REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI VENEZIA
SEZIONE QUARTA CIVILE
La OR di appello di Venezia composta dai magistrati dott.ssa Clotilde Parise Presidente dott.ssa Elena Rossi Consigliere relatore dott. Gianluca Bordon Consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 380 del Ruolo Generale dell'anno 2025 promossa da
(C.F. ), Parte_1 C.F._1 rappresentato e difeso dall'avv. Alessandra Amantea ed elettivamente domiciliato a Cosenza, viale degli Alimena, 56/A, presso lo studio del difensore;
appellante contro
(C.F. e P.IVA ), Controparte_1 P.IVA_1 rappresentata e difesa dall'avv. Michele Brusaferro ed elettivamente domiciliata a
Rovigo, corso del Popolo n. 268, presso lo studio del difensore;
appellata
Oggetto: appello avverso la sentenza n. 64/2025 del Tribunale di Rovigo
Conclusioni
Per Parte_1
CHIEDE che l'Ecc.ma OR d'Appello Adita, previa fissazione dell'udienza di discussione, con termine per la notifica del presente ricorso in appello e pedissequo decreto ex art 435 c.p.c. alla resistente, Voglia, in accoglimento del proposto gravame, e per i motivi esposti nel corpo del presente atto qui pagina 1 di 9 richiamati, riformare la sentenza n.64/2025, nella parte in cui, dichiarando la risoluzione per finita locazione del contratto oggetto di causa, ha condannato
l'appellante al rilascio del bene immobile per civile abitazione sito in Rovigo alla
Via Del Mercante n.42. Da ciò conseguendo la invocata riforma della sentenza impugnata ed il rigetto dell'originaria domanda avversa di risoluzione del contratto di locazione con richiesta di rilascio dell'immobile essendo il rapporto negoziale in essere ed efficace, quantomeno, sino al 31.03.27.
Contestualmente si chiede che l'Adita OR, in accoglimento dello specifico motivo di appello sopra esposto, riformi la sentenza impugnata anche con riguardo alla condanna alle spese, diversamente ponendo le stesse - anche quanto a quelle in favore dell'appellante - in capo a OR GE;
avendosi riguardo a rapporto negoziale in essere, per cui non ricorrono i presupposti invocati ai fini della chiesta risoluzione del contratto avanzata dalla locatrice;
nonchè, in ragione del rigetto delle domande risarcitorie avverse e dell' accoglimento dell'eccezione svolta dal sig. . Pt_1
In subordine, si chiede la compensazione delle stesse, ed in via ancor più gradata, la rideterminazione della somma statuita nel rispetto dell'art. 12 C.p.c.
Tutto con condanna della controparte al pagamento delle spese di lite.
In via istruttoria, ai sensi dell'art.434 cpc, si chiede che l'Adita OR acquisisca il documento n. 11 oggi rimesso, ove ritenuto rilevante ai fini del decidere, ed essendo lo stesso elemento necessario - in uno agli altri prodotti - ai fini della corretta valutazione di quanto dedotto a verbale delle parti nel corso dello specifico giudizio RG 301/22; ciò, a conferma che alcuna volontà, in termini di chiesto rilascio per finita locazione, è stata manifestata da con il CP_1 ricorso cautelare citato dal giudice. Dovendo, diversamente, dare rilevanza probatoria, ai sensi dell'art. 1596 cc e art. 2 L 431/98, alla diffida del 17.10.23 rimessa dall'attuale difensore della società appellata al sig. e, Parte_1 come tale tardiva ai fini della volontà di disdire il contratto di locazione.
Per Controparte_1
come sopra rappresentata e difesa, chiede il rigetto dell'appello
[...] avversario e la conferma della sentenza impugnata, se ritenuto anche con diversa
pagina 2 di 9 qualificazione giuridica del rapporto, con vittoria di spese di lite di tutti i gradi di giudizio e della fase di mediazione obbligatoria.
Svolgimento del processo
La società proprietaria dell'immobile sito a Rovigo, via del Controparte_1
Mercante n. 42, concedeva il predetto immobile a , dapprima Parte_1 con due contratti di locazione, il primo di durata annuale, dal 1° febbraio 2007 al
31 gennaio 2008, e il secondo di durata quadriennale, dal 1° gennaio 2012 al 31 dicembre 2015 e, poi, in forza di un contratto di comodato stipulato in data 2 aprile 2015.
Altra parte dell'immobile, contrassegnata dai civici n. 40 e 44, veniva concessa in uso alla società di cui il era legale rappresentante, Controparte_2 Pt_1 dapprima con dei contratti di locazione e poi, a partire dal 2015, con dei contratti di prestazione di servizi, di cui l'ultimo con durata dal 31 luglio 2017 al 31 luglio
2021.
Con ricorso ex artt. 669 octies e 700 c.p.c. OR GE adiva il Tribunale di
Rovigo chiedendo di ordinare alla e al il rilascio Controparte_2 Pt_1 immediato di tutti gli immobili abusivamente occupati stante l'intervenuta scadenza del contratto di prestazione di servizi stipulato con la al Controparte_2 quale era collegato il contratto di comodato stipulato con il . Pt_1
Il Tribunale rigettava il ricorso di OR GE rilevando come, pur essendo verosimilmente sussistente il requisito del fumus boni iuris, stante la documentata occupazione sine titulo dell'immobile da parte di e del Controparte_2
, non vi fosse il requisito del periculum in mora. Pt_1
Con atto ex art. 657 c.p.c. intimava al il rilascio CP_1 Pt_1 dell'immobile, convenendolo avanti al Tribunale di Rovigo al fine di sentir convalidare lo sfratto e chiedendo, in via subordinata, di accertare la cessazione e/o risoluzione del contratto, con contestuale condanna all'immediato rilascio dell'immobile e al risarcimento del danno per l'illegittima e indebita occupazione dell'immobile.
In particolare, deduceva: CP_1
pagina 3 di 9 - di avere il possesso e il godimento dell'immobile concesso in comodato precario al in forza di un contratto di leasing;
Pt_1
- di avere la necessità di trarre reddito dal predetto immobile per far fronte al regolare pagamento dei canoni;

- di essersi avvalsa della clausola di cui all'art. 2 del contratto di comodato, intimando infruttuosamente al il rilascio dell'immobile nel termine di Pt_1 trenta giorni;

- di aver scoperto che il aveva violato l'art. 3 del contratto di Pt_1 comodato, che prevedeva la destinazione esclusiva dell'immobile ad uno di abitazione, destinando lo stesso a sede della sua ditta di e-commerce.
Si costituiva in giudizio , il quale chiedeva di rigettare le Parte_1 domande attoree e di accertare che il contratto intercorrente tra lui e CP_1 non fosse un comodato ma una locazione. Oltre a ciò, il resistente contestava l'asserita violazione del contratto di comodato per la destinazione dell'immobile a sede della propria società di e-commerce affermando che si era trattato di un errore del proprio consulente, poi rettificato, e che, in ogni caso, la ditta individuale era stata cancellata.
Con sentenza n. 64/2025 il Tribunale di Rovigo, in parziale accoglimento della domanda di OR GE, condannava il al rilascio dell'immobile, e lo Pt_1 condannava al pagamento delle spese di lite.
In particolare, il Tribunale, dopo aver analizzato i contratti stipulati tra le parti, riqualificava il contratto di comodato in contratto di locazione non essendo lo stesso caratterizzato dalla gratuità tipica del comodato, posto che le somme prima versate dal a titolo di canone di locazione venivano parimenti e Pt_1 ugualmente corrisposte in seguito alla stipula del contratto di comodato, ma a titolo di rimborso spese, sempre con cadenza periodica e senza previsione di conguaglio.
Appurata la natura del contratto e la conseguente applicabilità della disciplina di cui alla legge 431/1998 e, in particolare, dell'art. 2 che prevede una durata minima legale di 4 anni, il Tribunale rilevava come nel caso di specie fosse intervenuta una disdetta da parte della locatrice in quanto , con il CP_1
pagina 4 di 9 ricorso ex art. 700 c.p.c., aveva inequivocabilmente comunicato al Pt_1
l'intenzione di risolvere il rapporto in essere, ovvero di non voler rinnovare il vincolo.
Avverso tale provvedimento ha proposto appello il formulando le Pt_1 conclusioni di cui in epigrafe e censurando la sentenza sulla base dei seguenti motivi:

1. travisamento del fatto e della prova che , con il ricorso ex art. 700 CP_1
c.p.c., avesse chiesto la liberazione dell'immobile occupato dal Pt_1 manifestando la volontà di risolvere il rapporto;

2. erronea condanna alle spese di lite stante l'auspicata riforma della sentenza e, in ogni caso, sussistendo una reciproca soccombenza tra le parti.
Si è costituita in giudizio chiedendo il rigetto dell'appello e la CP_1 conferma della sentenza impugnata.
Rigettata l'istanza di sospensione della provvisoria esecutività della sentenza impugnata, all'udienza del 2 luglio 2025 le parti hanno proceduto alla discussione e la OR ha deciso la causa come da dispositivo di cui è stata data pubblica lettura.
Motivi della decisione
Con il primo motivo di appello il censura la sentenza impugnata laddove Pt_1 il Tribunale ha ritenuto che , con il ricorso ex art. 700 c.p.c., avesse CP_1 manifestato la volontà di risolvere il rapporto in essere, ovvero di non voler rinnovare il vincolo, e, richiamato il principio espresso dall'art. 2 legge 431/1998, sostiene che il contratto oggetto di causa, sottoscritto tra le parti in data
2.4.2015, rinnovato alla prima scadenza (31.3.2019), alla seconda scadenza si sarebbe tacitamente rinnovato in mancanza delle formalità necessarie per l'eventuale rinnovo a diverse condizioni o per la tempestiva disdetta per finita locazione atteso che la lettera di preavviso di rilascio del bene inviatagli da CP_1
è del 17.10.2023. Pertanto, la scadenza del contratto sarebbe il 31.3.2027
[...]
e il Tribunale avrebbe errato nel valutare la documentazione prodotta, relativa al ricorso ex art. 700 c.p.c. nell'ambito del quale la locatrice aveva chiesto il rilascio pagina 5 di 9 dell'immobile sul presupposto dell'inadempimento del contratto stipulato con CP_2
e non in relazione al rapporto intercorrente con il .
[...] Pt_1
Oltre a ciò, il Tribunale non avrebbe tenuto conto del fatto che all'udienza del 1° aprile 2022 , legale rappresentante di , aveva Parte_2 CP_1 formulato una proposta conciliativa auspicando la stipula di un nuovo contratto di locazione.
A giudizio del Collegio il motivo è infondato e non può essere accolto.
Dall'esame della documentazione in atti e, in particolare, dal ricorso ex art.700
c.p.c. di OR GE (doc. 5 fascicolo appellante), datato 17 febbraio 2022, emerge chiaramente che quest'ultima ha sempre ravvisato un collegamento negoziale tra il contratto di prestazione di servizi stipulato con la e il CP_2 contratto stipulato con il . Pt_1
In particolare, nelle premesse del ricorso OR GE esponeva di aver concesso l'immobile in comodato al “affinché lo utilizzasse, quale legale Pt_1 rappresentante della società e, dunque, nel perdurare del contratto Controparte_2 di prestazione di servizi in favore di quest'ultima”, rilevando, peraltro, che l'appartamento era privo di accesso autonomo, e concludeva chiedendo che il
Tribunale volesse “…ordinare, quindi, il rilascio immediato di tutti gli immobili abusivamente occupati da e da ”, includendo Controparte_2 Parte_3 espressamente l'appartamento ad uso abitativo detenuto dal . Pt_1
Da ciò consegue che , chiedendo la liberazione dell'immobile sia per CP_1
l'inadempimento della conseguente al mancato pagamento dei canoni, CP_2 sia per l'intervenuta scadenza del contratto di prestazione di servizi, ha manifestato la volontà di non rinnovare il contratto stipulato con il in Pt_1 quanto, venuto meno il rapporto con la non sussisteva più il CP_2 presupposto del collegato contratto di locazione, né la locatrice aveva un interesse a proseguire il rapporto con il solo . Pt_1
D'altra parte l'art. 2, I comma, secondo inciso, della legge 431/1998, nel prevedere che la manifestazione della rinuncia al rinnovo alla seconda scadenza dei contratti di cui alla norma debba compiersi con lettera raccomandata da inviarsi all'altra parte almeno sei mesi prima della scadenza del secondo periodo pagina 6 di 9 di durata contrattuale, non prescrive a pena di nullità né il mezzo di compimento della manifestazione negoziale (la lettera e, dunque, la forma scritta), né quello della trasmissione (raccomandata). Ne segue che l'uno e l'altro requisito ammettono equipollenti, purché idonei ad evidenziare la manifestazione all'altra parte della volontà negoziale sei mesi prima della scadenza (Cass. n.
11808/2015)
Deve dunque condividersi l'affermazione del Tribunale secondo cui OR GE con il ricorso ex art. 700 c.p.c. ha manifestato la chiara volontà di risolvere il rapporto con il o, comunque, di non rinnovare il vincolo contrattuale Pt_1 all'imminente scadenza.
Non persuade la tesi dell'appellante secondo cui la volontà di di non CP_1 disdettare il contratto emergerebbe dalla proposta conciliativa formulata dalla legale rappresentante della società, la quale avrebbe proposto al di Pt_1 stipulare un contratto di locazione in relazione all'immobile.
A tal proposito si osserva come dalle dichiarazioni rese da Parte_2 all'udienza del 1° aprile 2022, non emerga la volontà di stipulare un contratto di locazione in relazione all'immobile concesso al , bensì soltanto in Pt_1 relazione al contratto stipulato con e, in ogni caso, tale proposta, Controparte_2 che non ha avuto alcun seguito, non contiene alcuna espressa manifestazione di volontà di revocare la precedente disdetta.
Infondato è anche il secondo motivo di appello con cui l'appellante di duole della condanna al pagamento delle spese di lite del primo grado stante l'asserita soccombenza parziale.
La liquidazione delle spese di lite segue il principio della soccombenza, il quale va inteso nel senso che soltanto la parte interamente vittoriosa non può essere condannata, nemmeno per una minima quota, al pagamento delle spese di lite, spettando al giudice di merito stabilire, tenendo conto dell'andamento globale del giudizio, quale sia la parte soccombente.
Ritiene il Collegio che il primo Giudice abbia fatto buon governo di tali principi in considerazione del fatto che, nonostante l'accoglimento della domanda del di riqualificazione del contratto e il rigetto delle domande risarcitorie Pt_1
pagina 7 di 9 della ricorrente, l'odierno appellante risulta sostanziale soccombente avendo continuato ad occupare l'immobile senza un valido titolo ed essendo stato condannato al rilascio dello stesso.
Né l'importo risulta essere stato erroneamente avendo il Tribunale applicato correttamente lo scaglione di valore indeterminabile, valore così espressamente attribuito dalle parti, stante le plurime questioni che sono state oggetto del giudizio.
Al rigetto dell'appello consegue la condanna dell'appellante alla rifusione delle spese di lite in favore di OR che vengono liquidate come in dispositivo, CP_1 conformemente alla nota spese depositata dall'appellata, secondo parametri medi per le fasi di studio, introduttiva e decisionale e minimi per la fase di trattazione vista la ridotta attività difensiva svolta a fronte del deposito dell'istanza di sospensione della provvisoria esecutività della sentenza impugnata.
Sussistono i presupposti per il versamento da parte dell'appellante dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'impugnazione ai sensi dell'art.13, comma 1 quater, del Testo Unico Spese di Giustizia n. 115/02.


P.Q.M.


La OR di appello di Venezia, definitivamente decidendo nella causa d'appello avverso la sentenza n. 64/2025 del Tribunale di Rovigo, così pronuncia:
- rigetta l'appello proposto da e conferma la sentenza Parte_1 impugnata;

- condanna al pagamento delle spese di lite in favore di Parte_1 [...] liquidate, in euro 2.419,00, oltre spese generali (15%), IVA e CPA;
CP_1
- dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento da parte dell'appellante dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione, ai sensi dell'art. 13, comma 1 quater,
d.p.r. n. 115/2002.
Venezia, 2 luglio 2025
La Presidente
Clotilde Parise
Il Consigliere estensore pagina 8 di 9 Elena Rossi
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