REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Corte D'Appello di Salerno
La Corte D'Appello di Salerno, I sezione civile, in persona dei magistrati: dr.ssa Maria Balletti Presidente
dr.ssa Maria Elena Del Forno Consigliere rel. est. ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nel procedimento civile n. 1345/2024 avente ad oggetto l'appello avverso la sentenza del Tribunale di Salerno n. 5401/2024, pubblicata il
13.11.2024 tra
, assistito e difeso dagli Avv.ti Davide Polito e Paolo Parte_1
IA
Appellante
e in persona del legale rapp.te. p.t., assistita Controparte_1
e difesa dall'Avv. Carlo Maria Frasca
Appellata
Conclusioni: come da atti di costituzione e note di precisazione delle conclusioni
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione ritualmente notificato, conveniva in Parte_1 giudizio, dinanzi al Tribunale di Salerno, la Controparte_1 chiedendo il risarcimento di tutti i danni patiti per il mancato adempimento
1 dell'obbligo di cancellazione della trascrizione di una domanda giudiziale assunto dalla convenuta in un contratto di compravendita intercorso tra le parti.
In particolare, l'attore esponeva di aver acquistato dalla società CP_1
, in data 28.04.2011, un'unità immobiliare sita in Montoro, alla
[...] via Mercatello, n. 34,
Rappresentava che il relativo contratto di compravendita, a rogito del
Notaio , prevedeva testualmente che sul bene non Persona_1 gravavano “oneri, pesi, formalità ipotecarie pregiudizievoli di iscrizione e trascrizione, fatta eccezione per la trascrizione n. 13862/11201 del 7 agosto 2003, relativa a domanda giudiziaria per la revoca dell'atto in data
20 novembre 2000, per Notaio ”; specificava che nel rogito si Persona_2 dava atto la relativa vertenza si era già conclusa al momento della stipula e, pertanto, la società venditrice si era obbligata a provvedere, a sua cura e spese, alla cancellazione di detta formalità, esonerando l'acquirente da ogni responsabilità.
L'attore, inoltre, deduceva di aver stipulato, in data 30.03.2021, un contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto il suddetto immobile con con il quale le parti convenivano CP_2 espressamente che la vendita si sarebbe perfezionata solo dopo lo svolgimento, ad opera della parte promittente, dei “lavori di coibentazione dell'intero sottotetto, con pannelli non inferiori a cm 4”, nonché a seguito della ristrutturazione “degli impianti idrico ed elettrico”.
Quanto al corrispettivo concordato, il predetto contratto ne fissava l'importo in euro 40.000,00, di cui euro 4.000,00 a titolo di caparra confirmatoria, da imputare al prezzo di vendita ai sensi dell'art. 1385, comma 1, c.c.
Specificava l'attore che, al momento della stipula del preliminare con il egli aveva garantito al compratore di avere la piena ed esclusiva CP_2 proprietà del bene promesso in vendita, rappresentando, altresì, che sul medesimo gravava la trascrizione della domanda giudiziale, della cui cancellazione era onerata la società ; pertanto, le parti Controparte_1
2 avevano espressamente previsto che il trasferimento del sottotetto, oggetto del contratto preliminare, ed il relativo prezzo di vendita fossero determinati “con riferimento ai lavori da effettuarsi, alla cancellazione della trascrizione n. 13862/11201 del 7 agosto 2003 ed al valore attuale di mercato”.
In ottemperanza degli obblighi così assunti, l'attore affermava di aver affidato apposito incarico per la realizzazione dei lavori di coibentazione del sottotetto e di ristrutturazione dei servizi igienici ed elettrici, nonché di aver inviato plurime richieste alla al fine di Controparte_1 conseguire la cancellazione della trascrizione in questione.
Tuttavia, poiché tali sollecitazioni erano rimaste prive di riscontro,
[...]
, in qualità di promissario acquirente, aveva richiesto, tramite il CP_2 suo legale di fiducia, la restituzione del doppio della caparra confirmatoria in precedenza versata, non potendo perfezionarsi la vendita entro il termine perentorio concordato.
Deduceva l'attore che la restituzione dell'importo così richiesto e la mancata conclusione del contratto definitivo gli avevano arrecato un danno pari ad euro 51.500,00, da imputarsi all'inadempimento della sua dante causa, la società , la quale, nonostante le plurime Controparte_1 diffide, non aveva provveduto ad adempiere all'obbligo, assunto in contratto, di cancellare la formalità pregiudizievole, ossia la trascrizione della domanda giudiziale, gravante sull'immobile a lui venduto, successivamente promesso in vendita a . CP_2
Con comparsa di costituzione e risposta, si costituiva in giudizio la
[...]
eccependo, in via preliminare, il disconoscimento del Controparte_1 contratto di compravendita stipulato con il per difformità della copia Pt_1 rispetto all'atto originale, nonché per assenza di sottoscrizione. Affermava, peraltro, che il negozio di vendita era caratterizzato da plurime carenze, omissioni ed inesattezze tali da renderlo nullo ed inefficace.
La parte convenuta deduceva altresì l'infondatezza della pretesa azionata, atteso che l'obbligo di cancellazione della trascrizione non poteva essere dalla stessa legittimamente adempiuto poiché la domanda giudiziale
3 trascritta riguardava un giudizio rispetto al quale essa era del tutto estranea. Ed invero, il processo cui la formalità si riferiva era pendente tra il e e riguardava la revoca di un precedente Parte_2 CP_3 atto di vendita dell'immobile oggetto del presente giudizio in quanto stipulato successivamente alla dichiarazione di fallimento della Pt_2
Quanto al preliminare concluso dalla parte attrice con il la società CP_2 convenuta rappresentava che gli obblighi assunti dai contraenti, ivi inclusa la cancellazione della trascrizione della domanda, non erano stati posti come condizioni essenziali per la conclusione del negozio definitivo.
Affermava, altresì, che gli inadempimenti delle parti risultavano plurimi e reciproci, non essendovi stata prova né della realizzazione dei lavori cui la promittente venditrice si era obbligata, né del versamento della caparra confirmatoria da parte del promissario acquirente. Deduceva, infine, che il contratto tra l'attore ed il fosse affetto da simulazione assoluta, CP_2 atteso che il prezzo concordato risultava sproporzionato ed eccessivo rispetto al valore di mercato di un sottotetto su cui, peraltro, gravava un ordine di abbattimento del . Controparte_4
Con sentenza n. 5401/2024, pubblicata il 13.11.2024, il Tribunale di
Salerno rigettava la domanda della parte attrice e, per l'effetto, la condannava al pagamento delle spese processuali in favore della società convenuta.
In particolare, il giudice di primo grado, sulla base di un'interpretazione letterale e sistematica del contratto preliminare intervenuto tra l'attore e il ha ritenuto insussistente il nesso di causalità tra l'omessa CP_2 conclusione del negozio definitivo e la mancata cancellazione della formalità pregiudizievole da parte della società convenuta, con conseguente rigetto della pretesa risarcitoria avanzata dall'odierno appellante.
Avverso detta decisione, con citazione ritualmente notificata,
[...]
ha proposto impugnazione innanzi a questa Corte di Appello e, Parte_1 per i motivi di seguito meglio indicati, ha chiesto l'accoglimento delle seguenti conclusioni:
4 “piaccia all'Ill.ma Corte adita, respinta ogni contraria istanza, eccezione e deduzione:
- in via preliminare, sospendere l'efficacia esecutiva della sentenza impugnata;

- in via principale e nel merito, in accoglimento del proposto gravame – revocata in toto la sentenza di prime cure – condannare la
[...]
in persona del legale rapp.te p.t., al risarcimento di tutti i Controparte_5 danni subiti dall'avv. , nella misura di € 51.500,00 o in Parte_1 quella misura che riterrà provata;

- con vittoria di spese, diritti ed onorari di entrambi i gradi di giudizio da attribuirsi al sottoscritto procuratore antistatario”.
Con comparsa di costituzione e risposta, si è costituita in giudizio la
[...] eccependo, in via preliminare, l'inammissibilità Controparte_1 dell'atto di appello e, contestando i singoli motivi addotti a fondamento dello stesso;
ha concluso chiedendo il rigetto del gravame, anche mediante differente motivazione, ed in accoglimento degli ulteriori elementi prospettati con il presente atto.
Il giudice istruttore, dopo aver concesso alle parti i termini di cui all'art. 352 c.p.c., all'udienza del 9 ottobre 2025, sostituita con il deposito di note scritte ex art. 127 ter c.p.c., ha rimesso la causa al Collegio per la decisione.
MOTIVI DELLA DECISIONE
In via preliminare, va disattesa l'eccezione di inammissibilità del gravame sollevata dalla Controparte_1
Ed invero, l'atto introduttivo contiene specifiche censure alla motivazione della sentenza di primo grado ed è, pertanto, conforme al disposto di cui all'art. 342 c.p.c., come da ultimo interpretato dalla Suprema Corte (sent.
SS.UU. n. 21799/2017, secondo cui gli artt. 342 e 434 c.p.c., nel testo formulato dal d.l. n. 83 del 2012, conv. con modif. dalla l. n. 134 del 2012, vanno interpretati nel senso che l'impugnazione deve contenere, a pena di inammissibilità, una chiara individuazione delle questioni e dei punti contestati della sentenza impugnata e, con essi, delle relative doglianze,
5 affiancando alla parte volitiva una parte argomentativa che confuti e contrasti le ragioni addotte dal primo giudice, senza che occorra l'utilizzo di particolari forme sacramentali o la redazione di un progetto alternativo di decisione da contrapporre a quella di primo grado, tenuto conto della permanente natura di 'revisio prioris instantiae' del giudizio di appello, il quale mantiene la sua diversità rispetto alle impugnazioni a critica vincolata).
Alla luce di tali principi, deve ritenersi che l'atto di gravame non incorre nella sanzione di inammissibilità, atteso che la parte appellante, con i motivi di impugnazione articolati, ha sufficientemente illustrato le censure mosse al ragionamento ed alle conclusioni del primo giudice, risultando, dunque, soddisfatti i requisiti previsti dall'art. 342 c.p.c.
Nel merito l'appello è infondato e va, quindi, rigettato per le ragioni che seguono.
Con il primo motivo di gravame contesta l'erronea Parte_1 applicazione dell'art. 1362 c.c., per avere il primo giudice rigettato la domanda di risarcimento del danno dallo stesso formulata sulla base di un'inesatta interpretazione del contratto preliminare del 30.03.2021.
Sostiene che il Tribunale, nel fornire un'interpretazione sistematica del contratta preliminare, ha erroneamente ritenuto che la cancellazione della trascrizione n. 13862/11201 non fosse stata individuata dalle parti quale evento dedotto in condizione;
lamenta che il giudice di prime cure ha omesso di valutare il comportamento assunto dai contraenti successivamente alla pattuizione negoziale e, in particolare, le missive tra gli stessi intercorse, dalle quali emergerebbe, in modo inequivoco,
l'intenzione di far assurgere la cancellazione della predetta formalità a condizione del preliminare.
Con il secondo motivo, contesta la violazione dell'art. 115 Parte_1
c.p.c., per avere il primo giudice ritenuto non provata l'esistenza del nesso eziologico tra la mancata conclusione del rogito e l'omessa cancellazione della formalità pregiudizievole senza tener conto degli elementi emersi in sede istruttoria.
6 Nello specifico, ad avviso dell'odierno appellante, il Tribunale avrebbe dovuto valorizzare le missive intercorse tra il ed il Pt_1 CP_2 successivamente alla stipula del preliminare e qualificare, così,
l'inadempimento della quale antecedente Controparte_1 causalmente legato al danno di cui chiede il ristoro.
Ad avviso di questa Corte vanno confermate le conclusioni cui è pervenuto il primo giudice di rigetto della domanda risarcitoria, sebbene attraverso un diverso iter motivazionale.
Appare necessario, innanzitutto, procedere all'inquadramento giuridico della pretesa creditoria azionata dall'odierno appellante in primo grado.
Il ha agito nei confronti del suo dante causa al fine di ottenere il Pt_1 risarcimento di tutti i danni patiti quali conseguenza di un suo asserito inadempimento agli obblighi assunti con il contratto di compravendita stipulato il 28 aprile 2011.
In effetti, tale negozio prevedeva, testualmente, che sull'immobile oggetto di vendita gravava la trascrizione n. 13862/11201 del 7 agosto 2003 ed annoverava, tra gli obblighi a carico della società alienante, anche quello di provvedere, a sua cura e spese, nonché nel più breve tempo possibile, alla cancellazione della predetta formalità, esonerando l'acquirente da ogni responsabilità.
Risulta dagli atti ed è comunque pacifico tra le parti che la domanda giudiziale trascritta, della cui cancellazione si era assunto l'onere la società convenuta, riguardava la domanda di inefficacia di un precedente atto di vendita dell'immobile oggetto di causa stipulato, in data 20.11.2000, dalla società fallita e , giudizio rispetto al quale l'alienante Pt_2 CP_3 era del tutto estraneo;
la relativa vertenza si era poi conclusa con una sentenza che, in accoglimento della domanda ivi formulata, aveva dichiarato l'inefficacia del predetto contratto in quanto posto in essere successivamente alla dichiarazione di fallimento della Pt_2
Tanto premesso, rileva la Corte, in punto di diritto, che, a mente dell'art. 2668, comma 1, c.c., la cancellazione della trascrizione della domanda giudiziale si esegue allorquando è debitamente consentita dalle parti
7 interessate, la cui volontà deve risultare da un atto pubblico o da una scrittura privata autenticata ex art. 2657 c.c. In difetto di consenso, la cancellazione è ordinata dal giudice con la pronuncia di rigetto della domanda medesima ovvero con l'ordinanza che dichiara l'estinzione del processo. La disposizione consente, dunque, al Conservatore immobiliare di procedere alla cancellazione della domanda previo consenso debitamente espresso dalle parti, in alternativa alla diversa soluzione dell'ordine giudiziale contenuto in apposita ordinanza passata in giudicato.
Se questi sono i presupposti per la cancellazione della domanda giudiziale,
l'obbligo di cancellazione di tale formalità pregiudizievole, contrattualmente assunto dalla non aveva ab Controparte_1 origine il requisito della “possibilità”, inteso in senso giuridico, richiesto dall'art. 1346 c.c.
Ed invero, come innanzi precisato, la cancellazione della domanda giudiziale può essere eseguita solo in presenza di determinati presupposti, legislativamente prescritti, che, nel caso in esame, non sussistono, essendo pacifico in causa che la non era parte Controparte_1 del giudizio di inefficacia, ma solo acquirente successivo del bene gravato dalla trascrizione della domanda giudiziale, sicché non avrebbe mai potuto prestare il consenso o, comunque provvedere alla cancellazione di detta formalità; nella specie la cancellazione sarebbe stata comunque impossibile, stante l'avvenuto accoglimento della domanda di inefficacia, trascritta nei pubblici registri immobiliari, di una vendita precedente all'acquisto dell'immobile da parte dell'appellata.
Di conseguenza la clausola accessoria apposta al contratto di vendita del
28 aprile del 2011, intercorso tra le parti in causa, in quanto avente ad oggetto un obbligo insuscettibile di essere eseguito a causa di un impedimento originario di carattere giuridico e che ostacola, in modo assoluto, il risultato cui essa era diretto, deve ritenersi affetta da nullità per impossibilità giuridica del suo oggetto e, quindi, il suo inadempimento non può, a sua volta, costituire fonte di responsabilità contrattuale
8 presupposto per la risarcibilità dei pregiudizi di cui si chiede il ristoro nel presente giudizio.
Sul punto, infatti, occorre dare continuità al costante insegnamento della giurisprudenza di legittimità secondo cui “l'impossibilità dell'oggetto del contratto, che è prevista dagli articoli 1316 e 1418 c.c., come causa di nullità del negozio, non può farsi discendere da una semplice difficoltà della prestazione, ma deriva solo dalla sua impossibilità materiale e giuridica, di carattere obiettivo e non meramente soggettivo (Cass., n. 369/71; n.
6362/87). La nullità del contratto o della singola clausola contrattuale, per
l'impossibilità della cosa o del comportamento che ne forma oggetto, richiede che tale impossibilità, oltre che oggettiva e presente fin dal momento della stipulazione, sia anche assoluta e definitiva, rimanendo ininfluenti a tal fine le difficoltà, più o meno gravi, di carattere materiale o giuridico, che ostacolino in maniera non irrimediabile il risultato a cui la prestazione è diretta” (cfr. ex multis Cass. civ., Sez. I, sent. n. 37804, 27 dicembre 2022).
Di tale nullità, del resto, il non poteva non avvedersi visto che Pt_1 nell'atto introduttivo del presente giudizio il suo nome è preceduto dalla qualificazione di avvocato;
pertanto, in qualità di esercente la professione forense, non può dirsi ingannato o fuorviato dalla ignoranza della causa di invalidità della clausola contrattuale.
Alla stregua dei rilievi che precedono, l'appello va rigettato e confermato il rigetto della domanda risarcitoria proposta da nei Parte_1 confronti della Controparte_1
La regolamentazione delle spese processuali del presente grado di giudizio segue la regola della soccombenza.
Pertanto, l'odierno appellante va condannato, ai sensi dell'art. 91 c.p.c., al pagamento delle spese processuali in favore della Controparte_1
da liquidarsi come in dispositivo, secondo le tariffe vigenti, tenuto
[...] conto del valore della controversia e dell'attività espletata. Esse vanno attribuite al difensore della parte dichiaratosi antistatario.
9 Infine, va dato atto che, ai sensi dell'art. 13, comma 1 quater, D.P.R. n.
115 del 2002 (comma introdotto dalla L. n. 228 del 2012), sussistono i presupposti per il versamento, da parte dell'appellante, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la proposta impugnazione, a norma del comma 1 bis dello stesso art. 13.


P.Q.M.


La Corte di Appello di Salerno, I Sezione Civile, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da nei confronti della Parte_1 società in persona del legale rappresentante Controparte_1 pro tempore, avverso la sentenza del Tribunale di Salerno n. 5401/2024 depositata in data 13/11/2024, così decide nel contraddittorio delle parti:
1) rigetta l'appello e, per l'effetto, conferma la sentenza impugnata;

2) condanna al pagamento in favore della società Parte_1 [...]
, in persona del legale rappresentante pro tempore, delle CP_1 spese e competenze di lite relative al secondo grado di giudizio, che liquida in euro 9.991,00 per compenso professionale, oltre rimborso forfettario spese generali nella misura del 15% dei compensi, I.V.A. e C.P.A. nella misura e come per legge, con attribuzione all'avv. Carlo Maria Frasca;

3) ai sensi dell'art. 13, comma 1 quater, D.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte dell'appellante, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la proposta impugnazione, a norma del comma 1 bis dello stesso art. 13.
Così deciso in Salerno, il 4 novembre 2025
Il Consigliere estensore dr.ssa Maria Elena Del Forno
Il Presidente dr.ssa Maria Balletti
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