle domande spiegate da il decreto ingiuntivo emesso dal Tribunale di CP_1
Milano n. 15838/2021 del 14.08.2021; b) previo ogni più opportuno accertamento, dichiarare che nulla è dovuto da a Parte_1 CP_1
per l'effetto
[...]
c)rigettare la domanda di pagamento proposta da nei confronti dell'odierna appellante;
CP_1
d)emettere tutte le pronunce e statuizioni comunque connesse, o dipendenti dall'accoglimento delle domande che precedono;
IN OGNI CASO:
e) respingersi tutte le domande ed eccezioni formulate dall'LA;
f) con vittoria di spese e competenze legali per entrambi i gradi di giudizio, con l'applicazione dell'art. 4, comma 1 bis del predetto Decreto Ministeriale n. 55/2014, 1, per il quale il compenso “è di regola ulteriormente aumentato del 30 per cento quando gli atti depositati con modalità telematiche sono redatti con tecniche informatiche idonee ad agevolarne la consultazione o la fruizione e, in particolare, quando esse consentono la ricerca testuale all'interno dell'atto e dei documenti allegati, nonché la navigazione all'interno dell'atto”.

Per CP_1
Voglia l'Ecc.mo Collegio adito, contrariis reictis, previa ogni declaratoria del caso, in via preliminare: dichiarare ai sensi dell'art. 348 bis c.p.c. la manifesta infondatezza dell'appello proposto e per l'effetto disporre la discussione orale della causa secondo quanto previsto dall'art. 350 bis c.p.c. nel merito: rigettare l'impugnativa proposta e, per l'effetto, confermare integralmente la sentenza n. 4818/2023 emessa dal Tribunale di Milano in data 5.6.2023 e pubblicata in data 8.6.2023.
Con vittoria di spese e competenze di entrambi i gradi di giudizio.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
proponeva opposizione avverso il decreto ingiuntivo n. 15838/2021, emesso Parte_1
dal Tribunale di Milano, con il quale le veniva ingiunto di pagare, in favore della società
la somma di €95.780,21, oltre interessi e spese della procedura monitoria. CP_1
pagina 2 di 8 L'opponente contestava l'esistenza del credito, costituito dalla somma che CP_1
aveva versato in favore dell di Milano, a titolo di restituzione del Parte_2
deposito cauzionale di € 90.000,00 versato alla oltre interessi (pari ad € Parte_1
5.780,21 calcolati sino al 16.9.2020).
Infatti, con il ricorso per d.i. la deduceva di aver acquistato, in data 8.2.2018, CP_1
dalla un immobile condotto in locazione dalla di Parte_1 Parte_2
Milano; che quest'ultima, al termine della locazione, in data 21.10.2020, otteneva dalla la restituzione della somma di € 90.000,00 che era stata versata a titolo di CP_1
deposito cauzionale alla al momento della firma del contratto di locazione del Parte_1
31.7.2012; pertanto, sosteneva che aveva trattenuto, indebitamente, CP_1 Parte_1
la somma ricevuta quale cauzione non versandola alla che era subentrata nel CP_1
contratto di locazione con l'acquisto dell'immobile.
Si costituiva la quale non contestava di aver ricevuto la cauzione di € Parte_1
90.000,00 ma negava l'esistenza del debito nei confronti della sostenendo di CP_1
aver regolato, con il contratto di compravendita immobiliare, il rapporto economico tra loro, sostenendo che, nella determinazione del prezzo di vendita, era stata considerata anche la somma ricevuta dalla quale cauzione. Parte_1
Chiedeva, quindi, di dichiarare nullo, invalido e/o comunque di revocare il decreto ingiuntivo opposto e che nulla è dovuto da a con vittoria di spese, Parte_1 CP_2
Contr competenze ed onorari e la condanna di ex art. 96, comma terzo, cpc.
Si costituiva contestando l'interpretazione del contratto sostenuta CP_1
dall'opponente e chiedendo il rigetto dell'opposizione con la conferma del decreto ingiuntivo opposto.
Con sentenza n. 4818/2023, il tribunale di Milano rigettava l'opposizione, confermava il d.i. e condannava l'opponente al pagamento delle spese di lite. Parte_1
Avverso tale sentenza proponeva appello sostenendo che l'acquirente era Parte_1
subentrata per contratto in tutte le situazioni attive e passive da intendersi, crediti e pagina 3 di 8 debiti, di cui faceva parte anche la cauzione e si riportava a quanto richiesto in primo grado. Contr
Si costituiva la quale, preliminarmente, eccepiva l'inammissibilità dell'appello ex art. 348 bis cpc;
nel merito, sosteneva che in nessuna parte del contrato di compravendita si faceva riferimento alla cauzione percepita da di €90.000,00 in Pt_1
quanto il prezzo della vendita era stato determinato a corpo e chiedeva il rigetto dell'appello con la conferma della sentenza impugnata e vittoria di spese.
Precisate le conclusioni, depositate memorie e repliche, la causa era riservata per la decisione all'udienza del 30.05.2024.
MOTIVI DELLA DECISIONE
In via preliminare, si osserva come sia, allo stato, superata la richiesta, formulata dall'LA , di applicazione del disposto di cui all'art. 348 bis c.p.c., in quanto già assorbita dalla stessa preferenza assegnata alla pronuncia di sentenza ordinaria a cognizione piena, non limitata ad un giudizio di tipo probabilistico, avendo la Corte ritenuto di non avvalersi della sua discrezionale facoltà di decidere a norma della disposizione citata: invero, l'articolazione della materia controversa mal si conciliava con il giudizio meramente probabilistico previsto dall'art. 348 bis c.p.c., rendendo perciò opportuna la delibazione della causa con cognizione ordinaria.

Primo e unico motivo di appello:Erroneità e/o illogicità della motivazione della sentenza di primo grado per violazione dei criteri sull'interpretazione del contratto di cui agli artt. 1362 e ss. c.c.
L'appellante lamenta che il giudice di primo grado nell'interpretazione della volontà delle parti, espressa sia nel preliminare che nel rogito, non ha considerato la cauzione Cont come facente parte delle posizioni passive cui la promissaria acquirente sarebbe dovuta subentrare con la conseguenza che il credito vantato, secondo l'appellante, è inesistente. pagina 4 di 8 La Corte ritiene, concordando con il giudice di primo grado, la natura del deposito cauzione quale pegno irregolare per la sua funzione di garanzia e la fungibilità dei beni, il denaro, che ne formano oggetto.
La Suprema Corte, nella sentenza n 23164 del 2013 (richiamata da entrambe le parti) ha precisato che dalla natura di pegno irregolare del deposito cauzionale “deriva non solo
l'accessorietà con le obbligazioni che intende garantire ma anche il diritto di seguito;
il che significa che il trasferimento dell'immobile comporta automaticamente il trasferimento del deposito cauzionale. L'acquirente dell'immobile locato subentra nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione (art 1602 c.c.) e, così, anche nell'obbligazione accessoria di restituire il deposito cauzionale versato dall'inquilino. Con l'ulteriore precisazione che il bene dato in pegno (nel caso in esame una somma di denaro) rimane ed è di proprietà del soggetto che ha concesso il pegno con il divieto per il creditore pignoratizio di disporre del bene. Normalmente, dunque, il venditore (che vende un bene locato) trasferisce, per così dire, non solo il rapporto locativo, ma anche il possesso del pegno, ovvero della cauzione. Normalmente, cioè, il venditore non può trattenere per sè il pegno (cioè la cauzione), se ciò non sia stato concordato "esplicitamente" e/o espressamente, con il compratore.”
Pertanto, la parte venditrice, che ha ricevuto il deposito cauzionale al momento della conclusione del contratto di locazione, è tenuta a rimettere la cauzione alla parte acquirente che subentra nel contratto di locazione e che è, a propria volta, tenuta alla sua restituzione al conduttore alla cessazione del rapporto di locazione.
Tanto, tranne nel caso in cui sia stato concordato "esplicitamente e/o espressamente”, con il compratore il diritto a trattenere la somma ricevuta a titolo di deposito cauzionale.
L'appellante afferma di aver diritto a trattenere la cauzione in quanto il suo ammontare
è stato “specificamente considerato nella determinazione consensuale del prezzo di vendita dell'immobile”, richiamando il contratto preliminare di compravendita del 15
pagina 5 di 8 gennaio 2018 e l'atto definitivo di compravendita del 08.02.2018 a rogito del Notaio dott. Per_1
La Corte rileva, però, che dall'esame di tali atti non risulta che le parti abbiamo mai fatto riferimento all'importo del deposito cauzionale nella determinazione del prezzo della compravendita e che esso è stato espressamente determinato “a corpo”; né nelle modalità di pagamento vi è alcun riferimento alla riduzione del prezzo per
“compensazione” con l'importo del deposito cauzionale.
Nell'esame degli atti intervenuti tra le parti, l'unico riferimento relativo al subentro riguarda tutte le posizioni attive e passive, contrattuali come di legge, avendo le parti considerato tale effetto anche nella determinazione del prezzo di vendita.
Nella promessa di vendita è espresso : “Il possesso di quanto è oggetto della presente promessa di compravendita verrà trasferito a favore della Promissaria Acquirente a far tempo dal Rogito dandosi atto che quanto descritto sarà consegnato nello stato attuale, con i contratti di locazione in corso, che la Promissaria Acquirente dovrà rispettare e nei quali subentrerà in tutte le posizioni attive e passive, contrattuali come di legge, avendo le parti considerato tale effetto anche nella determinazione del prezzo di vendita”.
Secondo l'appellante, il “subentro nelle posizioni attive e passive” non può che essere inteso come “subentro nei crediti e debiti”; tra questi ultimi, sempre secondo l'appellante, vi è proprio la restituzione della cauzione al conduttore al momento della riconsegna dell'immobile.
La Corte osserva che l'espressione “contratti di locazione ... nei quali subentrerà in tutte le posizioni attive e passive, contrattuali come di legge, avendo le parti considerato tale effetto anche nella determinazione del prezzo di vendita” non significa e non dimostra in alcun modo che le parti abbiano deciso di detrarre dal prezzo di vendita la somma di €
90.000,00 relativa al deposito cauzionale.
pagina 6 di 8 Si rileva poi che la clausola 4.1 del contratto preliminare fa riferimento a “posizioni attive e passive” e non a posizioni “creditorie e debitorie”, senza alcun riferimento al deposito cauzionale.
Tra le obbligazioni passive del locatore, si annoverano per esempio la consegna della cosa locata in buono stato di manutenzione (art. 1575 n. 1 c.c.), mantenerla in istato da servire all'uso convenuto (art. 1575 n. 2 c.c.), garantirne il pacifico godimento durante la locazione (art. 1575 n. 3 c.c.) eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie (art. 1576 c.c.), la garanzia dovuta dal locatore per i vizi della cosa locata (art. 1578 c.c.).
E' evidente che, per poter ritenere che anche la cauzione rientrava tra le “posizioni passive”, sarebbe stato necessario un chiaro ed inequivocabile riferimento alla riduzione del prezzo di vendita per il preciso importo di € 90.000,00 relativo alla cauzione, riferimento che, nel contratto preliminare di compravendita del 15 gennaio 2018 e nell'atto definitivo di compravendita del 08.02.2018 è inesistente.
In conclusione, l'appello non merita accoglimento.
Le spese seguono la soccombenza e vanno liquidate ex art.91 cpc - in applicazione dei parametri di cui al D.M.147 del 13.08.22, avuto riguardo allo scaglione di valore della controversia e applicati i valori medi, oltre al rimborso forfettario al 15% per spese generali, Iva e cap come per legge.
Sussistono, inoltre, i presupposti per il versamento, da parte dell'appellante, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

P.Q.M.

La Corte d'Appello di Milano, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da contro avverso la sentenza n. 4818/2023 emessa dal tribunale di Parte_1 CP_2
Milano, in contraddittorio fra le parti, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa,
- rigetta l'appello e conferma la sentenza impugnata;
pagina 7 di 8 - condanna al pagamento delle spese del secondo grado del giudizio in Parte_1
favore di che liquida nella somma di €9.991,00 oltre al rimborso forfettario CP_2
spese pari al 15%, C.P.A. ed Iva, se dovuta;

- dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte dell'appellante, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato di cui all'art. 13 comma 1-quater del DPR n.115/2002 così come modificato dall'art.1 comma 17 della L.24/12/2012
n.228.
Così deciso in Milano il 05.06.2024
Il Giudice Ausiliario Il Presidente
Alba Giuranno Alberto Massimo Vigorelli

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