N. R.G. 1564/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI FIRENZE
TERZA SEZIONE CIVILE - LOCAZIONI
La Corte di Appello di Firenze, terza sezione civile, in persona dei Magistrati: dott. Carlo Breggia Presidente dott. Marco Cecchi Consigliere dott. Antonio Picardi Consigliere Relatore
all'udienza di discussione del 17.9.2025 ha pronunciato, ex art. 437 cod. proc. civ., la seguente
SENTENZA nella causa civile di II Grado iscritta al n. r.g. 1564/2024 promossa da:
E (C.F. ) con il Parte_1 Parte_2 P.IVA_1 patrocinio dell'Avv. PASQUARIELLO ANDREA e dell'Avv. PAGNI ILARIA

APPELLANTE/I nei confronti di
(CF ) - già Controparte_1 P.IVA_2 CP_1
– con il patrocinio dell'Avv. BRACCINI DANIELE (CF ) e dell'Avv.
[...] C.F._1 GIOVANNELLI MAURO

APPELLATO/I avverso la sentenza n. 372/2024 emessa dal Tribunale di Prato e pubblicata il 09/05/2024
CONCLUSIONI
In data 17.9.2025 la causa veniva posta in decisione sulle seguenti conclusioni:
Per parte appellante: “codesta Ecc.ma Corte d'appello voglia riformare la sentenza del Tribunale
[.. di Prato n. 372 del 9.5.2024, e per l'effetto, da un lato, rigettare la domanda riconvenzionale de e, dall'altro, condannare a pagare alla ricorrente la somma di € Parte_3 Parte_3 112.394,98 per capitale e interessi maturati alla data del 15.4.2024, o la somma diversa di giustizia, per le causali di cui in narrativa, oltre agli interessi ulteriori sul capitale fino al saldo. Con vittoria di spese dei due gradi di giudizio. Con richiesta di restituzione di quanto eventualmente
pagina 1 di 15 pagato in pendenza del giudizio di appello per effetto della messa in esecuzione della sentenza impugnata”.
Per parte appellata: “Voglia l'Ecc.ma Corte di Appello di Firenze, contrariis reiectis: (i) in tesi: respingere integralmente l'appello proposto da in concordato preventivo, in Parte_1 quanto totalmente infondato in fatto e in diritto per le ragioni meglio espresse nella narrativa del presente atto e, per l'effetto, confermare integralmente la sentenza n. 372 emessa dal Tribunale di Prato nel giudizio R.G. 3348/2020, con dispositivo letto all'esito della udienza di discussione del 9.5.2024 e motivazioni depositate il successivo 13.6.2024; (ii) in ipotesi: nella denegata e non creduta ipotesi di accoglimento, anche parziale, dell'avversa impugnazione, comunque accogliere le conclusioni rassegnate da nel giudizio di primo grado, che di seguito si reiterano: Parte_3
- nel merito: rigettare tutte le domande e richieste avanzate da e dunque non Parte_1
[.. convalidare lo sfratto, per tutti i motivi esposti;
- in via riconvenzionale: accertare il diritto de ad ottenere la restituzione delle somme anticipate per l'effettuazione degli interventi Parte_3 e delle riparazioni straordinarie di cui in narrativa;
- sempre in via riconvenzionale: condannare
[...] in concordato preventivo al pagamento in favore de della somma di € Parte_1 Parte_3 261.106,02, ovvero della diversa somma, maggiore o minore ritenuta di giustizia, anche all'esito di liquidazione in via equitativa, somma da maggiorarsi degli interessi di mora, o in ipotesi legali, dalla data dei singoli esborsi fino al definitivo saldo;
(iii) in via istruttoria: si reitera la richiesta di CTU di cui in narrativa;
(iv) in ogni caso: con vittoria di spese e competenze dei due gradi di giudizio”.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con ricorso depositato in data 23.7.2024, ritualmente notificato unitamente al pedissequo decreto di fissazione udienza, E (di seguito anche Parte_1 Parte_2 solo “ ”) conveniva in giudizio, innanzi questa Corte di Appello, l Parte_1 [...]
(di seguito anche solo “ ”) proponendo gravame avverso Controparte_1 Parte_3 la sentenza n. 372/2024, emessa dal Tribunale di Prato e pubblicata il 09/05/2024, che, definitivamente pronunciando sulle domande proposte dalle parti, aveva così deciso: “rigetta tutte le domande e richieste di parte attrice TI , Controparte_2 in persona del l.r.p.t., perché infondate;
accoglie la domanda riconvenzionale della parte convenuta intimata e, per gli effetti, accerta il diritto della convenuta intimata in Parte_3 persona del l.r.p.t. alle restituzione delle somme anticipate per l'effettuazione degli interventi e delle riparazioni straordinarie di cui in atti e condanna la parte attrice TI
[...]
, in persona del l.r.p.t, al pagamento, in favore della parte Controparte_2 convenuta intimata, della somma di €. 261.106,02 oltre agli interessi legali dalla data dei singoli esborsi e fino al saldo definitivo;
condanna altresì, ex art, 91 c.p.c., la parte attrice TI a rimborsare alla parte convenuta intimata le spese di lite, che si liquidano in €. 22.457,00 per compensi oltre al 15% di rimborso forfettario, cpa e iva di legge”.
1 – Il giudizio di primo grado. pagina 2 di 15 1.1. – Con atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida, la società “ ” aveva convenuto in giudizio ”, esponendo: Parte_1 Parte_3
- di essere proprietaria di un'area ubicata in Prato, via Roma n. 592, all'interno della quale era stato realizzato un centro di addestramento equino, comprendente alcuni padiglioni destinati al ricovero di cavalli, svariati paddock, una pista di allenamento, un maneggio, ecc.;
- che parte dell'immobile (e, per l'esattezza, 3 box per il ricovero dei cavalli e 10 paddock) era stato oggetto di un “contratto di fornitura di servizi di noleggio ai box” stipulato in data 11.6.2015 con “ per un canone mensile di € 100,00 (oltre IVA) per box assegnato, € 20,00 Parte_3
(oltre IVA) per paddock, oltre a “rimborso consuntivo per eventuali servizi, forniture o prestazioni accessorie”;
- che, in data 22.3.2016, le parti aveva apportato delle modifiche al contratto, prevedendo: i) un corrispettivo mensile di € 2.200,00 (oltre IVA), con decorrenza dal dicembre 2015, per 30 cavalli, con utilizzo dei box, paddock ed altre strutture in rapporto al numero degli animali presenti: ii) in caso di variazione del numero dei cavalli, rispetto a quello previsto, il corrispettivo sarebbe aumentato, per ogni animale, dell'importo di € 80,00 mensili;

- che, in data 29.6.2017, era stato stipulato un ulteriore accordo integrativo delle precedenti pattuizioni, con cui era stato previsto: i) un corrispettivo di € 3.000,00 (oltre IVA) per 40 cavalli;

ii) in caso di aumento del numero degli animali nella misura superiore al 10%, il corrispettivo, su richiesta della parte interessata, sarebbe stato “rivalutato”;
- che la si era resa morosa nel pagamento dei canoni per l'importo di € 20.631,56; Parte_3
- che la diffida ad adempiere, inviata a non aveva sortito alcun esito. Parte_3
Chiedeva, quindi, di convalidarsi lo sfratto, con contestuale ordine di rilascio dell'immobile.
1.2. – Si costituiva in giudizio “ rilevando la natura locativa del rapporto nonché Parte_3 contestando l'esistenza della morosità, in quanto la somma oggetto di intimazione derivava da un'integrazione del canone mai concordata dalle parti e della quale, in ogni caso, non sussistevano i presupposti di operatività (aumento del numero dei cavalli e rimborso dei costi delle utenze per acqua, luce e gas); in via riconvenzionale, chiedeva la condanna de “ ” al pagamento Parte_1 della somma di euro 241.087,80, per l'esecuzione degli interventi di manutenzione straordinaria sulle strutture oggetto del contratto.
1.3. – Denegata l'ordinanza di rilascio ex art. 665 c.p.c. e disposto il mutamento del rito, la causa veniva istruita con prove orali e documentali.
1.4. – All'esito dell'istruttoria, il tribunale – preso atto della rinuncia de “ ” alla domanda Parte_1 di risoluzione del contratto, di riconsegna dell'immobile e di risarcimento danni (a seguito della pagina 3 di 15 cessione del complesso aziendale intervenuta in corso di causa) – decideva nei termini sopra esposti, sulla base delle seguenti considerazioni:
(-) accertata la natura locatizia del rapporto, non sussistevano i presupposti per l'aumento del
[.. canone mensile in misura superiore a quello di € 3.000,00 – regolarmente corrisposto da
” – come confermato dai testi e che avevano escluso che le strutture Pt_3 Tes_1 Tes_2 Tes_3 concesse in godimento avessero avuto un ampliamento o un incremento;

(-) inoltre, non era stata fornita alcuna prova dell'aumento del numero dei cavalli tenuti nella struttura, circostanza che, secondo “ ”, avrebbe giustificato l'incremento del canone;
Parte_1
(-) del resto, i sopralluoghi del geom. , tecnico dell'attrice, e dei commissari giudiziali Per_1 erano stati eseguiti, rispettivamente, in data 14.9.2020 e 5.12.2020 e, quindi, a distanza di tempo dai fatti in questione;

(-) per giunta, il teste aveva riferito che la rilevazione del numero dei cavalli, a fine mese, Tes_2 non aveva senso, considerata la frequenza delle nascite e dei trasferimenti degli animali;

(-) per quanto riguardava le spese per i consumi di acqua, luce e gas, la domanda di rimborso non poteva essere accolta, non avendo “ ” fornito la prova di aver sostenuto la relativa Parte_1 spesa, data la mancanza delle contabili dei bonifici e, per quanto riguardava il gas, anche delle fatture emesse dal gestore (stante l'inammissibilità del doc. 48);
(-) in ogni caso, non era assolutamente chiaro il meccanismo di ripartizione dei consumi, avendo la locatrice fatto rifermento solo all'esistenza di “contatori a defalco”, dalla stessa installati, la cui lettura veniva eseguita da un dipendente de “ ” per poi essere riportata in “buoni di Parte_3 consegna”;
(-) in proposito, il teste aveva riferito che i contatori installati misuravano tutti i consumi e Tes_2 non solo quelli de “ ”; Parte_3
(-) doveva, invece, essere accolta la domanda riconvenzionale proposta dalla convenuta, avendo quest'ultima provato di aver effettuato dei rilevanti interventi per il ripristino delle costruzioni leggere, per la bonifica dei padiglioni, per il recupero delle piste e la rimessione in pristino delle attrezzature, come dimostrato dalle fatture versate in atti, per un totale complessivo di €
261.106,02 (di cui € 20.018,22 relativi a costi sostenuti in corso di causa);
(-) tale documentazione non era mai stata contestata dall'attrice e, trattandosi di riparazioni straordinarie ex art. 1621 c.c., “ ” aveva diritto a ripetere la relativa spesa dalla locatrice;
Parte_3
(-) al riguardo, contrariamente a quanto sostenuto dall'attrice, risultava che tali interventi erano stati realizzati con il suo consenso, in quanto i testi e avevano confermato Tes_1 Tes_3 Tes_2 che l'Arch. , legale rappresentante de “ ”, li aveva espressamente Persona_2 Parte_1 autorizzati ed aveva presenziato alla loro esecuzione. pagina 4 di 15 (-) le spese seguivano la soccombenza.
2 – Il giudizio di secondo grado.
2.1. – Avverso tale sentenza proponeva appello ” per i seguenti motivi: Parte_1
1) con il primo, rilevava che il tribunale aveva errato nel qualificare il contratto come locazione, trattandosi, invece, di una prestazione di servizi.
In proposito, era significativo quanto affermato dalle stesse parti, le quali, all'interno del contratto, avevano precisato di non voler stipulare una locazione ed avevano espressamente fatto riferimento ad una prestazione di servizi.
Del resto, il corrispettivo era stato determinato sulla base del numero dei cavalli presenti presso le strutture del centro ippico, il che incideva proprio sulle prestazioni rese a favore dei box e dei paddock occupati.
2) Con il secondo, lamentava l'erronea valutazione delle risultanze istruttorie con particolare riferimento all'accertamento dei presupposti per la maturazione del corrispettivo integrativo.
In particolare, il tribunale non aveva considerato l'esito dei sopralluoghi effettuati dal geom.
e dai commissari giudiziali, i quali dimostravano che i cavalli erano in numero largamente Per_1 superiore a 40 (addirittura 78, alla data del 20.9.2020, e 70, alla data del 3.12.2020).
Al riguardo, non era vero che tali sopralluoghi sarebbero stati eseguiti a distanza dei fatti di causa, dal momento che la domanda, come precisata nella memoria integrativa del 30.3.2021, ricomprendeva tutto il periodo fino al 16.2.2021.
Inoltre, alcuna rilevanza poteva essere attribuita alle dichiarazioni del teste secondo il Tes_2 quale “la rilevazione fatta con il numero dei cavalli non ha senso”, tenuto conto del loro carattere valutativo.
In ogni caso, il medesimo teste aveva confermato che il numero dei cavalli indicato nelle fatture prodotte da “ ” era corretto. Parte_1
Né rilevava, contrariamente a quanto affermato dal primo giudice, il mancato ampliamento delle strutture concesse in godimento, dal momento che, a prescindere dalla qualificazione del contratto come locazione o di fornitura di servizi, il corrispettivo doveva essere determinato sulla base del numero dei cavalli.
3) Con il terzo, si doleva del rigetto della domanda volta ad ottenere il rimborso del costo delle utenze.
Il tribunale, infatti, non aveva considerato che, a tal fine, il contratto non richiedeva la prova del pagamento, da parte de “ ”, delle fatture emesse dai fornitori, ma esclusivamente Parte_1
l'effettuazione del consumo da parte del . Pt_3
pagina 5 di 15 D'altra parte, erano state prodotte tutte le fatture ricevute da “ ” per acqua e luce e Parte_1 ciascuna di esse riportava l'attestazione del regolare pagamento di quelle precedenti.
Quanto al gas, era significativo che la fornitura fosse regolarmente proseguita, dal che si poteva desumere il regolare pagamento delle fatture.
Inoltre, il primo giudice aveva anche errato nel ritenere non chiaro il meccanismo di riparto sulla base dei “contatori a defalco”, il quale, come emerso dall'istruttoria, prevedeva che un dipendente de “ ” (ET), alla presenza di un dipendente de “ ” (AN o , Parte_1 Parte_3 Tes_3 procedesse mensilmente alla lettura dei contatori e li annotasse su un “buono di consegna” che veniva consegnato a “ ”. Parte_3
In più, il meccanismo dei “contatori a defalco” trovava puntuale conferma nelle condizioni generali di contratto e, peraltro, “ ” aveva sempre accettato, per circa quattro anni, le fatture Parte_3 emesse da “ ”, comprensive degli importi relativi all'addebito dei consumi, senza Parte_1 sollevare alcuna contestazione, il che rilevava anche ai sensi dell'art. 1362 c.c.
4) Con il quarto, censurava la sentenza impugnata nella parte in cui aveva accolto la domanda riconvenzionale proposta da ”. Parte_3
In particolare, il giudice di prime cure non aveva preso in considerazione la disposizione contrattuale che escludeva qualsiasi indennizzo per le migliorie realizzate da “ ”. Parte_3
Inoltre, i documenti giustificativi delle spese sostenute erano inattendibili, in quanto costituiti da fatture e scontrini, di importi variabili, la maggior parte dei quali non era riferibile al centro ippico.
Contrariamente, poi, a quanto affermato nella sentenza impugnata, “ ” aveva Parte_1 contestato la documentazione prodotta dalla sua controparte sia nella memoria ex art. 426 c.p.c. che in quella conclusionale.
Ad ogni modo, per i lavori di ripristino e “risabbiatura” delle piste di allenamento, del valore di €
[.. 41.480,00, il liquidatore giudiziale del concordato preventivo de “ ” aveva intimato a “ Parte_1
” di astenersi dalla loro esecuzione fino a quando le parti non avessero stabilito, per iscritto, Pt_3 che, per tale intervento, non era dovuto alcun rimborso.
Per tali ragioni è stata formulata dall'appellante richiesta di riforma della sentenza gravata in accoglimento delle conclusioni come in epigrafe trascritte, con condanna della controparte alla rifusione delle spese di lite di entrambi i gradi di giudizio.
2.2. – Radicatosi il contraddittorio, “ ” nel costituirsi in giudizio, contestava, perché Parte_3 infondate, le censure mosse da parte appellante nei confronti della sentenza impugnata, della quale chiedeva per contro la conferma con vittoria delle spese anche in questo grado di giudizio.
2.3. – Con ordinanza del 19.9.2024 la Corte accoglieva l'istanza di sospensione dell'efficacia esecutiva della sentenza impugnata. pagina 6 di 15 2.4. – All'udienza del 17.9.2025, sulle conclusioni delle parti precisate come in epigrafe trascritte, la causa veniva decisa con dispositivo letto in udienza.
Si dava altresì atto, nel verbale di udienza, che le parti rinunciavano a presenziare alla lettura del dispositivo allontanandosi dall'aula.
***
3 – L'esame del gravame.
3.1. – Il primo motivo è infondato.
3.1.1 – In primo luogo, giova considerare come la società “ ”, nell'introdurre il giudizio Parte_1 di primo grado, abbia optato per il rito speciale locatizio, notificando a “ ” atto di Parte_3 intimazione di sfratto per morosità con contestuale citazione per la convalida, chiedendo anche l'emissione di ordinanza di rilascio dell'immobile.
Inoltre, per tutto il corso del giudizio di primo grado, non ha mai sollevato alcuna contestazione in ordine al rito seguito, dichiarando, anzi, di rimettersi “alla valutazione del Tribunale in punto di individuazione della normativa, locativa o meno, applicabile al contratto” (cfr. memoria ex art. 426
c.p.c., pag. 24).
Per giunta, nell'atto di intimazione, “ ” si presentava espressamente come “parte Parte_1 locatrice”, mostrando, così, di condividere la tesi de “ ”, sostenuta prima dell'introduzione Parte_3 del giudizio, in ordine alla natura locatizia del rapporto.
Non può, allora, l'appellante adesso dolersi della qualificazione data dal primo giudice al rapporto, in quanto la sua configurazione in termini di locazione era da considerarsi, a tutti gli effetti, incontestata ed, anzi, espressamente avallata da “ ”. Parte_1
3.1.2. – In secondo luogo, non rileva che nel contratto dell'11.6.2015 le parti avessero precisato di non voler concludere un contatto di locazione “ancorché atipico” e di voler “sottoscrivere un contratto a causa unitaria, disciplinato dall'art. 1677 c.c., e non un contratto misto” (art. 2 delle condizioni generali di contratto).
Invero, per costante orientamento giurisprudenziale: “In materia di procedimento civile,
l'applicazione del principio "iura novit curia", di cui all'art. 113, comma 1, cod. proc. civ., importa la possibilità per il giudice di assegnare una diversa qualificazione giuridica ai fatti ed ai rapporti dedotti in lite, nonché all'azione esercitata in causa, ricercando le norme giuridiche applicabili alla concreta fattispecie sottoposta al suo esame, potendo porre a fondamento della sua decisione princìpi di diritto diversi da quelli erroneamente richiamati dalle parti. Tale principio deve essere posto in immediata correlazione con il divieto di ultra o extra-petizione, di cui all'art. 112 cod. proc. civ., in applicazione del quale è invece precluso al giudice pronunziare oltre i limiti della domanda e delle eccezioni proposte dalle parti, mutando i fatti costitutivi o quelli estintivi della pagina 7 di 15 pretesa, ovvero decidendo su questioni che non hanno formato oggetto del giudizio e non sono rilevabili d'ufficio, attribuendo un bene non richiesto o diverso da quello domandato” (Cass. civ. n.
8645 del 09/04/2018; in termini analoghi cfr. pure Cass. civ. n. 12534/2024).
Ne consegue che il giudice ha il potere - dovere di qualificare giuridicamente l'azione e di attribuire al rapporto dedotto in giudizio un "nomen juris" diverso da quello indicato dalle parti
(cfr. Cass. civ., n. 15925/2007).
Nella specie, non vi è dubbio che il contratto inter partes stipulato avesse ad oggetto la concessione in godimento, verso un determinato corrispettivo, di una serie di beni di proprietà de
“ ” (vale a dire paddock e box per il ricovero cavalli), di talché non può dubitarsi che si Parte_1 fosse in presenza di una locazione.
Né rileva che l'allegato n. 2 del contratto prevedesse una serie di servizi a favore del “cliente”
(quali l'uso dei padiglioni e delle piste di allenamento, raccolta del letame degli animali, ecc.), essendo evidente il loro rapporto di accessorietà con la prestazione principale (concessione in godimento dei box e dei paddock) e, quindi, la loro inidoneità a mutare la natura del contratto.
Il mezzo, dunque, è caducato.
3.2. – Infondato è, altresì, il secondo motivo di appello.
3.2.1. – Difatti, il sopralluogo del geom. , tecnico incaricato da ” (in occasione Per_1 Parte_1 del quale venne accertata la presenza di 78 equini nelle strutture del centro ippico concesse in locazione a “ ”), nonché quello dei commissari giudiziali (che rinvennero la presenza di 70 Parte_3 cavalli), furono eseguiti, rispettivamente, il 14.9.2020 ed il 3.12.2020, in date, quindi, successive alla modifica del contratto sottoscritta il 29.6.2017.
Con tale modifica, le parti convennero il corrispettivo mensile nella misura di € 3.000,00 (oltre
IVA), per un numero di 40 cavalli, specificando che “in caso di variazioni delle presenze del numero dei cavalli rispetto a quelli sopra indicati, il corrispettivo dovuto resterà fisso per variazioni comprese entro il 10% in più o meno. Nel caso le suddette variazioni dovessero eccedere la percentuale suesposta, su richiesta della parte che avrà interesse, la pattuizione di cui alla presente lettera a) sarà rivalutata in funzione delle variazioni intervenute”.
Ne consegue che l'aumento del numero dei cavalli in misura superiore al 10% legittimava, da parte del locatore, una rinegoziazione del corrispettivo, senza, quindi, alcuna automatica applicazione della maggiorazione di 80 euro mensili (per ogni cavallo eccedente il limite dei 44 capi di bestiame), essendo questa prevista nella modifica contrattuale del 22.3.2016 (in cui il corrispettivo mensile veniva fissato in € 2.200,00, oltre IVA, per 30 cavalli) da ritenersi, tuttavia, superata da quella del 29.6.2017.
pagina 8 di 15 Pertanto, “ ” avrebbe potuto richiedere una revisione delle condizioni contrattuali, in Parte_1 ragione dell'aumento del numero dei cavalli ricoverati nelle strutture di sua proprietà, ma non già invocare l'automatica applicazione della maggiorazione di 80 euro prevista nella modifica contrattuale, non più in vigore, del 22.3.2016.
Non essendosi, quindi, attivata per rinegoziare il canone mensile, la pretesa dell'odierna appellante si appalesa infondata, anche in ragione del fatto che le fatture di cui lamenta il parziale/omesso pagamento si riferiscono al periodo 2019-2021 (cfr. doc. 67 del suo fascicolo di parte) e, perciò, successivo alla modifica contrattuale del 29.6.2017.
3.2.2. – Peraltro, non risulta che l'aumento dei cavalli abbia comportato un incremento del numero delle strutture (box e paddock) locate.
In proposito, si presenta significativo quanto riferito dal teste , dipendente della Testimone_4 ditta “ ”, il quale, nel rispondere sul cap. 4 della memoria di parte convenuta del Parte_3
29.9.2021 (“DCV che, successivamente alla conclusione tra e del Parte_3 Parte_1
Secondo Addendum del 29.6.2017, allegato quale doc. 5 alla comparsa di costituzione de Parte_3
che Vi si rammostra, ha chiesto ed ottenuto il godimento di ulteriori box e
[...] Parte_3 paddock”), ha risposto: “è vero che le chiese ma mai le ottenne”.
Se è vero, come sostenuto dall'appellante, che da tale risposta può desumersi che, in effetti, vi sia stato un aumento del numero dei cavalli ricoverati nelle strutture (circostanza, peraltro, riferita anche dal teste , socio de “ , il quale ha confermato il numero dei Testimone_5 Parte_3 cavalli indicati nelle fatture emesse da “ ”), è altrettanto vero che non risulta che a tale Parte_1 aumento sia corrisposto un incremento delle strutture messe a disposizione dalla locatrice.
Al riguardo, si presenta sicuramente pertinente il precedente giurisprudenziale citato dall'appellata, secondo cui la possibilità della maggiorazione del canone, nel corso del rapporto, deve essere collegata sinallagmaticamente all'ampliamento della controprestazione (cfr. Cass. civ., n. 4040/2009 in motivazione, pag. 9; in termini analoghi anche Cass. civ., n. 8377/1992), ampliamento di cui, nella specie, non sussiste prova.
D'altronde, è significativo che la modifica contrattuale del 29.6.2017 prevedesse la possibilità di aumento del canone, in caso di incremento del numero dei cavalli in misura superiore a 44 capi, all'esito di una rinegoziazione che tenesse conto “delle variazioni intervenute” del rapporto, con ciò ammettendo, sia pure implicitamente, la necessità di un ampliamento dei beni concessi in locazione.
3.3. – Infondato è, altresì, il terzo motivo di appello.
3.3.1. – Invero, come affermato dalla Suprema Corte: “in tema di locazione di immobili urbani, qualora il conduttore, convenuto in giudizio per il mancato pagamento di oneri condominiali, pagina 9 di 15 contesti che il locatore abbia effettivamente sopportato le spese di cui chiede il rimborso o ne abbia effettuato una corretta ripartizione, incombe al locatore stesso, ai sensi dell'art. 2697 cod. civ., dare la prova dei fatti costitutivi del proprio diritto, i quali non si esauriscono nell'aver indirizzato la richiesta prevista dall'art. 9 della legge n. 392 del 1978, necessaria per la costituzione in mora del conduttore e per la decorrenza del bimestre ai fini della risoluzione, ma comprendono anche l'esistenza, l'ammontare e i criteri di ripartizione del rimborso richiesto” (cfr.
Cassazione civile, sentenza n. 20348/2010).
Principio che è da ritenersi valido anche per la fattispecie in esame, essendo rimasta incontestata la circostanza, dedotta dall'appellata, secondo cui nel centro ippico operasse anche l'associazione sportiva dilettantistica di titolarità di , di talché veniva a determinarsi una situazione Persona_2 caratterizzata da una pluralità di fruitori delle varie utenze (come, appunto, nel condominio).
Ne consegue che costituiva precipuo onere della locatrice documentare: 1) l'effettiva sopportazione della spesa per la quale chiedeva il rimborso;
2) i criteri seguiti per la sua ripartizione.
Il che, però, non è avvenuto.
3.3.2. – Per quanto concerne il primo aspetto, giova, innanzi tutto, considerare che, per l'anno
2021, l'appellante si è limitata a produrre in giudizio solo le fatture dalla medesima emesse nei confronti de “ ” (doc. 59-66), senza alcun documento giustificativo (con specifico Parte_3 riferimento alle fatture emesse dalla società fornitrice), di talché, a prescindere dalla questione relativa all'ammissibilità di tale produzione documentale, la stessa si presenta inidonea a comprovare la spesa sostenuta da ” di cui è stato chiesto il rimborso. Parte_1
Inoltre, i “buoni di consegna” (doc. 34) risultano riferiti unicamente al periodo settembre 2019- ottobre 2020, senza che sia possibile apprezzare alcun collegamento né con le fatture emesse dal fornitore né, soprattutto, con quelle emesse da “ ” nei confronti de “ , in Parte_1 Parte_3 difetto di qualsiasi corrispondenza tra quanto addebitato dalla locatrice alla conduttrice e quanto risultante dai suddetti buoni.
Al riguardo, il teste , già dipendente de “ ” dal 2015 al 2021, nel Testimone_6 Parte_3 riconoscere come sua la sottoscrizione apposta su tutti i buoni (tranne che su quello n.34.6), ha riferito: “Mi era stata data mansione di passare una volta al mese insieme a un dipendente di
a prendere i numeri dell'acqua e della luce e avevo ricevuto tale compito da ; A PE Tes_3
d.r.: “Mi limitavo a prendere i numeri e li scrivevo e firmavo su un foglio in doppia copia e li firmavo io e con me vi era operaio albanese incaricato dalle consegnavo una Per_3 Parte_1 copia a e una al commercialista de;
i fogli che io consegnavo venivano PE Parte_3 strappati e a volte anche in ai presenza nello studio del commercialista;
preciso che i buoni pagina 10 di 15 consegna visionati oggi sono quelli relativi alle copie consegnate a [all'epoca legale PE rappresentante de ” ndr] nel senso che era la copia data a ”. Parte_1 PE
Dichiarazioni che si presentano sicuramente attendibili, non solo sotto il profilo soggettivo (perché il AN, al momento del suo esame, non era più legato da alcun rapporto con “ ”), ma Parte_3 anche sotto quello oggettivo, in quanto concordanti con quelle rese da altri tre testi: ER
, cittadino albanese, il quale ha confermato di aver rilevato i consumi insieme con il
[...]
AN e che, in quell'occasione, “veniva redatta una copia con i consumi e le copie erano firmate da entrambi e ognuno di noi aveva una copia”; , commercialista del centro ippico Testimone_7
(“Posso dire che si tratta di fatture che facevo io e ET MO mi portava un foglio controfirmato o da AN o da mentre all'inizio e alla fine del rapporto i fogli non erano Tes_3 controfirmati perché consegnati direttamente dai due a ET che li portava a me e io poi facevo la fattura e oltre alla fattura c'era un riepilogo dei consumi che faceva riferimento ai consumi del mese corrente e di quello precedente calcolando la differenza”; A d.r. So che ET si metteva
d'accordo con AN e per fare il giro insieme per verificare i contatori”); Tes_3 Tes_4
anch'egli dipendente de “ ”, il quale ha riferito di aver visto i “buoni di
[...] Parte_3 consegna”.
Pertanto, se, da un lato, è dimostrato che la rilevazione dei consumi avveniva in contraddittorio tra le parti, dall'altro, si può affermare con certezza che i buoni (controfirmati o meno) erano, comunque, nella disponibilità della locatrice – dal momento che essi venivano consegnati anche al suo legale rappresentante e/o alla commercialista del centro ippico – che era, quindi, tenuta a produrli tutti in giudizio per dimostrare la fondatezza della sua pretesa.
Senza pretermettere che l'esame dei c.d. “buoni di consegna” si presenta tutt'altro che agevole, laddove si consideri che, per quel che è dato comprendere, essi consistono nella rilevazione di quanto indicato (progressivamente) dal contatore “a defalco” senza alcun riferimento alla lettura precedente e ciò, tenuto pure conto del loro carattere frammentario (in quanto concernente solo un periodo di tempo limitato e, peraltro, non decorrente dall'inizio del rapporto), non consente di stabilire l'effettivo consumo.
3.3.3. – Per quanto concerne il secondo aspetto, è rimasto del tutto indimostrato il sistema di funzionamento del contatore “a defalco”, non essendo stato neppure provato, a fronte delle contestazioni sollevate da “ ”, che le utenze sui cui era installato si riferissero unicamente Parte_3 alle strutture condotte in locazione da quest'ultima.
Quindi, totalmente oscuri sono rimasti i criteri di ripartizione dei consumi.
In proposito, si presenta significativo anche il comportamento processuale dell'odierna appellante che solo all'udienza di discussione in questo grado ha specificato il suo credito per i consumi pagina 11 di 15 (come da prospetto contabile prodotto all'udienza del 17.9.2025), dopo che, per tutto il corso del giudizio, si era limitata a cumularlo con quello per il preteso incremento del canone di locazione.
In ogni caso, se si confronta il prospetto contabile prodotto dall'appellante all'udienza di discussione con quello già in atti (doc. 67), emerge la non coincidenza dei presunti importi a debito della conduttrice, ad ulteriore riprova della infondatezza di quanto richiesto.
Né rileva che, per circa quattro anni dall'inizio del rapporto, “ ” non abbia mai mosso Parte_3 alcuna contestazione in ordine alle fatture emesse da “ ”, trattandosi, contrariamente a Parte_1 quanto affermato dall'appellante, di comportamento che non può essere ritenuto significativo ai sensi dell'art. 1362 c.c., giacché, nella specie, a venire in rilievo non è un problema di interpretazione del contratto bensì di allegazione e prova degli elementi costitutivi dell'azione.
Onere che non risulta assolto dall'originaria attrice, con la conseguenza che la domanda, sul punto, è stata correttamente rigettata dal tribunale.
3.4. – Fondato è, invece, il quarto motivo di appello.
3.4.1. – Il contratto inter partes stipulato escludeva, al punto 4, qualsiasi indennizzo, per il conduttore, nel caso di miglioramenti apportati ai beni locati.
Come affermato dalla Suprema Corte: “la clausola del contratto di locazione che esclude la corresponsione al conduttore di un'indennità per i miglioramenti non è da considerarsi clausola limitativa della responsabilità del locatore ai sensi dell'art. 1229 c.c., perché non incide sulle conseguenze della colpa o dell'eventuale inadempimento di quest'ultimo, bensì sul diritto sostanziale all'indennità prevista, con norma derogabile, dall'art. 1592 c.c.” (cfr. Cass. civ., n.
5968/2020).
Pertanto, contrariamente a quanto sostenuto dall'appellata, tale clausola non può ritenersi né di stile né tanto meno vessatoria, stante la natura derogabile dell'art. 1592 c.c.; inoltre, la stessa risulta prevista proprio nel contratto dell'11.6.2015 le cui pattuizioni hanno conservato efficacia fino al termine del rapporto, ad eccezione di quelle oggetto di espressa modifica con i due atti integrativi del 22.3.2016 e del 29.6.2017 (che, però, non concernono in alcun modo la disposizione in questione).
Già solo per questo motivo, il tribunale ha, allora, errato nell'accogliere la domanda riconvenzionale spiegata dall'originaria convenuta.
3.4.2. – Ad ogni modo, non vi è la prova che “ ” avesse dato il suo assenso Parte_1 all'esecuzione degli interventi di manutenzione da parte de “ ”. Parte_3
Si applica, infatti, il seguente principio: “nel contratto di locazione, il diritto del conduttore alla indennità per i miglioramenti della cosa locata presuppone, ai sensi dell'art. 1592 c.c., che le relative opere siano state eseguite con il consenso del locatore, e tale consenso, importando pagina 12 di 15 cognizione dell'entità, anche economica, e della convenienza delle opere, non può essere implicito, né può desumersi da atti di tolleranza, ma deve concretarsi in una chiara ed inequivoca manifestazione di volontà volta ad approvare le eseguite innovazioni, così che la mera consapevolezza (o la mancata opposizione) del locatore riguardo alle stesse non legittima il conduttore alla richiesta dell'indennizzo” (cfr. Cassazione civile, ordinanza del 6.6.2019, n.
15317).
Non è sufficiente, quindi, che “ ” fosse a conoscenza della necessità di eseguire tali Parte_1 interventi, dovendo, invece, darsi la prova che essa avesse approvato, in modo inequivoco, i lavori che ” aveva intenzione di eseguire. Parte_3
Come affermato sempre dal massimo organo nomofilattico: “nel caso in cui il conduttore chieda in via autonoma o in via riconvenzionale l'indennità di cui all'art. 1592 cod. civ., il consenso del locatore ai miglioramenti costituisce un fatto costitutivo del diritto fatto valere, quale "conditio sine qua non" per la proposizione e l'accoglimento della relativa domanda, per cui incombe al conduttore stesso l'onere di provare ex art. 2967 cod. civ. la sussistenza nella fattispecie del detto consenso” (cfr. Cassazione civile, sentenza n. 17861 del 22/08/2007; in senso conforme anche
Cass. n. 14 del 03/01/2017).
Spettava, dunque, a “ ” dare la prova del consenso del locatore alla esecuzione dei lavori Parte_3 in questione, il che, però, non è avvenuto.
Al riguardo, non rileva che , legale rappresentante de “ ”, fosse presente Persona_2 Parte_1 sul posto al momento della loro esecuzione, trattandosi di un mero comportamento materiale, al quale non è possibile riconoscere alcuna valenza negoziale.
Né particolarmente attendibili si presentano le dichiarazioni del teste (il quale ha Testimone_5 riferito: “tutti i lavori sulle piste me lo ricordo che ne parlammo con che posso dire era PE sempre presente sul posto avendo l'ufficio a trenta passi da noi e da una visione a campione delle fatture mostrate si evince che erano tutti lavori che riguardavano la struttura e per cui PE diceva di non avere soldi e per cui io davo una mano essendo da anni che i fornitori non erano pagati e alcuni ricordo che chiamati da noi dissero di non volere lavorare per il centro;
PE adduceva problemi burocratici che non gli consentivano il pagamento delle varie cose necessarie”), essendo egli socio, per il 90%, de “ ” (come dichiarato in sede di esame Parte_3 testimoniale: “sono socio personalmente al 10% della parte convenuta e all'80% con una società”)
e, pertanto, chiaramente interessato all'esito del giudizio.
Del resto, gli altri testi escussi sulla circostanza ( e , rispettivamente Testimone_4 Testimone_8 dipendente e commercialista de “ ”) si sono limitati solo a confermare la presenza dello Parte_3
sul posto. PE
pagina 13 di 15 3.4.3. – Per completezza, si osserva che l'appellata non può neppure invocare l'applicazione del principio di non contestazione, laddove si consideri che la difesa de “ ”, nella memoria Parte_1 integrativa ex art. 426 c.p.c. (§ 6.1, pag. 17-18) depositata il 30.3.2021, costituente il primo atto difensivo a seguito della proposizione della domanda riconvenzionale (contenuta nella comparsa di costituzione e risposta depositata nel procedimento di sfratto), ha puntualmente contestato il fondamento della pretesa avversaria.
4 – Pertanto, in parziale accoglimento dell'appello, si impone l'annullamento della condanna de “
[...]
” al pagamento della somma di €. 261.106,02 “oltre agli interessi legali dalla data dei Pt_1 singoli esborsi e fino al saldo definitivo”.
4.1. – In punto di spese, deve trovare applicazione, ai sensi dell'art. 336 c.p.c., l'orientamento della Suprema Corte secondo cui il giudice di appello, allorché riformi in tutto o in parte la sentenza impugnata, deve procedere d'ufficio, quale conseguenza della pronuncia di merito adottata, ad un nuovo regolamento delle spese processuali, il cui onere va attribuito e ripartito tenendo presente l'esito complessivo della lite poiché la valutazione della soccombenza opera, ai fini della liquidazione delle spese, in base ad un criterio unitario e globale, sicché viola il principio di cui all'art. 91 cod. proc. civ., il giudice di merito che ritenga la parte soccombente in un grado di giudizio e, invece, vincitrice in un altro grado (Sez.

6 - L, ord. 18 marzo 2014, n. 6259, rv.
629993).
4.2. – Ebbene, tenuto conto della reciproca soccombenza, ritiene il Collegio che ricorrano i presupposti per la compensazione integrale delle spese del doppio grado di giudizio ex art. 92, comma 2, c.p.c.


P.Q.M.


La Corte di Appello di Firenze, definitivamente pronunciando, disattesa ogni contraria istanza eccezione e deduzione, sull'appello proposto da E CONCORDATO Parte_1
PREVENTIVO avverso la sentenza n. 372/2024 emessa dal Tribunale di Prato e pubblicata il
09/05/2024, così provvede:
1) accoglie in parte l'appello e, per l'effetto, in parziale riforma della sentenza impugnata, annulla la condanna de “ E CONCORDATO PREVENTIVO” al pagamento della Parte_1 somma di €. 261.106,02 oltre agli interessi legali dalla data dei singoli esborsi e fino al saldo definitivo;

2) conferma, per il resto, la decisione gravata;

3) compensa integralmente tra le parti le spese del doppio grado di giudizio.
pagina 14 di 15 Firenze, 17.9.2025
Il Consigliere relatore ed estensore dott. Antonio Picardi
Il Presidente
dott. Carlo Breggia
Nota
La divulgazione del presente provvedimento, al di fuori dell'ambito strettamente processuale, è condizionata all'eliminazione di tutti i dati sensibili in esso contenuti ai sensi della normativa sulla privacy ex D. Lgs 30 giugno 2003 n. 196 e successive modificazioni e integrazioni.
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