N. R.G. 1027/2021
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO CORTE DI APPELLO DI FIRENZE QUARTA SEZIONE CIVILE
La Corte di Appello di Firenze, Sezione Quarta Civile, in persona dei magistrati: Dott. Alberto Panu Presidente Estensore Dott.ssa Giulia Conte Consigliera Dott.ssa Paola Caporali Consigliera Ha pronunciato la seguente S E N T E N Z A nella causa civile di II° grado iscritta al n. 1027/2021 del Ruolo Generale il 04/06/2021 promossa da (C.F. ), rappresentato e difeso dall'avv. Vincenzo TE C.F._1 Ravone ed elettivamente domiciliato come da procura in atti Parte appellante principale contro (C.F. ), rappresentato e difeso dagli avv.ti Mauro Giovannelli CP_1 C.F._2 e Luca Giagnoni ed elettivamente domiciliato come da procura in atti Parte appellata e appellante incidentale nonchè (C.F. ; P.I. , in persona del legale Controparte_2 P.IVA_1 P.IVA_2 rappresentante p.t., rappresentata e difesa dall'Avv. Stefano Pinzauti ed elettivamente domiciliata come da procura in atti Parte appellata e (P.I. , in persona del legale Controparte_3 P.IVA_3 rappresentante p.t., rappresentata e difesa dall'avv. Giuseppe Ranieri ed elettivamente domiciliata come da procura in atti Parte appellata e P.I. ) Controparte_4 P.IVA_4 Parte appellata contumace avverso la sentenza del Tribunale di Prato n. 301/2021 del 26/04/2021; La causa è stata trattenuta in decisione sulle seguenti CONCLUSIONI Per “…Voglia l'Ecc.ma Corte di Appello di Firenze, in riforma della sentenza emessa dal TE Tribunale di Prato 19.04.2021 n° 301, pubblicata il 26.04.2021, A) in via istruttoria: disporre supplemento di TU diretta a quantificare i danni da minor valore dell'immobile e/o ogni altro danno non adeguatamente determinato nella TU di prime cure, determinando altresì le distanze dell'immobile di proprietà del sig. con le proprietà confinanti;
B) nel merito: TE accertare e dichiarare la presenza di vizi e/o difetti dell'immobile di proprietà del TE
, così come risultanti dall'espletata istruttoria, avuto riguardo delle difformità urbanistiche
[...] e, per l'effetto: C) accertare e dichiarare la responsabilità della e dell'Ing. Controparte_4 per i motivi in narrativa descritti e, conseguentemente, condannarli ciascuno per il CP_1 proprio titolo come per legge, anche in solido tra loro, al risarcimento in favore dell'appellante di tutti i danni subiti e subendi in conseguenza dei fatti di causa, anche avuto riguardo al minor valore del bene da determinarsi anche in via equitativa, che si quantificano in € 100.000,00 o in quella diversa somma che sarà ritenuta di giustizia. D) in ogni caso: rigettare l'appello incidentale proposto dall'Ing. perché inammissibile e, comunque, infondato in fatto e in diritto. Con vittoria di CP_1 spese e competenze di entrambi i gradi del giudizio oltre accessori di legge…”. CP_ Per “…In tesi, Voglia l'Ecc.ma Corte di Appello di Firenze dichiarare infondate tutte le domande proposte in primo grado dal Sig. con l'Ing. e, in TE CP_1 accoglimento dell'appello incidentale proposto con la presente comparsa di costituzione in appello, rigettare tali domande. In ipotesi, Voglia l'Ecc.ma Corte di Appello di Firenze rigettare l'appello proposto in giudizio dal Sig. perché infondato e così confermare la sentenza del TE Tribunale di Prato, oggetto di impugnazione…”. Per “…Piaccia alla Ecc.ma Corte di Appello di Firenze, respinta ogni contraria Controparte_2 ed avversa domanda: – accertare e dichiarare l'intervenuto passaggio in giudicato del capo d) e del capo e) della sentenza del Tribunale di Prato n. 301/2021 del 26.04.2021 con i quali sono state rigettate la domanda di garanzia impropria proposta dall'ing. nei confronti di CP_1 [...] ed è stata disposta la condanna di quest'ultimo alla rifusione delle spese processuali, per CP_2 la intervenuta ed eccepita decadenza dalla impugnazione;
– in ogni caso accertare e dichiarare, occorrendo, la assenza di valido appello incidentale, anche tardivo ed inammissibile, proposto dall'ing. avverso il capo d) e capo e) della sentenza di primo grado, per assoluta CP_1 mancata esplicitazione dei motivi ex art. 342 e 343 c.p.c., e conseguentemente, accertare e dichiarare anche la inammissibilità, sempre per intervenuta decadenza, della riproposizione in grado di appello, ex art. 346 c.p.c. delle stesse domande di garanzia impropria proposte da quest'ultimo nei confronti del terzo chiamato nel corso del giudizio di primo grado e reiterate anche nel Controparte_2 grado di appello, con ogni conseguente pronuncia;
– respingere l'appello principale proposto dal sig. ; – accogliere, per quanto di ragione, l'appello incidentale proposto dall'ing. TE
– con vittoria di spese e competenze del giudizio di appello da liquidare a carico CP_1 dell'ing. ed a favore di ex DM 55/2014, oltre 15% per spese CP_1 Controparte_2 generali, IVA e CAP di legge. In ogni caso vengono rassegnate e riproposte le conclusioni già precisate nel primo grado di Giudizio, che di seguito si trascrivono integralmente: – [ Controparte_2 conclude] affinché il Tribunale di Prato, contrariis reiectis, Voglia: – In Via Preliminare:
[...] accertare e dichiarare, per quanto di interesse processuale di l'intervenuta Controparte_2 prescrizione dei diritti vantati dal Sig. nei confronti dell'Ing. ex artt. TE CP_1 2934 – 2947 e segg. c.c., per tutti i motivi dedotti in comparsa di costituzione e risposta e deducendi in corso di causa, rendendo ogni consequenziale provvedimento;
– Nel Merito: rigettare tutte le domande proposte dall'attore Sig. nei confronti dell'Ing. TE CP_1 convenuto, e comunque quelle da questo o da qualsivoglia altra parte proposte, anche a titolo di garanzia e manleva, nei confronti della (conferitaria di Controparte_2 Controparte_5
, perchè infondate in fatto ed in diritto e comunque non provate, per tutti i motivi dedotti in
[...] comparsa di costituzione e risposta e deducendi in corso di causa;
con vittoria di spese, anche di eventuali TU e CTP, e competenze di patrocinio giudiziale;
– Nel Merito In Ipotesi: nella denegata ipotesi di accoglimento anche parziale della domanda dell'attore Sig. rigettare TE comunque le domande dedotte dall'Ing. nei confronti di CP_1 Controparte_2 (conferitaria di , perché infondate in fatto ed in diritto, e comunque non Controparte_5 provate per tutti i motivi dedotti in comparsa di costituzione e risposta e deducendi in corso di causa, con vittoria di spese e competenze professionali giudiziali;
Nel Merito In Gradata Ipotesi: nella denegata ipotesi di accoglimento, anche parziale, della domanda dell'attore Sig. TE nei confronti dei convenuti e della ritenuta sussistenza ed operatività della garanzia assicurativa da parte di (conferitaria di , determinare le concrete Controparte_2 Controparte_5 percentuali di responsabilità attribuibili alla S.r.l. all'Ing. e ad Controparte_4 CP_1 eventuali terzi corresponsabili, ridurre la entità delle somme ex adverso pretese dall'attore nella minore misura che risulterà provata all'esito della espletanda istruttoria, accogliendo altresì la domanda di manleva e garanzia dell'Ing. nei soli limiti di garanzia e di massimali che CP_1 risultano pattuiti nella polizza azionata, per la sola quota di concreta corresponsabilità attribuita all'Ing. e con lo scoperto e le franchigie previsti in polizza, in ogni caso con la completa CP_1 compensazione di spese tra l'assicurato e l'assicurazione ai sensi delle condizioni generali di assicurazione…”. Per “…Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello, contrariis reiectis, Controparte_3 previe le declaratorie del caso e gli incombenti di rito IN VIA PRELIMINARE ED ASSORBENTE ACCERTARE E DICHIARARE, per le ragioni esposte al paragrafo 2. della presente comparsa di costituzione e risposta, il passaggio in giudicato dei capi d) ed e) della sentenza oggi impugnata con i quali è stata rigettata la domanda di garanzia nei confronti per Controparte_3 intervenuta decadenza della impugnazione incidentale verso la comparente dell'Ing. CP_1 SEMPRE IN VIA PRELIMINARE MA SUBORDINATA ACCERTARE E DICHIARARE, per le ragioni esposte al paragrafo 3. della presente comparsa di costituzione e risposta, l'inammissibilità ex art. 342 c.p.c. dell'appello incidentale spiegato dall'Ing. verso e CP_1 Controparte_3 per l'effetto DICHIARARE il passaggio in giudicato dei capi d) ed e) della sentenza oggi impugnata con i quali è stata rigettata la domanda di garanzia nei confronti NEL Controparte_3 MERITO ED IN VIA PRINCIPALE RIGETTARE l'appello del Sig. con ogni TE conseguenza di causa. IN VIA GRADATAMENTE SUBORDINATA • Nella denegata e deneganda ipotesi in cui fosse accolto, sia pure parzialmente, l'appello principale del Sig. e TE conseguentemente rigettato l'appello incidentale dell'Ing. verso l'appellante principale CP_1 RIGETTARE comunque la domanda di garanzia verso stante la palese Controparte_3 inoperatività della polizza per come espresso al punto 4. del presente atto. • Li dove la polizza fosse ritenuta operante LIMITARE l'accoglimento della domanda di garanzia, spiegata nei confronti di per la sola ipotesi della domanda incidentale di conferma della sentenza Controparte_3 di primo grado spiegata dall'Ing. in comparsa di costituzione con appello incidentale. In CP_1 ogni caso, nei limiti di massimale di polizza, nei limiti di condizioni e di esclusioni di assicurazione e al netto di franchigie e scoperti, specificati al paragrafo 4 del presente atto, per la quota parte di responsabilità dell'assicurato e con esclusione del vincolo di solidarietà. Con vittoria di spese e competenze del presente giudizio …”.
MOTIVI DELLA DECISIONE 1. I fatti di causa e le domande proposte. Con atto di citazione ritualmente notificato, il sig. ha interposto appello avverso la TE sentenza n. 301/2021 del 26/04/2021 con la quale il Tribunale di Prato, in parziale accoglimento della sua domanda, ha condannato la (d'ora in poi soltanto “ ) e l'Ing. Controparte_4 CP_4 CP_1
– rispettivamente la costruttrice e venditrice dell'appartamento acquistato da in data
[...] TE 24/11/2005 e il progettista e direttore dei lavori - al risarcimento dei danni subiti, a causa dei difetti dell'immobile sito nel Comune di Quarrata, via Torquato Tasso n. 106/2, posto al primo piano di un più ampio fabbricato a due piani fuori terra, oltre al piano interrato e alla soffitta. Nell'atto introduttivo di primo grado l'attore ha dedotto che, nei primi mesi del 2014, avendo intenzione di vendere l'immobile, ha incaricato il Geom. di effettuare una relazione estimativa CP_6 sull'appartamento, dalla quale sono emersi difetti e difformità urbanistiche, sia dell'appartamento di proprietà che delle porzioni comuni del fabbricato. All'esito dei vari accertamenti, il TE tecnico incaricato ha consegnato una relazione in cui ha descritto nel dettaglio tutti i vizi riscontrati nell'immobile, e ha evidenziato i profili di responsabilità della e dell'ing. per CP_4 CP_1 i vizi dell'opera. Le difformità urbanistiche esistenti sin dal momento della redazione dell'atto pubblico di trasferimento riguardavano sostanzialmente: l'altezza interna minima che intercorre tra le rampe delle scale che conducono ai piani interrati e alla soffitta e l'intradosso del solaio di calpestio sovrastante;
la distribuzione dei pilastri al piano interrato;
incongruenze grafiche negli elaborati progettuali, mancanti nel caso di specie dei prospetti della rappresentazione delle canne fumarie;
la traslazione delle tramezzature interne, la dimensione del corpo scala interno e la mancanza, rispetto allo stato licenziato, della rappresentazione di cinque gradini;
le pareti che delimitano i locali;
scostamenti fra quanto rappresentato e le reali misure delle finestre soggiorno e della camera matrimoniale, oltre a quella della porta finestra del soggiorno che immette sul terrazzino esterno, anch'esso inferiore in lunghezza rispetto a quanto rappresentato;
il terrazzo posto sul tergo accessibile dalla cameretta, di dimensione diversa rispetto a quanto rappresentato;
l'erronea procedura adottata nella rappresentazione delle misure rispetto a quanto richiesto dal Regolamento Edilizio del Comune di Quarrata;
la mancata realizzazione delle opere di ampliamento ed accorpamento, richieste dall'amministrazione, e inserite negli elaborati grafici allegati alla variante edilizia e poi non realizzati;
il mancato rispetto della distanza minima dal confine di proprietà attigua, come rappresentata nei grafici di variante sanatoria. CP_ E' emersa la responsabilità della e di per avere depositato presso il Comune di Quarrata CP_4 una pratica di sanatoria edilizia in data 18/01/2006, Prot. 3075, rubricata come P.E. n. 39.06 di cui alla concessione n. 49 del 05/05/2006, viziata dalle false dichiarazioni di piena proprietà rilasciate dalla CP_ società costruttrice e confermate da e presentata all'insaputa di all'epoca già divenuto TE CP_ proprietario. Inoltre, la e l'ing. avevano ottenuto l'attestazione di abitabilità sulla base CP_4 delle false dichiarazioni di conformità e rispetto delle norme urbanistiche vigenti. Soltanto pochi giorni prima dell'acquisto dell'immobile da parte di il Comune di Quarrata aveva notificato TE alla l'ordinanza n. 59868/13/1 nella quale contestava l'abuso edilizio n. 897, ingiungendo la CP_4 demolizione di opere abusive eseguite in assenza del permesso a costruire. Le opere di cui agli elaborati grafici allegati alla variante, che avrebbero dovuto essere completate in ossequio alle prescrizioni richieste dall'amministrazione, non venivano compiute . Le opere murarie di adeguamento avrebbero imposto costi significativi, con danni ingenti riportati dall'ignaro acquirente indicativamente quantificati in € 100.000,00. Anche a carico del progettista e DL sono stati rilevati profili di responsabilità di natura extracontrattuale ex art 1669 c.c. per gravi vizi. CP_ Si è costituito in quella sede l'Ing. il quale ha rilevato di aver adempiuto all'incarico professionale di progettista e DL, conferitogli dalla in data 20/07/2001, con la diligenza e CP_4 perizia professionale richieste;
l'opera prestata sarebbe documentata dalla concessione edilizia n. 13/2002, dal permesso a costruire in sanatoria n. 49/2006, dalla denuncia presso l'Ufficio del genio civile di Pistoia di cui alla pratica zone sismiche n. 21534 del 22/01/2002, dalla attestazione di abitabilità e dal certificato di collaudo delle strutture del fabbricato del 02/05/2006. Ha inoltre eccepito che, nella qualità di progettista e DL, aveva denunciato agli appaltatori inesattezze nell'esecuzione dei lavori e verificato modifiche alla contabilità da parte della ditta costruttrice. Ha contestato la ricorrenza delle condizioni richieste dall'art. 1669 c.c. e dei presupposti prescritti dall'art. 28, d.lgs. 378/2001, poiché non ricorrerebbe la responsabilità del DL, in caso di contestazioni agli altri soggetti delle violazioni delle prescrizioni del permesso di costruire;
eventuali abusi e opere difformi sarebbero stati realizzati da dopo l'acquisto e, in ogni caso, la responsabilità per eventuali difetti TE avrebbe dovuto essere imputata esclusivamente al venditore e/o appaltatore, e non al professionista come progettista o DL. Ha inoltre evidenziato che l'altezza minima interna intercorrente tra le rampe delle scale era stata verificata all'epoca della costruzione, anche a mezzo di un intervento dei Vigili Urbani, eseguito alla fine dei lavori di pavimentazione;
che la distribuzione dei pilastri era rimasta invariata;
che le canne fumarie erano state rappresentate correttamente negli elaborati grafici progettuali;
che non era corrispondente al vero la rappresentazione grafica - da parte del tecnico di parte attrice - della traslazione delle tramezzature, delle dimensioni delle scale e del numero di scalini;
che alcune delle difformità rilevate rientravano entro i margini di tolleranza previsti dalla legge regionale Toscana n. 65/2014; che il ridotto spessore delle pareti delimitanti i locali era da imputarsi ad aggiunte estetiche eseguite dal proprietario, come ogni ulteriore modifica concernente il terrazzo posto sul tergo accessibile solo dalla cameretta;
che gli spostamenti delle aperture delle finestre del soggiorno e della camera matrimoniale, oltre a quella della porta finestra del soggiorno che immette sul terrazzino esterno, dipendevano dal punto di origine delle misure, e le modifiche rispetto a quanto attestato dal medesimo professionista erano imputabili al proprietario, così come le variazioni e le terrazze a tasca;
che le tettorie non erano state rappresentate nella sanatoria presentata da controparte, alteravano vistosamente i prospetti e non sarebbero rientrate in alcuno dei vigenti parametri urbanistici e edilizi;
che, quanto al mancato rispetto della distanza dal confine di proprietà attiguo di m 4,70 in luogo di m 5, si trattava di circostanza non veritiera, non dovendosi confondere il muro limitante con il confine di proprietà. Ha concluso , quindi, per il rigetto della domanda risarcitoria di parte attrice e ha chiamato in causa la (d'ora in poi soltanto “ ) e la Controparte_3 CP_3 (d'ora in poi soltanto “ ) per essere garantito in caso di condanna al Controparte_2 CP_2 risarcimento. Si è costituita la la quale ha eccepito l'avvenuta prescrizione del diritto vantato dall'attore CP_2CP_ nei confronti di ha aderito alle contestazioni specificamente sollevate da in ordine alle CP_1 singole violazioni;
ha dedotto che le violazioni della normativa urbanistica si erano verificate nel lasso di tempo compreso tra il 2002 e il 2006 e, dunque, non rientravano nella copertura assicurativa – esclusa ex art. 1900 c.c. anche in ragione dello stato soggettivo del professionista - ; ha concluso , CP_ quindi, per il rigetto di ogni pretesa avanzata da nei suoi confronti. Si è costituita , altresì, la la quale ha eccepito in via preliminare che la domanda di parte CP_4 attrice non poteva essere accolta così come formulata, perché generica e indistintamente rivolta a soggetti che non erano solidamente responsabili tra di loro. Nel merito ha osservato che era TE proprietario dell'immobile, del quale aveva la disponibilità e il possesso, da oltre dieci anni e aveva eseguito interventi e modifiche sullo stesso in maniera del tutto autonoma, tanto da chiedere e ottenere attestazione di conformità in sanatoria degli abusi che aveva inteso denunciare;
con detti interventi egli aveva modificato lo stato dell'immobile; in ogni caso, egli avrebbe dovuto dimostrare l'esistenza degli asseriti vizi e difformità lamentati, nonché l'attribuibilità degli stessi alla convenuta società, atteso che in tutti quegli anni nulla era mai emerso, né era stato lamentato dallo stesso. Ha contestato , poi, che le lamentate difformità avessero requisiti tali da poter essere annoverate tra i gravi vizi che mettono in discussione l'abitabilità e la godibilità del bene, atteso il godimento pieno, esclusivo e ininterrotto nel tempo dell'immobile da parte dell'attore. Ha riferito che gli asseriti vizi, se dimostrati esistenti, erano comunque opera dell'attore, che nel 2014 aveva chiesto al Comune un accertamento di conformità. Gli interventi congiunti eseguiti anche con i Vigili Urbani durante il completamento dell'opera non avevano dato luogo a nessun rilievo formale. Non corrispondevano al vero le asserzioni relative ai pilastri e alle canne fumarie, posto che l'attore aveva acquistato un immobile finito dopo averlo visionato. L'indimostrato maggior spessore delle pareti che delimitavano i locali, ben sarebbe potuto essere opera del proprietario intervenuto sull'intonaco delle stesse e, in ogni caso, non costituiva un vizio in base al principio di tolleranza nelle misure delle costruzioni – principio applicabile anche con riferimento agli altri generici rilievi dell'attore riguardanti le misure dell'immobile - . I terrazzi erano stati modificati dall'attore; lo stesso valeva per le asserite variazioni della soffitta e delle terrazze a tasca. Ciò che il proprietario dell'immobile aveva deciso di realizzare o far realizzare dopo l'acquisto del bene non poteva essere attribuito al costruttore-venditore, che non aveva disponibilità del bene da oltre dieci anni. La distanza dal confine con la proprietà attigua, più volte accertata e misurata prima del suo reale posizionamento, era pari a m 5. Ha evidenziato , ancora, che la richiesta di sanatoria può essere legittimamente presentata anche da persona diversa dal proprietario, come era avvenuto nel caso di specie, con pagamento di oblazione da parte della e CP_4 approvazione della sanatoria;
che, quindi, era stato corretto anche il rilascio dell'attestazione di abitabilità. Ha osservato , infine, che il danno preteso da parte attrice era generico e ingiustificato sotto il profilo della sua quantificazione, mancava di qualsivoglia considerazione e contabilizzazione tecnica ed era estremamente sproporzionato rispetto a quanto preteso in via stragiudiziale. La causa è stata istruita attraverso produzioni documentali e TU, non essendo state ammesse le richieste prove testimoniali. Il Tribunale di Prato con la sentenza n. 301/2021 così ha provveduto : “…- a) condanna CP_1 e la in solido, al pagamento in favore dell'attore della complessiva somma Controparte_4 di € 7500,00, con rivalutazione monetaria secondo gli indici I.S.T.A.T. relativi ai prezzi al consumo per le famiglie di impiegati ed operai ed interessi legali, dalla data della domanda sino alla pubblicazione della presente sentenza e da tale ultima data dei soli interessi legali sino al saldo;
- b) condanna i convenuti al pagamento delle ulteriori somme in favore dell'attore di € 400,00 ad esclusivo carico della con rivalutazione monetaria secondo gli indici Controparte_4 I.S.T.A.T. relativi ai prezzi al consumo per le famiglie di impiegati ed operai ed interessi legali, dalla data della domanda sino alla pubblicazione della presente sentenza e da tale ultima data dei soli interessi legali sino al saldo;
- c) condanna i convenuti al pagamento delle spese processuali, liquidate in complessive Euro 10.343,00 per compenso professionale, oltre spese per CU e notifiche, I.V.A., C.P.A. e spese generali come per legge e spese di TU, liquidate con separato provvedimento, ed € 7350,00 per CTP, compensandole per metà; - d) rigetta le domande proposte da CP_1 nei confronti delle terze chiamate;
- e) condanna al pagamento delle spese processuali, CP_1 liquidate in complessive Euro 10.343,00 per compenso professionale , oltre I.V.A., C.P.A. e spese generali come per legge d anticipazioni per € 91,78, compensandole per metà…”. In particolare, il primo Giudice ha osservato che, con riferimento ai fatti costitutivi della pretesa risarcitoria avanzata da per gravi difetti di progettazione e costruzione dell'immobile, il TE titolo di responsabilità della è costituito dal contratto di compravendita, mentre, con riferimento CP_4 CP_ al professionista Ing. si tratta di una responsabilità indiretta, derivante da fattispecie di illecito (illegittima certificazione di abitabilità in data 28/06/2011 e false attestazioni in occasione della procedura di variante edilizia a sanatoria); nell'atto di compravendita la venditrice ha dichiarato CP_4 di aver presentato domanda di variante edilizia per opere non essenziali “in fase di approvazione” e l'acquirente si è impegnato a firmare eventuali documenti necessari per il perfezionamento TE delle pratiche edilizie in corso, con spese a carico della venditrice;
quest'ultima si è impegnata a consegnare all'acquirente l'attestazione di abitabilità entro otto mesi dalla stipula del contratto;
in data 22/05/2006 - già proprietario di 1/4 - acquistava dalla la quota di 3/4 della piena TE CP_4 proprietà di porzione di garage al piano interrato, accessibile attraverso uno spazio di manovra e rampa a comune;
nel tempo l'immobile era oggetto di diversi procedimenti amministrativi del CP_ Comune di Quarrata sotto il profilo urbanistico;
in data 28/06/2011 certificava l'abitabilità dell'intero edificio condominiale. Ha osservato , poi, che la pretesa di parte attrice era correlata alla responsabilità prevista dall'art. 1669 c.c. in capo alla società appaltatrice – nel caso di specie costruttrice e venditrice – e alle condotte gravemente omissive degli altri soggetti che avessero eziologicamente contribuito alla verificazione del danno lamentato;
tale responsabilità deriva dal regolamento negoziale, prevedendo una garanzia che si aggiunge a quella normalmente facente capo al venditore ex artt. 1490 e ss.; l'azione di responsabilità per rovina e difetti di cose immobili prevista dall'art. 1669 c.c. può essere esercitata non solo dal committente contro l'appaltatore, ma anche dall'acquirente contro il venditore che abbia costruito l'immobile sotto la propria responsabilità, allorché abbia assunto una posizione di diretta responsabilità nella costruzione dell'opera nei confronti dei terzi e degli stessi acquirenti, e sempre che si tratti di difetti gravi che pregiudichino il godimento o la funzionalità dell'immobile; il termine per la denuncia ai sensi dell'art. 1669 c.c. non inizia a decorrere finché il committente non abbia conoscenza sicura dei difetti, e tale consapevolezza non può ritenersi raggiunta, fino a quando non si sia manifestata la gravità dei difetti medesimi e non venga acquisita, in ragione degli effettuati accertamenti tecnici, la piena comprensione del fenomeno e la chiara individuazione ed imputazione delle sue cause. CP_ Il Tribunale ha poi rigettato la domanda di garanzia esercitata da nei confronti della compagnia assicurativa, in quanto gli accertati profili di responsabilità del professionista erano riferibili a false attestazioni rese nelle ipotesi di istanza di concessione in sanatoria, a condotte di carattere doloso, nonché ad un periodo non coperto dalle polizze. Conclusivamente, il Tribunale ha affermato la responsabilità solidale della società costruttrice e del professionista per cattiva esecuzione degli incarichi rispettivamente rivestiti in ordine alla produzione dei danni, così come accertati e quantificati dal TU. Il costo per ottenerne una nuova attestazione di abitabilità afferente ad un immobile con difformità è stato quantificato nella misura di € 2.000,00. Sono stati ricompresi nel risarcimento: le maggiori dimensioni del terrazzo nord-ovest (posteriore), in quanto richiedenti sanatoria (€ 1.000,00); le altezze minime delle scale interne nell'immobile dell'attore (€ 2.000,00); il mancato ampliamento del locale garage, non essendo stato il garage conforme per dieci anni (€ 2.500,00); il mancato rispetto di una norma UNI per gas della cucina (€ 400,00 a carico della sola . CP_4 ha impugnato la sentenza con i seguenti cinque motivi. TE

1. Con il primo motivo di gravame lamenta che il Giudice di prime cure ha riconosciuto che la CP_ e avevano reso false dichiarazioni, sia in sede precontrattuale che di esecuzione del CP_4 contratto di compravendita, ponendo in essere condotte di carattere doloso, ma non ha motivato sul perché tale comportamento, tenuto in palese violazione dei doveri di lealtà e buona fede, non ha prodotto danni economici a carico di la cui manifestazione di volontà è TE risultata viziata;
il primo Giudice si è limitato ad affermare che che avrebbe potuto TE esercitare il diritto alla risoluzione e alla riduzione del prezzo, ha scelto di agire per il risarcimento del danno, salvo poi ometterne la quantificazione;
l'appartamento acquistato in data 24/11/2005 non era conforme alla concessione edilizia rilasciata dal Comune di Quarrata;
nei primi mesi del 2014 aveva richiesto al suo geometra una relazione, dalla quale TE erano emerse deficienze e difformità urbanistiche e edilizie rispetto al progetto licenziato, nonché carenze e vizi già presenti alla data dell'acquisto; prima del rogito, in data 05/11/2005, CP_ la e avevano ricevuto dal Comune un'ingiunzione di demolizione di opere abusive CP_4 eseguite in assenza di permesso a costruire;
non solo non era stato messo a TE conoscenza di tali difformità, ma al momento dell'acquisto era stato rassicurato dalla e CP_4 da sulla conformità urbanistica dell'immobile; nell'atto di compravendita si faceva CP_1 riferimento al titolo edilizio originario, alla proroga per l'ultimazione dei lavori e ad una successiva variante per opere non essenziali in fase di approvazione;
in realtà, detta variante era stata precedentemente negata dall'amministrazione; a tale diniego aveva fatto seguito l'ordinanza di demolizione;
dopo l'atto di trasferimento, la aveva presentato una CP_4 variante a sanatoria, che aveva dato luogo alla concessione edilizia n. 49/06; l'immobile era privo di abitabilità; quest'ultima era stata depositata in data 28/06/2011 – ben oltre il pattuito termine di otto mesi dalla stipula del contratto – viziata dalle false dichiarazioni rilasciate da era, dunque, necessario presentare una nuova certificazione di abitabilità, eliminando CP_1 prima i vizi esistenti e senza la certezza di poterla ottenere;
aveva, quindi, diritto al TE risarcimento di un danno, pari al minor valore dell'appartamento acquistato, da liquidarsi in misura non inferiore a 1/3 rispetto al prezzo di acquisto dell'immobile (€ 180.000,00).

2. Con il secondo motivo di gravame lamenta che il TU ha riconosciuto tutta una serie di carenze e difformità urbanistiche imputabili alla e a ma per alcune di esse il primo CP_4 CP_1
Giudice non ha previsto alcun risarcimento, perché relative a parti condominiali, o per omessa domanda di sul punto. Con riferimento alla difformità della copertura TE dell'appartamento, lamenta, in particolare, che il relativo danno è stato negato per l'appartenenza della stessa all'intero condominio, con conseguente difetto di legittimazione di in quanto singolo condomino, a farla valere;
il danno in esame è stato negato anche TE perché è stato ad operare la trasformazione e riduzione a proprietà individuale della TE suddetta copertura;
in realtà, la costruzione in variante al progetto originario è stata realizzata CP_ dalla col consenso di fin dall'inizio; era, dunque, condivisibile la tesi del TU di CP_4 una costruzione in difformità al progetto, che avrebbe comportato la presentazione di una nuova pratica edilizia;
tale difformità, quale onere gravante sull'immobile, ne diminuiva il libero godimento, il valore e la commerciabilità ex art. 1489 c.c. Altra difformità urbanistica risarcibile era, secondo l'appellante, quella relativa al numero dei gradini della scala esterna, sempre di proprietà . L'appellante lamenta, ancora, che il primo Giudice non gli CP_7 ha riconosciuto il danno derivante dalla mancata effettuazione delle verifiche acustiche sul presupposto che “su tale punto l'attore non ha avanzato alcuna specifica domanda”; in realtà, egli ha chiesto l'accertamento dei requisiti acustici passivi e dell'eventuale costo necessario per l'adeguamento; nel merito, pur sussistendo l'obbligo del rispetto di tali requisiti da parte del CP_ progettista, ha omesso di ottemperarvi.

3. Con il terzo motivo di gravame censura la sentenza nella parte in cui il Giudice ha riportato le osservazioni del TU sul rispetto delle distanze minime dell'edificio al confine nord di proprietà. Chiede, pertanto, disporsi un supplemento di TU, per verificare tali distanze e la condanna al risarcimento del danno per la parte della superficie di immobile eventualmente non in regola.

4. Con il quarto motivo di gravame lamenta che il danno liquidato in primo grado (€ 7.500,00 + € 400,00 a carico della sola sarebbe incongruo, in quanto il primo Giudice non ha tenuto CP_4 conto delle risultanze della TU e non ha considerato il danno derivante dalle persistenti difformità urbanistiche dell'immobile acquistato e, in particolare, dal minor valore dello stesso. Chiede, pertanto, disporsi un supplemento di TU per la determinazione del danno da minor valore dell'immobile, nonché dei danni non adeguatamente determinati dal TU di prime cure.

5. Con il quinto motivo di gravame deduce che alla luce di tutto quanto sopra esposto la domanda azionata dal medesimo in primo grado merita di essere integralmente accolta e, dunque, CP_ e dovrebbero essere condannati, in solido tra loro, all'integrale pagamento delle spese CP_4 processuali e tecniche di entrambi i gradi. CP_ Si è costituito l'ing. il quale contesta analiticamente nel merito i motivi di gravame e spiega altresì appello incidentale;
di quest'ultimo eccepisce l'inammissibilità ex art. 342 c.p.c. e, in TE ogni caso, l'infondatezza nel merito. CP_ In particolare, deduce che i difetti dell'immobile denunciati da e riconosciuti dal primo TE Giudice non sono qualificabili come gravi ex art. 1669 c.c. in quanto – a differenza di quanto richiede ai fini di tale qualificazione la giurisprudenza di legittimità – non incidono sulla funzionalità e sul godimento dell'immobile; in ogni caso, non ha denunciato gli asseriti gravi difetti nel TE previsto termine decadenziale di un anno dalla loro scoperta;
l'incidenza sulla funzionalità e sul godimento dell'immobile in grado di generare gravi difetti ex art. 1669 c.c. attiene al dato materiale, e non a quello urbanistico ed edilizio, che avrebbe potuto dar luogo ad un'azione di nullità o annullamento del contratto;
la fattispecie tardivamente invocata da di cui all'art. 1489 c.c., TE la cui rilevanza nel caso di specie è stata implicitamente negata dal primo Giudice, sarebbe stata, se del caso, invocabile solo nel rapporto contrattuale intercorso tra e la con conseguente TE CP_4CP_ rigetto di ogni domanda proposta dal primo nei confronti di Sulla consistenza del titolo edilizio in atto al momento della compravendita dell'appartamento, deduce, poi, che:
- le dichiarazioni della contenute nel contratto di compravendita erano corrette, in CP_4 quanto, a fronte del titolo concessorio n. 13/2002, legittimante la costruzione del complesso comprensivo dell'appartamento poi ceduto a il Comune aveva rigettato la domanda TE di permesso in sanatoria in data 31/10/2005, solo per due modeste difformità (afferenti l'una all'altezza tra la rampa delle scale che conducono al seminterrato e soffitta e l'intradosso del solaio di calpestio sovrastante, l'altra alla larghezza degli stalli del piano garage);
- il Comune aveva concluso che doveva essere presentata nuova istanza a sanatoria completa della relativa documentazione e, in data 05/11/2005, aveva notificato un'ingiunzione per la demolizione di quanto ritenuto abusivo e per il ripristino dello stato dei luoghi;

- in data 18/01/2006, la ha presentato una domanda di concessione a sanatoria delle CP_4 opere contrastanti con il titolo edilizio n. 13/2002 e ha ottenuto il permesso a costruire in sanatoria n. 49/2006, con conseguente decadenza della suddetta ingiunzione di demolizione;

- il TU aveva rilevato che, alla data dell'atto di compravendita, l'immobile non era conforme alla concessione edilizia, che la variante a sanatoria del 18/01/2006 non era stata firmata da
– già nuovo proprietario –, che, con atto del 22/05/2006 di ampliamento del garage TE di era stata venduta un'area libera falsamente definita “porzione di garage” e che TE l'abitabilità del fabbricato era stata presentata da cinque anni dopo la scadenza del CP_1 termine contrattuale pattuito a tal fine;

- non solo non era necessario che sottoscrivesse la domanda di sanatoria, ma questi TE non aveva nessun interesse a contestare tale domanda e il conseguente provvedimento, in quanto volti a sanare alcune irregolarità;
- l'immobile viziato non era affetto da gravi difetti;

- la domanda di nullità del contratto, non proposta da sarebbe stata comunque TE infondata nel merito;

- le varianti apportate all'immobile rispetto alla concessione n. 13/2002 non avevano il contenuto di variante essenziale, ai sensi dell'art. 32, d.P.R. 380/2001;
- la disciplina dettata in materia dalla legge regionale toscana n. 64/2015 era sostanzialmente coincidente;

- secondo la giurisprudenza di legittimità, in presenza nell'atto della dichiarazione degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all'immobile, il contratto è valido a prescindere dalla conformità o difformità della costruzione realizzata al titolo stesso;

- i suddetti dati accertati dal TU non sono rilevanti, in quanto non ha proposto TE domanda di nullità del contratto, la quale, in ogni caso, sarebbe stata infondata nel merito.
Ancora, sull'abitabilità dell'immobile, osserva che il primo Giudice ha affermato la responsabilità di per ritardo nella presentazione dell'abitabilità, pur non avendo egli mai avuto nessun rapporto CP_1 contrattuale con l'adempimento in esame fa carico esclusivamente al venditore;
in ogni TE caso, l'abitabilità c'era o sarebbe stata accordabile, come affermato anche dal TU;
l'abitabilità esisteva agli atti del giudizio ed era valida, efficace e perfettamente legittima ai sensi degli artt. 24, 25 e 26, d.P.R. 380/2001; secondo la giurisprudenza amministrativa, il certificato di agibilità accerta se l'immobile è stato realizzato nel rispetto delle norme tecniche vigenti in materia di sicurezza, salubrità, igiene, risparmio energetico degli edifici e degli impianti, mentre il rispetto delle norme edilizie e urbanistiche è oggetto del titolo edilizio;
è possibile, dunque, che un edificio eseguito in difformità del titolo edilizio sia, ciononostante, agibile in quanto rispettoso delle norme di igiene, sicurezza e contenimento del consumo energetico;
nel caso di specie, oltretutto, le difformità evidenziate – anche in eccesso – dal TU rispetto al titolo edilizio, oltre ad essere modeste e facilmente sanabili, in diversi casi non avevano neanche bisogno di sanatoria. Infine, sui requisiti acustici passivi rilevava che: il TU ha erroneamente affermato che al momento del rilascio della concessione n. 13/2002 vi era l'obbligo del rispetto di tali requisiti da verificarsi in opera ai sensi della legge 447/1995 e del D.P.C.M. 05/12/1997 e, dunque, non era corretta la CP_ dichiarazione fatta da nel contesto della certificazione di abitabilità, secondo cui la valutazione previsionale del clima acustico non era dovuta;
non ha proposto in causa la relativa TE domanda;
sarebbe inconferente la correlazione dei requisiti in esame con il permesso di abitabilità, attesa – tra l'altro – la validità, legittimità ed efficacia di quest'ultimo nel caso di specie;
l'effettuazione della valutazione dell'impatto acustico non è richiesta al momento del rilascio del permesso di costruzione n. 13/2002; con riferimento alla valutazione di impatto acustico di cui alla legge n. 447/1995, la legge regionale toscana n. 89/1998 ha posto a carico del Comune l'onere di richiederla al momento della presentazione dei progetti;
nel caso di specie, il non Parte_2 aveva preteso la presentazione di alcun progetto acustico e aveva rilasciato il titolo edilizio in assenza di tale presentazione;
in ogni caso, al momento della presentazione della certificazione di abitabilità da CP_ parte di in data 28/06/2011 era vigente la legge n. 88/2009, ai sensi della quale la disciplina relativa ai requisiti in discussione non trovava applicazione nei rapporti tra privati e, in particolare, tra costruttori-venditori e acquirenti di alloggi, fermi gli effetti di pronunce giudiziali passate in giudicato e la corretta esecuzione dei lavori a regola d'arte asseverata da un tecnico abilitato. Si è costituita la e ha eccepito, in via preliminare, il passaggio in giudicato dei capi Controparte_2 d) ed e) della sentenza, per decadenza dalla impugnazione, capi con i quali il primo Giudice ha rigettato la domanda di garanzia avanzata da nei confronti della e di CP_1 CP_2 CP_3 compensando per metà le relative spese processuali;
l'assenza di valido appello incidentale, anche CP_ tardivo e inammissibile ex artt. 342 e 343 c.p.c., proposto da avverso i suddetti capi della sentenza, per assoluta mancata esplicitazione dei motivi;
l'inammissibilità, sempre per intervenuta decadenza, della riproposizione in questa sede ex art. 346 c.p.c. delle stesse domande di garanzia CP_ impropria proposte da nei confronti della in primo grado. Nel merito, per quanto di CP_2CP_ proprio interesse, ha aderito alle difese spiegate da nel suo appello incidentale e ha contestato le censure della gravata sentenza dedotte dall'appellante principale. Si è costituita la (contumace in primo grado), eccependo in via Controparte_8 preliminare il passaggio in giudicato dei capi d) ed e) della sentenza e, sempre in via preliminare, ma subordinata, l'inammissibilità ex art. 342 c.p.c. dell'appello incidentale spiegato da nei suoi CP_1 CP_ confronti. Nel merito, per quanto di proprio interesse, ha aderito alle difese spiegate da nel suo appello incidentale e ha contestato le censure della gravata sentenza dedotte dall'appellante principale. E' rimasta contumace la CP_4 La causa è stata trattenuta in decisione una prima volta con ordinanza del 12/07/2023, previa concessione dei termini ex art. 190 c.p.c.; è stata poi rimessa sul ruolo per le dimissioni del relatore, ed è stata trattenuta nuovamente in decisione con nuovo collegio (composto come in epigrafe) sulle conclusioni delle Parti come in epigrafe trascritte, previa concessione dei termini di legge per lo scambio di comparse conclusionali e memorie di replica.

MOTIVI DELLA DECISIONE 2. Il perimetro del giudizio
CP_ Per quanto riguarda i rapporti tra , e la Controparte_2 Controparte_8 sebbene il primo abbia reiterato in questa sede la domanda di manleva nei confronti delle seconde nell'ambito della comparsa di costituzione con appello incidentale (pag. 34), successivamente lo stesso ha espressamente rinunciato a qualsivoglia pretesa nei loro confronti. Si legge infatti nella CP_ memoria di replica di del 30.10.2023 , pag. 3, quanto segue: “Il convenuto appellante, costituendosi in giudizio, ha proposto appello incidentale limitato ai motivi che si sono sopra, riassumendo, illustrati, facendo volutamente acquiescenza al capo di sentenza che non accoglieva la domanda di manleva e così consentendo alla decisione di primo grado di passare in giudicato su quel capo.” In definitiva, il capo della sentenza di primo grado, contenente il rigetto della domanda di CP_ garanzia proposta da nei confronti delle deve intendersi Parte_3 CP_3CP_ passato in giudicato, per prestata acquiescenza di al medesimo. Per il resto l'atto di costituzione in giudizio nell'interesse di contiene meri argomenti CP_1 difensivi , proposti per contrastare i motivi di appello proposti da , per cui non si TE configura un atto di appello incidentale , atteso che nelle conclusioni rassegnate viene richiesta la conferma della sentenza di primo grado e comunque il rigetto dell'atto di appello principale . Ciò posto, il gravame si incentra sui vizi denunciati da , qualificati come “gravi TE difetti” ex art. 1669 c.c., tali da incidere sulla funzionalità ed il godimento dell'immobile acquistato. 1. L' eccezione di decadenza
Preliminarmente va esaminata l'eccezione di decadenza proposta dall'ing. Egli lamenta la CP_1 mancata denuncia degli asseriti “gravi difetti”, da parte di nel termine TE decadenziale di un anno dalla loro scoperta. CP_ Tale eccezione è tuttavia tardiva, in quanto l'ha sollevata per la prima volta nella comparsa conclusionale di primo grado. In ogni caso, appare infondata anche nel merito, in quanto , come ha chiarito la giurisprudenza di legittimità, “Ai fini della proponibilità dell'azione risarcitoria prevista dall'art. 1669 c.c. in caso di rovina o di gravi difetti di cose immobili destinate a durare nel tempo, il termine di dieci anni dal compimento dell'opera previsto da tale norma attiene alle condizioni di fatto che danno luogo a responsabilità del costruttore, e non anche all'esercizio della suddetta azione, la quale può essere iniziata anche dopo la scadenza del suddetto termine, purché entro un anno dalla denunzia dei vizi. Quest'ultima, a sua volta, deve farsi nel termine di un anno dalla scoperta dei vizi, la quale si intende verificata quando il committente consegua un apprezzabile grado di conoscenza obiettiva della gravità dei difetti e della loro derivazione causale dall'imperfetta esecuzione dell'opera (nella specie attraverso una relazione di consulenza tecnica.” (cfr., ex multis, Cass. civ., Sez. 2, Ordinanza n. 13707 del 18/05/2023). Ebbene, nel caso di specie l'acquisita conoscenza dei vizi da parte di deve collocarsi TE temporalmente nei primi mesi del 2014, ossia nel momento in cui egli conferì al Geom. CP_9 l'incarico di effettuare la relazione estimativa dell'appartamento, dalla quale emersero le difformità urbanistiche dell'immobile. Quanto alla denuncia dei vizi, essa risale al 14/05/2014, data in cui CP_ ha provveduto a contestarli nel termine di un anno dalla loro scoperta , inviando a una TE lettera raccomandata a.r.. Per quanto concerne, infine, il rispetto del termine annuale, decorrente dalla denuncia dei vizi, ai fini del tempestivo esercizio dell'azione risarcitoria, è sufficiente rilevare che a mezzo del suo TE CP_ legale, ha ritualmente notificato a l'atto di citazione in giudizio in data 08/04/2015.



2. Primo Motivo di appello principale. Erronea e/o e carente e/o assente motivazione resa dal Giudice di prime cure e conseguente mancata condanna e, quindi, liquidazione del danno nonostante l'irregolarità urbanistica dell'immobile di proprietà del sig. TE alla data dell'atto di compravendita del 24.11.2005, così come accertata dalla
[...] espletata TU.
Il motivo si articola in due distinte richieste : la prima ha ad oggetto la richiesta di risarcimento del danno per la violazione dei doveri di lealtà e buona fede. lamenta l'omesso riconoscimento - in suo favore - del danno, per la violazione dei doveri di TE lealtà e buona fede: “Il Tribunale di Prato, seppur ha riconosciuto che le odierne parti appellate hanno reso false dichiarazioni sia in sede precontrattuale sia in sede di esecuzione del contratto di compravendita, ponendo in essere condotte qualificate dallo stesso giudicante addirittura come di
“carattere doloso” (rigo 23 pag. 30 della sentenza impugnata), non ha motivato il perché un tale comportamento, tenuto in palese violazione dei doveri di lealtà e di buona fede, non lo ha considerato produttivo di un danno quantificabile in termini economici per il la cui “manifestazione di TE volontà è risultata viziata” (da rigo 11 a rigo 12 di pag. 17). .. il Giudice si è “limitato” ad affermare che la manifestazione di volontà del è risultata viziata al momento della stipula del TE contratto di compravendita, che il avrebbe potuto esercitare il diritto alla risoluzione ed TE alla riduzione del prezzo, ma che ha scelto di agire per il risarcimento del danno, salvo poi ometterne la quantificazione.” L'appello, sul punto , è inammissibile , in quanto contiene una domanda nuova , che non è stata proposta nel giudizio di primo grado. La clausola generale della buona fede e correttezza opera tanto sul piano dei comportamenti del debitore e del creditore, nell'ambito del singolo rapporto obbligatorio (art. 1175 c.c.), quanto sul piano del complessivo assetto di interessi sottostanti all'esecuzione di un contratto (art. 1375 c.c.). La giurisprudenza più recente, al riguardo, ha affermato che la violazione dell'obbligo di buona fede oggettiva o di correttezza esprime un generale principio di solidarietà sociale che, in ambito contrattuale, implica un obbligo di reciproca lealtà di condotta, che deve presiedere sia all'esecuzione del contratto, sia alla sua formazione e interpretazione, a prescindere dall'esistenza di specifichi obblighi contrattuali o di quanto espressamente stabilito da norme di legge. La Corte di Cassazione è ormai orientata nel senso che la violazione dei predetti obblighi di correttezza e buona fede, “costituisce di per sé inadempimento e genera responsabilità contrattuale, senza che sia necessario il proposito doloso di recare pregiudizio alla controparte” (Cass. civ., sez. II, 29 agosto 2011, n. 17716). Se ne deduce che la richiesta di risarcimento del danno per violazione dei principi della buona fede contrattuale integra una domanda autonoma, che deve essere ritualmente proposta con l'atto introduttivo del giudizio. Tuttavia - come si vedrà meglio nell'esame del TE quarto motivo di appello - non ha formulato un' espressa richiesta in tal senso e non può dolersi del fatto che il primo Giudice non abbia condannato le parti convenute anche per il risarcimento del danno, derivante dalla violazione dei principi di buona fede nella fase delle trattative e dell'esecuzione del contratto , in quanto tale pretesa esula dall'oggetto della domanda giudiziale. Il riferimento alla violazione dei principi di buona fede contrattuale contenuto nella sentenza impugnata è valso a delineare il perimetro della pretesa attorea, non ad analizzare un punto della domanda giudiziale, tanto è vero che la relativa questione - ovvero l'incidenza nella quantificazione del danno risarcibile - non rientrava neppure fra i quesiti proposti al ctu . La seconda lamenta il fatto che l'immobile acquistato era privo della necessaria conformità urbanistica e dell'abitabilità e il trasferimento della proprietà non avrebbe pertanto assolto alla funzione economico-sociale che gli è propria. Essendo privo di uno dei requisiti fondamentali, vale a dire la commerciabilità , ne consegue che fin dall'inizio, non avrebbe potuto disporre del TE legittimo godimento del bene acquistato, e avrebbe subito quindi un vero e proprio danno emergente. Assume l'appellante che , di fronte alla assoluta incertezza circa la possibilità di adeguamento e/o di sanatoria, previo riconoscimento del minor valore dell'immobile de quo, avrebbe diritto ad ottenere una somma di denaro a titolo risarcitorio. Il motivo , per come espresso nella seconda parte, replica il quarto motivo di appello, che verrà esaminato successivamente . Occorre peraltro evidenziare , per un verso, che l'immobile acquistato da non ha perso la sua commerciabilità per la presenza dei vizi riscontrati dal ctu , in quanto TE sarebbe possibile sanarli, o comunque porvi rimedio , secondo quanto rilevato nella relazione del TU
, per altro verso, il richiamo ad un autonomo danno riconducibile al fatto che l'appellante, nell'acquistare un immobile affetto dai plurimi vizi emersi nel corso del giudizio di primo grado , avrebbe acquisito un bene di valore inferiore a quello poi effettivamente attribuitogli in sede contrattuale , significa introdurre anche in questo caso una domanda nuova , che esula dal contenuto dell'atto introduttivo del giudizio di primo grado , come si dirà più specificamente nell'esame del quarto motivo di appello.


3. Secondo motivo di appello principale. Contraddittoria, illogica, omessa e/o carente motivazione laddove ritiene provata la sussistenza di difformità e vizi nell'opera eseguita dalla , ma non liquida il danno delle difformità urbanistiche che Controparte_4 incidono sulle parti condominiali e/o perché non è stato chiesto dall'attore.
Il secondo motivo di appello principale concerne più questioni: le argomentazioni di parte appellante, tuttavia, non colgono nel segno e non risultano idonee a condurre ad un esito differente rispetto a quanto statuito dal primo Giudice. Per esaminare tale doglianza occorre necessariamente fare riferimento alle risultanze della c.t.u espletata in primo grado. a. La copertura dell'edificio e la scala esterna
Viene impugnata la sentenza nella parte in cui, pur riconoscendo che “al momento dell'acquisto, al piano secondo soffitta di la porzione di copertura dell'appartamento di circa 16,5 mq TE (3.60x4.60), sopra la camera a nord, risultava di tipo piano a lastrico solare anziché del tipo a falde inclinate con tegole in laterizio, come invece indicato nei grafici della licenza edilizia originaria C.E. 13/2002, ed anche nella successiva variante a sanatoria n° 49/2006. La difformità edilizia riguarda la tipologia della porzione di copertura dell'edificio, ovvero di tipo piana anziché a falde inclinate “ (da rigo 6 a rigo 13 di pag. n. 19 della sentenza appellata), tuttavia statuisce che “per tale parte non ricorrono le condizioni per riconoscere alcun risarcimento all'attore, in riferimento ad una pluralità di ragioni, tutte convergenti” (da rigo 28 a 30 di pag. n. 19 della sentenza appellata). Si impugna, altresì, quella parte della sentenza nella quale, nel motivare il diniego del risarcimento richiesto , afferma, da un lato, che, trattandosi di area di proprietà condominiale, ciò è sufficiente ad “escludere la legittimazione del singolo condomino per gli eventuali difetti e vizi che riguardino le parti comuni del fabbricato, salva la dimostrazione che tali difetti che si ripercuotono direttamente sulla propria sfera giuridica” e, dall'altro lato, che il era perfettamente a conoscenza di tale irregolarità TE urbanistica tant'è che “la trasformazione da lastrico solare condominiale a terrazza solare condominiale e poi a terrazza praticabile annessa all'appartamento, con realizzazione della relativa porta esterna di accesso, nonché della ringhiera perimetrale, sono state realizzate abusivamente da in tempi successivi al 2014”, con la conseguente appropriazione indebita di una cosa TE comune. L'impugnata sentenza, in violazione - tra gli altri - degli artt. 132 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c. sarebbe del tutto illogica e addirittura carente nella motivazione e nelle conclusioni sostanziali a cui giunge, oltreché errata ed ingiusta. Al momento dell'acquisto, una porzione di copertura dell'appartamento del sig. risultava di tipo piano a lastrico solare, anziché del tipo a falde TE inclinate con tegole in laterizio, come invece indicato nei grafici della licenza edilizia originaria (C.E. n. 13/2002) ed anche nella successiva variante a sanatoria n. 49/2006. Difatti, sia nella concessione originaria sia nella variante a sanatoria, la copertura dell'edificio in oggetto è sempre stata rappresentata con tetti interamente a falde inclinate con tegole in laterizio, senza porzioni di coperture piane. Alla luce della documentazione versata dalla difesa nel corso del giudizio di primo grado e dall'elaborato peritale, emergerebbe che le porzioni delle coperture di tipo piane e non a falde inclinate sarebbero state eseguite nel corso della costruzione dell'edificio per cui vi è causa. Nonostante l'accertata difformità urbanistica, peraltro non sanabile, ma eliminabile solo con la rimessione in pristino, il Giudice di prime cure ha ritenuto di non riconoscere alcun risarcimento al sig. per due ordini di motivi: 1) trattandosi di area condominiale, il ristoro dei danni per tale TE abuso avrebbe dovuto essere fatto valere da tutti i proprietari delle unità danneggiate, salva la dimostrazione che tali difetti si ripercuotono direttamente sulla propria sfera giuridica;
2) tale circostanza è comunque da escludersi, ove si consideri che la difformità edilizia era conosciuta dal sig. e dal medesimo evidenziata nella sanatoria richiesta n. 33/2015, in cui il medesimo ha TE rappresentato la presenza della terrazza privata praticabile in luogo della porzione di copertura piana. Assume l'appellante che in relazione a quest'ultimo aspetto, tale affermazione sarebbe smentita dalla documentazione versata nel corso del giudizio di primo grado, da cui si evincerebbe in maniera inconfutabile che la porta di accesso dalla proprietà al lastrico solare già esisteva alla data TE del rogito notarile. Ciò si evincerebbe dalla documentazione fotografica allegata alla C.E. n. 49/06: alla data del 29.03.2006 la porta di accesso che conduceva all'attuale lastrico solare era già esistente , pertanto non corrisponderebbe al vero che la realizzazione della stessa - con conseguente creazione di una terrazza praticabile annessa all'appartamento - sia stata realizzata dal sig. in tempi TE successivi al 2014. Precisa , inoltre, che tale irregolarità, pur incidendo su una parte condominiale, inevitabilmente non può ripercuotersi sulla sfera giuridica del sig. , poiché, TE essendo la propria abitazione parte di un più ampio compendio edilizio, comporterebbe necessariamente la regolarizzazione urbanistica anche delle parti comuni dell'edificio, pena l'impossibilità di vendere il proprio bene immobile, poiché irregolare dal punto di vista urbanistico ai sensi della L. n. 47/85. Il motivo è infondato . Gli argomenti addotti a suo fondamento non sono idonei a confutare il percorso argomentativo seguito dal primo Giudice.
quale singolo condomino, è legittimato a chiedere il risarcimento dei danni subiti a causa TE delle difformità delle parti comuni dell'edificio ex art. 1117 c.c.., ma nei limiti della sua quota di spettanza ( vedi Cass.,sez.2 Ordinanza n.11606 del 11.04.2022 Rv 664386, in tema di responsabilità dell'appaltatore per difetti di costruzione di un immobile condominiale , assimilabile al caso in argomento , laddove si evidenzia che il singolo condomino, in difetto di un idoneo titolo negoziale preesistente, legittimante la rappresentanza comune, può ottenere, con riferimento ai danni delle parti comuni , il risarcimento corrispondente alla sua quota parte sull' intero, mentre spetta ai singoli proprietari la legittimazione ad agire per il risarcimento dei danni provocati agli immobili di proprietà esclusiva) . Nel caso di specie, tuttavia, tale quota parte dell'intero non è stata indicata e non è stata neppure formulata la domanda secondo i richiamati principi espressi dalla giurisprudenza di legittimità
. Le parti comuni dell'edificio che risultano viziate, in particolare, la copertura al piano soffitta e la scala esterna, sono entrambe di proprietà condominiale. Quanto alla copertura, la difformità edilizia accertata dal TU risiede nel fatto che essa, fin dal momento in cui è stata costruita, è sempre stata piana a lastrico solare, anziché a falde inclinate con tegole in laterizio – come indicato nei grafici , sia dell'originaria concessione edilizia n. 13/2002 , che della successiva variante a sanatoria n. 49/2006 –. Ciò posto, deve escludersi il diritto di al risarcimento del relativo danno, in quanto , come TE accertato dal TU, non solo egli era a conoscenza di tale difformità edilizia, ma ha ulteriormente trasformato abusivamente la copertura del suo appartamento in terrazza privata praticabile annessa allo stesso, con la realizzazione della relativa porta esterna di accesso, nonché della ringhiera perimetrale. In particolare, con riguardo alla copertura in argomento , il TU ha accertato quanto segue: “A) Accertamento difformità alla data dell'acquisto. Nell'ottobre 2004 la porzione di copertura piana a lastrico solare e non a falde inclinate era già presente di fatto, ma mai legittimata da alcun titolo edilizio. La porzione di copertura piana è stata eseguita dalla ditta “ , prima Controparte_4 dell'atto di compravendita con TE B) Accertamento difformità eseguite successivamente all'acquisto. La trasformazione da lastrico solare condominiale a terrazza praticabile annessa all'appartamento, con realizzazione della relativa porta esterna di accesso nonché della ringhiera perimetrale, è stata realizzata abusivamente da in tempi successivi al 2014. La suddetta trasformazione, da porzione di copertura piana TE condominiale dell'edificio a terrazza praticabile privata ad uso di un solo condomino, costituisce un indebito appropriamento di cosa comune, poiché non è supportato da alcun atto di compra-vendita. Detta porzione di copertura piana è sempre stata ed è tuttora di proprietà Dai CP_7 documenti visionati e ritirati presso il Comune di Quarrata dal sottoscritto TU risulta una documentazione fotografica del Geom. P.G. 31272 del 25/07/2014 (Allegato 15 - foto n° 4) in CP_9 cui è visibile la copertura piana rimasta inalterata come al 2004, ovvero come lastrico solare, senza alcuna porta di accesso dall'appartamento, e quindi non identificabile come superficie utile a terrazza privata. La realizzazione della ringhiera perimetrale della terrazza, nonché la relativa porta esterna di accesso e quindi la creazione di una terrazza praticabile annessa all'appartamento, sono state pertanto realizzate dal Sig. in tempi successivi al 2014. Anche nelle foto allegate al TE sopralluogo del 18/03/2016 effettuato dai tecnici del Comune di Quarrata congiuntamente alla Polizia Municipale, sono chiaramente visibili la realizzazione della nuovissima ringhiera metallica della terrazza e della relativa porta esterna di accesso. (Allegato 16).( p. 26 relazione ctu ). C) Accertamento difformità e vizi nelle pratiche presentate da La difformità edilizia TE relativa alla tipologia della porzione del tetto (piano anziché a lastrico solare) era conosciuta dal Sig. come tale, ed evidenziata nei grafici della sanatoria richiesta n°33/2015. La porzione di TE copertura piana era conosciuta dal Sig. ma si trattava di un lastrico solare condominiale e TE non di una terrazza privata praticabile. Nella pratica edilizia in sanatoria presentata da il TE 13/05/2015 e rilasciata dal Comune di Quarrata n°33/2015, poi annullata il 07/05/2016, è stata rappresentata la trasformazione del tetto a falde in terrazza piana praticabile ed accessibile unicamente mediante porta dall'appartamento del Sig. Il Comune, accortosi altresì dalle TE foto allegate alla stessa pratica che non era presente la porta di accesso alla terrazza, e che quindi la copertura piana rappresentava fino ad allora un semplice lastrico solare non praticabile, ha evidenziato una mendace rappresentazione grafica del Geom. , ed ha annullato d'ufficio la CP_9 sanatoria rilasciata al Sig. . ( TU pag.27-28). TE
-Per quanto concerne la scala esterna, viene impugnata la sentenza nella parte in cui afferma che “le medesime considerazioni possono essere svolte, almeno per quanto riguarda l'assenza di titolarità e legittimazione da parte dell'attore per quanto concerne i difetti riscontrati relativamente al numero i gradini della scala esterna sempre di proprietà ” (da rigo 25 a rigo 28 di pag. 21 della CP_7 sentenza). Anche in questo caso l'espletata TU ha rilevato che la scala esterna condominiale del fabbricato di cui fa parte l'immobile di proprietà presenta irregolarità urbanistiche, sia TE rispetto alla concessione edilizia originaria, sia rispetto alla variante in sanatoria n. 49/2006. Tale difformità è sicuramente da attribuire alla ditta costruttrice-venditrice, in quanto ha eseguito l'opera in maniera difforme dal progetto, ma anche al direttore dei lavori, Ing. che non ha vigilato CP_1 sugli stessi e sulla loro corretta esecuzione. L'appellante assume che il Tribunale avrebbe errato nel non riconoscere in capo al il diritto ad essere risarcito per tale riscontrata difformità TE urbanistica, in quanto relativa ad una parte condominiale. in tal modo sarebbe, di fatto, TE costretto a “tollerare” un immobile difforme da un punto di vista urbanistico per l'inerzia degli altri comproprietari. L'irregolarità urbanistica accertata dal ctu consiste nel fatto che essa, sia nella concessione edilizia originaria n. 13/2002 che nella variante a sanatoria n. 49/2006, è stata rappresentata graficamente con un gradino in più, che in realtà non esiste. Ebbene, tale difformità non può considerarsi un grave difetto, ai sensi dell'art. 1669 c.c., in quanto la mancanza di un gradino nella scala non incide negativamente sulla funzionalità e sul godimento dell'immobile, rispetto alla rappresentazione grafica della stessa contenuta nella concessione e nella variante. Nulla è stato, infatti, né allegato, né provato in giudizio sul punto. In ogni caso il primo Giudice , anche in questo caso , ha evidenziato che “si tratta comunque di area esterna alla proprietà dell'attore, così che ogni intervento a riguardo va riferito alle determinazioni del , titolare di ogni pretesa a pretenderne la CP_10 modifica.” Pertanto, la sentenza di primo grado, che ha escluso il diritto di al risarcimento TE del relativo danno per tale accertata irregolarità , merita conferma anche sul punto . b. I requisiti acustici passivi dell'edificio Infine, l'appellante contesta la sentenza di primo grado laddove, pur avendo riconosciuto che, “ai fini dell'abitabilità dell'immobile, saranno comunque necessarie le verifiche in opera dei requisiti acustici passivi dell'edificio … e che l'onere per le verifiche acustiche per l'appartamento del sig. TE necessarie per l'abitabilità, è stato dalla TU stimato in € 1.500,00, imputandolo in via esclusiva al
(da rigo 13 a rigo 18 di pag. 27 della sentenza appellata), tuttavia afferma che “le conclusioni CP_1 del TU, per quanto concerne la responsabilità del tecnico, non possono essere fatte proprie dal Tribunale, atteso che su tale punto l'attore non ha avanzato alcuna specifica domanda”. Sostiene l'appellante di avere invece formulato la domanda risarcitoria anche con riferimento alla mancata verifica circa i requisiti acustici passivi dell'edificio . L'appello non è fondato. menziona per la prima volta i requisiti acustici passivi TE dell'edificio nella prima memoria ex art. 183, c. 6, c.p.c., nella quale si legge, in particolare, che CP_
“…l'Ing. in occasione del perfezionamento del deposito di abitabilità, in contrasto con le vigenti normative in materia, dichiarò la non necessità di produrre la “certificazione sui requisiti acustici passivi dell'edificio” (doc. n. 10). La conseguenza è che, ad oggi, l'immobile di proprietà TE risulta privo di tale requisito, richiedendo pertanto, al fine di adeguarlo ai requisiti necessari per ottenere tale certificato, ulteriori interventi e spese…” (cfr. memoria di ex art. 183, c. 6, n. 1, TE c.p.c., pag. 7). Tuttavia, nella parte immediatamente successiva, stila un elenco dei “vizi e/o TE difformità urbanistiche dell'immobile”, nel quale non figurano i suddetti requisiti, che non sono richiamati neanche nell'elenco dei vizi indicati nell'atto di citazione di primo grado. Ebbene, è proprio a fronte dei vizi come descritti nei suddetti atti che ha chiesto il risarcimento del danno ex TE art. 1669 c.c. , per cui la motivazione addotta dal Giudice di primo grado può essere confermata , laddove ha escluso che in ordine alla richiesta del risarcimento del danno, per la mancata verifica dei requisiti acustici dell'edificio, l'attore abbia proposto una domanda specifica . Meritano, altresì, conferma, ai fini dell'esclusione del risarcimento del danno a tale titolo, le restanti argomentazioni del primo Giudice sul punto. La legge della Regione Toscana n. 89/1998, di attuazione della legge quadro sull'inquinamento acustico n. 447/1995, poneva a carico dei Comuni l'onere di richiedere, al momento della presentazione dei progetti, la documentazione di impatto acustico – adempimento non effettuato dal Comune di Quarrata nel caso di specie, al rilascio della concessione CP_ edilizia n. 13/2002 -.In ogni caso, al momento dell'attestazione dell'abitabilità da parte di in data 28/06/2011, era vigente l'art. 11 della legge n. 88/2009 (Disposizioni per l'adempimento di obblighi derivanti dall'appartenenza dell'Italia alle Comunità europee - Legge comunitaria 2008), il cui comma 5 recitava “…la disciplina relativa ai requisiti acustici passivi degli edifici e dei loro componenti non trova applicazione nei rapporti tra privati e, in particolare, nei rapporti tra costruttori-venditori e acquirenti di alloggi…”. Ne consegue la correttezza della dichiarazione (“la valutazione previsionale di clima acustico […] non è dovuta”) rilasciata da al momento dell'attestazione dell'abitabilità CP_1 del fabbricato. Ad abundantiam, almeno per quanto concerne i requisiti acustici delle pareti di separazione con l'appartamento adiacente, rispetto a quello di si legge nella TU che essi TE sono stati verificati in campo con risultati che rientrano nei limiti di legge (cfr. TU, pag. 44). Il motivo di appello va pertanto respinto, con conseguente conferma sul punto della sentenza del Tribunale di Prato. 4. Terzo motivo di appello principale: Errata e contraddittoria valutazione nel merito delle risultanze tecniche contenute nell'espletata TU da parte del Giudice di prime cure, con riferimento al mancato rispetto delle distanze minime dell'edificio al confine nord di proprietà.
Nell'impugnata sentenza il Tribunale di Prato affida la valutazione della fondatezza o meno della domanda proposta dal alle risultanze della TU, ritenendola esente da vizi logici nonché TE precisa ed esauriente. Nel fare ciò, il Giudice di prime cure recepisce pienamente le risultanze della TU, ritenendola appunto “precisa ed esauriente” anche in relazione all'accertamento o meno del mancato rispetto della distanza minima richiesta dalla legge tra gli edifici. L'appellante sostiene che il Giudice riporta dei passaggi della TU sul punto, limitandosi ad affermare acriticamente il rispetto delle distanze minime dell'edificio al confine nord di proprietà”. Assume , per contro, che le norme tecniche di attuazione del Comune di Quarrata - che il TU ed il Giudice avrebbero dovuto prendere in considerazione - stabiliscono che le distanze si misurano dal corpo più avanzato della costruzione, escluse le parti aggettanti fino a m. 1,50 relative a gronde, pensiline, scale, coronamenti e simili. Da ciò, pertanto, dovrebbe dedursi che la misura rilevata a m. 3 dallo spigolo Nord-Est sarebbe del tutto ininfluente, addirittura fuorviante dello stato effettivo dei luoghi, poiché il TU avrebbe dovuto misurare la distanza minima presente sul posto. Il motivo non può essere accolto;
l'argomento è formulato genericamente, in quanto non vengono specificamente indicate le norme tecniche di attuazione vigenti nel Comune di Quarrata che smentirebbero le conclusioni cui è pervenuto il ctu . A tal proposito è sufficiente richiamare le risultanze della relazione peritale sul punto: Il sottoscritto TU ha rilevato la distanza tra l'edificio ed il muro di confine sul lato nord (a 3 m dallo spigolo fronte strada), che è risultata pari a 5,00 m, comprensiva dello spessore del muro di recinzione. Per verificare poi che il muro di recinzione corrisponda all'esatto confine di proprietà occorrerebbe effettuare un complesso riconfinamento strumentale, coinvolgendo i proprietari del fabbricato condominiale e tutti proprietari dei lotti e fabbricati adiacenti. Ma detto riconfinamento esula dalle prestazioni richieste nei quesiti del Giudice. Il sottoscritto TU, per quanto ha potuto verificare in questa sede, ritiene che non vi siano difformità urbanistiche, e quindi che nulla sia da imputare alla società “ ed all'Ing. Controparte_4 CP_1 (cfr. pag. 56 ctu) .
[...] Pertanto, sul punto la decisione del Giudice di primo grado risulta immune da censure , in quanto si pone in linea con le risultanze della ctu , prive di lacune e vizi logici.

5. Il quarto motivo di appello principale. Sulla quantificazione e liquidazione del danno: il danno da minor valore dell'immobile lamenta l'omesso riconoscimento in suo favore di un danno da minor valore dell'immobile, TE sul quale il Tribunale non si è pronunciato. L'appello è infondato. Il danno rivendicato nel motivo di appello non è stato preso in esame dal Giudice di primo grado in quanto esula dall'oggetto del giudizio . Infatti nell'atto di citazione ha concluso nei termini TE che seguono : “Voglia l'On.le Tribunale adito, contrariis reiectis, così provvedere: - accertare e dichiarare la presenza dei gravi difetti nell'immobile di proprietà del sig. così TE come descritti in narrativa, inclusa la difformità al progetto e al regolamento edilizio del Comune di Quarrata;
- accertare e dichiarare la responsabilità della e dell'Ing. Controparte_4 CP_1 per tutte le ragioni di cui alla premessa del presente atto e per l'effetto condannarli ciascuno per
[...] il proprio titolo come per legge al risarcimento in favore dell'odierno attore di tutti i danni subiti e subendi che si quantificano indicativamente in € 100.000,00 o in quella somma maggiore o minore che verrà accertata in corso di causa tramite apposita TU o ritenuta di giustizia. Con vittoria di spese e competenze professionali”. Nella memoria ex art. 183, co. 6 c.p.c. il difensore di parte attrice ha così concluso : Il sottoscritto procuratore insiste nelle già dispiegate conclusioni di cui all'atto di citazione, cui si riporta integralmente. In via istruttoria, si insiste per l'ammissione della TU nonché prova per testi sulle circostanze dedotte specificatamente nell'atto di citazione, con riserva di meglio precisare e capitolare le proprie istanze istruttorie nella successiva memoria ex art. 183, comma VI, n. 2 all'uopo destinata. Riservata ogni altra deduzione, produzione e richiesta istruttoria . Soltanto in sede di precisazione delle conclusioni nel corso del giudizio di primo grado – quindi tardivamente – l'attore ha introdotto l'inciso “anche avuto riguardo al minor valore del bene da determinarsi anche in via equitativa “, introducendo in tal modo una domanda nuova, che esula dall'originaria domanda formulata nell'atto introduttivo e non modificata nella memoria ex art. 183,co 6 c.p.c. Il primo Giudice ha condivisibilmente inquadrato l'azione esercitata da e, dunque, il thema TE decidendum, nell'ambito della responsabilità extra contrattuale del venditore/costruttore e del progettista/direttore dei lavori, ai sensi dell'art. 1669 c.c.. Secondo la giurisprudenza di legittimità, l'azione di responsabilità per rovina e difetti di cose immobili prevista dall'art. 1669 c.c. può essere esercitata non solo dal committente contro l'appaltatore, ma anche dall'acquirente contro il venditore che abbia costruito l'immobile sotto la propria responsabilità, allorchè lo stesso venditore abbia assunto nei confronti dei terzi e degli stessi acquirenti una posizione di diretta responsabilità nella costruzione dell'opera e sempre che si tratti di difetti gravi che pregiudichino il grave godimento o la funzionalità dell'immobile ( cfr. Cass. civ., Sez. 2, sent. n. 20877 del 30/09//2020). Ciò posto, nel caso di specie come precisato dallo stesso a più riprese durante l'intero corso del giudizio di TE CP_ primo grado, ha agito in giudizio nei confronti della e di per ivi sentir accertare la presenza CP_4 nell'immobile acquistato dal medesimo in data 24/11/2005 di gravi difetti ex art. 1669 c.c. – e, in particolare, di difformità di carattere urbanistico imputabili alla costruttrice-venditrice e al progettista- CP_ direttore dei lavori – e, conseguentemente, per ivi sentir condannare la e in solido tra loro, CP_4 al risarcimento dei relativi danni subiti. Il primo Giudice si è pronunciato nei limiti della domanda svolta dall'attore in primo grado e, una volta accertata in giudizio la presenza di difformità CP_ urbanistiche nell'immobile e, così, la relativa responsabilità della e di li ha condannati al CP_4 risarcimento dei danni, quantificati così come indicati dalla ctu espletata in primo grado. La sentenza impugnata va, pertanto, integralmente confermata.

4. Il regime delle spese
Quanto alle spese del presente grado di giudizio di appello, le stesse seguono il principio della soccombenza e si liquidano come in dispositivo in base al DM 55/14, così come aggiornati al D.M. nr. 37/2018, tenuto conto del valore del petitum (ricompreso nello scaglione da € 52.000 a €260.000) e dell'impegno difensivo prestato (medio), con esclusione della fase istruttoria, non espletata (in particolare: € 2.977,00 per la fase di studio, € 1.911,00 per la fase introduttiva, € 5.103,00 per la fase decisoria). Poiché il presente giudizio è stato proposto successivamente al 30 gennaio 2013 e l'impugnazione è stata respinta, sussistono le condizioni per dare atto - ai sensi dell'art. 13, comma 1 quater, D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, nel testo introdotto dall'art. 1, comma 17, legge 24 dicembre 2012, n. 228 - dell'obbligo di versamento, da parte della parte appellante principale, ove dovuto, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per la stessa impugnazione integralmente rigettata.

P.Q.M.

La Corte di Appello di Firenze, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da TE
, ogni diversa eccezione disattesa e respinta, così statuisce:
[...] 1) rigetta l'appello e, per l'effetto, conferma la sentenza la sentenza del Tribunale di Prato n. 301/2021 del 26/04/2021;
2) condanna parte appellante a rifondere alle parti appellate le spese di lite, che vengono liquidate in complessivi € 9.991,00 per compenso professionale, da maggiorare del 15% per rimborso forfetario, oltre IVA e CPA come per legge;

3) ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. 30 maggio 2002 n. 115, nel testo introdotto dall'art. 1, comma 17, della legge 24 dicembre 2012, n. 228, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, dalla parte impugnante, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello, ove dovuto, per il gravame, a norma del comma l-bis dello stesso art. 13. Così deciso in Firenze, nella camera di consiglio del 4 ottobre 2024 Il Presidente estensore
Alberto Panu

Nota La divulgazione del presente provvedimento, al di fuori dell'ambito strettamente processuale, è condizionata all'eliminazione di tutti i dati sensibili in esso contenuti ai sensi della normativa sulla privacy ex D. Lgs 30 giugno 2003 n. 196 e successive modificazioni e integrazioni.