R.G. n. 557/2024

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO CIVILE DI GENOVA
SEZIONE III
Riunita in camera di consiglio e composta dai seguenti Magistrati:
Dott.Rossella Atzeni - Presidente
Dott. Franco Davini - Consigliere relatore
Dott. Giovanna Cannata - Consigliere
ha pronunciato la presente
SENTENZA
Nella causa con oggetto: vendita di cose immobili
Fra:
rappresentato e difeso dall'Avv. Andrea Venè, Parte_1
presso il cui studio sito in Genova, Via Fieschi n. 2/14, è
elettivamente domiciliato, come da mandato in atti;

- Appellante -
- contro –
e , rappresentate e difese dall'avv. Controparte_1 CP_2
Davide Zoppi, presso il cui studio sito in Genova, Via XX Settembre
n. 40/8, sono elettivamente domiciliate, come da mandato in atti;

- Appellate –
Conclusioni delle parti
Per l'appellante:
“Piaccia all'Eccellentissima Corte d'Appello, contraris rejectis:
Nel merito: accogliere i motivi di appello sopra esposti e conseguentemente riformare la sentenza di primo grado anche previa
1

ammissione delle prove dedotte nella seconda memoria ex art. 183,
VI comma c.p.c. con il teste ivi indicato e non concesse dal
Tribunale di Genova e conseguentemente condannare le parti appellate
e al pagamento della somma CP_2 Controparte_1
complessiva di Euro 38.273,00 oltre interessi dal 14.09.2022 o in
quella subordinata di sola restituzione della diversa somma di Euro
15.000,00 così come chiesto già nel giudizio di primo grado oltre
le competenze del presente giudizio e di quello celebratosi davanti
al Tribunale”.
Per le appellate:
“Piaccia all'Ill.ma Corte di Appello adita, respinta ogni contraria
istanza,
1) Dichiarare improcedibile e/o inammissibile l'appello proposto dal
Sig. , per il primo motivo di impugnazione per le ragioni Pt_1
rappresentate in sede di comparsa di costituzione da intendersi qui
integralmente richiamate;

2) Rigettare nel merito il gravame in quanto infondato in fatto ed in diritto;

Con vittoria di spese ed onorari di giudizio”.
IN FATTO E DIRITTO
1. Con atto di citazione del 19/9/2022, conveniva Parte_1
davanti al Tribunale di Genova e quali CP_1 CP_2
promittenti venditrici dell'immobile sito in Genova Via Montevideo
8/15, per ottenere l'accertamento giudiziale dell'intervenuta risoluzione del contratto preliminare di vendita stipulato in data
28/1/2022 per fatto e colpa delle odierne convenute, con conseguente condanna delle stesse alla restituzione di Euro 30.000 pari al doppio della caparra versata, nonché al pagamento dell'ulteriore somma di euro 8.273,00 per spese sostenute a vario titolo dal promissario
2 acquirente (compenso mediatore, compenso notaio, spese per anticipo lavori immobile).
Più nel dettaglio, l'attore deduceva che:
- in data 28/1/2022, aveva stipulato con e CP_1 CP_2
queste anche in nome del loro padre , un contratto Persona_1
preliminare di vendita dell'immobile sito in Genova Via Montevideo
8/15, al prezzo Euro 155.000, di cui Euro 15.000 versati a titolo di caparra confirmatoria al momento della sottoscrizione, fissando il termine per la stipula del definitivo il 31/5/2022;
− detto termine era da considerarsi essenziale, in quanto secondo l'attrice lei aveva già un accordo per dare in locazione l'immobile a un terzo entro il 15/6/2022;
− a seguito della stipula del contratto preliminare, il promissario acquirente aveva corrisposto la provvigione al mediatore (euro
5.673), l'anticipo per alcuni lavori di ristrutturazione (euro
2.200), il compenso al Notaio (euro 400);
− solo in data 27/5/2022, l'attore aveva ricevuto comunicazione dal
Notaio incaricato che le promissarie alienanti non avrebbero potuto sottoscrivere il rogito entro la data prevista nel preliminare
(31/5/2022), a causa della morte del padre , avvenuta Persona_1
il 13/4/2022;
− conseguentemente, con lettera del 21/6/2022, il promissario acquirente aveva comunicato alle promittenti venditrici il recesso dal preliminare, chiedendo la restituzione del doppio della caparra versata e il rimborso della fattura pagata al mediatore (complessivi
Euro 35.673);
− le convenute avevano risposto a tale comunicazione con missiva del
28/6/2022, cui seguiva ulteriore lettera in data 13/7/2022
3 attestante la conclusione degli adempimenti successori e dunque la propria disponibilità a stipulare il definitivo;

- tale email era stata prontamente riscontrata dal sig. che Pt_1
confermava l'intervenuto recesso;

- seguiva, in data 9/9/2022, diffida ad adempiere da parte delle sig.re e successivo deposito di citazione in giudizio del CP_1
sig. , volta a ottenere il pagamento della somma complessiva Pt_1
di euro 38.273, a fronte dell'intervenuta risoluzione del preliminare per fatto e colpa delle convenute.
2. Si costituivano nel giudizio di primo grado, e CP_1 [...]
chiedendo al Giudice adito, previo accertamento CP_2
dell'avvenuta risoluzione del contratto preliminare in data
21/6/2022 per fatto e colpa del promissario acquirente, il rigetto di tutte le domande attoree.
A sostegno di tali richieste, le convenute rappresentavano che:
- il termine fissato nel preliminare per la stipula del definitivo non era essenziale in quanto né era stato indicato come tale nel contratto, né il aveva mai reso nota l'intenzione di locare Pt_1
l'immobile a terzi necessariamente entro il 15/6/2022;
- risultavano non credibili le asserite spese di ristrutturazione asseritamente anticipate dall'attore, stante il mancato possesso del bene di cui non aveva mai ricevuto le chiavi;

- in seguito al decesso del padre (comproprietario dell'immobile),
le avevano prontamente avviato le pratiche successorie, CP_1
sino a presentare, per abbreviare i tempi, dichiarazione successoria per soli immobili;

- il non aveva eccepito alcunché in merito al conseguente Pt_1
ritardo nella sottoscrizione del rogito, chiedendo già in data
27/5/2022 all'agenzia immobiliare di porre in vendita l'immobile;

4 - non appena ottenuta la documentazione necessaria, il 13/7/2022 le promittenti venditrici avevano comunicato la propria disponibilità
a fissare l'appuntamento dal Notaio, ma il promissario acquirente aveva comunque confermato l'intervenuto recesso, costringendole a trasmettergli, in data 9/9/2022, diffida ad adempire alle obbligazioni assunte.
3.Con sentenza n. 2864 del 20/11/2023 il Tribunale di Genova:
- respingeva le domande attoree;

- dichiarava l'intervenuta risoluzione di diritto del contratto di compravendita in data 28/1/2022 per fatto e colpa del promissario acquirente, con conseguente diritto delle convenute a trattenere la caparra di euro 15.000 versata da in occasione Parte_1
della sottoscrizione del preliminare;

- condannava l'attore al pagamento in favore delle convenute delle spese di giudizio liquidate in euro 5.261,00 per compenso avvocato,
oltre spese generali e oneri di legge.
Il Tribunale affrontava, anzitutto, la questione relativa alla valutazione dell'essenzialità del termine ricordando che, per consolidata giurisprudenza, tale natura non poteva essere desunta dall'uso di espressioni quali “entro e non oltre” poiché implica l'accertamento della volontà delle parti, come emergente dall'oggetto del contratto e dalle specifiche indicazioni adoperate,
che queste considerino «ormai perduta l'utilità economica del
contratto con l'inutile decorso del termine» (cfr. Cass., 32238/2019
e Cass. 3645/2007).
Sulla base dei documenti prodotti, escludeva che nel caso in esame il termine previsto per la stipula del rogito potesse considerarsi essenziale, evidenziando che né il dato testuale (“entro il”), né
l'oggetto del contratto senza ulteriori specificazioni deponessero
5 in tal senso, e neppure in sede di trattative né in seguito il promissario acquirente avesse manifestato l'esigenza di addivenire al rogito inderogabilmente entro il termine .
Secondariamente, il giudice di prime cure, verificava l'illegittimo esercizio del recesso chiarendo che, come insegnato dalle Sezioni
Unite (v. Cass., Sez. Un., 553/2009), il requisito necessario per attivare tale rimedio era lo stesso previsto per la risoluzione contrattuale, ovvero un “inadempimento di non scarsa importanza”;
dunque un inadempimento che abbia «inciso in maniera apprezzabile
sull'economia complessiva del rapporto» (parametro oggettivo), e che non dipenda da un «atteggiamento incolpevole» della parte inadempiente o da un «reciproco inadempimento o una protratta
tolleranza dell'altra parte» (criterio soggettivo) (cfr. Cass.
7083/2006).
In relazione alla fattispecie concreta, anche a fronte dell'atteggiamento tenuto dalle parti, riscontrava che dopo l'intervenuto decesso del padre (comproprietario del bene) le convenute si erano attivate per l'espletamento degli adempimenti burocratici, chiedendo alla banca la dichiarazione di successione da allegare, rilasciata solo in data 31/5/2022. Pertanto, al fine di concludere la vendita, avevano presentato dichiarazione di successione per soli immobili e non appena ottenuta la documentazione necessaria, avevano manifestato (il 13/7/2022) la propria disponibilità a stipulare il definitivo, ricevendo però da controparte comunicazione di recesso, seppur il sig. non Pt_1
avesse mai esplicitato la necessità di disporre dell'appartamento per darlo di locazione entro il 15/6/2022 (v. sentenza, pp. 6,7).
Evidenziava altresì il Tribunale che il contenuto dello scambio avuto in data 27/5/2022 tra il sig. e l'agenzia immobiliare in cui Pt_1
6 costui, in qualità di promissario acquirente, dava autorizzazione alla vendita dell'immobile, era segno inequivocabile che l'interesse a comprare per poi locare era già venuto meno prima del 31/5/2022
(v. sentenza, p. 8).
Pertanto il recesso non era stato legittimamente esercitato dal promissario acquirente, il quale rimanendo inerte dinanzi all'intervenuta effettiva possibilità di sottoscrivere il definitivo si era reso inadempiente agli obblighi assunti nel preliminare determinando la risoluzione del contratto per effetto del decorso del termine indicato nella diffida ad adempiere inviatagli in data
9/9/2022, della quale non aveva mai contestato la ricezione (v.
sentenza, p. 9).


4. Avverso tale sentenza, in data 20/5/2024, Parte_1
proponeva appello, formulando tre motivi di appello.
Primo motivo di appello
L'appellante deduceva anzitutto la illegittimità e l'erroneità della sentenza nella parte in cui accoglieva la domanda riconvenzionale delle odierne appellate in quanto questa non era stata proposta nella comparsa di costituzione e risposta, ma solo nella prima memoria ex art. 183, c. 6, cpc.
In proposito lamentava che le convenute (promittenti venditrici),
avendo dapprima esclusivamente chiesto l'accertamento della risoluzione del contratto preliminare «per esclusivo fatto e causa
dell'odierno attore» e solo in seguito di essere altresì
«conseguentemente autorizza[te] a trattenere la caparra in allora
versata dal Sig. », avrebbero di fatto modificato le proprie Pt_1
conclusioni (dunque la domanda) oltre i termini previsti dal codice di rito.
7 Secondo l'appellante tale tardiva pretesa inammissibile costituendo una mutatio libelli con l'aggiunta di una domanda nuova.
Secondo motivo di appello
L'odierno appellante, eccepiva l'illegittimità o erroneità della sentenza per difetto di corrispondenza tra chiesto e pronunciato,
in quanto il Tribunale non si sarebbe espresso sulla domanda subordinata da questi formulata.
Al riguardo rappresentava che, oltre alla domanda principale volta a conseguire la condanna delle convenute alla restituzione del doppio della caparra ricevuta, nonché al pagamento di ulteriori costi per la stipula del rogito, il Sig. aveva altresì svolto domanda Pt_1
subordinata di mera restituzione della caparra versata (euro
15.000).
Non avendo la pronuncia di primo grado preso in considerazione la richiesta subordinata dell'attore, e men che meno spiegato le relative ragioni, tale pronuncia risultava errata.
Terzo motivo di appello
Infine, l'appellante lamentava l'illegittimità o erroneità della sentenza nella parte in cui, reputando non essenziale il termine apposto dalle parti nel contratto preliminare , ed accertando l'intervenuta perdita di interesse del promissario acquirente alla stipula del definitivo anteriormente allo spirare del termine previsto per il rogito (31/5/2022), dichiarava la risoluzione del preliminare per fatto e colpa del sig. Pt_1
In proposito, sosteneva che il giudice di prime cure avrebbe giustificato il proprio convincimento sulla base dell'autorizzazione
(nulla osta) alla messa in vendita dell'immobile inviata dal promissario acquirente all'agenzia in data 27/5/2022. Lamentava che tale autorizzazione non poteva assurgere a presunzione giuridica,
8 risultando priva di efficacia in quanto il sig. (non Pt_1
proprietario del bene) non avrebbe tratto alcun beneficio da un'eventuale vendita. Evidenzia, inoltre, che il ritardo non era dovuto né ricadeva nella propria sfera giuridica, bensì in quella delle promittenti venditrici, le quali, dato atto della scomparsa del padre comproprietario, avevano comunicato un secondo termine per la stipula (15/6/2022), che tuttavia non era poi stato rispettato.
In conclusione, sulla base dei motivi esposti, il sig. chiede Pt_1
alla Corte adita, in via principale, la riforma dell'errata sentenza di primo grado con condanna delle odierne appellate al pagamento della somma complessiva di euro 38.273 oltre interessi e, in subordine, alla sola restituzione della caparra confirmatoria ricevuta, pari ad euro 15.000, in entrambi i casi oltre spese di lite.
5. Si costituivano in giudizio e eccependo, CP_1 CP_3
in via preliminare, l'inammissibilità dell'appello ex artt. 348
c.p.c. e 342 c.p.c., e chiedono il rigetto nel merito per infondatezza in fatto e in diritto, con conferma della sentenza impugnata e condanna dell'appellante alle spese di giudizio.
In riferimento al primo motivo di gravame, le appellate eccepivano che la richiesta di poter trattenere la caparra formulata nella prima memoria istruttoria non poteva essere considerata domanda nuova o riconvenzionale, trattandosi di una mera precisazione, posto che la stessa era stata diretta conseguenza delle difese svolte in comparsa di costituzione e risposta ovvero dello spirare del termine indicato nella diffida ad adempiere inviata (in data 9/9/2022) al promissario acquirente, da questi mai riscontrata né contestata.
Citando il disposto di cui all'art. 1385 c.c., affermavano che era lecito considerare implicita alla domanda di risoluzione del
9 contratto preliminare di vendita la domanda atta a trattenere la caparra confirmatoria ricevuta. Evidenziano in proposito che peraltro – come correttamente accertato dal Tribunale (v. sentenza p. 9) – il preliminare si era già risolto di diritto prima dell'istaurazione del giudizio per effetto dell'inutile decorso del termine fissato nella diffida.
Era dunque corretta e immune da vizi la pronuncia impugnata nella parte in cui, a fronte del suesposto accertamento, ha autorizzato le promittenti venditrici a trattenere la caparra confirmatoria ricevuta.
Sul secondo motivo di impugnazione le appellate rappresentavano che il giudice di prime cure era stato assolutamente esaustivo in quanto, una volta accertato l'inadempimento del sig. alle Pt_1
obbligazioni derivanti dal preliminare, al rigetto della richiesta in via principale di condanna al pagamento del doppio della caparra ricevuta più ulteriori costi per la vendita e spese di giudizio, non poteva che essere implicita anche il rigetto della richiesta della caparra, di cui anzi era stata disposto che fosse trattenuta dalle appellate.
Precisano che del resto, come emerso in primo grado, le odierne appellate, dopo aver prontamente avvisato l'odierno appellante dell'impossibilità di sottoscrivere il definitivo nel termine pattuito a causa dell'intervenuta morte del padre-comproprietario del bene, avevano fatto tutto quanto in loro potere per ottenere prima possibile la documentazione burocratica necessaria per la vendita.
Quanto al terzo motivo di appello, le rappresentano che il CP_1
Tribunale avrebbe correttamente concluso nel senso di escludere la natura essenziale del termine stabilito nel preliminare in quanto:
10 anzitutto il dato testuale non conteneva alcuna specificazione ulteriore di segno opposto;
secondariamente in sede di trattative non era emersa la volontà delle parti di consideralo tale;
inoltre e soprattutto, dopo aver ricevuto comunicazione dall'agenzia immobiliare di decesso del padre e dunque dell'inevitabile ritardo nella stipula del rogito, controparte nulla aveva eccepito né
comunicato in merito all'asserita necessità di stipulare il definitivo inderogabilmente entro il 31/5/2022 per concederlo in locazione a terzi.
Ancora, secondo le Lombardi, la tesi del di aver versato a Pt_1
un'impresa edile un acconto per l'esecuzione di lavori di ristrutturazione interna dell'immobile risulterebbe quantomeno
“improbabile”, posto che il promissario acquirente, non avendo le chiavi ovvero il possesso del bene, non era in grado di farlo visionare per un preventivo lavori. Prova ne sarebbe la circostanza che la fattura prodotta risulta priva di oggetto, recando unicamente la dicitura acconto lavori, senza indicare quali e quanti.
Infine, eccepiscono che il nulla osta alla vendita trasmesso dal promissario acquirente all'agenzia già in data 27/5/2022, sarebbe palese dimostrazione del fatto che l'interesse alla vendita fosse già venuto meno prima dello spirare del termine pattuito per il rogito. Tanto è vero che il promissario acquirente era rimasto inerte alla diffida ad adempiere inviatagli, con ciò rendendosi inadempiente alle obbligazioni assunte.
In definitiva, secondo le appellate, la sentenza impugnata avrebbe correttamente rigettato tutte le domande attoree, dopo aver accertato l'assenza del presupposto dell'altrui (ovvero un proprio)
inadempimento agli obblighi assunti nel preliminare, stante la non essenzialità del termine convenuto per la vendita.
11 Dopo che le parti avevano precisato le conclusioni, depositato le comparse conclusionali e le repliche, la causa era rimessa al
Collegio all'udienza del 27 marzo 2025 e successivamente decisa in
Camera di consiglio.


6.Il primo motivo di appello è infondato.
Ciò che l'appellante lamenta nel primo motivo di appello è la illegittimità o erroneità della sentenza per aver il Tribunale
accolto la domanda riconvenzionale delle convenute, autorizzandole a trattenere la caparra confirmatoria da egli versata in occasione della stipula del contratto preliminare di cui è causa.
Secondo la tesi del sig. tale domanda non poteva essere Pt_1
accolta in quanto, trattandosi di domanda nuova, era stata formulata oltre i termini stabiliti dal disposto di cui all'art. 167, c. 2,
c.p.c. Mentre, infatti, nelle conclusioni rassegnate in sede di costituzione le sig. , avevano chiesto al Giudicante CP_1
esclusivamente di «respingere le domande tutte formulate nei
[propri] confronti, nella prima memoria istruttoria avevano poi modificato l'originaria domanda pretendendo di essere altresì
«conseguentemente autorizza[te] a trattenere la caparra» ricevuta.
Tale doglianza non può essere accolta.
Si ricorda sul punto, che il sistema delle preclusioni processuali per l'attività allegatoria e probatoria delineato dal combinato disposto di cui agli artt. 163, c. 3, 167, c. 2, e 183, cc. 5-6,
c.p.c., vieta alle parti nel corso del giudizio esclusivamente di
«proporre domande o eccezioni nuove» rispetto a quelle formulate negli atti introduttivi, non di «precisare» il contenuto delle stesse. Poiché la ratio del sistema è la pronta individuazione dell'oggetto del processo, tale attività è consentita poiché
12 consiste in un mero “aggiustamento” della pretesa che non ne modifica il contenuto.
Con riferimento al caso in esame, si tratta dunque di stabilire se la richiesta delle di poter trattenere la caparra CP_1
confirmatoria ricevuta sia mera precisazione delle difese svolte in comparsa di costituzione, ovvero integri domanda nuova, o quantomeno effettiva modificazione della richiesta di respingimento di tutte le domande avanzate dal sig. , una volta accertato Pt_1
l'inadempimento di costui agli obblighi assunti nel preliminare di vendita.
Secondo un noto insegnamento, il criterio distintivo tra mutatio
vietata ed emendatio libelli ammessa è che integra domanda nuova quella che muta, ovvero cambia totalmente, uno degli elementi costitutivi dell'azione, dunque o l'oggetto (petitum) o la ragione giustificativa (causa petendi). Così, ad esempio, è stata ritenuta basarsi su fatto costitutivo completamente diverso la domanda di ripetizione di indebito rispetto alla domanda di risoluzione per inadempimento (cfr., Cass. n. 26691/2006), oppure la domanda di agire in surrogatoria per far valere il diritto come altrui, anziché come proprio (cfr. Cass. n. 4038/1977).
Alla luce dei suesposti orientamenti, ritiene il Collegio che nella fattispecie di cui è causa non si sia verificata alcuna mutazione della domanda, in quanto la richiesta di poter trattenere la caparra ricevuta espressa nelle conclusioni di cui alla prima memoria istruttoria depositata dalle convenute è diretta conseguenza delle difese e delle conclusioni avanzate in comparsa di costituzione,
volte a ottenere il rigetto delle altrui pretese, stante l'illegittimità del recesso esercitato dal promissario acquirente a fronte dell'accertato inadempimento di questi agli obblighi assunti
13 Si tratta, pertanto, di una mera precisazione (c.d. emendatio libelli) consentita dalla legge, diretta conseguenza delle facoltà riconosciute dall'art. 1385, c. 2, c.p.c. che in ipotesi – analoga a quella de quo – di versamento di caparra confirmatoria in occasione della stipula di contratto preliminare, di fronte all'altrui inadempimento, consente alla parte adempiente di recedere dal contratto trattenendo la caparra ricevuta ovvero chiedendo la restituzione del doppio di quella versata.
Circa il secondo motivo di appello, inerente l'asserita illegittimità o erroneità della sentenza di primo grado per difetto di corrispondenza tra chiesto e pronunciato.
Neppure tale censura può essere accolta.
Ad avviso del sig. il Tribunale, essendosi esclusivamente Pt_1
espresso sulla domanda da questi svolta in via principale di condanna delle odierne appellate alla restituzione del doppio della caparra versata, oltre ulteriori costi per la vendita e spese di giudizio,
e non altresì sulla domanda subordinata di condanna alla mera restituzione della somma ricevuta, avrebbe violato il principio processuale contenuto nell'art. 112, c.p.c.
Come noto, tale disposizione nell'assicurare alle parti di ricevere una tutela giudiziaria effettiva e completa (oltre ad evitare c.d.
sentenze della terza via, ovvero pronunce a sorpresa rispetto all'ambito del giudizio definito dalle parti), impone al giudice di
«pronunciare su tutta la domanda» e non soltanto su parte di essa oppure su alcune e non altre diverse domande.
Riguardo la fattispecie concreta si osserva che, come anticipato,
il rimedio del recesso previsto dall'art. 1385, c. 2, c.c. che consente alla parte adempiente di sciogliersi dal contratto, è
chiaramente basato sull'altrui inadempimento. Diversamente, del
14 resto tale tutela si porrebbe in antitesi rispetto al principio del vincolo contrattuale.
Ebbene:

considerato che

il rigetto della domanda attorea stante l'accertamento dell'illegittimità del recesso presuppone a sua volta l'accertamento dell'esclusione dell'altrui inadempimento, è logico che una volta accertato l'inadempimento del sig. e non delle Pt_1
sig.re alle obbligazioni derivanti dal preliminare, oltre CP_1
a dover necessariamente respingere la richiesta in via principale dell'altrui condanna al pagamento del doppio della caparra ricevuta,
il giudicante non poteva neppure accogliere la domanda riconvenzionale di mera restituzione della caparra versata.
Pertanto, nel non prendere in considerazione la domanda subordinata dell'attore, il Tribunale non è incorso in alcun errore, rimanendo tale domanda implicitamente assorbita nel rigetto di quella principale e nell'accoglimento della domanda di poter trattenere la caparra.
In merito all'infondatezza di tale censura si rileva altresì che,
nella parte dispositiva non a caso il riferimento del giudicante è
al plurale;
si legge infatti: «respinge le domande attoree», dunque tutte le domande avanzate dall'attore e non solo quella svolta in via principale.
Anche il terzo motivo di gravame è infondato.
Quanto alla lamentela circa l'errata valutazione della non essenzialità del termine previsto nel contratto preliminare di cui
è causa, il Collegio condivide il contenuto della sentenza impugnata,
che risulta corretta e ben motivata nel concludere per la natura semplice di questo.
In proposito per costante giurisprudenza l'essenzialità del termine va «desunta non già da mera formula di stile ma dalla volontà delle
15 parti come emergente da specifiche espressioni adoperate dai
contraenti […] da cui emerga inequivocabilmente […] che queste
abbiano inteso considerare perduta, decorso quel lasso di tempo,
l'utilità prefissatasi» (così di recente Cass. n. 32238/2019;
conforme a Cass. n. 21587/2007). Precisa Cass. n. 3645/2007 che «il
termine stabilito per la stipulazione del contratto definitivo non
costituisce normalmente un termine essenziale, il cui mancato
rispetto legittima la dichiarazione di scioglimento del contratto.
Tale termine può ritenersi essenziale, ai sensi dell'art. 1457 cod.
civ., solo quando, all'esito di indagine […] risulti
inequivocabilmente la volontà delle parti di considerare ormai
perduta l'utilità economica del contratto con l'inutile decorso del
termine».
Con riferimento al caso in esame – analogamente a quanto già
evidenziato dal Tribunale – la Corte ritiene che a denotare la non essenzialità del termine convenuto dalle parti per la sottoscrizione del rogito depongano i seguenti elementi:
- il dato testuale che stabilisce la stipula debba avvenire
“entro” il 31/5/2022, senza offrire ulteriori indicazioni;

- del pari, l'oggetto del contratto, genericamente esposto e non declinato in ulteriori specificazioni;

- inoltre e soprattutto la volontà manifestata dalle parti in sede di trattative, nonché nel lasso temporale successivo,
intercorso tra la conclusione del preliminare e quella prevista per il definitivo.
Sul punto si rileva che, dall'esame delle allegazioni svolte e dei documenti prodotti, non risulta dimostrato che nel corso della vicenda il promissario acquirente mai abbia reso nota alle promittenti venditrici l'esigenza di sottoscrivere il definitivo
16 inderogabilmente entro il termine fissato o quantomeno entro il
15/6/2022, avendo già promesso l'immobile in locazione a terzi. In
particolare, si segnala che a fronte della comunicazione circa l'impossibilità per le odierne appellate di rispettare il termine pattuito, stante l'intervenuto decesso del padre comproprietario dell'immobile e le tempistiche necessarie per ottenere la documentazione burocratica richiesta, il non ha protestato Pt_1
né rappresentato alcuna urgenza. Al contrario – come sottolineato in sentenza (p. 8) – alla suddetta comunicazione, in data 27/5/2022
ha risposto autorizzando, nella propria qualità, l'agenzia a porre in vendita l'immobile al prezzo di euro 198.000; con ciò esprimendo di fatto che il proprio interesse all'acquisto era già venuto meno prima della data del 31/5/2022. Ed ancora, l'odierno appellante è
rimasto totalmente inerte sia dinanzi alla intervenuta possibilità,
già in data 13/7/2022, di concludere la vendita, così come alla diffida ad adempiere trasmessagli in data 9/9/2022, mai riscontrata né contestata.
Infine, riguardo la gravità ed imputabilità dell'altrui inadempimento, requisiti questi propri della risoluzione contrattuale, ma pacificamente richiesti anche per avvalersi legittimamente del rimedio del recesso di cui all'art. 1385, c. 2,
c.c., il Collegio ritiene del pari immune da vizi la valutazione operata del Tribunale che ha giudicato non connotata da colpa e peraltro di scarsa importanza la mancata tempestiva sottoscrizione del definitivo. Ciò in quanto, dall'espletata istruttoria, è emerso, in aggiunta alla non essenzialità del termine convenuto, che le promittenti venditrici avevano fatto tutto quanto in loro potere per addivenire alla vendita nel termine fissato. Dopo essersi prontamente attivate per l'avvio delle pratiche successorie, dinanzi
17 al protrarsi delle tempistiche bancarie, infatti le sig.re CP_1
erano persino giunte a presentare dichiarazione per soli immobili.
Non è pertanto loro imputabile il ritardo verificatori nella sottoscrizione del rogito, ritardo che peraltro appare di scarsa importanza, anche alla luce dell'esiguità dello stesso, posto che in data 13/7/2022 – dunque con solo un mese e mezzo di ritardo rispetto al termine non essenziale concordato – le odierne appellate avevano comunicato la propria disponibilità a fissare l'appuntamento dal Notaio incaricato.
In conclusione, a fronte del riesame dei fatti dedotti e dei documenti allegati dalle parti, la Corte giudica immune da vizi l'accertamento compiuto dal giudice di prime cure che ha correttamente escluso l'inadempimento delle promittenti venditrici,
ed appurato invece l'inadempimento del promissario acquirente alle obbligazioni assunte nel preliminare, con conseguente illegittimità
del recesso da questi esercitato.
L'appello deve pertanto essere respinto.
Le spese legali del giudizio seguono la soccombenza e sono liquidate in 8.000,00 Euro per compensi oltre spese generali, cpa ed I.V.A.
( 2.000,00 Euro per la fase di studio, 1.400,00 Euro per la fase introduttiva, 1.600,00 Euro per la fase di trattazione e istruttoria,
3.000,00 Euro per la fase della decisione )
Dichiara ai fini dell'applicazione dell'art. 13, comma 1 quater del D.p.r. 30 maggio 2012 n. 115 che l'appello è stato interamente rigettato.
Va disposto che in caso di diffusione della presente sentenza siano omesse le generalità delle parti e dei soggetti in essa menzionati,
a norma del D.Lgs n. 30 giugno 2003 n. 196 art. 53.
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P.Q.M.


Definitivamente pronunciando sull'appello proposto da Parte_1
contro la sentenza del Tribunale di Genova n. 2864 del
[...]
20/11/2023 respinta ogni contraria o diversa istanza, respinge
l'appello e conferma la sentenza appellata.
Condanna a rifondere a e Parte_1 Controparte_1 CP_2
, creditrici in solido, le spese legali del giudizio di appello
[...]
liquidate in 8.000,00 Euro per compensi oltre spese generali, cpa
ed I.V.A..
Dichiara ai fini dell'applicazione dell'art. 13, comma 1 quater
del D.p.r. 30 maggio 2012 n. 115 che l'appello è stato interamente
rigettato.
Va disposto che in caso di diffusione della presente sentenza siano
omesse le generalità delle parti e dei soggetti in essa menzionati,
a norma del D.Lgs n. 30 giugno 2003 n. 196 art. 53.

Genova, lì 10 aprile 2025
Il Consigliere estensore
Dott. Franco Davini
Il Presidente
Dott. Rossella Atzeni
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