R E P U B B L I C A I T A L I A N A
I N N O M E D E L P O P O L O I T A L I A N O
La Corte d'Appello di Brescia, Sezione terza civile, composta dai Sigg.: Sent. N. Dott. Maria Grazia Domanico Presidente Cron. N. Dott. Francesca Caprioli Consigliere Rep. N. Dott. Maurizio Vilona Consigliere rel. R. Gen. N. 748/2024 ha pronunciato la seguente Camp. Civ. N. S E N T E N Z A nella causa civile n. 748/2024 R.G. promossa con ricorso del 19.07.2024 e posta in decisione all'udienza collegiale dell'11.03.2025
d a rappresentata e difesa dall'avv. Micieli De Biase Ruggero Parte_1
Pio, elettivamente domiciliata presso il difensore, come da procura in atti. OGGETTO:
Risoluzione del contratto APPELLANTE
c o n t r o di locazione per rappresentata e difesa dall'avv. inadempimento uso Parte_2
diverso Paganessi Silvia, elettivamente domiciliata presso il difensore, come da procura in atti.
APPELLATO
In punto: appello a sentenza del Tribunale di Bergamo n. 1409/2024, pubblicata il
20/06/2024.
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L'appellante e l'appellata hanno concluso e discusso come in atti.
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SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
La società ha adito il Tribunale di Bergamo intimando Parte_3
a sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida Parte_1
pagina 1 di 7 relativamente all'immobile sito in Curno (BG), via Lega Lombarda n. 13, da quest'ultima detenuto in locazione [contatto sottoscritto in data 4 gennaio 2021
[docc. 1, 2 e 4 di parte ricorrente intimante], in ragione del mancato pagamento dei canoni di locazione per un importo di € 5.408,43, (IVA compresa), nonché di €
3.005,84 per quote condominiali.
Instaurato il contraddittorio tra le parti, l'intimata, costituendosi, si è opposta alla convalida ed ha formulato l'exceptio inadimpleti contractus, ex art. 1460 c.c., allegando che l'immobile locato si era palesato, in corso di rapporto negoziale, inidoneo all'uso convenuto.
L'intimata ha dedotto che, nel corso della locazione, si sono evidenziati vizi, prima non manifesti, che hanno compromesso il normale utilizzo della porzione immobiliare locata destinata ad uffici, quest'ultima sovrastante l'area destinata ad attività commerciale [ristorante - paninoteca].
In particolare, l'intimata deduceva la collocazione di pareti divisorie non presenti nelle planimetrie catastali di riferimento, peraltro collocate non a regola d'arte, e, quindi, determinanti pericolo per l'incolumità di terzi, nonché il sollevamento delle piastrelle collocate nel primo piano, con rischio di cedimento nei locali sottostanti.
Siffatti vizi erano stati denunciati all'atto del subentro dell'intimata nella posizione contrattuale della cedente società “Mare profondo” s.r.l., ma senza sortire esito alcuno. Permanevano, quindi, secondo l'intimata, sospetti circa l'agibilità dei locali e la conformità edilizia a quanto assentito dalla P.A. in ordine ai medesimi.
Alla luce di ciò l'intimata sospendeva, motu proprio, il pagamento dei canoni e degli oneri accessori di cui al contratto di locazione, nell'attesa – poi rivelatasi inutile - della verifica tecnica da parte della locatrice che consentisse di riscontrare i vizi dedotti ed indicasse i rimedi da apportare.
Nel corso del giudizio, disposto il mutamento del rito, ex artt. 667 e 426 c.p.c., [si veda l'ordinanza del 5.10.2023], espletata, con esito negativo la mediazione, ex d.l.
n. 28/2010, disattese le istanze istruttorie dell'intimata [CTU e prova orale] perché ritenuta la causa matura per la decisione, previa discussione, la causa veniva decisa con la sentenza qui appellata. pagina 2 di 7 Il Tribunale di Bergamo ha dichiarato la risoluzione di diritto, ex art. 1456 c.c., del contratto di locazione oggetto di causa, in conseguenza dell'applicazione della clausola n. 8) del citato negozio giuridico, ed ha condannato l'intimata: 1) al rilascio, entro il 20 settembre 2024, dell'unità immobiliare oggetto di causa, libera da persone e cose;
2) al pagamento dei canoni e degli oneri accessori scaduti e di quelli a scadere fino al rilascio, oltre agli interessi moratori contrattualmente previsti, dalle singole scadenze al saldo;
3) alle spese di lite che ha liquidato come da dispositivo.
La società ha proposto appello avverso la sentenza n. 1409/2024 Parte_1
del Tribunale di Bergamo, che ha definito in primo grado il procedimento civile iscritto al n. 5292/2023 R.G.A.C., mentre l'appellata costituendosi ha chiesto il rigetto del gravame, spese e compensi rifusi.
La Corte di Appello, rigettata l'istanza di inibitoria formulata dall'appellante, previa discussione, ha deciso la causa, dando lettura del dispositivo in udienza e depositando la sentenza nei termini di legge.
MOTIVI DELLA DECISIONE
L'appellante affida l'appello ai seguenti motivi:
Con il primo motivo censura la sentenza gravata perché il primo giudice non ha ritenuto di ammettere la CTU richiesta dall'intimata/odierna appellante intesa alla verifica dei vizi di cui è affetto l'immobile locato, così da rendere evidente il diritto del conduttore a sospendere il pagamento dei canoni e degli accessori previsti nel contratto di locazione.
L'appellante ha pure instato per l'acquisizione, ex art. 345, c. 3, c.p.c., di nuovi documenti [ documenti contabili di pagamento e relazione di CTP a firma del Geom.
(da cui, secondo la prospettazione dell'appellante, si dedurrebbe Per_1
l'inagibilità dei locali adibiti ad uffici, con pericolo per la fruibilità dei locali locati in generale)], perché ritenuti indispensabili ai fini della decisione, ed ha chiesto disporsi
CTU tecnica al fine di verificare l'agibilità-abitabilità dell'immobile locato e per accertare la gravità dei vizi strutturali esistenti nel citato bene immobile locato.
L'appellante ha ribadito, infine, che la morosità è stata sanata dalla conduttrice nelle pagina 3 di 7 more processuali, invocando, al riguardo, la cessazione della materia del contendere.
Con il secondo motivo ha censurato la sentenza gravata perché errata nella parte in cui il primo giudice non ha fornito adeguata motivazione rispetto ai circostanziati rilievi mossi dall'intimata/odierna appellante, limitandosi a fare proprie le deduzioni del CTU rese in altro e pregresso giudizio e consacrate in un precedente periodo temporale senza motivare circa la loro valenza all'attualità.
L'appellante, per tali motivi, ha richiesto il rinnovo della CTU.
L'appellante, anche con riferimento a questo motivo, ha dedotto di aver corrisposto l'intera morosità, così, a parere della medesima, facendo venire l'intimato decreto ingiuntivo per cessata materia del contendere, come da allegate contabili di cui si richiede l'acquisizione.
Ciò posto, la Corte osserva:
l'appello è infondato.
E' incontestato tra le parti che, al momento dell'intimazione dello sfratto per morosità per cui è causa, il conduttore non aveva provveduto al pagamento della somma di € 5.408,43, (IVA compresa) per canoni di locazione, nonché di € 3.005,84 per quote condominiali.
Le parti, nel contratto di locazione, avevano previsto, all'art. 8, che “il mancato pagamento, anche solo in parte, del canone e delle spese condominiali e degli oneri accessori alle precise scadenze stabilite, protrattosi per almeno due mensilità”, dava diritto al locatore di procedere alla “risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1456
c.c.”.
E' noto che l'operatività della clausola risolutiva espressa -disciplinata dall'art. 1456
c.c. - è subordinata alla valutazione del comportamento secondo buona fede del debitore.
Tale clausola prevede un'ipotesi di risoluzione di diritto e dispone che il contratto si risolva automaticamente allorché una determinata obbligazione non sia adempiuta.
Quindi, la parte non inadempiente gode di un diritto potestativo nei confronti pagina 4 di 7 dell'altra e può decidere di valersi o meno della clausola.
Qualora intenda fruirne, tale comunicazione produce i medesimi effetti della domanda giudiziale di risoluzione con una significativa differenza: non è necessario provare la gravità dell'inadempimento giacché le parti hanno già valutato preventivamente, con la redazione della clausola, quale violazione sia sufficiente a cagionare la risoluzione.
Nella sussistenza di una conclamata morosità nel pagamento dei canoni di locazione e degli oneri accessori, non sussistono, in atti, elementi idonei ad impedire di considerare legittima e corretta la statuizione (contenuta nella sentenza appellata) di avvenuta risoluzione di diritto del contratto di locazione di che trattasi, per effetto della sopra indicata clausola risolutiva espressa.
I pagamenti dei canoni di locazione ad uso commerciale relativi alle mensilità dedotte in giudizio intervenuti dopo la notificazione dell'intimazione di sfratto per morosità e nella pendenza del relativo giudizio, infatti, nulla rilevano ai fini della sanatoria della morosità, posto che, ai sensi dell'art. 1453 e segg.ti c.c., dalla data della domanda il conduttore non può più adempiere.
Né, peraltro, può ritenersi legittimamente invocata l'eccezione di inadempimento, di cui all'art. 1460 cod. civ. , atteso che la stessa si fonda sui presupposti dell'esistenza dell'inadempimento anche dell'altra parte e della proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, da valutare non in rapporto alla rappresentazione soggettiva che le parti se ne facciano, bensì in relazione alla situazione oggettiva.
Se il conduttore, quindi, ha continuato [com'è avvenuto nella vicenda in esame] a godere dell'immobile locato, pur in presenza di vizi, non è legittima la sospensione da parte sua del pagamento del canone, perché tale comportamento non sarebbe proporzionale all'inadempimento del locatore.
Nella sentenza impugnata, resa il 20.06.2024 e pubblicata in pari data, poi, il primo giudice ha condannato la società “ al pagamento dei canoni e degli Parte_1
oneri accessori scaduti alla data odierna, oltre che dei canoni a scadere sino al rilascio dell'immobile e dei relativi interessi moratori, come contrattualmente previsti, dalle singole scadenze al saldo”. pagina 5 di 7 Tale dictum va inteso nel senso che la condanna deve riferirsi ai canoni ed oneri scaduti e (sin lì) non pagati dall'intimata e, pertanto, assorbe i rilievi relativi ai pretesi versamenti che l'appellante intende documentare mediante l'istanza di acquisizione delle contabili di pagamento di € 3.402,00 del 17.06.2024 e di €
3.402,00 del 18.06.2024, quindi, precedenti alla sentenza impugnata.
Peraltro, fino all'udienza di discussione dell'11.03.2025, l'appellata ha contestato l'avvenuta sanatoria della morosità affermata dall'appellante ed ha ribadito la persistenza della mora del conduttore.
Le ulteriori richieste istruttorie, infine, tenuto conto di quanto sopra, devono ritenersi irrilevanti ai fini del decidere.
La sentenza appellata, in conclusione, non merita censure e deve essere confermata, avendo il primo giudice fatto corretta applicazione delle norme di legge e corretto scrutinio degli atti, motivando in maniera logica ed adeguata.
Al rigetto dell'appello segue la condanna dell'appellante a rimborsare alla società appellata le spese del grado, alla cui liquidazione, di cui al dispositivo, si provvede in conformità ai criteri di cui al decreto ministeriale n. 147/2022. (valore dichiarato €
8.414,27)


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Brescia, Terza Sezione Civile, definitivamente pronunciando: rigetta l'appello.
Condanna la parte appellante a rimborsare alla parte appellata le spese del grado, che si liquidano in euro 567,00 per la “fase di studio”, euro 461,00 per la “fase introduttiva” ed euro 956,00 per la “fase decisionale”, oltre rimborso forfettario ed accessori di legge.
Sussistono i presupposti di legge per condannare la parte appellante al pagamento del doppio del contributo unificato.
Così deciso in Brescia nella camera di consiglio del 11.03.2025
IL CONSIGLIERE EST.
pagina 6 di 7 Maurizio Vilona
IL PRESIDENTE
Maria Grazia Domanico
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