IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ROMA
Settima Sezione Civile composta dai magistrati:
Maria Rosaria Rizzo Presidente
Maria Speranza Ferrara Consigliere relatore
Paolo Caliman Consigliere ausiliario
SENTENZA nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 5167/2020 R.G.A.C.C., trattenuta in decisione il 08.01.2025, a seguito di trattazione scritta, ai sensi dell'art. 127-ter c.p.c., e vertente
TRA
(c.f. in persona del legale Parte_1 P.IVA_1
rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliato, anche in indirizzo telematico, presso l'avvocato Silvio Carloni (c.f. ), che lo rappresenta e C.F._1
difende per procura in atti -APPELLANTE -
E
(c.f. ) in persona del legale rappresentante pro Controparte_1 P.IVA_2
tempore elettivamente domiciliata, anche in indirizzo telematico, presso l'avvocato Rodolfo
Antonini (c.f. ) e l'avvocato Marco Polidori (c.f. C.F._2
, che la rappresentano e difendono per procura in atti - C.F._3
APPELLATA-

oggetto: appello proposto dal nei confronti di Parte_1 CP_1
avverso la sentenza n.11743/2020, resa tra le parti, dal Tribunale Ordinario di
[...]
Roma, il 26.08.2020, a definizione del giudizio recante n° R.G. 70680/2016 promosso da nei confronti del - oggetto: Controparte_1 Parte_1
impugnazione delibera assembleare -
IN FATTO E IN DIRITTO
r.g. n. 1 Con atto di citazione notificato l'11.10.2016, conviene in giudizio, Controparte_1
dinanzi al primo giudice, il e rassegna le seguenti Parte_1
conclusioni:
“(…) - NEL MERITO, accertare la fondatezza della presente domanda e per l'effetto
(…) dichiarare la nullità/annullabilità di tutte le delibere assunte dall'Assemblea del del 16 luglio 2016, previo accertamento della loro Parte_1
contrarietà alla legge ed alle norme statutarie e per tutti i vizi ed errori contenuti nel bilancio consuntivo ed in quello preventivo approvati con tali delibere come indicati nel presente atto, con vittoria di spese e compensi professionali”.
La società, dunque, impugna la delibera assembleare del 16.07.2016, nella parte in cui approva il bilancio consuntivo dell'anno 2015, con relativo piano di riparto;
il bilancio preventivo dell'anno 2016, con relativo piano di riparto;
la rettifica dei piani di riparto relativi agli anni dal 2006 al 2015.
A sostegno della propria domanda, la società allega:
- Il bilancio consuntivo dell'anno 2015 e il bilancio preventivo dell'anno 2016 attribuiscono a la quota complessiva di 71,26 millesimi, in Controparte_1
luogo di quella aggiornata pari a 35,10 millesimi, con conseguenti ripercussioni sul riparto di spesa.
- Con la delibera impugnata, il delibera la “Rettifica dei piani di riparto Parte_1 per gli anni dal 2006 al 2015”, applicando, erroneamente, l'accertamento contenuto nella sentenza resa tra le stesse parti, dal Tribunale ordinario di Roma,
n. 3135/2016, emessa a definizione del giudizio promosso da e CP_1 avente ad oggetto l'impugnazione del bilancio consuntivo consortile al
31.12.2011; del bilancio consuntivo consortile al 31.12.2012 e del bilancio consortile preventivo al 31.12.2013.
- Nella previsione di bilancio 2016 è stato prevista la costituzione di un fondo consortile contenente un debito a carico dell'attrice.
- La delibera impugnata è nulla, annullabile, inefficace in quanto, in contrasto con le norme statutarie, attribuisce quote millesimali errate a Controparte_2
(71,26 millesimi in luogo di 35,10) che, a seguito della intervenuta vendita di una serie di porzioni immobiliari, è rimasta proprietaria solo di 35,10 millesimi;

l'amministrazione ha sempre ricevuto, a seguito di tali vendite, comunicazione, da parte della società, dei nominativi degli acquirenti;
il notaio Per_1
certifica che, alla data del 19.06.2016, ha alienato tutte le unità Controparte_1
r.g. n. 2 ad eccezione dei comparti nn. 6, 7 ed 8, per complessivi 35,10, comprensivi dell'aumento di cubatura del comparto n.6, edificato in virtù della legge regionale n. 10/2011.
- La delibera è invalida/inefficace per illegittimo accantonamento di somme di cui alla tabella n. 3 del bilancio preventivo per l'anno 2016 a carico di CP_1
in via esclusiva.
- La ripartizione delle spese è illegittima in quanto fondata su una errata interpretazione dell'art. 6 dello Statuto, che non tiene conto del fatto che la ripartizione delle spese, secondo le percentuali del 30% e del 70%, deriva dalla circostanza della edificazione o meno dei lotti.
- I crediti relativi agli anni precedenti, in ogni caso, sono soggetti alla prescrizione quinquennale.
Con comparsa depositata il 05.01.2017, si costituisce il e Parte_1
resiste alla impugnazione;
oppone che il precedente C.d.A. del , espressione Parte_1 della , negli anni precedenti, ha adottato una interpretazione dell'art. 6 Controparte_1
dello Statuto favorevole alla società lottizzatrice e non corretta, mentre il nuovo C.d.A., espressione della maggioranza dei Consorziati e finalmente autonomo rispetto agli interesse della lottizzatrice, adotta una diversa interpretazione del citato articolo 6 dello
Statuto; di non aver modificato le Tabelle millesimali, ma di aver calcolato ( e ricalcolato) il riparto di spesa ( anche per i precedenti anni di bilancio) secondo la corretta interpretazione dello Statuto;
che la questione della interpretazione dell'art. 6 dello Statuto è stata oggetto della sentenza n. 3135/2016, avverso la quale pende impugnazione dinnanzi la Corte di Appello di Roma ( fascicolo iscritto a n.r.g.
2256/16).
La controversia, di natura documentale, è definita, come di seguito, dalla sentenza impugnata:
<< (…) accoglie la domanda dell'attrice e, per l'effetto, dichiara l'annullamento della
delibera impugnata del 16.7.2016 avente ad oggetto l'approvazione del bilancio consuntivo 2015 e relativi piani di riparto, l'approvazione del bilancio 2016 e relativi piani di riparto, rettifica piani di riparto anni precedenti dal 2006 al 2015; 2)
Condanna il convenuto al pagamento delle spese processuali, liquidate in € Parte_1
10.000,00 per compensi ed € 804,00 per spese vive, oltre accessori di legge>>.
Di seguito, le ragioni della decisione.
r.g. n.

3 - L'art. 6 dello Statuto prevede che “Le spese di gestione, manutenzione ordinaria, e straordinaria sostenute annualmente saranno ripartite tra i consorziati secondo la tabella denominata “A” redatta dal Consiglio di
Amministrazione in base alle cubature del Piano di lottizzazione approvato dal
; sino a quando però non saranno completate tutte le Controparte_3
costruzioni, le spese di cui sopra dovranno essere ripartite, sempre in base alle rispettive carature della Tabella “A”, per il 30”% tra tutti i proprietari delle cubature del piano di lottizzazione approvato e per il 70% tra i proprietari delle cubature realizzate”.
- La controversa interpretazione dell'art. 6 dello Statuto ha generato molteplici impugnazioni delle richieste di pagamento delle spese di gestione, nel corso degli anni.
- La ripartizione delle spese avviene per quote millesimali in base allo stesso articolo 6, questo è l'unico criterio di ripartizione delle spese, sulla cui base applicare eventuali correttivi.
L' articolo indica, chiaramente, che le spese di gestione devono essere ripartite secondo la tabella “A”, redatta dal C.d.A. in base ai millesimi di proprietà e, in considerazione del realizzarsi delle costruzioni, prevede l'applicazione temporanea (“sino a quando però non saranno completate tutte le costruzioni”) della tabella A sulla percentuale del 30% ovvero del 70% del totale delle spese a seconda che i proprietari abbiano o meno realizzato le costruzioni.
- La più alta percentuale grava su quanti, avendo già realizzato la cubatura assentita, usufruiscono maggiormente dei servizi.
- L'interpretazione sostenuta dal ed applicata nella delibera impugnata Parte_1
non assolve a tale finalità e pone il 30% del totale delle spese a carico di
[...]
applicando la tabella A solo con riguardo al restante 70% delle Controparte_2 spese stesse e non sull'intero. Se le spese vengono divise come da delibera impugnata, si esclude l'unico criterio previsto formalmente dallo Statuto, quello dei millesimi secondo la tabella A, applicandosi quello della percentuale. Il calcolo corretto deve essere operato applicando la tabella A in relazione ad ogni singola percentuale di spesa (30% tra cubature realizzate o meno e 70% solo tra cubature realizzate) al fine di coprire integralmente le spese in ragione della realizzazione o meno delle cubature. La previsione contenuta nello Statuto trova la sua ragione nei maggiori oneri derivanti dalla realizzazione delle cubature,
r.g. n. 4 con la conseguenza che il 70% delle spese vanno divise solo tra coloro che hanno avuto cubature realizzate ed il 30% tra tutti, cubature realizzate o meno.
- Il criterio, così determinato, di applicazione dell'art. 6 dello statuto assorbe ogni altra questione connessa al residuo contenuto della delibera impugnata poiché le decisioni sulla costituzione del fondo e la rettifica dei piani di riparto per gli anni pregressi nonché sui millesimi di sono connesse a tale Controparte_1
deliberazione.
- Va precisato, tuttavia, che, in ordine ai millesimi attributi a Controparte_2 deve essere tenuta presente la situazione esistente in relazione all'anno di riferimento che, nel presente contenzioso, risulta certificata dal notaio Per_1
in data 19.6.2016.
- La censura della interpretazione dell'art. 6 dello Statuto da parte del Parte_1
assorbe anche la questione sul riparto millesimale operato, dato che le somme sono comunque errate;
dunque, va annullata la delibera del 16.07.2016 avente ad oggetto l'approvazione del bilancio consuntivo 2015 e relativi piano di riparto,
l'approvazione del bilancio 2016 e relativi piano di riparto, la rettifica piano di riparto anni precedenti dal 2006 al 2015.
- Priva di pregio è l'eccezione relativa alla clausola arbitrale, la quale non prevede la esclusività, come accertato in precedenti giudizi tra le parti.
- Spese di lite regolate secondo la soccombenza e liquidate in dispositivo.
Con l'atto di appello, il rassegna le seguenti conclusioni. Parte_1
<< (…) rigettare l'opposizione proposta da avverso la delibera del CP_1
16.07.2016 con la quale sono stati approvati il bilancio consuntivo 2015 e relativi piani di riparto, il bilancio preventivo 2016 e relativi piani di riparto, nonché la rettifica bilanci dal 2006 al 2015. Con vittoria di spese di lite del doppio grado di giudizio>>.
La società appellata si costituisce con comparsa del 25.01.2021 e rassegna le seguenti conclusioni.
< in via preliminare: dichiarare la manifesta infondatezza dell'appello avversario ai sensi dell'art. 348 bis e ter c.p.c. per le ragioni tutte esposte in narrativa;
ancora in via preliminare: dichiarare la inammissibilità/improcedibilità del primo motivo di appello
(omessa decisione in ordine alle eccezioni preliminare e pregiudiziale sollevate dal
) per le ragioni tutte dedotte nella presente comparsa;
nel merito, accertata e Parte_1
dichiarata la infondatezza di tutti i motivi di appello proposti dal Parte_1
rigettare integralmente l'impugnazione in quanto infondata in fatto ed in diritto e
[...]
r.g. n. 5 comunque non provata per le ragioni ed i motivi tutti indicati in narrativa (…) Sempre e comunque condannare la parte appellante alla refusione delle spese e compensi di lite del doppio grado di giudizio in favore della parte appellata da liquidarsi nella misura indicata ex D.M. 55/2014, e sue modifiche ed integrazioni>>.
Il propone tre motivi di appello. Parte_1
1) Rubricato: “Omessa decisione in ordine alle eccezioni preliminari e pregiudiziali sollevate dal ”. L'appellante lamenta la omessa Parte_1 pronuncia sull'eccezione pregiudiziale di carenza di giurisdizione del giudice ordinario. A tal fine, sostiene che la controversia avrebbe dovuto essere devoluta ad un collegio arbitrale, secondo la clausola compromissoria di cui all'art. 19 dello Statuto, vertendo in ipotesi di interpretazione di norma statutaria.
L'appellante ripropone l'eccezione di litispendenza su cui il Tribunale avrebbe omesso di pronunciarsi. A tale fine richiama il giudizio n° RG2256/16, pendente dinnanzi la Corte di Appello, con cui ha proposto impugnazione CP_1
avverso la sentenza del Tribunale di Roma n° 3135/2016 che ha espressamente statuito che l'interpretazione da attribuire alla clausola statutaria è quella proposta dal , e non quella contraria supportata dalla . Parte_1 CP_1
2) Rubricato: “Quanto alla questione inerente all'interpretazione dell'art. 6 dello
Statuto del ”. L'appellante censura la decisione nella parte in cui, Parte_1 interpreta l'art. 6 dello Statuto e accerta che il 30% delle spese approvate deve essere ripartito tra tutti i proprietari delle cubature, senza distinzione tra le cubature edificate e tra le cubature non edificate. A tal fine sostiene che la clausola in esame, dopo aver diviso le spese in due gruppi (30% e 70%) prevede che la suddivisione all'interno dei due gruppi (proprietari di aree edificate e proprietari di lotti inedificati) debba essere effettuata secondo le tabelle millesimali;
la ratio di tale previsione statutaria è quella di ripartire l'intero ammontare del bilancio in due distinte quote, quella del 30% interamente a carico dei titolari di tubature non realizzate, nei fatti ormai la sola società appellata).
3) Rubricato: “Sulle tabelle millesimali”. Vi si censura la decisione nella parte in cui accerta che i millesimi attributi alla società sono quelli certificati dal notaio in data 19.6.2016, da cui risulta che i millesimi posseduti dalla Per_1
consorziata sono solo quelli relativi ai comparti nn. 6, 7 e 8. A tal fine,
l'appellante allega che la società non ha prodotto la copia degli atti di cessione;

r.g. n. 6 che nella richiamata certificazione notarile non sono indicati gli atti di cessione, ma solo la proprietà attuale della società (i comparti nn. 6, 7 e 8); che la pronuncia omette di accertare se i millesimi delle unità compravendute sono stati, o meno, assegnati ai nuovi proprietari;
che i millesimi di ripartizione delle spese sono stati sempre calcolati, sin dalla costituzione dell'ente, sulla base della cubatura assentita;
che la metratura assentita e non ancora realizzata, di proprietà esclusiva della , è pari a: MC 10 (Commerciale zona mista) - MC CP_1
3500 (zona ad attrezzature turistico-commerciali: comparti 6 – solo parzialmente realizzato – e comparto 7) - MC 330 (zona a verde privato: comparto 8); che i metri cubi così individuati, come nella disponibilità della società, sono coerenti con i millesimi da sempre ad essa attribuiti, e vale a dire 71,26; che il Parte_1 ha mantenuto inalterata l'attribuzione dei millesimi nel tempo.
Eccezione dell'appellata sulla inammissibilità dell'appello ai sensi dell'art. 348 bis
e ter c.p.c.
La trattazione nel merito dell'appello esclude la fondatezza dell'eccezione.
Motivo di appello sub 1).
Non ha pregio.
Non si ravvisa il lamentato vizio di omessa motivazione in punto di eccezione di difetto di giurisdizione: la sentenza, diversamente da quanto sostenuto dall'appellante, esamina la clausola arbitrale, che accerta non prevedere la esclusività della previsione e richiama precedenti pronunce intervenute sul punto anche a seguito di azioni introdotte dal dinanzi all'autorità giudiziaria ordinaria: tali punti di motivazione non sono Parte_1
interessati da specifiche censure, con la conseguenza che le diverse difese non inficiano la motivata decisione sul punto.
Il giudicato sulla giurisdizione, infatti, può formarsi, oltre che a seguito della statuizione emessa dalle sezioni unite della S.C. in sede di regolamento preventivo di giurisdizione o di ricorso ordinario per motivi attinenti alla giurisdizione, ovvero per effetto di declaratoria espressa sulla giurisdizione data dal giudice di merito e non investita da specifica impugnazione, anche a seguito del passaggio in giudicato di una sentenza di merito che contenga il riconoscimento, sia pure implicito, della giurisdizione del giudice adito e ,ripetesi, il punto di motivazione sulla esistenza di precedenti pronunce sul punto non è oggetto di specifica censura.
Nel caso, dunque, ricorre la mancata proposizione di una specifica impugnazione del punto di motivazione e anche l'incontestato ricorso delle parti al G.O. per la definizione r.g. n. 7 di precedenti controversie aventi ad oggetto la ripartizione di diverse annualità dei medesimi oneri consortili.
Anche il punto di motivazione sulla mancata previsione di “esclusività” non è oggetto di specifica censura e, in ogni caso, il richiamato articolo 19 dello Statuto consortile prevede esplicitamente che resta comunque demandata, al giudice ordinario, la competenza per il trasferimento del pagamento degli oneri consortili.
Quanto alla eccezione di litispendenza.
L'identità di due cause pendenti davanti allo stesso giudice non può determinare il rapporto di litispendenza governato dall'articolo 39, comma primo, cod. proc. civ., che presuppone la contemporanea pendenza della "stessa causa" dinnanzi a "giudici diversi", ma solo una situazione riconducibile alla fattispecie dell'articolo 274 cod. proc. civ. ormai superato dalla definizione del diverso giudizio richiamato.
Non è documentato, né invocato, giudicato su punto di decisione, rilevante in questa sede.
Motivo sub 2).
L'articolo 6 in contestazione prevede che:” le spese di gestione, manutenzione ordinaria
e straordinaria sostenute annualmente saranno ripartite tra i consorziati secondo la tabella denominata “A” redatta dal consiglio di amministrazione in base alle cubature del piano di lottizzazione approvato dal Comune di;
sino a quando Controparte_3
però non saranno completate tutte le costruzioni, le spese di cui sopra, dovranno essere ripartite sempre in base alle rispettive carature della tabella “A”, per il 30% tra tutti i proprietari delle cubature di piano di lottizzazione approvato e per il 70% tra i proprietari delle cubature realizzate. Nell'ipotesi che vengono approvate ulteriori cubature, anche fuori delle lottizzazioni suddette, ma che utilizzino le opere di urbanizzazione del , la ripartizione delle spese consortili verrà eseguita con i Parte_1
criteri di cui sopra. In caso di vendita dei terreni in lotti, ho frazionamenti degli stessi, le percentuali di partecipazione alle spese dovranno essere rivedute sulla base del criterio di elaborazione suddetto. Qualora. Per effetto di nuove concessioni urbanistiche, venissero realizzate ulteriori volumetrie, eccedenti quelle fino ad oggi autorizzate dal Comune di , sui terreni oggetto del , le quote Controparte_3 Parte_1
di partecipazione dei singoli consorziati dovranno essere riconteggiate in proporzione alle cubature di pertinenza, rispetto alla nuova volumetria determinatasi. I comparti del
che formano il piano di lottizzazione possono avere delle proprietà esclusive Parte_1
del comparto come strade interne, pali di illuminazione, impianto del gas, posti auto
r.g. n. 8 ecc.; per le spese di manutenzione e di detti beni il compilerà delle tabelle di Parte_1
comparto afferenti tutti i proprietari delle unità immobiliari facenti parte del comparto stesso.”
È pacifico che la delibera impugnata in questa sede applica un'interpretazione dell'articolo 6 dello Statuto del differente rispetto a quella considerata per il Parte_1
riparto delle annualità precedenti, ma non è provato, né allegato, che nel contenzioso complessivamente instaurato dalle parti e avente ad oggetto anche la interpretazione della previsione statutaria in esame, sia intervenuto il giudicato.
Con la delibera impugnata, le spese sono state ripartite per il 70% tra i soli proprietari delle cubature realizzate. Il restante 30% è posto a carico dei proprietari dei lotti non ancora edificati (nel concreto la società appellata, unica consorziata rimasta proprietaria di lotti non edificati), non solo per gli anni oggetto di approvazione di bilancio consuntivo e preventivo, ma anche per gli anni precedenti, con riguardo ai quali è stato ritenuto un conguaglio a carico della società appellata.
La interpretazione dell'articolo 6 dello statuto applicata dall'assemblea dei consorziati;
disattesa dalla sentenza impugnata (che accoglie la domanda della società e annulla la delibera in oggetto, con i piani di riparto, approvati anche per gli anni precedenti dal
2006 al 2015); riproposta questa sede non è condivisibile: ponendo il 70% della spesa annuale a carico dei proprietari dei lotti realizzati e il 30% del medesimo carico annuale a carico della società appellata ( che si trova ad essere, ripetesi, unica proprietaria dei lotti non edificati), di fatto si opera una ripartizione che prescinde dalla misura dei millesimi di proprietà di ciascun consorziato ( richiamata nella previsione in esame), con la conseguenza di gravare interamente il consorziato proprietario di lotti non ancora edificati di una considerevole quota di tali spese, svincolata dalla quota di proprietà reale;
tale interpretazione disattende la previsione dell'articolo 6, che riconduce espressamente la quota del 30% del carico annuale all'onere di spesa di tutti i proprietari delle cubature del piano di lottizzazione approvato ( a prescindere dal fatto che detto piano approvato sia stato o meno realizzato) mentre riconduce la restante quota (70%) del carico annuale, all'onere di spesa di quanti risultano proprietari della cubatura edificata, evidentemente caricando l'onere di spesa su quanti effettivamente usufruiscono dei servizi per i quali le spese sono state adottate. Tale ricostruzione della volontà statutaria trova conferma nell'intero testo dell'articolo 6, il quale prevede che ove per effetto di nuove concessioni urbanistiche venissero realizzate ulteriori volumetrie, eccedenti quelle già prese in considerazione al momento della redazione r.g. n. 9 dello statuto consortile, le singole quote di partecipazione dei consorziati, devono essere nuovamente conteggiate, tenendo conto, proporzionalmente, delle cubature di pertinenza venutesi a determinare con la nuova volumetria realizzata, in ciò esprimendo ancora una volta la volontà di collegare la spesa alla fruizione dei servizi.
Motivo di appello sub 3).
Il riparto millesimale non è stato oggetto di pronuncia, che ha ritenuto assorbita la questione dall'accertamento della errata ripartizione di spese.
La Società appellata non propone appello incidentale sul punto e seppure svolga argomenti sulla misura dei millesimi, si limita a concludere, nel merito, per il rigetto della impugnazione proposta dal . Parte_1
Comunque, la conferma della decisione impugnata in punto di annullamento della delibera in oggetto per errata ripartizione delle spese, seppure con riguardo al diverso profilo esaminato, rende, ultroneo l'accertamento dei millesimi in relazione ai quali la società è tenuta a contribuire alle spese consortili.
Spese di lite.
Seguono la soccombenza e si liquidano ex dm 55/2014, come da dispositivo (valore della causa: indeterminabile e bassa complessità, in ragione della ripetitività del nucleo centrale della contestazione;
compensi medi;
esclusa la fase istruttoria che non c'è stata).
Sanzione processuale.
Trattandosi di causa iscritta a ruolo successivamente al 31 gennaio 2013, occorre dare atto del fatto che sussistono i presupposti di cui all'art. 13, comma 1 quater del DPR
n.115/2002 come introdotto dall'art. 1, comma 17, L.n.228/2012, per il versamento, da parte dell'appellante, dell'ulteriore importo indicato nella citata disposizione a titolo di contributo unificato.


P. Q. M.


Il Collegio, definitivamente pronunciando sull'appello come in atti proposto dal nei confronti di avverso la sentenza, resa tra Parte_1 Controparte_1
le parti, dal Tribunale Ordinario di Roma, n° 11743/2020, in data 26.08.2020, a definizione del giudizio recante n° R.G. 70680/2016 promosso da nei Controparte_1
confronti del ogni diversa conclusione disattesa, così Parte_1
provvede:
- Rigetta l'appello.
r.g. n. 10 CP_
- Condanna il a rifondere, a le spese del Parte_1 CP_1
grado che liquida, in euro 6.946,00 per compensi oltre a rimborso forfettario (15%),
IVA e CPA come per legge.
- Dà atto della sussistenza dei presupposti di cui all'art. 13, comma 1 quater del DPR
n.115/2002 come introdotto dall'art. 1, comma 17, L.n.228/2012, per il versamento, da parte dell'appellante, dell'ulteriore importo indicato nella citata disposizione a titolo di contributo unificato.
Roma, 21.03.2025
Il Consigliere Est. Il Presidente
Maria Speranza Ferrara Maria Rosaria Rizzo

r.g. n. 11