N. 2881/2025 R.Gen.Aff.Cont.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI SANTA MARIA CAPUA VETERE
PRIMA SEZIONE CIVILE
Il giudice, nella persona del dott. Emanuele Alcidi;
nel procedimento r.g.n. 2881/2025; avente a oggetto: “divisione di beni caduti in successione”; pronuncia in udienza, ex art. 281 -sexies comma 3
c.p.c., la seguente
SENTENZA
TRA
(C.F. , rapp.to Parte_1 C.F._1
e difeso dall'avv. Rosa Di Caprio (C.F.
) ed elettivamente domiciliato C.F._2 presso il suo studio sito in Casoria alla via Principe di
Piemonte n. 11;
Attore
E
(C.F. ), Controparte_1 C.F._3 elett.te domiciliata in San Marcellino, alla via Roma n.
19, presso lo studio dell'Avv. Controparte_2
(C.F. ), che la rapp.ta e
[...] C.F._4 difende;

Convenuta
E
(C.F. ) CP_3 C.F._5 rappresentata e difesa dall'Avv.to Pasquale Tartaglione
(C.F. ), presso lo studio del quale C.F._6 elettivamente domicilia in Marcianise (CE), alla via
Varese n. 24;
Convenuta
CONCLUSIONI
Come da atti, verbali, note di trattazione e discussione orale.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione chiedeva di Parte_1 ordinare la divisione dell'immobile sito in Marcianise alla Via Francesco Marchesiello n. 33 (ex 27), distinto in catasto al foglio 500, particella 5695, subalterni 1 -

2-3 con attribuzione alle parti della quota a ognuno spettante;
in subordine ordinarne la vendita all'incanto con formazione successiva di separate masse liquide da ripartire fra i singoli partecipanti;
disporre l'assegnazione delle quote dell'immobile in favore del comproprietario che ne faccia richiesta, prevedendo la liquidazione delle quote spettanti agli
- 2 -
altri comproprietari cedenti, sulla base del valore venale di mercato.
Si costituivano le parti convenute, eccependo l'improcedibilità e aderendo, superate le eccezioni, alla divisione.
Con provvedimento del 17.09.2025 questo giudice disponeva il mutamento del rito ed evidenziava l'assenza della prova della conformità urbanistica e della conformità catastale.
Con memorie ex art. 171-bis comma 4 c.p.c. le parti nulla deducevano sulla questione sollevata. Parte attorea, in proposito, si limitava a chiedere termine per il deposito di documentazione in corso di acquisizione in quanto non avrebbe potuto ottenere, entro la data del deposito della memoria, la documentazione relativa alla conformità urbanistica e catastale dell'immobile; istanza che veniva opposta da
. Controparte_4
Solo con successive note di trattazione parte attorea si sofferma maggiormente sulle conformità evidenziando di aver presentato istanza di accesso agli atti;
affermando di non aver rivenuto, nell'immobile, la documentazione;
ritenendo che, comunque, la norma si riferisca esclusivamente agli atti negoziali tra vivi e che, invece, non si applicherebbe ai provvedimenti giudiziali di divisione (richiamando giurisprudenza sul punto) e sostenendo che, comunque, le irregolarità di minima entità e le lievi difformità non impediscono la divisione.
- 3 -
Sul fatto premette che a seguito del decesso di Parte_1
, madre delle parti, avvenuto in data Persona_1
05.06.2023, si apriva la successione ereditaria nella quale erano chiamati in parti uguali i tre figli ( Pt_1
e ). RM
[...] Controparte_1 CP_3 che nel compendio ereditario era ricompreso l'immobile sito in Marcianise alla Via Francesco
Marchesiello n. 33 (ex 27), distinto in catasto al foglio
500, particella 5695, subalterni 1 -2-3, di cui ciascun erede diveniva comproprietario per la quota di 1/3 .
Rappresenta di aver manifestato in più occasioni la volontà di procedere alla divisione dell'immobile, cercando una soluzione condivisa e che ha instaurato procedura di mediazione con esito negativo. Evidenzia che le convenute, con il loro comportamento omissivo e di sostanziale inerzia, impediscono la risoluzione della situazione di contitolarità.
Le convenute, con distinte costituzioni sostanzialmente parallele tra di loro, eccepiscono l'improcedibilità in quanto non è stato prodotto alcun documento comprovante la proprietà del bene immobile in capo alla de cuius al momento della sua morte. Riferiscono che il nominativo della de cuius risulta errato, in quanto indicato con Persona_1 in luogo del corretto . Eccepiscono, Controparte_5 altresì, l'improcedibilità in quanto non c'è corrispondenza tra i fatti esposti in atto di citazione e quelli indicati e richiesti nella domanda di mediazione .
- 4 -
RMno che, superate le eccezioni preliminari e con la dovuta integrazione dei documenti necessari ai fini della divisione e della commerciabilità del bene, non si oppongono alla domanda di divisione dell'immobile, con attribuzione alle parti della quota spettante . In caso di impossibilità di procedere alla divisione del bene, chiedono disporsi l'assegnazione delle quote dell'immobile in favore del comproprietario che ne faccia espressa richiesta, prevedendo contestualmente la liquidazione delle quote spettanti agli altri comproprietari cedenti, in base al valore venale di mercato;
in via subordinata, chiedono ordinarsi la vendita all'incanto.
In diritto
Deve premettersi che, come si evince dal contenuto delle comparse di risposta, non solo l'attore ma anche le convenute hanno, invero, chiesto la divisione, seppur con pregressa eccezione di improcedibilità .
Tanto premesso, le domande di divisione sono inammissibili per l'assenza sia di conformità/coerenza catastale oggettiva che urbanistico/edilizia, costituenti condizione dell'azione.
Occorre precisare, invero, come questo giudice abbia evidenziato l'assenza di prova delle richiamate conformità ma nessuna delle parti ha , con le memorie, dedotto o prodotto alcunché e solo con note ex art. 127-ter c.p.c. parte attorea si è maggiormente soffermata, come indicato, sulle conformità e ha
- 5 -
prodotto documento rubricato “richiesta di accesso agli atti”.
Orbene, deve considerarsi che, come accertato dalle
Sezioni Unite, non solo in generale gli atti di scioglimento delle comunioni ma anche, in particolare,
“l'atto di scioglimento della comunione ereditaria costituisce un negozio inter vivos, allo stesso modo dell'atto di scioglimento della comunione ordinaria”; precisando, quindi, che “la divisione non ha causa ricognitiva di effetti giuridici già verificatisi, ma - al contrario - ha causa attributiva e distributiva, in quanto ciascun condividente può diven ire l'unico titolare di questo o di quel bene ricadente in comunione solo se vi sia stato un procedimento (contrattuale o giudiziale) che abbia determinato, con effetti costitutivi, lo scioglimento di quella comunione. Essa costituisce, pertanto, un atto assimilabile a quelli di natura traslativa, per i quali la legge n. 47 del 1985 e il d.P.R. n. 380 del 2001 comminano la sanzione della nullità ove abbiano ad oggetto edifici abusivi o parti di essi”, nonché che “la legge che commina espressamente la nullit à dell'atto di scioglimento della comunione che abbia ad oggetto edifici abusivi, senza distinguere in alcun modo tra scioglimento della comunione ordinaria e scioglimento della comunione ereditaria”, per cui “non vi sono, pertanto, valide ragioni per ritenere che lo scioglimento della comunione ereditaria sia sottratto alla comminatoria di nullità di cui agli artt. 46 d.P.R. n. 380 del 2001 e 40 legge n. 47 del 1985. (cfr. SSUU
- 6 -
25021/2019). Le Sezioni Unite, dunque, hanno espresso il seguente principio di diritto: “gli atti di scioglimento della comunione ereditaria sono soggetti alla comminatoria della sanzione della nullità, prevista dall'art. 46, comma 1, del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380
(già art. 17 della legge 28 febbraio 1985, n. 47) e dall'art. 40, comma 2, della legge 28 febbraio 1985, n.
47, per gli atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali relativi ad edifici o a loro parti dai quali non risultino gli estremi della licenza o della concessione ad edificare o della concessione rilasciata in sanatoria”
(cfr. SSUU 25021/2019).
Quanto sopra comporta dirette implicazioni sulla divisione giudiziale. Le stesse Sezioni Unite, infatti, dopo aver ricordato come già con precedenti pronunce sia stato specificato che la normativa in tema di conformità urbanistico/edilizia si applica non solo alle divisioni volontarie ma anche a quelle giudiziali, così come alle procedure ex art. 2932 c.c. (ribadendo che non può essere emanata una sentenza ex art. 2932
c.c. in assenza di dichiarazione sugli estremi della concessione edilizia, non potendo un a tale pronuncia realizzare un effetto maggiore e diverso da quello possibile alle parti nei limiti della loro autonomia negoziale) ha ribadito che “la regolarità edilizia del fabbricato in comunione, come costituisce presupposto giuridico della divisione convenzionale, parimenti costituisce presupposto giuridico della divisione giudiziale;
più precisamente, costituisce condizione
- 7 -
dell'azione ex art. 713 cod. civ. sotto il profilo della
"possibilità giuridica"”, con la conseguenza che “non può pertanto il giudice disporre lo scioglimento di una comunione (ordinaria o ereditaria) avente ad oggetto fabbricati, senza osservare le prescrizioni dettate dall'art. 46 del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 e dall'art.
40, comma 2, della legge n. 47 del 1985, rispettivamente applicabili a seconda che l'edificio sia stato costruito successivamente o anteriormente alla entrata in vigore della legge n. 47 del 1985” (cfr. SSUU
25021/2019).
In virtù di quanto sopra le Sezioni Unite hanno emanato il seguente principio di diritto: “quando sia proposta domanda di scioglimento di una comunione
(ordinaria o ereditaria che sia), il giudic e non può disporre la divisione che abbia ad oggetto un fabbricato abusivo o parti di esso, in assenza della dichiarazione circa gli estremi della concessione edilizia e degli atti ad essa equipollenti, come richiesti d all'art. 46 del
d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 e dall'art. 40, comma 2, della legge 28 febbraio 1985, n. 47, costituendo la regolarità edilizia del fabbricato condizione dell'azione ex art. 713 cod. civ., sotto il profilo della "possibilità giuridica", e non potendo la pronuncia de l giudice realizzare un effetto maggiore e diverso rispetto a quello che è consentito alle parti nell'ambito della loro autonomia negoziale” (cfr. SSUU 25021/2019).
- 8 -
In virtù di quanto esposto, dunque, ove manchi la prova della conformità urbanistica non è possibile giungere alla divisione dell'immobile.
Ora, tanto premesso, non può non considerarsi come le Sezioni Unite, nel dirimere un contrasto giurisprudenziale insorto, abbiano adottato l'impostazione di carattere formale in tema di nullità.
In proposito, infatti, la Suprema Corte, ha affermato che “la nullità comminata dall'art. 46 del d.P.R. n. 380 del 2001 e dagli artt. 17 e 40 della l. n. 47 del 1985 va ricondotta nell'ambito del comma 3 dell'art 1418 c.c., di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullità "testuale", con tale espressione dovendo intendersi, in stretta adesione al dato normativo, un'unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell'immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve esser riferibile, proprio, a quell'immobile. Pertanto, in presenza nell'atto della dichiarazione dell'alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all'immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato” (cfr. SSUU 8230/2019).
Ciononostante, non può non considerarsi come agli atti manchi non solo il titolo abilitativo ma anche un atto pubblico (quale l'atto di compravendita) da cui
- 9 -
risulti la dichiarazione degli estremi del titolo urbanistico (non si tratta, dunque, di una problematica riguardante le “lievi difformità” o “le irregolarità di minima entità”).
A ciò si aggiunga che, inoltre, anche ove per ipotesi si voglia ritenere che la conformità urbanistica sia stata dimostrata in via presuntiva (sempre che una tale operazione possa dirsi possibile) in virtù di quanto depositato da parte attorea (che non ha prodotto i relativi atti amministrativi o anche solo l'atto pubblico comprensivo della dichiarazione degli estremi del titolo urbanistico ma ha depositato documentazione in cui sono richiamate due licenze e un permesso a costruire) a risultare, invece, totalmente carente è la prova della conformità/coerenza catastale oggettiva attuale.
Deve, infatti, ricordarsi che, ai sensi dell'art. 29 comma 1-bis l. 52/1985 “Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale”.
- 10 -
Ebbene, nel caso di specie deve darsi atto di come manchi la dichiarazione della conformità attuale allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie .
La riscontrata assenza di prova di conformità catastale oggettiva rende impossibile emanare una pronuncia di divisione proprio perché, anche se la disposizione richiamata fa riferimento agli “atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi”, detta pronuncia produce, per l'appunto, il parallelo effetto traslativo.
In proposito, invero, la Corte di Cassazione, seppur relativamente alla sentenza ex art. 2932 c.c., ha chiarito che “la pronuncia giudiziale, avendo funzione sostitutiva di un atto negoziale dovuto, non può realizzare un effetto maggiore e diverso da quello che sarebbe stato possibile alle parti, né, comunque, un effetto che eluda le norme di legge che governano, nella forma e nel contenuto, l'autonomia negoziale delle parti;
in altri termini, non può accogliersi una lettura del sistema che consenta alle parti di eludere la disposizione dettata del comma 1 bis dell'articolo 29 I.
52/1985 mediante la stipula di un contratto preliminare di immobile catastalmente non regolare seguita dalla introduzione di un giudizio che si concluda con sentenza di trasferimento dell'immobile medesimo” enunciando il seguente principio di diritto:
“il disposto comma 1 bis dell'articolo 29 della legge 27 febbraio 1985, n. 52, aggiunto dall'articolo 19, comma
14, del decreto legge 31 maggio 2010, n. 78, convertito, con modificazioni, con la legge 30 luglio 2010, n. 122
- 11 -
trova applicazione anche in ordine al trasferimento giudiziale della proprietà degli immobili con sentenza emessa ai sensi dell'articolo 2932 c.c.” (cfr. C.
12654/2020).
Ora, non vi sono ragioni per ritenere che quanto esposto sia limitato solo alla sentenza ex art. 2932
c.c. e non si estenda anche alle divisioni giudiziali.
Dandosi atto, infatti, che la divisione ereditaria è, come precisato dalle Sezioni Unite, un atto inter vivos
(“l'atto di scioglimento della comunione ereditaria costituisce un negozio inter vivos, allo stesso modo dell'atto di scioglimento della comunione ordinaria”), essa rientra a pieno titolo tra gli “Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto
[…] lo scioglimento di comunione di diritti reali” di cui alla richiamata disposizione.
Né si può giungere a conclusioni differenti in forza delle tre pronunce della Corte di Cassazione richiamate da parte attorea con la nota del 12.11.2025 che, diversamente da quanto evidenziato, affrontano tutt'altre questioni.
Parimenti neppure alcun ruolo può darsi all'invocato accesso agli atti relativamente al quale, invero, dall'atto depositato da parte attorea in data
12.11.2025 non può aversi contezza dell'oggetto della richiesta.
Né, inoltre, è stata fornita alcuna prova di quanto solo dedotto, ossia che la documentazione di conformità urbanistica e catastale non è nella disponibilità
- 12 -
attorea non per sua colpa e che la stessa amministrazione pubblica ha riferito che la documentazione non è nella sua disponibilità. Questo fermo restando che, inoltre, è stesso parte attorea ad aver confermato di aver libero accesso all'immobile
(come si evince da quanto dalla medesima riferito con le note di trattazione, ossia che “detta documentazione era originariamente custodita all'in terno dell'immobile in questione;
il Sig. , infatti, vi si era recato – Pt_1 dopo la notifica dell'atto di citazione – per prelevarla e depositarla agli atti, ma non ha più rinvenuto i fascicoli
e i documenti, che risultavano essere stati rimossi o comunque sottratti”) per cui ben avrebbe potuto verificare la regolarità catastale oppure attivare le pratiche burocratiche per sa nare un'eventuale carenza o difformità. L'attore, invece, si è solo limitato a dedurre che la documentazione non è nella sua disponibilità e che ha pres entato istanza di accesso agli atti (istanza, si ribadisca, da cui non si evince l'oggetto).
Ne deriva, dunque, che gli atti di scioglimento delle comunioni (ereditarie o meno che siano) sono soggetti alla comminatoria della sanzione della nullità prevista dall'art. 29 comma 1-bis l. 52/1985 (che espressamente prescrive le “menzioni catastali” “a pena di nullità”).
Ebbene, poiché, come visto, non può essere emanata una pronuncia giurisdizionale che realizzi un effetto maggiore e diverso rispetto a quello che è consentito
- 13 -
alle parti nell'ambito della loro autonomia negoziale, così come non può darsi vita a un negozio di scioglimento della comunione in assenza di “menzioni catastali” (pena la nullità dell'atto), allo stesso tempo non è possibile, per il giudice, procedere alla divisione in assenza delle suddette menzioni e, in particolar modo, della dichiarazione di conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie.
Tanto chiarito, quindi, le domande di divisione (sia degli attori che dei convenuti) non possono essere accolte. Esse, però, non vanno rigettate ma dichiarate inammissibili.
In proposito, infatti, non può non osservarsi che “la presenza delle menzioni catastali (l'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, quest'ultima sostituibile da un'attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale) deve considerarsi, al pari della presenza delle menzioni edilizie ed urbanistiche, condizione dell'azione” (cfr. C. 12654/2020).
Allo stesso tempo “la regolarità edilizia del fabbricato in comunione, come costituisce presupposto giuridico della divisione convenzionale, parimenti costituisce presupposto giuridico della divisione giudiziale;
più precisamente, costituisce condizio ne dell'azione ex art.
- 14 -
713 cod. civ. sotto il profilo della "possibilità giuridica"”
(cfr. SSUU 25021/2019).
Se, però, tanto la conformità urbanistico/edilizia quanto quella catastale sono condizioni dell'azione, la loro mancanza deve indurre a ritenere le domande
(divisionali sia di parte attorea che dei convenuti) inammissibili proprio per mancanza di una delle sue condizioni dell'azione.
La circostanza, inoltre, che le richiamate conformità sono condizioni dell'azione comporta anche l'ulteriore conseguenza che qualunque parte interessata avrebbe potuto depositare la relativa documentazione in qualsiasi momento, anche in sede di discussione orale, senza la necessità di alcuna autorizzazione giurisdizionale.
Sulle spese
Tenuto conto della circostanza che sia l'attore che i convenuti hanno chiesto la divisione, si ritiene che si situi in ipotesi di soccombenza reciproca con conseguente compensazione delle spese .


P.Q.M.


Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, Prima
Sezione Civile, definitivamente pronunciando , così provvede:
• Dichiara inammissibili le domande;

• Compensa le spese del giudizio;

S. C.V., 21.12.2025. CP_1
- 15 -
Il giudice dott. Emanuele Alcidi
- 16 -