REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ROMA
SEZIONE QUARTA CIVILE
composta dai magistrati dott. Giuseppe Staglianò presidente dott.ssa Giovanna Schipani consigliere rel.
dott.ssa Matilde Carpinella consigliere riunita in camera di consiglio, ha pronunciato, ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c., in funzione di giudice di rinvio, la seguente
S E N T E N Z A
nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 5343/2023 R.G.A.C.C., trattenuta in decisione all'udienza del 17.7.2025 e vertente
TRA
, c.f. Parte_1 C.F._1 rappresentato e difeso dall'avv.to Daniela Terracciano, in forza di procura in calce all'atto di citazione in riassunzione ex art. 392 c.p.c.
PARTE ATTRICE IN RIASSUNZIONE
E
, c.f. Controparte_1 C.F._2 rappresentata e difesa dall'avv.to Adriana Coltrioli, giusta procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta nel giudizio di rinvio
PARTE CONVENUTA IN RIASSUNZIONE

pagina 1 di 15 MOTIVI DELLA DECISIONE
Come ricostruito nell'ordinanza n. 28604/2023 della Corte di cassazione, pubblicata in data
13.10.2023, , nella sua qualità di erede di , conveniva in Parte_1 Parte_2 giudizio, dinanzi al Tribunale di Roma, , al fine di sentir dichiarare la nullità Controparte_1 dell'atto da questa stipulato con , in data 29.2.2008, per il trasferimento della Parte_2 proprietà, al prezzo di € 93.000,00, con riserva del diritto di abitazione a favore dell'alienante, di un appartamento sito in Roma, a sua volta acquistato da , in data Parte_2
20.7.2006, dalla S.C.I.P. (Società Cartolarizzazione Immobiliare Pubblici s.r.l.), al prezzo agevolato di € 70.260,69; a sostegno della sua pretesa, l'attore affermava che l'acquisto dell'immobile della S.C.I.P. conteneva il divieto, stabilito a pena di nullità, ex art. 3, comma
14, D.L. del 25 settembre 2001, n. 351; precisava l'attore che, anche qualora avesse trovato applicazione il divieto decennale di cui all'art. 6, comma 10, d.lgs. 16 febbraio 1996, n. 104, richiamato nell'atto di trasferimento immobiliare intercorso tra il padre e la , Pt_2 CP_1 quest'ultima non aveva dato prova della sussistenza delle due eccezioni di alienazione dell'immobile, rappresentate dall'incremento del nucleo familiare, ovvero dal trasferimento dell'acquirente in località distante oltre 50 km dal comune in cui è ubicato l'immobile.
Il Tribunale di Roma dichiarava la nullità dell'atto di compravendita immobiliare e, in parziale accoglimento della domanda riconvenzionale avanzata da , condannava Controparte_1
alla restituzione, in favore della convenuta, della somma di € 21.262,80. Parte_1
La impugnava la decisione innanzi alla Corte d'Appello, che riformava la pronuncia di CP_1 primo grado, affermando che:
- non poteva dirsi di natura speculativa l'operazione voluta da in Parte_2 violazione del divieto di alienazione quinquennale: tuttavia, avuto riguardo al dato strettamente letterale della norma, un atto di disposizione vi era stato e, quindi, in base al dato formale, tale atto di trasferimento dovrebbe essere sanzionato con la nullità;
- nel caso di specie, però, la nullità dell'atto di trasferimento impugnato doveva essere esclusa, poiché l'alienante aveva trasferito la residenza in Latina, quindi lontano più di
50 km dal Comune di Roma, non rilevando che egli, poco tempo dopo, aveva ripreso la residenza in Roma, dato che la norma parla di «trasferimento», ma non ne predica una durata minima o predeterminata e, del resto, essendosi riservato il diritto di abitazione sull'alloggio sito in Roma, ben poteva occuparlo per i periodi di tempo in cui, per necessità e per altre ragioni, intendeva ivi dimorare.
pagina 2 di 15 Avverso detta pronuncia proponeva ricorso per cassazione. Parte_1
Resisteva depositando controricorso. Controparte_1
Con l'unico motivo di ricorso si deduceva violazione e/o falsa applicazione dell'art. 6, comma
10, d.lgs. n. 104/1996, dell'art. 12 delle preleggi, in relazione all'art. 360, comma 1, n. 3) cod. proc. civ., per avere la Corte d'Appello ritenuto, in base ad un'esegesi illegittima della norma, che si fosse verificata la fattispecie derogatoria del divieto di inalienabilità dell'immobile; l'art. 6, comma 10, d.lgs. n. 104/1996, mentre è chiaro nella parte in cui esprime il divieto di alienazione, richiede, invece, un'attività interpretativa volta alla comprensione dell'esatto significato del termine «trasferimento»; erroneamente la Corte d'Appello ha ritenuto che il detto termine non si esaurisca in un aspetto formalistico, ossia il cambio di residenza, ma si risolva nella nozione di domicilio, né debba predicare una durata minima o predeterminata;
invece, occorre interpretare la norma attraverso l'esame della sua ratio per non stravolgerne il significato, ossia evitare operazioni di carattere speculativo-lucrativo da parte di chiunque, e non soltanto da parte dell'acquirente, cioè di colui che ha acquistato a condizioni più favorevoli rispetto a quelle di mercato;
inoltre, la Corte d'Appello confonde due norme diverse che sanciscono il divieto di alienazione: quella dettata dall'art. 6, comma 10, richiamata nell'atto di compravendita, e quella dettata dall'art. 3, comma 14, legge n. 410 del 2001, richiamata nell'atto di compravendita tra la S.C.I.P. e , in virtù della quale il Parte_2 divieto di alienazione ha una durata quinquennale, ma non prevede eccezioni;
orbene, la
Corte d'Appello argomenta sulle eccezioni, ma richiama il divieto quinquennale.
***
Sin qui la ricostruzione contenuta nell'ordinanza della Suprema Corte, che ha poi così statuito:
‹‹ 1.1. Il motivo è fondato nei termini di cui appresso. Il D.L. 25 settembre 2001, n. 351 (convertito con modificazioni dalla legge 23 novembre 2001, n. 410) reca disposizioni urgenti in materia di privatizzazione e valorizzazione del patrimonio immobiliare pubblico e di sviluppo dei fondi comuni di investimento immobiliare.
L'art. 3 applicabile ratione temporis (avuto riguardo alla data di trasferimento dell'immobile dalla S.C.I.P. a come si desume dalla lettera della norma, non già alla data di esercizio dell'opzione, come Parte_2 argomentato nel controricorso: p. 2, righi 14-15) stabiliva i criteri e le modalità della cartolarizzazione degli immobili (individuati ai sensi dell'art. 1); al comma 3 riconosceva in favore dei conduttori delle unità immobiliari ad uso residenziale il diritto di opzione per l'acquisto, rinviando – solo per ciò che attiene alle agevolazioni di acquisto - all'art. 6, comma 8, d.lgs. 16 febbraio 1996, n. 104; atto normativo, quest'ultimo, che disciplina altra materia, ossia l'attività in campo immobiliare degli enti previdenziali di natura pubblica.

1.2. Dunque, la norma sul divieto di alienazione applicabile all'acquisto di dalla S.C.I.P. era Parte_2
l'art. 3, comma 14, D.L. n. 351/2001, che così recita: «Sono nulli gli atti di disposizione degli immobili ad uso pagina 3 di 15 residenziale non di pregio ai sensi del comma 13 acquistati per effetto dell'esercizio del diritto di opzione e del diritto di prelazione prima che siano trascorsi cinque anni dalla data dell'acquisto».
In assenza di eccezioni al divieto, ne deriva che, nella specie, l'atto di trasferimento dell'appartamento di cui si Controparte_ discute ad avvenuto con rogito del 29.02.2008 deve essere dichiarato nullo, con gli effetti di legge, indipendentemente da ogni altra considerazione.

2. Pertanto, in accoglimento del ricorso, deve ritenersi nulla la vendita dell'immobile effettuata da
[...] Controparte_
nei confronti di , in violazione dell'art. 3, comma 14, D.L. n. 351 del 2001. Pt_2
La pronuncia merita di essere cassata e il giudizio rinviato alla medesima Corte d'Appello in diversa composizione, affinché decida sugli effetti derivanti dalla nullità del contratto.››.
***
La Corte ha quindi accolto il ricorso principale e ha cassato la sentenza impugnata, con rinvio a questa Corte, in diversa composizione, chiamata a pronunciare anche sulle spese del giudizio di legittimità.
***
Con atto di citazione in riassunzione ex art. 392 c.p.c., , già appellante Parte_1 incidentale, ha formulato le seguenti conclusioni:
‹‹Voglia l'Ill.ma Corte di Appello adìta, rigettata ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione e applicato il principio dettato dalla S.C. di cassazione, respingere l'appello proposto dalla e accogliere quello CP_1 incidentale svolto dal sig. Parte_1
Con vittoria di spese di lite di tutti i gradi e fasi del giudizio.››.
***
Si è costituita in giudizio, in data 12.1.2024, , già appellante principale, Controparte_1 formulando le seguenti conclusioni:
‹‹Voglia l'Ecc.ma Corte di Appello adita, disattesa e respinta ogni contraria eccezione:
- Disattendere l'Ordinanza della Corte di Cassazione n. 28604/2023 per erronea applicazione della legge
410/2001 così come motivato nel presente atto.
- Accogliere l'appello della IGnora confermando interamente la sentenza di appello n. 1473/2022. CP_1
- Dichiarata la validità del contratto di compravendita intercorso in data 29.2.2008 fra il IG. e la Parte_2 Controparte_ IG.ra , respingere siccome inammissibili ed infondate tutte le domande proposte dal IG. Parte_1
, con conseguente ordine di cancellazione al Competente Conservatore della trascrizione della
[...] domanda.
- in via riconvenzionale condizionata, nella denegata ipotesi di conferma della declaratoria di nullità del contratto di compravendita o di accoglimento anche parziale delle domande avversarie, condannare Parte_1 al pagamento in favore della IGnora delle somme di seguito specificate: CP_1
a) euro 97.500,00 di cui euro 93.000,00 per il prezzo di acquisto pagato più euro 4.500,00 per spese fiscali e notarili dalla stessa sostenute per l'acquisto, oltre interessi e rivalutazione dal 29.2.2008, somma garantita da ipoteca legale;
pagina 4 di 15 b) euro 93.654,09 per le spese sostenute nell'esecuzione delle opere di manutenzione straordinaria nell'immobile, oltre interessi e rivalutazione dalla domanda, somma garantita da ipoteca legale;

c) euro 109.000,00, garantita da ipoteca legale, pari all'aumento di valore conseguito dall'appartamento per effetto dei miglioramenti apportati;

e quindi per un totale di euro 300.154,09 (trecentomilacentocinquantaquattro/09) oltre interessi e rivalutazione per come sopra richiesti.
d) In estremo subordine, condannare la controparte al pagamento della somma di €.20.162,80 oltre la somma di euro 4.500,00 per spese fiscali e notarili;

Con vittoria di spese e compensi per tutti i gradi di giudizio oltre al rimborso delle spese di CTU espletata nel primo grado di giudizio ammontanti ad euro 3.770,00.››.
***
All'udienza del 28.3.2024 la Corte ha rinviato la causa per la precisazione delle conclusioni, la discussione orale e la sentenza immediata ex art. 281 sexies c.p.c., con termine per note conclusionali fino al 24.4.2025.
***
I procuratori delle parti hanno ritualmente depositato le note in data 22 e 24 aprile 2025.
***
Con decreto del 28.4.2025 è stato disposto il rinvio d'ufficio della causa all'udienza al
19.3.2026.
***
A seguito di istanza di revoca di siffatto decreto, la Corte ha anticipato l'udienza al 17.7.2025, nella quale le parti hanno discusso oralmente la causa, concludendo come da verbale.
***
Orbene, si premette che il , con l'atto di citazione in riassunzione, ha richiamato il Pt_2 principio enunciato dalla Corte di cassazione, chiedendone l'applicazione, e ha chiesto di respingere l'appello proposto dalla e di accogliere l'appello incidentale, con cui il CP_1 medesimo aveva chiesto di rigettare la domanda riconvenzionale di restituzione della somma di € 4.500,00 per spese notarili e disporre come non dovuti gli interessi legali, con condanna alle spese del doppio grado di giudizio.
***
La , con la comparsa di costituzione nel giudizio di rinvio, ha riproposto, nell'ipotesi in CP_1 cui la Corte di appello avesse inteso accedere alla erronea ordinanza della Suprema Corte, i motivi dell'appello principale, salvo il primo (relativo al rigetto dell'eccezione preliminare di pagina 5 di 15 carenza di legittimazione attiva e carenza di interesse ad agire in capo all'attore ), Pt_2 nei seguenti termini:
- il giudice di primo grado aveva omesso di valutare la rilevanza della quietanza liberatoria del venditore al momento del rogito (art.

4.b), rilasciata in favore dell'acquirente a fronte dell'accollo del residuo mutuo gravante sull'immobile per un importo di € 72.837,20; comunque, la somma versata al rogito a mezzo assegni era pari a € 20.162,80 e non alla minor somma riconosciuta dal Tribunale di € 17.162,80; il doveva dunque essere Pt_2 condannato al pagamento della somma totale di € 93.000,00;
- la domanda di rimborso del maggior valore dell'immobile per effetto delle opere di manutenzione straordinaria eseguite dalla (€ 109.000,00) e delle spese sostenute a CP_1 tale titolo (€ 93.654,09), come accertato dal C.T.U., era stata rigettata in primo grado sul presupposto che l'obbligo del rimborso sorgerebbe solo a seguito della restituzione della cosa da parte del possessore;
tuttavia, l'omessa impugnazione, da parte del , del capo Pt_2 relativo al rigetto della domanda di rivendica del bene aveva determinato il formarsi del giudicato fra le parti sul punto, il che rendeva attuale il diritto al rimborso di tali importi;

- l'appello incidentale, avendo ad oggetto capi non impugnati dalla , non dipendeva CP_1 dall'appello principale ed era pertanto tardivo e come tale inammissibile (essendo stato proposto quando oramai era spirato il termine breve decorrente dalla notificazione della sentenza in data 18.7.2016).
***
Prima di esaminare il merito, occorre richiamare alcuni principi di diritto.
Secondo il costante orientamento della Suprema Corte, il giudizio di rinvio conseguente alla cassazione della pronuncia di secondo grado per motivi di merito (giudizio di rinvio in senso proprio, con funzione di prosecuzione del processo) non costituisce – come desumibile dall'art. 393 c p.c., a mente del quale alla mancata, tempestiva riassunzione del giudizio, non consegue il passaggio in giudicato della sentenza di primo grado, bensì la sua inefficacia, salvi gli effetti della sentenza della Corte di cassazione ed eventualmente l'effetto della cosa giudicata acquisito dalle pronunce emanate nel corso del giudizio – la prosecuzione della pregressa fase di merito, né è destinato a confermare o riformare la sentenza di primo grado;
esso integra, piuttosto, una nuova e autonoma fase, che, pur soggetta, per ragioni di rito, alla disciplina riguardante il corrispondente procedimento di primo o secondo grado, ha natura rescissoria (nei limiti posti dalla pronuncia rescindente) ed è funzionale all'emanazione di una sentenza che, senza sostituirsi ad alcuna precedente pronuncia, riformandola o pagina 6 di 15 modificandola, statuisce direttamente sulle domande proposte dalle parti (cfr. tra le altre,
Cass. ord.

5.8.2022 n. 24372; Cass. ord. 31.5.2021 n. 15143; Cass. 28.1.2005 n. 1824; Cass.
17.11.2000 n. 14892).
E infatti, nel sistema delle impugnazioni, soltanto all'appello va legittimamente riconosciuto carattere “sostitutivo” rispetto alla precedente pronuncia, nel senso che la sentenza di secondo grado è destinata a prendere il posto di quella di primo grado (con esclusione dei capi della decisione non investiti dall'appello), che, pertanto, non rivive per l'effetto della cassazione con rinvio della pronuncia d'appello, tanto che spetta al giudice del rinvio il compito di provvedere, in ogni caso, sulle spese di tutti i precedenti gradi di giudizio, incluso il primo (Cass. n. 14892/2000 cit.; Cass. 20.4.1985 n. 2644).
I limiti e l'oggetto del giudizio di rinvio sono fissati esclusivamente dalla pronuncia di cassazione, la quale non può essere sindacata o elusa dal giudice di rinvio, neppure in caso di violazione di norme di diritto sostanziale o processuale o per errore del principio di diritto affermato, la cui giuridica correttezza non è sindacabile dal giudice del rinvio neppure alla stregua di arresti giurisprudenziali successivi della corte di legittimità (Cass. 29.10.2018 n.
27343; Cass.

4.4.2013 n. 8225).
Nel giudizio di rinvio è precluso alle parti di ampliare il thema decidendum e di formulare nuove domande ed eccezioni e al giudice non è, pertanto, consentito qualsiasi riesame dei presupposti di applicabilità del principio di diritto enunciato, sulla scorta di fatti o profili non dedotti, né egli può procedere ad una diversa qualificazione giuridica del rapporto controverso ovvero all'esame di ogni altra questione, anche rilevabile d'ufficio, che tenda a porre nel nulla o a limitare gli effetti della sentenza di cassazione in contrasto con il principio della sua intangibilità (Cass.

7.3.2011 n. 5381).
Il giudice del rinvio deve uniformarsi non solo alla “regola” giuridica enunciata, ma anche alle premesse logico-giuridiche della decisione, attenendosi agli accertamenti già compresi nell'ambito di tale enunciazione, senza poter estendere la propria indagine a questioni che, pur se non esaminate nel giudizio di legittimità, costituiscono il presupposto stesso della pronuncia, formando oggetto di giudicato implicito interno, atteso che il riesame delle suddette questioni verrebbe a porre nel nulla o a limitare gli effetti della sentenza, in contrasto con il principio di intangibilità (Cass. 16.10.2015 n. 20981; Cass.

3.3.2022 n. 7091; v. anche
Cass. S.U.

3.11.2019 n. 29466 in motivazione).
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pagina 7 di 15 Alla luce dei suddetti principi, infondata è la richiesta della di disattendere la decisione CP_1 della Suprema Corte “in quanto frutto dell'erronea applicazione della normativa vigente in materia”, basata sulle ragioni esposte nella comparsa di costituzione depositata in questa fase del giudizio.
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Ciò detto, come affermato nell'ordinanza di rinvio, alla fattispecie in esame si applica l'art. 3 comma 14 del D.L. 25 settembre 2001, n. 351 (convertito con modificazioni dalla legge 23 novembre 2001, n. 410) nella formulazione vigente alla data di trasferimento dell'immobile dalla S.C.I.P. a («Sono nulli gli atti di disposizione degli immobili ad uso Parte_2 residenziale non di pregio ai sensi del comma 13 acquistati per effetto dell'esercizio del diritto di opzione e del diritto di prelazione prima che siano trascorsi cinque anni dalla data dell'acquisto»), norma che non prevede alcuna eccezione al divieto, di talché l'atto di trasferimento dell'immobile a , avvenuto con rogito del 29.2.2008, è nullo. Controparte_1
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Rimane assorbita in quanto sopra ogni ulteriore deduzione ed eccezione formulata dalla sul punto. CP_1
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Devesi ora procedere, come statuito sempre dall'ordinanza della Corte di legittimità, all'esame degli effetti che derivano dalla declaratoria di nullità.
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Si premette, in linea generale, che, per giurisprudenza consolidata della Suprema Corte, qualora venga acclarata la mancanza di una causa adquirendi in ragione della dichiarazione di nullità, dell'annullamento, della risoluzione o della rescissione di un contratto o del venire comunque meno del vincolo originariamente esistente, l'azione accordata dalla legge per ottenere la restituzione di quanto prestato in esecuzione del contratto stesso è quella di ripetizione di indebito oggettivo (cfr. Cass. 15 gennaio 2018, n. 715; Cass. 6 giugno 2017, n.
14013; Cass. 7 febbraio 2011, n. 2956).
Va poi rammentato che la domanda di nullità si differenzia radicalmente dalla domanda di risoluzione per grave inadempimento, la quale presuppone l'esistenza di un valido contratto tra le parti.
Risoluzione e nullità producono effetti diversi in merito alle succedanee obbligazioni risarcitorie (configurabili nel secondo caso solo per l'ipotesi di responsabilità ex art. 1338 c.c.),
pagina 8 di 15 ma sono indifferenti quanto all'obbligo di restituzione del prestato, che può fondarsi allo stesso modo tanto sull'una quanto sull'altra situazione (cfr. Cass. n. 19502/2015).
La causa d'invalidità del negozio deriva da una norma che, per presunzione di legge, deve essere nota a tutti e, dunque, anche all'acquirente.
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Venendo al caso di specie, in ossequio ai richiamati principi, spettano alla le somme CP_1 da questa corrisposte a titolo di prezzo in forza del contratto poi dichiarato nullo.
Come già dedotto dalla predetta con l'appello principale, e ribadito in sede di rinvio (cfr. pagg.
5 - 6 della comparsa nel presente giudizio), il contratto di compravendita all'art. 4 dava atto del versamento, da parte dell'acquirente, della somma di € 17.162,80, “già ricevuti prima d'ora”, mediante due assegni bancari dell'importo di € 5.000,00 ciascuno (n. 0703458757-01
e n. 0703458756-00), un assegno circolare di € 5.000,00 (n. 3200599320-09), un assegno bancario dell'importo di € 2.162,80 (n. 0709946471-00) e un altro assegno bancario di €
3.000,00 (n. 0709946472-01).
Nulla ha osservato il , che non ha preso posizione su questa specifica censura e, Pt_2 cioè, sull'omessa considerazione, nella gravata sentenza, dell'ulteriore somma di € 3.000,00 oggetto della quietanza contenuta nel rogito.
Sulla base del dato testuale sopra sintetizzato, deve concludersi che ha errato il Tribunale nel riconoscere la minor somma di € 17.162,80, in luogo della somma effettivamente quietanzata, ammontante a complessivi € 20.162,80.
Il deve dunque essere condannato a restituire alla la somma di € 20.162,80, Pt_2 CP_1 oltre interessi in misura legale dalla domanda (17.3.2010, data di deposito della comparsa di costituzione con domanda riconvenzionale) al saldo.
Non spetta, invece, a quest'ultima la somma di € 72.837,20 (come correttamente affermato dal Tribunale), dal momento, che se è vero che nel rogito si dava atto che l'acquirente si accollava il residuo del mutuo in precedenza concesso dalla banca al venditore, è anche vero che nessuna prova del pagamento delle rate di mutuo è stata fornita in giudizio dalla , CP_1 il che riveste carattere assorbente.
A nulla rileva, pertanto, che il venditore avesse comunicato al notaio l'adesione della Banca all'accollo e la liberazione dal rapporto di mutuo, fermo restando che l'azione di ripetizione di indebito può essere proposta esclusivamente dal solvens nei confronti dell'accipiens e, quindi solo nei confronti del soggetto che ha ricevuto la somma che si assume essere non dovuta, che nella specie non sarebbe certo il venditore (dante causa dell'attore) ma la banca. pagina 9 di 15 ***
Quanto al rimborso delle spese per la manutenzione straordinaria dell'immobile e al pagamento dell'indennità per i miglioramenti eseguiti dalla , correttamente il Tribunale CP_1 ha affermato che non risultava che il bene fosse stato restituito dalla convenuta, richiamando giurisprudenza di legittimità (Cass. n. 17888/2009), sia pure in tema di contratto preliminare con consegna anticipata, secondo cui l'obbligo del rimborso sorge ai sensi dell'art. 2040 c.c. solo a seguito della restituzione della cosa da parte del possessore.
La mancata restituzione della res non è contestata dalla . CP_1
E infatti, nell'atto di appello (cfr. pag. 24 e segg.) la stessa si è limitata a ribadire che: la domanda aveva trovato pieno riconoscimento nelle risultanze della consulenza tecnica d'ufficio; il diritto al rimborso non nasceva dalla riconsegna, ma già per effetto del miglioramento;
dal momento in cui la cosa è restituita, il diritto (già sorto) diviene esercitabile, sicché un eventuale rimborso anticipato rispetto alla consegna non sarebbe senza causa.
Nella comparsa di costituzione nel presente giudizio di rinvio (cfr. pag. 6 – 7) ha affermato, invece, che l'omessa impugnazione, da parte del , del capo relativo al rigetto della Pt_2 domanda di rivendica del bene e il conseguente formarsi del giudicato fra le parti renderebbero attuale il diritto della medesima al rimborso dei pretesi importi.
Gli assunti non possono essere condivisi.
Deve ritenersi pacifico come il diritto al rimborso sorga al momento in cui la cosa viene restituita, poiché, a tacer d'altro, diversamente opinando, si giungerebbe al risultato che il possessore continua a godere dell'immobile e, al contempo, percepirebbe dal proprietario il rimborso di quanto sopra, il che non è, con tutta evidenza, ammissibile (ma soprattutto non è previsto dall'art. 1150 c.c.).
In ogni caso, sotto il secondo profilo, giova premettere che il Tribunale ha così statuito:
‹‹Quanto alla domanda proposta da volta a ottenere il riconoscimento del diritto di proprietà Parte_1 dell'immobile, rileva il Giudicante che, in mancanza di allegazione specifica, la stessa possa essere qualificata come una azione di rivendicazione con conseguente necessità, da parte dell'attore, di dimostrare “la proprietà del bene che assume a lui appartenente fornendo la prova (anche risalendo ai propri danti causa) dell'acquisto a titolo originario della res oggetto della controversia, non potendo, all'uopo, ritenersi sufficiente la mera produzione di documentazione amministrativa ovvero la assenza di contestazioni sul tema da parte del convenuto, sul quale, inoltre, non può ritenersi gravante alcun onere di allegazione o dimostrazione della legittimità del possesso da lui esercitato” (cfr. in tal senso tra le altre Cass., Civ. Sez. II, 21/11/1997, n. 11605;
Cass., Civ. Sez. III, 27/01/1997, n. 808).
pagina 10 di 15 Ebbene parte attrice non ha in alcun modo provato la proprietà del bene attraverso una serie di regolari passaggi durante tutto il periodo di tempo necessario all'usucapione e ciò conduce al rigetto della domanda ai sensi dell'art. 2697 c.c.››.
Ritiene la Corte che la mancata impugnazione di questo capo della sentenza non comporti il sorgere del diritto al rimborso in capo alla , ma deponga in senso esattamente CP_1 contrario a quello invocato, per una ragione che riveste carattere assorbente.
Come si è visto, la domanda del è stata respinta (con statuizione non impugnata) Pt_2 perché questi non aveva fornito in giudizio la prova della proprietà del bene.
Ora l'art. 1150 c.c. (che, ai primi due commi, prevede: ‹‹Il possessore, anche se di mala fede, ha diritto al rimborso delle spese fatte per le riparazioni straordinarie. Ha anche diritto a indennità per i miglioramenti recati alla cosa, purché sussistano al tempo della restituzione››) presuppone logicamente che la pretesa possa esser fatta valere soltanto nei confronti del proprietario della res (cui, come si è detto, la cosa sia stata restituita), mentre nel caso di specie è stata esclusa allo stato, per mancanza di prova, la qualità di proprietario in capo al rivendicante . Pt_2
Ne consegue che la domanda non può essere proposta nei confronti di quest'ultimo.
Le doglianze dell'appellante principale devono dunque essere disattese.
***
Da ultimo, la , con la comparsa di costituzione e risposta nel giudizio di rinvio (cfr. CP_1 pagg. 7-8), formula un quarto motivo (già contenuto nella comparsa conclusionale del giudizio di appello conclusosi con la sentenza poi cassata) rubricato ‹‹Sulla tardività ed infondatezza dell'appello incidentale del in giudicato del capo della sentenza relativo al rigetto della Parte_3 domanda di rivendica formulata da Parte_4
Sostiene che la difesa del aveva notificato la sentenza di primo grado in data Pt_2
18.7.2016 e, stante il decorrere del termine breve per entrambe le parti (Cass. SS. UU. n.
6278/2019), il , appellando capi di sentenza diversi da quelli impugnati dalla , Pt_2 CP_1 avrebbe dovuto proporre il proprio gravame entro il 17.9.2021 [2016], in quanto non dipendente dall'appello principale;
ad ogni modo, dall'impugnazione, da parte del , Pt_2 dei soli capi relativi al pagamento delle spese notarili, agli interessi legali e alla compensazione delle spese di giudizio, discendeva la definitività di quanto statuito dal giudice di primo grado relativamente all'azione di rivendica.
L'eccezione è infondata.
Ritiene la Corte che l'appello incidentale sia ammissibile, ciò in linea con l'insegnamento del giudice di legittimità (Cass. n. 26139/2022) che, all'esito di un'analitica e diffusa ricostruzione dello stato della giurisprudenza sul punto, ha affermato il seguente principio di diritto: ‹‹l'art. pagina 11 di 15 334 c.p.c., che consente alla parte, contro cui è stata proposta impugnazione (o chiamata ad integrare il contraddittorio a norma dell'art. 331 c.p.c.), di esperire impugnazione incidentale tardiva, senza subire gli effetti dello spirare del termine ordinario o della propria acquiescenza, è rivolto a rendere possibile l'accettazione della sentenza, in situazione di reciproca soccombenza, solo quando anche l'avversario tenga analogo comportamento, e, pertanto, in difetto di limitazioni oggettive, trova applicazione con riguardo a qualsiasi capo della sentenza medesima, ancorché autonomo rispetto a quello investito dall'impugnazione principale››.
Da tale orientamento non vi è ragione di discostarsi, anche alla luce di ancor più recenti pronunce (cfr. Cass. n. 15100/2024, che trae “ulteriori ragioni di rafforzamento nel recente arresto di Cass. Sez. U. n. 8486 del 2024”), con cui si è ribadito il descritto indirizzo.
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Procedendo oltre, è fondato il primo motivo dell'appello incidentale, con cui il Pt_2 lamenta che il primo giudice avrebbe errato nell'accogliere la domanda riconvenzionale condizionata, proposta dalla , avente ad oggetto la restituzione delle spese notarili, CP_1 pari a € 4.500,00, dal momento che le somme versate al notaio non possono essere annoverate tra le somme non dovute, in quanto, ‹‹sia nullo o no l'atto il Notaio deve essere pagato e le imposte versate››; inoltre, la ripetizione d'indebito oggettivo, che rappresenta un'azione di natura restitutoria e non risarcitoria, a carattere personale, è circoscritta al "solvens" e al destinatario del pagamento.
La doglianza è fondata.
Va qui ribadito che l'azione restitutoria ex art. 2033 c.c., avendo carattere personale, può essere esperita solo nei rapporti fra il solvens e il destinatario del pagamento che abbia incassato, personalmente o per mezzo di terzi, la somma non dovuta (tra le tante, Cass. n.
27421 del 26/09/2023; Cass. n. 25170 del 07/12/2016).
La somma richiesta, nella specie, ha natura risarcitoria.
Tuttavia, a fronte della nullità del contratto (come si è detto), l'acquirente non ha diritto al risarcimento del danno costituito dal pagamento effettuato per la stipula dell'atto, non potendo configurarsi inadempimento di uno dei contraenti alle obbligazioni nascenti da un contratto nullo (cfr. Cass. n. 21398/2013).
Pertanto, diversamente da quanto affermato dal primo giudice, non può essere riconosciuta alla l'ulteriore somma di € 4.500,00, sicché la domanda va sul punto rigettata. CP_1
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Con il secondo motivo dell'appello incidentale, il lamenta l'erroneità della sentenza Pt_2 nella parte in cui lo ha condannato al pagamento degli interessi legali, sul prezzo e sulle spese notarili, a decorrere dalla domanda, in quanto, anche se l'art. 2033 c.c. disciplina la pagina 12 di 15 decorrenza degli interessi legali sulle somme oggetto della restituzione, gli stessi non sono dovuti se non richiesti tempestivamente dalla parte.
La doglianza è infondata, dal momento che, con la comparsa di costituzione con domanda riconvenzionale (cfr. pag. 9), depositata nel primo grado di giudizio, la ha CP_1 espressamente chiesto la condanna dell'attore alla restituzione della somma di € 93.000,00
(€ 17.162,80+€ 3.000,00+72837,20) oltre interessi e rivalutazione dal 29.2.2008 (data del rogito).
Deve dunque escludersi che il Tribunale abbia condannato d'ufficio il a Pt_2 corrispondere gli interessi legali.
Ove l'appellante incidentale intendesse riferirsi (ma così non sembra) alla sola somma per le spese notarili, la doglianza è assorbita dal fatto che dette spese, per le ragioni sopra esposte, non sono state riconosciute.
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Ricapitolando, va dichiarata la nullità del contratto di compravendita stipulato tra
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e ; per l'effetto, va condannato a restituire alla Pt_2 Controparte_1 Parte_1
la complessiva somma di € 20.162,80 (in luogo della somma di € 17.162,80 CP_1 riconosciuta in primo grado) da questa versata al venditore a titolo di parte del corrispettivo pattuito, in quanto sine titulo, oltre interessi in misura legale dalla domanda (17.3.2010, data di deposito della comparsa di costituzione con domanda riconvenzionale) al saldo;
va rigettata ogni altra domanda proposta dalla , ivi compresa quella di condanna al CP_1 pagamento della somma di € 4.500,00 per spese notarili.
Ogni altra questione, deduzione o istanza è assorbita.
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Anche il motivo di appello incidentale avente ad oggetto la disposta compensazione delle spese è assorbito, dovendo questo giudice provvedere a una nuova regolamentazione delle spese di lite.
Infatti, il giudice del rinvio, al quale la causa sia rimessa dalla Corte di cassazione anche perché decida sulle spese del giudizio di legittimità, è tenuto a provvedere sulle spese delle fasi di impugnazione, se rigetta l'appello, e su quelle dell'intero giudizio, se riforma la sentenza di primo grado, secondo il principio della soccombenza applicato all'esito globale del giudizio, piuttosto che ai diversi gradi dello stesso e al loro risultato (Cass. n. 30184/2018;
Cass. 13 giugno 2018, n. 15506).
Nella specie, la sentenza è stata parzialmente riformata nei termini di cui sopra si è detto. pagina 13 di 15 In caso di riforma della decisione, il giudice dell'impugnazione, investito ai sensi dell'art. 336
c.p.c. anche della liquidazione delle spese del grado precedente, deve applicare la disciplina vigente al momento della sentenza d'appello, atteso che l'accezione omnicomprensiva di
"compenso" evoca la nozione di un corrispettivo unitario per l'opera prestata nella sua interezza (Cass. n. 19989 del 13/07/2021; cfr. anche Cass. n. 8884 del 04/04/2024).
In considerazione dell'esito complessivo della lite, che ha visto la prevalente soccombenza della , ricorrono giusti motivi per compensare nella misura della metà le spese di tutti i CP_1 gradi di giudizio (ivi comprese le spese di c.t.u.) e per porre a carico della la residua CP_1 metà.
Le spese si liquidano secondo lo scaglione indeterminabile complessità media, applicando per tutti i gradi il D.M. n. 55/2014, aggiornato dal D.M. n.147/2022 e, in particolare:

1. i valori medi per il primo grado per le quattro fasi;

2. i valori medi per la fase di studio, la fase introduttiva e la fase decisionale e i valori minimi per la fase istruttoria/trattazione nel giudizio di appello e nel presente giudizio di rinvio, stante la ridotta attività processuale svolta in detta fase;

3. i valori medi per il giudizio di legittimità per le tre fasi.
La va dunque condannata al pagamento, in favore del , della residua metà CP_1 Pt_2 delle dette spese nei seguenti termini:
- € 5.430,00 per compensi per il giudizio di primo grado;

- € 5.156,50 per compensi per il giudizio di appello;

- € 3.292,50 per compensi per il giudizio di legittimità;
- € 5.156,50 per compensi per il giudizio di rinvio.


P.Q.M.

la Corte, definitivamente pronunciando nel giudizio di rinvio a seguito dell'ordinanza della
Corte di cassazione n. 28604/2023, pubblicata in data 13.10.2023, ogni diversa istanza, deduzione ed eccezione disattesa, così provvede:

1. dichiara la nullità del contratto di compravendita stipulato in data 29 febbraio 2008 tra e per atto a rogito notaio rep. n. 82018 Parte_2 Controparte_1 Persona_1 racc. n. 34344;

2. per l'effetto, condanna , in qualità di erede di , a Parte_1 Parte_2 restituire a la complessiva somma di € 20.162,80, oltre interessi in misura Controparte_1 legale dalla domanda (17.3.2010) al saldo;
pagina 14 di 15 3. rigetta ogni altra domanda proposta da;
Controparte_1

4. compensa per metà le spese di tutti i gradi di giudizio e condanna alla Controparte_1 rifusione, in favore di , della residua metà, che liquida in € 5.430,00 Parte_1 per compensi per il primo grado, € 5.156,50 per compensi per il secondo grado, €
3.292,50 per compensi per il giudizio di legittimità, € 5.156,50 per compensi per il presente giudizio di rinvio, oltre IVA, CPA e spese generali come per legge;

5. compensa per metà le spese di c.t.u. e pone la residua metà definitivamente a carico di . Controparte_1
Roma, 17.7.2025
Il Consigliere est. Il Presidente
Giovanna Schipani Giuseppe Staglianò
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