REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di Latina
I Sezione
Il Tribunale Ordinario di Latina, I Sezione civile, in composizione monocratica, nella persona del Giudice Giampaolo Bellofiore, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 4697/2024 R.G. promossa da
(CF ), rappresentata e difesa dall'avv. De Porcellinis Parte_1 P.IVA_1
Carlo
Ricorrente contro
(CF Controparte_1 P.IVA_2
Convenuta contumace
CONCLUSIONI DELLE PARTI
Per parte ricorrente: “1) accertare e dichiarare l'inadempimento dell' Controparte_1
2) dichiarare la risoluzione per inadempimento del contratto preliminare di compravendita
[...] stipulato inter partes e per l'effetto condannare la resistente alla restituzione del bene. 3) Ordinare al competente conservatore dei RR.II., su istanza della parte interessata, di provvedere alla cancellazione della trascrizione del contratto preliminare di cui alla Nota di trascrizione Registro generale n. 23224 Registro particolare n.
17344 Presentazione n. 99 del 10.08.2022, subordinatamente al passaggio in giudicato della emananda sentenza”.

RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con ricorso ex art. 281-undecies c.p.c. depositato in data 21.11.2024 la società Parte_1 ha dedotto di avere stipulato con l'
[...] Controparte_1 in data 28.7.2022, un contratto preliminare di compravendita (atto Notaio , Persona_1 rep. 35988, racc. 19706), in forza del quale l'odierna attrice si obbligava a vedere alla convenuta due unità immobiliari site nel Comune di Aprilia, con accesso da Via Eduardo De
Filippo n. 6 (già Via Guardapasso n. 6), contratto trascritto presso la Conservatoria dei Registri
Immobiliari il 10.8.2022 al Registro generale n. 23224, Registro particolare n. 17344. L'art. 3 del citato contratto preliminare recava la disciplina di una caparra confirmatoria nei seguenti termini: € 2.584,00 a mezzo assegno circolare consegnato al momento della stipula del preliminare;
€ 51.680,00 da corrispondersi in 57 rate mensili dell'importo di € 861,34 ciascuna “da corrispondersi entro e non oltre il giorno 5 (cinque) di ogni mese mediante mandato Sepa (RID) di autorizzazione permanente, irrevocabile senza il consenso della parte venditrice, di addebito in conto corrente intrattenuto presso la Banca BCC di Roma, a nome della parte promittente acquirente, di cui la promittente venditrice rilascerà separate quietanze, con inizio dal 5 novembre 2022”.
All'art. 6 del contratto le parti hanno pattuito, per quel che rileva ai fini della decisione, che “in caso di ritardo nel pagamento di n. 7 (sette) rate consecutive della caparra confirmatoria, o alternativamente, di n.
12 (dodici) rate in tutto l'arco temporale della durata del presente contratto, la parte promissaria acquirente avrà facoltà, previa intimazione ad adempiere ai sensi dell'art. 1454 c.c., di ritenere, ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 1453 c.c. risolto di diritto il presente contratto. In tale ipotesi le rate già corrisposte dalla parte promissaria acquirente imputate a caparra confirmatoria resteranno acquisite al venditore, per effetto di quanto previsto dalla disciplina codicistica di cui agli art. 1385 e ss. e la parte inadempiente sarà tenuta a consegnare l'immobile, libero da persone e cose, entro e non oltre 30 gg. dalla comunicazione di risoluzione del contratto”.
La ricorrente ha allegato che l' convenuta si è resa inadempiente in relazione al CP_1 pagamento integrale di 18 rate, pari a € 12.058,76, mentre avrebbe adempiuto solo parzialmente al pagamento di 4 rate nei mesi di gennaio, marzo, aprile e ottobre 2023, per complessivi €
1.732,18, con esposizione debitoria complessiva pari a € 13.790,94.
Con raccomandata del 23.10.2024 la promittente venditrice ha intimato l'adempimento per l'importo di € 12.929,60, avvertendo che, in difetto, il preliminare sarebbe stato risolto di diritto con obbligo di rilascio entro il termine di trenta giorni dalla comunicazione;
nondimeno, la diffida
è rimasta infruttuosa.
La parte convenuta, pur ritualmente citata, non si è costituita ed è rimasta contumace.
Esaurita l'istruttoria a seguito dell'acquisizione della documentazione prodotta da parte ricorrente, la causa è stata rinviata per la discussione orale ai sensi dell'art. 281-sexies c.p.c., indi trattenuta in decisione ai sensi del terzo comma della medesima disposizione normativa.
***
La parte ricorrente ha introdotto la causa domandando l'accertamento dell'inadempimento e dell'avvenuta risoluzione di diritto del contratto, con conseguente condanna alla restituzione dell'immobile. Nella memoria conclusiva ha specificato le ragioni di fatto e di diritto della propria prospettazione difensiva, manifestando esplicitamente l'interesse ad ottenere, in base agli effetti tipici della caparra confirmatoria, una pronuncia che accerti la legittimità del recesso esercitato in pag. 2/5 via stragiudiziale, con ritenzione delle somme imputate a caparra, piuttosto che una statuizione costitutiva di risoluzione giudiziale accompagnata da una autonoma pretesa risarcitoria.
In applicazione del consolidato principio per cui spetta al giudice qualificare la domanda secondo il suo contenuto sostanziale e non in base al nomen iuris ad essa attribuito, la domanda, pur prescindendo dalle difese spiegate nella memoria conclusiva, va comunque qualificata come azione di accertamento della legittimità del recesso ex art. 1385, co. 2, c.c.
È noto, infatti, che il recesso previsto dalla norma in parola configura uno strumento speciale di risoluzione di diritto del contratto, che presuppone un inadempimento di non scarsa importanza in termini del tutto omologhi a quelli richiesti per la risoluzione giudiziale e produce effetti caducanti ex tunc. A fronte di un recesso legittimamente esercitato, la parte adempiente ha facoltà di ritenere quanto ricevuto a titolo di caparra (ovvero ad esigerne il doppio se inadempiente è la parte che l'ha ricevuta), senza necessità di allegare e provare il danno ulteriore, che è invece oggetto del diverso rimedio richiamato dall'art. 1385, co. 3, c.c.
(cfr. Cass., Sez. 2, 6.9.2011, n. 18266; Cass., Sez. 6‑2, 13.1.2012, n. 409; Cass., Sez. 1,
13.3.2015, n. 5095).
È parimenti acquisito che non è consentito il cumulo tra la ritenzione della caparra quale forfetaria liquidazione del danno e la domanda di risarcimento di ulteriori danni. In tale evenienza la domanda assume i connotati della risoluzione giudiziale ex artt. 1453 ss. c.c., sicché la parte non inadempiente non può incamerare la caparra, che perde la sua funzione di limitazione forfetaria e predeterminata della pretesa risarcitoria e la cui restituzione è ricollegabile agli effetti propri della risoluzione negoziale, ma solo trattenerla a garanzia della pretesa risarcitoria o in acconto su quanto le spetta, a titolo di anticipo dei danni che saranno in seguito accertati e liquidati (v., ex multis, Cass., Sez. 2, 8.9.2017, n. 20957). Tale profilo, peraltro, pur evocato in via generale negli atti di causa, non viene qui in rilievo, poiché la ricorrente non ha articolato autonome domande risarcitorie eccedenti la ritenzione della caparra.
Posta la natura reale e confermativa della caparra, l'art. 6 del preliminare ha tipizzato le soglie di inadempimento rilevanti ai fini della caducazione del vincolo: il mancato pagamento di 7 rate consecutive ovvero di 12 rate complessive, con previsione di diffida ad adempiere ex art. 1454 c.c. ed effetto risolutivo di diritto in caso di protratto inadempimento. Il dato documentale attesta il superamento di entrambe le soglie, essendo stato allegato il mancato integrale pagamento di 18 rate e il parziale inadempimento in ordine al pagamento di altre 4 rate;
mentre la diffida ad adempiere del 23.10.2024, dettagliata nell'ammontare e nelle conseguenze, non ha avuto alcun seguito. pag. 3/5 Tale condotta, per entità e durata dell'inadempimento e per pregiudizio arrecato all'equilibrio sinallagmatico del contratto, integra, ad avviso di questo giudicante, un inadempimento non di scarsa importanza ai sensi dell'art. 1455 c.c., secondo il canone di valutazione “in concreto” presidiato dalla giurisprudenza di legittimità e che impone di soppesare l'incidenza del ritardo/mancato pagamento sull'economia complessiva del contratto e sull'utilità perseguita dalla parte adempiente (cfr. Cass., Sez. 6‑2, 13.1.2012, n. 409).
Il recesso così deve pertanto ritenersi legittimo, con la conseguente facoltà di ritenzione della caparra a titolo di liquidazione convenzionale del danno, secondo lo schema legale dell'art. 1385, co. 2, c.c. (cfr. Cass., Sez. 1, 13.3.2015, n. 5095).
Non può, di contro, trovare accoglimento la domanda volta alla restituzione dell'immobile.
Invero, tale domanda si fonda sui presupposti dell'avvenuta consegna dell'immobile alla convenuta e della successiva caducazione del vincolo contrattuale che ne giustifichi la detenzione in capo al promissario acquirente. Tuttavia, non v'è prova dell'effettiva consegna dell'immobile all'Associazione convenuta, né per vero tale presunta consegna risulta oggetto di specifiche allegazioni di parte ricorrente. Del resto, detta consegna non può nemmeno evincersi dalla lettura del documento contrattuale, dal quale viceversa, all'art. 4, si ricava che “la parte promissaria acquirente sarà immessa nella detenzione di quanto in oggetto e ne assumerà altresì la custodia ai sensi dell'art.
2051 c.c., secondo accordi tra le parti. Le parti contestualmente all'immissione nella detenzione di quanto in oggetto ed alla consegna delle chiavi delle unità immobiliari e dei servizi condominiali redigeranno un verbale di constatazione dell'immobile da cui risulterà anche la consegna della certificazione energetica”, escludendosi pertanto una immissione nella detenzione precedente o contestuale alla stipula del preliminare.
Nulla va disposto in ordine alla penale pattuita all'art. 7 del contratto, giacché, pur a fronte di brevi cenni nella parte motiva dell'atto introduttivo del presente giudizio, alcuna domanda è stata a tale scopo articolata nelle conclusioni, né tantomeno richiamata nella memoria conclusiva.
In punto di pubblicità immobiliare, l'art. 2668, ult. co., c.c. prevede che “si deve cancellare la trascrizione dei contratti preliminari quando la cancellazione è debitamente consentita dalle parti interessate ovvero
è ordinata giudizialmente con sentenza passata in giudicato”; nel caso in esame, accertata la legittimità del recesso, deve ordinarsi la cancellazione della trascrizione del contratto preliminare, fermo restando che l'effettiva cancellazione resta subordinata al passaggio in giudicato.
Le spese di lite seguono la soccombenza e vanno liquidate come in dispositivo, con condanna della parte convenuta alla rifusione in favore della ricorrente, in base alle tabelle vigenti e in considerazione del valore della controversia applicati i parametri minimi con esclusione della fase istruttoria, in ragione della bassa complessità e della natura documentale della controversia,
pag. 4/5 nonché dell'attività difensiva in concreto svolta nell'interesse della parte ricorrente, anche in considerazione della definizione del processo secondo il disposto dell'art. 281-sexies c.p.c.


P.Q.M.


Il Tribunale Ordinario di Latina, I Sezione civile, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando nella causa in epigrafe indicata, contrariis reiectis, così provvede:
- accerta e dichiara la legittimità del recesso ex art. 1385, comma 2, c.c. esercitato da nei confronti dell' in Parte_1 Controparte_1 relazione al contratto preliminare di compravendita stipulato in data 28 luglio 2022 (Notaio
, rep. 35988, racc. 19706), trascritto presso la Conservatoria dei RR.II. di Persona_1
Latina in data 10 agosto 2022, Registro generale n. 23224, Registro particolare n. 17344, presentazione n. 99;
- accerta e dichiara il diritto di di trattenere le somme versate dalla Parte_1 convenuta a titolo di caparra confirmatoria, ai sensi dell'art. 1385, comma 2, c.c. e dell'art. 6 del contratto;

- rigetta la domanda di condanna alla restituzione dell'immobile;
- ordina al Conservatore dei Registri Immobiliari competente di procedere alla cancellazione della trascrizione del contratto preliminare di cui sopra (R.G. 23224 / R.P.
17344 – presentazione 99 del 10.8.2022) ai sensi e per gli effetti dell'art. 2668 c.c.;
- condanna la convenuta a rifondere alla ricorrente le spese di lite, che si liquidano in complessivi € 4.217,00 per compensi, oltre rimborso forfetario delle spese generali al 15%,
IVA, se dovuta, e CPA come per legge.
Così deciso in data 9.12.2025.
Il Giudice
Giampaolo Bellofiore
pag. 5/5